Ипотечное кредитование в Российской Федерации

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГБОУ СПО ПО Пензенский многопрофильный колледж

Отделение коммунального хозяйства и управление земельными ресурсами

Курсовая работа

по теме: "Ипотечное кредитование в Российской Федерации"

Выполнила: Копрянцева Е.В.

Проверила: Мартышкина Т.Н.

г. Пенза - 2013 г.

Введение

1. Понятие и значение ипотечного кредитования

2. Правовая база ипотечного кредитования

3. Документальное оформление ипотечного кредитования

4. Программы ипотечного кредитования, действующие в РФ и Пензенской области

Введение

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека - это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института - устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом - постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Актуальность ипотеки заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом курсовой работы является ипотека в Российской Федерации и ее перспективы.

Целью курсовой работы является обоснование теоретических основ ипотечного жилищного кредитования, анализ действующей практики ипотечного жилищного кредитования и перспективы ее развития в РФ.

1. Понятие и значение ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека - это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог. В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. В ТОП-5 ипотечных банков согласно рейтингу "Русипотеки" уже на протяжении нескольких лет входят Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

Особенности ипотечного кредитования:

§ ипотекой признается залог имущества;

§ долгосрочный характер ипотечного кредита (20-30 лет);

§ заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

§ заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

§ законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

§ развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

§ ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Участники системы ипотечного кредитования:

§ Залогодатель - физ. или юр.лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

§ Залогодержатель (ипотечный кредитор) - юридическое лицо, выдающее кредиты под залог недвижимого имущества.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98;

2. Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.98.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. ипотечное кредитование правовое документальное

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

- достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

- останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

- не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

- имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

- имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

- банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов;

- система вторичного ипотечного рынка (американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов - прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни;

- контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

2. Правовая база ипотечного кредитования

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в том, чтобы создать надлежащую законодательную и нормативную базу обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов, а также прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы.

Задачей государства является установление оптимального баланса прав, чтобы ипотечная система кредитования была доступной и безопасной для граждан-заемщиков, а также рентабельной и наименее рискованной для банков.

На протяжении последних лет происходило становление и постоянное совершенствование правовой базы ипотечной системы.

Первым шагом на этом пути было принятие 24 декабря 1992 г. Закона Российской Федерации № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

Данный закон предусматривал развитие льготного долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства, включая ипотечное кредитование.

Статьей 25 данного закона было установлено право граждан на получение кредита, в том числе и под залог строящегося или покупаемого жилья.

Данная норма стала основой для создания различных форм финансово-кредитного механизма - залога недвижимости (ипотечного кредита), вторичного рынка закладных, расширения перечня имущества, передаваемого в залог.

Началось создание разветвленной сети ссудо- сберегательных систем и жилищно-строительных банков; предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент на погашение уже полученных ими кредитов; льготное или безвозмездное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство; создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

В развитие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" были приняты:

- Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595 "О Государственной целевой программе "Жилище";

- Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы";

-Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994г. № 1180 "О жилищных кредитах";

- Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов";

- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья";

- Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище";

- постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом";

- Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. №937;

- федеральная целевая программа "Государственные жилищные сертификаты", утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 20 января 1998 г. № 71, которой Указом Президента Российской Федерации от 28 января 1998 г. № 102 придан статус президентской программы.

Для организации новых систем кредитования строительства и приобретения населением жилья, защиты от возможных рисков банковских организаций, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования; контроля за процессом выпуска ценных бумаг под заложенное имущество и приобретения закладных на жилье; создания и регулирования системы регистрации ипотечных и иных операций с недвижимостью было предусмотрено создание специального государственного агентства по ипотечному кредитованию.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было учреждено Правительством Российской Федерации 5 сентября 1997 г. в форме открытого акционерного общества со 100 %-ным государственным капиталом, целями которого стали: рефинансирование ипотечных кредитов и займов, выданных в рамках федеральной ипотечной программы; разработка стандартов ипотечного кредитования. Выкуп кредитов у региональных операторов предполагалось осуществлять за счет средств, вырученных от размещения облигаций под государственные гарантии.

Помимо Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", общие положения о залоге содержал принятый 29 мая 1992 г. Закон Российской Федерации № 2872-1 "О залоге"1, однако их было недостаточно для регулирования ипотечной системы.

Впервые наиболее полно вопрос ипотеки (залога недвижимости) был раскрыт в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке, утвержденных распоряжением заместителя Председателя Совета министров РФ от 22 декабря 1993 г. №96-рз.

В данном акте содержались общие положения об ипотеке; понятие и форма закладной; отражались вопросы необходимости государственной регистрации ипотеки; были сформулированы права и обязанности залогодателя и залогодержателя; порядок передачи прав по закладной; последствия передачи и перехода прав на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу; особенности ипотеки отдельных видов недвижимости (земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир).

Ряд статей Основных положений препятствовал развитию ипотеки. Так, ст. 88 гласила, что продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных торгах не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме (квартире) залогодателя и членов его семьи; а ст. 89 не позволяла выселить лиц, проживающих на основании договора найма жилого помещения, при продаже данного помещения с публичных торгов и предоставляла таким лицам право преимущественной покупки занимаемого помещения.

Подобные нормы значительно ограничивали залогодержателей, обременяя их право на предмет залога правом проживания бывшего собственника, и не способствовали развитию системы ипотечного кредитования.

Тем не менее Основные положения стали моделью законодательного акта об ипотеке, предназначенного для согласования разрабатываемых законопроектов об ипотеке с содержанием проекта Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принятие Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования.

1. Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 "О залоге" (Российская газета, № 129, 6 июня 1992 г.). является действующим, однако содержащиеся в нем правила применяются постольку, поскольку они не противоречат Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (п. 2ст. 79).

Первая часть Гражданского кодекса РФ, введенная в действие 1 января 1995 г. [1], отразила общие положения о залоге (§ 3 гл. 23) и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Кроме того, Гражданским кодексом Российской Федерации было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований п. бет. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в 1997 г. был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В дальнейшем Правительством Российской Федерации во исполнение указанного Федерального закона были приняты следующие Постановления, касающиеся, в частности, и ипотечного жилищного кредитования:

- постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

- постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

Принятый 16июля 1998 г. на основании п. 2ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита.

В данном законе об ипотеке (гл. I) содержатся нормы, имеющие основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости), поскольку в них определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных правоотношений.

Также Закон об ипотеке содержит нормы об общих и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости), служащая обеспечением по какому-либо обязательству (Гл. II "Заключение договора об ипотеке").

Главой III "Закладная" Закона об ипотеке была введена в оборот новая именная ценная бумага - закладная, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке.

Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" посвящена правовому регулированию важнейшей процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет обеспечить и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В гл. V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке" содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие воздействия на него различных факторов.

В гл. VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" конкретизированы применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки правами третьих лиц.

Глава VII "Последующая ипотека" содержит положения о перезалоге уже заложенного недвижимого имущества.

Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке. Передача и залог закладной" посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.

В главе IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке" содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество.

В гл. X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание" установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом удовлетворения требований залогодержателя - кредитора из стоимости предмета ипотеки.

Глава XI "Особенности ипотеки земельных участков" содержит специальные нормы, отражающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом ипотеки являются земельные участки.

В главу XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" включены положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса.

Глава XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" отражает специфику построения правоотношений при залоге жилья.

Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку он не стал окончательным итогом развития ипотечных отношений в России, которое после наработки соответствующего опыта и практики применения наполнит новым содержанием нормативные положения, регулирующие ипотеку (залог недвижимости).

Так, 11 января 2000 г. было принято постановление Правительства Российской Федерации № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" [2], содержащее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации; план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

В данном постановлении Правительства органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления было рекомендовано разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, долгосрочный ипотечный жилищный кредит стал предоставляться кредитной организацией физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья.

Согласно подп. 9 п. 2.1 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федераций, инвесторами являются юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.

К их числу отнесены пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др. Применительно к указанной Концепции кредиторами являются банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам ипотечные кредиты (займы); под операторами вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) подразумеваются специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В подп. 3 и 4 п. 2.1 указанной Концепции определены основные функции кредиторов и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Государство при реализации жилищной пог литики понимало, что для становления и развития системы ипотечного кредитования необходимо совершенствование законодательной и нормативной базы первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов.

В связи с этим 11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", который создал правовую базу для развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов и позволил инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг.

Сфера регулирования данного Федерального закона распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладных, правовой режим которых закреплен гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и которые представляют собой именные ценные бумаги, удостоверяющие следующие права их законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Сфера регулирования Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" распространяется также на обращение ипотечных ценных бумаг, т. е. на процесс заключения гражданско- правовых сделок, влекущих переход прав собственности на ипотечные ценные бумаги.

5 февраля 2004 г. были приняты поправки в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [3], разрешающие использовать земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в личном пользовании, в качестве предмета залога при получении кредита. Исключение составили земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся строения, принадлежащие собственнику участка, ипотека допускается только с одновременной ипотекой связанных с ним объектов недвижимости.

В декабре 2004 г. был принят "пакет жилищных законов", существенно изменивший правовую базу ипотечной системы.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, принятом 29 декабря 2004 г., четко прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями. В Кодексе отражены вопросы о договоре социального найма жилого помещения; специализированном жилищном фонде; защите интересов подавляющего большинства жильцов - владельцев жилищной собственности; закреплены изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками; собственники квартир в многоквартирном доме наделены правом собственности на земельный участок под домом и на придомовую территорию; предоставлена возможность и способы выселения граждан из квартир за неуплату жилищно-коммунальных услуг.

30 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон № 218-ФЗ "О кредитных историях", целью которого являлось создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами (коммерческими банками).

Как отмечалось в пояснительной записке в отношении актуальности Закона, его принятие необходимо для создания условий формирования рынка доступного жилья через развитие ипотечного жилищного кредитования. Создание системы кредитных бюро обеспечит в перспективе снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов, а также повысить их доступность для населения. Основываясь на зарубежном опыте, предполагается функционирование бюро кредитных историй, как на коммерческой, так и на некоммерческой основе. При этом во взаимодействии "бюро кредитных историй - кредиторы" находится баланс стоимости услуг бюро и предоставления информации в бюро; предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитной истории с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро кредитных историй возможно только с разрешения самого заемщика, о котором накоплена кредитная история; исходя из того, что накапливаемая в бюро кредитных историй информация (кредитные истории) обладает ценностью при конкурентной борьбе кредиторов, необходимо обеспечить сохранение коммерческой тайны юридических и физических лиц. В связи с этим в законопроекте большое внимание уделено вопросу хранения информации, а также надзору за деятельностью бюро кредитных историй; организация бюро кредитных историй преимущественно на частной основе, силами кредиторов, их ассоциаций или иных заинтересованных лиц позволит создать в Российской Федерации систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников, от добросовестных, надежных заемщиков.

Изменения Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые были внесены 30 декабря 2004 г., имели своей целью устранение пробелов, противоречий, неэффективных и устаревших положений, имеющихся в Законе об ипотеке, уточнение отдельных положений данного Закона и введение новых положений, направленных на развитие правового регулирования ипотеки.

Так, ранее Закон предусматривал, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке). Такое же требование было установлено и для кредитного договора или иного договора, содержащего обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в случае включения в этот договор соглашения об ипотеке (п. Зет. 10 Закона об ипотеке).

Согласно действовавшему ранее законодательству размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделки составлял 1,5 % от размера сделки, что вело к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании. При этом порядок наступления ответственности нотариуса в случае признания сделки недействительной и механизм формирования соответствующих финансовых резервов фактически не обеспечивали возмещения ущерба добросовестному покупателю жилья, другого недвижимого имущества.

Установление требования о нотариальном удостоверении указанных договоров представлялось неоправданным, поскольку институт нотариального удостоверения фактически дублировал функции государственной регистрации. Возложение на учреждение юстиции обязанности по проверке законности подлежащей регистрации сделки (п. 1ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") совпадало с той же функцией, которая была возложена на нотариат.

Помимо материальных расходов участники ипотечного кредитования несли существенные временные издержки при прохождении сразу двух процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация). Данное обстоятельство повышало стоимость ипотечного кредитования, снижало его доступность для населения и, как следствие, сдерживало развитие рынка ипотечного жилищного кредитования.

При наличии развитой системы ипотечного кредитования, в том числе рефинансирования выданных кредитов с помощью ипотечных ценных бумаг, предоставление кредита осуществляется посредством заключения договоров, содержащих стандартные условия. В таком случае нотариальное действие носило бы формальный характер. В части же, касающейся проверки правоспособности заемщика и отсутствия на его стороне порока воли, нагрузка такой проверки падает на кредитные и иные организации, поскольку в их интересах обеспечить доверие к кредиту (займу), который предполагается в будущем включить в состав ипотечного покрытия.

С 1 апреля 2005 г. исключено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке, а также кредитного договора (договора займа) и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой (ст. 10, п. 7 ст. 13, подп. 13 п. 1ст. 14, п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 23, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).

Другой недостаток правового регулирования был связан с тем, что Закон об ипотеке допускал изменение содержания закладной только в нескольких случаях, которые в нем прямо поименованы. К ним относились: перевод долга (п. 7 ст. 13), изменение предмета ипотеки или размера обеспечения в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (п. 6 ст. 13), восстановление или замена предмета ипотеки, когда имущество, составляющее этот предмет, погибло или было повреждено (п. 3 ст. 36).

Вместе с тем в течение срока обращения закладной участники соответствующих отношений зачастую испытывают острую потребность изменить свои права и обязанности в связи с другими обстоятельствами, нежели те, которые были названы в п. 6 ст. 13 прежней редакции Закона об ипотеке. Например, при изменении конъюнктуры рынка может появиться потребность уменьшить срок исполнения обязательств или размер процентной ставки по кредиту. Предоставление участникам ипотечного кредитования возможности адаптировать свое отношение к изменившейся экономической реальности, а также к их собственным планам является важным фактором развития рынка ипотечного кредитования.

В настоящее время Закон об ипотеке в п. бет. 13 предусматривает, что должник, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение об изменении любых условий правоотношений между собой.

Согласно п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека в силу закона возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартира за счет кредитных (заемных) средств "полностью либо частично".

Также изменения в Законе об ипотеке повлекли за собой следующие меры, направленные на совершенствование регулирования ипотеки:

* ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке (п. бет. 6);

* закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами (п. Зет. 14);

* если ипотекой обеспечивается исполнение требований, входящих в состав ипотечного покрытия, на основе которых выдаются ипотечные сертификаты участия, или исполнение требований по облигациям, в регистрационную запись об ипотеке вносится соответствующая информация (ст. 22);

* ипотека сохраняется по завершении строительства жилого дома (ст. 76);

* ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения (п. Зет. 77). Приведенные изменения Закона об ипотеке

направлены на снижение стоимости ипотечных жилищных кредитов, повышение их доступности, ускорение и упрощение оборота на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его участников: граждан-заемщиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов в ипотечные ценные бумаги.

Ряд законов внес изменения в ст. 130, 223, 339, 340, 292, Гражданского кодекса Российской Федерации, принятые в 2004-2005 гг.: включили в перечень недвижимого имущества объекты незавершенного строительства; установили, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом; установили, что получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения необходимо, только если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения (таким образом, для основной части несовершеннолетних членов семьи разрешения органов опеки и попечительства не требуется); установили, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №116-ФЗ "О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" установил двукратную ставку земельного налога на участки, приобретенные для осуществления жилищного строительства, в течение первых 3 лет застройки и четырехкратную ставку в случае превышения этого срока", вплоть до государственной регистрации построенного объекта. Для индивидуального жилищного строительства увеличение ставки налога вдвое предусмотрено в том случае, если объект остается недостроенным более 10 лет (в настоящее время не действует).

Ряд законов от 20 августа 2004 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации существенно изменили налоговый режим ипотеки.

Так, в Налоговый кодекс Российской Федерации введена новая гл. 25.3, устанавливающая размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц. Установлено, что государственная пошлина не уплачивается за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона; а также за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной.

Статьей 149 Налогового кодекса Российской Федерации в новой редакции были освобождены от налогообложения операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Статьей 220 Налогового кодекса Российской Федерации срок для предоставления налогового вычета снижен до 3 лет, и в настоящее время налоговый вычет в полном объеме предоставляется при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика не менее 3 лет. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, вычет предоставляется в сумме до 1 млн. руб. Налоговый вычет распространяется на проценты по ипотечным займам; его можно получить в течение налогового периода, а не после него, как это было раньше.

Изменениями, внесенными в ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации, снижен налог на материальную выгоду за пользование целевыми ипотечными займами (кредитами) с 35 до 13 %.

Статьями 224, 284 Налогового кодекса Российской Федерации в новой редакции установлен льготный режим налогообложения для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, налоговая ставка установлена в размере 9 % - по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1 января 2007 г.; 15 % - по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 г., а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным после 1 января 2007 г. (ранее налоговая ставка по доходам от облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия составляла 24 %).

Установлено, что доходы, полученные ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью, не подлежат налогообложению (ранее прибыль ипотечного агента облагалась налогом по ставке 24 % (ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации).

Законом о внесении изменений в ст. 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что средства, выручаемые от продажи и передачи участков в аренду, должны поступать в местные бюджеты: до разграничения государственной собственности на землю - в полном объеме по всем сделкам. Данная норма повысила заинтересованность органов местного самоуправления в предоставлении земельных участков для жилищного строительства.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №192-ФЗ были внесены существенные изменения в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", направленные на повышение привлекательности приобретения ипотечных ценных бумаг.

Так, разрешена выдача ипотечных сертификатов участия кредитными организациями. Установлено, что размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату до их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 % (ранее размер перепокрытия ипотечных облигаций не ограничивался); отменено требование о 50 % аннуитетных обязательств в покрытии; отменен порядок расчета своевременности платежей по ипотечному покрытию.

Изменениями, внесенными Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. №192-ФЗ в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", было установлено, что при представлении документов на государственную регистрацию прав представитель юридического лица может представить как оригинал, так и нотариально удостоверенную копию учредительных документов данного юридического лица (ранее - только оригинал); свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы могут выдаваться как самому правообладателю, так и его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов (ранее - только самому правообладателю).

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" были установлены требования к договору участия в долевом строительстве, включая требование об обязательной государственной регистрации договора, залог земельного участка и объекта незавершенного строительства в обеспечение обязательств по договору, требования к проектной декларации, механизмы государственного регулирования и контроля в области долевого строительства.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" направлен на формирование рынка доступного жилья через создание правовых условий для совместного использования жилищных накоплений граждан в целях приобретения жилых помещений. Основная идея данного Федерального закона состоит в необходимости регулирования жилищно-накопительной деятельности как специфичного вида деятельности, направленного на привлечение и использование накоплений граждан для приобретения или строительства жилых помещений в многоквартирных домах и индивидуальных жилых домов на территории Российской Федерации потребительскими кооперативами, а также в необходимости установления гарантий защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих средства для приобретения или строительства указанного недвижимого имущества, с отсрочкой перехода к членам кооперативов права собственности на жилые помещения до полного внесения паевых взносов.

Изменения коснулись и Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК).

До 30 декабря 2004 г., согласно ст. 446 ГПК, взыскание не могло быть обращено на принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, если оно является для должника единственным пригодным для постоянного проживания помещением. После внесения изменений в ГПК взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, может быть обращено, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Данная норма способствует защите интересов первичных кредиторов, инвесторов, получивших возможность обращения взыскания на заложенное жилье.

В августе 2006 г. были приняты поправки в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", значительно расширяющие возможности формирования ипотечного покрытия. В частности, разрешена эмиссия двух и более выпусков ипотечных облигаций на базе одного ипотечного покрытия, что позволит банкам выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности. Кроме того, в соответствии с одобренными поправками из базового закона исключено требование о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья (поскольку все долговые обязательства обеспечены залогом недвижимого имущества), что снижает расходы заемщика по ипотеке, а значит, повышает привлекательность и доступность этой услуги.

Оренбургская область как субъект Российской Федерации приступила к законодательной реализации совместной компетенции в сфере правового регулирования ипотеки. При этом используются различные способы, принятие которых представительной властью, применительно к местным условиям, видится наиболее целесообразным. На областном уровне в целях регулирования ипотечного жилищного кредитования также принят ряд нормативных актов, в том числе:

1. Постановлением правительства Оренбургской области от 13 ноября 1999 г. №33-п утверждена программа социально-экономического развития Оренбургской области на 2000-2005 г., в которой одним из приоритетных направлений в социальной сфере определено жилищное строительство и ипотека.

2. Постановление правительства Оренбургской области от 1 июня 1999 г. №18-п, которым утверждена Программа освоения капитальных вложений по ипотечному кредитованию строительства жилья в Оренбургской области на 1999 г., предусматривавшая источники финансирования, в том числе и бюджетные средства.;

3. Закон Оренбургской области от 12 сентября 2000 г. №667/192-03 "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области", который был принят во исполнение рекомендаций, изложенных в постановлении Правительства РФ от 11.01.2000 №28. Данный закон восполнял существующие на тот момент пробелы в федеральном законодательстве. Например, был решен вопрос о налогообложении средств, полученных гражданами на приобретение (строительство, достройку) жилого помещения, которые в соответствии с законом предоставляются на льготных условиях и не подлежат налогообложению. Также в законе были перечислены способы защиты прав несовершеннолетних, ограниченно дееспособных и недееспособных граждан при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

4. Распоряжение главы администрации Оренбургской области от 9 декабря 2000 г. №1323-р утверждено Положение о порядке и условиях предоставления ипотечных жилищных кредитов на территории Оренбургской области, предусматривающее ежегодное установление процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам, выдаваемым за счет средств областного бюджета.

5. Закон Оренбургской области от 28 февраля 2003 г. №62/2-111-03 "Об областной программе "Субсидирование разницы в процентных ставках при выдаче ипотечных жилищных кредитов" (действие закона приостановлено в связи с отсутствием финансовых источников для его реализации);

6. Постановление администрации Оренбургской области от 20 июня 2003 г. №114-п "Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления субсидий при ипотечном кредитовании".

7. Закон Оренбургской области от 29 августа 2005 г. №2533/454-111-03 "Об областной целевой программе "Развитие ипотечного кредитования в Оренбургской области" на 2005-2010 г".

Для обеспечения жильем отдельных категорий граждан, в том числе и с использованием системы ипотечного кредитования, был принят ряд специальных законов. Так, проблемы обеспечения жильем военнослужащих и сотрудников органов внутренних дел решались в рамках федеральной целевой программы "Обеспечение жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы в запас и отставку, сотрудников органов внутренних дел, а также членов их семей". Обеспечение жильем этих категорий населения осуществляется в рамках президентской программы "Государственные жилищные сертификаты", принятой в 1998 г., а также Федерального закона от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

В рамках программы "Жилище" осуществляется обеспечение жильем участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС.

На областном уровне постановлением администрации Оренбургской области от 2 декабря 2003 г. №212-п утверждено Положение о Порядке и условиях предоставления субсидий молодым семьям на погашение части стоимости жилья в случае рождения (усыновления) ребенка и о порядке и условиях предоставления ипотечных кредитов и субсидий молодым семьям на приобретение жилья.

Несмотря на многочисленные изменения и принятие новых нормативных актов, направленных на повышение доступности жилья с помощью ипотеки, совершенствование законодательной базы в сфере ипотечного жилищного кредитования продолжается. Так, на областном уровне запланированы следующие мероприятия:

- принятие Закона Оренбургской области "О порядке формирования и использования маневренного фонда жилья", что обусловлено необходимостью создания фонда жилья временного проживания для лиц, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания. Его принятие сделает возможным выселение из заложенного жилья в случае обращения на него взыскания;

- принятие Закона Оренбургской области "Об областной программе ипотечного кредитования работников бюджетной сферы", что позволит установить особый порядок кредитования, учитывающий как значимость труда в бюджетной сфере, так и низкую платежеспособность и отсутствие у данной категории лиц собственных средств на внесение первоначального взноса в размере 30 % стоимости жилого помещения;

- принятие Закона Оренбургской области "О порядке признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий в ходе реализации жилищных программ, финансируемых за счет средств областного бюджета"", вызванное необходимостью введения на уровне субъекта Российской Федерации единообразного подхода к определению нуждаемости, а также различными трактовками нуждаемости на уровне муниципальных образований.

Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлторских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

3. Документальное оформление ипотечного кредитования

Приобретение жилой недвижимости является сложным и многофакторным процессом. Множество потребителей ежегодно приобретают продукцию, которая еще не создана (на стадии строительства) на деньги, которых у них нет (кредитные средства). Важным элементом этого процесса является анализ составляющих совершаемой сделки с точки зрения прогнозирования ее финансирования.

Современное многообразие предложения объектов жилой недвижимости и кредитных продуктов, на таком крупном локальном рынке как Санкт - Петербург, позволяет выбирать потенциальному потребителю из большого числа предлагаемых застройщиками вариантов квартир и использовать при этом различные инструменты по финансированию покупки. Решение о приобретении жилья, для рядового покупателя, зависит от трех основных групп показателей конкурентоспособности [1], которые можно характеризовать как:качество(Q), сроки(T), цена(P). Функция спроса (D) для потребителя в данном случае будет выглядеть следующим образом:

(1)

Понятие качество, в данном разрезе, включает в себя различные характеристики строительной продукции, которые складываются из следующих групп факторов:

1. Параметры объекта недвижимости (размеры и компоновка помещений, соседствующие жилища, видовые характеристики, внутренне оснащение и т.д.);

2. Параметры здания (архитектурные особенности, общая этажность, характеристики инженерных систем и т.д.);

3. Особенности района расположения (транспортная доступность, придомовое окружение, социальная инфраструктура и т.д.).

Сроки окончания строительства являются важным параметром сделки по приобретению жилья, которые ограничивают дату эксплуатации объекта недвижимости. Фактически этот параметр означает момент начала использования жилья, а не регистрацию прав собственности на него, так как официальное оформление может сопровождаться задержкой от нескольких месяцев до завершения срока выплат по кредиту, в случае нахождения этих прав у кредитующей организации.

...