Цена приобретения - ключевой фактор, на который обращает внимание клиент при покупке. Стоимость, при прочих равных условиях, корилирует со сроками завершения и качеством продукции, следующим образом:

1. Чем больше срок до окончания строительства, тем меньше стоимость объекта недвижимости;

2. Чем выше качество продукции (лучше параметры), тем выше цена на него.

Сравнительный анализ рассматриваемых продуктов ведется клиентом в два этапа. Первый - сбор данных о различных продуктах, представленных на рынке, и выбор наилучшего для клиента объекта недвижимости. Второй - выбор способа оплаты (финансирования сделки) выбранного объекта. После принятия принципиального решения о конкретном продукте такие факторы как сроки (T) и качество (Q) определены и потребитель не может на них влиять. Функция индивидуального спроса потребителя (DS) формируется из ценовых факторов и характеризуется двумя составляющими: размерами первоначального взноса (Po), который готов внести клиент, и ежемесячного платежа (PN), который он способен выплачивать на протяжении определенного времени (N), исчисляемого в месяцах.

(2)

В данной зависимости функция индивидуального спроса - это платежеспособность клиента, которая может быть представлена в линейном виде следующим образом:

(3)

Ежемесячный платеж (PN) может быть аннуниететным или дифференцированным. Аннуниететный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга (PN=const). Дифференцированный платеж уменьшается к концу срока кредитования и состоит из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита (PN=const).

Наиболее распространенным является применение схемы с использованием аннуниететных платежей, при котором функция индивидуального спроса будет формироваться следующим образом:

(4)

Для успешного заключения сделки параметры индивидуального спроса, при соответствии всем остальным требованиям, должны быть уравновешены с предложением финансирующей организации - ипотечным кредитом, который формируется из следующих составных элементов [2]:

1. Процентная ставка по кредиту (I);

2. Срок кредитования (N);

3. Начальная стоимость объекта недвижимости (P);

4. Сумма кредита (PM);

5. Размер первоначального взноса (Po);

6.Конечная стоимость кредита (PMT);

7. Конечная стоимость объекта недвижимости (PT).

Кредитование увеличивает конечную стоимость продукции, однако дает возможность распределения финансовой нагрузки на потребителя во времени. Стоимость объекта недвижимости для потребителя с учетом переплаты (PT) формируется из первого взноса и итоговой стоимости кредитного продукта следующим образом:

(5)

Равновесие потребительского спроса и предложения на рынке первичной недвижимости при покупке выражается следующими математическими тождествами:

, (6)

(7).

Конечная стоимость кредита формируется различным образом в зависимости способа начисления процентов - простых или сложных. Использование простого процента банками формирует ее следующим образом:

, (8)

Тождественное равенство зависимостей (7) и (8) формируют равновесие спроса и предложения пропорций. В рамках одного кредитного продукта процентная ставка (I) будет постоянна. Определение приемлемого варианта ипотечного продукта будет состоять в выборе одного из возможных вариантов решения уравнения с несколькими переменными (N, PN, PM):

, (9)

Данное уравнения описывает поверхность в пространстве, а каждое его решение - одна из точек на ее поверхности.

Рассмотрим один из частных случаев моделирования стоимости ипотечного кредита исходя из следующих условий:

1. Процентная ставка по кредиту I=8 [3];

2. Ежемесячный платеж имеет равные значения, его размер варьируется от 1 до 50 тысяч рублей;

3. Сроки кредитования (N) рассматриваются в диапазоне от 6 до 96 месяцев.

Данные уточнения позволяют построить трехмерную поверхность, описывающую все возможные решения уравнения (9), в зависимости от переменных параметров (рис. 1)

Полученная модель позволяет в рамках конкретной кредитной программы (PN=const) выбрать приемлемую структуру оплаты в рамках следующих потребительских стратегий:

1. Максимизация размера потребительского кредита, такая стратегия обусловлена желанием приобрести наиболее дорогой объект недвижимости.

2. Стабильность ежемесячного платежа - эта стратегия связана с желанием обеспечить постоянство выплат и ориентированная на покупателей с фиксированным доходом.

3. Максимизация срока кредитования, такая стратегия ориентирована на потребность минимизации ежемесячных выплат при фиксированном размере кредита.

Ипотечное кредитование является важным сопутствующем элементом приобретения жилья физическими лицами и определение основных параметров кредитного продукта (N, PN, PM) будут формировать финансовые отношения покупателя и кредитной организации на долгие годы, а использование соответствующей модели (рис. 1) способствовать принятию взвешенного решения.

Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору жилья.

За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья. Приблизительный список этих документов следующий:

· правоустанавливающие документы на выбранное жилье;

· паспорт на жилье с его планом;

· справка о регистрации (форма 9) и характеристика жилого помещения (форма 7);

· справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

· выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, правоустанавливающих документах, об отсутствии обременений по квартире);

· разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк - это не более 80-100 % оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).

Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования обычно весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.

После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а также их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

Как правило, чтобы оформить ипотеку дома или квартиры, необходимо участие нотариуса.

Завершается оформление ипотеки государственной регистрацией в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Перечень документов, необходимых для рассмотрения Заявления заемщика:

1. Лист предварительной квалификации заемщика (заявление-анкета);

2. копия паспорта РФ (все страницы, включая незаполненные);

3. справка о доходах по форме 2-НДФЛ (оригинал + копия);

4. Памятка по справке 2-НДФЛ

5. заверенная копия трудовой книжки (+ её копия);

6. Памятка по заполнению трудовых книжек

7. Копия заверенного контракта + справка о прохождении службы (для лиц, проходящих службу по контракту) (+ их копии);

8. Копия военного билета для лиц мужского пола призывного возраста (все страницы, включая незаполненные);

9. Справка о размере пенсии + копии всех страниц пенсионного удостоверения;

10. Согласие на обработку личных данных.

При наличии дохода по совместительству предоставляются:

· копия приказа о принятии на работу Заемщика;

· копия трудового контракта (договора) Заемщика;

· справка с места работы о размере дохода за последние шесть месяцев по форме 2-НДФЛ;

Документы, подтверждающие доход и занятость индивидуального предпринимателя:

· копия налоговой декларации по форме, установленной для конкретного метода налогообложения, применяемого данным Заемщиком, с оригиналом отметки налогового органа о ее принятии, либо копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за два последних полных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии;

· копия книги учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя заверенная подписью должностного лица налогового органа и скрепленная печатью налогового органа. Вместо книги учета доходов и расходов может быть представлена справка (оригинал) из налогового органа о полученном индивидуальным предпринимателем доходе согласно указанной книге;

· копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя;

· копии лицензий и свидетельств на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;

· выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;

· копии квитанций (платежных поручений) об уплате налогов за два последних полных налоговых периода или справка налогового органа об отсутствии задолженности по налогам.

Перечень документов по квартире, которую намерены приобрести за счет средств ипотечного кредита (займа)

1. Копии паспортов продавцов;

2. Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение: свидетельство о праве собственности; договор купли-продажи, договор о приватизации; договор дарение, иное;

3. Копия технического паспорта на квартиру;

4. Поквартирную карточку (справку) о лицах, зарегистрированных в приобретаемом жилом помещении;

5. Документ, подтверждающий отсутствие обременений и ограничений по приобретаемой квартире можно получить в Федеральной регистрационной службе (г. Архангельск, ул. Садовая, 5А) или его филиалах;

6. Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком и сертификат (лицензия) оценщика.

7. До оформления сделки купли-продажи и/или ипотеки квартиры необходимо предоставить копию разрешения органов опеки и попечительства:

o от продавца на продажу квартиры (в случае, если в ней имеют право собственности несовершеннолетние);

o от покупателя (заемщика) на ипотеку Жилого помещения. В случае приобретения жилого помещения в собственность несовершеннолетнего лица, когда это является обязательным условием по решению суда или органов опеки, а также в случаях участия заемщика в программах субсидирования, предусматривающее условие о приобретение в собственность несовершеннолетнего лица жилого помещения.

В случае принятия решения о необходимости поручительства, предоставляются: копия паспорта, справка о доходах и анкета поручителя.

Региональный оператор имеет право запросить иные необходимые дополнительные документы.

4. Программы ипотечного кредитования, действующие в РФ и Пензенской области

На сегодня существует несколько специальных ипотечных программ, в которых мы постараемся разобраться.

В данной статье вы найдете краткую информацию об основных специальных программах ипотеки. Для более полного изучения ипотечной программы перейдите по ссылке на соответствующую страницу. В разделах сайта "Ипотека банки" Вы сможете узнать подробнее о конкретной программе выбранного банка.

Итак, в статье: ипотека без первоначального взноса, ипотека для молодых семей, государственная ипотека, ипотека без комиссии, социальная ипотека, военная ипотека. А также программа "Строим вместе", национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Ипотека без первоначального взноса. Это не совсем корректное название программы. Чтобы обеспечить себе ипотеку без первоначального взноса, Вам придется взять потребительский кредит и использовать его в качестве первого взноса, либо использовать под залог уже имеющуюся квартиру. Однако, здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Ипотечный кредит без первоначального взноса увеличивает риски и распространен не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, хотя и имеет своих сторонников.

Ипотеку без первого взноса предлагали, например:

· Банк Москвы;

· Внешторгбанк;

· Абсолют-Банк;

· Банк жилищного финансирования.

Однако, следует отметить, что в результате возникновения ипотечного кризиса в США в 2007 году, многие банки ужесточили требования к заемщикам, и в настоящее время практически нет банков, которые выдавали бы кредиты без первоначального взноса. Сам же минимальный первоначальный взнос также увеличился до 15-20 % от стоимости недвижимости.

Более подробно об ипотеке без первоначального взноса.

Ипотека - молодым семьям Участники подпрограммы - молодые семьи, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации подпрограммы.

Если вы - молодая семья и мечтаете жить в собственной квартире, то у вас есть возможность стать участниками специальной государственной подпрограммы "Ипотека - молодым семьям".

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.

Право на улучшение жилищных условий с использованием субсидии или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального бюджета предоставляется молодой семье только один раз. Субсидия предоставляется в размере не менее: 35 % расчетной (средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, не имеющих детей; 40 % расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, имеющих 1 и более детей.

Более подробно об ипотеке молодым семьям.

Ипотека без комиссий. Сегодня не так много банков, предоставляющих ипотеку без комиссий. Например, Московский кредитный банк и агентство недвижимости "Лаурел" предложили специальную программу ипотечного кредитования "Ипотека без комиссий". Главным достоинством новой программы ипотеки является абсолютная прозрачность условий предоставления кредита, что достигается отсутствием каких-либо банковских комиссий за рассмотрение заявки, выдачу и сопровождение кредита и др.

Стоимость кредита для заемщиков по программе "Ипотека без комиссий" будет определяться процентной ставкой - 9,9 % в долларах США и 12 % в рублях. Сохраняются условия базовой программы: первоначальный взнос - от 20 % стоимости квартиры, срок кредитования - до 15 лет при оформлении кредита в долларах США и до 10 лет - в рублях, сумма кредита - от 30 тыс. до 250 тыс. долл. США или от 1 млн. до 7,5 млн. руб.

Всероссийская программа "Строим вместе". Программа ипотечного кредитования "Строим вместе" позволяет участникам приобретать жилье с длительной рассрочкой - за счет собственных средств населения.

Задача участника программы - накопить за некоторое время в общем паевом фонде часть ориентировочной стоимости квартиры (это может быть 30, 40, 50 или 60 %), затем выбрать подходящую квартиру или дачу. Кооператив добавляет недостающую сумму на покупку недвижимости и оформляет все необходимые документы. Вы можете распоряжаться недвижимостью с момента ее приобретения: например, сдавать квартиру внаем (с согласия ПИК), делать ремонт в новостройке, обустраивать дачу или строить на купленном земельном участке свой дом. Срок рассрочки можно выбрать в интервале от 3 до 20 лет, в зависимости от тарифного плана и срока накопления. Когда пай полностью выплачен, залог с недвижимости снимается.

Социальная ипотека. Социальная ипотека - проект правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе "коммерческой ипотеки". Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья. К примеру, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра жилья около 2000 долларов (прим. автора: на момент принятия проекта, а сейчас значительно больше!). При этом, правительство Москвы обязуется по программе социальной ипотеки сократить эту сумму до 500 долларов. Преимущество социальной ипотеки также в том, что существуют дополнительные гарантии как банка, так и правительства. Банк проверяет чистоту квартиры, страхует жизнь заемщика и квартиру, а также обязуется сохранить условленную процентную ставку до конца действия кредита.

Более подробно о социальной ипотеке.

Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" в качестве одного из приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населения. Процентная ставка в 2006 году должна уменьшится до 12 процентов годовых в рублях, в 2007 году - до 11 процентов, в 2008-м - до 10. С 1 июля 2006 года АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) снижает процентные ставки по ипотечным кредитным продуктам. В зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса, процентная ставка по ипотечному кредиту составит от 11,5 процента до 14,5 процента годовых в рублях.

Московская программа по ипотеке "Военные сертификаты". Военнослужащие, прослужившие 10 лет и увольняемые в результате оргштатных мероприятий, по здоровью или выслуге лет полу чают субсидию в размере определенной Госстроем расчетной стоимости. Для имеющих в соответствии с законом "О статусе военнослужащих" право на дополнительную жилплощадь расчет размера этой субсидии будет производиться с учетом дополнительных квадратных метров общей площади. Срок реализации сертификатов теперь продлен до 9 месяцев (ранее - 6 мес.).

Всероссийская программа "Военная ипотека". Программа "Военная ипотека" предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих.

Соответствующий закон содержит положения, устанавливающие в качестве формы реализации права на жилье механизм накопительной ипотечной системы для военнослужащих, которые заключили первые контракты о прохождении военной службы с 1 января 2005 года. За военнослужащими, заключившими контракты до 1 января 2005 года, сохраняется возможность реализации своего права на жилье в соответствии с ранее сложившейся системой жилищного обеспечения (служебное жилье, жилищный сертификат, социальный найм).

Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт молодого военного будет перечислятся солидная сумма - в среднем около 30 тысяч рублей. Участниками этой системы, как правило, становятся молодые военнослужащие - курсанты, младшие офицеры и прапорщики, контрактники.

Ипотека в Пензе - это хорошая возможность решить Ваши жилищные проблемы. За последние несколько лет появилось множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования. Информация, представленная на сайте, поможет выбрать ипотечный кредит, который подойдет именно Вам.

Ниже на странице перечислены банки, которые занимаются ипотекой в городе Пенза. Чтобы ознакомиться с ИПОТЕЧНЫМИ ПРОГРАММАМИ, предлагаемыми конкретным банком, перейдите по ссылке.

Всего ипотечные кредиты предлагают 25 банков:

Размещено на Allbest.ru