Состояние и проблемы развития ипотечного кредитования в Чувашском ОСБ №8613 г. Чебоксары

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Исходя из вышесказанного, следует отметить, что данная тема является очень актуальной. Целью курсовой работы является на основе изучения организации ипотечного кредитования в коммерческих банках определить направления развития этого сегмента банковского рынка в Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели предстоит решить следующие задачи: рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования, изучить деятельность конкретного банка на рынке ипотечного кредитования на примере КБ «Сбербанк России», а также проанализировать деятельность рынка ипотечного кредитования в целом по РФ и определить направления его развития.

Курсовая работа состоит из трех глав. В первой главе рассматриваются понятие, сущность и значение ипотеки, а также кратко описана процедура ипотечного кредитования в коммерческих банках. Во второй главе рассматривается деятельность коммерческого банка «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитования. В третьей главе рассматривается перспективы и направления развития ипотечного кредита.

При написании курсовой работы были использованы труды таких авторов как: Жуков Е.Ф, Коробова Г.Г, Косарева Н.Б, Кроливецкая Л.П, Шевчук Д.А. и др. Также для написания курсовой работы широко использовались интернет-ресурсы и периодические издания: «Банковское дело», «Деньги и кредит» и другие.

1.Экономическая сущность и значение ипотечного кредитования

1.1 Понятие, значения и содержания ипотечного кредитования

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: - «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

- реализация конституционных прав граждан на жилье;

- регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

- «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

- страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

- стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

- строго определенный залог;

- в большинстве случаев - целевой характер;

- длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014).

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

- между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

1.2 Правовые аспекты ипотечного кредитования

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую подсистемы. Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Поэтому в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере [8].

Традиционно в отечественном праве институт залога регулировался в гражданских кодексах. При формировании законодательных основ Российской Федерации установившийся порядок не был нарушен. К настоящему времени возникла иерархия источников залогового права, которая сводится к следующему [8]:

1) гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительности сделок и др. Количество норм, посвященных залогу, как в первой, так и во второй части ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зрения его юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговых отношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности;

2) Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014). Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа над этим законом началась в 1993г. В июле 1995г. он был принят в первом чтении, после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям (было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принят обеими палатами Федерального собрания летом 1997г. Затем понадобился еще год, чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке»;

3) также к источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4) в совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. В качестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты: Постановление кабинета Министров Чувашской Республики от 15 октября 2002 года № 274 О республиканской программе «Государственная поддержка молодых семей в решении жилищной проблемы на 2002-2015 годы».

Наиболее удобным является сочетание классификации по юридической силе и по органу, принявшему нормативно-правовой акт. Наивысшей силой в гражданском праве обладает Гражданский кодекс Российской Федерации, но в залоговых отношениях даже он уступает место Федеральному закону «Об ипотеке».

В настоящее время Закон «Об ипотеке» является основным источником залогового права России, его значение трудно переоценить. Им подробно регламентируются вопросы установления залога, права и обязанности сторон залогового отношения, процедура обращения, взыскания и реализации заложенного имущества, другие существенные вопросы. Законом введен институт закладной.

Первая глава Федерального закона содержит основные положения об ипотеке. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом. При этом определено, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) [2].

Возвращаясь к вопросу о юридической силе Закона «Об ипотеке», важно отметить, что этот закон не отменяет соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященные залогу, вместе с тем нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» установлено, что со дня введения его в действие нормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», ГК РФ и других правовых актов. В 2 той же статьи указано, что эти акты применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Эти и другие положения о государственной регистрации ипотеки содержатся в четвертой главе Закона .

В шестой главе устанавливается порядок перехода прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц. В частности, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается в установленном Законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой .

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с положениями девятой главы закона. При этом предусмотрен судебный и внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В теории гражданского права и в практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета).

Принцип специальности предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект. В соответствии с этим принципом, как указывал еще в XIX веке профессор Д.И. Мейер, «в книгу вносят записи о правах, касающихся определенного имения». Применение принципа специальности означает, что «каждому имению был отведен особый лист, т.е. чтобы записи производились не по именам собственников, а по имениям».

Книга, о которой идет речь,- это специальная поземельная (ипотечная) книга (современный аналог для России - Единый государственный реестр прав, ЕГРП). И следующий принцип - принцип обязательности заключается в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны в специальную книгу. Ипотека становится действительной для третьих лиц только с момента записи в ипотечную (поземельную) книгу.

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

Принцип публичной достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а для современной России - в Едином государственном реестре прав - презюмируются (предполагаются) как достоверные. Этот принцип имеет четкую юридическую формулировку. Например, в современном германском праве он означает, что «если в поземельную книгу в отношении какого-либо лица внесено право, то следует считать, что это право принадлежит ему», и «содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю».

Следующий принцип - принцип бесповоротности. Согласно Мейеру, этот принцип заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность».

Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Этот принцип предполагает, что кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором.

Благодаря наличию указанных принципов и их государственному закреплению при залоге недвижимости кредитор верит не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем «при неисправности должника» получить удовлетворение. Это верно даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость переходит к другому собственнику.

В Древнем Риме существовал принцип приоритета, но не было принципов специальности и публичности (гласности), которые были выработаны в Германии. В Средние века там существовал публичный акт передачи вещного права на имение, который совершался в суде или городском совете и порождал неоспоримое право собственности на конкретную вещь. Эта публичная форма использовалась и при залоге недвижимости. Позже она трансформировалась в регистрацию ипотеки в поземельной книге.

Современная российская ипотека также руководствуется некоторыми из этих принципов: обязательности внесения, гласности, специальности и приоритета. Что же касается принципов публичной достоверности и бесповоротности - здесь отсутствует единообразная трактовка законодательства.

Следующим Федеральным законом, непосредственно регулирующим отношения по ипотеке, является федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ

(ред. от 21.07.2014) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации [3].

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, с другой стороны.

Необходимо отметить некоторые постановления Правительства Российской Федерации, направленные на развитие ипотечного кредитования.

Постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации можно обобщить по одному основанию: программы ипотечного кредитования.

В данном документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально - экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно - экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования [12],

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов [12].

Концепция учитывает применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

В большинстве регионов и городов были предприняты попытки реализовать собственные жилищные программы.

В заключение можно сделать следующий вывод о том, что появление и развитие в России нового вида социально и экономически значимых отношений требует их законодательного закрепления с учетом их специфики. Формирование нормативно-правовой базы должно быть, в первую очередь, целесообразным, продуманным и эффективным процессом, а результаты законотворчества, то есть законы, понятными, живыми и работающими. Таким образом, при создании законодательной базы по ипотеке должны учитываться различные аспекты в этой сфере, а именно:

- научная разработанность;

- практический опыт России и зарубежных стран;

-состояние экономики и социальной сферы.

2.Состояние и проблемы развития ипотечного кредитования в Чувашском ОСБ № 8613 г.Чебоксары

ипотечный кредитование страхование

2.1 Анализ текущего состояния ипотечного кредитования в Чувашском ОСБ № 8613 г.Чебоксары

Сберегательный Банк Российской Федерации - старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР.

Широкая филиальная сеть дает возможность комплексного обслуживания в едином стандарте расположенных в разных регионах подразделений крупных предприятий, холдингов, финансово-промышленных групп. Наличие филиалов Банка по всей территории России, расположенных в различных экономических регионах и часовых поясах, позволяет эффективно маневрировать ресурсами. Единая сеть создает уникальные условия для обмена и внедрения позитивного опыта, дает возможность тиражирования типовых структур управления, продуктов и технологий.

Банк имеет высокую финансовую устойчивость и в рейтинге банков занимает ведущее место.

Квартирный вопрос в России стоял всегда, стоит сегодня и будет стоять, по всей видимости, в будущем. Один из эффективных механизмов его решения - это рынок доступного жилья.

Сбербанк предлагает три основные кредитные программы:

- КРЕДИТ НА НЕДВИЖИМОСТЬ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;

- ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;

- КРЕДИТ «ИПОТЕЧНЫЙ +» - кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.

- Кредит «МОЛОДАЯ СЕМЬЯ».

Объектом курсовой работы является Чувашское ОСБ №8613 г. Чебоксары.

Таблица 1

Остатки ссудной задолженности в Чувашском ОСБ № 8613 за 2013 год

Вид кредита	Остаток срочной ссудной задолженности на 01.01.2013	Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2013
	Объем, тыс. руб.	Количество, шт.	Объем, тыс. руб.	Количество, шт.
На недвижимость	2 372 650	1 460	4 186 142	1 763
Кредит «Молодая семья»	273 203	188	258 820	203

Из таблицы видно, что остаток срочной ссудной задолженности на конец 2013 года увеличился по сравнению с 2012, что свидетельствует о грамотной кредитной политике банка, нацеленной на расширенное предложение кредитных ресурсов различной категории заемщиков.

Таблица 2

Анализ структуры и динамики остатков по ипотечному кредитованию в Чувашском ОСБ № 8613 за 2013г. по объему

Вид кредита	Остаток срочной ссудной задолженности на 01.01.2013	Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2013	Темпы роста остатков за 2013 г., %
	Объем, тыс. руб.	Удельный вес в общем объеме, %	Объем, тыс. руб.	Удельный вес в общем объеме, %
На недвижимость	2 372 650	89,6	4 186 142	94,2	176,4
Кредит «Молодая семья»	273 203	10,4	258 820	5,8	94,7
ИТОГО	2645853	100	4444962	100	168,0

Долгосрочная задолженность по кредитам в рассматриваемом периоде занимает наибольший удельный вес в общем объеме кредитов, что также положительно характеризует деятельность банка на региональном рынке.

На начало 2013 году объем ссудной задолженности на недвижимость составил с 2 372 650 тыс. рублей, а на конец - 4 186 142 тыс. руб. Кредит «Молодая семья» на начало составил 273 203 тыс. руб., на конец года 258 820 тыс. руб. Все это позволяет судить, что кредитование по программе «На недвижимость» является наиболее востребованной клиентами банковской услугой, а доходы от нее остаются одним из основных источников формирования прибыли банка.

Таблица 3

Анализ структуры и динамики остатков ипотечных кредитов в Чувашском ОСБ № 8613 за 2013 г. по количеству кредитных договоров

Вид кредита	Остаток срочной ссудной задолженности на 01.01.2013	Остаток срочной ссудной задолженности на 31.12.2013	Темпы роста количества договоров за 2013 г., %
	Кол-во, шт.	Удельный вес в общем кол-ве, %	Кол-во, шт.	Удельный вес в общем кол-ве, %
на приобретение недвижимости	1 460	88,6	1 763	89,7	120,8
кредит «молодая семья»	188	11,4	203	10,3	108,0
итого	1648	100	1966	100	119,3

Из данной таблицы видно, что темпы роста количества договоров за 2013 год показывают увеличение количества договоров, что объясняется увеличением размера одного кредита. В течение анализируемого периода наблюдается неравномерность выдачи ипотечных кредитов, как по количеству заключенных договоров, так и по объемам выданных кредитов.

Таблица 4

Объем ипотечного кредитования за 2013 г. в Чувашском ОСБ № 8613

Месяц	Выдача ипотечных кредитов
	Объем, тыс. руб.	Кол-во, шт.
январь	98 244	47
февраль	342 931	73
март	364 412	90
апрель	394 589	74
май	230 170	70
июнь	524 012	63
июль	217 675	55
август	137 768	41
сентябрь	242 680	32
октябрь	127 281	32
ноябрь	219 562	41
декабрь	236 568	45

Данные таблицы свидетельствуют о значительных колебаниях ипотечного кредитования, как в стоимостном, так и натуральном выражении.

Данные динамики ипотечного кредитования позволяют сформулировать следующие выводы:

- в течении анализируемого периода наблюдается высокая неравномерность выдачи ипотечных кредитов, как по количеству заключенных договоров, так и по объемам выданных кредитов;

- в анализируемом периоде имеются тенденции роста кредитования в 1 и втором кварталах и значительное снижение в 3 и 4 кварталах;

- неполное совпадение тенденций в стоимостном и натуральном выражении свидетельствует об изменениях объема одного кредита.

Анализ положения банка на рынке свидетельствует о безусловной лидирующей позиции банка, что является следствием высокой репутации и грамотного руководства.

Таблица 5

Динамика и структура остатков по ипотечным кредитам за 2013 год в в Чувашском ОСБ № 8613

Дата	Общий остаток (все виды кредитов) тыс.руб.	Остаток: кредиты на недвижимость + молодая семья тыс. руб.	Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов
01.01.2013	6 340 535	2 645 853	0,42
01.02.2013	6 188 685	2 638 364	0,43
01.03.2013	6 509 233	2 931 510	0,45
01.04.2013	7 017 979	3 186 100	0,45
01.05.2013	7 386 748	3 458 764	0,47
01.06.2013	7 619 782	3 584 479	0,47
01.07.2013	8 199 671	4 049 858	0,49
01.08.2013	8 953 922	4 166 127	0,47
01.09.2013	9 234 553	4 201 794	0,46
01.10.2013	9 725 426	4 366 278	0,45
01.11.2013	9 727 035	4 386 336	0,45
01.12.2013	9 730 576	4 444 962	0,46

Деятельность Чувашское ОСБ №8613 г. Чебоксары можно охарактеризовать следующим образом:

- рентабельность низкая, убыточны операции в иностранной валюте и с ценными бумагами;

- ликвидность объекта работы выше нормы, что говорит о нерациональном использовании активов и свидетельствует о возможности и необходимости увеличения кредитных услуг;

- если сравнивать показатели 2012 и 2013 гг. в целом, то в отношении ипотечного кредитования наблюдаются положительные тенденции роста, что говорит о перспективности деятельности в этой области;

- наблюдается отрицательная динамика ипотечного кредитования за 2013 г., что связано как с повышением процентной ставки по валютным кредитам, так и недостаточной активностью на рынке ипотечного кредитования.

Перечисленные тенденции свидетельствуют о том, что ОАО «Волго-Вятский банк» следует более активно осуществлять продвижение ипотечного кредитного продукта на рынок, что возможно с использованием различных каналов распределения.

Для определения направлений дальнейших действий следует рассмотреть рынок ипотечного продукта с целью выработки эффективной стратегии продвижения продукта на рынок, оценить перспективы и эффективность развития ипотечного кредитования для ОАО.

2.2 Основные проблемы ипотечного кредитования в Чувашском ОСБ № 8613 г.Чебоксары

Оформление ипотечного кредита для многих является единственной возможностью, позволяющей реально решить жилищную проблему и обеспечить достойные условия проживания. Однако, вступая в отношения с банком, предлагающим услуги кредитования, важно помнить о трудностях и проблемах рынка ипотечных кредитов, связанных именно с особенностями взаимодействия с кредиторами.

В данном случае проблема выдачи ипотечного кредита может состоять в том, что сроки рассмотрения кредитной заявки могут быть затянуты на продолжительный период.

Проблемой для заемщика может стать размер суммы ипотечного кредита, который в целях подстраховки может быть снижен кредитором. В результате, если собственных средств у заемщика не достаточно для совершения покупки, ему придется просто отказаться от нее. Не исключена проблема с выдачей ипотечного кредита, когда банк ужесточает условия кредитования и начинает предъявлять заемщику дополнительные требования, которые могут существенно осложнить процедуру оформления займа. Проблемой ипотечного кредита для некоторых заемщиков может стать необходимость дополнительных расходов, связанных с оформлением ссуды.

Проблемы оформления ипотечного кредита могут быть следствием сложных отношений с риэлторами или кредитными ипотечными брокерами, к услугам которых заемщик имеет право обратиться, чтобы снять с себя ряд трудностей, связанных с оформлением займа. Как правило, все проблемы в этом отношении возникают на почве оплаты заемщиком услуг специалистов. Снизить вероятность противоречий может увеличение прозрачности ценообразования за оказание данного вида услуг населению и поэтапное погашение заемщиком стоимости предоставленных профессиональными помощниками услуг.

Следует отметить, что помощь риэлторов и брокеров может быть полезной, так как помогает подобрать недвижимость и выбрать кредитную программу, максимально выгодную для заемщика в конкретных условиях. Именно помощь кредитного брокера может позволить избежать отказов в оформлении ипотеки, а риэлтором будет обеспечена быстрая помощь по выбору и ободрению жилья для клиента. Ведь выбор объекта недвижимости также может составлять определенную проблему оформления ипотечного кредита. Так как выбранная заемщиком недвижимость становится объектом залога и передается в банк на весь срок кредитования. Для банка жилье в ипотеке гарантирует возмещение собственного ущерба в случае невозврата кредита. Поэтому недвижимость подбирается в полном соответствии с требованиями кредитора к ее состоянию, месту расположения и юридической чистоте.

В заключение, следует отметить, что для выдачи ипотечного кредита все проблемы, которые волнуют стороны, должны быть согласованы до момента подписания кредитного договора. Согласование всех вопросов позволяет заключить ипотечный договор, который и получит юридическую силу.

В ходе анализа рынка ипотечного жилищного кредитования были выявлены основные причины, мешающие развитию ипотечного жилищного кредитования в Чувашском ОСБ № 8613 г.Чебоксары.

Одной из основных проблем в настоящее время по выдаче ипотечных кредитов является высокая процентная ставка по ипотечным кредитам.

Анализ, проведенный во второй главе, показывает, что в настоящее время ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки - 11% - 15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита.

В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решение своих проблем (5,6%).

Для придания ипотечному жилищному кредитованию массового характера необходимо вовлекать в процесс ипотечного жилищного кредитования население со средними доходами. Для этого необходимо снижать процентные ставки, что уже характерно для многих российских банков, предлагающих ипотечные кредиты. Поэтому можно сделать вывод, что, например, процентная ставка в размере 10% годовых будет приносить кредитной организации определенный доход, как за счет маржи, так и за счет значительного увеличение числа клиентов.

Также возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения - ипотечного кредитования с использованием договора купли - продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой процедуры является фактическая реализация квартиры с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли - продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретенной в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжаться ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиент покупает ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Положительным моментом в этой схеме является то, что заемщику не надо тратиться на дорогостоящее оформление кредита.

Среди факторов, препятствующих развитию жилищного кредитования населения в ближайшие годы, на первый план банк выдвигают:

- отсутствие эффективной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения;

- отсутствие у заемщиков документально подтвержденных доходов;

- отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов;

- высокая стоимость нотариального удостоверения и регистрации;

- сложная и длительная процедура регистрации прав и сделок.

3.Перспективы и направления развития ипотечного кредитования

3.1 Развитие систем финансирования ипотечного кредитования

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой - стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надёжных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Для развития ипотечного кредитования Правительство РФ утвердило стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Настоящая Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной политики в целях более детальной проработки вопросов развития ипотечного жилищного кредитования.

Вместе с тем в настоящей Стратегии рассматриваются вопросы расширения возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительства индивидуального жилья или участия в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найма жилья, проведения капитального ремонта жилых домов и другие направления развития ипотечного жилищного кредитования.

Реализация настоящей Стратегии зависит, в частности, от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

- дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

- повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья эконом класса;

- снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента эконом класса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие основные задачи:

- преодоление текущего кризиса и создание условий для предотвращения и смягчения возможных будущих кризисных явлений;

- создание эффективного первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков;

- формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки;

- создание надежной и эффективной инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования;

- развитие ипотечного жилищного кредитования и иных форм ипотечного кредитования, а также финансирования жилищного строительства;

- учет региональных и локальных особенностей развития рынка жилья и ипотеки.

Настоящую Стратегию предполагается реализовать в 3 этапа.

На первом этапе (2010-2012 годы) исходило из того, что в тот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начала выходить из кризиса, рынок ипотеки восстанавливался и к концу того периода ключевые показатели достигли или превзошли докризисные значения. Основными задачами первого этапа являлось восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке.

К концу первого этапа доля семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет 23 процентов. Концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования будет постепенно снижаться за счет восстановления доверия участников рынка, но тем не менее, останется высокой. Предполагается достижение большего разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов при сохранении высоких требований к уровню рисков. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья составит 20 процентов, а объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов в год составят 490 тыс. кредитов. Доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45 процентов. Уровень просроченной задолженности начнет постепенно снижаться благодаря решению проблем кризисных лет и наращиванию портфеля новых качественных кредитов. Распоряжение Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р «Об утверждении стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 г.»

В настоящий момент по данному этапу стратегии уже наблюдаются определенные достижения. К примеру, увеличение разнообразия типов предоставляемых ипотечных жилищных кредитов. Уже не составит труда найти ипотечную программу для приобретения квартиры не только на вторичном рынке, но и в строящемся доме. Предлагается все больше программ кредитования покупки загородных домов на вторичном и первичном рынках. Требования к заемщикам вновь становятся более лояльными. Банки опять готовы рассматривать индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса в качестве ипотечных заемщиков. Доступность ипотечного кредита связана с несколькими моментами. Ключевые из них - это величина первоначального взноса, требования к размеру дохода заемщика (в плане способа подтверждения этого дохода), а также подход банка к определению надежности заемщика. В отношении всех этих моментов произошли позитивные для потенциальных заемщиков изменения. Размер минимального первоначального взноса для тех, кто хочет приобрести жилье в кредит, сегодня в среднем, составляет 20% от стоимости залога. Год назад эта цифра была заметно выше - 30%. Там же. Смягчились и критерии, определяющие надежность заемщика с точки зрения его профессиональной принадлежности. В кризис в «черный список» попало столько профессий, что шанс получить кредит имели разве что госслужащие, нефтяники и газовики. Легче стало получить кредит собственникам бизнеса - индивидуальным предпринимателям, для них банки начали разрабатывать отдельные программы, учитывающие специфические риски заемщиков подобного рода. Еще одним косвенным фактором, повысившим доступность ипотечного кредитования, стал возврат банков к докризисным срокам кредитования в 20-25 лет. Именно от срока кредитования зависит, до какого уровня можно будет снизить размер ежемесячного платежа, за счет максимального растягивания погашения задолженности по кредиту. Ставки по кредитам падают, что также повышает доступность ипотечных кредитов для клиентов. Однако уровень просроченной задолженности, как предполагалось в Стратегии, не снизился, а напротив вырос. Это можно объяснить общим увеличением задолженности по ипотечным кредитам. Доля просроченной задолженности составляет всего 2% от общей суммы задолженности. В целом можно сказать, что первый этап Стратегии проходит достаточно эффективно и уже дал неплохие результаты в области ипотечного кредитования.

На втором этапе (2013-2020 годы) необходимо исходить из полного восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

К концу второго этапа предусматривается полностью сформировать сегменты найма жилья и строительства жилья кооперативами и другими жилищными некоммерческими объединениями граждан.

Соответственно, на рынке будет обеспечена дифференциация ипотечных и других видов ипотечных жилищных кредитов:

1) гражданам - на приобретение первого жилья для постоянного проживания, на приобретение второго жилья для сезонного проживания (дача) или для предоставления внаем, на оплату паевых взносов в кооперативах, на строительство индивидуального жилья, на ремонт жилых помещений, на реконструкцию и капитальный ремонт домов;

2) застройщикам - на жилищное строительство для целей продажи жилья или предоставления внаем;

3) объединениям граждан, в том числе кооперативам, - на жилищное строительство.

...