Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечное кредитование



Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие ипотеки

1.2 Классификация ипотечных кредитов

1.3 Этапы процесса предоставления ипотечного кредита

2. Основные модели (схемы) ипотечного кредитования

2.1 Одноуровневая модель (на примере Германии)

2.2 Двухуровневая (американская) модель

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Список использованных источников



Введение

Актуальность данной работы состоит в том, что использование залога недвижимого имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. В то же время посредством широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.

Цель и задачи данной работы: рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в Беларуси в настоящее время, направления и перспективы развития ипотечного кредитования.

Объект и предмет исследования: объектом исследования является ипотечное кредитование и его развитие, предметом - теоретические аспекты анализа ипотечного кредита. В первой главе данной работы раскрывается понятие общего кредитования населения как одного из направлений социальной политики государства. Кредит в современных условиях служит объектом активного государственного регулирования. Вообще, денежным кредитным регулированием называют совокупность мероприятий государства, регламентирующих деятельность денежно-кредитной системы, показатели денежного обращения и кредита, рынки ссудных капиталов, порядок безналичных расчетов в целях воздействия на экономику. Центральный банк главный, но не единственный орган регулирования. Существует целый комплекс регулирующих органов. Осуществляя кредитное регулирование, государство преследует следующие цели: воздействуя на кредитную деятельность коммерческих банков и направляя регулирование на расширение или сокращение кредитования экономики, оно, таким образом, достигает стабильного развития внутренней экономики, укрепления денежного обращения, поддержки национальных экспертов на внешнем рынке. Таким образом, воздействие на кредит позволяет достичь более глубоких стратегических задач развития всего хозяйства в целом. Например, недостаток у предприятий свободных денежных средств затрудняет осуществление коммерческих сделок, внутренних инвестиций и т.д. С другой стороны, избыточная денежная масса имеет свои недостатки: обесценение денег, как следствие, снижение жизненного уровня населения, ухудшения валютного положения в стране. Соответственно в первом случае денежно-кредитная политика должна быть направлена на расширение кредитной деятельности банков, а во втором случае - на ее сокращение, переходу к политике "дорогих денег". Нужно отметить, что с помощью кредитного регулирования государство стремиться смягчить экономические кризисы, сдержать рост инфляции, в целях подержания конъюнктуры государство использует кредит для стимулирования капиталовложений в различные отрасли народного хозяйства. Кредитная политика осуществляется косвенными и прямыми методами воздействия. Различие между ними состоит в том, что центральный банк либо оказывает косвенное воздействие через ликвидность кредитных учреждений, либо устанавливает лимиты кредитования экономики (т.е. количественные ограничения кредита).

Таким образом, без кредитной поддержки невозможно обеспечить быстрое и цивилизованное становление фермерских хозяйств, предприятий малого и среднего бизнеса, внедрение других видов предпринимательской деятельности на внутригосударственном и внешнем экономическом пространстве.

Во второй главе раскрывается сущность ипотечного кредита, условия и порядок его предоставления.

Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.

Ипотечный кредит - это особая форма кредита, связанная с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость.

Предметом ипотеки может быть имущество, связанное с землей - здание, сооружение, квартира, предприятие (его структурные подразделения) как целостный имущественный комплекс.

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п.

Ипотечный кредит может быть получен как под обеспечение недвижимостью, уже имеющейся у вас в собственности, так и под обеспечение покупаемой недвижимости -- как готовой, так и строящейся. Обеспечением по кредиту может выступать квартира, дом либо земельный участок. Ипотечный кредит может быть также использован на другие цели -- например, на ремонт квартиры. В нашей стране предоставление кредита на недвижимость может не предусматривать ее залога в качестве обеспечения возврата кредита, в этом случае обеспечением выступают поручители, гарантийный депозит денег и др.

В ипотеку можно приобрести как первичное (новостройки), так и вторичное жилье, а также ряд других видов недвижимого имущества.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

· предмет ипотеки;

· его оценка;

· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

· площадь объекта недвижимости;

· адрес, по которому он расположен;

· все существенные условия основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой;

· право, на котором оно принадлежит залогодателю.

Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации. Ипотечные кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой, которая сохраняется в течение всего срока кредитования жилья, или с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования. Помимо процентов за пользование кредитом, часто взимаются комиссии за оформление договора, за снятие или перевод денежных средств, ежемесячная комиссия за сопровождение кредита, страховые взносы, комиссия за досрочное погашение. Кредит предоставляется только правоспособным гражданам РБ (физическим лицам) и иностранным гражданам (лицам без гражданства), имеющим вид на жительство в РБ; в возрасте от 18 лет (для мужчин до 28 лет - обязательно наличие военного билета), не имеющим отрицательной кредитной истории.

Гражданам, достигшим пенсионного возраста, кредит на финансирование недвижимости не предоставляется.

Обязательным требованием банка может быть страхование клиентом недвижимости и жизни.

Типичный набор документов:

- Заявление-анкета на получение кредита;

- Анкеты, заявления поручителей (при необходимости).

- Копии паспортов или видов на жительство в Республике Беларусь кредитополучателя и поручителей, их оригиналы для сверки.

- Копии трудовых книжек либо справки о трудовом стаже кредитополучателя, поручителей, заверенные в установленном порядке.

- Документы о размере получаемого дохода кредитополучателя, поручителя за конкретный период времени (месяцев).

- Согласие кредитополучателя и поручителей на получение кредитного отчета

- Договор, в соответствии с которым осуществляется строительство кредитуемого объекта недвижимости или договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке, зарегистрированный в установленном порядке.

По усмотрению банка могут быть затребованы или рекомендованы к предоставлению иные документы.

В третьей главе были рассмотрены перспективы и направления развития ипотечного кредитования.

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-экономической задачей для нашей страны. Позитивные тенденции в социально - экономическом развитии страны, а именно снижение стоимости кредитных ресурсов, повышение жизненного уровня населения, обеспеченные совместно проводимыми общеэкономическими и организационными мероприятиями правительства и Национального банка Республики Беларусь, стимулировали отечественные банки активно развивать долгосрочное кредитование физических лиц, в том числе предоставление кредитов на приобретение и строительство жилья на коммерческих (не льготных) условиях. Ипотека является существенным фактором экономического и социального развития страны. Ее роль может быть особенно заметна для страны с переходной экономикой. Следует также отметить, что дальнейшее развитие долгосрочного ипотечного кредитования в стране напрямую отразится на стратегии формирования ресурсной базы современных банков. Последние станут активнее привлекать иностранные инвестиции в банковский сектор Беларуси с целью дальнейшего их вложения в жилищное строительство. Участие же зарубежных инвесторов даст возможность эффективно привлекать целевые иностранные ресурсы в строительный сектор. Значимость задач, стоящих перед государством и банковской системой в области кредитования жилищной сферы, очевидна. Решение жилищной проблемы в рамках программ социально-экономического развития страны, в том числе в соответствии с Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, обусловливает усиление роли банковского кредита как основного способа решения жилищной проблемы. Недостаточная эффективность льготного жилищного кредитования, использование существующих схем банковского финансирования требуют скорейшей разработки и внедрения, адаптированных к экономике страны и приемлемых для различных категорий граждан разнообразных моделей ипотечного кредитования. Последовательные активные действия государства в области развития системы долгосрочной ипотеки при одновременной и своевременной поддержке банковским сообществом позволит удовлетворить спрос на жилье большей части населения, что впоследствии послужит мощным ускорителем развития экономики страны и принесет ожидаемый социально - экономический эффект.

Таким образом, для создания системы долгосрочного ипотечного кредитования населения призвано играть государство. Оно определяет концепцию развития этой системы, формирует правовую базу. Соответственно и дальнейшее эффективное функционирование системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.

Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-экономической задачей для нашей страны.



1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Сущность, понятие ипотеки

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая и у хунну - предков тюркского этноса.

Слово "ипотека" греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н.э. один из легендарных "семи мудрецов" древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа -- подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно -- наличие специальной доступной информации об этом праве.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась "фидуция" (от лат. fiducia -- сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:

pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;

lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения -- пигнус (от лат. pignus -- неформальный залог) -- в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к озникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога -- залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

Таким образом, понятие "ипотека" основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:

во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование" тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему -- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1. По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; залог ипотека жилищный кредит

незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства.

2. По целям кредитования:

жилищное кредитование:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

на разработку земельного участка;

на развитие сельского хозяйства;

на развитие производства;

кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3. По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1.1).

Таблица 1.1 Ипотечные кредиторы

По статусу	По принадлежности	По степени специализации
Банковские Небанковские	Государственные Частные Общественные	Универсальные Специализированные

Примечание- Источник: собственная разработка

4. По виду заемщиков:

как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм -- клиентов банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5.По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6. По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

Примечание- Источник: собственная разработка

7. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;

кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

1.3 Этапы процесса предоставления ипотечного кредита

Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.

При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого, в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика и оценка залога. Они соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). Преимущественное значение имеет первый вариант.

Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг. Так, в частности, при анализе такого фактора, как стабильность, банк интересует продолжительность проживания клиента на одном месте и постоянство места работы, поскольку переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит поиск должника.

В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого дома. Кроме того, для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный -- отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заемщика и коэффициент отношения займа к стоимости дома.

При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных агентов, собирающих и продающих сведения банкам о потенциальных заемщиках.

При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта, при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода:

* путем калькуляции -- оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для ее определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объема в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путем сравнения с такими же в данном районе;

* по рыночной стоимости -- дом сравнивается с аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная стоимость которых уже известна. Однако в данном случае нужно учитывать ряд факторов, корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания, экологическая обстановка, удаленность от промышленных предприятий, близость культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счете сводится к ее моделированию.

Получив кредит, заемщик несет ответственность перед кредитором за сохранность находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по ее обеспечению. К их числу относятся: своевременное проведение ремонта, полное страхование в пользу банка от пожара, урагана и других стихийных бедствий, отказ от существенной перестройки или укрепления дома без особого разрешения банка, а также использование владения для какой-либо незаконной деятельности.

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами; возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние, удобства; необычные условия (например, шоссе, которое планируется построить в непосредственной близости) или другие факторы, способные повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

Если заем одобрен, покупателю дома (ссудозаемщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа. С момента вручения денег (за дом) продавцу покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа.

Основная трудность становления ипотечных банков в настоящее время -- нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование в Беларуси основ разработанного американскими учеными Р. Страйком и К. Равиц специального кредитного инструмента с индексацией основной суммы долга для России. Суть этого метода заключается в замене фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применение переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заемщика определяются на основе фиксированной платежной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита. При этом разница между задолженностью заемщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.

Банк, осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения выпускаемых им ипотечных облигаций или других заемных обязательств.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов -- залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой -- выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Как средство обеспечения долга закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.

Возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества связано с возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному данным залоговым свидетельством. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества посредством закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.



2. Основные модели (схемы) ипотечного кредитования

2.1 Одноуровневая модель (на примере Германии)

В одноуровневой модели ипотечного кредитования только кредитор и заемщик связаны ипотечным кредитом. Схематично можно обозначить ее "заемщик-кредитор". Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: для ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире уже в течение нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

Рассмотрим технологию одноуровневой финансовой схемы - так называемой континентальной модели ипотечного кредитования (характерной для многих стран Центральной Европы), а также функции кредитных учреждений одноуровневой системы жилищного инвестирования на примере немецких инвестиционных учреждений.

Ипотечное кредитование успешно развивалось в Германии в течение нескольких веков. В настоящее время ипотечные банки со своей финансовой инфраструктурой представляют собой высокоразвитую систему долгосрочного кредитования. К концу 60-х годов в нее входило более 40 ипотечных банков, включая 14 государственных. Кроме того, существуют 13 региональных земельных стройсберкасс, которые являются отделениями земельных банков.[3]

Небольшое число крупных банковских и иных кредитных институтов компенсируется множеством мелких. В Германии существует разветвленная сеть филиалов и дочерних учреждений крупных ипотечных банков.

Институциональная структура кредитной системы Германии и доля ведущих кредитных институтов в жилищном финансировании в настоящее время имеет следующий вид:

Стройсберкассы (34 единицы) 27,2%

Сберкассы 25,8%

Ипотечные банки 24,7%

Иные кредитные учреждения (кредитные товарищества, 22,3%

страховые общества и т. д.) [20]

Необходимо отметить, что ипотечным кредитованием в последнее время очень активно стали заниматься крупные коммерческие банки-монополисты - гроссбанки, многие из которых создают свои ипотечные банки или приобретают доли участия в ипотечных кредитных институтов. В последнее время гроссбанки осуществляют ипотечное кредитование в очень больших объемах.

Немецкую одноуровневую схему ипотечного кредитования можно разделить на две подсхемы или два общих типа институтов долгосрочного кредитования в зависимости от участия заемщика в организационно-правовой форме и технологии формирования кредитных ресурсов (а соответственно и степени открытости финансовому рынку): классическая континентальная модель - собственно ипотечные банки и ссудно-сберегательнае учреждения.

Классическая континентальная модель

Основной тип кредитного института этой инвестиционной схемы - ипотечный банк. Рассмотрим работу ипотечного банка в Германии.

Проблема ресурсного обеспечения ипотечного кредитования - одна из основных постоянных проблем всех кредитных институтов. Формирование ресурсов в этой подсхеме происходит по классической инвестиционной модели. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда используют различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности привлекаются краткосрочные ресурсы - "короткие деньги", это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства; долгосрочные ресурсы - "длинные деньги", полученные за счет долгосрочных займов, а также продажи собственных ценных бумаг: облигаций, сертификатов, закладных листов и других, обеспеченных выданными этими же банками кредитами. Здесь следует отметить, что для среднего специального кредитного института характерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, а затем следуют привлеченные средства в виде долгосрочных и краткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивы составляют собственные средства.

Закладные листы выпускаются в различных купюрах сроком на 10-25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг - 30 лет). Закладные листы могут быть либо на предъявителя (в основном мелкокупюрные бумаги), либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Маржа, как правило, составляет всего около 0,25%. Выпуская ценные бумаги ипотечный банк продает их через другие кредитные и финансовые учреждения, в основном с коммерческим, с бонификацией (со скидкой), т. е. Ниже их номинальной стоимости на несколько процентов. [3]

Закрытость этой схемы заключается в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций и задействовано немного посреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк, исходя лишь из собственных интересов и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью в достаточно большой степени выдерживать соответствие активов и пассивов банка данная система кредитования в целом отличается от американской. Несомненно немецкая технология обладает большой надежностью, что позволяет значительно снизить банковский процент, т.е. удешевить кредит.

Большие риски долгосрочных операций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которые обычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. В частности большинство технологий лишь после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществить досрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом кредитный институт страхуется от недополучения прибыли или непосредственных убытков по операциям с данным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре, исходя из применяемого инструмента.

В общем, сроки кредитования в Германии значительно меньше, чем в США, - кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по различным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет как бы два кредита, которые он гасит последовательно, - кредит сбербанка погашается в течение первых 12-14 лет и лишь затем кредит ипотечного банка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов). [3]

Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сбербанк, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и другие, объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование:

- в более гибкой форме и более качественно;

- происходит значительное снижение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования;

- облегчается чисто организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких как страхование, оценка, регистрация и т. д. При этом благодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенного кредитования, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надежность такого кредита.

Благодаря классической схеме работы с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности ипотечные банки такого типа широко распространены во многих странах - Германии, Франции, Испании, Израиле, странах Северной Европы и др.

Ссудно-сберегательные учреждения

Исторически сложилось, что в ссудно-сберегательных институтах заемщик является одновременно учредителем. То есть при нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов на инвестиционных рынках кредитные институты подключают как классической технологии образования кредитных фондов личные внутренние системы накопления части инвестиционного капитала самим заемщиком. При этом процесс накопления, а главное, участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служат дополнительной гарантией будущего кредита.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных институтов на примере очень популярных в последнее время в Германии строительно-сберегательных касс (ССК), создаваемых многими действующими банками, а также существующих независимо. В ССК предполагается некая финансовая автономность и замкнутость (самоорганизация, самодостаточность и самоконтроль). При этом кредитование, несомненно в меньшей степени зависит от рынка капиталов и, в частности от действующих рыночных ставок, так как система позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки, компенсируя последние за счет низких ставок по депозитам. Ставки как накопления, так и кредитования обычно фиксированы и не меняются в течение всего срока договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5% , ставка по ссуде - от 4,5 до 8,5%. Выплаты кредита также фиксированы, равномерны.[13]

Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений - постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. Ежемесячно вкладчик немецкой ССК выплачивает установленные заключенным контрактом взносы. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной (обычно при оговоренном минимальном сроке накопления), вкладчик может получить стройсберссуду на 10-18 лет.

В Германии широко развито государственное субсидирование. После выполнения условий первого этапа контракта - этапа сбережений государство выплачивает вкладчику субсидию до 10% стоимости кредита. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы количества детей и т. д.

Субсидия может выплачиваться также на других этапах накопления и финансирования. Существует и другая государственная помощь, в частности в погашении кредита, а также процентные и налоговые льготы и т. д. Достаточно широко применяется субсидирование ипотечных кредитов предприятиями, на которых работают заемщики, также осуществляемое в различных вариантах.

По методу контрактных сбережений, применяемому немецкими стройсберкассами (методу стройсберконтрактов или стройсберссуд), за период с 1948 по 1993 год было профинансировано 75% всего строящегося жилья. В целом с помощью данной системы было приобретено 12 млн единиц жилья. Сегодня 19 млн граждан Германии являются владельцами одного или нескольких контрактов стройсбережений. [16]

Однако данная система имеет довольно много отрицательных факторов: в частности, небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредитов и т. д. особо необходимо отметить сложность для кредитных институтов сохранения финансовых средств при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях.

Но сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одних руках и максимальная возможность данной относительно замкнутой системы стабильно функционировать практически автономно от внешнего финансового рынка являются доминирующими положительными факторами, в общем компенсирующими все ее недостатки.

Более того, финансовый и правовой механизмы работы таких институтов достаточно просты, поэтому данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Собственно, именно поэтому ссудно-сберегательные учреждения широко распространены во всем мире. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются также во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и др. В Англии и Австралии это, в основном, строительные общества, во Франции - учреждения взаимного кооперативного кредита, в США - ссудно-сберегательные ассоциации и кредитные союзы.

В последнее время опыт работы ССК начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах в связи с экономическими преобразованиями.

2.2 Двухуровневая (американская) модель

Двухуровневая модель ипотечного кредитования характерна для США и некоторых стран Западной Европы.

Отличие данной модели от классической заключается в решении извечной основной проблемы кредитных институтов - проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования, которая своеобразно решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. (Наглядно решение проблемы кредитных фондов первой и второй моделей показано на рис. 1-3 в приложении).

В данной схеме первичные кредиторы, образуя нижний уровень ипотечного кредитования, являются всего лишь финансовыми посредниками.

В странах с развитой инфраструктурой кредитно-финансового рынка, в частности в США, дополнительно к первичному ипотечному рынку (условное обозначение рынка ипотечных кредитов, где они выдаются) используется вторичный рынок ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов.

Обозначим эту схему "заемщик - кредитор - посредник - инвестор". Однако следует иметь ввиду, что она может быть как в виде укороченной цепочки - "заемщик - кредитор - инвестор", так и иметь несколько посредников.

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение жилья под залог приобретаемой недвижимости за счет "коротких денег", не имея долгосрочных средств.

Для того, чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству), и кредит таким образом "уходит" с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким образом проблему банковской ликвидности.

Таким образом кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т. е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика ("заемщик-кредитор") увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Как уже было отмечено, основное отличие этой модели от классической в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов - свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала, а самое главное, дефицит постоянных долгосрочных финансовых ресурсов решается за счет средств инвесторов, купивших кредиты (ипотечные долги) или ценные бумаги выпущенные на базе этих кредитов.

В конечном счете, продав ипотечные кредиты, ипотечные банки становятся сами только первыми финансовыми посредниками в общей цепи ипотечного инвестирования, т.е. не являются реальными ипотечными инвесторами. На этом функции банка, выдавшего ипотечные кредиты, могут быть полностью исчерпаны, однако часто он оставляет за собой функции по обслуживанию ипотечного долга.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий кредитования, характерных для стран Западной Европы, где доминирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США - это развитие рыночной системы с автономным существованием двух схем: первичного рынка, как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита (первая финансовая схема) и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке (вторая финансовая схема).

В настоящее время первая одноуровневая схема ипотечного кредита составляет в общем объеме жилищного кредитования около 50%. Однако эта пропорция схем не является стабильной, так как имеется тенденция к быстрому размыванию границ только первичного рынка. При этом часть институтов работающих только на первичном рынке, начинает вводить главный элемент двухуровневой схемы - выход институтов только первичного рынка на вторичный рынок с продажей своих закладных инвесторам или посредникам. Поэтому чистая модель - это условное понятие, так как нередко инвестиционный институт, работающий по второй схеме, может оставлять у себя основную часть кредитов и продавать на вторичном рынке только необходимую для пополнения кредитных фондов часть, т. е. работать одновременно по обеим схемам сразу. Более того, первоначально полностью закрытые институты первичного рынка, в частности ссудно-сберегательные, также начинают трансформироваться, принимая на себя часть функций полуоткрытых институтов: получение крупных кредитных займов, выдача кредитов всем желающим, а не только пайщикам и т. д.

...