Ипотечное кредитование

Для более подробного рассмотрения технологии кредитования по двухуровневой схеме рассмотрим такие ее составляющие, как технологию продажи ипотечного кредита и процесс секьюритизации.

Технология продажи ипотечного кредита.

Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, выданный кредит может быть выдан целиком - это простая продажа индивидуального кредита, так называемая продажа целиком, или продажа инструмента "целая ссуда". Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите - так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты (пакетирование активов), называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, кредитными институтами на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Продажа небольших по объему отдельных кредитов и "продажа участия" - в принципе достаточно хлопотный и дорогой процесс, поэтому участие инвестора в полном конкретном ипотечном обязательстве или долевое участие в ипотечном кредите в основном относится к коммерческой недвижимости, обладающей большой стоимостью. Продажу отдельных стандартных кредитов осуществляют небольшие кредитно-финансовые институты и частные риэлторы для пополнения своих финансов специализирующимся на продаже ипотечных пулов учреждениям.

Необходимо отметить, что ипотечный пул - это сгруппированные по определенным конкретной целью сходным характеристикам закладные под недвижимость для дальнейшей перепродажи их на финансовых рынках в различных видах. Поэтому каждый пул содержит уникальный набор кредитов. Структура сгруппированных кредитов может формироваться исходя из самых разных показателей. Эффективно структурировать кредитные долги следующим образом: объединить однородные кредиты по видам недвижимости, процентных ставок, применяемых инструментов, субординированности кредита, по срокам (в этом случае в расчет берется только оставшийся срок кредитования) и т. д. исходя из конкретных целей секьюритизации, определить показатель (или показатели), на основе которого будет формироваться ипотечный пул, - это одна из главных, достаточно сложных инвестиционных задач.

Здесь надо сказать, что аналогично продаже права на долевое участие в кредите может быть продано право на долевое участие в самом ипотечном пуле (пакете кредитов).

Секьюритизация

Рассмотрим теперь процесс секьюритизации. Это процесс превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные инструменты. В рассматриваемом нами случае секьюритизация - это трансформация банковских неликвидных ипотечных кредитов в ценные жилищные бумаги (необходимо отметить, что секьюритизация кредитных долгов в ликвидные активы впервые началась в жилищном секторе с эмиссией новых жилищных инструментов). При этом с созданием новых инструментов под залоговые кредиты (ипотечные долги) происходит как бы "переупаковка" долгов (кредитных портфелей) в жилищные ценные бумаги в целях придания им большей привлекательности для последующей продажи конечным инвесторам.

Процесс образования пулов также можно отнести к "переупаковке" долгов на предварительной стадии секьюритизации или предпродажном этапе работы с ипотечными долгами. Приобретенные пулы ипотек ("упакованные" кредиты) могут "распаковываться" финансовыми институтами, делиться сегментироваться на части с определенными одинаковыми или сходными характеристиками кредитов исходя из имеющегося набора ипотек, конкретных задач, а также в целях придания им необходимых функций. В частности, это может проводиться в целях увеличения или уменьшения доходности, изменения рискованности бумаги, выхода на заданные временные или конструктивные параметры и т. д. Далее инструменты "упаковываются" в новые пулы этим или следующим инвестором и таким образом на базе "упакованных" или "переупакованных" пулов создаются секьюритизированные активы (здесь необходимо отметить, что процесс секьюритизации может осуществляться и на первичном рынке). Причем кредитные пулы (или их часть) могут какое-то время оставаться частью кредитно-финансового портфеля, продаваться целиком или "распакованными".

В данной инвестиционной технологии владельцы секьюритизированных ценных бумаг - конечные инвесторы являются непосредственными обладателями доли пула, на основе которого созданы эти инструменты. Таким образом, секьюритизация кредитных долгов через ипотеку превращает недвижимость как реальный актив в надежный, оптимально работающий дополнительный финансовый капитал, в фондовые инвестиции, постоянно пополняющие кредитные ресурсы, более того, что особенно ценно, - в "длинные деньги", за счет чего эффективно решается проблема ликвидности кредитных институтов и жилищного инвестирования.

Задолго до создания вторичного рынка банки и другие кредитные учреждения по залоговому кредитованию всегда продавали различные виды жилищных ценных бумаг в целях уменьшения разрыва между активами и пассивами для обеспечения нормальной деятельности банка, повышения банковской ликвидности. Разница была лишь в том, что банки продавали собственные бумаги, обеспеченные выданными ими же ипотечными кредитами. Погашение ценных бумаг они осуществляли сами в основном за счет последующих взносов заемщиков по ипотечному кредиту, выпуска новых бумаг и рефинансирования старых, а также других источников.

Решение проблемы ограниченности банковских ресурсов и нахождения нового источника поступления средств для выдачи новых кредитов путем продажи ипотек с последующей эмиссией ценных бумаг, выпущенных на их базе, т. е. трансформация неликвидных кредитов (ипотечных долгов) в ликвидные ценные бумаги, отличается от ранее принятого способа эмиссии тем, что реинвестирование кредитного долга в жилищные ценные бумаги осуществляет другое финансовое учреждение. При этом остаток баланса долговых обязательств по ипотечным кредитам более четко соответствует объему эмитированных ценных бумаг, что предполагает большую стабильность и надежность общего финансового и инвестиционного рынка.

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Рассмотрев подробно возможные схемы ипотечного кредитования, перейдем к рассмотрению проблем и необходимых правовых и экономических предпосылок создания системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь распространение залоговых прав на недвижимое имущество в банковской практике республики длительное время использовалось преимущественно в отношении юридических лиц. Постепенно появлялись предпосылки распространения залоговых прав на недвижимое имущество и землю, принадлежащие физическим лицам. С 1992 года, согласно действующему законодательству, кроме государства, частично права собственности на землю получили и граждане Республики Беларусь. А поскольку для обеспечения исполнения обязательств по кредитам они не располагали достаточным имуществом, возникла необходимость распространения ипотеки и на принадлежащую им землю.

Как было рассмотрено выше, в экономически развитых странах Запада имеется разветвленная система правового залога недвижимости, которая отрабатывалась веками. В странах с рыночной экономикой ипотечный кредит выделен в самостоятельный вид кредитования. Важнейшее значение при этом имеет жилищная ипотека, то есть залог жилья под кредит на его покупку или строительство.

Как известно, кредиты под залог недвижимости носят долгосрочный характер. В Республике Беларусь, учитывая отсутствие необходимых экономических условий, позволяющих банкам привлекать средства юридических и физических лиц на долгосрочной основе, они широкого распространения не получили. Более того, банковская система при наличии определенного интереса в развитии инфраструктуры ипотечного кредитования, тем не менее, не в состоянии самостоятельно дать толчок этому процессу. Для предоставления долгосрочных кредитов ввиду нестабильности экономического положения банками не могут быть использованы "короткие деньги" в виде вкладов граждан до востребования или помещенных на небольшой срок. В целях избежания рисковых операций долгосрочные вложения должны быть обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами.

Как показывает мировой опыт, важнейшим условием выхода из социально-экономического кризиса любой страны является рост жилищного строительства.

В Национальной жилищной программе Республики Беларусь, разработанной в 1999 году и утвержденной правительством, определено, что поддерживаемая государством система ипотечного кредитования эффективно влияет на решение проблем жилищного инвестирования и в перспективе станет основой финансирования жилищного строительства.

Однако "локомотивом" экономического роста жилищное строительство может стать лишь при наличии достаточно устойчивого платежеспособного спроса на его продукцию.

В нынешних экономических условиях государственная поддержка граждан Республики Беларусь, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется в форме предоставления малообеспеченным трудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, льготных кредитов в соответствии с указами Президента Республики Беларусь.

Такие кредиты предоставляются за счет государственных средств (централизованных кредитных ресурсов и бюджетных средств), а не за счет мобилизованных банками сбережений населения и привлечения свободных средств юридических лиц, как это предполагается при ипотечном кредитовании.

Учитывая льготные условия кредитов, их предоставление гражданам осуществляется через один уполномоченный банк - ОАО "Сберегательный банк "Беларусь-банк", которому поручено осуществление указанной государственной программы и которому на эти цели выделяются вышеуказанные целевые ресурсы. Наряду со льготными кредитами, отдельным категориям граждан при строительстве (приобретении) жилья государством предоставляются безвозмездные субсидии.

В Республике Беларусь постепенно развиваются и внебюджетные формы финансирования жилищного строительства. В качестве примера можно привести инвестиционно-строительную программу "Рациональный дом", на основе которой проводится базовый государственный эксперимент по отработке системы накопления целевых строительных сбережений граждан. Суть этой программы заключается в том, что в своей основе она является замкнутой финансовой системой, в которой один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном этапе, является уже ссудополучателем. Финансовые ресурсы в этой замкнутой системе берутся изнутри, а не с внешнего финансового рынка, как при ипотечном кредитовании. Указанный вариант системы стройсбережений позволяет осуществлять кредитование участников, выполнивших условия накопительного этапа, не в денежной, а в натуральной форме - досрочным вселением инвестора в квартиру, оплаченную им лишь наполовину. Т. е. схема идентична схеме кредитования немецкими строительно-сберегательными учреждениями. Однако при всех достоинствах этой системы она не получила и, на мой взгляд, вряд ли получит в существующих социально-экономических условиях в РБ широкое распространение по причине низких доходов населения, что делает крайне затруднительным (во многих случаях невозможным) этап накопления.

Исполнительные комитеты привлекают финансовые средства на строительство жилья также путем продажи юридическим и физическим лицам облигаций местных целевых облигационных займов. Но таким образом также не привлекается значительное количество средств, по причине падающего доверия к государственным ценным бумагам.

В республике получило распространение и долевое жилищное строительство.

Белорусские банки, являясь агентами или уполномоченными указанных выше органов, выполняют определенные функции при осуществлении этих программ. В частности, они осуществляют ведение накопительных счетов граждан, распространение жилищных займов, предоставление краткосрочных кредитов и другие операции. Однако следует еще раз заметить, что все эти программы, основанные на накоплении собственных средств, рассчитаны только на граждан, имеющих высокие доходы и накопления, и носят локальный характер.

Решение проблемы безэмнссионного кредитования жилья может быть достигнуто путем разработки и внедрения ипотечного кредитования на основе привлечения на цели жилищного строительства свободных средств инвесторов.

В каждой стране система ипотечного кредитования имеет свою специфику, однако структура ее везде одинакова. Она включает залогодателей, инвесторов, финансовые учреждения, информационные системы и вторичный рынок. Опыт европейских стран подтверждает, что наиболее приемлемой моделью в условиях Республики Беларусь может быть одноуровневая модель, ипотечного кредитования, при которой выдача ипотечных кредитов осуществляется специализированной ипотечной кредитной организацией с последующим рефинансированием за счет выпуска ипотечных облигации - закладных листов.

Разработка и реализация программы ипотечного кредитования, как и любой другой, требует системного подхода. В связи с этим в Республике Беларусь постановлением Совета Министров от 07.08.2001 № 1173 принята Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, которая предусматривает:

1. Осуществление кредитной поддержки через банковскую систему, которая включает:

-- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан;

-- кредитование жилищного строительства;

2. Меры безвозмездной государственной поддержки граждан при строительстве (приобретении) жилья - жилищные субсидии.

Концепцией предусматривается создание системы, включающей первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов, где первичный рынок составляют банки-кредиторы и кредитополучатели (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), вторичный рынок - банки-кредиторы и институциональные инвесторы, приобретающие у банков ипотечные облигации (рефинансирование).

С точки зрения предоставления кредитов система ипотечного кредитования не требует существенных изменений, так как в нашей стране четко отработаны порядок и условия кредитования юридических и физических лиц. Банками на основе действующего законодательства и нормативных актов Национального банка также разработаны внутренние документы, определяющие процедуру кредитования, исходя из предоставленных лицензионных полномочий и своих уставов. В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь одной из форм исполнения обязательств по возврату банковских кредитов и процентов является залог любого имущества кредитополучателя, включая залог недвижимости.

Но для создания и внедрения в практику ипотечного кредитования в Республике Беларусь требуется создание необходимых условий - экономических и правовых.

Что касается макроэкономических условий, то основными из них являются: устойчивые темпы экономического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов инфляции, как вытекает из проекта Концепции, по меньшей мере, до умеренного уровня (10% в год); рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления.

Чтобы банки республики могли включиться в систему ипотечного жилищного кредитования, требуется необходимая правовая база. Гражданский кодекс Республики Беларусь, Жилищный кодекс Республики Беларусь, вступившие в силу с 1 июля 1999 года, а также Кодекс Республики Беларусь о земле, вступивший в силу с 1 января 1999 года, закрепили определенные правовые нормы, регулирующие ипотеку.

Гражданский кодекс, в частности, закрепил права собственности и другие вещные права на жилые помещения; положения о сделках с недвижимостью и порядке их peгистрации, об обеспечении исполнения обязательств залогом, в том числе ипотекой; основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем статья 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусматривает, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости регулируется законодательными актами об ипотеке. На сегодняшний день такое законодательство отсутствует.

Статья 321 гражданского кодекса допускает ипотеку здания и сооружения только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 3 апреля 2000 года № 2 утверждено Положение о порядке передачи в залог права аренды земельных участков при ипотеке зданий и сооружений юридическим лицам. В то же время правовая система Республики Беларусь не содержит единства собственности земельных участков и объектов, прочно связанных с данной землей.

Жилищный кодекс определил общие условия получения (приобретения) жилых помещений, порядок реализации жилищных прав и интересов, правовой защиты жилищных и связанных с ними прав и интересов граждан. Однако отсутствуют законодательные акты, определяющие создание четких процедур обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения залогодателя из заложенного жилья, а также обеспечивающих социальную защиту граждан, на жилое помещение которых обращено взыскание в связи с невыполнением ими кредитных обязательств по ипотеке, что приводит к ухудшению их жилищных условии до уровня, ниже социально допустимого минимума.

Кодексом Республики Беларусь о земле определено, что земельные участки, приобретенные для строительства и обслуживания жилого дома, находятся в частной собственности граждан и могут являться предметом залога. Указом Президента Республики Беларусь от 07.12.1999 № 718 утвержден перечень банков, которые могут быть залогополучателями земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц. Совместным постановлением Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 07.03.2000 № 303/9 утвержден порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита. Однако большинство собственников объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилых помещений и других строений на земле) являются лишь временными пользователями соответствующих земельных участков, находящихся в собственности государства.

Следовательно, для внедрения ипотечного кредитования необходимо принятие специальных законодательных актов, регулирующих ипотеку (Закон об ипотеке) и инфраструктуру ипотечного рынка, а также ипотечных ценных бумаг (закладных).

Необходимость законодательного закрепления вопроса, связанного с закладными вызвана тем, что ипотека как институт всегда связана с закладными. Мировой опыт показывает, что страна, вступившая на путь ипотечного кредитования, в различных модифицированных формах выпускает на этой основе вторичные ценные бумаги, которые позволяют привлечь дополнительные денежные ресурсы на цели ипотеки. В этом отно-шении Республика Беларусь не сделала еще и первых шагов.

Нет в Беларуси и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможности получения кредитов под ипотеку недвижимости и земли ограничены отсутствием достаточно развитого института оценщиков, а государственная служба оценки, созданная по Указу Президента Республики Беларусь в 1994 году, так и осталась малочисленной и недостаточно функциональной, поскольку обслуживает исключительно государственные органы и организации, в состав которых не входят банки,

В нашем законодательстве нe предусматривается разновидность ипотеки в зависимости от характера залогового имущества, хотя условия залога и выдаваемых под этот залог кредитов должны отличаться в зависимости от ипотеки строящегося жилья и ипотеки жилья, уже принадлежащего будущему заемщику. При этом не определена правовая основа использования в качестве залога незавершенного строительного объекта. В соответствии с Гражданским кодексом вновь возводимый объект (в ча-стности, жилой дом или квартира), строящийся на земельном участке, принадлежащем государству, представляет собой лишь совокупность строительных материалов.

В Республике Беларусь назрела необходимость создания всех вышеназванных предпосылок скорейшего введения и развития системы ипотечного кредитования. Без этого банки не будут иметь реальных и надежных источников для ипотечного кредитования, а также не будут ограждены от рисков непогашения кредитов.

Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать следующие, необходимые для успешного и широкого осуществления банками РБ ипотечных операций, условия:

-- наличие в стране необходимых макроэкономических условий;

-- принятие актов законодательства, регулирующих ипотеку и ипотечное кредитование, определяющих правила выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (закладных);

-- наличие достаточных свободных финансовых ресурсов (или надежных источников их поступления), которые банк может надолго отвлечь от операций с краткосрочными кредитами;

-- налаживание развитого вторичного рынка закладных и достаточно оживленного спроса на ипотечные ценные бумаги со стороны инвесторов и условие высокой ликвидности закладных;

-- создание системы регистрации земли, другого недвижимого имущества, ипотеки и других сделок, позволяющей кредиторам избежать риска появления неучтенных прав на заложенное имущество;

-- создание системы страхования недвижимости, а также других рисков, связанных с ипотечным кредитованием;

-- обеспечение реальной возможности обращения взыскания на заложенное имущество, создание оперативной системы судебного рассмотрения дел при обращении взыскания на предмет ипотеки.

В дальнейшей перспективе при активных действиях государства по повышению экономического роста и системном подходе ипотечное кредитование, в свою очередь, может выполнить роль мощного ускорителя развития экономики страны и принести ожидаемый социальный эффект.

Заключение

В заключении хотелось бы еще раз подчеркнуть следующее:

Во-первых, несомненно, главные проблемы ипотеки лежат в экономике, и макроэкономическая стабильность является непременным условием преодоления общего кризиса и эффективной работы финансовой системы. Только в условиях сильной экономики возможно развитие рыночного ипотечного кредитования. При том, что только государству по силам организовать все имеющиеся в стране ресурсы в эффективный, качественно новый, мощный инвестиционный блок;

Во-вторых, как это ни парадоксально, существует и другая сторона вопроса становления и развития ипотеки - это огромные инвестиционные возможности самого ипотечного кредитования, заложенные в этом институте. Поэтому реформированный жилищный сектор - это фундамент для развития многих других отраслей, локомотив для поднятия всей экономики страны, о чем свидетельствует опыт многих развитых стран. Действительно жилищные реформы позволили в свое время выйти из кризиса многим странам, в частности Германии, США, Канаде .

Таким образом огромный положительный эффект функционирования в стране отлаженного механизма ипотечного кредитования очевиден. Но Республике Беларусь предстоит еще серьезная работа по созданию необходимой законодательной базы и необходимых экономических условий.

Список использованных источников

1. Алымов Ю. Жилищное ипотечное кредитование: роль государства в переходный период // Банковский вестник. 2001. №32.

2. Алымов Ю., Илюкевич С. Экономические и правовые предпосылки создания в Республике Беларусь системы ипотечного кредитования // Банковский вестник. 2000. №40.

3. Банки и банковские операции / Под ред. Е. Ф. Жукова. М.: ЮНИТИ, 1997.

4. Бланк И. А. Основы финансового менеджмента. Киев: Эльга, 1999.

5. Гитман Лоренс Дж., Джонк Майкл Д. Основы инвестирования. М.: Дело, 1997.

6. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. М.: Филин, 1999.

7. Гражданский кодекс Республики Беларусь.

8. Жилищный кодекс Республики Беларусь.

9. Жуков Е. Ф. Общая теория денег и кредита. М.: ЮНИТИ, 1995.

10. Жуков Е. Ф. Менеджмент и маркетинг в банках. М.: ЮНИТИ, 1997.

11. Илларионов А. Экономическая свобода и благосотояние народов // Вопросы экономики. №4.

12. Кодекс Республики Беларусь о земле.

13. Кудрявцев В. А. Система стройсбережений в Германии. М.: Корпорация "Жилищная инициатива", 1996.

14. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998.

15. Макаревич Л. Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 1998. №6.

16. Остапенко В. В. Источники финансирования жилищного строительства // Экономика строительства. 1997. №6.

17. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. №7.

18. Роуз Питер. Банковский менеджмент. М.: Дело, 1997.

19. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы (желаемое и действительность) // Хозяйство и право. 1997. №9.

20. Устинович А. О роли секьюритизации в развитии ипотечного кредитования // Банковский вестник. 2001. №32.

21. Цылина Г. А. Ипотека. Жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.

Размещено на Allbest.ru