Особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ КРЕДИТОВАНИЯ ПО КРЕДИТНОМУ ПРОДУКТУ «ИПОТЕКА»

1.1 Нормативно-правовое регулирование по кредитному продукту «Ипотека»

1.2 Механизм ипотечного кредитования

1.3 Понятие, виды и функции кредитного продукта «Ипотека»

1.4 Этапы кредитования по кредитному продукту «Ипотека» и документы необходимые для кредитования

1.5 Бухгалтерский учет выдачи, начисления процентов и погашение задолженности по ипотечному кредиту

2. ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КРЕДИТОВАНИЯ ПО КРЕДИТНОМУ ПРОДУКТУ «ИПОТЕКА» И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

2.1 Особенности процесса кредитования по кредитному продукту «Ипотека» на примере ПАО «Сбербанк России»

2.2 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Жилищное строительство не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект - создает предпосылки для улучшения демографической ситуации и качества жизни населения.

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.

Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить до 2015-2020 гг. существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что развитие ипотечного кредитования несомненно в последние годы. Заметно растет потребность населения в ипотеке, так как они улучшают свои жилищные условия. Развитие ипотечного кредитования затрагивают большую часть населения страны.

Целью данной курсовой работы является рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и механизм российского ипотечного кредитования с учетом состояния жилищного строительства в России в настоящее время, наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и возможные пути их решения.

Исходя из целей курсовой работы необходимо решить задачи:

Объектом исследования данной курсовой работы является процесс ипотечного кредитования.

Предмет исследования развития ипотечного кредитования - понятие, система, особенности ипотечного кредитования и направления его совершенствования.

Субъект исследования- ПАО «Сбербанк России».

При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы юридической практики и периодической печати по данной теме.

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОРГАНИЗАЦИИ КРЕДИТОВАНИЯ ПО КРЕДИТНОМУ ПРОДУКТУ «ИПОТЕКА»

1.1 Нормативно-правовое регулирование по кредитному продукту «Ипотека»

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", охарактеризованный выше.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года "Об исполнительном производстве". Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон "О товариществах собственников жилья". При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

? Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 25.11.2017);

? Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в редакции от 25.11.2017);

? Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции от 03.07.2016)»О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);

? Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;

? Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 (редакция от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;

? Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 (редакция от28.01.2013) «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;

? Рядом положений и инструкций Банка России.

Основы ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах. Остановимся поподробнее на них.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости - ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со статьей 77 №102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры .

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

1. В возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2. В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательствами, обеспеченными ипотекой либо федеральным законом;

3. Возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4. Возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом

В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.

1.2 Механизм ипотечного кредитования

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

1.3 Понятие, виды и функции кредитного продукта «Ипотека»

Ипотечное кредитование -- долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России -- это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотека -- это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом.

Основные особенности ипотечного кредитования:

1. Залог по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество. В случае невыполнения заемщиком обязательств, задолженность погашается за счет реализации заложенного имущества.

2. Ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок до 50 лет. За счет чего уменьшается размер ежемесячных выплат.

3. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.

К основным субъектам ипотеки относятся заемщик, как физическое и юридическое лица. Вторым участником ипотеки является кредитор. Кредитором могут быть компания, либо другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций. Страховые компании оформляют страховку закладываемого имущества. Оценочные компании специализируются на оказании услуг в роли консалтинга и оценки. Это основные консультанты банка по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения. Ипотечный брокер-специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает посредником между банком и заемщиком.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

- функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

- функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита.

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

- сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

- при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

1.4 Этапы кредитования по кредитному продукту «Ипотека» и документы необходимые для кредитования

Для оформления ипотечного кредитования, банк выдвигает некоторые требования к с своим заемщикам:

- Возраст

- Стаж работы.

Если вышеперечисленные требования банка соблюдены клиентом/заемщиком, то клиент имеет возможность получения ипотечного кредита.

Рассмотрим все этапы ипотечного кредитования:

Шаг 1: Клиент предоставляет пакет документов для рассмотрения кредитной заявки в Банк или офис партнера Банка.

Шаг 2: Получите положительное решение.

Шаг 3: Выберите объект недвижимости.

Шаг 4: Предоставьте в Банк пакет документов по объекту недвижимости.

Шаг 5: Подпишите кредитную документацию.

Шаг 6: Зарегистрируйте свои права на объект недвижимости в уполномоченном органе.

Шаг 7: Получите жилищный кредит.

Соответственно, чтобы приступить непосредственно к процессу кредитования, необходимо предоставить соответствующие документы, необходимые для ипотечного кредитования:

1. Анкета заемщика.

В ней клиент раскрывает интересующую банк информацию о себе. Из анкеты можно узнать ФИО, адрес прописки, семейный статус, владение движимым и недвижимым имуществом, кредиты в прочих банках и уровень дохода заемщика. Аналогичные анкеты должны заполнить финансовые поручители.

2. Копия паспорта клиента и поручителей. Каждая страничка этого документа заверяется собственноручной подписью.

3. Справка о доходах.

Она берется в бухгалтерии по месту работы. В справке указывается только официальный трудовой доход. Такую же справку нужно будет предоставить и финансовому поручителю.

4. Копия трудовой книжки в качестве подтверждения текущего трудоустройства.

5. Платежный документ-подтверждение первоначального взноса.

Зачем это нужно? Во-первых, практически все ипотечные программы предусматривают участие клиента в сделке определенным процентом своих денег. Во-вторых, таким путем банк убеждается в серьезности намерений заемщика.

6. Документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект недвижимости.

К ним относятся: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве собственности. Понятное дело, что у заемщика этих документов быть не может, они все находятся у продавца квартиры. Каким же образом они попадают в банк? Дело в том, что перед кредитной операцией специальные компании-оценщики проводят экспертную оценку стоимости объекта кредитования. Он представляет собой описание квартиры, ее фотографиями, методологией определения цены, а также копиями правоустанавливающих документов, которые и нужны нам. Если же клиент решил воспользоваться программой, которая предусматривает кредитование под уже находящийся в вашей собственности объект недвижимости, то все обязательства по сбору правоустанавливающих документов ложатся на плечи клиента.

Также перечень документов может меняться в зависимости от выбранного клиентом банка, его условий банка и вида ипотечного кредитования.

1.5 Бухгалтерский учет выдачи, начисления процентов и погашение задолженности по ипотечному кредиту

Бухгалтерский учет операций по предоставлению кредитов заемщику путем разового зачисления денежных средств на его счет

Рассмотрим порядок бухгалтерского учета предоставления кредита негосударственной коммерческой организации.

1. Предоставление кредита заемщику:

Дебет 45203-09 «Кредиты, предоставленные негосударственным коммерческим организациям».

Кредит 40702 «Счета негосударственных коммерческих организаций» или 30102 «Корреспондентские счета кредитных организаций в Банке России».

2. Внебалансовый учет обеспечения (на основании обеспечительных обязательств):

Обеспечение по предоставленным кредитам учитывается на следующих пассивных балансовых счетах, открываемых к счету 913 «Обеспечение, полученное по размещенным средствам, и условные обязательства кредитного характера»:

91311 «Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам».

91312 «Имущество, принятое в обеспечение по размещенным средствам».

91313 «Драгоценные металлы, принятые в обеспечение по размещенным средствам».

При постановке на внебалансовый учет делается бухгалтерская проводка:

Дебет 99998 «Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи».

Кредит 913(11,12,13) «Обеспечение, полученное по размещенным средствам».

3. Учет сформированного резерва на возможные потери:

Дебет 70606 «Расходы».

Кредит 45215 «Резервы на возможные потери».

4. Погашение заемщиком кредита в установленный срок:

Дебет 40702 «Счета негосударственных коммерческих организаций».

Кредит 45203-09 «Кредиты, предоставленные негосударственным коммерческим организациям».

Или

Дебет 30102 «Корреспондентские счета кредитных организаций в Банке России».

Кредит 45203-09 «Кредиты, предоставленные негосударственным коммерческим организациям».

Списание с внебалансового учета ранее принятого обеспечения по кредиту:

Дебет 913(11,12,13) «Обеспечение, полученное по размещенным средствам».

Кредит 99998 «Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи».

5. Восстановление ранее созданного резерва на доходы банка:

Дебет 45215 «Резервы на возможные потери».

Кредит 70601 «Доходы».

2. ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КРЕДИТОВАНИЯ ПО КРЕДИТНОМУ ПРОДУКТУ «ИПОТЕКА» И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ПАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

2.1 Особенности процесса кредитования по кредитному продукту «Ипотека» на примере ПАО «Сбербанк России»

На сегодняшний день Сбербанк России предлагает своим клиентам множество видов ипотечного кредитования под различные проценты и с различными условиями, в зависимости от желаний и возможностей клиентов. И прежде чем приступить непосредственно к процессу кредитования необходимо определиться с видом ипотечного кредита. В таблице 1 представлены виды ипотечного кредитования, предоставляемые Сбербанком России на сегодняшний день.

Таблица 1. Виды ипотечного кредитования от Сбербанка России:

Вид ипотечного кредита	Срок кредитования	% ставка	Первоначальный взнос	Условия кредита
1	2	3	4	5
Ипотека с государственной поддержкой.	От 12 месяцев до 30 лет.	От 11,4%	От 20% стоимости приобретаемого жилого помещения.	1. Приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца; 2. Срок завершения строительства не ограничен условиями программы; 3. Документы по кредитуемому жилому помещению могут быть предоставлены в течение 60 календарных дней с даты принятия решения банком о выдаче кредита; 4. Обязательное оформление страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Банка. 5. Минимальная сумма кредита 300 000 рублей Максимальная сумма кредита:
				8 млн. руб. (для объектов, располагающихся на территории Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга) 3 млн. руб. (для объектов, располагающихся на иных территориях РФ) Требования к кредитуемому объекту: Первичный рынок жилья; Договор купли-продажи / долевого участия / переуступки прав требования; Многоквартирный дом / таун-хаус или отдельный дом с участком земли.
Приобретение готового жилья.	До 30 лет.	От 13,45%	От 15% приобретаемого жилого помещения.	Минимальная сумма кредита: от 300000 рублей. Обеспечение по кредиту: 1. Залог кредитуемого или иного жилого помещения. 2. На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно (поручительство
				физических лиц, залог иного жилого помещения). 3. В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома, расположенного на земельном участке, требуется одновременное оформление залога этого земельного участка. Страхование: Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Приобретение строящегося жилья.	До 30 лет.	От 13,00%.	От 15% при-обретаемого жилого помещения.	Минимальная сумма кредита: 300000 рублей. Максимальная сумма кредита не должна превышать меньшую из величин: 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;
				85% оценочной стоимости иного объекта недвижимости, оформляемого в залог. Обеспечение по кредиту: 1. Залог кредитуемого или иного жилого помещения. 2. На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения требуется оформление залога имущественных прав (для объектов недвижимости, прошедших отбор в Сбербанке) либо поручительства физических лиц. 3. В случае оформления в обеспечение по кредиту залога этого земельного участка. Страхование:Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Ипотека плюс материнский капитал.	До 30 лет.	От 13,00%.	От 15% при-обретаемого жилого помещения.	Жилое помещение, приобретаемое с использованием кредитных средств Банка, должно быть
				Оформлено в собственность заемщика/общую долевую собственность супругов и его/их детей (по желанию); 2. Клиенты, не получающие заработную плату на счет, открытый в Сбербанке, при оформлении заявки на кредит должны предоставить документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя; 3. В течение 6 месяцев с даты выдачи кредита необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда Российской Федерации для перечисления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет погашения задолженности по кредиту.
Строительство жилого дома.	До 30 лет.	От 13,50%.	От 25% от приобретаемого жилого помещения.	Минимальная сумма кредита:300 000 рублей. Максимальная сумма кредита: 1) Не должна превышать меньшую из величин: 2) 75% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; 3) 75% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения. Обеспечение по кредиту: залога
				жилого дома/его части(доли) требуется оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом. Страхование: Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Загородная недвижимость.	До 30 лет.	От 13,00%.	От 25% от приобретаемого жилого помещения.	Сумма кредита не должна превышать меньшую из величин: 1. 75% договорной стоимости кредитуемого объекта недвижимости/сметной стоимости строительства и договорной стоимости земельного участка; 2. 75% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог объекта недвижимости. Обеспечение по кредиту: 1. Залог кредитуемого или иного жилого помещения. 2. Поручительства физических лиц. Страхование: Обязательное страхование
				передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
Военная ипотека.	До 15 лет.	12,5%		Сумма кредита не должна быть выше: 1. 80% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; 2. 80% оценочной стоимости кредитуемого жилого помещения, указанной в экспертном заключении. Срок кредита: до 15 лет При этом срок возврата кредита: Должен наступить до исполнения Заемщику 45 лет; Не должен превышать предельный срок, на который предоставляется Целевой жилищный заем. Обеспечение по кредиту: Залог кредитуемого жилого помещения. Страхование: Обязательное
				страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели.

1) Без подтверждения доходов и трудовой занятости:

- Заявление-анкета заемщика;

- Паспорт заемщика с отметкой о регистрации;

Второй документ, подтверждающий личность (на выбор):водительское удостоверение; Удостоверение личности военнослужащего; Удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти; Военный билет; Загранпаспорт; Страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

2) При подтверждении доходов и трудовой занятости:

- Заявление-анкета заемщика/созаемщика;

- Паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;

- Документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);

- Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика.

Если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости:

- Документы по предоставляемому залогу.

Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:

- Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 60 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);

- Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Также в зависимости от вида условий кредитования перечень документов может меняться по усмотрению банка.

Далее после выбора вида ипотечного кредита клиенту необходимо заполнить заявление-анкету и предоставить документы, необходимые для оформления кредита.

По получению всех документов, банк оценивает платежеспособность заемщика и определяет кредитный лимит, который готов дать. В среднем, решение по предоставлению ипотеки, принимают за 2-5 дней. Кредитный работник определяет платежеспособность заемщика на основании справки о его доходах, в которой содержится:

- Полное наименование организации, выдавшей справку, ее почтовый адрес, телефон и банковские реквизиты;

- Продолжительность постоянной работы заемщика в данной организации;

- Настоящая должность заемщика (кем работает);

- Среднемесячный доход за последние шесть месяцев;

- Среднемесячные удержания за последние шесть месяцев с расшифровкой по видам.

При расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.).

Платежеспособность заемщика (Р) определяется по формуле 1:

P = Дч * К * t

Дч, -- среднемесячный доход (чистый) за шесть месяцев за вычетом всех обязательных платежей;

К -- коэффициент в зависимости от величины Д:

К = 0,5 при Д, в эквиваленте от 15000 рублей до 25000 рублей.

К = 0,7 при Д, в эквиваленте свыше 25000 рублей.

t -- срок кредитования (в месяцах).

После одобрения кредита, заемщик приступает к поиску недвижимости. Можно искать недвижимость самостоятельно или воспользоваться услугами риэлтора.

Когда определитесь с объектом недвижимости надо её оценить. Делают оценку независимые оценщики, у банков свои аккредитованные оценочные компании, их данные банк предоставит заемщику. Заемщик заключает договор на проведение оценки, обговариваете условия и время экспертизы. После проведения оценки составляются 2 отчета, один из которых передается в банк, второй отчет передается заемщику. В своем отчете оценщик предопределяет рыночную стоимость жилья, по ней ипотечное жилье может быть продано впоследствии в случае, если заемщик не может погашать кредит по ипотеке. Учитывая стоимость, определенную оценщиком, банк и принимает решение о выдаче заемщику ипотечного кредита.

Следующим этапов в процессе ипотечного кредитования является получение страхового тарифа.

Страховой тариф - письмо, подтверждающее, что страховая компания готова застраховать:

а) Приобретаемую недвижимость;

б) Жизнь и трудоспособность;

в) Титульное страхование (в случае потери права на собственность), как правило, на первые три года выплаты кредита (срок исковой давности).

Обычно, страховка идёт на сумму кредита с процентами, оплата каждый год по тарифу страховой компании. Оплачивает страховку заемщик, производится в страховых компаниях аккредитованных в банке.

Страховой тариф нужен для получения окончательного решения банка. Имущество страхуется после окончательного решения по ипотеке.

После проведения всех вышеперечисленных операций, клиент получает окончательное решение банка по предоставлению кредита заемщику. Теперь, клиенту необходимо предоставить банку полный список документов для принятия окончательного решения:

- Личные документы, которые предоставлялись на оценку платежеспособности;

- Документы по недвижимости: копия свидетельства на право собственности продавца, отчет по оценке, и другие документы, в зависимости от условий и вида кредита;

- Страховой тариф;

- Другие документы, в зависимости от условий и вида кредита.

Окончательное решение, на покупку уже подобранного объекта, банк принимает 2-5 дней. Сумма кредита не может быть больше предварительного решения.

Далее клиент переходит к этапу сделки. В основном используют два вида ипотечных сделок:

1. С использование депозитарной ячейки банка - самый популярный. Открываете счет, клиент приезжает в банк со всеми участниками сделки, подписывает кредитный договор, договор купли/продажи и договор залога, дальше, деньги помещаются в депозитарную ячейку. Условия доступа прописываются в договоре аренды ячейки: при успешной регистрации сделки в Росреестре, доступ получает продавец (при наличии подтверждающих документов), иначе - клиент банка (заёмщик).

2. С использованием аккредитива, считается самым простым и безопасным видом сделки, используется редко. Такая сделка безналичная, деньги перечисляются на счет продавца недвижимости и блокируются. В договоре на счет прописываются условия разблокировки средств.

После оформления всех документов в банке, документы на недвижимость относятся на регистрацию в Росреестр. После успешной регистрации в Росреестре начинают действовать условия договора по банковской ячейке или аккредитиву. При предоставлении документов в банк, продавцу открывается доступ к деньгам, а покупатель въезжает в приобретенную им недвижимость.

Рассмотрим пошаговый процесс ипотечного кредитования на примере 1 «Новостройка»:

1) Сумма ежемесячного платежа: 30 578 руб.

2) Переплата по процентам за кредит: 568 547 руб.

3) Итоговая переплата с учетом комиссий: 568 547 руб.

4) Эффективная процентная ставка: 7,7 %

Рис.-1. Пример ипотеки на новостройку.

Доход заемщика составляет 50000 рублей в месяц.

Шаг 1: Клиент предоставляет пакет документов для рассмотрения кредитной заявки в Банк или офис партнера Банка. (Заявление-анкета на получение кредитного продукта).

Шаг 2: Необходимо рассчитать платежеспособность заемщика:

P = Дч * К * t=50000*0,7*36=1260000 рублей-максимальная сумма кредита, которая может быть предоставлена данному клиенту.

Шаг 3: Клиент выбирает объект недвижимости.

Шаг 4: Клиент предоставляет в Банк пакет документов по объекту недвижимости.

Шаг 5: Клиент подписывает кредитную документацию (ПРИЛОЖЕНИЕ1).

Шаг 6: Клиент регистрирует свои права на объект недвижимости в уполномоченном органе.

Шаг 7: Клиент получает жилищный кредит. Выплачивает ежемесячные взносы по полученному кредиту и проценты по нему, согласно плану погашения.

2.2 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально1 .

5. Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная жилищная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищённых групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жильё в собственности в результате приватизации. Одним из способов решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе государственных программ. В связи с этим Правительством Российской Федерации была разработана Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренная Постановлением Правительства от 11 января 2000 г. № 28, в которой были определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учётом российского законодательства и существующих социально-экономических условий, намечены конкретные направления деятельности.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки: процент задолженность ипотечный кредит

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

Важным этапом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание (в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций принадлежащих государству (в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов, мониторинг которой может осуществляться Центральным банком Российской Федерации, Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, потенциальными и реальными инвесторами, рейтинговыми агентствами.

Начало реализацию пилотного проекта по выкупу долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В проекте приняли участие такие банки, как ПАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский» и КБ «Балтийский». Агентство заключило с ними договоры о рефинансировании выданных ими ипотечных жилищных кредитов. 1 марта были оформлены первые кредиты на общую сумму свыше 80 тыс. долл. США. Процентные ставки, под которые банки предоставили кредиты, варьировались от 15 до 18% годовых в валюте. Срок кредитования составил 3-10 лет.

В ходе реализации данного проекта Агентства разработаны и апробированы стандарты предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных жилищных ипотечных кредитов, которые обеспечивают надёжность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков жилищных ипотечных кредитов. В городе создана необходимая нормативная правовая база, обеспечивающая благоприятные условия для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

...