Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования молодых семей

2) отсутствуют характеристики рисков, которые должны быть компенсированы предоставлением государственных гарантий (в частности, рисков, связанных с невыплатой части кредита заемщиком).



2. Исследование ипотечного кредитования в Ставропольском крае

2.1 Государственное регулирование краевой программы «Жилище» на 2011-2015 год в повышение доступности жилья

Последние годы в Ставропольском крае происходит серьезный подъем в экономическом развитии и цены на недвижимость растут на уровне с Москвой и Санкт- Петербургом.

Правительство, региональные и местные органы власти были ориентированы на то, чтобы к 2015 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, приобрести Ї за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Для решения этой задачи необходимо:

- развивать долгосрочное жилищное кредитование, которое должно стать доступным для граждан со средними доходами. Необходимы финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов граждан;

- установить ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;

- обеспечить эффективную работу государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество, бюро кредитных историй, рынка ипотечных ценных бумаг, гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья, осуществление сделок на рынке жилья по прозрачным, понятным и недорогим процедурам;

- использовать различные формы финансирования, например, участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах;

- упростить процедуру получения разрешений и согласований на строительство, установить четкие правила землепользования и застройки;

- обеспечить подготовку инженерно-коммунальной инфраструктуры;

- создать конкурентные условия для жилищного строительства в целях предотвращения роста цен на рынке жилья;

- разрушить монополии на строительных рынках. Граждане не должны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов;

- упорядочить предоставление социального жилья. Жилье по договору социального найма должно предоставляться тем, кто в нем действительно нуждается.

В Ставропольском крае за последние годы сформированы все необходимые предпосылки для значительного роста объемов жилищного строительства. Создан целый ряд коммерческих фирм и компаний (особенно в крупных городах: Ставрополь, Пятигорск , Ессентуки, Кисловодск), которые стабильно наращивают объемы жилищного строительства и формируют конкурентную среду на рынке готового жилья, введены в эксплуатацию новые производственные мощности по выпуску стеновых, кровельных и отделочных материалов повышенного спроса, завершается перевод предприятий индустриального домостроения на изготовление комплектов жилых домов типовых серий, модернизированных с учетом повышенных требований по сейсмостойкости и теплозащите.

За последние годы накоплен немалый опыт реализации крупномасштабных проектов строительства жилья, который позволяет сделать следующие выводы:

- темпы жилищного строительства в первую очередь зависят от наличия отведенных под строительство земельных участков с известными инженерно-геологическими условиями, наличия проектно-сметной документации на определенные типоразмеры быстровозводимых домов, отвечающих современным требованиям по энергоэффективности, сейсмобезопасности, комфортности, архитектурной выразительности;

- при компактной жилой застройке на новых площадках необходимо иметь проектно-сметную документацию на инженерные сети (водопровод, канализация, газоснабжение, электроснабжение) и подъездные дороги.

Необходимость наращивания темпов жилищного строительства, обеспечения доступности жилья определяет целесообразность принятия комплексной программы, поскольку решение жилищной проблемы:

- направлено на улучшение условий и качества жизни населения, предотвращение чрезвычайных ситуаций, эффективное функционирования рынка жилья;

- носит межотраслевой и межведомственный характер и требует государственного участия;

- не может быть осуществлено в пределах одного финансового года;

- носит комплексный характер, оказывает значительный мультипликативный эффект на общее экономическое развитие, рост производства и социальное благополучие в обществе.

В настоящее время в Ставропольском крае реализуется ряд краевых целевых программ, направленных на решение жилищной проблемы:

- краевая целевая программа "Обеспечение жильём молодых семей" на 2011-2015 годы, утвержденная постановлением Законодательного Собрания Ставропольском края от 08 февраля 2011 года N 224-П [15];

Кроме того, на территории Ставропольском края реализуется ряд федеральных целевых программ, направленных на обеспечение жильем отдельных категорий граждан. Однако они функционируют разрозненно, что не позволяет проводить эффективную жилищную политику, добиться значительного роста объемов вводимого жилья, сделать жилье доступным для различных слоев населения.

Настоящая Программа основывается на новых подходах к решению жилищной проблемы. Главный принцип новой стратегии жилищного строительства - доступность жилья для всех категорий граждан. На этой основе будут решаться и вопросы обеспечения жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации. В связи с этим в Программу в качестве подпрограмм включены действующие краевые целевые программы и отдельные мероприятия, реализуемые в рамках федеральных целевых программ.

В результате реализации Программы должен быть завершен переход к рыночным финансовым механизмам и формам кредитования в жилищной сфере, обеспечена защита имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков, улучшены жилищные условия граждан с разным уровнем доходов.

Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому развитию жилищной сферы, создание условий, обеспечивающих доступность жилья для граждан Российской Федерации, проживающих на территории Ставропольского края.

Для достижения этой цели в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

- формирование рынка доступного жилья и эффективных финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с разным уровнем доходов;

- увеличение темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение его структуры и технических характеристик в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства;

- обеспечение жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в пределах установленных социальных стандартов.

Мероприятия Программы направлены на реализацию поставленных целей и задач и осуществляются по двум основным направлениям:

- формирование рынка доступного жилья;

- обеспечение жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации, в пределах установленных социальных стандартов.

Основными задачами политики в сфере формирования рынка доступного жилья в Ставропольском крае являются:

- проведение открытых конкурентных процедур предоставления прав на сформированные земельные участки застройщикам, упрощение процедур согласования исходно-разрешительной документации, развитие системы кредитования застройщиков;

- создание эффективного жилищного сектора, действующего на рыночных принципах и удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем их платежеспособному спросу;

- создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка в целом и повышения доступа к нему определенных групп населения, нуждающихся в такой поддержке;

- развитие институтов долгосрочного жилищного финансирования граждан (ипотечное кредитование на цели приобретения жилья, кредитование участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, кредитование индивидуального жилищного строительства, жилищно- накопительные формы и другие);

- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства через внедрение на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;

- повышение эффективности функционирования рынка жилья в результате снижения административных барьеров и трансакционных издержек на рынке, защиты прав граждан - добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации [16].

Для решения перечисленных задач предусматриваются следующие мероприятия:

1) формирование краевого реестра земельных участков для строительства доступного жилья. Краевой реестр земельных участков (далее

- краевой реестр) формируется по предложениям органов местного самоуправления в Ставропольском крае и включает:

- земельные участки на территории муниципальных образований Краснодарского края, имеющие инженерные коммуникации;

- земли, освобожденные за счет сноса ветхого и аварийного жилья в рамках реализации подпрограммы "Переселение граждан Российской Федерации, проживающих на территории Ставропольском края, из ветхого и аварийного жилищного фонда" на 2004Ї2012 годы;

- земельные участки на территории муниципальных образований Краснодарского края, пригодные для жилищной застройки и не имеющие инженерных коммуникаций.

На основании указанного реестра составляется план действий по подготовке земельных участков, не имеющих документации и инженерных коммуникаций, в том числе планы подготовки проектно-сметной документации, строительства инженерных коммуникаций, дорог, определяются возможные источники финансирования.

По земельным участкам, предназначенным для многоэтажной или индивидуальной застройки микрорайонов, составляются планы разработки градостроительной документации с необходимой инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой, планы проведения работ по обустройству площадок и привлечению инвестиций на эти цели.

2) применение типовых проектов жилых домов, подготовка исходно- разрешительной документации. При строительстве жилых домов на земельных участках, включенных в краевой реестр, предусматривается возможность применения типовых проектов, удешевляющих стоимость строительства, с привязкой их к конкретной местности и подготовленного пакета исходно-разрешительной документации. Эти меры позволят существенно снизить стоимость строительства.

Намечено разработать для применения на территории Краснодарского края проекты эффективных и экономичных секций жилых домов следующих типов:

- девяти- и пятиэтажная рядовая блок-секция с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами общей площадью соответственно 35, 55 и 60-65 квадратных метров;

- девяти- и пятиэтажная торцевая блок-секция с одно-, двух- и трехкомнатными квартирами общей площадью соответственно 35, 55 и 65 квадратных метров со свободным первым этажом для размещения встроенных помещений коммерческого назначения;

- двухэтажный блокированный жилой дом для высокоплотной застройки на три жилые комнаты общей площадью 70-80 квадратных метров. В дальнейшем предполагается разработка типовых проектов для высокоплотной застройки блокированными домами для одной - двух семей с минимальными земельными участками, быстровозводимых жилых домов, а также внедрение технологий так называемых растущих домов. Главное их достоинство - возможность строительства жилого дома по этапам, не нарушая архитектурной целостности.

Разработка типовых проектов жилых домов для применения в рамках Программы осуществлялась за счет средств краевого бюджета. Финансирование проектных работ в 2009 - 2010 г.г. осуществлялось за счет средств, предусмотренных в краевом бюджете на разработку градостроительной документации.

Разработка градостроительной документации, привязка проектов к земельным участкам, включенным в краевой реестр, подготовка исходно- разрешительной документации обеспечиваются в установленном порядке органами местного самоуправления в Ставропольском крае.

3) предоставление подготовленных земельных участков для строительства доступного жилья. Земельные участки, имеющие инженерную инфраструктуру, обеспеченные комплектом проектной и исходно- разрешительной документации, предоставляются для строительства доступного жилья:

а) инвесторам-застройщикам на базе процедуры торгов для строительства доступного жилья, в том числе с применением механизма ипотечного жилищного кредитования. Основными конкурсными условиями при этом могут быть:

- установленная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья (ниже рыночной), которая определяется дифференцированно для каждой территории края. В течение всего срока строительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке осуществляется контроль со стороны краевых органов государственной власти и органов местного самоуправления за соблюдением установленной стоимости жилья;

- предоставление части квартир в строящемся доме в муниципальный жилищный фонд социального найма для обеспечения жильем малоимущих и отдельных категорий граждан, состоящих на учете.

В целях удешевления стоимости жилья по данной схеме могут использоваться дополнительные меры:

- государственная поддержка инвестора-застройщика в виде налоговых льгот в соответствии с законодательством Краснодарского края и субсидирования части процентной ставки по кредиту, полученному в кредитном учреждении для строительства жилья;

- предоставление первого этажа жилого дома для коммерческих помещений;

- продажа части квартир по рыночным ценам.

Распределение квартир в таких домах позволит учитывать интересы граждан всех категорий достатка:

- малоимущих - за счет передачи части квартир в муниципальный жилищный фонд социального найма;

- среднего уровня - за счет снижения стоимости одного квадратного метра жилья или участия в программах ипотечного жилищного кредитования, обеспечения жильем молодых семей и других;

- богатых - за счет продажи части квартир по рыночным ценам;

б) государственным или муниципальным заказчикам. Строительство жилого дома осуществляется преимущественно за счет бюджетных средств. На условиях долевого участия привлекаются ипотечные жилищные кредиты и инвестиции организаций различных форм собственности (для обеспечения жильем своих сотрудников). При этом участие организаций может выражаться в поставке строительных материалов, бесплатном предоставлении транспортных средств, строительных машин и механизмов, выполнении отдельных видов работ.

Предоставление квартир может осуществляться для следующих категорий граждан:

- малоимущие и отдельные категории граждан, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

- проживающие в ветхом и аварийном жилом фонде, подлежащем сносу;

- молодые семьи;

- граждане со средним достатком, участвующие в программе ипотечного жилищного кредитования [17];

- часть квартир резервируется для создания муниципального переселенческого жилого фонда;

в) индивидуальным застройщикам, в том числе молодым семьям. Гражданину, изъявившему желание построить собственный дом, предлагаются типовые проекты, согласовываются применяемые при строительстве материалы для соблюдения архитектурного облика района индивидуальной застройки.

При этом возможно применение следующих мер поддержки:

- рассрочка по оплате земельного участка и стоимости инженерных коммуникаций;

- субсидии из бюджетов всех уровней, предусмотренные федеральными и краевыми программами для молодых семей и сельских граждан;

- субсидирование части стоимости жилья для участников ипотечного жилищного строительства;

г) жилищно-строительным кооперативам, в том числе молодежным, на конкурсной основе между кооперативами.

Земельные участки на территории муниципальных образований Краснодарского края, пригодные для жилищной застройки, не имеющие инженерных коммуникаций, обустраиваются за счет средств местных бюджетов, муниципальных заимствований на развитие инфраструктуры, а также привлечения средств энерго-, газо- и водоснабжающих организаций.

2.2 Жилищная ипотечная программа «Обеспечение жильем молодых семей» на 2011-2015 год

Государственная целевая программа «Молодая семья» от 17.12.10 г. вступила в силу с 8.02.11 г. Прошлая аналогичная кампания прошла вполне успешно. Поддержка молодых семей в улучшении жилищных условий является важнейшим направлением жилищной политики России.

Государственная поддержка молодых семей с 2011 - 2015 год осуществляется в рамках подпрограммы " Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2011 г. N 638, в соответствии с которой многие регионы разработали свои программы улучшения жилищных условий молодых семей [18].

Основным результатом реализации указанной подпрограммы станет создание в 2011 - 2012 годах системы государственной поддержки молодых семей при решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России. За 8 лет ее действия порядка сто тридцать тысяч молодых семей стали счастливыми обладателями новых квартир и сумели существенно улучшить свои жилищные условия.

Новая программа молодая семья, конечно же, ставит перед собой совершенно новые задачи и планы. На сей раз жильем планируется обеспечить более 170 000 российских пар.

Для решения поставленной задачи средства федерального бюджета направлялись в субъекты Российской Федерации с целью оказания адресной помощи молодым семьям, участвующим в реализации соответствующих региональных и муниципальных программ, направленной на улучшение жилищных условий в случае рождения (усыновления) ребенка.

В соответствии с этой подпрограммой ее участником могла быть молодая семья, признанная в установленном порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий, но возможность получения субсидии за счет средств федерального бюджета была обусловлена только рождением (усыновлением) ребенка. В скорректированной подпрограмме решение демографической проблемы не ставится в качестве прямой цели, а рассматривается как ее дополнительный социальный эффект. Решение жилищной проблемы молодой семьи создаст условия и для роста рождаемости.

Принятие нормативных правовых актов по вопросам формирования рынка доступного жилья создаст условия для развития ипотечного жилищного кредитования путем снижения рисков ипотечного жилищного кредитования для банков, сокращения затрат на оформление ипотечных жилищных кредитов, развития вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения долгосрочных ресурсов в жилищную сферу.

Это позволит более активно использовать ипотечные жилищные кредиты как дополнительный источник финансирования улучшения жилищных условий молодых семей.

2) Характеристика проблемы

На начало 2010 года 350 тыс. молодых семей состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации. Острота проблемы определяется низкой доступностью жилья и ипотечных жилищных кредитов для всего населения (в 2008 году лишь 9 процентов семей имели доход, который позволял приобрести жилье, соответствующее средним стандартам обеспеченности жилыми помещениями, с использованием собственных и заемных средств).

Как правило, молодые семьи не могут получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, они не могут оплатить первоначальный взнос при получении кредита. Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста.

Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы станет основой стабильных условий жизни для этой наиболее активной части населения, повлияет на улучшение демографической ситуации в стране. Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создаст для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы.

Решение жилищной проблемы молодых граждан России позволит сформировать экономически активный слой населения.

3) Основные цели и задачи подпрограммы

Подпрограмма " Обеспечение жильем молодых семей " федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы (далее - подпрограмма) направлена на реализацию одного из приоритетных направлений национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", который предполагает формирование системы оказания государственной поддержки определенным категориям граждан в приобретении жилья, в том числе в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

Основной целью подпрограммы является предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий (далее - молодая семья).

Основными задачами подпрограммы являются:

- обеспечение предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;

- создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

Основными принципами реализации подпрограммы являются: - добровольность участия в подпрограмме молодых семей;

- признание молодой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возможность для молодых семей реализовать свое право на получение поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов при улучшении жилищных условий в рамках подпрограммы только один раз.

Условиями прекращения реализации подпрограммы являются досрочное достижение целей и задач подпрограммы, а также изменение механизмов реализации государственной жилищной политики.

4) Перечень программных мероприятий

Реализация системы мероприятий подпрограммы осуществляется по следующим направлениям:

- нормативное правовое и методологическое обеспечение реализации подпрограммы;

- финансовое обеспечение реализации подпрограммы;

- организационное обеспечение реализации подпрограммы. Мероприятия по совершенствованию нормативной правовой базы включают в себя разработку нормативных правовых документов, связанных с механизмом реализации мероприятий подпрограммы.

Основными мероприятиями по финансовому обеспечению реализации подпрограммы являются разработка финансовых и экономических механизмов оказания государственной поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий и подготовка необходимых технико- экономических обоснований и расчетов при разработке проектов федерального бюджета на соответствующий год.

Организационные мероприятия на федеральном уровне предусматривают:

- конкурсный отбор субъектов Российской Федерации для участия в подпрограмме;

- заключение государственным заказчиком подпрограммы с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации соглашений по реализации подпрограммы;

- осуществление контроля за реализацией подпрограммы. Организационные мероприятия на региональном уровне предусматривают:

- сбор данных о молодых семьях, участвующих в подпрограмме, предоставляемых органами местного самоуправления, обеспечивающими реализацию мероприятий подпрограммы, и формирование единой информационной базы данных об участниках подпрограммы по субъекту Российской Федерации;

- определение ежегодно объема средств, выделяемых из бюджета субъекта Российской Федерации на реализацию мероприятий подпрограммы;

- отбор муниципальных образований для участия в подпрограмме и распределение субсидий между муниципальными образованиями по методике, утверждаемой законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями Бюджетного кодекса Российской Федерации;

- отбор банков в соответствии с установленными на федеральном уровне критериями для обслуживания средств, предоставляемых в качестве субсидий молодым семьям;

- определение исполнителей подпрограммы в субъектах Российской Федерации;

- осуществление контроля за реализацией подпрограммы на региональном и муниципальном уровнях в пределах своих полномочий;

- обеспечение освещения целей и задач подпрограммы в региональных средствах массовой информации;

- проведение мониторинга реализации подпрограммы на региональном уровне, подготовка информационно-аналитических и отчетных материалов для представления государственному заказчику подпрограммы.

Организационные мероприятия на муниципальном уровне предусматривают:

- признание молодых семей нуждающимися в улучшении жилищных условий в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

- формирование списков молодых семей для участия в подпрограмме; определение ежегодно объема средств, выделяемых из местного бюджета на реализацию мероприятий подпрограммы;

- выдача молодым семьям в установленном порядке свидетельств на приобретение жилья исходя из объемов финансирования, предусмотренных на эти цели в местном бюджете, а также объемов софинансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и федерального бюджета.

5) Ресурсное обеспечение подпрограммы

Основными источниками финансирования подпрограммы являются: средства федерального бюджета (софинансирование мероприятий подпрограммы); средства бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов; средства банков и других организаций, предоставляющих молодым семьям ипотечные жилищные кредиты и займы на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья; средства молодых семей, используемые для частичной оплаты стоимости приобретаемого жилья или строящегося индивидуального жилья. Общий объем финансирования подпрограммы в 2011 - 2015 годах составляет общий объем финансирования подпрограммы составит 313,13 млрд. рублей, в том числе: за счет средств федерального бюджета - 28,18 млрд. рублей; за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 65,76 млрд. рублей; за счет собственных и заемных средств молодых семей - 219,19 млрд. рублей.

6) Механизм реализации подпрограммы

Механизм реализации подпрограммы предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям - участникам подпрограммы в улучшении жилищных условий путем предоставления им социальных выплат.

Условием предоставления социальной выплаты является наличие у молодой семьи помимо права на получение средств социальной выплаты дополнительных средств - собственных средств или средств, полученных по кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья, в том числе по ипотечному жилищному договору, необходимых для оплаты строительства или приобретения жилого помещения. В качестве дополнительных средств молодой семьей также могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала. В качестве механизма доведения социальной выплаты до молодой семьи будет использоваться свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома (далее - свидетельство), которое выдается органом местного самоуправления, принявшим решение об участии молодой семьи в подпрограмме. Полученное свидетельство сдается его владельцем в банк, отобранный органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для обслуживания средств, предусмотренных на предоставление социальных выплат, где на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. Молодая семья - владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья. Отбор банков для участия в реализации подпрограммы будет осуществляться субъектами Российской Федерации, участвующими в реализации подпрограммы. Критерии отбора банков будут определяться государственным заказчиком подпрограммы совместно с Центральным банком Российской Федерации. Предполагается, что банки, претендующие на участие в подпрограмме, должны удовлетворять следующим условиям: наличие опыта жилищного кредитования населения (срок осуществления жилищного кредитования населения более 1 года); отсутствие задолженности по уплате налоговых платежей перед бюджетами всех уровней; выполнение обязательных нормативов банков, установленных Центральным банком Российской Федерации; отсутствие убытков за последний отчетный год;

Наличие структурного подразделения банка на территории субъекта Российской Федерации, участвующего в реализации подпрограммы; развитость сети филиалов на территории субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации подпрограммы; условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

Реализация субсидии с января нынешнего года и по 2015 год может быть произведена исключительно за счет покупки первичного жилья или за счет участия в долевом строительстве. Но есть некоторые нюансы и существенные отличия от старой федеральной программы. Так, если прошлая подпрограмма давала возможность использовать свидетельство на любой стадии выплаты ипотечного кредита, теперь такой возможности нет. А все потому что «молодая семья программа» 2015 г. не предполагает погашение кредитов. Так же с нынешнего года нельзя тратить субсидированные денежные средства на приобретение вторичного жилья. Средняя стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии, определяется по формуле:

СтЖ = Н х РЖ, (1)

где: СтЖ - средняя стоимость жилья, принимаемая при расчете размера субсидии;

Н - норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы;

РЖ - размер общей площади жилого помещения, определяемый в соответствии с требованиями подпрограммы.

Условием получения субсидии является наличие у молодой семьи дополнительных средств - собственных средств или средств ипотечного жилищного кредита или займа, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения. Общая площадь приобретаемого жилого помещения в расчете на каждого члена молодой семьи, учтенного при расчете размера субсидии, не может быть меньше учетной нормы общей площади жилого помещения, установленной органами местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья. Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, которой предоставлена субсидия.

Молодым семьям предоставляется дополнительная субсидия за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета в размере не менее 5 процентов средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка для погашения части кредита или займа либо для компенсации затраченных собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья (условия участия субъекта Российской Федерации в подпрограмме).

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления, участвующие в реализации подпрограммы, определяют объемы ежегодного финансирования подпрограммы и предусматривают эти объемы в бюджетах субъектов Российской Федерации и местных бюджетах.

В качестве механизма доведения субсидии до молодой семьи используется свидетельство на приобретение жилья (далее - свидетельство). Свидетельство является именным документом, удостоверяющим право молодой семьи на получение субсидии. Свидетельство не является ценной бумагой, не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Срок действия свидетельства с даты его выдачи, указанной в свидетельстве, для молодых семей составляет два месяца, для банков, участвующих в реализации подпрограммы, - 9 месяцев.

Порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа (далее - порядок), устанавливается Правительством Российской Федерации. В соответствии с порядком в том числе определяются правила ведения учета молодых семей, правила выпуска, оплаты и погашения свидетельств, правила подтверждения субъектами Российской Федерации обязательств по финансированию субсидий, предоставляемых молодым семьям, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, особенности использования субсидий на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на строительство индивидуального жилья, а также использования субсидий молодыми семьями, которые являются членами жилищных накопительных кооперативов.

Органы местного самоуправления, осуществляющие выдачу свидетельств, информируют молодые семьи, принимающие решение об участии в подпрограмме, об условиях ее реализации, а указанные молодые семьи дают письменное согласие на участие в ней на этих условиях.

На основе утвержденного сводного списка молодых семей орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации формирует заявку на выделение средств федерального бюджета для софинансирования подпрограммы. Заявка предоставляется государственному заказчику подпрограммы.

Государственный заказчик подпрограммы будет осуществлять: общее управление подпрограммой;

Обеспечение, взаимодействия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также юридических лиц, участвующих в реализации подпрограммы; прием от субъектов Российской Федерации заявок на участие в подпрограмме; проведение конкурсного отбора (конкурсных отборов) субъектов Российской Федерации для участия в подпрограмме; контроль за деятельностью органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по реализации подпрограммы; перечисление в бюджеты субъектов Российской Федерации, отобранных для участия в подпрограмме, субсидий из федерального бюджета для предоставления социальных выплат молодым семьям; контроль за целевым использованием средств из федерального бюджета, предоставленных в виде субсидии бюджетам субъектов Российской Федерации;

организацию мониторинга и оценки эффективности результатов реализации мероприятий подпрограммы и соответствия результатов целевым индикаторам; проведение в средствах массовой информации информационно-разъяснительной работы по вопросам реализации подпрограммы. Контроль за реализацией подпрограммы осуществляется по следующим показателям: количество свидетельств, выданных молодым семьям, и сумма средств, предусмотренных на их оплату; количество оплаченных свидетельств и размер средств, направленных на их оплату.

Распределение субсидий, предоставляемых за счет средств федерального бюджета, между субъектами Российской Федерации, отобранными для участия в подпрограмме, осуществляется пропорционально количеству молодых семей, указанному в представленных государственному заказчику подпрограммы заявках.

При принятии решения о выделении средств субъекту Российской Федерации необходимо наличие разработанной и утвержденной региональной программы обеспечения жильем молодых семей, предусматривающей выделение из бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов средств на финансирование подпрограммы, а также соглашения между субъектом Российской Федерации и государственным заказчиком подпрограммы, содержащего обязательства субъекта Российской Федерации по финансированию подпрограммы в необходимых объемах. Конкурсный отбор субъектов Российской Федерации для участия в подпрограмме производится на основе условий участия и оценочных критериев.

Условиями участия субъектов Российской Федерации в подпрограмме являются:

- наличие региональной программы обеспечения жильем молодых семей или обязательство разработать и утвердить такую программу до первого апреля 2012 г. (для участия в конкурсном отборе на 2012 год);

- предоставление обязательств субъекта Российской Федерации по финансированию подпрограммы, включающих обязательства по финансированию компенсаций, предоставляемых молодым семьям при рождении (усыновлении) одного ребенка;

- отсутствие нецелевого использования субвенций и субсидий, получаемых за счет средств федерального бюджета;

- подтверждение намерений банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты или займы, принимать участие в кредитовании молодых семей на предусмотренных подпрограммой условиях в случае соответствия молодых семей требованиям платежеспособности, установленным банками или другими организациями, предоставляющими ипотечные жилищные кредиты или займы.

Оценочными критериями участия субъектов Российской Федерации в подпрограмме являются:

- индекс доступности приобретения жилья с помощью ипотечного жилищного кредита или займа; доля молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий (в процентах от общего количества семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий);

- доля молодых семей, которые улучшат жилищные условия в рамках реализации подпрограммы (в процентах от общего количества молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий);

- объем задолженности по кредитам и займам на приобретение жилья (рублей на душу населения);

- фактический уровень бюджетной обеспеченности.

По оценочным критериям осуществляется отбор субъектов Российской Федерации с лучшими значениями индекса доступности приобретения жилья с помощью ипотечного жилищного кредита или займа, наибольшей долей молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в общем количестве нуждающихся в улучшении жилищных условий семей, наибольшей долей молодых семей, которые улучшат жилищные условия в рамках подпрограммы в планируемом году, наибольшей задолженностью по кредитам на приобретение жилья, наибольшим уровнем фактической бюджетной обеспеченности.

Размер субсидии, предоставляемой молодой семье, рассчитывается органом местного самоуправления, осуществляющим выдачу свидетельства, указывается в свидетельстве и является неизменным на весь срок его действия. Расчет размера субсидии производится на дату выдачи свидетельства, указанную в бланке свидетельства.

Полученное свидетельство сдается его владельцем в банк, где на его имя открывается банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. Молодая семья - владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья.

Молодая семья - владелец свидетельства может получить ипотечный жилищный кредит в банке, отобранном для участия в подпрограмме, в котором открыт банковский счет. Особенности участия в подпрограмме организаций, предоставляющих займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья, определяются в соответствии с порядком.

Молодая семья - владелец свидетельства в течение срока его действия представляет для оплаты в банк договор, который является основанием для государственной регистрации права на приобретаемое жилое помещение, и правоустанавливающие документы на жилое помещение, приобретаемое посредством реализации такого договора.

Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор к оплате.

Перечисление средств с банковского счета лицу, участвующему в договоре, осуществляется в безналичной форме в течение 10 рабочих дней со дня принятия банком договора к оплате.

Существуют особенности использования субсидии на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на строительство индивидуального жилья.

Условием перечисления средств, предоставляемых в качестве субсидии, на банковский счет в банке является заключение молодой семьей кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья. Банк открывает кредитную линию и поэтапно кредитует строительство индивидуального жилья.

После заключения договора купли-продажи жилья или кредитного договора с банком на кредитование строительства индивидуального жилья молодые семьи снимаются с учета в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Жилое помещение, приобретенное или построенное молодой семьей, должно находиться на территории субъекта Российской Федерации, из средств бюджета которого перечисляются субсидии.

В случае если владелец свидетельства по какой-либо причине не смог решить свою жилищную проблему (приобрести жилое помещение в собственность, заключить договор кредитования индивидуального жилищного строительства) в установленный подпрограммой срок действия свидетельства и не воспользовался правом на получение выделенной ему субсидии, он сдает свидетельство в орган местного самоуправления, выдавший свидетельство, и сохраняет право на улучшение жилищных условий, в том числе на дальнейшее участие в подпрограмме на условиях, определяемых в соответствии с порядком.

По мере осуществления страховыми организациями деятельности по страхованию ипотечных жилищных кредитов (страхованию ответственности заемщика за не возврат кредита, обеспеченного ипотекой жилого дома или квартиры) дополнительно будет рассмотрена возможность оказания молодым семьям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов поддержки в оплате страховых взносов по данному виду добровольного страхования, что также позволит снизить размер первоначального взноса при получении молодыми семьями ипотечных жилищных кредитов до 5 - 10 процентов стоимости жилья.

Государственный заказчик подпрограммы осуществляет:

- общее управление подпрограммой;

- обеспечение взаимодействия органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также юридических лиц, участвующих в реализации подпрограммы;

- прием от субъектов Российской Федерации заявок на реализацию подпрограммы;

- организацию проведения конкурсного отбора субъектов Российской Федерации для участия в подпрограмме;

- осуществление контроля за деятельностью органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по реализации подпрограммы; перечисление в бюджеты отобранных для участия в подпрограмме субъектов

Российской Федерации средств федерального бюджета для предоставления субсидий молодым семьям; осуществление контроля за целевым использованием средств федерального бюджета, предоставленных в виде субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации;

- организацию мониторинга и оценки эффективности программных мероприятий, их соответствия целевым индикаторам;

- подготовку отчета о результатах реализации подпрограммы на основе отчетов, получаемых от субъектов Российской Федерации;

- проведение в средствах массовой информации информационно-разъяснительной работы по вопросам реализации подпрограммы.

Контроль за реализацией подпрограммы осуществляется по следующим показателям:

- количество свидетельств, выданных молодым семьям, и размер бюджетных средств, предусмотренных на их оплату;

- количество оплаченных свидетельств и размер бюджетных средств, направленных на их оплату.

7) Эффективность реализации подпрограммы и использования выделенных на нее средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов обеспечивается за счет: прозрачности использования бюджетных средств, в том числе средств федерального бюджета; государственного регулирования порядка расчета размера и предоставления социальных выплат;

Адресного предоставления социальных выплат; привлечения молодыми семьями собственных, кредитных и заемных средств для приобретения жилого помещения или строительства индивидуального жилого дома. Оценка эффективности реализации мер по обеспечению жильем молодых семей будет осуществляться на основе индикатора, которым является количество молодых семей, улучшивших жилищные условия с использованием средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов. Успешное выполнение мероприятий подпрограммы позволит обеспечить жильем 172 тыс. молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также позволит обеспечить: привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовых средств кредитных и других организаций, предоставляющих кредиты и займы на приобретение или строительство жилья, а также собственных средств граждан; развитие и закрепление положительных демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение уровня социальной напряженности в обществе; развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

Реализация субсидии с января нынешнего года и по 2015 год может быть произведена исключительно за счет покупки первичного жилья или за счет участия в долевом строительстве. Но есть некоторые нюансы и существенные отличия от старой федеральной программы. Так, если прошлая подпрограмма давала возможность использовать свидетельство на любой стадии выплаты ипотечного кредита, теперь такой возможности нет. А все потому что молодая семья программа 2015 не предполагает погашение кредитов. Так же с нынешнего года нельзя тратить субсидированные денежные средства на приобретение вторичного жилья.

Учитывая вышесказанное, некоторое недовольство со стороны граждан, планировавших принять участие в федеральном проекте, вполне объяснимо. В результате на адрес президента Российской Федерации была направлена не одна сотня писем. В них граждане сомневались в том, что правительство России заинтересовано в улучшении демографической ситуации. Поскольку программа молодая семья 2011, критерии участия в которой столь изменилось, для многих не является решением жилищной проблемы. По утверждению представителей власти, новые условия распространяются только на тех участников, которые приняли решение встать на учет только в нынешнем году. Семьи же, сделавшие это ранее, могут получать субсидии по старой схеме.

Нельзя не оговориться и о том, что сумма субсидии составляет не более 30% от общей стоимости приобретаемого жилья. Остальную сумму долга родителям придется выплачивать из собственных денежных средств или посредством кредита.

Для получения субсидии, бюджет семей:

- из двух человек должен быть не ниже 21 621 рублей;

- из 3 человек - не ниже 32 510;

- из четырех человек - не менее 43 350 рублей.

Размер субсидии так же полностью зависит от количества членов семьи.

К примеру:

- из 2 человек вполне может рассчитывать на помощь от государства в размере 600 000 рублей;

- из 3 человек будет максимально субсидировано 800 000 рублей;

- а из 4 - 1 000 000 рублей.

Многодетные семьи получат дополнительные льготы. Кроме того, им будет оказана материальная помощь в полном объеме.

Вполне вероятно, что российское правительство захочет прислушаться к пожеланием молодых семей, остро нуждающихся в жилплощади и изменят условия федерального проекта, вызывающие недовольство. Всего-то и нужно: включить в план возможность погашения основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам. Но даже в том случае, если этого не произойдет, шанс приобрести квартиру ниже ее рыночной стоимость за счет субсидии - тоже совсем неплохое решение.

Федеральная целевая программа молодая семья 2011-2015, несмотря на все ее недостатки, уже привлекла пристальное внимание многих людей. И многие из их числа, наверняка, пожелают принять в ней участие.



3. Модернизация ипотечного кредитования в регионе

3.1 Развитие ипотечных программ на территории Краснодарского края

Ипотека становится все более популярным способом решения квартирного вопроса, все больше банков предлагают свои ипотечные кредитные продукты. При выборе банка и кредитной программы следует обращать внимание на следующие показатели:

- стоимость кредита (процентная ставка);

- срок кредитования;

- размер первоначального взноса;

- min-max сумма кредита;

- пакет обязательных страховых услуг;

- стоимость услуг банка (открытие счета, рассмотрение заявки, дополнительные услуги);

- максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита;

- количество и степень родства лиц, доходы которых могут учитываться при расчете суммы кредита;

- требования к регистрации и стажу заемщика; требования к приобретаемому жилью.

На территории Краснодарского края многие банки предлагают ипотечный кредит по федеральным стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования.

Каждый банк предлагает по нескольку программ. И человек неизбежно сталкивается с проблемой выбора из десятков и даже сотен предложений.

Ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости. Использовать его можно по-разному. Хочешь - покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь - в строящемся доме, хочешь - возьми деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Ипотека нужна тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию [18].

Все банки работают по одним и тем же схемам. Основная разница лежит в выборе кредитного продукта: где-то он «пошире», где-то - более чем скромный. Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка.

Банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.

Например, Сбербанк, Райффайзенбанк, Юникредитбанк - это банки универсальные, они обслуживают и граждан, и предприятия, и предлагают различные виды банковских продуктов - и кредитных, и депозитных, и инвестиционных. Ипотека для них - один из многих продуктов. Как правило, такие банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков, но встречаются и исключения: например, в Банке Москвы, который также относится к универсальным банкам, вы можете взять ипотечную ссуду в швейцарских франках или японских йенах.

...