Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования молодых семей

На примере розничного банка - ВТБ-24 можно увидеть, что подобные банки работают исключительно с населением. Их главная цель - предложить более разнообразные варианты кредитов, чем в универсальных банках.

Каждый заемщик преследует свои цели, одни специально выбирают срок погашения по длиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, наоборот, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму по больше, четвертым - найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные, надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.

В соответствии с каждым из критериев можно выбрать ту или иную ипотечную программу, оптимально подходящую для достижения ваших целей, научиться разбираться, что стоит за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки [19].

Чтобы лучше понять, чем может отличаться одна ипотечная программа от другой, посмотрим, что предлагают шесть крупнейших российских банков, для которых ипотека стала одним из главных направлений деятельности. Среди них два абсолютных лидера этого рынка - Сбербанк и ВТБ-24, две «дочки» иностранных банков: Райффайзенбанк, Юникредитбанк.

Теперь сравним ипотечные программы этих банков по основным параметрам (таб. 1).

Таблица 1 - Сравнительный анализ банков

	Сбербанк	ВТБ-24	Райфайзенбанк	Юникредитбанк
В какой валюте?	В рублях, долларах и евро.	В рублях, долларах и евро.	В рублях или долларах.	В рублях, долларах и евро.
На какие цели?	Полный набор ипотечных продуктов: на приобретение квартиры на вторичном рынке, в строящемся доме, дачи, садового дома, гаража, готового или недостроенного загородного дома, а также на его строительство.	ВТБ-24 как и Сбербанк кредитует все виды недвижимости, в том числе и покупку комнат в коммунальных квартирах. А вот условия кредитов на приобретение и строительство загородных домов ВТБ-24 оговорит с вами исключительно в индивидуальном порядке - базовых условий не существует.	Кредиты предлагаются на приобретение готовых квартир и домов, квартиры в строящемся доме, земельного участка, любой недвижимости - под залог уже имеющейся в собственности недвижимости.	В Юникредит- банке можно взять кредит на покупку готовых дома и квартиры, на приобретение земельного участка.
	Это один из немногих банков, который готов кредитовать даже покупку комнаты в коммунальной квартире. Но такие объекты служить залогом не могут, поэтому кредит на их приобретение дадут только, если вы можете предоставить в качестве обеспечения отдельную квартиру или жилой дом.
На какие сроки и какой первоначальный взнос?	На срок от 5 до 30 лет. Наиболее выгодна сбербанковская ссуда в том случае, если вы рассчитываете расплатиться по кредиту как можно скорее: здесь чем меньше срок кредитования, тем меньше ставка. Первоначальный взнос - от 10% стоимости жилья.	Здесь можно взять ипотеку на срок до 50 лет - самый долгий срок ипотеки среди российских банков. В отличие от многих банков, напуганных кризисом ликвидности, ВТБ-24 не прекратил выдавать кредиты без первоначального взноса.	На срок до 25 лет. Заемщик должен располагать не менее чем 10% ее стоимости, готового дома - не менее 15%.	На срок до 30 лет, первоначаль- ный взнос должен быть не меньше 15%.
Под какие проценты?	Ссуда в Сбербанке более выгодна обитателям Москвы и Петербурга. По классической ипотечной программе процентная ставка для жителей Москвы, Подмосковья и Петербурга по кредитам в рублях на срок от 10 до 20 лет в зависимости от величины первоначаль- ного взноса составляет от 10,75%, 11% или 11,25%.	В зависимости от размера первоначаль- ного взноса и срока кредита ставки колеблются от 11,7% до 14,2% в рублях и от 9,7% до 13,2% в валюте. Минимальные ставки на самые популярные варианты рублевых кредитов - с первоначаль- ным взносом от 10% до 20% на срок до 7 лет и до 15 лет - 12,45% и 12,7% годовых соответственно	Ставки по кредиту на приобретение готового жилья: от 11% в долларах и 12,4% - в рублях. Если вы собираетесь покупать строящееся жилье, до момента его регистрации в собственность и оформления в залог, минимальные ставки составят 13,5% в долларах и 15,5% - в рублях.	Минимальные процентные ставки по кредиту на приобретение квартиры на самый короткий срок - до 10 лет - тут равны 11% годовых в валюте и 12% в рублях. Если кредит берется на 30 лет, ставки повышаются: в валюте нижний предел начинается с 11,75%, в рублях - с 12,75% годовых.
	Для всех остальных при прочих равных условиях процентная ставка будет 11,25%, 11,5% и 11,75%. В той же пропорции отличаются ставки при кредитовании на другие сроки и в других валютах.	Валютные кредиты на тех же условиях дешевле: от 10,7% и от 11,7%.	Можно получить кредит и по более низким ставкам, если выбрать специальное предложение, предусматривающее выплату значительной комиссии за досрочное погашение кредита - 4% в течение первых пяти лет. Тогда ставка снижается на 0,5%. Ставки по кредиту на приобретение земельного участка: в долларах 12% (если есть 2- НДФЛ) или 12,5% годовых; в рублях - 14% и 14,5%.
Какие особенности?	К числу заметных недостатков ипотеки от Сбербанка относится довольно высокая комиссия за выдачу кредита, которая носит название единовремен- ного платежа за	В числе достоинств ипотеки от ВТБ-24 можно отметить небольшие комиссии за рассмотрение заявки и выдачу кредита - они представляют собой фиксирован- ную сумму и в совокупности составляют 15,2 тыс.руб.	Комиссия за предоставление кредита равняется 1% от его суммы, при этом она не может быть менее 250 и более 3 тыс. долларов или же не менее 7,5 тыс. и не более 90 тыс. рублей. Плюс банка в том, что	Комиссия за организацию кредита - 1% от суммы кредита для россиян, и 1,5% - для иностранцев. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что
	обслуживание ссудного счета. Она достигает 4% от суммы кредита.	Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка	при оформлении ипотеки можно выбирать между фиксированными и плавающими процентными ставками. змер плавающей ставки в долларах будет составлять 10,5% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, а затем - 6% годовых плюс LIBOR во все последующие годы. Рублевый вариант выглядит следующим образом: фиксированная ставка в зависимости от способа подтверждения дохода 12,9% или 13,4% годовых. Плавающая ставка	объект сделки находился в регионе присутствия банка.
			- 11,9% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, затем - 5,5% годовых плюс LIBOR. LIBOR - это лондонская межбанковская ставка, то есть, проще говоря, "цена", по которой один банк может одалживать деньги у другого. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.

Основные условия ипотечных программ были представлены в таблице

1. Но выбор ипотечной программы может также зависеть от требований, которые те или иные банки предъявляют к самому заемщику.

1) Возраст. Обычно ипотечные кредиты не выдают лицам младше 21 года и тем, у кого срок погашения наступает после того, как наступит пенсионный возраст (то есть в 50 лет вы не можете взять ипотеку сроком на 15 лет). Такие ограничения действуют в Райффайзенбанке и Юникредитбанке.

А вот в Сбербанке ипотечный кредит выдают любому совершеннолетнему гражданину России, имеющему официально подтвержденный ежемесячный доход. Ограничения по предельному возрасту тут также намного мягче: кредит должен быть погашен не позже, чем должник отметит свое 75-летие, (то есть в те же 50 лет вы можете взять кредит на любой срок до 25 лет).

2) Доходы. Характер доходов также может сказаться на параметрах кредита: чем больше официальных справок, тем меньше процентная ставка и значительнее сумма кредита. В Райффайзенбанке и Юникредитбанке для заемщиков, доходы которых подтверждены справкой 2-НДФЛ, процентные ставки на 1-0,5% ниже, чем для тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность документально, а в Сбербанке и ВТБ-24 размер ставок по ипотеке не зависит от формы подтверждения доходов.

Большинство банков придерживается правила, по которому ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (в которые включаются и расходы на страховку) не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или созаемщиков, но встречается и более мягкий подход - например, в Юникредитбанке выдают кредит, платежи по которому могут достигать и 60% вашего дохода.

3) Созаемщики. Если суммы, которую банк согласился выдать, недостаточно, можно пригласить созаемщика, тогда величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода. Райффайзенбанк позволяет взять в созаемщики только супруга, Сбербанк - супруга, родителей и совершеннолетних детей. Еще либеральнее действуют ВТБ-24 - здесь в созаемщики можно брать не только супруга, родителей и детей, но и братьев и сестер. Юникредитбанк в качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита позволяет брать близких родственников в поручители, в этом случае их доходы учитываются в совокупности с вашими. Однако стоит иметь в виду, что размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков - чем их больше, тем выше ставка.

Единственное исключение - это когда созаемщиками выступают супруги, и оба могут документально подтвердить размер своего дохода. Тогда ставка по кредиту равняется базовой величине для «белых» заемщиков.

4) Работа. Требования к трудовому стажу отличаются разнообразием. Райффайзенбанку достаточно, если заемщик числится на последнем месте работы 3 месяца. Исключение составляют те, у кого пока всего одна запись в трудовой книжке, - у них стаж должен быть не менее года. В Юникредитбанке от заемщика требуется 6 месяцев непрерывной работы на последнем месте и не менее 24 месяцев общего трудового стажа. Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке также необходимо 6 месяцев работы на одном месте, а в ВТБ-24 достаточным считают, если работник «удержался» больше 1 месяца после окончания установленного работодателем испытательного срока, и имеет общий трудовой стаж не менее 1 года.

Предпринимателям банки предъявляют особые требования. В Сбербанке, Юникредитбанке, например, не рассматривают заявки тех, чей бизнес существует меньше года, а по некоторым ипотечным программам предприниматели вообще не могут выступать заемщиками. В Райффайзенбанке и ВТБ-24 требования к предпринимателям-заемщикам обговариваются индивидуально.

Кроме того, при выборе ипотечной программы следует иметь ввиду одно обстоятельство: часто банки предоставляют льготы «своим» клиентам, то есть тем, у кого в этом банке открыт счет. Например, Юникредитбанк скидывает своим клиентам по 0,5% с процентной ставки по кредиту и комиссии за его организацию, а в ряде российских банков выдают ипотечные кредиты в рамках программ социальной ипотеки - для молодых семей или для военнослужащих.

Ошибки в выборе ипотечной программы могут весьма ощутимо сказаться на нашей жизни, так как в одном случае окажется, что вы теряете значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, в другом окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам для вас чрезмерно высока. Один из способов избежать ошибок и выбрать наиболее оптимальную для себя программу, - обратиться к кредитным брокерам. Брокеры не заинтересованы в «навязывании» ипотечных программ конкретного банка и будут подбирать для вас ссуду исходя из тех критериев, которые вы им укажете.

Можно определить несколько основных критериев, которыми можно руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу:

1) необходимо посмотреть, какой банк готов кредитовать заемщиков вашего возраста, какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способу их подтверждения;

2) в зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т.п.) нужно узнать, в каком банке действуют наиболее оптимальные предложения. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке;

3) необходимо определить, в какой валюте вы хотите взять кредит. В некоторых банках более выгодны рублевые программы, в других - долларовые;

4) нужно точно знать, на какой срок - долгий или короткий - вы хотите взять ипотеку. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20-30 лет, другие, наоборот, оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5-20 лет [20];

5) выбрав ипотечную программу, нужно внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детализированы все условия.

Создание системы государственной поддержки молодым семьям в решении жилищной проблемы предусмотрено в подпрограмме "Молодой семье -- доступное жилье".

Целью этой подпрограммы является создание региональной системы государственной поддержки молодым семьям в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в Краснодарском крае. Одна из основных задач указанной подпрограммы состоит в создании механизмов, позволяющих консолидировать средства из различных источников, и обеспечении их эффективного использования в строительстве жилья для молодых семей [21].

В рамках этой подпрограммы предусматривается:

- разработка и внедрение в практику правовых, финансовых и организационных механизмов государственной поддержки молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- содействие в организации молодежных жилищных и жилищно- строительных кооперативов;

- организация и проведение информационной и разъяснительной работы среди населения Краснодарского края по освещению целей и задач указанной подпрограммы[22].

Механизм реализации названной подпрограммы включает следующие меры государственной поддержки молодым семьям:

- предоставление безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

- предоставление субсидий на компенсацию части затрат, произведенных на строительство (приобретение) жилья или погашение части кредита (займа) при рождении (усыновлении/удочерении) ребенка;

- предоставление безвозмездных субсидий на возмещение части процентной ставки по кредитам, полученным для приобретения, строительства или реконструкции жилья;

- предоставление бюджетных средств заказчикам-инвесторам, осуществляющим строительство жилья для молодых семей, в том числе молодежным жилищно-строительным кооперативам;

- иные предусмотренные подпрограммой меры.

Реализация указанной подпрограммы предусматривает консолидацию средств федерального, краевого и муниципальных бюджетов, средств граждан и внебюджетных источников для решения проблемы обеспечения жильем молодых семей[21].

Средства федерального бюджета предполагается привлекать в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2011--2015 годы на конкурсной основе на условиях софинансирования из краевого бюджета.

Средства краевого бюджета предусматривается выделять муниципальным образованиям на конкурсной основе при условии принятия в установленном порядке соответствующей муниципальной программы, предусматривающей финансирование из местного бюджета. При этом преимуществом обладают муниципальные образования, предоставляющие под строительство жилья для молодых семей земельные участки, обеспеченные инженерными коммуникациями.

Всего за период реализации названной подпрограммы планируется вовлечь в жилищное строительство 313,13 млрд. рублей, в том числе: за счет средств федерального бюджета - 28,18 млрд. рублей; за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 65,76 млрд. рублей; за счет собственных и заемных средств молодых семей - 219,19 млрд. рублей

Реализация подпрограммы "программы молодая" позволит при государственной поддержке решить жилищную проблему более 170 000 российских пар, укрепить институт семьи, увеличить рождаемость, улучшить социально-бытовые и жилищные условия старшего поколения.

Координаторы этой подпрограммы -- комитет по делам молодежи Краснодарского края и государственное учреждение Краснодарского края "Краевой центр социально-экономической поддержки молодежи" во взаимодействии с управляющей компанией Программы и органами местного самоуправления в Краснодарском крае [21].

На сегодняшний день в г. Белореченске ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений в решении жилищных проблем молодых семей.

Реализация подпрограммы «Молодой семье - доступное жилье» ведется в г. Белореченске с 2003 года.

Уже в конце 2003 года молодые семьи, являющиеся участниками программы «Молодой семье - доступное жилье», смогли поучаствовать в строительстве дома в микрорайоне Северный г. Белореченска, заплатив за двухкомнатную квартиру 453000 рублей. В 2004 году 30-молодых семей отпраздновали новоселье в новом жилье.

В 2014 году еще 26 молодых семей приняли участие в долевом строительстве жилого дома там же в микрорайоне Северный.

Молодые семьи получали субсидии и при приобретении жилья на вторичном рынке.

За 2013 год получили субсидии из краевого бюджета - 21 семья, из федерального бюджета - 8 семей, из муниципального бюджета - 17 семей. Всего: 46 семей.

С 2011 по 2013 годы 154 молодых семей получили субсидии из федерального, краевого и местного бюджетов.

Общий размер субсидий составил 37,4 млн. рублей.

Кроме этого с 2013 года действует положение «О порядке предоставления молодым семьям субсидий из средств местного бюджета на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья с участием средств федерального и краевого бюджетов».

В данном случае молодая семья также может получить субсидию.

Причем, если молодая семья находится в браке менее 3-х лет и возраст обоих супругов до 35 лет, наличие детей не обязательно. Изменяется только размер субсидии.

Кроме этого продолжают действовать краевые правила предоставления субсидии молодым семьям при покупке или строительстве жилья.

Основное условие - необходимо являться участником подпрограммы «Молодой семье - доступное жилье».

В 2012 г. в г. Белореченске открыт филиал ОАО «Кубанского ипотечного агентства». Целью деятельности которого является реализация государственной программы развития ипотечного жилищного кредитования. Это позволяет максимально приблизить услугу по предоставлению ипотечного жилищного кредита к заемщику. Филиал сотрудничает со следующими банками: Крайинвестбанк, Югбанк, Кубань Кредит, где ставка по кредитам дифференцирована в зависимости от величины первоначального взноса и срока погашения кредита (таб. 2).

В частности, ставка по ипотечному кредиту с первоначальным взносом 50% от стоимости приобретаемого жилья на срок 15 лет составит 12%. Данный кредитный продукт востребован молодыми семьями с низкими и средними доходами.

Таблица 2 - Дифференциация процентной ставки в зависимости от величины первоначального взноса

Величина первоначального взноса	Процентная ставка, годовых
	От 12 до180 мес. (от 1 до 15 лет)	От 180 до 360 мес. (от 15 до 30 лет)
От 70%(включительно) До 50%(включительно)	12,0%	13,о%
Менее 50 % До 30%(включительно)	13,0%	13,5%
Менее 30% До 10 %(включительно)	14,0%	16,0%

Этапы оформления ипотечного кредита для молодых семей:

1этап - ОАО «Кубанское ипотечное агентство» (первичная консультация в агентстве, проверка кредитоспособности).

2 этап - Страховая компания (экспертиза состояния здоровья заемщика).

3 этап - Банк (сбор и проверка документов, решение о возможности предоставления кредита).

4 этап - Риэлтер, Оценочная компания (подбор и оценка выбранного жилого помещения, оплата стоимости жилья (минимум 30% собственных средств плюс кредит), регистрация права собственности на приобретаемую квартиру, ипотека).

5 этап - Страховая компания (страхование жизни и утраты трудоспособности, титула собственности и объекта недвижимости).

6 этап - Вселение в собственную квартиру и ежемесячная уплата платежа по кредиту.

В качестве основных преимуществ ипотечного кредита для молодых семей можно выделить следующие:

- страховка от роста стоимости жилья;

- экономически выгоднее, чем накопление;

- приемлемый уровень процентной ставки;

- оформление приобретаемого жилья в собственность;

- долгосрочность ипотечного кредитования;

- фиксированный размер процентной ставки;

- возможность досрочного погашения кредита;

- возможность получения субсидии [24].

Говоря о развитии ипотечного кредитовании в г. Белореченске нельзя не отметить то, что недостаточный платежеспособный спрос, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях молодых семей приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Государственная поддержка молодых семей, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сокращает необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья, при которой на долю собственных средств молодой семьи в стоимости квартиры приходится примерно 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20 - 50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает доступность ипотечных кредитов и стимулирует платежеспособный спрос на жилье.

Субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями муниципального образования в размере от 5 до 40 процентов рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий.

Субсидия предоставляется молодым семьям, в том числе неполным молодым семьям, состоящим из одного молодого родителя и одного и более детей, соответствующим следующим условиям:

- молодая семья является участником муниципальной подпрограммы;

- возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день включения в список претендентов на получение субсидии в планируемом году не превышает 35 лет;

- наличие у молодой семьи доходов либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии.

Право молодой семьи - участника муниципальной подпрограммы на получение субсидии удостоверяется именным документом - свидетельством, которое не является ценной бумагой.

Выдача свидетельства осуществляется администрацией муниципального образования. Срок действия свидетельства составляет не более 9 месяцев с даты выдачи, указанной а свидетельстве.

Право на получение субсидии в рамках настоящих Правил предоставляется молодой семье только один раз.

Общий размер субсидии не должен составлять менее:

-35% расчетной (средней) стоимости жилья, - для молодых семей, не имеющих детей;

-40% расчетной (средней) стоимости жилья, - для молодых семей, имеющих одного и более детей.

Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи и норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по муниципальному образованию.

Норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья для расчета размера субсидии устанавливается на основании постановления главы муниципального образования, но не выше средний рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, определяемой уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти для Краснодарского края.

Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет:

- для семьи численностью два человека (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв.м.;

- для семьи численностью три и более человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей) - по 18 кв. м. на одного человека.

Расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии, определяется по формуле:

СтЖ = Н х РЖ, (2)

Где СтЖ - расчетная (средняя) стоимость жилья, используемая при расчете размера субсидии;

Н - норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по муниципальному образованию;

РЖ - размер общей площади жилого помещения.

Размер предусмотренных в краевом и местном бюджетах средств для предоставления субсидий молодым семьям - претендентам на получение субсидий в текущем году должен составлять:

- для молодых семей, не имеющих, детей, не менее 25 процентов расчетной (средней) стоимости жилья (на условиях софинансирования);

- для молодых семей, имеющих одного и более детей, - не менее 30 процентов расчетной (средней) стоимости жилья (на условиях софинансирования).

Размер средств, выделяемых из федерального бюджета для софинансирования предоставления субсидий молодым семьям не может превышать 10% расчетной (средней) стоимости жилья.

Размер субсидии остается неизменным в течение всего срока его действия.

3.2 Формирование мер по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования

В настоящее время позволить покупку квартир может менее 10% нуждающихся. По мнению членов правительства и депутатов Федерального собрания, новое жилищное законодательство может изменить ситуацию к лучшему, и к 2013 году количество ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет два миллиона. Как заявил министр промышленности и энергетики, уже к 2012 году число тех, кто сможет купить квартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015 году - до 60%. Чтобы этого достичь, предстоит, конечно же, огромный объем работы.

На сегодняшний день ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как в развитых странах - более 50% (в странах Евросоюза - 53%). За рубежом жилищная проблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита. В России же лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит. Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не более трети заработка, а намереваются получить кредиты лишь 3% граждан.

Почему же население не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? Главное, что останавливает, - высокие проценты по кредиту. Действительно, при покупке жилья в рассрочку его окончательная стоимость возрастает иногда чуть ли не вдвое. Потому даже семье со средним достатком купить новую квартиру было практически невозможно.

Согласно закону «Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размер первоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая к решению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилить конкуренцию.

Почему же банки опасались выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакой ответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечный кредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2010 года банкам даются гарантии, что в случае форс-мажорных обстоятельств нарушители условий кредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них является единственным.

Еще одной причиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у них долгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные в закон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций, имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.

Новый «жилищный пакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечь дополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую значительную поддержку развитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.

В прошлом году практически во всех регионах стартовало несколько специальных льготных ипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения.

Несомненно, с вступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительный импульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка. Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит, ипотека станет более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдет немедленно.

Должен пройти определенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будут осваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видны основные преимущества, которые дает нам новое жилищное законодательство.

Важной проблемой получения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимости является ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).

Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

Российские банки, изучая дореволюционный опыт России и практику других государств, разрабатывают банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие из них могут констатировать действительной проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Большое значение имеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банков возникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога они приняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банк сталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.

Для инвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:

- развитая нотариальная система;

- поземельная книга, в которой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;

- развитая судебная система;

- развитая платежная система.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие основные задачи:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, и в первую очередь - создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

В большинстве случаев банки в современной ситуации ориентируются на использование метода предоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах и позволяющего сочетать, прежде всего, интересы банков как коммерческих образований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства в целом.

В перспективе характерными особенностями организации системы коммерческого кредитования банков будет являться ориентация на экономические (качественные), а не технические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставлении ссуд, а в конечном итоге - на потребности социально-экономического развития общества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всех банковских учреждений страны.

Построение нового банковского механизма возможно лишь путем восстановления принципа функционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире и опирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому столь важным представляется изучение зарубежной практики организации банковских систем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.

Активное развитие кредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличении доли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется, при соблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участия банка в стабилизации общества.



Заключение

Целью выпускной квалификационной работы явился анализ существующей системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования молодых семей г. Белореченска. В ходе проведенного исследования были изучены федеральные (общероссийские) и местные нормативно-правовые акты, регулирующие функционирование системы ипотечного кредитования. Был изучен опыт деятельности ряда государственных учреждений, которые осуществляют координацию деятельности субъектов рынка ипотечного кредитования, организуют работу по ипотеке в муниципальных образованиях края, проводят консультирование граждан, предполагая осуществление субсидирование граждан, получивших ипотечный кредит и проведен анализ функционирования системы ипотечного кредитования молодых семей и результаты реализации краевых целевых программ в г. Белореченске. Анализ результатов исследования позволяет сделать следующее выводы:

1) Говоря о развитии ипотечного кредитовании в г. Белореченске необходимо отметить, что недостаточный платежеспособный спрос, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность их получения,

- все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях молодых семей приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Поскольку их финансовые возможности ограничены и в подавляющей массе молодые работники имеют низкие доходы и не имеют накоплений.

2) По результатам социологического исследования проводимого в г. Белореченске установлено, что 80% молодых семей испытывают необходимость в улучшении своих жилищных условий. Половина опрошенных семей среди основных причин отсутствия детей назвали нерешенность жилищной проблемы. По этой же причине распадается почти половина молодых семей.

3) Так же необходимо отметить, что рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке опережает темпы роста доходов населения. В жилищной сфере величина расходов, связанных с оформлением сделок, составляет значительную долю от стоимости жилья (до 10%), а процедура их оформления занимает длительное время.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

В этом случае государственная поддержка молодых семей, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сокращает необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья, при которой на долю собственных средств молодой семьи в стоимости квартиры приходится примерно 30%, на долю государственной субсидии в среднем - 20 - 50% и оставшаяся часть - на ипотечный кредит, повышает доступность ипотечных кредитов и стимулирует платежеспособный спрос на жилье.

Для успешного дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования необходимо:

- развивать долгосрочное жилищное кредитование, которое должно стать доступным для молодых семей. Необходимы финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов граждан;

- установить ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков;

- обеспечить эффективную работу государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество, бюро кредитных историй, рынка ипотечных ценных бумаг, гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья, осуществление сделок на рынке жилья по прозрачным, понятным и недорогим процедурам;

- использовать различные формы финансирования, например, участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах;

- упростить процедуру получения разрешений и согласований на строительство, установить четкие правила землепользования и застройки;

- обеспечить подготовку инженерно-коммунальной инфраструктуры;

- создать конкурентные условия для жилищного строительства в целях предотвращения роста цен на рынке жилья;

- разрушить монополии на строительных рынках. Граждане не должны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов;

- упорядочить предоставление социального жилья. Жилье по договору социального найма должно предоставляться тем, кто в нем действительно нуждается.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Таким образом, будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.



Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. М: ИНФРА-М, 2013.

2. Гражданский кодекс РФ. Части I,II,III. М.: ИНФРА-М, 2013.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации. Части I,II. М.: ИНФРА-М, 2013. 4. Таможенный кодекс Российской Федерации. М.: ИНФРА-М, 2013.

5. Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26.07.2011 № 135-ФЗ.

6. Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» от 10.12.2011 № 173-ФЗ.

7. Федеральный закон «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» от 08.12.2011 № 164-ФЗ.

8. Федеральный закон «О производственных кооперативах» от 08.05.1996 №41-ФЗ.

9. Федеральный закон «О профессиональных союзах, их правах и гарантии деятельности» от 12.01.1996 № 10-ФЗ.

10. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 24.11.95 № 208-ФЗ. 11. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

12. Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 №128-ФЗ.

13. Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 №209-ФЗ.

14. Федеральный закон «О естественных монополиях» от 19.07.1995 №147- ФЗ.

15. Федеральный закон «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» от 22.03.1991 №948-1.

16. Комплексная целевая программа развития и поддержки малого предпринимательства в г. Москве на 2011-2013 гг.

17. Автономов В.С. История экономических учений: Учебное пособие. М.:ИНФРА-М, 2013.

18. Белых В.С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в России: Монография. М.: Проспект, 2012.

19. Биншток Ф.И. Государственное регулирование предпринимательской деятельности: Учебное пособие. М.:ИНФРА-М, 2013.

20. Богомолов В.А., Богомолова А.В. Антикризисное регулирование экономики: Теория и практика: Учебное пособие. М.: ЮНИТИ, 2013.

21. Бутыркин, А.Я. Теория и практика антимонопольного регулирования в ведущих странах Запада и России. [Текст]/ А.Я. Бутыркин. - М.: Новый век, 2012.

22. Власова В.М. Основы предпринимательской деятельности: экономическая теория: Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2004.

23. Волостнов, Н.С. Государственное предприятие в рыночной экономике. [Текст]/ Н.С. Волостнов. - М.: Экономика, 2011.

24. Герасименко В.В. Ценообразование. Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2007.

25. Горфинкель В.Я., Поляк Г.Б., Швандар В.А. Организация предпринимательской деятельности: Учебное пособие. М.: ЮНИТИ, 2013. 26. Грицюк, Т.В. Государственное регулирование экономики: Теория и практик. [Текст]/ Т.В. Грицюк. - М.: РДЛ, 2011.

27. Губин, Е.П. Предпринимательское право. Учебник. [Текст]/ Е.П. Губин. - М.: Юристъ, 2011.

28. Гущин, А.В. Лицензирование в Российской Федерации: Правовые и организационные основы. [Текст]/ А.В. Гущин.- М.: Дашков и К, 2012.

29. Джобава, Н.А. Государственное регулирование малого предпринимательства. [Текст]/ Н.А. Джобава.- СПб: Изд-во СПбГУ, 2011.

30. Крашенинников, В.М. Валютное регулирование в системе государственного управления экономикой. Учебник. [Текст]/ В.М. Крашенинников. - М.: Экономика, 2011.

31. Кушлин , В.И. Государственное регулирование рыночной экономики. [Текст]/ В.И. Кушлин.- М.: Изд-во РАГС, 2012.

32. Козлов, В.Д., Зайцева, А.Н. Оптимизация использования человеческих ресурсов организации. [Текст] / В.Д. Козлов, А.Н. Зайцева. // Справочник по управлению персоналом, 2006 - № 8 - С.80 - 92.

33. Кибанов, А.Я. Основы управления персоналом: Учебник. [Текст] / А.Я. Кибанов.- М.:ИНФРА М, 2010. - 567 с.

34. Климова, М.А. Премии и другие поощрительные выплаты работникам. [Текст] / М.А. Климова. // Налог. Вестник, 2007. - N 3.

35. Ковалев, В. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. [Текст] / В.В. Ковалев. - М.: Проспект, 2008. - 242 с.

36. Ковалев, В.В. Введение в финансовый менеджмент. [Текст] / В.В. Ковалев.- М.: Финансы и статистика, 2008. - 768 с.

37. Ковалев, В.В. Финансовый анализ. [Текст] / В.В. Ковалев. - М.: Знание, 2009. - 288 с.

38. Когденко, В.Г. Практикум по экономическому анализу. Учебное пособие. [Текст] / В.Г. Когденко. - М.: Перспектива, 2009. - 186 с.

39. Козлова, Е.П. Бухгалтерский учет в организациях. [Текст] / Е.П. Козлова. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 486 с.

40. Колосицина, М.Г. Экономика труда. [Текст] / М.Г. Колосицина. - М.: Магистр, 2009 .- 365 с.

41. Кондраков, Н.П. Бухгалтерский учет. [Текст] / Н.П. Кондраков. - М: ИНФРА-М, 2009. - 635 с.

42. Курбангалеева, О.А. Изменился порядок расчета среднего заработка. [Текст] / О.А. Курбангалеева. // Новое в бух. учете и отчетности, 2008. - N 2.

43. Ларри, Стаут. Управление персоналом. Настольная книга менеджера. [Текст] / Стаут Ларри. - Добрая книга, 2006. - 536 с.

44. Любушин, Н.П. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия. [Текст] / Н.П. Любушин, В.Б. Лещева, В.Г. Дьякова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. - 457 с.

45. Магура, М.И., Курбатова, М.Б. Оценка работы персонала. [Текст] / М.И. Магура, М.Б. Курбатова. - М., 2007.

46. Марра, Р., Шмидт, Г. Управление персоналом в условиях социальной рыночной экономики. [Текст] / Р. Марра, Г. Шмидт. - М., 2007. - 450 с.

47. Михнюк, Т.Ф. Охрана труда и основы экологии: учеб. пособие. [Текст] / Т.Ф. Михнюк. - Минск: Выш. шк., 2007. - 356 с.: ил.

48. Николаева, С.А. Особенности учета затрат в условиях рынка: Теория и практика. [Текст] / С.А. Николаева. - М.: Финансы и статистика, 2011. - 298 с.

49. Новые системы оплаты труда. [Текст] // Соц. Защита. 2009. - N 1. - С.2-20; N 2. - С.2-24; N 3. - С.3-24. - (Библиотека журнала).

50. Просветов, Г.И. Экономика и статистика труда: задачи и решения. [Текст] / Г.И. Просветов. - М.:Альфа-Пресс, 2008. - 160 с.

51. www. economy.gov.ru

52. www.smb-support.ru

53. www.siora.ru

54. www.petrostar.gks.ru

Размещено на Allbest.ru

...