Ипотечный кредит в системе финансово-кредитных отношений

* Рассчитано по данным сайта "РУСИПОТЕКА".

Другие коммерческие банки (ВТБ 24, ГПБ-Ипотека, "Уралсиб") обеспечивают свое преимущество за счет расширения предлагаемых ипотечных продуктов. В диссертации рассмотрены такие продукты, как перекредитование, использование в оформлении сделок ипотеки в силу договора и др. По мнению автора, такие ипотечные продукты обеспечивают заемщикам более низкую стоимость кредитных ресурсов и надежность исполнения сделки.

В то же время банки рассматриваемой группы могут применять ценовую конкуренцию, используя при этом свои возможности более дешевого рефинансирования кредита. В данной связи в работе представлена характеристика эмиссий ипотечных ценных бумаг крупнейшими банками, работающими на рынке ипотечного кредитования.

Рассматривая группу региональных банков, автор отмечает, что по своим размерам они составляют группу так называемых средних банков. Для них характерен более высокий уровень узнаваемости на региональных рынках. Однако анализ их деятельности по предоставлению кредитов населению характеризуется небольшими объемами и эти банки не определяют политику в региональном сегменте ипотечного кредитования.

Так, анализ общих тенденций ипотечного кредитования в одном из крупнейших субъектов Российской Федерации - Самарской области - показал следующую структуру кредитования и место региональных кредиторов (рис. 4). Одной из серьезнейших причин сложившегося положения автор видит в проблеме формирования долгосрочных кредитов.

Исследование деятельности зарубежных банков на территории России позволило автору отметить их консервативный подход к процедуре предоставления кредитов, выражающийся в более жесткой системе требований к заемщику и оценке его платежеспособности. В диссертации представлены данные об условиях предоставления кредитов, по которым можно увидеть, что они, как правило, не выходят за рамки российских стандартов, несмотря на имеющиеся возможности формирования более дешевых кредитных ресурсов. В то же время это позволяет банкам устанавливать процентные ставки по кредитам в российских рублях несколько ниже сложившихся в общероссийском масштабе, что обеспечивает им определенные конкурентные преимущества. Процентные ставки по валютным кредитам у банков практически идентичны и соответствуют ставкам Европейского Центрального банка.

Рис. 4. Структура ипотечного кредитования в Самарской области

В процессе исследования также определено, что иностранные банки, имея значительный опыт, а также отработанные технологии кредитных процессов, предлагают кредитные продукты, в наибольшей степени отвечающие потребительским предпочтением населения, в результате чего динамично увеличивается их сегмент на российском рынке ипотечного кредитования.

Значительное место в работе уделено анализу последствий кризиса ипотечного кредитования в США и его влияния на развитие ипотечных программ в России, что позволило сделать вывод о наличии в России элементов нестандартного кредитования, способствующего развитию кризисных ситуаций.

Исследование теоретических аспектов и практики функционирования ипотечного кредита позволило автору сформулировать четвертую группу приоритетных проблем и обозначить концептуальные и методологические подходы к их решению.

Автор исходит их того, что государственная жилищная политика должна решать две взаимосвязанные задачи:

- во первых, стимулировать предложение жилья, позволяющее решать жилищные вопросы на приемлемых для населения условиях, касающихся в первую очередь ценовых факторов;

- во-вторых, стимулировать спрос на жилье для основной массы населения, доходы которой не позволяют самостоятельно решать жилищные вопросы.

На взгляд автора, комплексное решение указанных задач является важной проблемой, имеющей как научную, так и практическую значимость.

В диссертационном исследовании решение поставленных задач сформулировано в виде концептуального подхода к разработке организационно-функциональной модели, отражающей совокупность финансово-кредитных отношений как основы функционирования ипотечного кредита, формирующихся при использовании системы финансово-кредитных инструментов (рис. 5).

Рис. 5. Организационно-функциональная модель ипотечного кредитования

Построение модели основано на сочетании бюджетного и рыночного подходов в развитии ипотечного кредитования при активном государственном участии.

Организационный аспект поставленной задачи рассматривает ипотечное кредитование как целостную систему, которая развивается под влиянием рыночных факторов и стоящих перед ней задач и предполагает решение следующих основных вопросов:

- обоснование необходимости и возможности адаптации к российским условиям депозитной модели ипотечного кредитования при широком использовании стройсберкассы как субъекта ипотечных отношений;

- дифференциация функционального назначения субъектов системы ипотечного кредитования в иерархии уровней ее развития, т.е. на федеральном уровне и в субъектах Российской Федерации.

В работе обоснована необходимость использования стройсберкасс в российских условиях, позволяющих одновременно решать тесно взаимосвязанные проблемы, стоящие перед ипотечным кредитованием (рис. 6).

Рис. 6. Последовательность задач, решаемых стройсберкассой

Одной из серьезных проблем адаптивности стройсберкасс является неразработанность основ ее функционирования в действующем банковском законодательстве. В их числе автор выделяет рассматриваемую в настоящее время в научных и правовых источниках проблему: отсутствие лицензии у небанковских структур на осуществление вкладных операций. Автор считает, что контрактные жилищные накопления граждан в стройсберкассах следует рассматривать не в качестве вкладной операции, а как целевое финансирование строительства. В этом контексте в диссертации проведено исследование аналогии банковских вкладов и жилищных накоплений, результаты которого позволили доказать, что цели и правовая природа вкладов и жилищных накоплений различны. Так, согласно Федеральному закону "О банках и банковской деятельности", под вкладом понимаются денежные средства, размещаемые физическими лицами в целях хранения и получения доходов. Жилищные накопления осуществляются в целях формирования первоначального взноса как условия получения кредита для приобретения жилья. Накопления имеют целевой характер использования в жилищном строительстве, что и обеспечивает их основное отличие от вкладной операции.

Правомерность позиции автора подтверждается указаниями Банка России от 26 марта 2007 г. № 302-П "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации", которые определяют, что физическим лицам могут открываться счета привлекаемых денежных средств по договорам, отличным от договора банковского вклада. Это дает основание автору сделать вывод о возможности функционирования стройсберкассы в форме самостоятельной небанковской кредитной организации, поднадзорной Банку России.

Вместе с тем в диссертации рассмотрен и альтернативный вариант использования стройсберкассы, широко применяемый в зарубежной практике. Организационные, финансовые и правовые основы этой структуры достаточно просты, что позволяет использовать их в качестве элемента, встроенного в другие кредитные институты, например в коммерческие банки. По мнению автора, использование такой схемы построения жилищно-контрактных сбережений обеспечивает нивелирование проблемы адаптивности стройсберкассы к российским условиям. Кроме того, мотивация граждан посредством распространения на жилищно-контрактные сбережения действия Закона "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" будет способствовать развитию этой формы кредитных отношений. В работе представлены позитивные моменты использования стройсберкассы.

Рассматривая диффенцированный подход к использованию отдельных категорий банков на рынке ипотечного кредитования, автор исходит из следующих предпосылок.

1. Крупные (инорегиональные) коммерческие банки, обладающие более высоким потенциалом в области кредитных операций, а также в финансировании ипотечного кредита, представляется более предпочтительным использовать в качестве первичных кредиторов.

2. Региональные банки, отличаясь своей универсальностью, а также большей осведомленностью о проблемах жилищного строительного рынка и их участников, могут более профессионально решать вопросы установления партнерских отношений со стабильно работающими и хорошо зарекомендовавшими себя строительными фирмами в целях реализации проектов жилищного строительства при стабильной финансовой поддержке коммерческих банков.

Таким образом, по мнению автора, на федеральном уровне концентрируются в большей степени проблемы финансирования ипотечных кредитов, в то время как на уровне субъектов Российской Федерации - проблемы кредитования населения и жилищного строительного комплекса, решение которых позволяет поддерживать равновесное состояние рынка ипотечных кредитов. Успешное решение поставленной задачи может обеспечиваться, по мнению автора, комплексным использованием системы финансово-кредитных инструментов.

Диссертант отмечает, что в научных трудах исследованию сущности финансово-кредитных инструментов не уделяется достаточного внимания, это вполне объяснимо отсутствием установившегося теоретического подхода к определению финансово-кредитных отношений. Понятие инструмента чаще всего рассматривается в составе финансово-кредитного механизма как одного из его элементов. В связи с этим в работе определена сущность финансово-кредитных инструментов как способа совокупного воздействия на финансово-кредитные отношения, складывающиеся в реализации ипотечных программ.

Рассматривая обеспечение доступности жилья населению в качестве основной цели функционирования ипотечного кредита, автор определяет приоритетность задач в достижении поставленной цели:

1) стимулирование и поддержка жилищного строительства;

2) повышение доступности ипотечного кредита населению;

3) решение проблем долгосрочного финансирования.

Ранжирование указанных задач осуществляется автором на уровне собственных предложений (гипотезы). В целях обоснования отмеченных предложений в работе представлена экономико-математическая модель, позволяющая выявить конкретные направления решения проблем ипотечного кредитования.

Модель выполнена в двух вариантах: первая в качестве одной из независимых переменных рассматривает показатель среднедушевых доходов, вторая - показатель среднедушевых расходов на сбережения.

Регрессионный анализ позволил получить следующие уравнения линейной регрессии:

У₁ = 0,28 + 0,17 Х₁ + 0,008 Х₂ + 0,0001 Х₅ + 0,002 Х₆;

У₂ = 11,25 + 0,46 Х₁ - 0,002 Х₄ + 0,0001 Х₅ + 0,008 Х₆.

Исследование установило, что наибольшее влияние на коэффициент доступности жилья оказывают объемы ввода его в действие. Показатель объема предоставленных кредитов несущественно влияет на результативный показатель. Из остальных факторов по значимости можно выделить среднедушевые доходы, а зависимость от размера сбережений показала отрицательную величину, что подтверждает вывод о нереальности для основной массы населения решать жилищную проблему за счет собственных источников финансирования.

Автор считает, что полученная зависимость рассматриваемых факторов, являясь количественной по форме, отражает качественную сторону рассматриваемой проблемы и позволяет реализовать результаты теоретических исследований в практике развития ипотечного кредитования.

Выявленная приоритетность задач позволила подвести научно обоснованную базу использования финансово-кредитных инструментов (рис. 7).

Рис. 7. Систематизация финансово-кредитных инструментов и эффективность их использования в целях повышения доступности жилья для населения

Одним из значимых источников повышения доступности ипотечного кредита населению является процентная ставка. Исследования показали, что в последние годы становится характерной тенденция роста платежей заемщиков в виде комиссии за услуги банков, определяемой стоимостью операционных затрат. В этой связи в работе проведены исследование и систематизация состава услуг и размера комиссионных сборов ряда коммерческих банков, что позволило выявить стандартный набор расходов, оплачиваемых заемщиком.

Необходимость данного этапа исследования диктуется тем, что поставленные вопросы особенно актуальны для системы ипотечного кредитования, носящего социальный характер и имеющего высокую планку размера предоставляемых кредитов.

По мнению диссертанта, значительный вклад в решение рассматриваемых вопросов вносят принимаемые нормативные и правовые акты Российской антимонопольной службы, Центрального банка, а также Федеральной службы в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Однако наряду с нормативным закреплением данных вопросов, носящим прикладной характер, требуется разработка научных подходов к определению понятий "банковская услуга", "банковский продукт", "банковская операция", позволяющих обосновать правомерность и стоимость услуг, включаемых в стоимость кредита. В связи с этим в диссертации проведено теоретическое исследование сущности и взаимосвязи рассматриваемых понятий.

Проведенное исследование позволило автору сформулировать методологический подход к определению полной стоимости кредита на основе классификации операционных затрат, осуществляемых в соответствии с экономическими потребностями самой банковской структуры в целях ведения учета затрат по соответствующим счетам, а также с удовлетворением потребностей заемщика в определенных услугах, требующих их оплаты. В то же время автор считает, что в целях оптимизации стоимости ипотечного кредита и подведения научно обоснованной базы ее формирования операционные затраты должны иметь унифицированный характер.

ипотечный кредит бюджет банк

Список публикаций автора по теме диссертации

Монографии

1. Савинова, В.А. Ипотечное кредитование и его развитие в Самарской области [Текст] / В.А. Савинова; ГОУ ВПО "РЭА им. Плеханова". - М., 2008. - 158 с. - 11,8 печ. л.

2. Савинова, В.А. Ипотечное кредитование как основа решения жилищных проблем населения [Текст] / В.А. Савинова. - Спб.: Изд-во Спб ГУЭФ, 2008 - 150 с. - 10,5 печ. л.

Статьи в изданиях, определенных ВАК России для публикации результатов научных исследований

3. Савинова, В.А. Влияние налогов на формирование финансовых результатов деятельности предприятий [Текст] / В.А. Савинова // Вестн. Самар. гос. экон. акад. - Самара, 2003. - № 3 (12). - С. 150-155. - 0,5 печ. л.

4. Савинова, В.А. Предпосылки и особенности развития ипотечного кредитования в России в современных условиях [Текст] / В.А. Савинова // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. - Самара, 2006. - № 2 (20) - С. 168-175. - 0,6 печ. л.

5. Савинова, В.А. Генезис становления законодательной базы ипотеки и ее роль в развитии ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Экон. науки. - 2007. № 9 (34). - С. 271-275. - 0,75 печ. л.

6. Савинова, В.А. Формирование банковских ресурсов и их роль в ипотечном кредитовании [Текст] / В.А. Савинова // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. - Самара, 2007. - № 11 (37). - С. 100-106. - 0,9 печ. л.

7. Савинова, В.А. Зарубежный опыт рефинансирования ипотечных кредитов [Текст] / В.А. Савинова // Экон. науки. - 2008. - № 1 (38). - С. 325-328. - 0,7 печ. л.

8. Савинова, В.А. Рефинансирование ипотечных кредитов в России и перспективы его развития [Текст] / В.А. Савинова // Экон. науки. - 2008. - № 2 (39). - С. 34-337. - 0,7 печ. л.

9. Савинова, В.А. Формирование банковских ресурсов [Текст] / В.А. Савинова// Вестн. Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова. - 2008. - № 2 (20). - С. 87-95. - 0,7 печ. л.

10. Савинова, В.А. Роль коммерческих банков в региональной системе ипотечного жилищного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. - Самара, 2008. - № 4 (42). - С. 103-109. - 0,9 печ. л.

11. Савинова, В.А. Оценка тенденций развития ипотечного кредитования в регионах России (на материалах Самарской области) [Текст] / В.А. Савинова // Рос. предпринимательство. - 2008. - № 5. - С. 161-165. - 0,4 печ. л.

12. Савинова, В.А. Мотивация поведения коммерческих банков на конкурентном рынке ипотечного жилищного кредитования [Текст] / В.А. Савинова //Экон. науки. - 2008. - № 6 (43). - С. 333-336. - 0,7 печ. л.

13. Савинова, В.А. Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Рос. предпринимательство. - 2008. - № 10. - С. 108-111. - 0,4 печ. л.

14. Савинова, В.А. Стройсберкассы как субъект кредитных отношений [Текст] /В.А. Савинова // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. - 2008. - № 12. - С. 100-109. - 0,6 печ. л.

15. Савинова, В.А. Предпосылки и условия развития ипотечного кредитования в регионах России [Текст] / В.А. Савинова // Вестн. ун-та. - М.: ГОУ ВПО "Государственный университет управления", 2008. - № 4 (14). - С. 222-226. - 0,75 печ. л.

16. Савинова, В.А. Закладная и ее роль в развитии ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Экон. науки. - 2008. - № 11(48). - С. 314-317. - 0,5 печ. л.

17. Савинова, В.А. Методологические подходы к определению сущности ипотечного кредита [Текст] / В.А. Савинова // Финансы и кредит. - 2008. - № 46. - С. 31-37. - 0,9 печ. л.

18. Савинова, В.А. Региональные аспекты ипотечного кредитования: теория и практика // Финансы и кредит. - 2008. - № 47. - С. 32-38. - 0,85 печ. л.

Публикации в других изданиях

19. Савинова, В.А. Зарубежный опыт государственного регулирования кредитным обеспечением промышленности [Текст] / В.А. Савинова. - СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998. - 19 с. - 1,2 печ. л.

20. Савинова, В.А. Особенности управления кредитным обеспечением предприятий промышленности [Текст] / В.А. Савинова. - СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1999. - 23 с. - 1,4 печ. л.

21. Савинова, В.А. Финансово-кредитная и налоговая самостоятельность и самодостаточность экономики как составляющие ее развития. [Текст] / В.А. Савинова. - СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1999. - 20 с. - 1,2 печ. л.

22. Савинова, В.А. Финансовые услуги как фактор стимулирования сбыта продукции [Текст] / В.А. Савинова // Маркетинг на российском рынке товаров и услуг: межвуз. сб. науч. тр. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. акад., 2000. - С. 104-111. - 0,5 печ. л.

23. Савинова, В.А. Основные направления развития системы ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова. - СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2000. - 18 с. - 1,1 печ. л.

24. Савинова, В.А. Роль коммерческих банков в развитии реального сектора экономики [Текст] / В.А. Савинова // Вестн. Самар. гос. экон. ун-та. - 2001. - № 1 (15). - С. 27-31. 0,4 печ. л.

25. Савинова, В.А. Сущность, принципы и предпосылки создания системы ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова. - СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ. - 2001. - 19 с. - 1,2 печ. л.

26. Савинова, В.А. Проблемы развития потребительского кредитования коммерческими банками [Текст] / В.А. Савинова / Финансово-кредитные методы развития рыночных отношений: сб. науч. тр. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. акад., 2001. - С. 121-127 - 0,45 печ. л.

27. Савинова, В.А. Финансовые проблемы инвестиционной активности хозяйствующих субъектов [Текст] / В.А. Савинова // Традиции, инновации, инвестиции современной рыночной экономики: междунар. науч.-практ. конф./ Акад. упарвления "ТИСБИ". - Казань, 2004. - С. 131-136. - 0,5 печ. л.

28. Савинова, В.А. Развитие ипотеки в России: уроки истории [Текст] / В.А. Савинова // Изв. Самар. науч. центра Рос. акад. наук. - Спец. вып."Актуальные проблемы экономики и права". - 2005. - Дек. - С. 163-172. - 1,25 печ. л.

29. Савинова, В.А. Финансовые механизмы решения социальных проблем предприятий [Текст] / В.А. Савинова // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: межвуз. сб. науч. тр. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2006. - Вып. 2. - С. 114-120. - 0,5 печ. л.

30. Савинова, В.А. Перспективы развития ипотечного кредитования коммерческими банками [Текст] / В.А. Савинова // Наука. Творчество: междунар. науч. конф. Т. 2. / Самар. муницип. ин-т Наяновой. - Самара: ООО "ИПК "Содружество", 2007. - С. 104-107. - 0,3 печ. л.

31. Савинова, В.А. Проблемы развития ипотечного кредитования в России и пути их решения [Текст] / В.А. Савинова // Проблемы развития предприятий: Теория и практика: материалы 6-й междунар. науч.-практ. конф. Ч. 1. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2007. - С. 75-78. - 0,3 печ. л.

32. Савинова, В.А. Ипотечное кредитование коммерческой недвижимости как фактор развития малого предпринимательства и экономического роста в России [Текст] / В.А. Савинова, П.Д. Семиков // Проблемы развития предприятий: Теория и практика: материалы 6-й Междунар. науч.-практ. конф. Ч. 2. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2007. - С. 156-160. - 0,6 /0,4 печ. л.

33. Савинова, В.А. Роль фондового рынка в развитии ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика: тр. 9-й Междунар. практ. конф. - СПб.: Изд-во Политех. ун-та, 2008. - С. 166-168. - 0,25 печ. л.

34. Савинова, В.А. Маркетинг в деятельности коммерческих банков на рынке ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Опыт и проблемы маркетинговой деятельности в российском предпринимательстве: сб. ст. IX Всерос. науч.-практ. конф. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - С. 160-164. - 0,5 печ. л.

35. Савинова, В.А. Кредитование экономики как основное направление деятельности коммерческого банка [Текст] / В.А. Савинова // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: межвуз. сб. науч. тр. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2008. - Вып. 1. - С. 57-68. - 1,25 печ. л.

36. Савинова, В.А. Региональные особенности развития системы ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем: сб. ст. IV Всерос. науч.-практ. конф. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - С. 73-75, - 0,25 печ. л.

37. Савинова, В.А. Ипотечный кризис США и его влияние на развитие ипотечного кредитования в России [Текст] / В.А. Савинова // Финансы, денежное обращение и кредит: сб. науч. тр. - Екатеринбург: Изд-во Ур ГЭУ, 2008. - Вып. 24. - С. 125-132 - 0,5 печ. л.

38. Савинова, В.А. Ипотека в системе исполнения обязательств по возврату кредита [Текст] / В.А. Савинова // Вопр. экономики и права. - 2008. - № 1. - С. 58-62. - 0,6 печ. л.

39. Савинова, В.А. Коммерческие банки как субъекты ипотечных кредитных отношений [Текст] / В.А. Савинова // Вестн. Хабаров. гос. ун-та экономики и права. - Хабаровск, 2008. - № 3 (37). - С. 32-35. - 0,5 печ. л.

40. Савинова, В.А. Залоговое обеспечение кредита как основополагающий фактор его получения в коммерческом банке [Текст] / В.А. Савинова // Проблемы совершенствования организации производства и управления промышленными предприятиями: межвуз. сб. науч. тр. - Самара: Изд-во Самар. гос. экон. ун-та, 2008. - Вып. 2. - С. 72-86. - 1,2 печ. л.

41. Савинова, В.А. Фондовый рынок и его место в системе ипотечного кредитования [Текст] / В.А. Савинова // Современное состояние и перспективы развития экономики России: сб. ст. VI Всерос. науч.-практ. конф. - Пенза: РИО Приволж. Дом знаний, 2008. - С. 144-148. - 0,5 печ. л.

42. Савинова, В.А. Роль государства в развитии ипотечного кредитования на современном этапе [Текст] / В.А. Савинова // Проблемы управления экономикой в трансформируемом обществе: материалы V Междунар. науч.-практ. конф. - Пенза: Приволж. Дом знаний. - 2008. - С. 144-149. - 0,3 печ. л.

Размещено на Allbest.ru