Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
• 1.1 Ипотечное кредитование: сущность, отличительные особенности
• 1.2 Инструменты, модели и программы ипотечного кредитования
• 1.3 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования
• ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СБЕРБАНКА РОССИИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
• 2.1 Характеристика Сбербанка России
• 2.2 Современное состояние и основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России
• 2.3 Анализ ипотечного кредитного портфеля Сбербанка России
• 2.4 Анализ источников инвестиций банка
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Рынок ипотеки активно развивался до 2014 года. Кризис связанный с событиями на Украине и западными санкциями негативно отразился на динамике рынка, привел к массовой просрочке и банковским ограничениям в рассматриваемой сфере. Проблемы оптимизации системы ипотечного непосредственным образом зависит от эффективности оценочной деятельности.

Ипотечное кредитование в современной экономике государства приобретает первостепенное значение и определяет возможности решения важнейшей проблемы обеспечения граждан жильем. Кроме того, ипотечное кредитование содержит в себе огромный потенциал экономического развития, влияет на повышение стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны, что в совокупности определяет социально-экономическую базу модернизации.

Основная задача в вопросах ипотечного жилищного кредитования - решение проблем несбалансированности рынка, обоснованных макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциацией, а также региональными и местными социально-экономическими условиями.

Все это свидетельствует о необходимости создания надежной институциональной основы ипотечного жилищного кредитования в целях сохранения финансовой стабильности и расширения возможности приобретения жилья гражданами на первичном и вторичном рынках.

Это возможно достичь путем развития современных институтов жилищного кредитования с ориентиром на лучшие отечественные и зарубежные практики с точки зрения имплементации институтов. Необходимо внедрение новых ипотечных продуктов и услуг, направленных на повышение доступности кредитования для различных категорий граждан. В связи с этим особое значение приобретают различные специализированные программы жилищного обеспечения, учитывающие составляющую ипотеки.

На сегодняшний день объективной необходимостью является развитие ссудно-сберегательных программ с возможностью их реализации в рамках специальных институтов - стройсберкасс - либо в форме специализированных жилищных накопительных счетов. Актуализируется стандартизация процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, требуется повышение эффективности функционирования первичного и вторичного рынков ипотеки, сокращение трансакционных издержек и рисков. Сохранение стабильности на рынке ипотеки возможно путем фондирования, что может быть обеспечено долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, включая системы пенсионного обеспечения и резервы страховых компаний.

Данные меры будут способствовать развитию институциональных основ ипотечного жилищного кредитования в России и расширять возможности приобретения жилья гражданами.

Отдельные стороны процесса ипотечного кредитования рассмотрены в трудах таких ученых, как Акулова Т.А., Мальцева Е.С., Павлова И.В., Русецкая Э.А., Рябченко Л.И., Савинова В.А., Соколовская Е.Н., Ткачева Е.С., Юшканцев А.Д. и др.

Современной проблематике ипотечного жилищного кредитования свои труды посвящают зарубежные ученые Хальтер М., Дэвидсон Э., Сандерс Э., Вольф Л.-Л. и российские, такие как Аверьянова Т.А., Галяева Л.Е., Егоров С.Н., Касьяненко Т.Г.,Меньшикова А.С., Новакова С.Ю., Корнев В.С., Лазаренко А.Л., Романова И.В., Разумова И.А., Ушакова О.М. и многие другие.

Цель исследования состоит в рассмотрении ипотеки, как источника инвестиций организации, определение проблем развития институтов ипотечного кредитования в особых экономических условиях.

Поставленная цель исследования обусловила необходимость решения следующих задач:

- исследовать сущностное содержание ипотечного кредитования и изучить теоретические основы ипотечного жилищного кредитования;

- рассмотреть деятельность ПАО «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитования;

- обосновать особенности формирования и развития ипотечного кредитования и выявить факторы, ограничивающие действия системы ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования являются кредитно-финансовые отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования и особенности его регулирования.

Объектом исследования выступает система ипотечного кредитования в России (на примере ПАО «Сбербанк России»).

Информационной основой исследования послужили труды ученых, посвященные вопросам ипотечного жилищного кредитования и его институционального развития, а также законодательные акты Российской Федерации, регулирующие кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредитования, программные документы.

1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Ипотечное кредитование: сущность, отличительные особенности

Впервые термин «ипотека» появился в Греции в начале VI века. В переводе с греческого, ипотека означает залог, при котором заложенное имущество - как правило, земля и другая недвижимость - остается в залоге кредитора до исполнения денежного обязательства человеком, получившим кредит.

Понятие «ипотека» впервые стало использоваться в Греции в VI в. до н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором некоторыми земельными владениями. Изначально в Афинах залоговым обеспечением являлась сама личность должника, которому, в случае нарушения обязательств, грозило рабство. Для этого оформлялись обязательства, а на границе, принадлежащей заёмщику земельного надела, ставился знак-столб с уведомлением о том, что данная собственность служит обеспечением по сделке с кредитором. На таком знаке-столбе, названном «ипотека», регистрировались все долги владельца земли. По истечении запланированного срока, в случае полного возврата денег, знак убирали, а бывший заёмщик попадал в категорию благонадежных людей. Позднее для схожих целей стали применять специальные книги, названные ипотечными.

Провозглашалась гласность и открытость записей в данной книге. Новый виток развития институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. формировались ипотечные учреждения, которые предоставляли кредиты под залог имущества частным лицам, причём было создано определённое законодательство для этих учреждений, которые стали предшественниками современных ипотечных банков. Государство поддерживало ипотечное кредитование, создавая особые фонды для поддержания некоторых социально незащищенных категорий граждан. Мировой опыт технологии инвестирования в жилищной среде основывается на трёх главных особенностях: контактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. История ипотеки в России берет начало в XIV в. одновременно с возникновением права частной собственности на землю. В 1754 г. созданы первые кредитные учреждения: для дворянства и купцов. Но только во времена М. Сперанского, в 1835 г., был введён свод законов, где залоговое право было подробно регламентировано. С 1870-х гг. в стране функционировали 11 акционерных ипотечно- земельных банков, притом в одном регионе не должны были работать более двух таких банков, чтобы не создавалась излишняя конкуренция. Государственный крестьянский поземельный банк в это время активно ссужал крестьян средствами для выкупа помещичьей земли. Банк предоставлял кредиты сроком до 35 лет до 75% от стоимости имущества под 7,5…8,5% годовых. Эти условия были очень невыгодными.

Для сравнения надо заметить, что Государственный дворянский земельный банк выдавал ссуды на 66 лет в размере до 100% от стоимости под 5% в год. К 1917 г. в России была сформирована достаточно развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая была достаточно законодательно обеспечена и не уступала западноевропейской. В финансовое обеспечение обширно привлекались ипотечные ценные бумаги: закладные, различные обязательства, векселя, сертификаты.

После Октябрьской революции ипотечные учреждения на территории России полностью ликвидировали, как и общее право на частную собственность. Для раскрытия сущности ипотеки важно дать определения от- дельным сегментам ипотеки, которые, в первую очередь, выражаются в первичных и вторичных рынках ипотечного капитала. Рынок ипотечного капитала - это часть финансового рынка, на котором перераспределяются заёмные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. Данные рынки классифицируются по типам недвижимости, используемой как залоговое обеспечение: ипотечные рынки жилья, рынки доходной недвижимости и т.д. Первичный рынок ипотечного капитала включает в себя кредиторов, предоставляющих заемные средства, и заёмщиков-инвесторов, покупающих объекты недвижимости. Процесс развития первичного рынка ипотечного капитала - важный метод решения жилищных проблем для большого количества семей с помощью ипотечного жилищного кредитования. На первичном рынке создаётся «закладная» - именная ценная бумага, удостоверяющая право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество, которая выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации передаётся пере- даточной надписью. Обязанным по закладной признаётся должник и залогодатель.

Закладная может быть переуступлена другим лицам. Новые залогодержатели приобретают таким образом все права прежних. Передача прав оформляется передаточной надписью на данной закладной, владелец которой считается законным, если его права основываются на последовательном и непрерывном ряде передаточных надписей. Преимущество закладной заключается также в том, что она сама может выступать как предмет залога. Вторичный рынок ипотечного капитала представляет собой куплю-продажу закладных, выпущенных на первичном рынке. Основной задачей вторичного рынка ипотечного капитала является обеспечение первичных кредиторов возможностью реализовать первичную закладную, а на вырученные средства осуществить выдачу нового кредита, посредством которого капиталы из более обеспеченных регионов страны могут быть использованы в районах, испытывающих недостаток кредитных ресурсов.

Государству важно развивать целостную систему ипотечного жилищного кредитования, т.е., как первичный, так и вторичный рынок подобных кредитов. При сделке оформления договора ипотеки, как правило, применяется общая схема, показанная на Рисунок 1.

Ипотечные кредиты предоставляются как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под залог ранее принадлежащего заёмщику. В первом случае необходимым участником процесса ипотечного кредитования является продавец недвижимости. Требования, предъявляемые к ипотеке, такие же, как и к сделкам с недвижимым имуществом, т.е., при оформлении данной сделки важ- ное значение имеет квалифицированная оценка предмета залога, его страхование, регистрация как права собственности на недвижимость, так и его обременение (залог), порядок оформления договоров, а также возможность обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения должником своих обязательств Кравцов С. Ипотека из глубины веков//Финансы. - 2014. - 25 янв. - С.1 - (Квартирный вопрос).

Рисунок 1.1. Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заёмщика на первичном рынке закладных

Рисунок 1.2. Первичный рынок ипотечного кредитования

На рисунке 2 показан порядок предоставления ипотечного кредита и взаимосвязи между участниками данного кредитования при заключении кредитного договора и договора ипотеки. В результате ипотечной сделки на первичном рынке между кредитором и заёмщиком заключается кредитный договор, согласно которому кредитор предоставляет заёмщику недостающие ему денежные средства на покупку недвижимости, служащую обеспечением обязательства.

Основополагающими показателями, описывающими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям и ставки по ипотечным кредитам. Ипотечное кредитование - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Ипотечный рынок нельзя рассматривать отдельно от других экономических рынков. Общая схема взаимодействия элементов системы ипотечного кредитования изображена на Рисунок 1.3.

Рисунок 1.3. Взаимодействие элементов системы ипотечного кредитования

Уровень развития ипотечного рынка прямым образом зависит от уровня развития других рынков. Все они взаимосвязаны и взаимозависимы как элементы единой ипотечной системы страны. В то же время рынок ипотечного кредитования может рассматриваться как необходимая составляющая рынка недвижимости и финансового рынка.

Для правильного становления и развития системы ипотечного кредитования важное значение имеет образование новых институтов, обслуживающих ипотечный рынок и его инфраструктуру. Только при грамотном взаимодействии всех существующих элементов системы ипотечного кредитования будет возможно как снизить риски ипотечных кредиторов и одновременно увеличить доступность ипотечных кредитов, так и повысить надёжность ипотечных облигаций, и благодаря этому, привлекать новые источники кредитования. История ипотечного кредитования в современной России начинается с постперестроечного периода.

Интерес к схемам кредитования под залог недвижимости появился в 1993 г. Однако в первое время этот процесс был неполноценным. Лица, которые получали кредиты, не могли оформить квартиру на себя или не могли в ней прописаться. Зачастую, кредиты на приобретение жилья предоставлялись под гарантии юридических лиц, но носили называние ипотечных. Изначально, в 1993 г. только некоторые банки практически осуществляли операции подобного вида, а с 1994 г. уже большее количество финансово- кредитных учреждений на постоянной основе начали предоставлять населению данные кредиты.

В соответствии с указом Президента Российской Федерации Б. Н. Ельцина от 28.12.1993 № 22281 «О разработке и внедрении вне- бюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и постановлением Правительства Российской Федерации от 26.08.1996 № 1010 «Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» в сентябре 1997 г. было образовано и зарегистрировано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Варианты по созданию отдельного государственного органа в сфере ипотеки поднимались в российском правительстве с начала 1990-х гг., например, в соответствии с Указом президента Российской Федерации от 10.06.94 № 1180 «О жилищных кредитах». Впервые идея и концепция деятельности Агентства была предложены по инициативе Министерства финансов Российской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг. Главной целью функционирования Агентства является создание благоприятных условий для развития массового кредитования физических лиц на покупку жилья с помощью механизма привлечения долго- срочных финансовых ресурсов в жилищную сферу.

Можно выделить следующие основные функции Агентства: ? содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами; ? стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования с целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надёжности собственных ценных бумаг; ? представление интересов ипотечных структур в Правительстве, других государственных учреждениях.

В работе Агентства выделяются три необходимых этапа: Первый этап - предоставление ипотечных жилищных кредитов индивидуальным клиентам на приобретение жилья. Фактически, после оформления договора заёмщик начинает считаться собственником приобретенной за счёт кредита недвижимости и предоставляет её же в залог банку-кредитору. Второй этап - предоставление возможности коммерческим банкам реализовать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, функции обслуживания остаются за банками. При этом кредитный риск также остается за банками. Если ипотечный кредит является некачественным, банк должен осуществить обратный выкуп данного кредита у АИЖК.

Третий этап - эмиссия ценных бумаг, обеспечивающихся ипотечными кредитами (в виде ипотечных облигаций). Главнейшим органом Агентства считается Наблюдательный Совет, осуществляющий общее руководство работой Агентства в рамках утверждённых полномочий, определенных Федеральным законом «Об акционерных обществах» и уставом Агентства. Контроль за функционированием АИЖК проводится несколькими федеральными органами. Активное функционирование Агентства на вторичном рынке ипотечных фондовых инструментов является важным пунктом развития массовой ипотеки в государстве и объединения региональных и местных ипотечных рынков в единый общий рынок. Отличительными чертами современного этапа российской системы ипотечного кредитования можно считать:

- признаки достижения Россией относительной экономической стабильности, что должно сделать долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

- позитивная оценка перспектив развития рынка долгосрочных кредитов в России.

- активное формирование нормативно-правовой базы;

- значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

- активное развитие системы обучения данному виду кредитования.

В современном мире термин «ипотека» чаще всего охватывается тремя понятиями: «Ипотека» (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита. Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве - один из способов обеспечения обязательства - в данном случае банковского кредита. При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из вы- ручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путём перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

«Ипотека» (как ценная бумага) подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на не- движимое имущество; это именная ценная бумага, удостоверяющая право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования это- го обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Обычно закладная свободно обращается на рынке. Залог можно назвать одним из методов обеспечения правильного исполнения обязательств и, в сравнении с некоторыми другими вари- антами обеспечения (такими как банковская гарантия, поручительство и др.), ипотека представляется наиболее используемой с той точки зрения, что с её помощью легче провести принудительное взыскание. Однако этот вид обеспечения также имеет следующие недостатки.

В период с 2011 по 2014 год на рынке недвижимости существенных изменений не наблюдалось, как объемы строительства, так и сумма выданных средств под ипотеку только увеличивались. Однако многие планы по росту рынка недвижимости были нарушены геополитической ситуацией в мире: военные действия на Украине, санкции стран Европы и Америки против крупнейших банков России, все это привело к оттоку капитала из страны. И если на спрос и предложение влияют самые разные факторы, то ипотечное кредитование зависит от ключевой ставки Центробанка. Поэтому неудивительно, что после подъема ставки с 10,5% до 17% - вопрос жизнеспособности ипотеки в России встал достаточно остро. Не секрет, что ставки по кредитам и так достаточно высоки, тем более, сложно представить спрос на ставку выше 17%. Правда, ЦБ в недавнем прошлом понизил ставку - пока на три пункта, - но отразится ли это на политике банков? Если введенные санкции Европы и Америки в краткосрочной перспективе не оказывают сильного влияния на рынок ипотеки, то в случае продолжения санкций, они могут по- влиять на стоимость привлечения средств банков, попавших под санкции. Этого не произойдет, если организации найдут дополнительные источники фондирования или получат дополнительную государственную поддержку.

1.2 Инструменты, модели и программы ипотечного кредитования

На сегодня существует множество программ ипотечного кредитования, предлагаемых различными банками. Предпочтение отдается тем, у которых самый низкий процент по ипотеке. Но не все условия оказываются выгодными, как ожидается. К примеру, один из банков готов предоставить ипотечный кредит сроком на 30 лет, первоначальный взнос которого составляет 10% от общей стоимости приобретаемого жилья. Ставка в этом случае будет равняться примерно 13%. Если же срок кредитования уменьшить до 10 лет и в качестве первого взноса внести 50% от стоимости недвижимости, то ставка уже будет составлять чуть менее 11%.

Определим наиболее важные требования банков к заемщику:

1. Возраст заемщика. Предпочтительные возрастные рамки любого банка - 25-60 лет.

2. Ликвидная способность заемщика. То есть имущество, которым владеет заемщик, например, автомобиль или недвижимость.

3. Доход заемщика. Большая сумма может быть выдана банком только в том случае, если выплаты по кредиту не будут превышать трети от ежемесячного дохода.

Таким образом, основной смысл ипотечного кредита заключается в получение денежных средств на фиксированный срок при условии наличия у вас ежемесячного дохода, позволяющего погашать долг. Теперь, чтобы ответить на вопрос о том, в каком банке лучше взять ипотеку, нужно более детально рассмотреть каждое финансовое учреждение.

Предложения по кредитованию будут зависеть от того, насколько банк крупный, как долго он существует на рынке, и каково его основное направление работы. Например, есть учреждения, специализацией которых является военная ипотека, банки, которые кредитуют только коммерческие организации и т. д. Существует негласное правило: чем крупнее банк, тем выше шанс, что требования, предъявляемые к заемщику, будут лояльнее, а процентные ставки ниже. Но и совсем маленькие банки могут быть очень лояльны в своих требованиях, так как хотят привлечь больше клиентов.

Изучая программы по ипотечному кредитованию, клиенту банка необходимо выбрать наиболее подходящую. Рассмотрим основные параметры ипотечных программ:

1. Срок. Ежемесячные выплаты тесно связаны со сроком кредита. Чем он больше, тем меньше будет сумма, которую вносят в счет погашения долга. В свою очередь, чем больше выплат, тем выше сумма процентов и больше итоговая сумма переплаты.

2. Способ погашения. Аннуитетные платежи подразумевают под собой фиксированную банком сумму для ежемесячного погашения. Соответственно, и проценты всегда будут иметь строго определенный размер, то есть погасить меньшую сумму за счет досрочного погашения и пересчета процентов не удастся. Дифференцированные платежи строго банком не регламентируются, только их нижняя граница. Можно вносить любую сумму, и проценты будут пересчитываться. Обычно банки в самом начале срока устанавливают аннуитетный платеж, но по истечении определенного срока по заявлению заемщика они могут одобрить возможность погашения дифференцированными платежами.

3. Комиссии. В обязательном порядке следует определить у кредитного специалиста, какие комиссии взимает банк относительно того или иного кредита. В договоре всегда прописаны все комиссии.

Государство разработало специальную программу субсидирования, которая заключается в возможности получения определенной суммы на покупку своего жилья. Если в семье нет детей, то субсидия составляет 35% от стоимости приобретаемого жилья. Данную субсидию можно использовать один раз. Ее размер рассчитывается в зависимости от цен на жилье и от наличия детей в семье, также учитывается размер жилого помещения, положенный семье исходя из количества человек. В каком банке лучше взять ипотеку по программе «жилье молодым», зависит от условий финансового учреждения и ваших требований, как в случае с любой другой программой ипотечного кредитования. С данной государственной программой работает практически любой банк. Здесь предпочтение стоит отдавать государственным учреждениям или тем, большинством акций которых владеет государство, так как условия у них более лояльные.

1.3 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования

Договор ипотеки является залогом недвижимого имущества. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1. - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

- Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

- постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федераций и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

России на современном этапе действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, псевдоипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2014. - N 6. - С.17.

Двухуровневая или американская модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечному кредитованию», а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. Из региональных ипотечных агентств наиболее близко к реализации данной схемы подошло «Иркутское региональное ипотечное агентство» (ИРИА) Афанаскин Ю. Ипотека в разных измерениях / Афанаскин Ю., Веселов А. // Эксперт-Сибирь. - 2014. - N 5. - С.8, которое совместно с банками и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент - рефинансирование кредитов.

Наиболее существенную роль ипотека сыграла в период выхода страны из экономического кризиса. Ипотечный бизнес оказывает реальное положительное влияние на развитие различных отраслей экономики, помогает ликвидировать экономический спад. Очевидно и влияние ипотеки на социальные процессы. В определенном отношении она способствует устранению проблем обеспечения населения не только собственным жильем, но и постоянной работой, в поиске и сохранении которой заинтересован человек, взявший на себя финансовые обязательства.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СБЕРБАНКА РОССИИ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью: в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и более 19 100 подразделений по всей стране. Дочерние банки ПАО «Сбербанк России» работают в Казахстане, на Украине и в Беларуси. В соответствии со Стратегией развития, ПАО «Сбербанк России» России расширил свое международное присутствие, открыв представительство в Германии и филиал в Индии, а также зарегистрировав представительство в Китае. В целом планируется увеличить долю чистой прибыли, полученной за пределами России, до 5% к концу 2014 г.

Учредитель и основной акционер Банка -- Центральный банк Российской Федерации (Банк России). По состоянию на 16 апреля 2011 г., ему принадлежит 60,3 % голосующих акций и 57,6% в уставном капитале Банка. Остальными акционерами ПАО «Сбербанк России» являются более 263 тысяч юридических и физических лиц. Высокая доля иностранных инвесторов в структуре капитала ПАО «Сбербанк России» (более 32%) свидетельствует о его инвестиционной привлекательности. https://esk.sbrf.ru

Миссия ПАО «Сбербанк России» :

Сбербанк России дает людям уверенность и надежность, мы делаем их жизнь лучше, помогая реализовывать устремления и мечты.

Сбербанк России строит одну из лучших в мире финансовых компаний, успех которой основан на профессионализме и ощущении гармонии и счастья ее сотрудников.

Высокие цели Банка достигаются командой единомышленников, которых объединяет общая система ценностей.

Ценности ПАО «Сбербанк России» : порядочность, стремление к совершенству, уважение к традициям, доверие и ответственность, взвешенность и профессионализм, инициативность и креативность, командность и результативность, открытость и доброжелательность, здоровый образ жизни (тело, дух и разум)

Таблица 1 - Доля ПАО «Сбербанк России» на финансовых рынках России

ПАО «Сбербанк России» предлагает услуги по размещению денежных средств в рублях РФ, долларах США или Евро для физических лиц. ПАО «Сбербанк России» участвует в Системе обязательного страхования вкладов с 2004 года. Свидетельство о включении Банка в реестр банков - участников системы обязательного страхования вкладов № 28 от 01.10.2004 г.

Таблица 2 - Анализ активов ПАО «Сбербанк России»

Рисунок 2.1. Оценка финансовых ресурсов банка

Из приведенной выше таблицы видно, что большую часть активов Банка составляет кредитование. По состоянию на 01.01.2015 г. кредитный портфель был равен 217 471 024 тыс. руб. Из них кредитов банковскому сектору - 31 599 450 тыс. руб.

Таблица 3 - Анализ пассивов ПАО «Сбербанк России»

Основными операциями филиалов Банка являются следующие:

- осуществление расчетно-кассового обслуживания юридических лиц;

- кредитование юридических и физических лиц;

- операции по привлечению денежных средств на депозитные счета.

Операции на межбанковском рынке, в том числе по корреспондентским счетам и операции с иностранной валютой, филиалы Банка не проводят.

За 2014 г. по данным бухгалтерского учета ПАО «Сбербанк России» « получил прибыль в размере 2 654 274 тыс. рублей (с учетом СПОД проводок).

Таблица 4 - Анализ финансовых результатов филиалов ПАО «Сбербанк России»

Основным фактором снижения прибыли по филиалам банка. стало снижение процентных доходов.

Рисунок 2.2. Финансовые результаты филиалов ПАО «Сбербанк России»

К внутренним факторам, улучшающим результаты деятельности Банка, относятся: совершенствование политики рисков, расширение работы с крупными и крупнейшими российскими, иностранными компаниями, а также оптимизация бизнес-процессов при сокращении издержек, что является частью долгосрочной стратегии развития Банка.

Таблица 5 - Информация об операциях со связанными с кредитной организацией сторонами тыс. рублей

В 2014 году Банк продолжил развивать ключевые сегменты бизнеса и на конец года достиг следующих результатов:

Топ 5 по количеству выданных автокредитов

Топ 10 по доле рынка кредитных карт

Топ 6 по доле рынка мгновенных кредитов

Совместно с крупнейшим международным ритейлером МЕГА Банком была запущена уникальная кобрендинговая программа по выпуску кредитных карт.

Банк расширил круг партнеров автомобильных программ, достигнув договоренностей с такими компаниями, как АВТОВАЗ, ЗАЗ, MITSUBISHIFUSO и ISUZU, помимо уже имеющихся партнеров UZ-DAEWOO,Hyundai, Cherry, Chrysler и ГАЗ.

Дальнейшая сегментация на рынке корпоративного кредитования привела к расширению плодотворного сотрудничества с российскими туристическими компаниями.

2.2 Современное состояние и основные тенденции развития рынка ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование, в наше время, является наиболее удобным способом покупки жилья. Но со сложившимися изменениями в 2015 году часть населения нашей страны не уверена в своих финансовых возможностях, а для некоторых ипотечный кредит уже лег тяжелым бременем, связанным с непосильными платежами. [4]

Первопричиной всех сомнений стал экономический кризис 2015 года. Кризис коснулся, прежде всего, действующих заемщиков. Серьезные риски возникли у тех, кто брал кредит в иностранной валюте или с плавающей ставкой. В таком случае, два пути: обратиться в банк с просьбой перехода на рублевую валюту, фиксированную ставку и рефинансирование ипотеки в другом банке с более приемлемыми условиями.

Бесспорно, главный акцент следует сделать на «процентных ставках». Их значения постоянно варьировались, что отражалось не только на потенциальных и действующих заемщиках, но и на самих банках. Еще в начале 2015 года процентная ставка при покупке жилья на вторичном рынке составляла 17%, а в некоторых - 27%, и всё это при одинаковых условиях кредитования.

Однако по истечении полугода ситуация изменилась и стала однозначной. С 16 июня 2015 года Центробанк принял решение о снижении процентной ставки до 11,5% годовых. Такое значение близко к тому, что было в докризисное время.

Важным аргументом устранения всех сомнений у потенциальных заемщиков является введение программы на покупку новостроек с Госсубсидированием. «Ипотека с государственной поддержкой» представляет собой один из видов социального ипотечного кредитования, в котором часть расходов по выплате процентов государство берет на себя. При этом заемщик необязательно должен относиться к социальной категории граждан (военнослужащие, молодые специалисты, многодетные семьи и т.д.). Данная программа предполагает пониженные процентные ставки - в 2015 году порядка 11%. Предусмотрена возможность привлечения нескольких созаемщиков или поручителей КредитВит . http://creditwit.ru [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://creditwit.ru/ipoteka/ipoteka-reiting.php.

Таблица 6. Ипотечные программы в России

Как видно, разброс ставок имеет место быть. Важно также иметь в виду размер первоначального взноса, который в подавляющем большинстве случаев (кроме некоторых программ) является обязательным требованием. И даже 10-ти процентный его размер - это довольно приличная сумма, которую необходимо будет изыскать, чтобы оформить ипотеку.

Без субсидий государства продажи рынка ипотечного кредитования упали бы в пять раз. С начала 2015 года банки выдали ипотечных кредитов на 467,9 млрд. руб., что на 40,1% меньше, чем годом ранее. Просроченная задолженность в сегменте выросла за полгода на 17,4% до 54,13 млрд. руб. Но благодаря государственной поддержке ипотечный портфель вырос на 3% (до 3,6 млрд. руб.). По ее условиям заемщик может взять ипотеку по максимальной ставке 12% в новостройке до 1 марта 2016 г. На субсидирование ставки из федерального бюджета было выделено 20 млрд. руб., но правительство уже дважды сократило сумму: сначала до 9 млрд. руб., а с недавнего времени из-за понижения ключевой ставки до 11% - до 3,5 млрд. руб. Каким будет размер субсидий в 2016 г., пока неизвестно. Лимит программы правительство расширило до 700 млрд. руб.

Полноценная выдача кредитов по ипотеке по такой программе в банках началась в июле этого года. На процедуру по согласованию и оформлению уходит около двух месяцев. Так же июль стал рекордным за последние годы - уровень выдач составил около 1,6 млрд. руб.

Так в январе - июне 2015 года около 90% выдач жилищных займов пришлось на пять госбанков: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Связь-банк. Г од назад их доля составляла 80%, увеличение произошло в основном за счет существенного укрепления позиций Сбербанка с 51% до 66%.

Диаграмма. Доля банков на рынке ипотечного кредитования. Данные на декабрь 2015 года.

Рисунок 2.3. Доля банков на рынке ипотечного кредитования

Также выросла доля на рынке ипотечного кредитования у Банка Москвы (с 1,6% до 2,2%), а три остальных госбанка из перечисленных, напротив, за год потеряли часть рынка: доля ВТБ24 сократилась с 21,4% до 15,7%, Газпромбанка - с 3,9% до 1,7%, Связь-банка - с 1% до 0,4%. При этом доля Сбербанка является наибольшей на рынке ипотеки в отличие от других видов его деятельности.

Таблица 7. Структура ипотечных кредитов

В перечне базовых программ отсутствует такое направление как «Ипотека по двум документам». Это несвойственное для Сбербанка предложение возникло совсем недавно и действует как дополнительное условие в рамках всех существующих предложений.

Дешевле всего в Сбербанке обойдется кредит на приобретение жилья в готовой новостройке: ставка снижена до 11,4 % годовых. С 1 августа мегарегулятор снизил ключевую ставку до 11%, в результате чего и последовало снижение ипотечных ставок в Сбербанке. Объем ипотечного портфеля банка на ту же дату составил 2,08 трлн. руб. (рост на 8%).

Всего на 1 августа банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 534,7 млрд. руб., что на 42,34% меньше, чем за аналогичный период 2014 года (927,23 млрд. руб.). Но в целом удалось сохранить позитивный настрой и избежать более резкого падения за счет государственной программы.

Прогнозы уверяют, что ситуация на рынке ипотечного кредитования будет восстанавливаться к концу 2015 года. Предполагается, что такого пика падения как в 1 и во 2 квартале не стоит ожидать.

2014 - 2015 годы стали неким барьером для экономики России: ухудшение общеэкономической ситуации в стране, увеличение инфляции, уменьшение реальных доходов населения за счёт сокращения рабочих мест и заработной платы, ухудшение в ряде отраслей российской экономики. Санкции и ограничение доступа к рынкам иностранного капитала создали проблемы с валютной ликвидностью у отечественных банков. К концу 2014 года наблюдались тенденции роста просроченных долгов, сокращение платежеспособности спроса на банковские услуги, что незамедлительно повлияло на 2015 год. Наблюдался ряд банкротств у предприятий. Чтобы это лишь косвенно отразилось на банковской сфере, на помощь пришел государственный сектор.

Действительно, можно ожидать, что именно государственная поддержка станет определяющим фактором стабильности банковской системы в России. Так «Ипотека с поддержкой государства» - это очень перспективная программа, которая отлично себя зарекомендовала и продолжает активно развиваться в 2015 году с перспективой на 2016 год.

Проблема роста просроченных ипотечных кредитов не является острой для рынка в целом. Тем не менее, с целью минимизации возможных негативных социальных последствий для наиболее уязвимых заемщиков Правительством Российской Федерации разработана и реализуется программа помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. По мере завершения строительства объектов высокой степени готовности темпы роста ввода жилья замедляются. В июле 2015 года было построено 5,5 млн кв. метров, что на 5,9% ниже уровня соответствующего периода 2014 года. Последний раз снижение объемов ввода жилья наблюдалось в декабре 2013 года (-5% к декабрю 2012 года). Всего, по оперативным данным Росстата, в январе-июле 2015 года было построено 39,8 млн кв. метров жилья (+11,9% к площади построенного жилья в январе-июле 2014 года).

Государственная программа субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья в новостройках оказывает поддержку жилищному строительству и способствует поддержанию спроса на строящееся жилье. Принятое решение об увеличении лимитов по программе с 400 до 700 млрд. рублей поможет избежать резкого падения жилищного строительства в дальнейшем. Таких лимитов должно хватить банкам-участникам до конца действия программы (т.е. до марта 2016 года).

Программа «Жилье для российской семьи» Более подробно о программе «Жилье для российской семьи» можно узнать на сайте Ь|Нр://программа-жрс.рф/

Основные условия программы «Жилье для российской семьи», реализуемой в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», были утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 404. В соответствии с программой, до 01.07.2017 предполагается построить 25 млн кв. метров жилья экономического класса дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья продается по цене ниже рыночной на 20% и не дороже 35 тыс. руб.

В рамках реализации программы «Жилье для российской семьи» на 01.09.2015 года 67 субъектов заключили трехсторонние соглашения с Минстроем России и АО «АИЖК». Общий объем планируемого ввода жилья в рамках заключенных соглашений составляет около 19,5 млн кв. метров, из которых по более чем 12,6 млн кв. метров регионами уже проведены все необходимые процедуры отбора и начинается строительство. Кроме того, в сводный реестр граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы, в 46 субъектах включено около 21 тыс. человек.

Программа стимулирования кредитования жилищного строительства («Стимул»)

В рамках программы «Стимул» (Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья) по состоянию на 01.08.2015 АО «АИЖК» приняты действующие обязательства по предоставлению займов банкам, кредитующим проекты строительства жилья, на общую сумму 39 млрд рублей. Всего с начала действия программы (01.10.2009) АО «АИЖК» заключено соглашений на 119 млрд рублей, в рамках которых уже построены жилые дома общей площадью 6,8 млн кв. метров (в том числе общий объем зданий - 10 млн кв. метров). Доля финансирования, предоставленного

АО «АИЖК», составила 56% от общей суммы кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы (72,2 млрд рублей из 129 млрд рублей).

Программа «Арендное жилье»

АО «АИЖК» продолжает реализацию программы «Арендное жилье», предусматривающей кредитование юридических лиц с целью приобретения жилья для предоставления внаем. По состоянию на 01.09.2015 АО «АИЖК» приняты обязательства на общую сумму 2,1 млрд рублей (жилая площадь арендного жилья по заключенным соглашениям - 68,4 тыс. кв. метров, из которых уже построено 49,9 тыс. кв. метров). По продукту «Арендное жилье» выкуплено закладных на общую сумму 993 млн рублей. При этом общая сумма кредитования банками приобретения объектов арендного жилья в рамках продукта - 989 млн рублей.

Программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 20.04.2015 № 373, АО «АИЖК» реализует програ...