Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата

экономических наук

Механизм ипотечного жилищного кредитования в системе факторов финансовой стабильности России

Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Кольцова Наталия Юрьевна

Москва - 2011

Диссертация выполнена на кафедре мировой экономики и международных финансов образовательного учреждения профсоюзов высшего профессионального образования «Академия труда и социальных отношений»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Пилипенко Ольга Ивановна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Бурлачков Владимир Константинович

кандидат экономических наук Савенкова Елена Викторовна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Российский университет дружбы народов»

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. За последнее время тема ипотечного кредитования приобрела чрезвычайную актуальность, благодаря активному развитию рынка недвижимости, фондового рынка и новых инструментов на рынке ценных бумаг, а также вызреванию современного финансового кризиса, который распространился на глобальное экономическое пространство.

Из механизма разрешения социально значимой проблемы приобретения собственного жилья населением ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой системы. Постепенно институт ипотечного кредитования превратился в эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе финансовых потоков. История становления рынков ипотечного кредитования в мире показала, что наличие надежного вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющего рефинансирование кредитов на рынке ценных бумаг, позволяет обеспечить стабильную доходность кредитным организациям, фиксированную стоимость долгосрочных кредитов заемщикам, а также служит инструментом управления корпоративными и частными вложениями, включая средства пенсионных фондов.

Опыт стран мира свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Ипотека способна стать катализатором роста рынка недвижимости и смежных отраслей, поскольку за счет расширения платежеспособного спроса на жилье активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит развитие многих смежных отраслей экономики, сферы розничной торговли и услуг, увеличивается занятость населения.

Проблема рынка ненадежных кредитов (subprime) в США мультиплицировалась практически на всех национальных финансовых рынках, вызвав глобальный экономический кризис, завершение которого переходом мировой экономики на стадию ускоренного роста сегодня трудно определить конкретными временными рамками.

Кризис ликвидности на американском рынке ипотечного кредитования в 2007 г. быстро распространился по системе операций финансовых посредников сначала на сегменты кредитования ненадежных заемщиков, а затем и на национальные финансовые системы в целом. Это предопределило фундаментальный теоретический и практический интерес к проблеме качества ипотечных кредитов и обеспеченных кредитами ценных бумаг в России. Секьюритизация в качестве одного их наиболее эффективных механизмов привлечения предприятиями и организациями практически неограниченных финансовых ресурсов заключает в себе огромный потенциал развития не только финансового рынка, но и экономики в целом. Особую значимость это приобретает в свете насущной необходимости ускорения темпов роста валового внутреннего продукта (ВВП) и реализации приоритетных национальных проектов в России в посткризисный период. Не случайно развитие рынка ипотечных ценных бумаг в стране названо ключевым направлением реализации государственного приоритета в сфере обеспечения домашних хозяйств доступным и комфортным жильем.

Кроме того, практическая востребованность данной проблематики связана с тем, что в настоящее время ипотечные ценные бумаги играют важнейшую роль на глобальных финансовых рынках, и выход на них отечественных инвесторов позволит им приобрести опыт работы с новым классом инструментов, получить принципиально новые возможности управления рисками и обеспечить новый более качественный уровень рыночных отношений. Это приведет к созданию отечественной системы фондирования активов, интегрирующей как облигации государственного займа, так и ипотечные ценные бумаги в качестве основы портфелей крупнейших консервативных инвесторов и одного из важнейших факторов финансовой стабильности на отечественном рынке капитала.

Именно в этой связи актуализируются такие направления исследования, как теоретические и практические аспекты функционирования рынка ипотечного кредитования в России с целью изучения его особенностей и применения наиболее эффективных инструментов, методик, моделей в практике ипотечного кредитования в Российской Федерации в качестве одного из главных факторов стабилизации национальной финансовой системы, что предопределило актуальность темы диссертационного иccледования, его цель и задачи.

Целью диссертационной работы является выявление закономерностей формирования и развития системы механизма формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования в РФ, а также разработка методических подходов к обоснованию форм и методов оптимизации механизмов регулирования и саморегулирования национальной системы ипотечного кредитования как основы финансовой стабильности в стране.

В соответствии с целью исследования в диссертации поставлены следующие основные задачи:

- обобщить теоретические концепции российских и зарубежных ученых, трактующих закономерности развития ипотечного кредитования в национальных экономических системах с учетом цикличности макроэкономической динамики развития национальных хозяйств и специфики взаимодействия финансового и реального секторов их экономик;

- выявить сущностные характеристики рынка ипотечного жилищного кредитования в современных условиях, определить его целевые функции в системе перераспределения финансовых ресурсов в национальной экономике, продемонстрировать его роль в процессах трансмиссии глобальных кризисных явлений в российскую хозяйственную систему;

- определить структурные характеристики системы факторов финансовой стабильности и определить место и качественные особенности механизма ипотечного жилищного кредитования в качестве важнейшего ее элемента в контексте зависимости от факторов глобальной нестабильности;

- рассмотреть механизм цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в Российской Федерации как основы для разработки эффективных контрциклических мер, предполагающих способы снижения рисков физических лиц-заемщиков и институциональных инвесторов, а также системы ипотеки в целом;

- обосновать меры по профилактике кризисных явлений в сегменте ИЖК в качестве основного элемента системы структурирования ценных бумаг с ипотечным покрытием с учетом основных параметров ипотечных ценных бумаг, организационной структуры сделок, механизма повышения кредитного качества, что позволяет сформировать соответствующий механизм эффективного контроля и адекватного управления риском ликвидности как важнейшего в блокировании механизма мультипликации кризисных явлений под влиянием глобальных финансовых шоков.

Объектом исследования являются механизм ипотечного жилищного кредитования в РФ в системе физических лиц-заемщиков, институциональных инвесторов и регулирующих органов, опосредующих сделки на рынке ИЖК.

Предметом исследования являются структурные связи, возникающие между участниками российского рынка ИЖК, по поводу перераспределения финансовых потоков, управления рисками, секьюритизации активов с учетом эластичности развития жилищного строительства и прогресса в ипотечном кредитовании, рассматриваемых в системе факторов финансовой стабильности.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили фундаментальные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, занимающихся теоретическими и практическими вопросами функционирования системы ИЖК, трансформации рыночных, валютных и процентных рисков, а также оценкой влияния состояния рынка ИЖК на деятельность нефинансовых организаций и институциональных инвесторов в контексте финансовой стабильности в открытых экономических системах.

Однако при этом недостаточно освещены вопросы современного состояния и опыта реструктуризации ипотечных кредитов в зарубежных странах в контексте адаптации его к условиям российской действительности. Мало исследованы вопросы цикличности развития рынка ипотечного кредитования.

В настоящее время в России и за рубежом ведутся активные научные исследования проблем, связанных с ипотечным кредитованием и его влиянием на состояние национальных и глобальных финансовых рынков. Проблемами развития инфраструктуры рынка ипотечного кредитования и его регулирования занимались Бабич А.М., Лимаренко В.И., Никулин И.М., Просолова Е.Н., Смирнов Е.Б., Соловова О.Н., Хотинская Г.И. и др.

Большой вклад в исследование ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) как системы внесли работы Вороненковой О.В., Косаревой Н.Б., Куклиной Е.В., Лазаровой Л.Б., Разумовой И.А. и др.

Проблемы трансплантации и эволюции институтов ипотечного кредитования представлены в работах Пастуховой Н.С., Рогожиной Н.Н., Полтеровича В.М., Старкова О.Ю. и др. Те же проблемы находятся в центре внимания западноевропейских авторов: Boleat M., Diamond D.B., Lea M.J., Duebel H.-A., Hardt J., Renaud B.

Современный глобальный экономический (в том числе ипотечный) кризис стал предметом серьезных аналитических разработок как российских исследователей - Дробышевского С.М., Улюкаева А.В., Тосуняна Г.А., Орлова А., Ясина Е.Г. и др., так и зарубежных - Attali J., Demyanyk Y., Van Hemert O., Ferguson N., Rogoff K., Krugman P.A.

Работа выполнена в соответствии с пунктами 6.18. Специфика функционирования, институциональные основы и механизмы различных сегментов рынка ценных бумаг; мирохозяйственных связей, мировую денежно-кредитную систему; 9.3. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования; 10.23. Проблемы развития небанковских кредитных организаций; 11.8. Государственное регулирование кредитно-финансовых институтов паспорта научной специальности ВАК РФ 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит».

Информационную и нормативно-правовую базу исследования составили законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и международных финансовых организаций в области ипотечного кредитования, данные Росстата, публикации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ООО «Сбондс-Петербург», ООО «Русипотека», ОАО «Банк ВТБ», Ассоциации региональных банков, отчеты специализированных организаций (Европейская ипотечная федерация, рабочая группа по ипотечному кредитованию Европейской комиссии и другие), аналитические публикации Банка России, Министерства финансов РФ, рейтинговых и аналитических агентств, материалы монографических исследований российских и зарубежных ученых, информационно-аналитические статьи.

При разработке и решении поставленных задач применялись общенаучные методы познания: системный подход, анализ и синтез, группировка, статистический, сравнительный, качественный и количественный анализ теоретического и практического материала, обобщения.

Выводы обосновывались статистическими данными по анализируемым показателям, для решения поставленных задач применялись стандартные математико-статистические методы, факторный и сравнительный анализ, метод аналитических группировок.

В процессе исследования применялся широкий спектр экономико-статистических методов: научные методы системного и функционального анализа, наблюдения, экспертных оценок, обобщения и экономико-математического моделирования и статистических группировок.

Научная новизна работы заключается в теоретическом обосновании механизмов вызревания и трансмиссии финансовых шоков, возникающих на национальных рынках ИЖК и обслуживающих их рынках ценных бумаг с учетом различных стадий макроэкономической динамики, а также в разработке экономико-математической модели оптимизации графиков платежей по ипотечному кредиту, прогнозирования досрочных погашений по кредитам для разработки способов снижения рисков системы как для физических лиц-заемщиков, так и для институциональных инвесторов, что позволяет и оптимизировать механизм ИЖК в качестве фактора финансовой стабильности.

Автором получены следующие результаты, обладающие научной новизной:

- уточнено понятие системы ипотечного жилищного кредитования в части взаимозависимости типов институтов и их взаимодействия с внешней средой в процессах формирования, обмена и распределения кредитных средств на первичном и вторичном рынках ипотечного жилищного кредитования на современном этапе развития, на основе которого реализован системный подход в трактовке рынка ипотечного жилищного кредитования, позволивший выделить основных субъектов, определить многообразие выполняемых задач и осуществляемых функций в условиях открытых национальных экономических систем;

- определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечных кредитов и состояния основных субъектов рынка, что позволило обосновать практический инструментарий реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на стадиях спада и депрессии рынка ИЖК, в том числе в условиях кризиса национальной экономической системы, с целью предотвращения дефолта заемщиков, как наиболее острого проявления негативных последствий кризиса;

- разработан основанный на представлениях о мартингальности рынка ИЖК метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций, позволяющая определить минимально необходимый уровень премии за риск;

- проведено комплексное исследование рынков ИЖК в РФ, позволившее определить оптимальные характеристики кредитного продукта, способы реструктуризации и инструменты рынка ценных бумаг, способствующие предоставлению долгосрочных ипотечных кредитов по фиксированной процентной ставке;

- сформирована экономико-математическая модель динамики платежей по ипотечному кредиту, позволяющая оценить влияние досрочных погашений на структуру аннуитетного платежа индивидуального кредита, а также доказана необходимость моделирования прогнозных показателей досрочных погашений с учетом влияния различных факторов (в том числе по причине дефолта заемщика) для реалистичной оценки доходности и рискованности вложений в ипотечные бумаги;

- установлена зависимость состояния национального рынка ИЖК от макроэкономических показателей, разработана экономико-математическая модель развития рынков ИЖК в различных условиях макроэкономической динамики и при различных сценариях преодоления современного глобального финансово-экономического кризиса;

- на основании систематизированного опыта ипотечного жилищного кредитования в РФ и рефинансирования ипотечных активов в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг обоснованы методические подходы к разработке эффективных мер в отношении изменения принципов кредитования и структурирования ценных бумаг, а также присвоения кредитного рейтинга эмитентам и инструментам, способствующие ограничению возникновения и распространения негативных явлений в соответствующих рынках.

Теоретическая и практическая значимость работы заключаются в приращении научного знания в области ипотечного кредитования, содержащегося в частности в теоретико-методическом обосновании и практическом моделировании структурирования облигаций с ипотечным покрытием в соответствии с законодательством РФ. Понятийный аппарат расширен автором за счет углубления категориального аппарата при рассмотрении системы секьюритизации ипотечных кредитов. Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных выводов, предложенных методов и рекомендаций, в частности в отношении реструктуризации кредитов с целью снижения долговой нагрузки, применения мер по ограничению возникновения и распространения негативных явлений на рынке ценных бумаг с ипотечным покрытием, при планировании и реализации программ ипотечного кредитования коммерческими и государственными кредитными организациями в системе факторов поддержания финансовой стабильности национальной экономики.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались на круглых столах и методологических семинарах, организованных и проводимых ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», научно-практических конференциях, проводимых международными организациями и высшими учебными заведениями г. Москвы, а также были использованы при чтении курсов финансовых дисциплин в ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений».

Наиболее существенные результаты научного исследования использованы отдельными организациями, деятельность которых существенно зависит от особенностей системы ИЖК в условиях макроэкономической нестабильности.

Публикации. Основные положения диссертационной работы опубликованы в 1 брошюре и 6 статьях общим объемом 5,6 печатных листа, три из которых - в изданиях из перечня, определенного ВАК РФ.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, cписка использованных источников литературы, в котором более 130 наименований.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Теоретические подходы к трактовке механизма ипотечного жилищного кредитования

1.1. Особенности формирования и развития рынка ипотечного жилищного кредитования

1.2. Механизм функционирования системы ипотечного жилищного кредитования

1.3. Национальные модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования

ГЛАВА 2. Механизм функционирования рынка ИЖК в Российской Федерации в системе факторов финансовой стабильности

2.1. Оценка состояния системы ипотечного кредитования в России на разных стадиях макроэкономической динамики

2.2 Специфика механизма взаимодействия основных участников системы ипотечного жилищного кредитования

2.3. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и механизм структурирования ценных бумаг с ипотечным покрытием

2.4. Целевая функция ипотечного кредитования в России в системе факторов обеспечения ее финансовой стабильности

ГЛАВА 3. Повышение эффективности механизма ипотечного жилищного кредитования в РФ в системе факторов финансовой стабильности

3.1. Совершенствование механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг с прямым распределением платежей

3.2. Эффективность секьюритизации в системе ипотечного жилищного кредитования

3.3. Институциональные факторы повышения устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

3.4. Методы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой стабильности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЯ

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, определены цель и задачи исследования, степень изученности проблемы, сформулирована научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе - «Теоретические подходы к трактовке механизма ипотечного жилищного кредитования» - раскрыто понятие системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), содержании ее основных элементов, институтов, инструментов в системе их взаимосвязей. Описывается взаимодействие системы ипотечного кредитования с внешней средой в контексте ее задач, функций, цикличности развития.

Понятие «система» предполагает наличие множества элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определённую целостность, единство. Наиболее важными признаками системы являются структурность, иерархичность, целостность, взаимодействие и взаимозависимость системы и внешней среды.

Система ипотечного кредитования является частью общей экономической системы государства, а именно одним из механизмов осуществления финансового посредничества в элементе социально-экономических отношений современной рыночной экономической системы.

Графически комплексную систему ИЖК можно представить схемой, изображенной на рис. 1, на которой введены следующие обозначения:

- заключение кредитного договора, договора об ипотеке недвижимости. Передача денежных средств заемщику, получение закладной об ипотеке кредитором.

- заключение договора купли-продажи недвижимости, передача денежных средств продавцу, получение свидетельства на право собственности покупателем.

- линейное рефинансирование ипотечных кредитов. Передача закладных первичным кредитором рефинансирующей организации в обмен на денежные средства.

- структурное рефинансирование ипотеки - формирование пулов закладных, выпуск ценных бумаг на основании сформированного пула с передачей на баланс специально созданной компании или с баланса рефинансирующей организации, получение денежных средств от инвесторов.

Представленная схема отражает взаимодействие институтов и инструменты системы ипотечного кредитования, соответствующие двухуровневой системе кредитования. Одноуровневая система (также именуемая сбалансированной автономией) не имеет связи с рынком ценных бумаг.

Таким образом, система ипотечного жилищного кредитования представляет собой совокупность кредитных институтов, регулирующих и обслуживающих структур, заинтересованных сторон, инструментов и элементов инфраструктуры, а также отношений между ними, обеспечивающих кредитование под залог жилой недвижимости.

ипотечное кредитование финансовая стабильность



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Субъекты системы ипотечного жилищного кредитования и их взаимодействие. Источник: составлено автором на основе Хе О.В. Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту. // Вестник РУДН. Серия "Экономика". / Отв. ред. Волгина Н.А. - М.: РУДН, 2009. № 1. - С. 60-69.

Любая система формируется и совершенствуется в процессе взаимодействия с внешней средой. Связующим звеном системы ИЖК с внешней средой является рынок ипотечного кредитования, в рамках которого происходит взаимодействие субъектов экономической жизнедеятельности.

Объектом или товаром рынка ипотечного кредитования является ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости. Участники рынка недвижимости, коммерческие банки, кредитные и рефинансирующие организации, инвесторы и множество обслуживающих организаций (оценочные, страховые, риэлторские компании, инвестиционные компании, организаторы выпуска ценных бумаг, биржи и прочие компании) являются непосредственными участниками рынка ипотечного кредитования в рамках той или иной модели функционирования ИЖК.

Рынок ИЖК служит формированию, обмену, распределению кредитных средств и недвижимости, служащей обеспечением по кредитам. Задачи рынка ипотечного кредитования включают:

1. Формирование кредитных ресурсов путем привлечения средств от физических и юридических лиц с помощью выпуска ценных бумаг и привлечения сберегательных вкладов.

2. Обмен денежных средств на закладные об ипотеке недвижимости.

3. Распределение кредитных ресурсов между заемщиками на основании принципов срочности, платности и возвратности.

Поставленными задачами обусловлен ряд функций рынка ИЖК:

1. Ценообразование - зависит от способа привлечения финансирования кредитными организациями. Основными источниками финансирования являются сбережения и накопления (депозиты) будущих заемщиков и финансирование, полученное путем выпуска ценных бумаг. Сочетание источников финансирования определяет модель функционирования ипотечного кредитования - усеченно-открытую, расширенную открытую и сбалансированную автономную системы ИЖК.

2. Информационная функция - рынок является источником информации об уровне процентных ставок, стоимости получения кредита, профессиональных участниках рынка, установленных законодательных нормах регулирования, об ассортименте и качестве предоставляемых услуг. Доступность информации является одной из ключевых характеристик национального рынка ипотечного кредитования.

3. Регулирующая функция - в отношениях между заемщиками, кредиторами и инвесторами ценных бумаг, обеспеченными закладными, а также регулирование предложения на рынке недвижимости через спрос на рынке ИЖК.

4. Посредническая функция - помощь во взаимодействии продавцов недвижимости и покупателей, использующих кредитные средства. Также, рефинансирующие институты системы ИЖК являются посредниками между первичным кредитором и инвестором на рынке ценных бумаг. Установленная и отработанная система рефинансирования является залогом стабильного рынка ипотечного кредитования, а также национального рынка кредитования и финансовой системы страны в целом.

5. Санирующая (стимулирующая) функция. В условиях современного глобального финансово-экономического кризиса, можно было наблюдать как банкротства так и уход многих коммерческих банков с рынка ипотечного кредитования, как наиболее требовательного к стабильному функционированию кредитных институтов и наличию долгосрочного финансирования.

Высокую практическую ценность может принести правильное понимание явления цикличности развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Являясь частью более емкого финансового рынка страны, рынок ИЖК в большинстве случаев повторяет циклы его развития, однако, как показала практика, возможна и обратная связь, когда рынок ипотеки становится катализатором смены циклов на национальном и глобальном финансовых рынках.

Основные стадии одного цикла включают: подъем, спад, депрессию и оживление. Различные состояния рынка на каждой стадии можно выразить через изменение стоимости ипотечного кредита (см. рис. 2).



Рис. 2. Цикличность развития рынка ИЖК.

Источник: составлено автором.

Стадия 1 - подъем. На этой стадии характерно повышение доступности кредита, ускорение рефинансирования кредитов, выданных в другие стадии по более высоким ставкам, значительно возрастает количество кредитных организаций, осуществляющих кредитование, усиливается конкуренция, оказывая все большее давление на стоимость ипотечных кредитов.

Стадия 2 - спад. Окончание периода низких процентных ставок, может быть вызвано как снижением количества качественных заемщиков, так и ростом стоимости денег в системе, вызванном изменениями макроэкономического характера. В течении второй стадии происходит планомерное поглощение ипотечных кредитов, темп роста рынка снижается.

Стадия 3 - депрессия. Стоимость кредитов достигает максимального значения, одновременно с достижением дна активности на рынке ИЖК. Высокие процентные ставки элиминируют стимул к рефинансированию кредитов, выданных ранее, как и стимул к досрочным погашениям в целом. Недостаток предложения со стороны кредитных организаций способствует снижению конкуренции и росту стоимости кредитов. При условии стабильности макроэкономической обстановки кредитные организации могут поддерживать устойчивую доходность ипотечного кредитования. В ином случае, она может значительно снизиться в связи с ухудшением финансового состояния заемщиков и качества обслуживания долга соответственно.

Стадия 4 - оживление. При нормализации экономической обстановки в стране наблюдается оживление активности на рынке ипотечного кредитования, стоимость кредитования снижается, предложение кредитных организаций увеличивается. На рынке ценных бумаг происходит обновление заемных средств кредитных организаций, появляются новые участники рынка, развиваются иные методы конкурентной борьбы, объемы кредитования восстанавливаются до предкризисного уровня.

Кредитные организации, равно как и правительство могут и должны вырабатывать контрциклические меры для сглаживания колебаний рынка ИЖК и поддержания его стабильности в периоды спада и депрессии. Для разработки наиболее эффективных мер необходимо понимание основных мотивов поведения потребителей в те или иные периоды цикла. Основными проявлениями потребительской активности являются спрос на вновь выдаваемые ипотечные кредиты, и рефинансирование существующих кредитов в периоды подъема цикла, а также уровень просроченных платежей в периоды снижения цикла, особенно вызванные кризисным состоянием экономики. Меры, предпринимаемые для снижения долговой нагрузки и, соответственно, вероятности дефолта заемщиков в периоды кризиса национальной экономической системы, требуют отдельного пристального рассмотрения.

Во второй главе - «Механизм функционирования рынка ИЖК в Российской Федерации в системе факторов финансовой стабильности» - проведен анализ особенностей ипотечного кредитования в России в контексте современного финансово-экономического кризиса, приведен практический инструментарий моделирования платежей по кредиту, досрочных погашений по портфелю, рассмотрены способы реструктуризации кредитов. Приведен анализ связи рынка ипотечного кредитования РФ с факторами финансовой стабильности.

Исследование текущего состояния и особенностей рынка ипотечного кредитования в РФ позволило установить степень развитости рынка ипотечного кредитования в стране, а также подверженность риску дефолта заемщиков, и соответственно, распространению негативных явлений в соответствующем сегменте рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Были оценены следующие основные характеристики: 1) уровень кредитного риска; 2) разнообразие кредитных продуктов; 3) каналы продаж; 4) доступность информации и услуг профессиональных консультантов.

В 2010 г. общее количество регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) составило 1 млн. 330 тыс., что почти в 2 раза превышает аналогичный показатель 2009 г. (823,5 тыс.). Из общего количества регистрационных записей об ипотеке 2010 года записи об ипотеке жилых помещений составили 733,09 тыс., из них для физических лиц - 667,3 тыс.

В 2010 г. зарегистрированы ипотеки жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо целевого займа, в количестве 367,28 тыс., что на 46,6% превышает соответствующий показатель 2009 г. (196,257 тыс.). По сравнению с 2009 г. в 2010 г. доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, в общем количестве объектов недвижимости, зарегистрированных в сделках с жильем, росла на протяжении трех кварталов (рис. 3), что свидетельствует об опережающем росте спроса на кредиты для приобретения жилья относительно спроса на само жилье. В 1-м полугодии 2010 г. эта доля составила 13,8% против 11,9% за тот же период 2009 г., а в III кв. 2010 г. достигла 14,6% против 11,8% во 2-м полугодии 2009 г.



Рис. 3. Доля ипотечных объектов в количестве зарегистрированных жилищных сделок

Источник: Росреестр, расчеты АИЖК.

В 2010 г. сохранилась тенденция снижения доли ипотек, оформленных в виде закладных, в общем числе объектов жилья с ипотечным обременением (табл. 1). С учетом роста объемов ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) данная тенденция свидетельствует об увеличении на рынке разнообразия предлагаемых кредиторами ипотечных продуктов.

Таблица 1

Доля закладных в общем числе зарегистрированных объектов жилой недвижимости с ипотечным обременением

Источник: Росреестр, расчеты АИЖК, ИЭПП.

С 28 февраля 2011 г. ставки рефинансирования были повышены на 0,25 п. п., до 8,0%, что негативно сказывается на ставке по ИЖК. Среди групп кредитных организаций, ранжированных по убыванию величины активов, в 2010 г. наименьшее значение средней величины ИЖК в рублях (0,857 млн. руб.), также как и наибольшее значение средней величины ИЖК в иностранной валюте (12,828 млн. руб.), имела V группа (рис. 4), которая заняла 5 место по объему предоставленных кредитов. Наибольшая доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в процентах от остаточной задолженности (23,18%) приходилась на первую группу из пяти крупнейших банков. У этой группы банков средняя величина кредитов близка к средним значениям по всем группам. Обращает внимание противоречие между низким значением доли просроченной задолженности в V группе по ИЖК высокого риска (наибольшее значение средней величины кредита) в иностранной валюте по сравнению с высоким значением доли просроченной задолженности I группы по ИЖК в иностранной валюте при относительно малом значении средней величины кредита.

В 2010 г. по сравнению с 2009 г. среднее значение по всем группам величины ИЖК в рублях увеличилось на 9,3%, а среднее значение в иностранной валюте - на 4,4%. Рост в 2010 г количества кредитных организаций - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования, по сравнению с 2009 г. и достижение уровня 2008 г. или даже превышение его, свидетельствуют об устойчивости развития ипотечного жилищного кредитования (табл. 2).

В 2010 г. наиболее низкие ставки (как минимальные, так и максимальные) у ведущих ипотечных банков на покупку недвижимости на вторичном рынке по ИЖК в рублях - от 9,28 до 13,2% - имело Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) (табл. 3). Наибольшее значение среди минимальных ставок в рублях - у Банка Москвы (13,3%) и наибольшее среди максимальных - у БСЖВ (23,5%).



Рис. 4. Средние величины кредитов и доли остаточной задолженности по группам кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию), по состоянию на 1.01.2011 г.

Источник: Банк России.

Согласно отчету Правительства РФ о реализации антикризисных мер, территориальные органы Пенсионного фонда РФ в 2010 г. приняли свыше 220 тыс. заявок на использование средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов на общую сумму 15,34 млрд.руб. Фонд отправил в кредитные организации более 178,8 тыс. заявок на сумму 6,38 млрд. руб.

АИЖК в 2010 г. выкупило у банков и региональных операторов 48,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 54,7 млрд. руб. Доля Агентства от объема выданной в прошлом году ипотеки составила 16% в количественном и 14,4% в денежном выражении. С начала своей деятельности АИЖК рефинансировало 207,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 177,7 млрд. руб.

Банк «Возрождение» одним из первых получил заем АИЖК в объеме 63 млн. руб. сроком на 30 лет под залог пула выданных ипотечных кредитов по продукту Агентства по ипотечному жилищному кредитованию «Переменная ставка».

Правительство РФ Постановлением от 17 декабря 2010 г. № 1050 утвердило Федеральную целевую программу (ФЦП) «Жилище» на 2011-2015 гг. Общий объем финансирования программы в 2011-2015 гг. составит 620,69 млрд. руб. ФЦП включает, в том числе, предоставление государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

Таблица 2

Динамика количества кредитных организаций-участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования

Источник: Банк России.

Рынок ипотечного жилищного кредитования в 2010 году активно восстанавливался - по итогам года выдано 301 255 ипотечных кредитов на общую сумму в 379,4 млрд. рублей. Объём кредитов, выданных в 2010 году, почти в 2,5 раза превышает уровень 2009 года, количество выданных кредитов выросло более, чем в 2,3 раза. Таким образом, прогноз АИЖК по объему выдачи ипотечных кредитов в 2010 году сбылся по верхней границе прогнозного коридора.

По итогам 2010 года средний размер кредита увеличился на 7,7% - с 1,17 (2009 год) до 1,26 млн. рублей. Увеличение размера кредита отражает динамику доходов населения (по данным Росстата в 2010 году реальные располагаемые доходы выросли на 4,3%, по отношению к 2009 году) и цен на жилье (по итогам 2010 года, средняя цена на жилье выросла в номинальном выражении (без учета инфляции) на 7,4% по отношению к четвертому кварталу 2009 года) (рис. 5).

Таблица 3

Фиксированные ставки ведущих ипотечных банков по собственным стандартным программам^х на покупку жилой недвижимости на вторичном рынке (на 01.2011 г.)

Источник: Банк России

Если указанные риски коррекции цен на нефть во втором полугодии и роста инфляции не будут реализованы, в 2011 году станет возможным повторное удвоение объемов ипотечного кредитования и переход к росту рынка.



Источник: ЦБ РФ, расчеты и прогнозы АИЖК

Рис. 5. Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2005 - 2010 гг. (поквартально)

В 2010 году наблюдался рост общего объема ипотечной задолженности на балансах банков, что является важным признаком восстановления рынка. В ноябре 2010 года объем ипотечной задолженности превысил уровень в 1,1 трлн. рублей, что является историческим максимумом. Суммарно по итогам 2010 года объем ипотечной задолженности составил 1,13 трлн. рублей (рис. 6).

В 2010 году средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях (их доля в общем количестве кредитов около 99%) постепенно снижалась, составив по итогам года 13,1% (по итогам 2009 года - 14,3%, т.е. снижение составило 1,2 п.п.), что также соответствует прогнозам АИЖК. Чистый процентный спрэд между стоимостью заемных средств и доходностью работающих активов ведущих игроков рынка (крупнейших госбанков) содержит достаточный потенциал не только для удержания ставок на достигнутом уровне, но и для дальнейшего их снижения. Однако в 2011 году динамика ипотечных ставок будет зависеть, прежде всего, от уровня инфляции и действий Банка России в области монетарной политики. Так, в первом квартале 2011 года (28 февраля) Банк России уже повысил ставку рефинансирования на 0, 25 п.п. до 8%, а индекс потребительских цен в начале марта превысил 3%.



Источник: Банк России, расчёты АИЖК

Рис. 6. Динамика средневзвешенной процентной ставки по выданным ипотечным кредитам в 2006 - 2010 гг. (поквартально, накопленным итогом с начала года)

В последнем месяце 2010 года произошло значительное сокращение уровня просроченной задолженности. Впервые с мая 2009 год он снизился в абсолютном выражении - с 44,7 млрд. до 41,6 млрд. рублей, что на фоне сезонного всплеска выдачи ипотечных кредитов привело также к снижению доли просроченной задолженности в совокупном ипотечном портфеле банковского сектора до 3,7% (рис. 7).

Тем не менее, начинать делать выводы о восстановлении платежеспособности заемщиков можно будет только по итогам первого квартала 2011 г., поскольку для последних месяцев года массовое погашение просроченной задолженности за счет выплаты годовых премий и бонусов - характерное явление. При этом в преддверии конца финансового года банки списали с балансов некоторую часть безнадежной просроченной задолженности.

Значительный вклад в объем просроченной задолженности вносят кредиты в иностранной валюте. Несмотря на то, что в совокупном ипотечном портфеле банковского сектора их доля не превышает 16%, в общем объеме просроченной задолженности она составляет более 43,4%. С учетом крайне низкого объёма выдачи кредитов в иностранной валюте в 2009 и 2010 годах можно утверждать, что основная масса таких кредитов, по которым допущена просрочка, была выдана еще до кризиса. Это произошло ввиду того, что после начала колебаний курса рубля в конце 2008 года заемщики не справились с обслуживанием кредитов в иностранной валюте и до настоящего времени не смогли восстановить свою платежеспособность.

Рис. 7. Доля просроченной задолженности в 2009 - 2010 гг.

Источник: Банк России, расчёты АИЖК

В третьей главе - «Повышение эффективности механизма ипотечного жилищного кредитования в РФ в системе факторов финансовой стабильности» - предпринята попытка моделирования развития рынка ипотечного жилищного кредитования с целью поддержания финансовой стабильности в контексте совершенствования механизмов повышения кредитного качества ипотечных ценных бумаг с прямым распределением платежей; оценки эффективности секьюритизации в системе ипотечного жилищного кредитования, использования институциональных факторов повышения устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования в РФ и методического обеспечения реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в системе факторов финансовой стабильности

Для поддержания высоких темпов развития рынка ипотечного кредитования страны необходима стабильность макроэкономического состояния (в том числе выражаемая низким уровнем безработицы), способствующие процентные ставки, а также стабильные доходы населения. В РФ не распространены кредиты сегмента subprime, что позволяет удерживать потери по ипотеке на сравнительно низком уровне. Способы привлечения финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов в значительной степени определяют тип процентных ставок и длительность периода, в течение которого ставка может быть зафиксирована. Для лучшего понимания рисков ипотечного кредитования, а также возможностей их снижения, рассмотрим наиболее важные практические аспекты моделирования ИЖК. Одним из важнейших факторов обслуживания ипотечного кредита является осуществление досрочных погашений. Оценка досрочных погашений по пулу кредитов должна включать все возможные факторы возникновения (в том числе дефолт заемщика).

Известно, что при частичном досрочном погашении возможны два варианта изменения графика платежей: 1) сокращение срока кредита при сохранении исходного размера ежемесячного платежа; 2) перерасчет ежемесячного платежа при сохранении исходного срока кредита. Размер начисленных и подлежащих уплате процентов имеет прямую зависимость от срока пользования кредитом. В связи с этим абсолютное большинство кредитных организаций перерасчитывает размер ежемесячного платежа, а не сокращает срок кредита. Дифференцированная схема платежей не имеет особенностей досрочного погашения, в аннуитетной же схеме пересчет платежа после частичного досрочного погашения возвращает структуру аннуитета к начальному состоянию, а именно, к тому, что в ежемесячном платеже вновь бьльшую часть составляют проценты, и меньшую выплаты по основному долгу. После осуществления частичного досрочного погашения платеж по основному долгу снижается и требуется определенный период времени, чтобы его размер вернулся к предыдущему уровню. Снижение тем больше, чем больше сумма частичного досрочного погашения относительно остатка задолженности.

Методика оценки справедливой цены ипотечных ценных бумаг значительно отличается от стандартного подхода к инструментам долгового рынка. Важную роль играет не только качество обеспечения, но и оценка скорости досрочного погашения ипотечных кредитов. Досрочные погашения существенно влияют на продолжительность «жизни» портфеля кредитов (WAL, дюрация), и соответственно на его справедливую стоимость. Очевидно, что корректная модель досрочных погашений является незаменимым инструментом для получения комплексного представления об инвестиционной стоимости как портфеля кредитов, так и ипотечных ценных бумаг. При анализе досрочных погашений по пулу ипотечных кредитов необходимо выделить следующие основные причины досрочного погашения: 1) оборот недвижимости; 2) рефинансирование кредита (в связи со снижением процентных ставок); 3) частичное досрочное погашение; 4) дефолт заемщика.

Рассмотрим практические способы реструктуризации кредитов в аннуитетной схеме платежей. В целом существует два способа снижения ежемесячного платежа, и долговой нагрузки заемщика соответственно: 1) снижение части платежа, предназначенной для погашения начисленных процентов; 2) снижение части платежа, предназначенной для погашения остатка ссудной задолженности («тело кредита»). Возможности по снижению аннуитетного платежа могут быть представлены следующей схемой (см. рис. 8):

Рис. 8. Способы снижения размера платежа в аннуитетной схеме погашения. Источник: составлено автором.

Рассмотрим далее способы реструктуризации, сочетающие уменьшение долговой нагрузки заемщика и поддержание уровня доходности кредитора.

Вариант 1. Снижение аннуитетного платежа за счет увеличения срока кредита (см. табл. 4). При увеличении срока основная сумма долга распределяется на большее количество платежных периодов, однако, обратным эффектом является увеличение общей суммы уплаченных процентов. Следует отметить, что мера удлинения срока малоэффективна для кредитов со сроком до погашения более 10 лет. Это связано с особенностью структуры аннуитетного платежа, а именно с тем, что чем больше временной промежуток между конкретным платежом и окончанием срока кредита, тем выше в этом платеже доля начисленных процентов и ниже доля выплаты по основному долгу. Так при увеличении исходного срока абсолютный размер снижения доли основного долга в аннуитете становится все менее заметным, и общее снижение аннуитетного платежа также не столь значительно.

Рассмотрим изменение аннуитетного платежа при изменении срока на примере ипотечного кредита со следующими параметрами: остаток ссудной задолженности - 3,25 млн руб., срок до погашения - 10 лет, процентная ставка по кредиту - 14,0% год., текущий аннуитетный платеж - 50 461 руб. 59 коп.

Таблица 4

Сроки до погашения кредита и соответствующие аннуитетные платежи

Срок до погашения, лет	7	10	15	20	25
Аннуитетный платеж, руб.	60 905.04	50 461.59	43 281.60	40 414.43	39 122.23
Изменение*, руб.	10 443.45	0.00	-7 180.00	-10 047.17	-11 339.36
Изменение*, %	21%	0%	-14%	-20%	-22%
* относительно аннуитетного платежа по кредиту со сроком до погашения 10 лет.

Источник: составлено автором.

Вариант 2. Снижение аннуитетного платежа за счет неполной уплаты доли по погашению основного долга (см. табл. 5). В случае, если существующий срок до окончания кредита достаточно велик, а, равно как и в ситуации, когда снижения аннуитета от увеличения срока недостаточно для выполнения заемщиком кредитных обязательств, может быть предложен вариант реструктуризации в виде неполной уплаты доли по погашению основного долга. Частным случаем неполной выплаты по основному долгу является случай фиксации основной суммы долга и уплата только начисленных процентов. Данный вариант реструктуризации предполагают установку льготного периода, в течение которого заемщик имеет право вносить платежи не в полном размере. По окончанию льготного периода ежемесячный аннуитетный платеж перерассчитывается на основании новой суммы основного долга. Размер перерасчитанного платежа возрастет при сохранении исходного срока кредита.

Таблица 5

Неполная уплата доли в счет погашения основного долга и соответствующие размеры платежей с последующим пересчетом аннуитета до конца исходного срока кредита (пример для ипотечного кредита из Варианта 1)

Уплата доли в счет погашения основного долга*	100%	70%	50%	30%	0%
Платеж **, руб.	50 461.59	46 698.11	44 189.13	41 680.14	37 916.67
Изменение ***, руб.	0.00	-3 763.48	-6 272.46	-8 781.45	-12 544.92
Изменение ***, %	0%	-7%	-12%	-17%	-25%
Аннуитет по окончанию льготного периода, руб.	50 461.59	51 248.47	51 773.06	52 297.65	53 084.53
* в течение льготного периода равного 12 мес.
** начисленные проценты в полном размере + доля в счет погашения основного долга.
*** относительно аннуитетного платежа в полном размере.

Источник: составлено автором.

Вариант 3. Неполная уплата начисленных процентов (см. табл. 6). В случае если снижения доли платежа по основному долгу недостаточно и заемщик не в состоянии выплачивать начисленные проценты в полном объеме, кредитор может предоставить право неполного погашения начисленных процентов. При этом сумма непогашенных процентов должна быть капитализирована в общем размере задолженности по кредиту. Таким образом, сумма основного долга по окончанию льготного периода может возрасти в сравнении с имевшейся до его начала. Процесс капитализации непогашенных процентов и соответственно увеличения задолженности называется негативной амортизацией ипотечного кредита. Экономический смысл данного явления обоснован законом стоимости денег во времени.

Способы реструктуризации способствуют значительному снижению долговой нагрузки в течение льготного периода, тем самым сохраняя право собственности заемщика на жилье. Они действенны как для кредитов в рублях, так и в иностранной валюте. Более того, в отношении валютных кредитов реструктуризация является мерой значительно более выгодной, чем рефинансирование и конвертация остатка ссудной задолженности в российские рубли, что связано с такими причинами, как более высокие процентные ставки по кредитам в рублях, комиссии кредитора за операцию рефинансирования, конвертация ОСЗ по внутреннему курсу и другие.

Таблица 6

Неполная уплата доли в счет погашения начисленных процентов с их последующей капитализацией и пересчетом аннуитета до конца исходного срока кредита (пример для ипотечного кредита из Варианта 1)

Уплата доли в счет начисленных процентов *	100%	70%	50%	30%	15%
Платеж, руб.	37 916.67	26 541.67	18 958.33	11 375.00	5 687.50
Изменение **, руб.	-12 544.92	-23 919.92	-31 503.26	-39 086.59	-44 774.09
Изменение **, %	-25%	-47%	-62%	-77%	-89%
Аннуитет по окончанию льготного периода, руб.	50 461.59	55 462.85	57 048.40	58 633.95	59 823.12
* в течение льготного периода равного 12 мес.
** относительно аннуитетного платежа в полном размере.

Источник: составлено автором.

Изученные теоретические подходы были реализованы при построении эконометрической модели развития рынков ИЖК регионов России в различных условиях макроэкономической динамики, а именно при различных сценариях преодоления современного финансово-экономического кризиса. В качестве объясняющих переменных были выбраны ВВП на душу населения, уровень процентных ставок и уровень безработицы.

Развиваемое в первой главе представление о цикличности в развитии рынка ИЖК (см. рис. 2) нуждается в соответствующем математическом описании. В этой связи основываясь на гипотезе о мартингальности рынка ИЖК, в качестве первого приближения разработан метод математического моделирования цикличности реальных колебаний процентной ставки ипотечного кредитования, на основе которого предлагается методика количественной оценки вероятности убыточности ипотечных операций.

Абстрагируясь от многочисленных не очень существенных связей, будем полагать, что все многообразие факторов приводит к реальному изменению процентной ставки кредитования на каждом периоде. В частности, будем исходить из того, что случайная величина изменения доходностей r_t - r_t-1 = е_t для каждого t = 1, 2, …, n подчиняется нормальному закону распределения с нулевым математическим ожиданием и дисперсией _t², N(0, _t²).

Таким образом, при случайном блуждании реальной процентной ставки легко получить, что за n периодов ее изменение составит

r_n - r₀ =е₁ + е₁ + … + е_n, (1)

...