Система ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом

Развитие государственной жилищной политики в 1996Ї2000 гг. определялось Государственной целевой программой «Жилище» (одобренной Постановлением Совета министров Российской Федерации Ї Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 595) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). За этот период были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены приоритетные направления и отработаны механизмы ее реализации, а также создана нормативная правовая база, связанная с обеспечением прав собственности в жилищной сфере, жилищным строительством, жилищным финансированием, ипотечным кредитованием. Изменились формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Основные направления развития жилищной политики в 2002Ї2010 гг. определены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675, утвердившим федеральную целевую программу «Жилище» на 2002Ї2010 гг. Эта программа отличается комплексным подходом к решению проблем жилищной сферы, в частности, в ней содержатся меры по развитию системы обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военнослужащих, переселенцев и т.д.) с использованием механизма бюджетного субсидирования (государственных жилищных сертификатов).

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 г. Кризис внес существенные коррективы в структуру и направления развития банковской системы, практически приостановил деятельность фондового рынка, связанного с ГКО, негативно отразился на инфляции и падении реальных доходов значительной части населения. Ряд крупнейших банков практически прекратили свою деятельность, а граждане, хранившие в них свои сбережения, понесли существенные финансовые потери, надолго потеряв доверие к коммерческим банкам. Ко всему прочему, кризис подорвал доверие инвесторов -- как зарубежных, так и внутри страны -- к возможности размещения денежных средств в долгосрочные долговые инструменты, включая ценные бумаги, которые предполагалось выпускать на основе ипотечных кредитов. Лишь к началу 2000 г. наметился ряд предпосылок для развития системы ипотечного кредитования.

В законодательной сфере происходил активный процесс совершенствования правовых и нормативных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка жилищных ипотечных кредитов. Задачи развития жилищной ипотеки стали находить все большее отражение в различных законодательных актах и программных правительственных документах (Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, Концепция развития системы жилищного ипотечного кредитования в России от 11 января 2000 г. № 28, Федеральный закон «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)» от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ, существенно расширивший возможности кредиторов предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под залог приобретаемого жилья и др.).

Различные субъекты жилищного рынка, включая банки, застройщиков, риэлторов, страховые компании, начали рассматривать ипотечное жилищное кредитование как сферу нового перспективного бизнеса. Образовался новый, пока еще небольшой, но быстро расширяющийся круг банков, последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному ипотечному жилищному кредитованию населения. Все больше банков применяют классическую схему долгосрочного жилищного кредитования, используя механизм ипотеки в качестве обеспечения кредитов населению. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Несмотря на пока еще небольшие масштабы ипотечного рынка, созданы и апробированы определенные организационно-финансовые механизмы для рефинансирования банков, предоставляющих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты.

Значимую роль в развитии жилищной ипотеки стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов. Во многих регионах разрабатываются и внедряются в жизнь различные программы развития ипотечного кредитования населения. В условиях отсутствия кредитных ресурсов в этой сфере региональные программы в большинстве своем ориентированы на использование средств региональных и местных бюджетов, которые в форме льготных жилищных кредитов предоставляются населению на приобретение или строительство жилья.

В условиях острого финансового голода, когда бюджетное финансирование жилищного строительства сократилось до минимума, застройщики стали активно развивать различные формы привлечения денежных средств непосредственно от населения как в форме договоров инвестирования или долевого участия в строительстве, так и в форме создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов. Они начали успешно конкурировать с банками, привлекая денежные средства населения и осуществляя продажу квартир в рассрочку без соблюдения обязательных для кредитных организаций требований по резервированию и экономическим нормативам.

В целом, несмотря на достаточно широкий спектр подходов к организации системы жилищного кредитования, в обществе растет осознание ключевой роли жилищной ипотеки как рыночного инструмента решения жилищных проблем населения и привлечения средств для финансирования жилищного строительства.

2.3 Формирование рынка доступного жилья в России

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Чтобы выработать целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить перспективы улучшения жилищных условий населения, важно иметь прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка, а также оценку возможностей населения по приобретению жилья. В конце 2003 - начале 2004 г. был проведен анализ См. исследование «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России», выполненное по заказу Внешторгбанка (М.: Фонд «Институт экономики города», 2004). сложившихся тенденций на рынке жилья и в сфере жилищного строительства и прогнозные оценки на период 2004-2010 гг. по следующим направлениям:

потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на жилье с учетом развития жилищного кредитования;

возможности строительных организаций по увеличению объемов жилищного строительства;

возможности банковской системы по предоставлению жилищных кредитов населению и застройщикам;

возможности инвесторов по финансированию ипотечного жилищного кредитования населения.

Анализ результатов обследования показал, что проблема доступности жилья остается в России острейшей социальной проблемой. Результаты проведенного опроса населения показали, что по состоянию на конец 2003 г. лишь 39% домохозяйств были удовлетворены жилищными условиями, а 61% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Удовлетворенность населения жилищными условиями

Оценки по результатам опроса показывают, что общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. (в ценах 2003 г.). Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. При этом платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет лишь 25% от общей потребности (378,6 млн кв. м, или 4285,9 млрд руб. в ценах 2003 г.).

Проведенный опрос показал, что 28,5% респондентов готовы решать жилищную проблему рыночными способами, приобретая или строя жилье (здесь имеется в виду не платежеспособный спрос, а психологическая готовность), 6% населения настроены арендовать жилье либо обменять его на лучшее, 7% - очередники, которые продолжают надеяться на бесплатное получение квартиры, а 19% не видят себя на рынке и не рассчитывают на социальное жилье. Но если респондентам задавался вопрос об их готовности использовать рыночные механизмы при условии частичной поддержки государства, то уже 49% опрошенных давали положительный ответ. Иными словами, частичная поддержка со стороны государства позволит половине населения принять участие в рыночных отношениях. При этом 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в предоставлении социального жилья. На рис. 2.2 представлена характеристика жилищных потребностей населения.

Рис. 2.2. Жилищные потребности населения

При этом в настоящее время приобретение или строительство жилья доступно лишь ограниченному кругу граждан, имеющих высокие доходы. Только 12,4% домохозяйств, по оценкам на базе анкетного опроса населения, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или кредитных средств.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в соответствии со своими потребностями и доходами, в значительной степени характеризует уровень развития общества. Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья - средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой семейный доход семьи. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру. Показатель доступности жилья -- один из ключевых индикаторов в этой области, широко используемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов («Хабитат»).

Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах России показывает примерно одинаковую положительную динамику. Отметим, что после финансового кризиса в 1998 г. доступность жилья по данному показателю снизилась в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли. В дальнейшем ситуация стабильно улучшалась, и в настоящее время в большинстве регионов наблюдается некоторое повышение уровня доступности жилья по данному показателю как следствие более быстрого роста доходов населения по сравнению с ростом цен на рынке жилья, что выражается в некотором снижении значения коэффициента.

Динамика показателя доступности жилья в среднем по России за 1996-2005 гг. представлена в табл. 2.4.

Таблица 2.4. Доступность жилья в Российской Федерации в 1996-2005 гг., на конец года Расчет показателя доступности жилья осуществлялся на основе следующих предпосылок:

средний размер домохозяйства -- 3 человека;

при расчете среднегодового дохода домохозяйства учитываются номинальные среднедушевые среднемесячные доходы населения в определенном году; годовой доход домохозяйства определяется как произведение среднегодового дохода одного человека (среднемесячный доход, умноженный на 12) на 3 (число членов семьи-домохозяйства);

в качестве стандартной квартиры для данного домохозяйства принята квартира площадью 54 кв. м (социальная норма -- 18 кв. м на человека).

* См.: Социальное положение и уровень жизни населения России. М.: Госкомстат. 2003; текущие данные Росстата.

** Рассчитано по данным сборника «Социальное положение и уровень жизни населения России» (М.: Госкомстат, 2002), а также по текущим данным Росстата.

По показателю доступности жилья (3,85 года) наша страна находится на среднем европейском уровне (рис. 2.3). В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет.

Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду совершенно разные условия доступности для населения финансовых ресурсов для приобретения жилья. Чтобы приобрести жилье, необходимо осуществлять предварительные накопления, а также иметь возможность получения долгосрочных ипотечных кредитов. Следует отметить, что существует значительная разница между Россией и развитыми странами с точки зрения условий осуществления накопления для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам.

Низкая реальная доступность жилья для населения и недостаточное развитие рынка жилья в России объясняется наличием ряда проблем:

1) низким платежеспособным спросом основной части населения и слабым развитием долгосрочного жилищного ипотечного кредитования;

2) высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые определяются все еще достаточно высоким уровнем инфляции, высокими рисками ипотечного кредитования и административными расходами кредиторов;

3) недостаточным объемом предложения жилья (чрезвычайно монополизированные строительные рынки не позволяют работать рыночным механизмам: предложение слабо реагирует на спрос, а строители имеют возможность держать и повышать монопольную цену);

4) высокими затратами по транзакциям на рынке (например, до недавнего времени были чрезмерные государственные требования по обязательному нотариальному удостоверению договоров ипотеки - 1,5% стоимости жилья);

5) недостаточной защитой прав граждан Ї участников рынка, в первую очередь добросовестных приобретателей жилья и участников долевого строительства жилья.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и росту численности платежеспособного населения, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

По данным Банка России, за 2001Ї2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд руб. (в 2003 г.) и 25-30 млрд руб. (в 2004 г.).

Возможности граждан улучшать жилищные условия также существенно ограничены объемами предложения жилья на рынке жилищного строительства.

Общий объем жилищного строительства в 2005 г. составил свыше 43,5 млн кв. м, что в 1,4 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 г. происходит увеличение объемов ввода жилья.

Проблемы в жилищном строительстве связаны в первую очередь с высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов в развитие коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. В результате рынок жилищного строительства и цены на этом рынке сегодня во многих регионах могут быть охарактеризованы как монопольные.

Для решения всех вышеперечисленных проблем был разработан пакет законов по созданию условий для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке, который был принят Государственной Думой в конце 2004 г.

Новой жилищной политикой предусмотрены меры по повышению доступности приобретения гражданами жилья в собственность, а также увеличению возможностей семей с низкими доходами, которые не в состоянии приобрести жилье в собственность, решать свои жилищные проблемы путем получения социального жилья.

Формирование рынка доступного жилья предполагает сочетание мер по стимулированию платежеспособного спроса населения на жилье и мер по увеличению предложения жилья на рынке, поскольку повышение спроса на жилье без соответствующего ускорения темпов жилищного строительства может привести к стремительному росту цен на рынке жилья.

Основная цель пакета законодательных предложений - создать правовые условия для формирования рынка доступного жилья за счет:

развития долгосрочного жилищного кредитования граждан;

создания условий для увеличения объемов жилищного строительства.

Принятые законы можно условно разбить на пять блоков.

Базовый блок - Жилищный кодекс. Этот документ, по сути, определяет новую государственную жилищную политику, полностью соответствующую положениям Конституции Российской Федерации. Согласно этой политике, бесплатно жилье предоставляется государством только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для всех иных групп населения создаются условия для того, чтобы люди могли приобретать, строить, арендовать жилье на рынке.

Второй блок законов направлен на расширение платежеспособного спроса населения, в первую очередь благодаря развитию ипотечного кредитования. Законами предусмотрены меры по формированию условий для уменьшения рисков ипотечного кредитования за счет упрощения процедуры обращения взыскания, снижения бюрократических барьеров, требующих обязательного согласования всех сделок с органами опеки и попечительства, отмены прав членов семьи на пользование жильем после его продажи собственником. Принятые законы создадут предпосылки для снижения ставок на рынке ипотечного кредитования, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан (участие в долевом строительстве, в жилищно-накопительных программах и т.д.). Таким образом, эти законы направлены на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют человеку приобрести жилье в счет будущих доходов или использовать те или иные жилищные накопительные схемы. Кроме того, развитие ипотечного страхования позволит снизить требования банков к размеру первого взноса и повысить доступность ипотечных кредитов для покупателей первого жилья.

Третий блок Ї законы, связанные с увеличением предложения жилья на рынке, то есть с созданием условий для увеличения жилищного строительства. В первую очередь это Градостроительный кодекс, который решает чрезвычайно важную проблему Ї переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодняшнюю практику, когда чиновник-бюрократ в отношении каждого земельного участка определяет, что и как на нем можно строить, Градостроительный кодекс отменяет. Вводится обязательное использование публичных процедур, когда муниципалитет принимает правила землепользования и застройки в виде нормативного правового документа, в котором заранее определено, где и что можно строить. При этом инвестор-застройщик, покупая землю или приобретая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновником, что он на данном участке может строить и по каким регламентам, Ї все отражено в публичном законодательном документе.

В этом же блоке очень важная тема - это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли у нас в стране много, поселениями занят только 1% территорий, но недостаточно обеспеченных коммунальной инфраструктурой земельных участков, которые могут быть застроены жильем. На привлечение средств частных инвесторов в этот сектор были направлены два закона: об инвестиционных соглашениях и о тарифном регулировании в коммунальной сфере.

Четвертый блок посвящен регулированию инфраструктуры рынка жилья, снижению транзакционных издержек на этом рынке и касается совершенствования работы государственной системы регистрации прав на недвижимость, усиления прав добросовестных приобретателей жилья, отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Здесь в целом созданы благоприятные условия, которые позволяют говорить об облегчении транзакций на этом рынке и усилении прав его участников.

Последний, пятый, блок касается изменений в налогообложении: отменен НДС на реализацию жилья и земельных участков и расширена основа для получения имущественного вычета по подоходному налогу. В соответствии с принятыми изменениями налоговый вычет можно получить не только по банковским кредитам, но и по займам других организаций на приобретение и строительство жилья. Ставка подоходного налога на материальную выгоду, полученную от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья, понижена с 35 до 13%. Установлена стимулирующая ставка налога на прибыль для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также в среднесрочные (эмитированные на срок 3 и более лет) муниципальные ценные бумаги Ї на два года она снижена до 9%. Это позволит привлечь средства на развитие инфраструктуры и ипотечного кредитования.

2.4 Банки на рынке жилищного ипотечного кредитования и проблемы рефинансирования долгосрочных кредитов См.: Косарева Н.Б., Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001. № 5.

До августовского кризиса 1998 г. жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. После кризиса некоторые банки приостановили свою деятельность, однако, по мере экономической стабилизации, на их место пришли новые банки, которые постепенно вовлекались в различные ипотечные программы. Этому способствовало как стремление банков занять определенное место на перспективном рынке в реальном секторе экономике, так и развитие в ряде крупных регионов инициатив в области жилищного ипотечного кредитования.

По данным, полученным в результате обследования рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2001Ї2002 гг., проведенного Центральным банком Российской Федерации См.: Результаты обследования ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации в 2001--2002 годах // Вестник Банка России. 2003. № 56 (708)., в 2001 г. услуги по ипотечному жилищному кредитованию предоставляли 8,5% кредитных организаций, расположенных в 32 регионах России, а в 2002 г. - 11,2% (39 регионов). В то же время доля ипотечных жилищных кредитов в потребительском кредитовании составила всего 0,5% общего объема кредитов, предоставленных населению в 2002 г. В 2001 г. было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1720 тыс. руб. Объем выданных кредитов в 2002 г. практически удвоился по сравнению с 2001 г. и составил 3270 тыс. руб., в 2003Ї2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста. По оценкам экспертов, объемы выданных ипотечных жилищных кредитов составили 9,5 млрд руб. в 2003 г. и 25-30 млрд руб. в 2004 г. На 01.01.05, по данным ЦБ РФ, и АОЖК, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 65,3 млрд руб. Тем не менее это лишь 0,3% ВВП.

Среди банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, можно назвать Сбербанк России, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Внешторгбанк, банк «Национальная ипотечная компания», Инвестсбербанк, Фора-Банк, Международный промышленный банк, Объединенный промышленно-торговый банк и др. Следует отметить, что за последнее время произошли существенные позитивные изменения в условиях предоставления банками жилищных ипотечных кредитов (табл. 2.5).

Таблица 2.5. Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в отдельных банках (июнь 2005 г.)

* Соотношение суммы кредита и стоимости залога.

Начиная с 2000 г. стали происходить позитивные изменения на рынке жилищной ипотеки.

Во-первых, увеличились сроки кредитования с типичного ранее срока в 1-3 года до 5-15 лет, а в рамках отдельных региональных программ -- до 20-27 лет. Средневзвешенный срок предоставления кредита составил 10 лет.

Во-вторых, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам с 30% годовых в валюте до 9-14%. Процентные ставки по кредитам в рублях также снизились с 42 до 11,5Ї15%. В рамках программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и отдельных региональных программ процентные ставки установлены на уровне 8Ї15% в рублях. Однако процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки для населения. Этим во многом объясняется неактивное участие граждан в ипотечных программах. Так, в качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% домохозяйств (которые хотят улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы средств и они не желают брать кредит) назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, и только 9% указали на отсутствие доверия к банкам По данным исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России»..

В-третьих, все большее количество банков используют ипотеку в качестве основного обеспечения возвратности кредитных средств. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, сейчас они во все больших масштабах используют в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений. Ряд банков успешно освоили схему заключения трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки, заключаемого между продавцом квартиры, покупателем-заемщиком и банком-кредитором. Такой договор позволяет практически одновременно регистрировать права собственности на приобретаемое на кредитные средства жилье и права банка-залогодержателя по ипотеке этого жилья, обеспечивая ему возврат кредита. Это существенно снижает риск банка, упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок. Наибольшее распространение трехсторонняя форма договора получила в Москве и Санкт-Петербурге. Постепенно ее начинают осваивать и в других регионах.

Характеризуя основные риски, с которыми сталкиваются банки при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения, прежде всего необходимо выделить следующие.

Кредитный риск. Риск, связанный с правовыми и судебными трудностями при обращении взыскания на жилье, являющегося предметом залога, с проблемами выселения заемщика и реализацией на торгах предмета залога, оценивается банками достаточно высоко, что приводит к завышению ими процентных ставок по кредитам для населения.

Риск процентных ставок. Большинство банков в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают выдавать долгосрочные жилищные кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте. Однако для большинства заемщиков, получающих доходы в рублях, существует риск так называемого «платежного шока», когда рублевых доходов может оказаться недостаточно, чтобы выплачивать платежи по кредитам в твердой валюте. Для банка возникает валютный риск, связанный с вероятностью образования курсовой разницы. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в большинстве регионов страны преобладает мнение, что валютные кредиты (вне зависимости от уровня процентной ставки) недоступны для большей части населения. Банки, предоставляющие жилищные кредиты, действуют либо в рамках отдельных региональных жилищных программ, выдавая льготные кредиты в рублях за счет бюджетных средств, либо ориентируются на ставки по кредитам для населения в рублях Сбербанка Российской Федерации.

Риск ликвидности. Одним из существенных препятствий на пути развития ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных кредитных ресурсов. Сейчас банки располагают в основном краткосрочными ресурсами, поэтому предоставление долгосрочных кредитов может привести к серьезному нарушению ликвидности баланса банка и нормативов Банка России.

Как следствие, в рамках действующей нормативной правовой базы банки рассматривают операции по предоставлению жилищных ипотечных кредитов населению как высокорискованные и недостаточно прибыльные. В результате, как уже отмечалось, до сих пор основными источниками средств для финансирования строительства и покупки жилья служат прямые вложения средств населения и отдельных инвесторов, а также средства региональных и местных бюджетов.

2.5 Подходы к созданию системы рефинансирования ипотечных кредитов

Существенным шагом в развитии системы ипотечного жилищного кредитования со стороны государства явилось создание на федеральном уровне института вторичного рынка ипотечных кредитов -- Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного общества, принадлежащего государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 г. № 1010).

Весной 1999 г. АИЖК начало реализацию в Санкт-Петербурге пилотного проекта по выкупу долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных банками гражданам на цели приобретения жилья. В пилотном проекте приняли участие несколько банков, в частности ОАО «Промышленно-строительный банк» (СПб), КБ «Петровский», КБ «Балтийский» и ОАО «Банк Санкт-Петербург». С этими банками АИЖК заключило договоры о рефинансировании выданных ими жилищных ипотечных кредитов. В ходе пилотного проекта была проведена большая работа по развитию региональной нормативно-правовой базы, формирующей благоприятные для развития ипотеки условия. Были приняты местные законы «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» и «О домах временного проживания».

Большую роль АИЖК сыграло в разработке направленных на минимизацию рисков и повышение надежности создаваемой системы стандартов и требований к предоставлению и обслуживанию долгосрочных жилищных ипотечных кредитов. В ходе реализации пилотного проекта были отработаны процедуры ипотечного кредитования, порядок взаимоотношений банков и АИЖК.

Недостаток собственных средств, а также отсутствие лицензии на осуществление кредитных операций стали препятствием на пути расширения деятельности АИЖК как самостоятельного оператора вторичного рынка.

В конце 2002 г. уставный капитал АИЖК был увеличен до 650 млн руб. АИЖК активизировало свою деятельность, подготовлена новая версия единых стандартов ипотечного кредитования, начата работа с региональными операторами рынка ипотечного кредитования по вопросам рефинансирования ипотечных кредитов. АИЖК заключило соглашения более чем с 70 регионами, в частности с Оренбургской, Самарской, Московской и другими областями. В соответствии с этими соглашениями предусмотрено рефинансирование предоставленных банками ипотечных кредитов. По данным на 2006 г., АИЖК выкупило 44,9 тыс. закладных на сумму 23,3 млрд руб.

АИЖК проводит работу, направленную на привлечение денежных средств посредством эмиссии ипотечных ценных бумаг. Бизнес-планом АИЖК предусмотрены эмиссии облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации. В 2003Ї2004 гг. АИЖК разместило корпоративные облигации на сумму 4,28 млрд руб.

На 2005 г. АИЖК получило государственные гарантии на сумму 5,6 млрд руб. На 2006Ї2007 гг. также запланирован пилотный выпуск ипотечных ценных бумаг.

В свою очередь, в Москве по инициативе правительства Москвы, в соответствии с Постановлением правительства Москвы от 16 марта 1999 г. № 194, зарегистрировано Московское ипотечное агентство. В настоящее время агентство получило кредитную лицензию (коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» -- КБ «МИА»). Основной его задачей является организация в Москве вторичного рынка ипотечных кредитов, создание системы рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных банками.

Процентная ставка, которая взимается с заемщика за пользование ипотечным кредитом, предоставляемым банками-партнерами КБ «МИА», является фиксированной и составляет 11,5-15% годовых в рублях. Ставка рефинансирования банков рассчитывается в соответствии с порядком, определенным стандартами предоставления ипотечных кредитов кредитными организациями в рамках Московской ипотечной программы.

КБ «МИА» провело эмиссию облигаций на сумму 3,2 млрд руб. Доходность этих облигаций составит 10% годовых, срок обращения -- 10 лет. Средства, полученные от размещения облигаций, направляются на ипотечное кредитование в Москве и Центральном федеральном округе. Облигации выпущены под гарантии правительства Москвы и портфеля выданных ипотечных кредитов

Активно реализуется ипотечная программа, начатая инвестиционным фондом «США-Россия» (осуществляемая банком «ДельтаКредит»). В программе участвует свыше десятка банков в Москве, Санкт-Петербурге и других регионов России. Условия предоставления кредитов в соответствии с основной программой таковы: срок -- до 25 лет, валюта кредита -- доллар США, процентная ставка -- 9-13% годовых, сумма кредита -- до 300 тыс. долл. США. По данным на август 2006 г., банк выдал кредитов на общую сумму более 300 млн долл.

Таким образом, анализируя программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, КБ «МИА» и банка «ДельтаКредит», можно отметить, что в основе взаимоотношений между банками и рефинансирующими организациями лежат определенные общие подходы:

заключаются долгосрочные соглашения, в рамках которых устанавливаются стандарты и требования к предоставляемым кредитам, условия их рефинансирования;

определяются требования к банкам-партнерам (надежность и профессионализм);

создаются условия для снижения рисков, повышения надежности ипотечных кредитов.

Безусловно, на пути становления системы жилищной ипотеки немало трудностей, однако нельзя не отметить, что объемы кредитования растут, банки учатся профессионально и грамотно выдавать и обслуживать ипотечные кредиты, снижать кредитные риски и взаимодействовать с другими участниками жилищного рынка: риэлторами, оценщиками, страховыми компаниями, рефинансирующими институтами. Постепенно складываются предпосылки для расширения объемов рынка ипотечных кредитов.

2.6 Формы привлечения денежных средств в жилищное строительство застройщиками

До сих пор строительные организации практически не могут рассчитывать на кредитные ресурсы банков, что объясняется как высокими ставками по банковским кредитам, так и сложностью получения строительных кредитов, отсутствием необходимого обеспечения, трудностями, связанными с необходимостью учета и оценкой рисков в строительстве.

Кредитование строительства относится банками к числу наиболее рискованных кредитных операций, что вызвано нерешенностью ряда нормативно-правовых вопросов по обеспечению этих кредитов. Дополнительными проблемами являются неотработанность методологических вопросов, связанных с предоставлением и обслуживанием этих кредитов, недостатком квалифицированных специалистов, способных эффективно управлять рисками, возникающими при кредитовании строительства.

Инертность банков, не желающих кредитовать строительство жилищных объектов, побуждает застройщиков искать дополнительные источники финансирования. На практике это нашло отражение в различных формах участия граждан в финансировании жилищного строительства через договоры о совместной деятельности, долевого участия в строительстве и инвестиций. Эти схемы позволяют застройщикам финансировать строительство за счет более дешевых ресурсов, чем банковские кредиты. Что касается граждан, которые вынуждены именно таким способом приобретать жилье, то для них подобные схемы далеко не всегда оказываются надежными. К негативным чертам таких схем следует отнести перекладывание на граждан строительных и финансовых рисков, возможность завышения себестоимости строительных работ, нарушение графика осуществления строительных работ и несвоевременный ввод жилья. Кроме того, договоры инвестирования не подлежат обязательной регистрации, а опыт их применения показывает, что существует опасность заключения числа договоров, превышающего число построенных квартир. Граждане -- участники долевого строительства порой не в состоянии контролировать такой сложный процесс, как строительство многоквартирного дома; их денежные средства, по сути, авансируют застройщиков. В случае некомпетентности или непрофессиональности застройщика, финансирующего объект за счет денежных средств граждан, последние рискуют их потерять.

В последнее время, стремясь увеличить приток средств от населения, застройщики стали создавать различные ссудно-сберегательные кассы в форме паевых обществ, потребительских кооперативов, товариществ, касс взаимопомощи, кредитных союзов. Аналогичные формы используются и для организации приобретения гражданами готового жилья в рассрочку. Эти организации не имеют лицензии Банка России на осуществление таких операций, как привлечение денежных средств во вклады, выдача кредитов, обслуживание кредитных операций, которые профессионально выполняются банками. Отсутствие надзора со стороны государственных органов за сохранностью и целевым использованием привлеченных от населения средств означает возможность их бесконтрольного расходования, что чрезвычайно рискованно для рядовых пайщиков подобных союзов.

Примером создания сберегательных организаций является Программа развития системы ссудно-сберегательных касс (ССК), утвержденная правительством Москвы в 1998 г. Населению предоставляется возможность приобрести жилье в строящихся домах на следующих условиях:

первый взнос, осуществляемый в рамках договора инвестирования, составляет, как правило, от 5% стоимости квартиры;

сумма накоплений -- от 45 до 75% стоимости квартиры путем внесения ежемесячных равных взносов в течение 1-3 лет с начислениями 1,5% годовых;

после сдачи жилого объекта в эксплуатацию на не выплаченную от стоимости квартиры сумму (от 50 до 20%) члену ССК предоставляется рассрочка под 8% годовых в валюте сроком 3-5 лет;

квартира оформляется в собственность члена ССК только после полного погашения задолженности по кредиту.

Таким образом, граждане еще на стадии строительства направляют свои сбережения в строительство дома, информацию о месторасположении которого, планировке и площади квартиры они получают из рекламных проспектов. Авансируя застройщика в процессе строительства, гражданин крайне органичен в свободном выборе жилья, распоряжении своими вкладами, возможности контролировать стоимость и качество строительства.

Принятые в конце 2004 г. законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и «О жилищных накопительных кооперативах» в составе пакета, направленного на формирование рынка доступного жилья, создают достаточно надежную законодательную базу для привлечения средств граждан в строительство и приобретение жилья, существенно снижают риски для граждан и делают деятельность застройщиков более прозрачной.

Выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов использовался как еще одна форма привлечения регионами финансовых средств в жилищную сферу (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.). Каждая приобретенная облигация давала право ее владельцу на получение какой-то установленной площади жилья (например, 0,1 кв. м). Облигации имеют длительный срок обращения -- до 10 лет. Для приобретения жилья гражданин должен накопить пакет облигаций, соответствующий площади квартиры. Итоговый пакет облигаций обменивается на квартиру, площадь которой равна накопленным в виде облигаций метрам. Облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных на привлекаемые средства. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья.

Анализируя эффективность подобной формы финансирования жилья, необходимо отметить, что она не получила широкого распространения, так как:

облигации практически не приносят их владельцам никакого дохода; их индексация в зависимости от изменения стоимости жилья не отражает изменения ситуации на финансовом рынке;

облигации представляют интерес только для тех, кто хочет приобрести жилье в конкретном доме, они практически неликвидны и не обеспечивают широкого вовлечения средств инвесторов в жилищный сектор;

приобретение гражданами облигаций не дает им возможности свободного выбора, так как эти облигации предоставляют право приобретения жилья только в определенных домах.

2.7 Основные характеристики региональных программ

В большинстве регионов и городов (Москва, Московская, Оренбургская, Самарская, Саратовская, Нижегородская, Иркутская, Рязанская и другие области, Удмуртская Республика, Республика Башкортостан, Уфа) были предприняты попытки реализовать собственные жилищные программы.

Для реализации программ в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства для кредитования граждан на цели приобретения или строительства жилья. Заинтересованность региональных и местных администраций в жилищных программах объясняется рядом причин:

желанием повысить платежеспособный спрос населения за счет использования бюджетных средств;

стремлением оживить строительный сектор путем стимулирования притока в него как средств населения, так и бюджетных ресурсов;

поиском дополнительных форм финансирования жилья для граждан в условиях отсутствия достаточного предложения со стороны банковского сектора.

Бюджетные средства, выделенные для финансовой поддержки жилищных программ, используются различными способами. Одной из наиболее распространенных форм до недавнего времени было использование бюджетных средств для субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками. В этом случае средства программы используются для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. На этой основе были построены жилищные программы в Удмуртии, Нижнем Новгороде и некоторых других городах и регионах.

Так, в Нижегородской области органы местного самоуправления в рамках аналогичной программы формировали списки граждан, имеющих право на льготное кредитование. Гражданам выдавались свидетельства на право получения льготных жилищных кредитов, с которыми они могли обратиться в Нижегородский банк Сбербанка России. Компенсация процентной ставки осуществлялась в следующих долях: 40% -- за счет областного бюджета, 60% -- за счет бюджета органа местного самоуправления. Процентная ставка за пользование кредитом для заемщиков устанавливалась в размере 8% годовых в рублях и оставалась неизменной в течение всего кредитного периода -- до 10 лет. При этом в качестве ограничителя размера кредита также выступала платежеспособность заемщика. Обеспечением кредита являлся залог приобретаемого жилья.

Другой формой использования бюджетных средств в рамках программ стало предоставление кредитов по заниженным процентным ставкам (по сравнению с рыночными кредитами) на жилищные цели. Примеры подобного рода можно найти в Оренбургской, Самарской и некоторых других областях. Характерной чертой этих программ стало создание специального органа управления -- областного Фонда жилья и ипотеки в Самарской области, Ипотечной корпорации в Оренбургской области, которые через уполномоченный банк или банк-агент организуют систему предоставления льготных жилищных кредитов.

Анализ существующих в регионах подходов к решению жилищной проблемы позволяет сделать вывод, что при всех внешних различиях их объединяет использование в той или иной форме средств местных бюджетов для поддержания жилищных программ. Все программы характеризуются малыми масштабами реализации, так как они ограничены возможностями бюджетов. Бюджетные средства рассматриваются как «дешевые», система строится с использованием различных бартерных схем.

Таким образом, нельзя не отметить, что региональные жилищные программы позволяют в какой-то степени решать проблему обеспечения граждан жильем за счет «дешевых» бюджетных кредитов, однако оценка эффективности этих программ, показывающая, какой реальной ценой достигаются результаты, не производится. Такие схемы не могут привлечь рыночные средства, инвестиции, кредиты банков, так как плохо поддаются анализу и оценке.

Программы дают определенные результаты с точки зрения получения отдельными семьями возможности улучшения жилищных условий, но имеют и ряд отрицательных последствий, среди которых следует отметить следующие:

бюджетные денежные средства расходуются через различные внебюджетные фонды не всегда адресно и целевым образом;

субсидии гражданам в форме льготных кредитов или субсидирования процентных ставок ложатся достаточно тяжелым бременем на местные бюджеты и доходят далеко не всегда до тех групп населения, которые более всего нуждаются в бюджетной поддержке;

коммерческие банки, страховые компании, риэлторы, оценочные фирмы, отбираемые для участия в региональных жилищных программах, не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают уполномоченными посредниками при предоставлении кредитов и их обслуживании;

в условиях заведомо заниженных процентных ставок по кредитам невозможно привлечь средства институциональных и частных инвесторов на рыночных условиях, что ограничивает масштабы региональных жилищных программ.

Коммерческие банки занимают инертную, выжидательную позицию, не желая вкладывать привлеченные ресурсы в жилищное ипотечное кредитование, предпочитая перекладывать возможные риски на местные региональные ипотечные агентства, создаваемые на бюджетные средства.

В рамках региональных программ жилищного финансирования выделяются бюджетные средства для финансовой помощи отдельным категориям граждан при приобретении или строительстве жилья. Бюджетная поддержка граждан осуществляется в виде:

субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, т.е. за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

предоставления субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья;

предоставления кредитов на жилищные цели за счет средств бюджета.

Реализуемые в регионах схемы поддержки граждан в обеспечении жильем ориентированы в основном на бюджетные средства, обеспечивающие субсидирование жилищных кредитов. Однако, в силу ограниченности бюджетных средств, региональные программы предусматривают и привлечение различными способами средств непосредственных потребителей жилья. Предлагаемые схемы малопрозрачны, обычно не включают расчетов эффективности использования бюджетных средств, отсутствует оценка стоимости для бюджетов жилищных программ.

Особо следует подчеркнуть неэффективность подхода, при котором на бюджет возлагается функция субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам. Процентная ставка Ї это рыночная категория, ее величина определяется сугубо рыночными факторами (стоимостью для банка финансовых ресурсов, являющихся источником кредитов, оценкой рисков, присущих той или иной банковской операции, в частности ипотечному кредитованию). Бюджет берет на себя функции по компенсации разницы между рыночной ставкой процента (оцененной банком по своим критериям) и уровнем льготного процента. Кроме того, ипотечные жилищные кредиты предоставляются на длительные сроки, поэтому в условиях нестабильной экономики возможны существенные изменения на кредитно-финансовом рынке, влекущие за собой рост рыночных процентных ставок с соответствующим увеличением бюджетной нагрузки. Однако средств, предусмотренных бюджетом на жилищную программу, может не хватить (что наблюдается на практике), и на банки ложится дополнительный риск. Весьма трудно оценить сумму средств, которая потребуется для реализации программы субсидирования процентной ставки, поскольку она во многом зависит от тенденций на кредитно-финансовом рынке.

Более эффективным вариантом является поддержка конечного потребителя жилья путем предоставления целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан без изменения уровня их доходов, уменьшая сумму необходимого кредита и, соответственно, размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет контролировать использование бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбрать тип и качество готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

Следует отметить, что по мере расширения масштабов ипотечного кредитования и спроса на жилищные кредиты регионы начинают переходить к рыночным формам привлечения средств в сферу жилищного кредитования. Так, дальнейшее развитие ипотечных программ в Самарской, Оренбургской и некоторых других областях связано с формированием рыночной системы ипотечного кредитования, созданием вторичного рынка ипотечных кредитов.

Рассмотрим в качестве примера некоторые региональные программы развития ипотечного жилищного кредитования.

В Самарской области региональная программа жилищного финансирования реализуется в основном через Самарский областной фонд жилья и ипотеки, зарегистрированный 28 января 2000 г. Учредителем фонда выступила администрация Самарской области. На начальном этапе развития основным источником финансирования системы ипотечного кредитования в регионе стали средства областного бюджета. В соответствии с принятыми нормативно-правовыми документами, определяющими порядок предоставления ипотечных кредитов, основными условиями являются: сроки кредитования до 30 лет (в основном кредиты выданы на срок от 3 до 15 лет), процентная ставка -- 14% годовых в рублях, обеспечение кредита -- приобретаемое за счет этого кредита жилье.