Система ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом

Кредит предоставляется для приобретения жилья на вторичном рынке, а также для участия в долевом строительстве нового жилья, реконструкции старого жилья. Средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил около 225 тыс. руб.

Для целей организации системы рефинансирования ипотечных кредитов в 2002 г. было учреждено Самарское ипотечное агентство.

В Самарской области предусмотрено оказание помощи при приобретении жилья путем предоставления субсидии за счет средств областного бюджета гражданам, являющимся работниками организаций бюджетной сферы, государственными или муниципальными служащими Самарской области, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствии с законодательством на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления и (или) организациях.

Проживающим в городах Самарской области субсидии предоставляются Самарским областным фондом жилья и ипотеки, проживающим в сельских районах области Ї Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе.

При принятии решения о предоставлении субсидии во внимание принимается платежеспособность семьи заявителя, позволяющая за счет собственных или заемных средств обеспечить покрытие разницы между стоимостью приобретаемого (строящегося) жилья и размером предоставляемой субсидии.

Средства на предоставление субсидий, удостоверенных свидетельствами, в случае приобретения готового жилья или долевого участия в строительстве жилья перечисляются со счетов указанных выше фондов в банке-агенте продавцу или застройщику безналичным путем в пределах величины, установленной договором купли-продажи или договором долевого участия в строительстве жилья.

В случае строительства индивидуального жилого дома собственными силами выделение средств застройщику производится поэтапно в виде авансирования строительства жилья с последующим предоставлением застройщиком отчетных документов, подтверждающих целевое использование полученных средств.

Размер субсидии на момент ее предоставления может составлять от 5 до 70% стоимости жилья для семьи заявителя, но в конечном счете не может превышать 70% стоимости жилья семьи заявителя, рассчитанной по социальной норме в соответствии с жилищным законодательством.

На размер субсидии оказывают влияние: срок пребывания в списках учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, количество иждивенцев, возрастная группа заявителя, а также отношение месячного совокупного дохода семьи заявителя к сумме величины прожиточного минимума для данной семьи.

Необходимо подчеркнуть, что в настоящее время развитие жилищного финансирования в Самарской области идет в направлении формирования рыночной системы. В рамках этого в области отказались от дотирования процентных ставок по ипотечным кредитам и осуществляют переход к системе предоставления субсидий на первоначальный взнос при получении ипотечного кредита.

Также следует отметить, что схема выдачи ипотечных кредитов, реализуемая Самарским областным фондом жилья и ипотеки, предусматривает возможность использования работниками бюджетных организаций данных субсидий в качестве первоначального взноса.

В Оренбургской области развитие системы ипотечного кредитования осуществляется по трем схемам:

ипотечное жилищное кредитование с рыночной процентной ставкой;

предоставление заемных средств в виде кредитов, займов, рассрочек и т.п. на льготных условиях;

ипотечное кредитование с использованием ссудно-сберегательного механизма.

Данные схемы различаются прежде всего источниками долгосрочных ресурсов на цели предоставления ипотечных жилищных кредитов.

По первой схеме источником финансирования выступает рынок капиталов путем реализации механизма рефинансирования. Вторая схема основана на средствах бюджета области и средствах организаций. Третья схема предполагает привлечение средств клиентов строительных сберегательных касс или кредитных потребительских кооперативов.

Основными субъектам рынка ипотеки в Оренбургской области являются: Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация, Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь», Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство, оренбургские ипотечная консалтинговая и риэлторская компании и др.

Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация выступает исполнителем целевой программы. Ее функцией является обеспечение взаимодействия заемщиков, банка, местных органов власти и других участников программы. Предоставление и обслуживание долгосрочных ипотечных жилищных кредитов осуществляет Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь».

Категории заемщиков и процентные ставки по льготным кредитам (7-12% в рублях) устанавливаются отдельными распоряжениями администрации области. Кредиты выдаются на срок до 20 лет. Обеспечением выдаваемых кредитов, как правило, является залог жилого помещения, приобретаемого заемщиком, либо залог земельного участка, находящегося в собственности заемщика. Кроме того, в рамках программы предоставляются рыночные ипотечные кредиты, рефинансирование которых предполагается за счет ресурсов, привлекаемых Оренбургским региональным ипотечным финансовым агентством.

Ипотечные жилищные кредиты при реализации целевых программ предоставляются банком за счет целевых средств, полученных из федерального бюджета, бюджета Оренбургской области или бюджетов муниципальных образований Оренбургской области, внебюджетных фондов, а также собственных средств банка и средств других предприятий.

Величина процентной ставки за пользование ипотечным жилищным кредитом, выдаваемым за счет целевых средств, устанавливаемая постановлением Законодательного собрания Оренбургской области не чаще одного раза в год, различается в зависимости от места проживания и нуждаемости в жилье семьи заемщика.

Величина процентной ставки за пользование ипотечным жилищным кредитом остается неизменной в течение первых пяти лет кредитного срока при условии надлежащего исполнения заемщиком условий кредитного договора, после чего величина процентной ставки на каждые последующие пять лет изменяется и устанавливается в соответствии с действующим на момент изменения соответствующим постановлением Законодательного собрания Оренбургской области.

Процентная ставка за пользование ипотечными жилищными кредитами, выдаваемыми за счет собственных средств банка или средств, привлеченных банком от третьих лиц, устанавливается банком самостоятельно. По мере реализации программы все большую роль в финансировании программы будут играть привлеченные средства сторонних инвесторов.

В Оренбургской области осуществляется переход от регионального бюджетного финансирования к механизму рефинансирования и формированию вторичного рынка ипотечных кредитов. В августе 2002 г. было подписано соглашение между администрацией области, АИЖК и Оренбургской ипотечно-жилищной корпорацией о сотрудничестве в области ипотечного кредитования. В рамках мер по развитию жилищного финансирования в Оренбургской области принята программа «Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2003Ї2010 годы».

В Башкирии существуют две основные программы жилищного финансирования: программа г. Уфы по жилищному ипотечному кредитованию жителей города и программа Республики Башкортостан по финансированию жилищного строительства. Обе программы носят в той или иной степени субсидированный характер. В большей степени это относится к республиканской программе, которая в основном нацелена на граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Городская программа предполагает создание в дальнейшем условий для развития рыночной системы ипотечного кредитования, ориентированной на привлечение долгосрочных ресурсов. В рамках осуществления городской ипотечной программы в 1999 г. администрацией Уфы создано ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования», основная функция которого -- обеспечение рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставленных гражданам. Уставный капитал агентства сформирован за счет средств городского бюджета (городу принадлежит 93% акций) и составляет примерно 100 млн руб. Одним из его учредителей является ОАО «Крупнопанельное домостроение» Ї крупнейшая в республике домостроительная организация, основным партнером выступает Башэкономбанк. В соответствии с решением сессии Уфимского городского совета право на получение ипотечного кредита имеют жители Уфы, работающие в городе, и предприниматели, открывшие в Уфе свои расчетные счета. При этом преимущественное право имеют нуждающиеся в жилье, признанные таковыми в установленном законодательством порядке. Основные финансовые ресурсы под ипотечные кредиты выделялись из городского бюджета в качестве вклада в уставный капитал агентства.

Кредиты выдаются под 8% годовых в размере 50Ї70% общей стоимости приобретаемой (строящейся) квартиры на срок от 10 до 15 лет. Кредиты выдаются через банк-агент Башэкономбанк, а организационную работу по рефинансированию, формированию стоимости строительства, утверждению методологии кредитования обеспечивает агентство. Оно рефинансирует ипотечные кредиты, выданные банком в соответствии с принятыми требованиями. В соответствии с условиями программы рефинансируются как кредиты, предоставленные на приобретение жилья на вторичном рынке, так и кредиты, предоставленные гражданам на приобретение жилья в строящемся доме. За банком остаются функции обслуживания кредитов (в соответствии с агентским договором он выступает агентом по обслуживанию, получая 2%).

Агентство ведет работу по привлечению в ипотечную программу средств предприятий и пенсионных фондов. С 2003 г. агентство и Башэкономбанк начали реализовывать программу по стандартам АИЖК. Кроме того, в Уфе реализуется программа кредитования молодых семей, а также так называемые корпоративные программы, предусматривающие пониженные процентные ставки по кредитам сотрудникам предприятий Ї участников программы, нуждающимся в улучшении жилищных условий

Вторая программа реализуется Фондом жилищного строительства при Президенте Республики Башкортостан. Фонд выполняет функции инвестора жилищного строительства, осуществляемого в рамках президентской жилищной программы.

Законом Рязанской области от 3 марта 2003 г. № 12-ОЗ утверждена областная целевая программа «Долгосрочное финансирование и ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2003Ї2010 годы». Исполнителем программы является областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства (далее Ї ФПИЖС). Основными функциями ФПИЖС в рамках реализации настоящей программы являются аккумулирование, учет и распределение средств, предусмотренных для реализации программы, обеспечение условий реализации программы в области и направление рефинансируемых средств на повторную выдачу целевых ипотечных займов. Ежегодное распределение средств областного бюджета на реализацию программы по муниципальным образованиям производится попечительским советом ФПИЖС.

Процентная ставка за пользование займами, выдаваемыми ФПИЖС работникам организаций, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов, устанавливается в размере 1/4 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В рамках программы заемщик должен внести первоначальный взнос в виде собственных или полученных в виде субсидий средств в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого или строящегося жилого помещения. Сумма займа не может превышать 70% рыночной стоимости завершенного строительством жилого помещения на момент выдачи займа или стоимости приобретаемого жилого помещения, причем сумма займа не может превышать 3 тыс. минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на день выдачи займа. Заем выдается на срок до 15 лет включительно, но в любом случае срок ограничивается наступлением общеустановленного пенсионного возраста заемщиков и поручителей Ї физических лиц.

Максимально допустимая сумма займа, выдаваемого отдельному заемщику, определяется с учетом:

среднемесячного совокупного дохода заемщика и членов его семьи;

для работников организаций, финансируемых за счет средств областного и местных бюджетов, Ї по результатам конкурса, проводимого ФПИЖС.

Интересен опыт Иркутской области по созданию вторичного рынка ипотечных кредитов. В 1999 г. было зарегистрировано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство», единственный акционер которого -- государство в лице Фонда имущества Иркутской области. Основными видами деятельности агентства являются приобретение закладных и выпуск облигаций, обеспеченных пулом закладных.

В соответствии с действующей схемой кредитное учреждение предоставляет кредиты населению на приобретение жилья под 10% годовых в валютном исчислении сроком до 10 лет. Кредиты предоставляются на условиях, принятых агентством. Обеспечением кредита выступает залог приобретаемого жилья. Кредитная организация оформляет закладную в департаменте Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Далее агентство покупает закладную, формирует пул закладных и выпускает облигации, обеспеченные этим пулом. Облигации реализуются инвесторам, а полученные средства направляются на рефинансирование следующей партии кредитов. По мере отработки схем кредитования и повышения надежности кредитов будет расти привлекательность для инвесторов данных облигаций и будут расширяться возможности рефинансирования кредитов.

В Нижегородской области с 1998 г. действует система льготного жилищного кредитования граждан. В соответствии с Положением о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки бюджеты области и органов местного самоуправления берут на себя финансовую нагрузку по компенсации процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым определенным категориям граждан.

Право на льготные кредиты имеют граждане, состоящие на учете по улучшению жилищных условий в органах местного самоуправления. Среди них приоритетом пользуются:

граждане, имеющие жилье с типовыми потребительскими качествами, общая площадь которого меньше нормативной;

граждане, начавшие строительство индивидуального жилого дома и освоившие не менее 30% его общей стоимости;

молодые семьи, в которых одному из супругов менее 30 лет;

работники бюджетных учреждений;

граждане, проживающие в коммунальных квартирах и в общежитиях.

Местные органы самоуправления формируют списки граждан, имеющих право на льготное кредитование. Гражданам выдаются свидетельства на право получения льготных жилищных кредитов, с которыми они могут обратиться в уполномоченный администрацией области банк. В качестве такого банка выбран Нижегородский банк Сбербанка России.

Выдача льготного кредита на строительство или приобретение жилья производится из средств банка. Банк заключает с администрацией области и органами местного самоуправления соглашения о компенсации за счет бюджетных средств части процентной ставки, равной разнице между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и принятой в рамках программы льготного кредитования процентной ставкой. Компенсация процентной ставки осуществляется в следующих долях: 40% Ї за счет областного бюджета, 60% Ї за счет бюджета органа местного самоуправления.

Процентная ставка за пользование кредитом для заемщиков устанавливается в размере 8% годовых и остается неизменной в течение всего кредитного периода. Срок кредитования Ї до 10 лет. Сумма кредита должна составлять не более 70% стоимости приобретаемого жилья, при этом в качестве ограничителя размера кредита выступает платежеспособность заемщика. Обеспечением кредита является залог приобретаемого жилья. В качестве обеспечения принимаются также другие объекты недвижимости, ликвидные ценные бумаги, транспортные средства, поручительства граждан, предприятий и органов местного самоуправления.

Основная литература

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.

22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.

Дополнительная литература

1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.

2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.

3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

6. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.

8. Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.

10. Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.

Размещено на Allbest.ru