Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

ФГАОУ ВО «Севастопольский государственный университет»

Кафедра Финансов и кредита

Курсовая работа

на тему «Механизм финансирования строительства жилья с применением ипотечного кредитования»

Исполнитель:

Петросова Юлия

Севастополь 2018



Содержание

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотеки, ипотечного кредита

1.2 Ипотечный механизм

1.3 Ипотечный рынок

2. Финансирование жилищного строительства

2.1 Жилищное строительство: понятие, виды и особенности

2.2 Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства: зарубежный опыт

3. Механизм финансирования строительства жилья в РФ с применением ипотечного кредитования

3.1 Нормативная база регулирования ипотечного кредитования в РФ

3.2 Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в РФ

3.3 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

3.4 Порядок и условия предоставления ипотечного кредита для строительства жилья

3.5 Функционирование ипотечного кредита

3.6 Проблемы и перспективы развития банковского ипотечного кредитования жилищного строительства в РФ

Заключение

Список литературы



Введение

Тема данной курсовой очень актуальна, так как система ипотечного кредитования играет важное значение в национальной экономике, влияя на ее экономический рост. Механизм ипотечного кредитования дает доступ к финансам для строительства жилья и позволяет удовлетворять возрастающий спрос на него.

Ипотечное кредитование жилищного строительства, т.е. кредитование под залог недвижимости, является одним из эффективных инструментов рыночной экономики, проверенных временем. Механизм ипотечного кредитования является связующим звеном между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Таким образом, при развитии рынка ипотечного кредитования происходит остановка производственного спада в некоторых отраслях промышленности, внедрение современных технологий в производство, что повышает конкурентоспособность отечественных продуктов, а так же улучшает их качество. Кроме того, потребность в жилье по иерархии потребностей Маслоу относится к одним из наиболее важных физиологических потребностей человека. На данный момент ипотечное жилищное кредитование не может полноценно удовлетворять потребности населения из-за проблем экономического и нормативно-правового характера.

Цель работы: анализ механизма финансирования строительства жилья с применением ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения этой цели были поставлены следующие основные задачи:

исследовать теоретические основы ипотечного кредитования;

изучить нормативно-правовую основу ипотечного кредитования;

исследовать зарубежный опыт механизма финансирования строительства жилья с применением ипотечного кредитования;

проанализировать текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России;

изучить роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;

структурировать порядок и условия предоставления ипотечного кредита для строительства жилья;

выявить проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования.

Объектом исследования выступает рынок ипотечного кредитования строительства жилья.

Предметом исследования является ипотечное кредитования строительства жилья.

Теоретической базой исследования послужили труды отечественных экономистов и нормативные акты.



1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотеки, ипотечного кредита

Рассматривая ипотеку как системную категорию целесообразно отразить взаимосвязь юридических и экономических аспектов, ссудного капитала и недвижимости. Однако ввиду применения ипотеки в различных финансовых операциях для конкретизации понятия «ипотечный кредит», предлагается разделить понятия «ипотека» и «ипотечный кредит».

Юридическая сторона заключается в понимании ипотеки как разновидности имущественного залога, дающего право на обращения взыскания на предмет залога ( ипотеки), который оформляется залоговым свидетельством (закладной). Экономическая сторона или, как ее определяют, денежная- это отожествление ипотеки с одной из форм кредита ( ипотечный кредит) и суммой долга по нему, а также ипотечными ценными бумагами и закладной в части участия их в рефинансировании ипотечных активов. Ипотека связана как с рынком недвижимости, так и с рынком ссудного капитала. Объединение залога недвижимого имущества и ссудного капитала наиболее часто проявляется в форме ипотечного кредита. [6, 12]

Ипотека - это вид залога недвижимого имущества (земли, предприятий, сооружений, зданий, других объектов, непосредственно связанных с землей) с целью получения денежной ссуды.[6, 22]

Ипотечный кредит - экономическая характеристика категории «ипотека» и является долгосрочным кредитом, который направляется на финансирование мероприятий прямо или косвенно увеличивающих стоимость объекта недвижимости и/или изменяющих структуру недвижимости, а также кредит, связанный с покупкой, строительством, перепланировкой жилых, производственных и коммерческих помещений, освоением и застройкой земельных участков.[6, 23]

Суть ипотечного кредита в следующем. Заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому ему выделяются деньги на покупку недвижимости. За пользование предоставленным кредитом он платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Недвижимость, приобретенная за счет кредита, будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. То есть если у заемщика изменится финансовое положение и он не сможет выполнять кредитные обязательства перед банком, то банк продаст квартиру и вернет свои деньги. В качестве ипотеки может выступать имущество, уже находящееся у потенциального заемщика в собственности на момент заключения договора (например, квартира, дорогой автомобиль и т. и.).

Ипотечный кредит выдается на длительный срок, как правило, до 20 лет. Многие банки допускают возможность досрочного погашения кредита. С помощью заемных средств имеется возможность приобрести жилье как на начальном этапе строительства, включая стадию котлована, так и на рынке вторичного жилья. Преимущество ипотечного кредита заключается в том, что приобретая жилье в кредит, возможно жить в своем собственном доме (квартире) уже сегодня, а расплачиваться за него постепенно в течение срока кредита. Надо лишь помнить, что согласно заключенному ранее договору имущество находится в залоге у банка. Это значит, что условия договора будут в известной мере ограничивать действия, которые собственник сможет производить с данной недвижимостью. То есть продать ее до погашения суммы кредита он не сможет.[19, 64]

Непременным атрибутом ипотечного кредитования является закладная.

Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

1) право на получения исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанной в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

2) право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.[13, 216]

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются залогодатели и ипотечные кредиторы. Залогодатели (заемщики) - физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.[2, 151]

Основными документами для получения кредита, которые определяют взаимоотношения кредитора и заемщика, являются кредитный договор и договор о залоге. В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструменты кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), условия страхования ссуды, способ и форма проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размер и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора. В договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Самые крупные направления кредитования под залог недвижимости - ссуды на покупку и строительство жилья, на освоение земельных участков, под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения.

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:

постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие

выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные

равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на

финансовом рынке;

кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту

предусматривается в последние месяцы кредитования;

кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание

суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.[2, 151-152]

В современных условиях ипотека - это единственная реальная возможность для большинства нашего населения приобретать жильё на условиях долгосрочного кредита, после погашения которого квартира переходит в собственность залогодателя.

1.2 Ипотечный механизм

Рассматривая ипотеку как работающий механизм, мы выделяем ее элементы, которые можно условно разделить на две группы:

1 группа элементов: элементы составляющие каркас механизма.

К первой группе элементов относятся: субъекты и объекты ипотечного механизма.

Под субъектами ипотеки мы будем понимать действующих лиц, вступающих во взаимоотношения в ипотечном механизме. Субъекты ипотеки подразделяются на основных и обеспечивающих.

К основным субъектам относятся:

- заемщик (залогодатель)

- кредитор (залогодержатель)

- инвестор

- государство (законодатель)

К обеспечивающим субъектам относятся:

- страховые компании;

- компании по оценке недвижимости;

- финансовые институты, осуществляющие посреднические операции на вторичном рынке закладных;

- судебные органы;

- учреждения, обеспечивающие доступ к жилью через ипотеки различных слоев населения по программам правительства;

- нотариальные органы.

К объектам ипотеки относится ипотечный рынок (рынок закладных и рынок недвижимости), инструменты (закладные, векселя, ипотечные облигации и т.д.), применяемые на нем и предметы ипотеки ( недвижимость и денежные ссуды, обеспеченные залогом. [7, 27-30]

Элементы ипотечного механизма представлены на рисунке 1.2

Источник: Євтух О.Т. Іпотека - механізм ефективного використання ресурсів, 2001. С.29

2 группа элементов: элементы, способствующие движению ресурсов.

Ко второй группе элементов относятся: социально - экономические рычаги и принципы, нормативно - правовое и информационное обеспечение, методы и процедуры работы ипотечного механизма.

Под принципами ипотечного механизма мы будем понимать основные правила, которыми руководствуются субъекты ипотечного рынка при движении ресурсов.

Рисунок 1.2 - Состав ипотечного механизма по элементам первой группы.

В связи с тем, что ипотечный кредит является особой формой кредита, ему, по мнению О. Лаврушина, присущи специальные, характерные для ипотеки принципы Банковское дело / Под ред. Лаврушина. -М.:Банковский и биржевой научно -консультационный центр, 1992. -428с.:

- определение ссуды в виде доли залога;

- возможность оставления недвижимости в пользовании должника;

- получение под залог одной и той же недвижимости добавочных ипотечных ссуд;

- предоставление ссуд с учетом страхования;

- потеря недвижимости или передачи ее другому лицу при неуплате задолженности в срок [7 ,29-30]

Социально - правовые принципы ипотеки описаны И.Пучковской Пучковская И.И Ипотека: залог недвижимости - Харьков.:Консум, 1997.-132с.. Она выделяет следующие принципы: специальности, обязательности, гласности, достоверности, бесповоротности и старшинства.

Принцип специальности заключается в том, что в книгу заносят записи о правах, касающихся определенного имущества. Для этого в ипотечной книге отводится отдельный лист. Записи ведутся как по имени собственника, так и по названию объекта недвижимости.

Принцип обязательности заключается в том что, чтобы права, касающиеся объекта непременно записываются в книгу.

Принцип гласности закреплен в правилах о доступности ипотечных книг всем лицам, имеющим интерес в ознакомлении с ее содержание.

Принцип старшинства заключается в том, что внесенные в книгу залоговые права осуществляют в порядке времени их внесения.

Принцип достоверности заключается в том, что учреждения, ведущие ипотечные книги, должны были в каждом конкретном случае проверять законность акта, устанавливающего имущественные права на недвижимость.

Принцип бесповоротности - неоспоримость права, приобретенного от лица, которое по содержанию книги может ее передать.[7, 30-31]

Одним из важнейших элементов, обеспечивающими работу ипотечного механизма, являются социально - экономические рычаги. По нашему мнению, это своеобразная двигательная сила, побуждающая действовать субъектов рынка ипотеки по капитализации недвижимости. К ним мы относим мотивы и стимулы субъектов рынка, которые выражаются, прежде всего, в прибылях и доходах участников ипотеки, а для государства интерес должен выражаться и в достижении социального эффекта. Интерес может быть представлен через цены, стоимость недвижимости и денежных ресурсов, величину налогов условия выплаты кредита и т.д. [7, 31]

Нормативно - правовое обеспечение работы ипотечного механизма включает в себя законы, указы президента, постановления правительства, Центрального банка и другие документы органов управления, регламентирующих работу ипотечного рынка. [7, 31]

Информационное обеспечение функционирования ипотечного механизма, на наш взгляд, состоит из разного рода и вида экономической информации: финансовой, маркетинговой и другой деловой информации, позволяющей принимать решения субъектам ипотечного рынка. [7, 33]

Ипотечный механизм мы можем рассматривать как на макроуровне, так и на микроуровне.

Макроуровень - это уровень, который охватывает все рынки, сопричастные к основным субъектам ипотеки. На рисунке 2. 2 представлена принципиальная схема ипотечного механизма на макроуровне.

Источник: Євтух О.Т. Іпотека - механізм ефективного використання ресурсів, 2001. С.24

На данной схеме видно, что элементы ипотечного механизма связаны с различными рынками. Так, к примеру, заемщик, с одной стороны, связан с кредитным рынком, а с другой стороны - с рынком труда (если он наемный рабочий) или с рынком товаров и услуг ( если он юридическое лицо или предприниматель). Кроме этого, заемщик связан с рынком недвижимости, строительным рынком или рынка основных средств (лизинг техники). Данная взаимосвязь дает возможность оживления работы на одном рынке переносить на другие рынки.

Таким образом, ипотека может давать толчок самому широкому спектру экономики: от стимулирования накопления внутренних средств в государстве до оживления и развития различных отраслей народного хозяйства.[6, 23 -25]

Ипотека как механизм хозяйствования на макроуровне в рыночных условиях может быть важным звеном в мультипликационном эффекте. [6, 25]



Рисунок 2.2- Принципиальная схема ипотечного механизма на макроуровне.

Для определения ипотечного механизма на микроуровне используем метод поэлементного анализа: выделяем из макросреды кредитора, заемщика, инвестора и рынки их совместной деятельности. Работу кредитора, заемщика и инвестора рассматриваем при участии государства. При этом работу других рынков и их субъектов считаем эффективной: существует спрос, конкуренция, выбор субъектов рынка происходит рационально, субъекты доверяют государству и его финансово - кредитной системе.

На рисунке 3.2 представлена принципиальная схема ипотечного механизма на микроуровне.

Источник: Євтух О.Т. Іпотека - механізм ефективного використання ресурсів, 2001. С.29



Рисунок 3.2 - Принципиальная схема ипотечного механизма на микроуровне.

Закладной банк аккумулируя ресурсы на денежном рынке осуществляет активные операции посредством предоставления ссуд заемщику на основе принципов и методов, позволяющих находить более рациональные варианты финансирования недвижимости, ее развития и использования.

Обеспечением кредитного капитала при этом является недвижимость заемщика. Заложенная недвижимость своей рыночной стоимостью обеспечивает ссудный капитал, а при продаже кредитором закладной на вторичном рынке она выступает обеспечением отдельных вкладов многочисленных инвесторов, тем самым создавая условия для мобилизации денежных ресурсов.

Таким образом, на микроуровне ипотечный механизм обеспечивает капитализацию денежных ресурсов, эффективное использование и развитие ресурсов.[7, 25 -27]

Понятие ипотечный механизм тесно связано с понятием система и является ее частью: если механизм отвечает за формирование и регулирование связей между основными участниками и элементами, то система в свою очередь включает как совокупность всех элементов или составляющих, так и взаимосвязи между ними. Таким образом, ипотечный механизм обеспечивает финансовые отношения между составляющими единой системы. [5, 30]

Через ипотечный механизм происходит объединение работы финансовых рынков и рынка недвижимости. И в случае работающей ипотечной системы со всеми ее элементами формируется ипотечный рынок. [6, 33]

Изучение ипотечной системы с точки зрения ее функций и структуры позволяют выделить соответствующие подсистемы: систему финансирования; систему ипотечного кредитования, систему нормативно-правового обеспечения. Данные подсистемы состоят из ряда элементов ( см.рис 4.2)

Под системой финансирования нами предлагается понимать подсистему ипотечной системы, состоящую из совокупности субъектов, связей и процедур, обеспечивающих привлечение, аккумулирование и генерацию финансовых ресурсов ипотечного кредитования. Причем финансовые ресурсы ипотечного кредитования не ограничиваются рассмотрением только банковских ресурсов. Банковские ресурсы является неотъемлемой составляющей финансовых ресурсов.

Ипотечное кредитование наряду с общими характеристиками, присущими различным формам кредитования, имеет и свои отличительные особенности, касающиеся не только процедуры выдачи кредита, но и привлечения ресурсов, рефинансирования, управления ипотекой. Поэтому целесообразно отделить организацию кредитного процесса непосредственно по выдаче ипотечного кредита от формирования финансовой базы ипотеки. Под системой ипотечного кредитования или системой организационного обеспечения ипотечного кредитования в таком случае необходимо понимать совокупность субъектов механизмов организации кредитного процесса с целью выдачи ипотечного кредита. Данная система может рассматриваться как с точки зрения кредитора, так и заемщика.

Рисунок 4.2 - Функциональная структура ипотечной системы

Источник: Гринько Е.Л.Ресурсное обеспечение банковского ипотечного жилищного кредитования, 2006. С. 35

Система нормативно-правового обеспечения - это совокупность учрежденный нормативно-правового регулирования, финансовых стимулов, методов и инструментов правового влияния и регулирования деятельности субъектов и отношений между ними при ипотечном кредитовании.

Каждая их указанных подсистем состоит из определенного количества элементов (неделимых подсистем более низкого ранга), отличающихся друг от друга не только по свойствам, функциям, но и механизмом управления. Предложенный принцип предоставления ипотечной системы может быть использован для предоставления ипотечной системы пообъектно т.е.в зависимости от объекта направления ипотечного кредита могут формироваться: жилищная, строительная, аграрная коммерческая, промышленная ипотечные системы.

Необходимой предпосылкой развития ИЖК населения является наличие свободных финансовых ресурсов в необходимых объемах и имеющие определенные характеристики (срок, структура, стоимость, условия привлечения и т.д.) Механизм же ресурсного обеспечения составляет основу формирования всего ипотечного механизма. Наличие ресурсов, их структура, механизм их привлечения и дальнейшей генерации (в том числе рефинансирование) а так же организация процессов инвестирования (т.е. формирование за счет выданных кредитов инвестиционного портфеля кредитным учреждением) определяют возможности и успех ведения ипотечного кредитования. [6, 33-35]

1.3 Ипотечный рынок

Ипотечный рынок это взаимосвязанная система, включающая рынок ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынок ипотечных ценных бумаг и рынок недвижимости.

Система ипотечного кредитования представляет собой:

1) непосредственную выдачу ипотечных кредитов субъектам, занимающимся хозяйственной деятельностью и населению;

2) продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), обеспечивающую дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым пунктом занимаются ипотечные банки, вторым -- финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и в последствии от своего имени на их базе выпускающие ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги, позволяющие иметь долгосрочный и стабильный доход на инвестиции - ликвидны. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.[13, 213]

На рынке ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) между кредиторами и заемщиками, в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка являются граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, выдающие гражданам кредиты под залог недвижимости. Когда кредитором определяется банк, то для него первоочередным считается возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынок включает в себя все виды деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), между которыми появляются обязательственные отношения.

Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). Здесь происходит продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, дающие кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

На вторичном ипотечном рынке образуется совокупный кредитный портфель ипотечной системы за счет прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека участвует как закладная, подтверждающая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Вторичный ипотечный рынок представляет собой звено между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, где аккумулируются денежных средств и направляются финансовые потоки в ипотечные кредиты.

Рынок ипотечных ценных бумаг, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке проводится начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона формирования закладных, обеспеченных объектом недвижимости, образуется созданием условий предоставления инвесторам возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на недвижимость. Особенностями таких ценных бумаг является перевод в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на недвижимость залогодателя и возможность их применять в качестве залога под ипотечный кредит.[2,153]

Из всего многообразия можно выделить следующие субъекты ипотечной системы:

* ипотечные банки;

* ссудно-сберегательные учреждения;

* регистрационные органы государственной власти;

* риэлтерские компании;

* страховые компании;

* строительные фирмы;

* инвесторы.

Главенствующую роль играют специализированные ипотечные банки. Их функция заключается в предоставлении долгосрочных кредитов на приобретение недвижимости под залог либо уже имеющейся у заемщика недвижимости, либо той недвижимости, которую он намеревается приобрести с помощью кредита, т. е. ипотечные банки могут предоставлять кредит, например, под залог жилья, которое появится у заемщика в будущем.

Следующий субъект ипотечной системы -- риэлтерские компании. Их функция заключается в подборе и разработке листинга объектов недвижимого имущества. Иногда они могут оказывать услуги по оценке объекта ипотечной сделки.

К ипотечной системе можно отнести и строительные компании. Однако надо оговориться, что в западной практике их роль в создании рынка ипотечного кредитования косвенна и ограничена их спецификой. В этом плане они важны лишь как организации, создающие определенные объекты рынка недвижимости, которые, в свою очередь, являются потенциальными предметами ипотечного кредитования. В российской же

практике именно строительные компании заинтересованы в разработке и внедрении разнообразных схем ипотечного кредитования.

В некоторых странах, помимо ипотечных банков, существуют специальные ссудо-сберегательные ассоциации (ССА), которые почти исключительно специализируются на выдаче ипотечных ссуд. ССА успешно конкурируют с ипотечными банками и, например в США, занимают даже главенствующую роль на рынке ипотечного кредита.

Как ипотечные банки, так и ССА формируют свои главные фонды за счет добровольных вкладов индивидуальных депозиторов, получающих определенный процент годовых. Значительную часть вкладов эти учреждения помещают в закладные, которые также реализуются как на первичном, так и на вторичном рынках.

К организациям, обслуживающим оборот недвижимого имущества, можно отнести и страховые компании, которые страхуют ипотечный кредит, тем самым снижая риск кредитора (ипотечного банка), а следовательно, снижая ставку процента по предоставляемому кредиту.

Функцию регистрации сделок с недвижимостью выполняют различного рода органы государственной власти..

Если предметом сделки является земля (а ипотечные сделки все так или иначе связаны с землей), то сделка заносится в специальный земельный кадастр (или поземельную книгу), где должны быть отражены такие факты, как размер участка, сведения о владельцах земли и о последующих их сменах, финансовые обязательства, связанные с залогом земли, выданные и погашенные ранее ипотеки.

Немаловажную роль на рынке ипотечных кредитов играют инвесторы. Ими могут быть как частные, так и физические лица. Сфера их деятельности -- вторичный рынок, на котором они покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, по которым получают небольшой, но стабильный и надежный доход. Средства, полученные от инвесторов, вновь направляются на выдачу ипотечных кредитов.[4, 298 - 299]

Объектами ипотечного кредита являются жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, магазины, земельные участки и т.п.

Работа первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. Здесь заключаются сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых позволяет дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом:

Заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом и он имеет особые требования к объекту недвижимости. По информации о доходах предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка производится предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится соответствующий поиск объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:

- между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;

- между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;

- заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными. Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.[32, 85 - 86]



2. Финансирование жилищного строительства

2.1 Жилищное строительство: понятие, виды и особенности

Городская сфера жилищного строительства в последние годы бурно развивается. Интерес к нему огромный, рынок насыщен, и конкуренция велика. Одним из способов решения жилищной проблемы всегда было строительство многоэтажных домов, имеющее целый ряд преимуществ: доступную относительно других способов строительства домов цену, щадящее использование земельного фонда и многое другое. Жилищное строительство подразумевает как непосредственное возведение зданий, так и их достройку, реконструкцию.

Основными факторами, влияющими на жилищное строительство, являются степень экономического развития, благосостояние граждан, ипотечный вопрос. В этих условиях строительство многоэтажных домов помогает решить проблему сразу с нескольких сторон путем создания большой площади жилого фонда, определенного сокращения его стоимости и увеличения доступности для населения.

Жилищное строительство - самое верное направление в решении вопроса благосостояния граждан, а строительство многоэтажных домов - наилучший способ движения по этому пути.

Под жилищным строительством следует понимать создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), в результате которого будут созданы объекты жилищных прав. Новый ЖК РФ установил, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).[9]

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).[9]

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ). [9]

Жилищное строительство осуществляется в жилых зонах, определяемых в результате градостроительного зонирования. В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов (см. ст. 35 ГрК РФ).[5]

Земельные участки для жилищного строительства могут предоставляться только в собственность или аренду; предоставление земельных участков из состава государственной или муниципальной собственности для указанных целей на любом ином праве следует считать невозможным.

В законодательстве выделяют следующие виды жилищного строительства.

Индивидуальное жилищное строительство - возведение, предназначенных для проживания одной семьи, отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три.

Индивидуальное жилищное строительство - проводится при непосредственном участии граждан или за их счет и представляет собой форму обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности.

Блокированное жилищное строительство - строительство жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Малоэтажное жилищное строительство - возведение жилых строений этажностью до четырех этажей включительно с обеспечением, как правило, непосредственной связи квартир с земельным участком.

Многоэтажное жилищное строительство - возведение жилых строений этажностью свыше четырех этажей. Многоквартирное жилищное строительство - возведение жилых строений с количеством квартир более чем две.

Такое разделение жилищного строительства на виды по причине различных процедур предоставления земельных участков, подготовки проектной документации и особенностями субъективного состава.

Индивидуальное жилищное строительство для обеспечения жильем одной семьи. Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации при индивидуальном жилищном строительстве не требуется. Поскольку земельный участок предоставляется лицу, осуществляющему строительство, то застройщик и заказчик совпадают. Лицо, осуществляющее жилищное строительство является собственником или арендатором земельного участка.[5]

В отличие от индивидуального жилищного строительства, многоэтажное и многоквартирное жилищное строительство проводится не только для отдельных семей, но и имеет цель обеспечить выполнения социальных функций государственных или муниципальных образований, коммерческие интересы организаций, непосредственно организующих и выполняющих строительные работы. Отношения будут более сложными. Собственник земельного участка, предоставляемого для такого жилищного строительства, как правило, не совпадает с застройщиком, как не являются одним лицом застройщик, заказчик и подрядчик. Кроме того, появляется отдельный субъект жилищного строительства - инвестор, которым могут выступать как физические, так и юридические лица

Особенностями современного этапа развития жилищного строительства являются:

- повышение требований к жилым домам малой этажности в области комфортности и энергосбережения;

- существенный рост цен на строительные материалы и готовое жилье;

- недоступность высококачественного жилья для малообеспеченных и среднеобеспеченных слоев населения;

- отсутствие государственных заказов на крупнопанельные здания на рынке;

- изменение принципов инвестиционной политики и др.

В этих условиях перед строительной наукой и практикой встала задача разработки более совершенных технологий малоэтажного жилищного строительства, учитывающих современные новые особенности.

Важную роль в современном жилищном строительстве играет возведение многоэтажных домов. Проблема проектирования, строительства и эксплуатации многоэтажных жилых домов в Российской Федерации является чрезвычайно актуальной и связана с насущной потребностью обеспечения граждан высококачественным и комфортабельным жилищем, которое в максимальной степени удовлетворяло бы индивидуальным особенностям каждой семьи и каждого человека.

2.2 Механизм финансирования ипотечного жилищного строительства: зарубежный опыт

В условиях рыночной экономики оптимальным способом привлечения денежных средств на строительство объектов жилой недвижимости является ипотечное кредитование жилищного строительства, под которым следует понимать совокупность действий, совершаемых между заёмщиком, залогодателем и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.[14, 169]

Существует несколько видов ипотечного кредитования жилищного строительства: кредитование индивидуального жилищного строительства, кредитование коммерческого жилищного строительства и кредитование долевого участия в жилищном строительстве.

Ипотечное кредитование коммерческого жилищного строительства - это совокупность действий, совершаемых между застройщиком - коммерческой организацией - и банком (иной кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство объекта жилой недвижимости в целях его дальнейшей реализации (продажи) с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств. [14, 169]

На любом рынке строительных кредитов взаимодействуют следующие основные группы лиц: девелоперы (застройщики) -- заемщики, ищущие способ использовать кредиты для пополнения собственных средств, которых обычно не хватает для реализации крупных строительных проектов; инвесторы, которые вкладывают свои средства как участники проекта; кредиторы, чей интерес заключается в надежном и прибыльном размещении средств на возвратной и платной основе (как правило, представлены коммерческими банками).[12, 12-13]

Для кредитования коммерческого жилищного строительства характерны следующие особенности:

- Заёмщиками являются не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а застройщики - коммерческие организации, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими.

- Строительство жилого дома осуществляется в целях его дальнейшей реализации (продажи), т.е. получения прибыли, а не проживания в нём, как при других видах ипотечного кредитования жилищного строительства.

- Этим видом кредитования редко занимаются «случайные» кредитные организации, не имеющие штата соответствующих профильных специалистов, профессионально владеющих вопросами жилищного строительства.

- Срок кредитов при ипотечном кредитовании коммерческого жилищного строительства, как правило, не более пяти лет, что значительно меньше сроков кредитования, характерных для других видов ипотечных жилищно-строительных кредитов.[14, 169]

Ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства - это совокупность действий, совершаемых между заёмщиком и банком (небанковской кредитной организацией), по предоставлению кредита на строительство заёмщиком индивидуального жилого дома в целях собственного проживания в нём или сдачи в аренду с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

Для ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства характерны следующие особенности:

- Застройщиком является заёмщик, стремящийся улучшить свои жилищные условия.

- Строительство жилого дома осуществляется в целях проживания в нем заёмщика (членов его семьи) или сдачи дома в аренду, т.е. не преследует цели реализации (продажи) данного объекта недвижимости по окончании строительства.

- Для этого вида кредитования характерны более длительные сроки кредита по сравнению с другими видами ипотечных жилищно - строительных кредитов (до 30 лет).

В целом ипотечное кредитование индивидуального жилищного строительства по своим признакам ближе всех к классическому ипотечному жилищному кредитованию.[14, 170]

Главные отличия ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве заключаются в следующем:

1) при данном виде кредитования денежные средства, полученные по кредитному договору, привлекаются для долевого строительства объекта жилой недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве;

2) в качестве обеспечения возвратности денежных средств при данном виде кредитования, как правило, выступает залог прав заёмщика на недвижимое имущество по договору долевого участия в строительстве;

3) для ипотечного кредитования долевого участия в жилищном строительстве в меньшей степени (по сравнению с другими видами ипотечных жилищно-строительных кредитов) характерен принцип поэтапного кредитования.

Механизмы финансирования строительства за счёт ипотечных кредитов отлажены в большинстве развитых стран, в то время как в России он находится на стадии становления. Организационные аспекты жилищного ипотечного кредитования за рубежом находят отражения в применяемых моделях организации ипотеки. Так, в США и Канаде широкое распространение получила расширенно-открытая модель организации ипотеки. Для данной модели организации ипотеки характерна её ориентация на основополагающие финансовые продукты, а именно на недвижимость, закладные и ценные бумаги. В основе американской модели организации жилищного ипотечного кредитования лежит развитый вторичный рынок закладных на основе которого осуществляется рефинансирование жилищных ипотечных кредитов. Механизм рефинансирования работает следующим образом: банки, получив жилищные ипотечные кредиты на первичном рынке, передают обязательства по обеспечению, полученные от заёмщиков, специально созданным ипотечным агентствам. Агентства, возвратив ипотечному банку выданные деньги и исходя из экономической целесообразности, поступают одним из следующих образом: 1) переуступают кредиты вторичным инвесторам; 2) формируют из однородных ипотечных кредитов пулы, которые продают вторичным инвесторам либо неделимые, либо их доли, с последующим правом участия в этих пулах; 3) выпускают ценные ипотечные бумаги, которые реализуются на фондовом рынке, а на вырученные средства снова покупают ипотечные кредиты у банков. [3]

В Германии сформирована сбалансированно-автономная (одноуровневая) модель организации кредитования ипотечного жилищного строительства. Отличие этой модели от двухуровневой американской модели заключается в том, что в роли кредитора и инвестора выступает один субъект, а именно банк, который выдаёт кредиты и самостоятельно занимается выпуском и реализацией ценных бумаг. Вместе с тем реализация таких ценных бумаг сопряжена с трудностями, возникающими из-за того, что каждая банковская закладная индивидуальна из-за большого количества только ей присущих нюансов, что негативно сказывается на вторичном рынке закладных. Исходя из этого, немецким банкам приходится создавать достаточно большой уставный капитал, чтобы поддерживать баланс активов и пассивов, самостоятельно выступая эмитентами собственных ценных бумаг, что в американской модели не требуется. Также, как уже отмечалось, в Германии организована система стройсбережений. В рамках данной модели потенциальным заемщикам, открывшим специальный накопительный счёт, нужно вносить на него деньги, чтобы накопить на оплату части будущего жилья, обычно - не менее половины. В случае накопления на счету необходимой суммы, заёмщику полагается государственная дотация и предоставляется льготный кредит с низким процентом. Это замкнутая модель организации ипотечного финансового рынка, которая создана и работает по сберегательно - ссудному принципу для обеспечения дешёвыми долгосрочными ресурсами жилищного ипотечного кредитования. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений. Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа - 12 лет.[3]

Также, в зарубежных странах находит применение усеченно-открытая модель организации жилищного ипотечного кредитования. Данная модель работает только на первичном рынке ценных бумаг. В рамках данного подхода к организации кредитования ипотечного жилищного строительства, закладные, полученные от заёмщиков по выданным кредитам, используются только для обеспечения привлекаемых внешних финансовых ресурсов. В странах, где работает только данная модель организации ипотеки, банки имеют возможность искусственно повышать ставки по процентам и уменьшать сроки кредитования, ведь они самостоятельно принимают решения о сроках и размере процента по выдаваемым ими кредитам. Усечённую модель могут применять не только специализированные банки, которые занимаются только выдачей кредитов ипотечного жилищного строительства, но и банки, где есть подразделения кредитования ипотечного жилищного строительства. Особенностью данного подхода к организации кредитования ипотечного жилищного строительства является то, что для привлечения средств на ипотеку по заявкам клиентов банк может использовать любые источники кредитования: собственные капиталы, межбанковские кредиты, средства, находящиеся на депозитных счетах.[3]

Таким образом, кредитование ипотечного жилищного строительства играет важную роль в зарубежных странах в решении жилищной проблемы. Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: ссудно-сберегательный принцип; ипотечное кредитование; государственная поддержка.



3. Механизм финансирования строительства жилья в РФ с применением ипотечного кредитования

3.1 Нормативная база регулирования ипотечного кредитования в РФ

Основными нормативно правовыми актами, определяющими развитие жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации является:

Ипотечное законодательство:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред.06.12.2011 № 405-ФЗ) регулирует отношения участников ипотеки;[23]

Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (ред. от 21.11.2011 № 327ФЗ) регулирует отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам; [22]

Указ Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. № 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" регулирует функции уполномоченного органа, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, возложенные на Минобороны России;[20]

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ "О кредитных историях" (ред.03.12.2011 № 389-ФЗ), определяет понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России;[24]

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (ред. от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ), определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан своих членов на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливаются гарантии защиты прав и законных интересов граждан членов жилищных накопительных кооперативов;[25]

Федеральный закон от 18 июля 2009 г. № 190-ФЗ "О кредитной кооперации" (изм. от 21.11.2011 № 327-ФЗ), определяет новые основы создания и деятельности кредитных потребительских кооперативов;[26]

Постановление Правительства РФ № 746 "Ипотека и арендное жилье" от 26 июня 2017 года направлено на улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирование спроса.[16]

Законодательство по оценочной деятельности:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 21 ноября 2011 г.327-ФЗ), определяет правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Установлено, что Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов;[27]

Жилищное законодательство:

Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 30.11.2011 № 362-ФЗ), регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства;[28]

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 4 июня 2011 г. № 123ФЗ), вводится в действие новый ЖК РФ по жилищным отношениям;[29 ] ипотечный кредит ликвидность инвестиционный

Федеральный закон от 25 октября 2002 г. № 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (ред. от 17 июля 2011 г. № 212ФЗ), устанавливает условия предоставления и порядок определения размера жилищных субсидий, выделяемых за счет средств федерального бюджета гражданам РФ, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, а также гражданам, выехавшим из указанных районов и местностей не ранее 1 января 1992 года;[30]

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред.07.12.2011 № 417-ФЗ), регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное управление, аренда, сделки с землей и другим недвижимым имуществом;[31]

...