Налоговое законодательство:

Налоговый Кодекс Российской Федерации. Глава 23. "Налог на доходы физических лиц" от 05.08.2000 N 117 - AP (ред. от 23.04.2018), устанавливает налоговые вычеты, которые распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту, а так же налоговый вычет при покупке квартиры, жилого дома, комнаты.[15]

Несмотря на наличие широкой нормативной базы по регулированию ипотечного кредитования, существует много недочетов в части налогообложения и реализации залоговой недвижимости.

3.2 Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в РФ

По предварительной оценке Аналитического центра АИЖК, в сентябре 2017 года российский рынок ипотеки продолжил рост: выдано около 100 тыс. кредитов на 180-190 млрд рублей. Это на 40-50% выше уровня 2016 года и на 20-30% выше уровня 2014 года. За 9 месяцев, по оценкам АИЖК, выдано порядка 700 тыс. ипотечных кредитов почти на 1,3 трлн рублей. По данным Банка России, за 8 месяцев выдано более 600 тыс. ипотечных кредитов на 1,1 трлн рублей. С мая 2017 года рынок растет темпами, близкими к 40%. В августе выдано ипотеки на сумму более 174 млрд рублей, это на 39% больше, чем в августе 2016 года и на 19% больше уровня рекордного 2014 года. Уже четыре месяца подряд темпы роста ипотечного рынка составляют не менее 38% (Рисунок 3.1)[1]

Рисунок 3.1 - Выдача ипотечных кредитов, млрд.руб

Средний размер выданного кредита составляет 1,83 млн рублей по сравнению с 1,7 млн в прошлом году. В условиях стабильных цен на жилье это говорит о том, что снижение ставок по ипотечным кредитам позволяет гражданам приобретать жилье большей площади.

Текущее состояние ипотечного рынка не вызывает беспокойства. Качество ипотечного портфеля на балансах банков характеризуется низким уровнем просроченной задолженности. Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 сентября 2017 года снизилась до 2,44% (годом ранее - 3,02%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет более 13%.

По состоянию на 01.09.2017 объем ипотечного портфеля составил 5 трлн руб., из которых более 1 трлн рублей составляет задолженность по ипотечным кредитам, выданных под залог долевого участия (ДДУ) при приобретении жилья на первичном рынке.

В августе 2017 года ставки выдачи по ипотеке продолжили рекордное снижение. По кредитам на новостройки они опустились до 10,3%, на вторичном рынке - до 10,7%. Средняя ставка по всем выданным кредитам - 10,6%. Год назад они составляли 11,7% на первичном и 13,25% на вторичном. Тенденция снижения процентных ставок - ключевой драйвер роста ипотечного рынка. В сентябре 2017 года получить ипотеку в ведущих банках можно по ставкам от 9,5%, в АИЖК - от 9% (с 25 сентября 2017 г.). Кредиты, выданные по этим ставкам, найдут свое отражение в статистике Банка России в четвертом квартале 2017 года (Рисунок 3.2).

Рисунок 3.2 -Средневзвешенные ставки по выданным ипотечным кредитам, % годовых

По прогнозам гендиректора АИЖК, в этом году рынок ипотеки вырастет на 30%.

В целом ипотечное кредитование в прошлом году продемонстрировало рекордный рост на фоне снижения процентных ставок: выдача жилищных кредитов увеличилась на 37,2% и достигла 2 трлн руб.

3.3 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

Ипотечные агентства и ипотечно - инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.[2, 152]

Схема деятельности Федерального ипотечного агентства на ипотечном рынке России представлена на Рисунке 3.3

Рисунок 3.3 Схема деятельности Федерального ипотечного агентства на ипотечном рынке России представлена

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 г. Агентство получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства АИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков. На регионы приходится 60% ипотечных кредитов, выданных с участием АИЖК. [2, 153]

Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, а также создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России, что достигается за счет решения следующих основных задач:

- пополнять жилой фонд за счет вновь возводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;

- предоставлять участникам программы возможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;

- подготавливать пакеты документов для государственной регистрации прав собственности покупателей на приобретаемую недвижимость.

При создании АИЖК за основу была принята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему.

Выбор «американской» модели обусловлен прежде всего возможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая» система требует значительного по времени начального периода накоплений средств физических лиц (от 2 до 10 лет).

В перспективе результатом деятельности АЖИК будет появление на рынке финансовых услуг конкурентоспособного и доступного для широкого населения кредитного продукта, номинированного в национальной валюте.

Одним из достоинств программы АЖИК является то, что в ней может принять участие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями и материально-технической базой, независимо от показателей финансовой деятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством в течение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковского учета не относятся к долгосрочным кредитам.[1]

3.4 Порядок и условия предоставления ипотечного кредита для строительства жилья

Среди всех возможных кредитов строительные кредиты являются самыми рискованными, а значит и самыми дорогими. При этом банки, рассматривающие заявки на строительные кредиты, при прочих равных условиях обычно не предоставляют кредит без выполнения девелопером-заемщиком одного из следующих условий: предоставление гарантий со стороны третьего лица относительно того, что по завершении строительства данный заемщик сможет получить кредит на стабилизационный период; предоставление со стороны будущих покупателей или арендаторов объектов недвижимости обязательств на покупку или аренду хотя бы части площадей строящегося объекта (например, предварительных договоров купли-продажи на часть квартир в строящемся многоквартирном доме); залог иных, помимо земельного участка и строящегося объекта, активов заемщика.[12, 11]

Конкретный срок кредитования определяется масштабами строительства и его технологическими особенностями. Обычно длительность кредитного периода при кредитовании жилищного строительства составляет от одного до трех лет.[12, 11]

Наконец, к числу особенностей строительных кредитов относятся способы и одновременно источники их погашения. Во-первых, это может быть выручка от продажи построенных объектов (например, квартир), во-вторых, средства от сдачи построенного жилого дома в аренду. Третий способ погашения -- его рефинансирование, то есть возврат за счет другого кредита, например стабилизационного. [12, 11]

Подготовительный этап, стратегические маркетинговые исследования

Любой крупный проект, а тем более новая программа бизнеса начинается со всестороннего анализа перспективности направления и выработки стратегии продвижения по нему.

При кредитовании строительства многоквартирных жилых домов или коттеджной застройки для продажи анализ должен затронуть Brueggeman, W.B., J.D. Fisher. 2001. Real Estate Finance & Investments. New York: McGraw&Hill/Irwin.: уровень цен продаж жилья на данный момент; проверку наличия непроданного жилья с распределением по предполагаемым ценам продажи; текущие и прогнозируемые объемы продажи жилья с разбивкой по ценам; типичные финансовые механизмы подобных проектов за последнее время; планируемые или уже реализуемые строительные проекты, которые могут составить конкуренцию рассматриваемым проектам; предпочтительные характеристики проектов, наиболее интересных для кредитора. [12, 15]

Банк всегда должен учитывать вероятность возникновения на своем перспективном сегменте рынка конкурирующих проектов застройки и иметь готовый план действий на этот случай. [12, 16]

а) Приема и обработки заявления на строительный кредит

От потенциального заемщика, прежде всего, следует требовать полный пакет документов для получения ипотечного кредита. Анализ теории и практики ипотечного кредитования в Западных странах свидетельствует о том, что основными документами являются:

1. Заявление на кредит.

2. Данные о проекте, характеризующие инженерно - технический, финансово - экономические и юридические компоненты его реализации ( копии правоустанавливающих документов, подтверждающих и поясняющих права, которыми располагает заемщик в отношении предмета залога; документы по существующему объекту недвижимости; строительная документация)

3. Подробная информация о заемщике (квалификация и опыт работы; описание ранее реализованных проектов; финансовый отчет и т.д)

4. Финансовые отчеты и дополнительная информация о прочих участниках проекта со стороны заемщика - подрядчика и поручителей.

5. Рекомендательные письма банков или партнеров.

Важным источником первоначальной информации является интервью, проводимо работником банка с заемщиком.[7, 244 - 245]

б) Анализ рынка жилья

Такой анализ представляет собой один из элементов комплексного анализа, позволяющего оценить доходность проекта и возможность заемщика вовремя рассчитаться с банком за кредит. В современной международной практике предоставления жилищных строительных кредитов используются четыре основных элемента, дающих возможность оценить место планируемого строительного проекта на рынке недвижимости и перспективы его реализации.[12, 46]

Во - первых, при подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить технико - экономическое обоснование (ТЭО) проекта. Это обоснование должно показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения.

Во - вторых, тогда же, при подаче заявки на кредит, заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение всего времени реализации проекта (бизнес план).

В - третьих, до окончательного подписания кредитного договора банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости.

Наконец, банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа -- убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (то есть продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту цену, которые позволяют считать проект достаточно доходным для возврата кредита.[12, 17]

Конечным результатом анализа рынка жилья является заключение о его емкости по отношению к данному продукту.

Анализ рынка жилья включает такие этапы:

1.1) Анализ территории заданного рынка жилья

Определение территорий, создающих потенциальный спрос на проектируемую недвижимость, а также территорий, недвижимость на которых составляет конкуренцию данному проекту, должно быть первым этапом любого анализа рынка.[12, 18]

1.2) Анализ спроса на жилье

Основой анализа спроса на любой тип недвижимости является классификация потенциальных потребителей данной недвижимости.[12, 19]

1.3) Анализ предложения жилья

Чтобы количественно описать предложение на рынке недвижимости, необходимо свести все имеющееся разнообразие продуктов к обозримому количеству классов. Основой классификации является объединение отдельных объектов в такие группы, внутри которых они могут более или менее заменять друг друга.[12, 20]

1.4) Анализ емкости рынка жилья

Главная идея анализа емкости рынка какого - то типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на друга результаты анализа спроса и предложения и посмотреть, каково соотношение спроса и предложения в каждой из однородных групп.[12, 22]

в) Оценка потенциального заемщика -- девелопера

Чтобы получить общее представление о заемщике, помимо традиционно запрашиваемых данных о юридическом наименовании, организационно - правовой форме, деятельности на рынке и структуре кооперации (основных поставщиках, подрядчиках, покупателях и инвесторах), необходимо выяснить, какие строительные проекты, аналогичные тому, на который запрашивается кредит, были компанией реализованы ранее и насколько успешно.

Исходя из данных, полученных в результате предварительных обсуждений, специалисты кредитной организации формулируют начальное мнение о целесообразности выдачи кредита данному клиенту, его квалификации на рынке недвижимости, а также планируемых размере и структуре кредитной сделки.[12, 23]

г) Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика

Важнейшим этапом анализа заявки на кредит является анализ финансового состояния заемщика, позволяющий сделать прогноз относительно его способности вести строительный проект, гасить кредит и выполнять прочие финансовые обязательства Довгялло М., Метелкин И., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. М.: Фонд "Институт экономики города", 2001.. Основой для такого анализа служат документы финансовой отчетности компании - девелопера:

балансы предприятия за три года, представленные поквартально, а за последний год -- помесячно;

расшифровки на последнюю отчетную дату по банковским кредитам, кредиторской, дебиторской задолженности, долгосрочным и краткосрочным финансовым вложениям;

расшифровка забалансовых выданных поручительств;

отчеты о прибылях и убытках за три года;

отчеты о движении денежных средств за три года;

бюджеты предприятия за три года;

Кредитный инспектор выполняет необходимый для данной сделки анализ финансового состояния заемщика. В общем случае, анализируются следующие компоненты:

доходы от основной деятельности (анализируются источник и динамикапоступлений выручки от реализации);

активы и пассивы заемщика (изучаются структура активов по степени ликвидности, структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской и кредиторской задолженности);

рентабельность активов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов и собственного капитала заемщика);

показатели ликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущий коэффициент покрытия и общий коэффициент покрытия);

финансовая устойчивость (оцениваются коэффициенты автономии, "финансового рычага", обеспеченности оборотных средств собственными средствами);

движение денежных средств (определяются размер и динамика среднее месячных поступлений денежных средств по приходу на счет заемщика);

анализ прочих показателей финансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);

Заемщик должен продемонстрировать достаточность своего капитала для реализации проекта и покрытия непредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть.[12, 24 - 25]]

Полезна информация и о том, имеет ли данная фирма опыт взаимоотношений с банками и всегда ли она полностью выполняла свои обязательства перед ними.

д) Технико - экономический анализ строительного проекта и анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту

Исходные материалы готовятся организацией, обратившейся за кредитом.

Проект анализируется с точки зрения строительной, экономической и юридической составляющих. В первую очередь внимание обращается на разрешительную и техническую документацию на земельный участок и проект строительства, которые должны быть согласованы с большим количеством соответствующих служб.

Далее изучаются и проверяются обоснованность представленных заемщиком строительных смет, глубина проработки маркетинговой части проекта, соответствие ценовых параметров строительства и реализации готовых площадей рыночным тенденциям. Экономический анализ проекта завершается построением финансовой модели и расчетом финансовых потоков по проекту, а также анализом чувствительности проекта.[12, 25 -26]

При изучении строительных затрат следует различать две их категории -- основные и дополнительные.

Основные затраты включают затраты на архитектурные, инженерные, на приобретение и использование стройматериалов, расходы на любые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя, а также накладные расходы, прибыль, платежи подрядчикам и т.д. Одной из целей анализа основных строительных затрат является выяснение того, не завысил ли заемщик суммы, заложенные на производство работ на ранних стадиях строительства.

Дополнительные же расходы по строительному проекту включают платежи за оформление кредита, выплату процентов по кредиту в период строительства; страховые выплаты; маркетинговые затраты; средства на непредвиденные расходы. Все указанные суммы должны быть экономически обоснованы в готовящемся бизнес - плане проекта.

Результатом анализа ТЭО проекта является вывод относительно эффективности и жизнеспособности предложенной схемы его финансирования. Очень важный аспект данного анализа -- построение модели потоков денежных средств, вобравшей в себя все запланированные расходные и доходные статьи строительного проекта.[12, 26]

В принципе, в обеспечение кредита, выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объекты имущественных прав заемщика или сами имущественные права:

залог земельного участка или права аренды земельного участка, выделенного под застройку;

залог вновь создаваемого объекта недвижимости;

залог строительной техники;

залог иного движимого и недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;

залог имущественных прав, имеющих денежную оценку (залог ценных бумаг и т.п.);

поручительство третьего лица;

иные виды обеспечения, предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.[12, 27]

3.5 Функционирование ипотечного кредита

Управление кредитом, выданным на строительство жилья, включает регулярный мониторинг проекта, архитектурный и инженерный надзор за ходом его реализации, а также за расходованием кредитных средств. Этим могут заниматься непосредственно банковские сотрудники, но можно пользоваться и услугами дополнительных помощников и консультантов, работающих по временным контрактам. Постоянно контролировать строительный проект необходимо, поскольку существует опасность нецелевого использования средств, выделенных для его финансирования.[12, 27]

Строительство занимает как минимум полгода, если это более или менее серьезный проект. Выдача всех денег сразу может привести к серьезным осложнениям с финансированием проекта ближе к его окончанию, причем необязательно по вине заемщика. Поэтому принятый в международной практике стандартный порядок выделения средств при кредитовании строительства заключается в поэтапном кредитовании фактически произведенных работ. При этом возможны два варианта предоставления кредитных средств: в одном случае расходы на закупку оборудования, материалов и производство работ авансируются, в другом -- компенсируются затраченные на это собственные средства заемщика.

В мире распространен второй подход, то есть кредит выдается не для авансирования работ, а для компенсации произведенных застройщиком затрат. В ряде случаев могут быть авансированы покупки строительных материалов и оборудования. [12, 28]

Общую последовательность финансирования коммерческого жилищного строительства с применением ипотечного жилищно-строительного кредита можно представить следующим образом:

1) начальные собственные средства девелопера и привлеченные (инвестиционные) средства (обычно в размере не менее 30%) расходуются на приобретение земельного участка и разработку проектной документации;

2) выделяются оборотные средства девелопера для финансирования очередного этапа строительных работ, закупается соответствующая частьстроительных материалов/оборудования;

3) банк - кредитор (самостоятельно или с помощью привлеченных аудиторов) проверяет целевое использование финансирования, наличие закупленных материалов/оборудования и результаты проделанных работ;

4) банк - кредитор перечисляет соответствующий транш кредитных средств, возмещая оборотные средства заемщика;

5) за счет возмещенных оборотных средств заемщика осуществляется финансирование следующего строительного этапа и т.д.

Этот механизм финансирования строительства эффективно сопрягается с классическим ипотечным кредитованием физических лиц покупателей жилых помещений в построенных таким способом домах: получаемые кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилых помещений, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный ипотечный жилищно-строительный кредит.

Если при анализе очередного запроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточных средств по кредиту не хватает для завершения строительства, заемщик, согласно стандартным требованиям, обязан обеспечить недостающее финансирование за свой счет Collier, N.S., C.A. Collier, D.A. Halperin. 2002. Construction Funding....

Кредитный инспектор на основании получаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в квартал проводит анализ финансово - экономического состояния заемщика и оценивает обеспечение по кредиту.[12, 28]

В зависимости от конкретных договоренностей на погашение кредита в начальный период реализации построенного объекта в банк может направляться до 100% выручки от продажи или аренды возведенных площадей. Это позволяет погасить основной долг по кредиту в первую очередь, не дожидаясь полной реализации объекта. [12, 29]

По финансовой схеме выплаты процентов большинство строительных кредитов относятся к типу "шаровых" кредитов (кредиты с "шаровым" платежом). В общем виде, они предусматривают крупный итоговый ("шаровой") платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода, благодаря реализации построенного объекта или рефинансированию кредита на иных (более выгодных для заемщика) условиях, предполагающих, что обеспечением по кредиту уже выступает готовый объект недвижимости. [12, 29]

Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск невозврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону или объект недвижимости не будет завершен. [12, 29]

Если у заемщика появится возможность внести в счет погашения кредита дополнительную сумму сверх планового графика погашения кредита, он, заранее предупредив банк, будет иметь возможность произвести как частичное, та и полное досрочное погашение кредита без штрафов и дополнительных платежей. Банк примет от него дополнительную сумму в счет погашения кредита и пересчитает размер ежемесячных платежей, либо, по его желанию, уменьшит срок кредита.[11, 16]



3.6 Проблемы и перспективы развития банковского ипотечного кредитования жилищного строительства в РФ

Для того чтобы понять инвестиционную суть ипотеки и принципы ее эффективной работы, необходимо остановиться на внутренней причине популярности института залога, и в частности ипотечного кредитования, являющегося во всем мире доминирующей формой жилищного финансирования.

Этот финансовый феномен носит название «эффект финансового левереджа». В государстве со стабильной экономикой финансовые доходы, получаемые от вложения средств в недвижимость с помощью ипотечного кредита, всегда превышают расходы на само залоговое финансирование( оплату банковского процента за ипотечный кредит). Ключевые факторы, на которых этот эффект построен, - постоянный рост стоимости недвижимости или доходов всех финансовых инструментов на базе недвижимости во времени и наличие для всех рыночных субъектов рыночных балансов, необходимых для эффективного развития рыночных процессов.

Эти балансы предполагают состоявшиеся стабильные рынки продавцов и покупателей, товаров и услуг, относительно равномерное развитие всех экономических процессов, в которых учтены интересы большинства физических и юридических лиц. К ним можно отнести банковские и кредитные ставки, доходы населения и кредитных учреждений, стоимость строительных затрат, цену и стоимость недвижимости, стоимость аренды и т.д. Гитман Лоренс Дж.,Джонк Майкл Д. Основы инвестирования М.:Дело, 1997

То есть стоимость недвижимости и ее естественный постоянный рост с соответствующими финансовыми доходами являются главным стимулирующим фактором жилищного инвестирования, основной гарантией для всех участников инвестиционного процесса, фактором стабильности, более того, фактором цементирования всей инвестиционно - финансовой системы.

Из вышеизложенного следует, что главным тормозом развития ипотечного кредита в России, несомненно, является стоимость российской недвижимости, так как она не предполагает стабильности ее роста и создает огромные кредитные и инвестиционные риски. Более того, в России не сложились основные рыночные балансы, отсутствие которых еще долгое время будет обуславливать нестабильность и неуравновешенность жилищного рынка .[33, 32-33]

Жилищное строительство в России долгое время оставалось наиболее закрытой и непрозрачной отраслью не только строительства, но и экономики в целом. Подобная ситуация сложилась в том числе и потому, что у застройщиков жилья не было необходимости привлекать финансирование от профессиональных финансовых институтов. На протяжении последних лет основным источником (до 80%) финансирования были средства граждан, желающих приобрести жилье и вкладывающих средства в его строительство на различных стадиях реализации проекта. Поскольку частные лица в большинстве своем не являются профессиональными инвесторами, для привлечения их средств не требовалось ни вести финансовую отчетность, ни раскрывать организационную структуру компании, ни предоставлять иную информацию, считающуюся обязательной при привлечении кредита или средств профессионального инвестора. [12, 62]

21 декабря 2017 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев по поручению Президента России Владимира Путина утвердил дорожную карту по переходу от долевого строительства жилья к другим формам финансирования. При запрете для застройщиков прямого привлечения средств дольщиков ЦБ ожидает резкий рост кредитования российских застройщиков. В связи с изменениями долевого законодательства деньги населения в прежнем объеме будут для застройщиков недоступны, и им придется обращаться к банковским кредитам.[17]

С развитием банковского кредитования застройщиков, увеличением конкуренции между кредитными институтами и уменьшением рисков кредитования жилищного строительства следует также ожидать уменьшения различий в уровне процентных ставок по схожим кредитам (сейчас % ставка по кредитованию застройщиков в Сбербанке составляет 8,5 %).

Принимая во внимание масштаб и социальную (политическую) значимость жилищного строительства в стране, государство в последние годы пристально следит за отраслью и пытается сделать ее более прозрачной, менеe коррумпированной и монополизированной. Эффективность мер, предпринятых для повышения уровня прозрачности бизнеса, связанного со строительством жилья, неоднозначно оценивается субъектами рынка, но позволяет надеяться на то, что со временем отрасль станет привлекательной не только для внутренних инвесторов и кредиторов, но и для зарубежных финансовых институтов. [12, 63]

Сегодня ипотечное кредитование жилищного строительства в России характеризуется рядом положительных моментов:

- суммы строительных кредитов весьма значительны (поэтому, с точки зрения транзакционных издержек и процедур оформления, проще выдать один кредит на строительство, чем 100 мелких кредитов физическим лицам);

- невозврат кредита в условиях роста цен на жилье становится менее вероятным;

- рентабельность жилищного строительства выше средней по рынку, что позволяет строителям привлекать кредиты по более высоким процентным ставкам.

Тем не менее, ипотечный кредит до сих пор не стали основным источником финансирования строительных компаний. По самым оптимистичным оценкам, доля банков не превышает 20,25% в общем объеме финансирования проектов жилищного строительства, тогда как в развитых зарубежных странах именно банковские кредиты обеспечивают основной объем финансирования жилищного строительства Collier, N.S., C.A. Collier, D.A. Halperin. 2002. Construction Funding.... Объяснение этому простое -- прежде всего высокие риски кредитования жилищного строительства в России.[12, 63]

К числу рисков следует отнести отсутствие залога или же его недостаточность. Как правило, необходимость в кредите компания - застройщик испытывает на этапе выкупа серии площадок и тогда, когда начинает работать на них. Именно в это время, когда еще нечего не только продавать, но и рекламировать, нехватка денег долевых инвесторов заставляет компанию обращаться за кредитом. После появления основных этажей новостройки потребители начинают активно инвестировать средства в дальнейшее строительство, так что необходимость в платных, банковских, деньгах, у застройщика отпадает.[12, 63]



Заключение

Развитие жилищного строительства в России является важным национальным приоритетом. Целый ряд законодательных и программных инициатив государства за последние несколько лет направлен на повышение эффективности ипотечного кредитовании жилищного строительства. Но на сегодняшний день оно пока не получило должного распространения и основным источником жилищного финансирования остаются средства граждан (долевое строительство, в свою, очередь сопряжено большими рисками по недостройке жилья).

В настоящей работе рассматриваются проблемы, ограничивающие возможности ипотечного кредитовании жилищного строительства, проводится анализ зарубежных и отечественных механизмов ипотечного кредитования. Автором предложены меры, направленные на повышение эффективности функционирования системы ипотечного кредитовании жилищного строительства.

Обобщая зарубежный опыт ипотечного кредитования строительства жилья можно заметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в таких странах, как США, Германии. Путем совершенствования работы ипотечной системы необходимо перенаправить денежные ресурсы населения в отрасли экономики, которые в них нуждаются. Кроме того, строительство жилья решает социальные, демографические и психологические проблемы населения.

Проведенный анализ ситуации в области ипотечного кредитования строительства жилья позволил сделать следующие выводы.

1. Среди источников финансирования жилищного строительства ипотечное кредитование составляет незначительную долю.

2. Процентные ставки по банковским кредитам застройщикам остаются относительно высокими и дифференцированными в зависимости от характеристик проекта и кредита.

3. Банки считают рискованным кредитование строительства непосредственно под залог строящегося объекта.

Дальнейшее развитие системы жилищного финансирования связано с реализацией ряда мер, а именно:

обеспечением прозрачности затрат, связанных с получением пакета разрешительных документов для строительства;

повышением прозрачности строительной отрасли, в том числе путем ввода международной системы отчетности и аудита;

улучшение законодательства в области ипотечного кредитования строительства жилья.



Список литературы

1. Асаул А. Н., С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.

2. Афанасьева О.Ню Особенности развития ипотечного кредитования за рубежом 2016, журнал «Евразийский союз ученых»

3. Бузова И. А., Маховикова Г. А., Терехова В. В.Б90 Коммерческая оценка инвестиций /под ред. Есилова В. -- СПб.: Питер,2004. -- 432 с: ил. -- (Серия «Учебник для вузов»).

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (ред. от 23.04.2018)

5. Гринько Е.Л. Ресурсное обеспечение банковского ипотечного жилищного кредитования (вопросы теории, методики, практики): Монография.- Севастополь: Изд-во СевНТУ, 2006.-273 с.: табл.22, ил.33 библиогр. 285 назв.

6. Євтух О.Т. Іпотека - механізм ефективного використання ресурсів. - Луцьк: Волинська обласна друкарня, 2001. - 316 с.

7. Ерошенков С.Г. Анализ истории и эволюции ипотеки на примере развитых и развивающихся стран. - М., КНОРУС, 2011. - с. 271

8. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. От 03.04.2018)

9. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017 )

10. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ. - внедренческий центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.

11. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Туманов А.А., Якубов. М.О. ФИНАНСИРОВАНИЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА -- М.: Фонд "Институт экономики города", 2007. -- 168 с.

12. Лаврушина О.И. Банковское дело. Экспресс-курс: учебное пособие. /кол. авторов; под ред..3-е изд., перераб. и доп. М: КНОРУС, 2009.- 352 с.

13. Лепёхин И.А. Виды ипотечного кредитования жилищного строительства, 2012 г. Журнал "Известия Оренбургского государственного аграрного университета"

14. Налоговый Кодекс Российской Федерации от 05.08.2000 N 117 - AP (ред. от 23.04.2018)

15. Постановление Правительства РФ № 746 "Ипотека и арендное жилье" от 26 июня 2017 года.

16. РИА Новости https://realty.ria.ru/mortgage_news/20171116/1508919772.html

17. Свешников А.П. Ипотека за рубежом: методы стимулирования и развития//Ипотека и кредит, 2014, № 2. - с. 187

18. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. -М.: КолосС 2007. - 276 c.:ил. - (Учебники и учеб. пособия для студентов высш. учеб. заведений).

19. Указ Президента Российской Федерации № 449 "Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" от 20 апреля 2005 г.

20. Федеральный закон "О залоге" от 29.05.1992 № 2872-1.

21. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" от 11 ноября 2003 г. N 152 - ФЗ с изменениями.

22. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ с изменениями.

23. Федеральный закон № 218-ФЗ "О кредитных историях" от 30 декабря 2004 г. (ред.03.12.2011 № 389-ФЗ)

24. Федеральный закон № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. (ред. от 23 июля 2008 г. № 160-ФЗ)

25. Федеральный закон № 190-ФЗ "О кредитной кооперации" от 18 июля 2009 г. (изм. от 21.11.2011 № 327-ФЗ);

26. Федеральный закон № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. (ред. от 21 ноября 2011 г.327-ФЗ

27. Федеральный Закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 г (ред. от 30.11.2011 № 362-ФЗ)

28. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (ред. от 4 июня 2011 г. № 123ФЗ)

29. Федеральный закон № 125-ФЗ "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" от 25 октября 2002 г. (ред. от 17 июля 2011 г. № 212ФЗ)

30. Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года (ред.07.12.2011 № 417-ФЗ)

31. Цыганенко В.С.Экономика рынка недвижимости>, - СПб:СПб ГУИТМО, 2008. - 120 с

32. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001. - 358 с.

Размещено на Allbest.ru

...