Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

1. Современные экономические предпосылки возникновения и развития ипотечного кредитования в России

2. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

2.1 Правовые средства осуществления банковских операций и сделок по ипотечному кредитованию

2.2 Линейка ипотечных продуктов предоставляемых в банках России

2.3 Анализ ипотечного кредитования перспективы его развития в России

3. Проблемы и пути их решения современного ипотечного кредитования

Заключение ипотечный кредитование банковский

Список использованных источников и литературы

Введение

Жилье - капитальный товар длительного пользования. В нормальной экономике он является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и, как следствие, формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста. Рынок жилья - основа потребительского рынка и необходимое условие рынка труда. Рынок жилья отличен от других товарных рынков. Но, несмотря на его некоторую обособленность, он, также как и другие рынки, подчиняется строгим законам рыночной экономики.

В настоящее время государство видит своей задачей необходимость вовлечь в жилищную ипотеку как можно большие категории население с различным уровнем доходов. Но при этом, свое место в жилищной политике страны должны занимать и специальные программы государственной поддержки социально не защищенной категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования.

Современная государственная политика, наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения расставляет акценты, концентрирует усилия и средства на направлениях, обеспечивающих решение жилищных проблем большей части работающего населения. Ориентируясь на основную прослойку населения располагающего средним доходом, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, государство делает попытки в формировании жизнеспособной системы ипотечного кредитования в России, что является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях, становится приоритетным направлением современной государственной жилищной политики.

Тем не менее, данный продукт, учитывая современные экономические условия развития РФ, имеет ряд серьезных проблем требующих решения.

Одной из основных проблем на пути становления системы ипотечного кредитования является низкий платежный спрос населения. Для широкого круга населения сегодня малодоступна схема кредитования под залог жилья, когда кредит составляет около 70% стоимости приобретаемого жилья, остальные 30% оплачиваются из собственных средств заемщика. По экспертным оценкам, около 1,5% семей ежегодно за наличный расчет могут приобрести жилье практически без всякой кредитной поддержки, а около 5% семей имеют доходы значительно выше среднего и, следовательно, обладают потенциальной возможностью приобретения жилья с помощью коммерческого ипотечного кредита. Для остальных граждан реальность кредита в полном объеме на данном этапе маловероятна.

Высокий спрос на квартиры в последние годы вызвал бурный рост цен. С некоторых пор спрос падает, а цены по инерции удерживаются на высоте. В рекламных роликах риэлтерские агентства все время утверждают, что цены росли, растут и будут расти. На самом деле это, конечно, не так: риэлторы боятся открыто снижать цены, но охотно идут на всякие скидки. Но, несмотря на это, цены пока совершенно неподъемны для большинства граждан даже с учетом выгодного ипотечного кредита.

Третья проблема развития ипотечного кредитования заключается в том, что банки требуют от клиентов высокие (до трети или даже до половины суммы стоимости) первоначальные взносы за квартиру. Выложить такую сумму сразу большинство россиян пока позволить себе не могут.

Тормозят развитие ипотеки и слишком высокие процентные ставки. Из-за них купленная в кредит квартира, в конечном счете, обходится клиенту едва ли не на четверть дороже первоначальной стоимости.

Показатели экономического развития страны и участие в этом рынка ипотечного кредита позволит не только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, о чем свидетельствуют результаты проведенного исследования.

В связи с актуальностью данного вопроса мною была выбрана тема курсовой работы и была поставлена цель исследовать ипотечное кредитование и перспективы его развития в России.

Для достижения поставленной цели мною были решены следующие задачи:

- Изучены современные экономические предпосылки возникновения и развития ипотечного кредитования в России;

- Исследовано развитие ипотечного кредитования и перспективы его развития в России;

- Рассмотрены проблемы современного ипотечного кредитования и выявлены пути их решения.

В качестве информационных источников необходимых для исследования обозначенных вопросов мною были использованы нормативно-законодательные акты, специализированная литература, статьи профессионального журнала "Банковские услуги" за трехлетний период, специализированные сайты кредитных учреждений РФ и ЦБ РФ, а также сайты Министерства Труда и социальной защиты РФ и Департамента жилищной политики РФ.

Качественному исследованию способствовали используемые в работе методы экономического и статистического анализа, группировки, информационного поиска и мониторинга.

1. Современные экономические предпосылки возникновения и развития ипотечного кредитования в России

Формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитования в России является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях, становится приоритетным направлением современной государственной жилищной политики.

Мировой, опыт использования ипотеки в качестве неотъемлемого инструмента государственной политики доказывает его важное значение для решения первостепенных социально-экономических задач. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса.

Впервые термин "ипотека" ввел в обращение архонт Солон (594 г. до н.э.). Под ипотекой подразумевался камень или столб, который устанавливался на краю заложенного земельного участка или дома; значило это, что их владелец взял в долг под залог этого участка или дома и обязуется вернуть в указанный срок.

В современном экономическом обществе существует несколько характеристик понятия ипотечного кредитовании.

По мнению С.Ю. Тюменцева, ипотечное кредитование является совокупностью действий кредитора и заемщика, направленных на предоставление кредита под залог приобретаемого или строящегося жилого помещения [20,3].

Коллектив авторов, состоящий из М.И. Каменецкого, Л.В. Донцовой и С.М. Печатниковой, понимают под ипотечным кредитованием систему отношений, складывающуюся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов [13,78].

В.А. Горемыкин называет ипотечное кредитование непростым инвестиционным механизмом, который обеспечивает жилищную сферу финансовыми ресурсами, или особым институциональным механизмом реализации сделки [10,9].

А. Смирнов рассматривает ипотечное кредитование, как процесс выдачи (получения) долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества, включающий непосредственно кредитные отношения, операции по привлечению финансовых средств с рынка капиталов, в том числе рефинансирование кредитов с обеспечением в виде прав требований, и сделки на рынке недвижимости [18,145].

Истоки ипотечного кредитования относятся к далеким временам господства Древнеримской империи, в дальнейшем ипотека получила свое развитие в средневековой Европе. В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, в основном, германское. Здесь появляется практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собраниях, церквях, ратушах. Контроль государства над развитием ипотеки становится жестче.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю и как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. Более широкое развитие ипотека получила во второй половине 19 века после отмены крепостного права. Правительство было вынуждено учитывать тяжелое положение крестьян, номинально получивших свободу и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получить кредит на эти цели. В конце 19 века существовало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке считался Московский народный банк, но в результате октябрьской революции ипотечных банков не стало.

В дореформенный период основным источником финансирования жилищного строительства являлся Государственный бюджет, дополняемый лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России (в начале экономических реформ) механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем.

Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами.

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. За период реформ 1990 - 1998 годов под влиянием рыночных механизмов в сфере жилищного строительства и жилищного финансирования произошли серьезные изменения, которые выразились в том числе в сокращении бюджетных ассигнований на строительство и привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья[19,14].

Как отмечает Е. Ясин, различия между административно-командной и рыночной экономикой наиболее зримы именно в сфере жилищного хозяйства. Приведем цитату из его статьи: "В одной системе - бесплатное жилье и минимальная стоимость арендной платы и коммунальных услуг. В другой - рыночная цена на жилье или его аренда такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной - жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере, в городах, является заметным бременем для бюджетов государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, является одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена" [21,36].

Жилье - капитальный товар длительного пользования. В нормальной экономике он является одним из важнейших факторов стимулирования сбережений населения и, как следствие, формирования инвестиционных ресурсов, позволяющих поддерживать высокие темпы экономического роста. Рынок жилья - основа потребительского рынка и необходимое условие рынка труда. Рынок жилья отличен от других товарных рынков. Но, несмотря на его некоторую обособленность, он, также как и другие рынки, подчиняется строгим законам рыночной экономики.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

В девяностые годы двадцатого века ипотека в России снова набирает силу, в связи с сокращением объемов ввода жилья в эксплуатацию, которое привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. 1 января 1995 года был принят Гражданский кодекс РФ, который устанавливал общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности, основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 гг., принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001г. №675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК. Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 г. пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.

16 июля 1998 г. был принят федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что послужило толчком к дальнейшему развитию ипотеки [3].

Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

В настоящее время государство видит своей задачей необходимость вовлечь в жилищную ипотеку как можно большие категории население с различным уровнем доходов. Но при этом, свое место в жилищной политике страны должны занимать и специальные программы государственной поддержки социально не защищенной категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования[17,110].

Таким образом, ипотечное кредитование является тем социальным механизмом, с помощью которого государство будет способно обеспечить своих граждан жильем на рыночных условиях. Немаловажно отметить, что социальная направленность ипотечных систем - одна из характерных черт современного периода развития ипотечного жилищного кредитования в мире.

Решающим фактором, стимулирующим развитие ипотечного кредитования, является увеличение объемов строительства жилых домов, что показано на рисунке 1.1.

Рис.1.1 Помесячная динамика ввода в действие жилых домов в РФ, млн.кв. метров общей площади

Так, согласно представленных данных рисунка 1.1, в 2015 году на территории РФ было введено в эксплуатацию 1169,4 тыс. квартир общей площадью 83,8 млн.кв. метров, что составило 99,5% к соответствующему периоду предыдущего года (в 2014 году было введено 84,2 млн.кв.метров жилья, 118,2% к 2013 году)[12,52].

Пока не решена проблема с жильем, человеку бывает сложно концентрировать внимание на семейном счастье или карьере, это отвлекает и от достижения успехов в прочих областях жизни, которые не менее важны для человека.

Несмотря на представленные показатели рисунка 1, высокие, по отношению к доходам цены, делают рынок жилья все менее доступным для большего числа населения. В связи с этим потребность в жилье на 1 января 2015 года составляет 175,7 миллиона квадратных метров. Даже активизация жилищного строительства не сделала условия приобретения более мягкими. Высокий прирост цен опережает и увеличение доходов, и даже доходность сберегательных продуктов банков.

В 2016 году зарплаты россиян заметно выросли по сравнению с 2015 годом, согласно показателям таблицы 1, в среднем по стране они повысились на 12%. Впрочем, это касается только номинала в национальной валюте - российском рубле.

Сравнительный анализ средней заработной платы по регионам России приведен в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Средняя заработная плата в регионах России в 2015 -2016 году

Субъекты Российской Федерации	Среднемесячная зарплата на 1 января 2015, тыс. рублей	Среднемесячная зарплата на 1 января 2016 года, тыс. рублей
Российская Федерация		36.20
Центральный федеральный округ		43,78
Белгородская область		27,28
Брянская область		20,79
Владимирская область		22,77
Воронежская область		26,07
Ивановская область		21,12
Калужская область		27,06
Костромская область		22,55
Курская область		22,77
Липецкая область		24,64
Московская область		42,46
Орловская область		16,83
Рязанская область		21,34
Смоленская область		20,02
Тамбовская область		21,45
Тверская область		20,13
Тульская область		25,52
Ярославская область		26,62
г. Москва		66,88
Северо-Западный федеральный округ		39,16
Республика Карелия		32,45
Архангельская область		36,85
Ненецкий автономный округ		59,51
Вологодская область		28,82
Калининградская область		28,82
Ленинградская область		28,05
Мурманская область		43,67
Новгородская область		27,39
Псковская область		24,31
г. Санкт-Петербург		45,43
Сибирский федеральный округ		30,03
Республика Алтай		24,86
Республика Бурятия		27,72
Республика Тыва		30,58
Республика Хакасия		32,01
Алтайский край		20,90
Забайкальский край		25,30
Красноярский край		29,26
Иркутская область		32,45
Кемеровская область		17,49
Новосибирская область		17,60
Омская область		28,82
Томская область		32,23

Сравнительный анализ средней заработной платы по регионам России показывает тенденцию к увеличению разрыва между центром и провинциями: Москвичи и жители Санкт-Петербурга имеют более высокие доходы, соответственно и возможностей относительно обеспечения себя и своих семей жильем у них больше. Люди из "глубинки" чаще вынуждены прибегать к помощи банков, чтобы приобрести квартиру или дом [15,9].

Немаловажную роль играет постоянно увеличивающаяся стоимость жилья. Анализ среднерыночной стоимости жилья в городах России в 2016 году представлен в таблице 1.2.

Таблица 1.2

Цены на квартиры в городах России в апреле 2016 г.

Город	Цена (руб. за кв.м.)	Изменение цены за месяц	Изменение цены c начала года	Изменение цены за год	Количество объявлений
Москва	215 236	-1.38%	-3.28%	-9.69%	1368
Санкт-Петербург	99 968	-0.28%	-2.82%	-1.22%	2499
Красноярск	55 985	+4.82%	+1.46%	-3.6%	80737
Новосибирск	55 730	-0.96%	-2.52%	-6.72%	7228
Абакан	46 413	+2.77%	-2.85%	-17.2%	276
Железногорск (Красноярский край)	41 656	-0.73%	-0.31%	--	74
Сосновоборск (Красноярский край)	40 323	+1.57%	+1.17%	-2.09%	3530
Ачинск (Красноярский край)	37 471	-0.42%	-0.87%	-0.62%	509
Минусинск (Красноярский край)	32 841	+0.46%	+5.44%	-9.21%	62
Черногорск (Хакасия)	32 321	+8.02%	+9.61%	-6.04%	102
Междуреченск (Кемеровская область)	31 075	-1.33%	+0.25%	-3.53%	364
Канск (Красноярский край)	27 506	-1.02%	+0.38%	-28.24%	62
Шарыпово (Красноярский край)	26 245	+3.66%	+14.92%	-10.38%	134
Кедровый (Красноярский край)	24 969	+9.76%	+12.69%	-27.17%	48
Прокопьевск (Кемеровская область)	24 888	-0.4%	+21.03%	-5.78%	65
Норильск (Красноярский край)	23 989	+9.35%	+4.09%	+4.75%	35
Бородино (Красноярский край)	21 153	-9.39%	-4.2%	-7.07%	12

Наиболее значимым фактором развития системы ипотечного кредитования, стал значительный прирост населения и увеличение числа зарегистрированных браков в Российской Федерации.

Создание новых семей и рождение детей, рано или поздно подталкивают людей к решению пресловутого "квартирного" вопроса.

В нашей стране за январь-декабрь 2015 года родились 1 млн. 944 тыс. 100 малышей. Умерли 1 млн. 911400 человек. Прирост населения составил 32 тыс. 700 человек.

По сравнению с 2014 годом рождаемость в 2015 году снизилась на 3200 человек, смертность - на 2200. Так, в 2014 году родились 1 млн. 947 тыс. 300 малышей, умерли 1 млн. 913 тыс. 600 человек.

Число зарегистрированных браков (1 млн. 161 тыс.) за 2015 год почти в 2 раза превысило число разводов (611 тыс. 600). В 2014 году женились и разводились чаще, чем в 2015 году - число браков составило 1 млн. 226 тыс., число разводов - 693 тыс. 700. Данные показатели представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Общие итоги естественного движения населения Российской Федерации за 2015 год

Для многих семейных людей, не имеющих солидных накоплений, ипотека пока остается почти единственной возможностью для улучшения жилищных условий. В обществе ведутся разговоры на тему огромных переплат, разнообразных жестких требований к заемщикам, что может отбить желание связываться с ипотечным кредитом. Но банки постоянно работают над улучшением услуг в этой области - разработан ряд кредитов с посильными условиями для отдельных категорий граждан, среди которых молодые семьи, матери-одиночки и так далее.

Уникальность положения системы ипотечного кредитования в национальной экономике объясняется тем, что кроме улучшения жилищных условий, она оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Так, рост инвестиций в жилищное строительство, который способна дать ипотека, может способствовать не только оживлению жилищного рынка, но и повлечь за собой достижение мультипликационного эффекта в развитии смежных со строительством отраслей.

Наконец, ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе. Если человек берет долгосрочный кредит, у него формируется особый менталитет, зависимый от необходимости погашения долга в течение продолжительного периода. Поэтому он в большей степени нацелен на достижение максимального результата в своем деле, стремится к успеху своего предприятия, а значит, и к стабилизации и росту экономики в целом. У человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышения уровня доходов своей семьи. Таким образом, человек, имеющий в собственности жилье, заинтересован в стабильности в обществе [14,8].

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность вопросов функционирования ипотеки, как в теоретическом, так и в практическом направлениях обусловили выбор темы исследования. Кроме того, нельзя не отметить уникальность сегодняшней действительности, которая заключается в том, что с переменой политической обстановки в России появляется возможность как глубокого осмысления уже пройденного пути, так и понимания новых задач, стоящих перед практиками и теоретиками в области ипотеки.

Сегодня ипотека в России достаточно популярна, поскольку это единственный реальный способ получить жильё простым гражданам, более того год от года объемы ипотечного кредитования все больше растут.

2014 год оказался рекордным для российского рынка недвижимости с точки зрения ипотечного кредитования. Всего россиянам было выдано 1 763 млрд. руб. кредитов под индивидуальное жилое строительство, что на 30% больше, чем годом ранее. Падение рынка ипотеки в 2015 году составило примерно 50%, до 880-900 млрд. руб. Данные представлены на рисунке 1.2.

Рис.1.2 Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в РФ, млрд.руб

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и расширению платежеспособного спроса населения на жилье, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

2. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

2.1 Правовые средства осуществления банковских операций и сделок по ипотечному кредитованию

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным [24].

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние годы была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

1. Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие "ипотеку в силу закона", что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

2. Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.

3. Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

4. Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

"Об ипотеке (залоге недвижимости)";

"Закон об акционерных обществах";

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

"Гражданский кодекс";

"Налоговый кодекс";

"Жилищный кодекс".

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ипотечных ценных бумагах", устанавливающий порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволил привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ[5].

Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

1. ФЗ "О кредитных историях" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

2. ФЗ "О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

3. ФЗ "О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

4. ФЗ "Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан";

5. ФЗ "О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации".

Усилия законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования [4].

В целях установления системы законодательства, регулирующего кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции 1, не должны противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень принадлежит Федеральным законам, которые принимаются в соответствии с Конституцией и регулируют многообразные и сложные отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени - носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности - кредитных отношений.

Также, в части регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему актов, регулирующих кредитные отношения.

Конституция РФ содержит ряд положений, которые можно применить к кредитным отношениям.

На основании ст. 71 Конституции в ведении Российской Федерации находятся установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки.

В ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.

Ст. 75 посвящена денежной единице РФ - рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля[1].

Кроме этого, на основании ст. 103 Конституции устанавливает, что Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается от должности Государственной Думой Федерального собрания.

Центральным, основным федеральным законом, регулирующим гражданско-правовые, является Гражданский кодекс РФ. В настоящее время ГК РФ состоит из трех частей. Первая часть 2 содержит три раздела: 1. Об общих положениях (ст. 1 - 208), 2. О праве собственности и иных вещных правах (ст. 209 - 306), 3. Об общих положениях, об обязательствах и договорах (ст. 307 - 453). Вторая часть 3 посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 - ст. 454 - 1109). В третьей части 4 содержатся раздел 5 о наследственном праве (ст. 1110 - 1185) и раздел 6 о международном частном праве (ст. 1186 - 1224).

Общие положения, регулирующие порядок образования юридических лиц, которыми являются кредитные организации, способы обеспечения обязательств, в частности кредитных, принципы построения договорных отношений и т.д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название "Займ и кредит", а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита.

Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общие нормы для регулирования отношений между субъектами хозяйственной деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые в отрасли банковского законодательства[2].

В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского регулирования и банковского надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России и установленных ими обязательных нормативов.

Применительно к кредитным отношениям Банк России может устанавливать обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том числе применительно к кредитным отношениям и рискам кредитной организации по кредитам, а также предъявлять иные требования к деятельности кредитных организаций.

В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ "О банках и банковской деятельности".

Указанный закон определяет общие положения и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным документам, управлению в кредитной организации, порядку регистрации кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к кредитным организациям в отношении обязательного резервирования, осуществления защиты интересов клиентов кредитных организаций, обслуживания клиентов, а также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.

Иные федеральные законы также регулируют взаимоотношения, возникающие в процессе осуществления кредитной организацией и заемщиком, однако эти федеральные законы можно отнести к регулированию кредитных отношений только косвенно. К таким федеральным законом можно отнести:

1. ФЗ "Об акционерных обществах" - в части, одобрения заемщиком совершения крупных сделок, в том числе займа, кредита, залога, поручительства или нескольких взаимосвязанных сделок;

2. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - в части государственного регулирования, процедуры и регистрации ипотеки, как способа обеспечения кредитного обязательства;

3. ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" - в части предоставления кредитов в иностранной валюте и кредитных взаимоотношений между резидентами РФ и нерезидентами;

4. ФЗ "Об исполнительном производстве" - в части осуществления принудительного исполнения обязательств должников перед кредиторами, в том числе должников по кредитным обязательствам;

5. ФЗ "О драгоценных металлах и драгоценных камнях" - в части регулирования такого способа обеспечения кредитных обязательств, как предоставления в залог драгоценных металлов и драгоценных камней.

Помимо приведенных выше федеральных законов отношения, возникающие в процессе взаимодействия сторон по поводу осуществления кредитования, регулируются иными федеральными законами.

Таким образом, рассмотрев систему нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по поводу ипотечного кредитования, можно сделать вывод о многообразии законодательных актов, а также необходимости приведения различных актов в соответствие с действующим законодательством, а также выявить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для детального и четкого регулирования кредитных отношений[22,4] .

2.2 Линейка ипотечных продуктов предоставляемых в банках России

Для того чтобы оказать помощь потенциальным заемщикам в обеспечении себя и своих близких жильем, банки осуществляют дифференцированный подход и предлагают большое количество ипотечных продуктов, пытаясь удовлетворить самые разные запросы. Ведь кто-то мечтает о квартире в новостройке, кто-то думает заняться строительством собственного дома. Для каждого из подобного направления есть собственная ипотечная программа[11,7].

Современный рынок ипотечного кредитования представляют большое количество кредитных учреждений готовых предложить клиентам следующие виды продуктов ипотечного кредитования. Проанализировав и исследовав данный рынок, мною была проведена группировка кредитных учреждений с учетом их рейтинга и проанализированы все виды ипотечного продукта предлагаемого ведущими банками, входящими в топ-10.Материал представлен в таблице 2.1.

Таблица 2.1

Ипотечные продукты ведущих банков России

Наименование банка	Линейка ипотечных программ
1	2
Сбербанк России	Акция на новостройки Сбербанк предоставляет кредит на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца Ставка от 13,5% Ипотека с государственной поддержкой Сбербанк предоставляет кредит на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке Ставка от 12% Приобретение готового жилья Собственное жилье может стать надежным вложением средств. Кредит предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости Ставка от 12,50% Приобретение строящегося жилья Сбербанк предоставляет кредит на приобретение квартиры или иного жилого помещения на первичном рынке недвижимости (новостройка) Ставка от 13,00% Ипотека плюс материнский капитал Приобретая готовое или строящееся жилье в кредит с помощью Сбербанка, вы можете использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части Срок кредита до 30 лет Ставка от 12,50% Строительство жилого дома Сбербанк предоставляет кредит на индивидуальное строительство жилого дома Срок кредита до 30 лет Ставка от 13,50% Загородная недвижимость Предоставляется на приобретение / строительство дачи (садового дома) и других строений потребительского назначения Срок кредита до 30 лет Ставка от 13,00% Военная ипотека Предоставляется на приобретение квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, а также на приобретение на первичном рынке недвижимости Срок кредита до 15 лет Ставка 12,5%
ВТБ 24	Покупка готового жилья Ипотека на готовое жилье - это возможность стать обладателем собственной квартиры или дома на максимально комфортных условиях. Ставка от 13,5% Первоначальный взнос от 15% Квартира в новостройке Выберите квартиру в одном из более чем 10 тыс. аккредитованных объектов, получите гибкие условия по ипотеке и готовьтесь к новоселью Ставка от 13,5% Первоначальный взнос от 15%
1	2
	Залоговая недвижимость Воспользуйтесь ипотечной программой для покупки жилья, находящегося в залоге у банка и выставленного на продажу его собственником, на максимально привлекательных условиях. Вы можете оформить ипотечный кредит на покупку готового жилья или новостройки по специальной процентной ставке. Ставка 12% Первоначальный взнос 20% Ипотека для военных Военные, являющиеся участниками НИС, могут стать собственниками жилья без привлечения средств семейного бюджета. Для этого достаточно оформить ипотечный кредит по данной программе. Ставка 12,5% Первоначальный взнос 20% Победа над формальностями Максимально простое оформление ипотеки - предъявите всего 2 обязательных документа и получите кредитное решение за 24 часа. Кредит предоставляется на приобретение квартиры в готовом или строящемся доме. Ставка 14,5% Первоначальный взнос 40%
Россельхозбанк	Ипотечное жилищное кредитование - рубли Первый взнос от 15 % Ставка от 13,5% Срок до 30 лет Ипотека с государственной поддержкой Первый взнос от 20 % Ставка 11,9% Срок до 30 лет Целевая ипотека Первый взнос 0 % Ставка от 13,5% Срок до 30 лет Ипотека по двум документам Первый взнос от 40 % Ставка от 14% Срок до 25 лет
Росбанк	Кредит на квартиру или долю Ставка от 12,5% Первоначальный взнос от 15% Срок кредита до 25 лет Ипотека на комнату Ставка от 13% Первоначальный взнос от 25% Срок кредитования до 25 лет Ипотека на квартиру в новостройке Ставка от 11,5% Первоначальный взнос от 20% Срок кредита до 25 лет Ипотечный кредит на строительство дома Ставка от 12,5% Срок кредита до 25 лет Кредит на машино-место / гараж Ставка от 12,5% Первоначальный взнос от 30% Срок кредита до 10 лет

Один из наиболее популярных ипотечных продуктов, которые есть практически в любом банке - "Ипотека на новостройки". Она предполагает приобретение недвижимости в процессе строительства или в период после сдачи здания в эксплуатацию. Плюсы данного кредита: цена ниже, чем на вторичном рынке (при условии, что до окончания стройки еще далеко); в этой ипотечной программе есть поддержка государства; возможны более низкие процентные ставки ввиду финансирования строительства выбранного банка.

Также весьма популярным ипотечным продуктом на сегодняшний день является "Ипотека на вторичном рынке жилья". В любом городе новостроек строятся неизмеримо меньше, чем есть на рынке свободных вторичных объектов. И здесь есть из чего выбрать - можно подобрать себе жильё с особой планировкой, удобным расположением, этажностью и т.д. Практически все банки предлагают сейчас ипотеку на покупку жилья на вторичном рынке как востребованную у населения услугу.

Купить жилья можно с помощью компенсации материнским капиталом, который на 2016 г. составляет 453 026 рублей. Материнским капиталом можно оплатить как первоначальный взнос при ипотеке, так и оплату задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, его использование разрешается не только на приобретение квартиры, но также и при самостоятельном строительстве.

Пытаясь стимулировать строительный сектор, который имеет тенденцию падать во времена финансовых потрясений, государство субсидирует часть затрат, что на выходе образуя снижение процентной ставки. Чтобы люди не откладывали покупку квартиры до лучших времен, а строительство в стране не прекращалось, государство предлагает снижение процентной ставки. Данная программа государственной помощи ориентирована на жильё в новостройках. Ипотеку с государственной поддержкой выдают как крупные банки, так и небольшие коммерческие. Набирает популярность такой ипотечный продукт, как "Ипотека по двум документам". Он подразумевает отсутствие так называемой бумажной волокиты и быстрое решение по ипотеке. Что может быть хуже для заемщика, чем томительное ожидание от банка ответа по кредитному решению, а также бесконечный сбор различных справок. Ипотека по двум документам позволяет быстро подать заявку на получения ипотеки. Одним из ограничений в данном ипотечном продукте является высокий первоначальный взнос, который начинается от 40-50%.

Для заемщиков, которые не могут подтвердить свой официальный доход, для людей, получающих "серую" зарплату в конвертах, существует такой вид ипотеки как "Ипотека без подтверждения дохода". Банки для подобных заемщиков устанавливают более высокие процентные ставки, так как здесь риски более высокие.

Такой вид кредитного продукта, как "Ипотека без первоначального взноса" на сегодняшний день не пользуется большим спросом, так как процентная ставка по нему наиболее высокая, и помимо этого наиболее высокий ежемесячный платеж.

Для тех семей, где одному из супругов еще нет 35 лет, банки предлагают ипотечный продукт "Молодая семья". В нем не обязательно подтверждение дохода, а также можно воспользоваться рассрочкой основного долга до наступления ребенку 3х лет, а также, что немаловажно, по данному кредиту наиболее низкий первоначальный взнос.

Не забывая про людей преклонного возраста, банки готовы идти последним на встречу, предлагая, вопреки их возрасту довольно выгодные ипотечные программы. Подобную ипотеку банк одобрит только в случае, если пенсию человек получает в том же банке.

Одним из выгодных вариантов приобретения недвижимости является покупка залогового имущества, которое находится у банка. Данные активы проверены на юридическую чистоту и выставлены собственником на продажу, ввиду проблем с выплатой обязательств банку. Есть возможность более выгодного торга с собственником, что и делает данную возможность весьма выгодной, кроме того, банки, предоставляют возможность приобретения залоговой недвижимости в ипотеку.

Правительством РФ в 2011г. была предложена идея субсидировать отдельные слои населения при покупке ими квартиры. Сюда относятся молодые ученые и учителя. Их зарплаты не столь высоки, чтобы купить квартиру по обычным ипотечным программам, поэтому решено было часть покупки компенсировать за счет госбюджета. В результате этого заемщикам предлагают более низкий порог первоначального взноса и размер процентной ставки.

Существует специально созданный ипотечный продукт, позволяющий на льготных условиях приобрести военнослужащим недвижимость. Официальное начало работы данной программы - 2004г. В настоящее время чтобы купить в ипотеку военным квартиру на льготных условиях, им нужно иметь свидетельство НИС (накопительно-ипотечная система), а получить его можно спустя 3 года службы [23].

2.3 Анализ ипотечного кредитования перспективы его развития в России

В 2015 году для рынка ипотечного жилищного кредитования были характерны следующие тенденции. Продолжилось сокращение числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК), в условиях уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 января 2016 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с началом 2015 года на 70 кредитных организаций и составило 559 участников, из них 433 кредитные организации предоставили в 2015 году новые ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов [16,63].

Наблюдалось значительное снижение абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК, в условиях падения реальных доходов населения и сокращения инвестиционного спроса. В 2015 году кредитными организациями было предоставлено 699 510 ИЖК на общую сумму 1161,7 млрд. руб. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 19,8%, сократившись по сравнению с предыдущим годом на 0,6 п.п. Данные представлены на рисунке 2.1.



Рис.2.1 Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам в РФ, в том числе ИЖК

Средний размер предоставленных ИЖК уменьшился с 1,74 до 1,66 млн. руб., при этом в Москве он составил 3,63 млн. руб. Наибольший удельный вес выданных ИЖК в 2015 году приходился на заемщиков Центрального федерального округа - 30,0% от всего объема выданных в Российской Федерации ИЖК. В 2015 году было выдано 699 419 ИЖК в рублях на сумму 1157,8 млрд. руб., что составляет 99,7% общего объема ИЖК. Количество предоставленных ИЖК в рублях в 2015 году уменьшилось по сравнению с 2014 годом в 1,4 раза при сокращении объема кредитования на 34,0%.

Наблюдается увеличение задолженности по ИЖК в рублях и снижение задолженности по ИЖК в иностранной валюте. По состоянию на 1 января 2016 года по сравнению с 1 января 2015 года величина задолженности по ИЖК в рублях увеличилась на 13,5%, составив 3851,2 млрд. руб., в иностранной валюте - снизилась на 4,0%, до 131,1 млрд. руб. в рублевом эквиваленте. Отмечалось увеличение доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК. Удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК на 1 января 2016 года по сравнению с 1 января 2015 года увеличился: по ИЖК в рублях - на 0,17 п.п., до 1,03%, в иностранной валюте - на 7,80 п.п., до 20,36%. В денежном выражении величина просроченной задолженности возросла по ИЖК, предоставленным в рублях, на 36,5%, по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, - на 55,7%, составив 39,5 и 26,7 млрд. руб. в рублевом эквиваленте соответственно, что показано на рисунке 2.2.

Рис.2.2 Динамика задолженности по ИЖК в РФ

Доля ссуд без просроченных платежей в общем объеме задолженности по ИЖК по состоянию на 1 января 2016 года сократилась по сравнению с 1 января 2015 года на 0,85 п.п. и составила 94,66%. Вместе с тем доля ссуд с просроченными платежами свыше 180 дней в общем объеме задолженности по ИЖК за аналогичный период увеличилась на 0,71 п.п., до 2,47%. Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 2.3.



Рис.2.3 Региональная структура задолженности по ИЖК в РФ

Наблюдались сокращение средневзвешенных сроков и повышение ставок по предоставленным ИЖК в рублях и в иностранной валюте. В 2015 году средневзвешенный срок предоставленных кредитными организациями ИЖК в рублях незначительно сократился - на 3,1 месяца по сравнению с 2014 годом и составил 176 месяцев (14,7 года), по ИЖК в иностранной валюте сократился на 8 лет и составил 47 месяцев (3,9 года). Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК, выданным с начала года, увеличились по сравнению с 2014 годом: по ИЖК в рублях - на 0,90 п.п., до 13,35%, по ИЖК в иностранной валюте - на 0,57 п.п., до 9,82%. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведена на рисунке 2.4.



Рис.2.4 Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок в РФ

Несмотря на постепенное снижение ключевой ставки Банка России в 2015 году с 17,00 до 11,00%, в течение года наблюдалась волатильность средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях, выданным за месяц: за период с января по декабрь 2015 года значение ставки варьировалось от 12,29 до 14,71% и в декабре 2015 года составило 12,92%, что показано на рисунке 2.5.

Рис.2.5 Динамика объема и средневзвешенной процентной ставки по ИЖК в рублях

В 2015 году по стране досрочно погашено ИЖК на сумму 477,1 млрд. руб., в том числе прав требования по ИЖК на 8,0 млрд. руб. (за 2014 год сумма досрочно погашенных ИЖК (прав требования по ИЖК) составила 530,6 млрд. руб.).

Рис.2.6 Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК)

...