Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Рынок ипотечных обязательств требует разработанности всех аспектов сделок с недвижимостью, включая действующую процедуру обращения взыскания, то есть отчуждения недвижимости в случае неисполнения обязательства.

В принятом Законе РФ "О залоге" не в полной мере проработаны вопросы ипотеки. Некоторые из них не согласуются с действующим законодательством в части использования залога квартир. Не отрегулирован порядок залога земельного участка, находящегося под зданиями и сооружениями. Не принят закон о кондоминиуме. Не в должной мере отработана и процедура реализации залога через судебные органы. Дела по отчуждению недвижимости рассматриваются наряду с общими судебными исками чрезвычайно длительное время, что резко снижает привлекательность ипотеки. С другой стороны, необходимы законы, обеспечивающие реальную защиту прав потребителя.

В стране не разработана соответствующая инфраструктура ипотечной системы, связанная с созданием на территории России единого порядка регистрации недвижимого имущества, оформления прав на его владение, единой базы данных о заложенной недвижимости и т.п. В стране следует принять комплекс законов, регулирующих ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

Для полноценного функционирования системы ипотечного кредитования в России необходимо создать систему страхования операций с недвижимостью.

C 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс. А с 1 апреля 2005 года - закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Эксперты считают, что понадобится не меньше года, чтобы оценить достоинства и недостатки этих законов. По мнению законодателей, там заложены основы развития жилищного строительства и, в частности, ипотечного кредитования, без которого невозможен серьезный рост рынка жилья.

Жилищный кодекс, который заменяет действовавший более 20 лет Жилищный кодекс РСФСР, предусматривает снижение издержек и рисков для кредитных и банковских организаций, что должно послужить основанием для снижения размера кредитных ставок.

Основные положения закона сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами. Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных органов власти, региональных и местного самоуправления.

В частности, положения нового Жилищного кодекса регламентируют решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам - вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств, а это также устраняет одно из препятствий для развития массовой ипотеки. Кредитные организации получают гарантии возвратности выданных кредитов, соответственно, появляется более широкое поле для внедрения привлекательных ипотечных программ. Изменения также коснутся норм и правил, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, отныне при приобретении жилья в кредит отменяется обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.

2. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

2.1 Характеристика АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

Акционерный коммерческий банк "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" (закрытое акционерное общество), сокращённое наименование АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)", (генеральная лицензия Центрального Банка России на осуществление банковских операций № 2309 от 01.07.1997 г. ) - дочерний банк Bank of China, входящего в число 20 крупнейших банков мира, чья зарубежная филиальная сеть насчитывает свыше 500 отделений более чем в 20 странах.

В 1993 году Bank of China стал одним из первых иностранных банков, открывших дочерний банк в России. За эти годы АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" заслужил репутацию солидного и надежного партнера.

С момента своего открытия АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" предоставляет юридическим и физическим лицам широкий спектр услуг на базе современных технологий и глобальной филиальной сети Bank of China. У нас обслуживаются клиенты из России, Китая и других стран. При этом глубокое знание российского рынка позволяет нам более полно удовлетворять индивидуальные потребности клиентов.

Орган, осуществляющий надзор за деятельностью Банка, - Московское ГТУ Банка России.

АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" не имеет филиалов.

Клиенты АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" получают уникальную возможность осуществлять расчеты с контрагентами из любого населенного пункта Китая внутри одной банковской группы.

Благодаря принадлежности к Bank of China Group, гарантии АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" принимаются в Китае без дополнительного подтверждения со стороны банков из развитых стран.

Зарубежная филиальная сеть Bank of China позволяет существенно упростить расчеты с контрагентами из других стран за счет сокращения числа банков-посредников.

АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" специализируется на осуществлении документарных расчетов по экспортно-импортным операциям между Россией и Китаем. Особенно Банк заинтересован в привлечении региональных внешнеторговых структур и предприятий.

В настоящее время АКБ "БАНК КИТАЯ (ЭЛОС)" предлагает следующие услуги клиентам:

1) В области документарных операций по импорту и экспорту

- расчеты в форме документарного аккредитива, инкассо, банковской гарантии, торговое финансирование;

- предоставление гарантий и поручительств;

- открытие и ведение паспортов сделок (импорт, экспорт);

- валютный контроль в рамках проводимых операций.

2) В области кредитов

- банк осуществляет кредитование программ, связанных с развитием торгово-экономических связей между Китаем и Россией.

Структура управления АКБ Банк Китая (ЭЛОС) (рис. 2.1).



Рис. 2.1 Структура управления АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

В управлении пассивными операциями участвуют следующие подразделения отделения:

Операционно-кассовый отдел (ОКО) - привлечение вкладов населения, выдача дорожных чеков, пополнение карточных счетов;

Вексельный центр - выдача векселей банка, операции с векселями;

Отдел пластиковых карт - эмиссия карточек;

Расчетно-кассовый отдел (РКО) - платежно-расчетные операции для юридических лиц и предпринимателей;

Отдел управления ресурсами - отдел, анализирующий ресурсную базу и выдающий рекомендации по размещению ресурсов банка в активы.

Последний из перечисленных отделов является ключевым в управлении ресурсами, поскольку ежедневно получает сводную информацию о деятельности банка и может рассчитать и предоставить руководству итоги, прогнозы, рекомендации на основе действующей автоматизированной системы управления банком.

Проанализируем активы банка АКБ Банк Китая (ЭЛОС) в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Анализ активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени ликвидности за 6 месяцев 2008 года

Активы банка	Сумма, (тыс. руб.)
	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Первоклассные активы	430552,4	439163,4	1405215	1433319	1503580	283856
Краткосрочные активы	4391635	4479468	4590368	4682175	4911694	4825550
Долгосрочные ссуды	1808320	1844486	1030491	1051101	1102625	1797754
Неликвидные активы	2066652	2107985	2248343	2293310	2405727	2554703

Первоклассные активы имеют тенденцию к росту в сентябре - они составили 0,15% против 0,05% в июле. А в декабре первоклассные активы снизились до 0,03%. (таблица 2.2).

Таблица 2.2 Анализ структуры активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени ликвидности за 6 месяцев 2008 года.

Активы банка	Структура, (%)
	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Первоклассные активы	0,05	0,08	0,15	0,14	0,12	0,03
Краткосрочные активы	0,51	0,51	0,49	0,49	0,49	0,51
Долгосрочные ссуды	0,21	0,18	0,13	0,11	0,11	0,19
Неликвидные активы	0,24	0,24	0,22	0,25	0,26	0,27

Самую большую долю имеют краткосрочные активы: стабилизация экономики, приоритеты в выдаче краткосрочных ссуд - все это обусловило высокий уровень краткосрочных активов в структуре банковских активов.

Долгосрочные активы возрастают к концу анализируемого периода - их доля увеличилась с 0,11 % в ноябре до 0,19% в декабре, но не достигают уровня июля.

Неликвидные активы банка имеют стабильный и достаточно высокий уровень (24-27%) в структуре активов. Судя по структуре активов, ликвидность банка достаточно высока.

Рискованностькак критерий качества активов означает потенциальную возможность потерь при их превращении в денежную форму. Степень риска активов зависит от многих факторов, специфичных для определенного их вида. Например, риск ссуды обусловлен финансовым состоянием заемщика, содержанием объекта кредитования, объемом ссуды, порядком выдачи и погашения и т.д. Риск вложения в ценную бумагу зависит от финансовой устойчивости эмитента, механизма выпуска и продажи ценной бумаги, способности котироваться на бирже и т.д.

На рис. 2.2 показаны активы АКБ Банк Китая (ЭЛОС), классифицированные по степени ликвидности в долях от суммы активов.

Рис. 2.2 Анализ структуры активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени ликвидности (структура, %)

Из рисунка 2.2 очевидно, что первыми по величине в активах являются краткосрочные активы, а вторыми неликвидные. В июне наименьшую долю стали занимать первоклассные активы. Доходность активов как критерий их качества отражает эффективность активов, т.е. способность зарабатывать доход и таким образом создавать источник для развития банка и укрепления его капитальной базы.

По степени доходности активы банка делятся на активы, приносящие доход и активы, не приносящие доход. В таблице 2.3 представлен анализ активов по степени доходности, рассчитан удельный вес каждой из статей активов.

Таблица 2.3 Анализ активов по степени доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Активы банка	Сумма, (тыс. руб.)
	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Активы, приносящие доход	6199955	6323954	5714539	5828829,78	6114556,73	6623304
Активы, не приносящие доход	2411094	2459316	3653558	3726629,16	3909307,06	2838559
Итого	8611049	8783270	9368097	9555458,94	10023863,79	9461863

Из таблицы 2.4 очевидна тенденция к сокращению доли активов, приносящих доход и увеличению доля активов, не приносящих доход.

Таблица 2.4 Анализ структуры активов по степени доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Активы банка	Структура, (%)
	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Активы, приносящие доход	72%	72%	61%	61%	61%	70%
Активы, не приносящие доход	28%	28%	39%	39%	39%	30%
Итого	100	100	100	100	100	100

Изобразим графически на рис. 2.3.



Рис.2.3 Анализ активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) по степени доходности за 6 месяцев 2008 года

На рис. 2.3 показана динамика структуры активов АКБ Банк Китая (ЭЛОС). Активы, приносящие доход во всех временных периодах превосходят активы, не приносящие доход. Однако, разница между ними немного сократилась. Тем не менее, доля, которую занимают активы приносящие доход, свидетельствует о положительной тенденции в работе банка.

Чем выше доля активов, приносящих доход, тем при прочих равных условиях больше дохода (прибыли) имеет банк, а, следовательно, и больше возможности укрепить свою капитальную базу. А это означает, что банк может сильнее противостоять рискам, которые он на себя взял.

Критерием качества активов может служить и их диверсифицированность, показывающая степень распределения ресурсов банка по разным сферам размещения. Показателями диверсифицированности активов являются: структура активов банка по основным направлениям вложения ресурсов; структура кредитных вложений по объектам и субъектам; структура портфеля ценных бумаг; структура валют, с которыми осуществляет банк валютные операции; структурный состав банков, с которыми данный банк установил корреспондентские, депозитные и кредитные отношения по субъектам и сферам.

Важным фактором, определяющим степень ликвидности банка, является качество его пассивов. Для анализа пассивов банка выделим следующие структурные части собственный капитал и привлеченный капитал. Данные сведены в таблицы 2.5 и 2.6 и проиллюстрированы на рис. 2.4.

Таблица 2.5 Анализ пассивов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Вид	Сумма, (тыс. руб.)
	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Собственные средства	1549989	1580989	2248343	2293310	2405727	1608517
Привлеченные средства	7061060	7202281	7119754	7262149	7618137	7853346
Итого	8611049	8783270	9368097	9555459	10023864	9461863

Из таблицы 2.5 можно сделать вывод, что собственные средства банка занимают менее 24%, остальную часть занимают привлеченные средства.

Таблица 2.6 Анализ структуры пассивов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Вид	Структура, (%)
	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Собственные средства	18%	20%	24%	22%	24%	17%
Привлеченные средства	82%	80%	76%	78%	76%	83%
Итого	100	100	100	100	100	100

На протяжении анализируемого периода привлеченные средства и собственные находятся относительно в стабильном состоянии, нет резких перепадов в структуре пассивов, что свидетельствует об устойчивой работе банка.



Рис 2.4 Динамика структуры пассивов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Доля собственных средств в структуре пассивов составляет 18-24%.

Анализ депозитной базы служит началом в анализе ликвидности банка и поддержании его надежности. Основными факторами, определяющими ликвидность, являются виды привлекаемых депозитов, сроки операций, источники привлеченных средств, стабильность депозитной базы. Вначале рассмотрим динамику объема и структуры привлеченных средств банка.

Выделение привлеченных средств в отдельную часть пассива баланса связано с тем, что они являются основными источниками ресурсов банка и, в свою очередь, состоят из двух разделов: привлеченные средства-брутто (табл. 2.7, П21) и привлеченные средства-нетто (табл. 2.7 П26). По качественному составу привлеченные средства-брутто распределены на следующие группы:

Депозиты, всего

В том числе:

- Счета до востребования

- Срочные депозиты и вклады

- Ценные бумаги

- Кредиты, полученные из других банков

- Средства из системы расчетов

- Прочие кредиторы

К счетам до востребования (онкольным обязательствам) относятся: остатки средств на текущих счетах в инвалюте, остатки средств на счетах предприятий всех форм собственности, средства на текущих счетах бюджетных организаций, средства на текущих счетах граждан-предпринимателей, депозиты физических лиц до востребования, средства инофирм и средства для финансирования капвложений.

К срочным депозитам и вкладам относятся: обращаемые на рынке долговые обязательства, срочные вклады населения, депозиты предприятий и организаций, средства для долгосрочного кредитования.

Группы 2-5 представляют собой привлеченные средства из системы расчетов, ценные бумаги, кредиты, полученные у других банков, и иные средства кредиторов.

Часть средств двух последних групп привлеченных средств-брутто иммобилизуется (табл.2.7, П22) в аналогичные статьи по активу баланса. Поэтому привлеченные средства-брутто включают в себя иммобилизованные ресурсы и фактический остаток привлеченных средств-нетто (табл.2.7, П26). Реальная величина привлеченных средств-нетто определяется путем корректировки общей суммы привлеченных средств-брутто на величину иммобилизации.

На основе описанного качественного распределения привлеченных средств учреждения банка определяются пропорции между счетами, в том числе объем и удельный вес «стержневых» (табл.2.7, П12) депозитов и привлеченных средств-нетто, которые являются реальными ресурсами банка, вложения которых приносят доход.

Таблица 2.7 Динамика объема и структуры привлеченных средств АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за июль-декабрь 2008 года

Агрегат	Статья и порядок расчета	Тыс. руб.	Удельный вес, (%)
		Июль	Декабрь	Июль	Декабрь
П1	Депозиты - всего (П2+П12)	3750879	4278792	77,7	71,4
П2	Счета до восст. (П3+П4+ П5+П6+П7+П8+П9+ П10+П11):	3569469	1740526	74,2	29,0
П3	в инвалюте	0	0	-	-
П4	физ. лиц	3407983	1439050	65,0	24,0
П5	Гос.предп. и организаций	50333	66528	1,0	1,1
П6	Ком.предп. организаций	89132	178608	1,7	3,0
П7	Некомм. организаций	8913	30567	0,2	0,5
П8	предпринимателей-юрид. лиц	-	1798	-	0,0
П9	граждан-предпринимателей	13108	23974	0,3	0,4
П10	инофирм в рублях	0	0	-	-
П11	кап.вложений	0	0	-	-
П12	Срочные (П13+П14+П15+ 18):	181410	2538267	3,5	42,3
П13	Вклады населения	181410	246347	3,5	41,1
П14	Депозиты предприятий	-	6593	-	0,1
П15	Долгосрочное кредитование	-	68326	-	1,1
П16	Долговые обязательства	405288	198986	7,7	3,3
П17	Ценные бумаги	0	0	-	-
П18	Кредиты, полученные у др. банков	0	0	-	-
П19	Средства из системы расчетов	340798	1253850	6,5	20,9
П20	Прочие кредиторы	0	0	-	-
П21	Привлеченные средства-брутто - всего (П1+П16+ П17+П19+П20)	4496965	5731628	91,9	95,6
П22	Сумма иммобилизации - всего (П23+П24+П25)	7394,4	11997,6	2,4	2,4
П23	Средства в расчетах	0	0	-	-
П24	Затраты на капвложения	66587	125864	1,3	2,1
П25	Дебиторы	61344	15583	1,2	0,3
П26	Привлеченные средства-нетто - всего (П21-П22)	4489570	5719630	89,5	93,2

За исследуемый период объем привлеченных средств-брутто по данным рис. 2.5 увеличился в 1,27 раза (с 4496965тыс. руб. до 5731628тыс. руб.). Основным источником ресурсов банка в составе привлеченных средств-брутто являются депозиты (табл.2.7, П1), доля которых в течение анализируемого периода составляла примерно 70%. Такое соотношение объясняется спецификой деятельности учреждения банка.



Рис. 2.5 Динамика объема и структуры привлеченных средств АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за июль-декабрь 2008 года

На протяжении анализируемого периода в структуре платных источников наблюдается изменение приоритетов: от депозитов до востребования (табл. 2.7, П2) к срочным обязательствам (табл. 2.7, П12). С одной стороны наблюдается тенденция к увеличению объема депозитов на срок (табл. 2.7, П12 - с 3,5% до 42,3%). С другой стороны мы наблюдаем тренд к уменьшению удельного веса и депозитов всего (табл. 2.7, П1 - с 77,7% до 71,4%), и онкольных обязательств (табл. 2.7, П2 - с 74,2% до 29%). Уменьшение удельного веса депозитов до востребования большей частью вызвано снижением вкладов физических лиц (табл. 2.7, П4 - с 65,0% до 24%). Такое снижение объемов пассивной ликвидности не может привести к проблемам с регулированием доходности операций в случае неожиданного изъятия онкольных обязательств и/или неожиданному спросу на кредиты, поскольку большая доля платных источников принадлежит срочным депозитам и вкладам. Банк снизил объемы долговых обязательств (табл.2.9, П16 - с 7,7 млн. руб. до 3,3 млн. руб.).

Сравним соотношение между счетами до востребования и срочными депозитами (табл.2.7): в июле - 74,2 : 3,5, в декабре -29,0:42,3. Эта тенденция свидетельствует о наличии у банка качественного совершенствования структуры платных источников, так как более дорогие (но совершенно предсказуемые по своему поведению во времени) источники могут обеспечить банку оптимальное управление активно-пассивными операциями, а, следовательно, сбалансированную ликвидность по срокам и объемам в активе и пассиве баланса.

В таблице 2.8 проанализируем показатели оценки доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС):

Таблица 2.8 Анализ показателей оценки доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года, %

Показатели	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь	Отклонение +,-(гр.7-р.2)
1	2	3	4	5	6	7	8
Показатели рентабельности активов и капитала
Показатель рентабельности активов	0,14	0,11	0,04	0,05	0,05	0,07	-0,07
Показатель рентабельности капитала	11,7	7,98	4,2	4,3	4,2	6,6	5,1
Показатели структуры доходов и расходов
Показатель структуры доходов	157,2	141	121	121	121	121,7	-35,5
Показатель структуры расходов	63,6	72,6	82,6	82,6	82,6	82,2	18,6
Показатели доходности отдельных видов операций и банка в целом
Показатель чистой процентной маржи	78,7	77,7	76,7	75,7	75,7	80,3	1,6
Показатель чистого спрэда от кредитных операций	164,1	164,1	163,1	162,1	162,1	168	3,9

Как видно из таблицы 2.8, рентабельность активов очень мала - всего 0,07% в декабре. Рентабельность капитала в течение анализируемого периода уменьшается - так, в сентябре она равнялась 4,2% против 11,7% в июле, а в декабре немного возросла - 6,6%.

На рисунке 2.6 покажем динамику коэффициентов.



Рис. 2.6 Динамика показателей оценки доходности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Показатели структуры доходов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) показывает, что доходы превышают расходы банка в июле 2008 г. примерно в 1,6 раза, в сентябре и декабре - в 1,2 раза.

Показатель структуры расходов показывает, что расходы банка составили в июле 63,6% от доходов банка, в сентябре - 82,6%, а в декабре - 82,2%.

Показатель чистой процентной маржи показывает отношение чистого процентного дохода банка к уплаченным процентам. Он возрастает, что говорит об увеличении кредитной активности банка.

Таким образом, структура привлеченных средств АКБ Банк Китая (ЭЛОС) претерпела за рассматриваемый период существенные изменения:

На протяжении анализируемого периода в структуре платных источников произошло изменение приоритетов: от депозитов до востребования к срочным обязательствам.

Уменьшение удельного веса счетов до востребования, т.е. наиболее дешевой, но и наиболее рискованной ресурсной базы банка, которая формируется преимущественно за счет вкладов населения, свидетельствует о том, что банк создает новые технологические процедуры, привлекательные для клиентов, а также о возрастании доверия населения к банку.

Существенное увеличение удельного веса срочных депозитов и вкладов свидетельствует о наличии у банка деятельности по предложению новых банковских продуктов на рынке для привлечения временно свободных денежных средств юридических и физических лиц. Такая тенденция является положительной для банка, поскольку срочные обязательства, благодаря своему стабильному временному горизонту, позволяют банку осуществлять качественный финансовый менеджмент по управлению портфелем банка.

2.2 Программы ипотечного кредитования

АКБ Банк Китая (ЭЛОС) предоставляет ипотечные кредиты в рублях и в долларах США на покупку квартир в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья, а также на покупку квартир в многоквартирных домах на стадии строительства.

Воспользоваться ипотечной программой АКБ Банк Китая (ЭЛОС) может любое платежеспособное физическое лицо вне зависимости от гражданства и наличия постоянной регистрации. При определении максимальной суммы кредита рассматривается доход обоих супругов, в том числе: заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде стабильных страховых выплат; доход от предпринимательской деятельности; другие доходы.

Воспользовавшись ипотечным кредитом АКБ Банк Китая (ЭЛОС), заемщик сможет:

- сразу переехать в собственную квартиру, оплатив лишь часть ее стоимости;

- надежно и выгодно инвестировать свои сбережения;

- получить квалифицированную помощь на всех стадиях поиска квартиры и заключения сделки;

- получить налоговый имущественный вычет на сумму 1 млн. рублей и на все уплаченные Банку проценты.

АКБ Банк Китая (ЭЛОС) рассматривает заявление в кратчайшие сроки и оказать поддержку на всех этапах поиска квартиры и заключения сделки.

Итак, рассмотрим ипотечную программу банка. Процедура получения кредита АКБ Банк Китая (ЭЛОС):

Первое обращение в Банк (осуществляет Заемщик - обращение на "Горячую линию", заполнение краткой анкеты на сайте Банка или в "Центре ипотечного и потребительского кредитования")

Первое интервью (осуществляют совместно Банк и Заемщик).

Повторная встреча (осуществляют совместно Банк и Заемщик)

Передача ответственному сотруднику Банка полного пакета документов, необходимых для проведения анализа кредито- и платежеспособности, а также заполненного Заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита. Оплата комиссии за рассмотрение Заявления-анкеты о предоставлении жилищного ипотечного кредита.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения вопроса о возможности выдачи кредита:

- копия паспорта Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (все страницы, включая пустые)

- копия Свидетельства о временной регистрации по месту пребывания Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (при наличии)

- копия договора коммерческого найма квартиры (при наличии)

- копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и пр.) заемщика и его(ее) супруги(супруга)

Документы, подтверждающие семейное положение Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копия свидетельства о браке и/или копия свидетельства о расторжении брака (при наличии);

- копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей Заемщика и его(ее) супруги(супруга), при наличии)

Документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- военный билет и/или водительское удостоверение Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (при наличии)

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копия трудовой книжки Заемщика и его(ее) супруги(супруга), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии

- справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года

- информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях Заемщика и его(ее) супруги(супруга) (в произвольной форме), резюме (при наличии)

- копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период, с отметкой налоговой инспекции (при наличии)

- копия трудового договора (при наличии)

При наличии дополнительных доходов от других организаций: трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года

Информация об активах Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копии документов, подтверждающих наличие в собственности недвижимого имущества (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, договор передачи в собственность, договор мены, пр.)

- копии документов, подтверждающих наличие в собственности дорогостоящего имущества (автомобиль, яхта и пр.)

- документы, подтверждающие наличие счетов в Банках (карточных, депозитных, текущих, до востребования и пр.) - выписки по счетам за последние 6 месяцев, копии сберкнижек, пр.

- документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг)

Документы, подтверждающие текущие обязательства Заемщика и его(ее) супруги(супруга)

- копии кредитных договоров (договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками по счетам по учету средств предоставленного кредита

Документы, подтверждающие кредитную историю Заемщика

- копии кредитных договоров с выписками со счетов по учету средств предоставленного кредита и копиями финансовых документов подтверждающих факт исполнения обязательств (справка кредитора)

В зависимости от индивидуальных характеристик Заемщика его (ее) супруги (супруга) данный список может быть сокращен/расширен.

Документы по компании, в которой Вы владеете акциями/паями/долями в уставном капитале

- копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании

- копии документов, подтверждающих приобретение акций компании (если применимо)

- копии документов, подтверждающих осуществление расчетов за приобретенные акции (если применимо)

- копия свидетельства налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр регистрации юридических лиц, заверенная печатью компании

- копии бухгалтерских балансов (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды

- копии отчетов о прибылях и убытках (копии с отметкой налоговой инспекции, заверенные организацией) за последний квартальный и годовой отчетный периоды

- выписка из банка о движении денежных средств по дебету и кредиту (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение Кредита на срок не более одного календарного месяца

- справка из банка с отметкой Банка о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету (картотека №2)

- копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора)

- копии договоров аренды офисных, складских, производственных помещений

- копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами

- копии лицензий, сертификатов, патентов, заверенные подписью руководителя компании и печатью компании

Предприниматели без образования юридического лица дополнительно предоставляют:

- копия свидетельства о регистрации предпринимателя

- необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью

- налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по доходам физических лиц / по единому налогу, уплачиваемому при применении УСНО) или свидетельство об уплате ЕНВД

- патент на текущий год, документы об уплате стоимости патента на занятие предпринимательской деятельностью (поквартально)

- документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды

- выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев

- книга учета доходов и расходов (по форме, утвержденной Министерством финансов РФ) с соответствующими отметками налогового органа

- при наличии иных доходов, кроме получаемых при осуществлении предпринимательской деятельности - документы, подтверждающие получение дохода.

Таблица 2.9 Кредитование покупки жилья (вторичный рынок) в АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

Процентная ставка (% годовые, валюта)	10,5-11,5
Процентная ставка (% годовые, рубли)	15
Срок кредитования (годы)	10-20
Сумма кредита (тыс.$)
в Москве	10 - 500
в Подмосковье	10 - 500
Собственные средства заемщика %	От 15
Обеспечение	Приобретаемая недвижимость
Наличие поручителей	Нет
Кто может получить кредит	Любое физическое лицо вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в г.Москве или Московской области для покупки квартиры в г. Москве или Московской области.
Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, доход в виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.

Таблица 2.10 Кредитование на этапе строительства (первичный рынок) в АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

Процентная ставка (% годовые, валюта)	12,5 - 13,5
Процентная ставка (% годовые, рубли)	17
Срок кредитования (годы)	10-20
Сумма кредита (тыс.$)
в Москве	10-500
в Подмосковье	10-500
Собственные средства заемщика %	От 15
Обеспечение	Залог прав требования по инвестиционному договору
Наличие поручителей	Да
Кто может получить кредит	Любое физическое лицо вне зависимости от гражданства, при наличии постоянной или временной регистрации в г.Москве или Московской области для покупки квартиры в г. Москве или Московской области.
Подтверждение платежеспособности	Официально подтвержденный доход по основному месту работы (по справке с работы или декларация из налоговой инспекции), доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы. Другие схемы получения дохода - доход по банковским депозитам, доход в виде стабильных страховых выплат, по ценным бумагам, доход от сдачи в аренду жилья и прочие виды дохода.

АКБ Банк Китая (ЭЛОС) предлагает различные виды кредитов, каждый из которых максимально отвечает потребностям и возможностям представителей различных социальных групп. В банке существует большое разнообразие программ ипотечного кредитования как на первичном и вторичном рынка, так и на рынке загородной недвижимости. Также существует программа кредитования «Молодая семья» и программа улучшения жилищных условий.

Рассмотрим характеристики этих программ, их основные отличия.

При покупке недвижимости на вторичном рынке существует следующие виды кредитов:

- «Кредит по госцене» (валюта кредита - рубли РФ, на приобретение квартиры в Москве и Московской области, необходимо иметь постоянный источник доходов, письменно подтвержденные работодателем, обязательное оформление пакета страховых услуг, сумма кредита - до 70% от стоимости приобретаемого жилья, процентная ставка - 15% годовых в рублях);

- «Базовый» (предоставляется на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья в г. Москве или ближайшем Подмосковье, процентная ставка - 10,5% - 12 % годовых).

При улучшение жилищных условий действуют следующие виды кредитов:

- «Обмен базовый» (приобретение квартиры на вторичном рынке в городе Москва или ближайшем Подмосковье с последующей продажей "старого" жилья, сумма кредита - до 100% от стоимости, минимальная величина кредита 10 000 долларов США, процентная ставка 11,5-18% в зависимости от первоначальной суммы).

При покупке загородного жилья разработан ипотечный кредит «Коттедж». Кредит выдается на приобретение жилых домов в Подмосковье, сумма кредита - до 70% от стоимости приобретаемого дома, оговаривается минимальная сумма кредита - 10 000 долларов США, процентная ставка - 15-18% годовых, технология предоставления кредита разрабатывается в индивидуальном порядке.

Программа для молодоженов предусматривает наличие ипотечного кредита «Молодая семья». Кредит предоставляется молодым семьям на приобретение квартиры на вторичном рынке в городе Москва или ближайшем Подмосковье. Сумма кредита - до 90% от стоимости приобретаемого жилья (минимум 10 000 долларов США). Процентная ставка - 14% годовых. Условием предоставления кредита является дополнительное обеспечение - поручительство родителей с обеих сторон. Соответствие данных о доходах, предоставляемых в банк и в налоговую инспекцию, не является обязательным.

Для покупки недвижимости на первичной рынке существует два вида ипотечных кредитов:

- «Инвест 1» (на приобретение квартиры в строящемся доме в городе Москва или ближайшем Подмосковье, сумма кредита - до 70%, минимальная величина 10 000 долларов США, процентная ставка 12,5-18% годовых в зависимости от момента оформления права собственности, соответствие данных о доходах не является обязательным);

- «Инвест 2» (на приобретение квартиры в строящемся доме сумма кредита - до 70%, минимум 10 000 долларов, процентная ставка 10,5-16% в зависимости от времени оформления права собственности, доход заемщика должен быть подтвержден).

Специальные программы «Молодая семья» новый продукт, он появился в услугах банка в 2003 году. И пока не завоевал ранок ипотечного кредитования. У него также есть недостаток, это необходимость дополнительного обеспечения - поручительство родителей с обеих сторон, что увеличивает количество собираемых документов. Но в 2008 году наблюдается значительное увеличение выданных кредитов.

«Кредит по госцене» - это кредит, выдаваемый в рублях, единственный во многочисленных программах АКБ Банк Китая (ЭЛОС). Такое кредитование не пользуется спросом у заемщиков.

Заемщики Банка имеют возможность на приоритетных условиях воспользоваться целым рядом дополнительных продуктов и услуг, в том числе накопительными жилищными вкладами, индивидуальными схемами накоплений, пластиковыми картами с возможностью льготного кредитования. Кредитная политика Банка традиционно ориентирована на долгосрочное ипотечное кредитование физических лиц под приобретение жилья и ипотечное потребительское кредитование. В 2007 году АКБ Банк Китая (ЭЛОС) вошел в число 50-ти «самых потребительских» банков России.

Проведем анализ ипотечного кредитования за 6 месяцев 2008 года.

Таблица 2.11 Ипотечные кредиты АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Показатель	июль	август	сентябрь	октябрь	ноябрь	декабрь
Количество выданных ипотечных кредитов, шт	427	431	540	561	670	720
Сумма ипотечных кредитов, млн.руб.	207,2	243,5	368,2	437,6	490,3	587,6
Средняя величина кредита, тыс.руб	485,2	560,8	681,9	710,5	770,5	816,1

Из таблицы 2.11 видно, что за анализируемый период количество выданных кредитов увеличилось, общая сумма кредитов и средняя величина кредитов также увеличилась. Такое положение соответствует положению на рынке ипотечного кредитования в стране.

Рис. 2.7 Динамика количества выдаваемых ипотечных кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Из графика (рис. 2.7) видна положительная тенденция в количестве выдаваемых кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года, это говорит о правильной политике банка в отношении выбранного основного вида кредитования. А также сказывается улучшение законодательной базы и повышения доверия банку.



Рис. 2.8 Динамика общей суммы выдаваемых ипотечных кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Из графика (рис. 2.8) видна положительная тенденция в общей сумме выдаваемых кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года, это говорит о стабилизации макроэкономических параметров, таких как инфляция и повышение уровня жизни населения.

Рис. 2.9 Динамика средней суммы одного ипотечных кредитов АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года

Также наблюдается положительная тенденция в динамике средней суммы одного ипотечного кредита АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за 6 месяцев 2008 года.

Общая сумма ипотечных кредитов, выданных АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за июнь 2008 года составила 587,9 млн. рублей, что в 1,6 раза превысило АКБ Банк Китая (ЭЛОС) за март 2008 года - 368,2 млн. рублей. В июле году Банком в общей сложности заключено 720 ипотечных договоров. Клиентами было приобретено 185 квартир.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

3.1 Проблемы и перспективы ипотеки в РФ

Осень 2008 года на финансовом рынке России богата событиями, связанными с экономическим кризисом. Правительство РФ принимает меры поддержки банковского сектора и российской ипотеки.

Несмотря на то что более 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. В противном случае людей придется выселять на улицу. Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье. Пустующие помещения город мог бы предоставлять в краткосрочный наем. Производство обращения взыскания -- процедура достаточно длительная (от шести месяцев до двух лет), и городская администрация, уведомленная о готовящихся исках к должникам, успеет принять решение о выделении для них необходимого количества квартир.

Особенно актуальным этот вопрос стал в последнее время, когда в стране отмечается снижение доходов граждан и ожидается в связи с этим рост неплатежей со стороны заемщиков. Если предпринимаемые Правительством РФ или банками меры по реструктуризации долга таких заемщиков не дадут положительного эффекта, то придется прибегнуть к процедуре обращения взыскания на предмет залога. В этом случае и понадобится переселенческий (или, как указано в Жилищном кодексе РФ, маневренный) фонд, предназначенный для временного проживания граждан, утративших жилье в результате обращения на него взыскания.

Что касается роста безработицы, то по предварительным сведениям Минсоцразвития пока этот показатель находится в пределах нормы; паники на рынке не наблюдается, и говорить о резком увеличении количества безработных или снижении зарплат преждевременно. Более существенное влияние на уменьшение числа ипотечных заемщиков окажет, скорее всего, сокращение банками ипотечных программ и повышение процентных ставок по кредитам, а также ужесточение требований к самим заемщикам. В то же время, несмотря на все возникшие трудности, объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2008 г. ожидается не ниже уровня 2007 г. В 2009 г. вряд ли возможно большое оживление на ипотечном рынке, в связи с чем не изменится и количество ипотечных должников по сравнению с концом 2008 г.

Следует отметить, что в 2006 г. было совершено четыре сделки секьюритизации ипотечных активов, в 2007 г. -- шесть, в 2008 г. -- пять, из которых только по одной ипотечные ценные бумаги выкупил оригинатор (банк, выдавший ипотечный кредит). Большинство из них имело трансграничную секьюритизацию, две проведены на территории России. Среди успешно завершенных можно назвать и сделку Европейского трастового банка на сумму 3,3 млрд руб.

Всего же за эти годы секьюритизировано ипотечных активов на сумму свыше 2 млрд долл. Потенциал в этой сфере значителен. Если судить по размерам задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2008 г., которая составляла 974,5 млрд руб., то можно вести речь о более 200 потенциальных сделках.

В целом к настоящему времени удалось сделать немало. Внесены необходимые изменения в законы и подзаконные акты, регулирующие вопросы выдачи закладных и размещения ипотечных ценных бумаг. В частности, в третьем чтении приняты поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся депозитарного учета закладных и иных положений обращения ценной бумаги. Предлагаемые поправки позволят сократить время на рефинансирование, усилить контроль над передачей прав по закладным, повысить качество экспертизы закладной, решить вопрос одновременной регистрации погашения одной и открытия другой ипотеки при перекредитовании заемщика и другие не менее важные изменения.

Внесены поправки в Стандарты эмиссии ценных бумаг, Положение о спецдепозитарии и Правила ведения реестра ипотечного покрытия. Разработан проект Федерального закона «О секьюритизации» с определением статуса специального ипотечного агента, с указанием отдельных блокированных счетов по типу счета-эскроу и т. д. Подготовлены поправки в Налоговый кодекс, в Закон «Об ипотеке», в Закон «О долевом строительстве». Однако предстоит сделать еще многое, и работа в этом направлении продолжается.

К сожалению, приходится констатировать, что рынок ипотечных ценных бумаг в России не развит. Одной из важных задач является разработка механизма инвестирования временно свободных денежных средств Пенсионного фонда РФ, резервов страховых компаний, средств Агентства по страхованию вкладов, институтов развития в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. Если в ближайшее время удастся решить эту проблему, тогда можно уверенно сказать, что ипотека в России есть и она доступна практически каждому гражданину.

Схема рефинансирования в принципе отлажена достаточно четко. Однако есть ряд моментов, над которыми необходимо работать. Если говорить о программе рефинансирования, внедренной АИЖК, то имеет смысл подумать о перечне тех сведений, которые вносят в Единую информационную систему при продаже закладных. Количество такой информации иногда является избыточным и увеличивает число возможных ошибок при вводе данных. А это в свою очередь сказывается на решении о выкупе, несмотря на то что сама сделка и документы по ней могут быть оформлены в соответствии с законом и требованиями АИЖК. После исправления ошибок процедура выкупа начинается сначала, что не эффективно и не способствует быстрому обороту закладных, а также снижает заинтересованность в развитии ипотечного кредитования.

Необходимо продолжить работу с депозитарием АИЖК по вопросу увеличения количества закладных, принимаемых на хранение. Сегодня оно, если я не ошибаюсь, ограничено 50 закладными от одного поставщика в день, в результате чего сделка по рефинансированию может растянуться на несколько дней.

Можно было бы подумать и над вопросом об упрощении процедуры проверки предоставляемых документов и ограничиться проверкой только закладной, поскольку по закону она имеет приоритет над договорами и является самостоятельным инструментом. Надеюсь, что предложенные нашим комитетом поправки в Закон «Об ипотеке», которые уже прошли третье чтение в Государственной думе, будут приняты. Тогда договоры будут прекращать или приостанавливать свое действие с момента выдачи закладной, а ее роль станет главенствующей.

Учитывая, что все, кто работал по Стандартам АИЖК, выдавал кредиты по ставкам, граничащим с уровнем инфляции, то в невыгодных условиях окажется большинство кредитных организаций. Отражение банками убытков на своих балансах может сыграть для них негативную роль, поскольку кредитные учреждения находятся под жестким контролем Банка России. Чтобы избежать убытков, предлагается по закладным, выданным до 15 сентября 2008 года, вернуться к прежнему порядку выкупа, то есть по остатку задолженности (без дисконта), благо что для этого АИЖК выделяются средства, а по остальным закладным организовать работу по выкупу, исходя из новых требований.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка ...