Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

Поэтому выработка грамотной и правильной ценовой политики, основанной на объективных методиках оценки рыночной стоимости - одна из важнейших составляющих конкурентоспособности фирмы-продавца.

Кроме того, вопрос определения рыночной стоимости не менее актуален и для строительных организаций, не имеющих своих отделов реализации и вынужденных привлекать к продажам риэлторские фирмы. Не секрет, что риэлторы зачастую занижают реальную стоимость квартир перед застройщиками и дают экспертный анализ намеренно заниженным для того, чтобы продать квартиры без особых усилий (при реализации) или получить большую маржу (в случае выкупа площадей). Отсутствие у строителей объективного инструмента для проведения независимой оценки может повлечь заключение договоров на невыгодных для них условиях и потери части прибыли.

Вместе с тем, в независимой экспертной оценке с применением объективных и достоверных методов нуждаются, в первую очередь, сами покупатели. Каким образом сориентироваться среди широкого предложения на рынке? Как понять, является цена на выбранную квартиру завышенной, или наоборот, необходимо срочно ее покупать, пока цена не выросла? Такие вопросы стоят перед всеми покупателями. Особенно это относится к элитным квартирам, когда дома-аналоги для сравнения подобрать трудно, а в некоторых случаях вообще невозможно. В этом случае затраты на проведение объективной, независимой и достоверной экспертизы с лихвой окупятся правильным выбором квартиры.

На сегодняшний день наиболее распространенными методами оценки стоимости жилья являются: экспертный (грешащий субъективизмом), статистический (требующий достаточного числа аналогов), квалиметрический (допускающий ошибки из-за использования в расчетах коэффициентов весомости параметров), определение индексов стоимости и некоторые другие или их сочетание. Поскольку при определении стоимости квартир достаточно велико количество ценообразующих факторов, все эти методы дают слишком большие погрешности.

Иногда они могут успешно применяться для оценки типового жилья, однако для оценки элитного жилья, строящегося по индивидуальным проектам, требуются иные методы

Классический метод оценки вторичного жилья два этапа.

На первом этапе определяется средняя стоимость однотипных проданных квартир за последние 2-3 месяца. При этом берется реальная цена квартиры, за которую она была продана, а не за сколько ее пытались продать. Для определения средней стоимости не обязательно производить осмотр квартиры, а достаточно иметь соответствующую информацию по рынку жилья.

На втором этапе изучаются факторы, снижающие, либо повышающие стоимость конкретной квартиры. Учет конкретных обстоятельств позволяет более точно определить цену жилья и приблизить ее к реальной, снизив таким образом материальные и моральные затраты на поиск покупателя.

Здесь важно заметить, что реальные затраты на поиск покупателя являются как бы проблемой агентства недвижимости, куда вы обратились. Однако моральные издержки процесса продажи при не верно определенной стоимости квартиры несет клиент, так как бесконечные и без результативные посещения квартиры неизвестными лицами не всегда благоприятно сказывается на семейном климате.

Определить конкретные факторы, снижающие, либо повышающие стоимость вашего жилья невозможно без детального осмотра квартиры, а также изучения обстановки, окружающей квартиру и дом. Зачастую риэлтеры фирм недвижимости пытаются продавать квартиры, не заходя в них, мотивируя это своим высоким профессионализмом. Такой подход отражает в первую очередь леность агента, а не его профессионализм, так как нельзя эффективно работать с товаром, не видя его хоть раз в лицо.

К основным факторам, изменяющим стоимость однотипного жилья в ту, либо иную сторону, можно отнести следующие:

- год постройки и расположение дома относительно транспортных коммуникаций;

- близость необходимой инфраструктуры (магазины, школы, детские сады, больницы и пр.);

- экологическая обстановка;

- этажность (первый и последние этажи на 20-30 тыс. руб. дешевле, чем средние);

- отсутствие лоджии (балкона) снижает цену квартиры на 20-30 тыс. руб.;

- техническое состояние квартиры (наличие ремонта, металлическая дверь, тамбур, остекление лоджии);

- особенность планировки и площадь кухни. Лучше ценятся квартиры с кухней большей площади даже если жилая площадь при этом будет меньше;

- состояние подъезда, категория проживающих в нем людей. Наличие соседей-наркоманов или пьяниц зачастую вообще отпугивает покупателя от покупки данной квартиры;

- продажа квартиры без подбора или с подбором жилья. Чистая продажа повышает стоимость жилья на 5-15 тыс. руб.;

- возможности покупателя - покупается квартира немедленно, либо покупатель планирует ее выкупить через определенный срок.

Развитие направления ипотечного кредитования в нашей стране набирает темпы. Эксперты и аналитики считают потенциал ипотечного рынка в России очень высоким. Так, по оценкам Ассоциации российских банков, емкость рынка ипотечного кредитования составляет не менее $50 млрд.

Стабильно растет число банков, осваивающих данное направление. И хотя их ипотечные программы пока существенно различаются по уровню привлекательности, уже явно проглядывается общая тенденция - кредиты становятся дешевле и длиннее. В свою очередь, решение комплекса социально-правовых вопросов в сфере жилищного и ипотечного законодательства, которые стоят в планах Министерства финансов и Министерства экономического развития РФ должны значительно активизировать этот рынок. Ожидается, что к 2010 году, ежегодно в России будет выдаваться не менее миллиона ипотечных кредитов.

Как и все специализированные виды банковской деятельности, организация ипотечного кредитования в банке требует решения таких вопросов, как выбор эффективной операционной модели, методов поддержки и ведения бизнес-процессов, а также соответствующей информационной инфраструктуры - специальных средств автоматизации. Рассмотрим некоторые новые информационные технологии:

1. Центр Финансовых Технологий предлагает банкам специализированное программное решение «ЦФТ-Ипотека», предназначенное для комплексной автоматизации направления ипотечного кредитования в территориально распределенном банке. Предлагаемое решение обеспечивает комплексную автоматизацию полного цикла бизнес-процессов ипотечного кредитования: от оформления заявок, проведения предварительной квалификации потенциального заемщика и заключения сделки до момента погашения кредита включительно.

Решение разработано в результате тесного сотрудничества с ведущими специализированными ипотечными банками России и полностью соответствует высоким стандартам качества автоматизации современного банковского бизнеса. В настоящее время более 40% ипотечных кредитов в РФ выдается банками, использующими технологическое решение ЦФТ.

3.2 Развитие ипотечного кредитования в АКБ Банк Китая(ЭЛОС)

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Проблемы развития ипотечного кредитования в России:

1. Ограниченное предложение жилья (для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен).

2. Низкая платежеспособность населения (в настоящее время ипотечным кредитом могут воспользоваться около 5-6% российских семей);

3. «Серые» доходы (невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, банки применяют повышенные процентные ставки (на 2-3%) для заемщиков с неподтвержденными доходами);

4. Высокие процентные ставки (отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 10% годовых в рублях)

5. Выселение в случае неплатежа (из-за существующего законодательства затруднена процедура выселения гражданина из квартиры в случае его неплатежеспособности)

6. Отсутствие ипотечного страхования (ипотечное страхование позволит снизить первоначальный взнос)

Перспективы развития ипотечного рынка в России в ближайшее время следующие.

Несмотря на существующие проблемы, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков. При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие время.

Основу правовой базы ипотечного кредитования в настоящее время составляют такие законодательные акты как Гражданский кодекс Российской Федерации, законы “О залоге” от 29 мая 1992 года, “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним” от 21 июля 1997 года и, наконец, Федеральный закон “Об ипотеке” (залоге недвижимости), принятый в 1998 году.

С принятием перечисленных законов ситуация в этой сфере в корне изменилась. Однако их детальное изучение, и, в особенности, правоприменительная практика говорят о том, что на сегодняшний день ипотечные отношения остаются не полностью урегулированными. Несмотря на все положительные моменты, связанные с принятием нового законодательства, оно не лишено определенных несоответствий.

Так, например, не получили достаточной проработки процессуальные нормы о порядке проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества в соответствии с судебными решениями. Полны противоречий нормы, регулирующие порядок передачи прав по закладной, регистрации договоров об ипотеке.

Существуют определенные противоречия между Конституцией Российской Федерации, гарантирующей каждому право на жилище, и принципом ипотеки, согласно которому неплательщик теряет заложенное жилье даже в том случае если оно - единственное.

На сегодняшний день приоритетные направления совершенствования законодательной базы ипотечного кредитования связаны с обеспечением правовой целостности таких системообразующих законов, как Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, “О кредитных потребительских кооперативах граждан”, “О товариществах собственников жилья”, “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации”. Это ставит серьезные задачи перед законодателями, успешному решению которых, несомненно, способствуют и такие широкие обсуждения как сегодняшний “круглый стол”.

В 2008 году произошло снижение дополнительных расходов на оформление кредита. На рынке ипотеки обязательно появятся новые кредитные продукты, он будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

Перспективы ипотечного рынка, по оценкам экспертов, 3 млн. российских семей в ближайшие 2 года могут улучшить свои жилищные условия, взяв ипотечный кредит на сумму 300-400 тыс. рублей и приобретя на них дополнительно 30 кв.м. жилья.

Основными ориентирами Правительства РФ в результате принятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должны стать:

- создание правовой основы рынка жилья;

- увеличение средней обеспеченности жильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека;

- увеличение годового объема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.;

- увеличение доли населения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза - с 9,5% до 30,5%.

Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакет законопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а не строительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менее доступным для большей части населения. При этом сами разработчики ипотечных законопроектов признают, что облегчение условий и снижение процентов по ипотечным кредитам поможет обзавестись собственным жильем не более 10-15% самых обеспеченных россиян.

Предлагаются следующие мероприятия:

1. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) можно порекомендовать улучшить организационную структуру банка, то есть уделить внимание развитию менеджмента, в частности, создать, службу внутреннего аудита, что позволило бы вести четкий контроль и учет с целью соответствия норм и коэффициентов нормативным внутренним значениям.

2. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) необходимо оценивать ликвидность баланса путем расчета коэффициентов ликвидности. В процессе анализа баланса на ликвидность могут быть выявлены отклонения в сторону как снижения минимально допустимых значений, так и их существенного превышения. В первом случае коммерческим банкам нужно в месячный срок привести показатели ликвидности в соответствие с нормативными значениями. Это возможно за счет сокращения, прежде всего межбанковских кредитов, кредиторской задолженности и других видов привлеченных ресурсов, а также за счет увеличения собственных средств банка. Однако следует иметь в виду, что привлечение дополнительного капитала в форме выпуска новых акций вызовет сокращение дивидендов и неодобрение акционеров.

3. Банк должен определять потребность в ликвидных средствах хотя бы на краткосрочную перспективу. Прогнозирование этой потребности может осуществляться двумя методами. Один из них предполагает анализ потребностей в кредите и ожидаемого уровня вкладов каждого из ведущих клиентов, а другой - прогнозирование объема ссуд и вкладов. Это может быть достаточным для оценки ликвидности банковской системы в целом, но оно не подскажет руководству отдельного банка, какова должна быть его кассовая наличность на следующей неделе, чтобы покрыть изъятие вкладов и заявки на кредит. Только анализ счетов отдельных клиентов банка позволят ему определить потребности в наличных деньгах на данный момент.

Изучение всего этого, а также прогнозирование поможет банку более точно определить необходимую долю ликвидных средств в активе банка. При этом банк должен опираться на свой опыт.

При этом в управлении активами банку следует обратить внимание на следующие моменты в управлении кредитным портфелем необходимо:

Контролировать размещение кредитных вложений по степени их риска, форм обеспечения возврата ссуд, уровню доходности. Кредитные вложения банка можно классифицировать с учетом ряда критериев (уровень кредитоспособности клиента, форма обеспечения возврата кредита, возможность страхования ссуд, оценка надежности кредита экономистом банка и др.) Доля каждой группы кредитов в общей сумме кредитных вложений коммерческого банка и ее изменение служат основой для прогнозирования уровня коэффициента ликвидности, показывают возможности продолжения прежней кредитной политики банка или необходимость ее изменения. Группировка ссуд по отдельным заемщикам, позволяет ежедневно контролировать уровень коэффициентов ликвидности и прибыльности и анализировать возможности дальнейшей выдачи крупных кредитов самостоятельно банком или путем участия в банковских консорциумах;

Проводить анализ размещения кредитов по срокам их погашения, осуществляемое путем группировки остатков задолженности по ссудным счетам с учетом срочных обязательств или оборачиваемости кредитов на шесть групп (до 1 мес.; от 1 до 3 мес.; от 3 до 6 мес.; от б до 12 мес.; от 1 до 3 лет: свыше 3 лет), которое служит основой для прогнозирования уровня текущей ликвидности баланса банка, раскрытия «узких» мест в его кредитной политике;

Проводить анализ размещения кредитов по срокам на основе базы данных. В частности, разработать метод анализа предстоящего погашения и предстоящей выдачи кредитов в ближайшие 30 дней по отдельным клиентам и видам ссуд (на основе кредитных договоров и оборачиваемости кредитов), который позволяет контролировать высвобождение ресурсов или возникновение потребности в них. Такой анализ можно делать ежедневно, а также с учетом данных кредитных договоров, находящихся на стадии проработки. Результаты анализа могут использоваться коммерческими банками для оперативного решения вопросов по покупке или продаже ресурсов. Такой анализ раскрывает глубинные, скрытые процессы, выявляет те тенденции, которые при прочих неизменных обстоятельствах могут вызывать падение уровня ликвидности и платежеспособности коммерческого банка, дает возможность предупредить эти последствия путем внесения корректив в политику банка.

Тщательнее изучать кредитоспособность заемщиков;

Ограничить размер кредита, предоставляемого одному заемщику частью собственных средств;

Выдавать кредиты возможно большему числу клиентов при сохранении общего объема кредитования;

Повысить возвратность кредитов, в том числе за счет более надежного обеспечения;

Принять меры по взысканию просроченной ссудной задолженности и начисленных процентов за пользование кредитами;

Применять методы анализа группы расчетных счетов клиентов и интенсивности платежного оборота по корреспондентскому счету банка. Результаты такого анализа служат основой для аргументированной перегруппировки активов баланса банка.

Изменить структуру активов, т.е. увеличить долю рисковых активов за счет достаточной выдачи кредитов; расчистки баланса путем выделения на самостоятельный баланс отдельных видов деятельности; уменьшить долю собственных средств и т.п.

Работать над контролем риска операций. При этом необходимо помнить, что срочные меры, предпринимаемые кредитными институтами для поддержания своей ликвидности и платежеспособности, как правило, связаны с ростом расходов банка и сокращением их прибыли. Управление рисками несбалансированности баланса и неплатежеспособности банка снижает возможные убытки банков, создает прочную основу для их деятельности в будущем. Система управления рисками несбалансированности баланса и неплатежеспособности банка ориентируется на требования Национального банка страны о соблюдении коммерческими банками установленных норм ликвидности и платежеспособности. Для распознавания рисков несбалансированности ликвидности баланса и неплатежеспособности коммерческого банка требуется создание специальной системы ежедневного контроля за уровнем приведенных выше показателей ликвидности, анализа факторов, влияющих на их изменение. Для этого целесообразно создание базы данных, позволяющей оперативно получать всю необходимую информацию для выполнения аналитической работы, на основе которой будет формироваться политика банка. В качестве источников для формирования базы данных нами рассматриваются заключенные и прорабатываемые кредитные и депозитные договора, договора о займах у других банков, сведения о потребности в кредите под товары отгруженные, срок оплаты которых не наступил, ежедневная сводка оборотов остатков по балансовым счетам, ежедневная ведомость остатков по лицевым счетам, сведения по внебалансовым счетам, сведения об оборачиваемости кредитов и т.п.

В своей деятельности ипотечные банки используют следующие основные стратегии привлечения финансовых ресурсов:

ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

В ипотечном кредитовании банки участвуют как применительно к решению жилищных проблем граждан, так и осуществляют финансирование деятельности предприятия за счет ипотечного кредита.

При осуществлении кредитной деятельности одной из основных задач, стоящей перед банковскими структурами, является минимизация кредитных рисков, для решения которой используются формальные, полуформальные и неформальные процедуры.

Оценочная деятельность в ипотечном кредитовании это работа лицензионных экспертов-оценщиков (фирм, агентств), направленная на определение наиболее вероятной денежной суммы, которая может быть получена при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект залога при заданных условиях. Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах: с точки зрения сравнимых продаж, на основе затрат, с точки зрения капитализации дохода.

Страхование, при определенных условиях, способно существенно снизить риски невозврата ипотечных кредитов. Этим и определяется основная роль страховых компаний в ипотечном процессе.

Основные риски, сопутствующие ипотечному кредитованию, должны определяться в отношении:

существующей квартиры, являющейся объектом залога;

строящейся квартиры, являющейся объектом залога;

неплатежеспособности клиента.

На основе указанных основных тенденций развития рынка разработаем стратегию ипотечного кредитования в АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

На сегодняшний день очевидна нехватка долгосрочных пассивов. В формировании ресурсной базы вклады населения становятся все более существенным источником долгосрочных привлеченных средств. Однако инвестиционные проекты, предусматривающие создание новых мощностей и реконструкцию имеющихся, требуют существенно больших сроков инвестирования. Ресурсов же, привлеченных кредитными организациями в области на срок свыше трех лет, всего 7% от общего объема или 883 млн. рублей в абсолютной сумме.

Поэтому предлагаем изыскивать возможные пути по увеличению ресурсной базы. Необходимо оказывать услуги населению на более доступном и понятном уровне, то есть проводить рекламу таким образом, что бы информация о возможных условия вклада и других преимуществах вложения денег была доступна большому количеству людей.

Под расширением сферы услуг понимается увеличение количества предлагаемых ипотечных кредитов. В АКБ Банк Китая (ЭЛОС) нет кредитования на нулевом уровне строительства.

Так как по закону ипотечный кредит на нулевом цикле и не может быть оформлен. Основа для этого -- свидетельство на право собственности на квартиру. А оно может появиться только после того, как инвестиционный цикл завершен -- когда дом не только построен и сдан госприемке, но и официально оформлен в собственность жильцов.

Предположим, что предпринятые меры повлекли за собой следующее изменение показателей функционирования банка:

1. Кассовые остатки уменьшились на 8 000 тыс. руб., соответственно увеличились Долгосрочные кредиты на эту сумму;

2. Снизим значение статьи прочие активы (в нее входят дебиторская задолженность, расчеты с филиалами и т.д.) на 300 000 тыс. руб. и увеличим среднесрочные кредиты на эту сумму;

3. В результате успешного маркетинга, увеличится объем привлеченных средств. Например, размер депозитов до востребования на 100 000 тыс. руб.;

4. Полученные средства направлены на высокодоходные операции с ценными бумагами, тем самым, увеличивая доходность функционирования отделения.

Для оценки эффективности предложенных мер, рассчитаем, как изменятся показатели финансовой устойчивости АКБ Банк Китая (ЭЛОС):

Таблица 3.1 Показатели ликвидности АКБ Банк Китая (ЭЛОС) после принятия разработанных мер

Показатели	Декабрь 2008	Прогнозные значения декабрь 2009	Изменение, +,-
Ликвидные активы (текущие), тыс.руб	1020422	1320422	+300000
Обязательства до востребования и на срок до 30 дней, тыс. руб.	3640000	3940000	+300000
Высоколиквидные активы, тыс.руб	630753	530753	-100000
Обязательства до востребования, тыс. руб.	3401530	3501530	+100000
Долгосрочные кредиты, тыс.руб	3560000	3660000	+100000
Собственный капитал +Долгосрочные обязательства, тыс. руб.	3556000	3556000	-
Суммарные активы за вычетом обязательных резервов, тыс. руб.	9072194	9082194	+100000
Показатель текущей ликвидности, %	28,0	33,5	5,5
Норматив, не менее	50		50
Показатель мгновенной ликвидности, %	18,5	15,1	-3,4
Минимально допустимое значение норматива, %	15		15
Показатель долгосрочной ликвидности, %	100,1	102,9	+0,6
Норматив, не более, %	120		120
Показатель общей ликвидности, %	11,2	14,5	3,3
Минимально допустимое значение норматива, %	20		20

На рисунке 3.1 покажем, как изменились показатели ликвидности АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

Рис. 3.1 Показатель текущей ликвидности АКБ Банк Китая (ЭЛОС)

В результате принятых мер, показатель текущей ликвидности увеличился на 5,5% и составил 33,5%, что показывает положительную тенденцию показателя, но не удовлетворяет нормативному значению не менее 50%, следовательно, рекомендации эффективны, но банку необходимо и далее работать в это направлении.

Показатель мгновенной ликвидности, в результате принятых мер снизился на 3,4%. Его новое значение составило 15,1% при нормативе 15%. Таким образом, показатель мгновенной ликвидности также находится на границе нормы. Таким образом, можно утверждать, что банк способен в полной мере за счет высоколиквидных средств покрыть перед клиентами обязательства до востребования. При этом можно сказать, что увеличилась доходность банка, следовательно, рекомендации правильны.

Норматив долгосрочной ликвидности увеличился на 2,8%. Однако, значение показателя свидетельствует о том, что банку можно еще дальше изменять показатели, так как показатель долгосрочной ликвидности не достиг нормативного уровня 120 %.

Механизм кредитования может быть следующим. Потенциальный покупатель оплачивает 30% стоимости строящейся квартиры, а недостающие 70% АКБ Банк Китая (ЭЛОС) выдает ему в виде обычного коммерческого кредита. После того как дом построен и появляется свидетельство на право собственности на квартиру, кредит переоформляется в ипотечный, после чего он может быть превращен в закладную.

Для застройщика квартира, которая профинансирована по такой схеме, ничем не отличается от проданной за «живые» деньги на нулевом цикле. Для конечного заемщика процедура осложняется лишь дополнительным двойным оформлением документов, а по сути речь для него изначально идет об ипотечном кредитовании. И то же свидетельство на право собственности на жилье он получает только после того, как полностью рассчитается с банком.

Следующей мерой может быть более полное сотрудничество со строительными организациями. Это позволит решить основные трудности развития ипотеки, как показал анализ, связаны в первую очередь со спецификой столичного строительного рынка.

Главная его особенность -- подавляющее большинство квартир продается на стадии нулевого цикла. Строители поэтому, едва вырыв котлован, уже начинают получать «живые» деньги. Вполне естественно, что у них нет мотивированного интереса заниматься ипотечным кредитованием.

В таких условиях реальную стратегию ипотечного кредитования в Москве можно сформировать только на основе механизма, который бы учитывал интересы всех участников: город, банк, и, главное, застройщиков, которые определяют финансовую политику на инвестиционной фазе строительства.

Таким образом, предложенный способ решает две проблемы: снижение цены на квартиры, а это положительно влияет на количество выдаваемых кредитов. И увеличение спроса на недвижимость, это даст дополнительный стимул строительным организациям.

Предложенные меры повысят количество выдаваемых кредитов, что должно положительно сказаться на работе АКБ Банк Китая (ЭЛОС).

Произведем расчет эффективности предложенных мер.

В результате предложенных мер увеличится количество выдаваемых кредитов на 20 %, так как в июне 2008 года выдано 720 кредитов, то в июле 2009 году планируется выдать 870 кредитов.

Средняя величина кредитов также увеличится в силу повышения уровня цен (инфляция) на 10% (оценка специалистов).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Система ипотечного кредитования включает два направления непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим

субъектам и населению и продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования. Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым - финансовые компании, фонды.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются ее недоступность, проблема скрыта в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствием резервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения, слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Поэтому главное решение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании; налоговое стимулирование как граждан; создание механизмов социальной защиты заемщиков как от не правомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающей степени зависят от макроэкономических условий. Изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

Предлагаются следующие мероприятия:

1. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) можно порекомендовать улучшить организационную структуру банка, то есть уделить внимание развитию менеджмента, в частности, создать, службу внутреннего аудита, что позволило бы вести четкий контроль и учет с целью соответствия норм и коэффициентов нормативным внутренним значениям.

2. АКБ Банк Китая(ЭЛОС) необходимо оценивать ликвидность баланса путем расчета коэффициентов ликвидности. В процессе анализа баланса на ликвидность могут быть выявлены отклонения в сторону как снижения минимально допустимых значений, так и их существенного превышения. В первом случае коммерческим банкам нужно в месячный срок привести показатели ликвидности в соответствие с нормативными значениями. Это возможно за счет сокращения, прежде всего межбанковских кредитов, кредиторской задолженности и других видов привлеченных ресурсов, а также за счет увеличения собственных средств банка. Однако следует иметь в виду, что привлечение дополнительного капитала в форме выпуска новых акций вызовет сокращение дивидендов и неодобрение акционеров.

3. Банк должен определять потребность в ликвидных средствах хотя бы на краткосрочную перспективу. Прогнозирование этой потребности может осуществляться двумя методами. Один из них предполагает анализ потребностей в кредите и ожидаемого уровня вкладов каждого из ведущих клиентов, а другой - прогнозирование объема ссуд и вкладов. Это может быть достаточным для оценки ликвидности банковской системы в целом, но оно не подскажет руководству отдельного банка, какова должна быть его кассовая наличность на следующей неделе, чтобы покрыть изъятие вкладов и заявки на кредит. Только анализ счетов отдельных клиентов банка позволят ему определить потребности в наличных деньгах на данный момент.

Изучение всего этого, а также прогнозирование поможет банку более точно определить необходимую долю ликвидных средств в активе банка. При этом банк должен опираться на свой опыт.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня 2004 г.)

2. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

3. Указ Президента Российской Федерации "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" от 10 июня 1994 г. № 1182

4. Антикризисное управление предприятиями и банками: Учеб.- практ. пособие. - М.: Дело, 2008 - 721 с.

5. Басовский Л.Е. Финансовый менеджмент - М.: Инфра-М, 2005 - 123 с.

6. Белотелова Н. П., Белотелова Ж. С. Деньги. Кредит. Банки. Издательский дом Дашков и К - 2008 - 484 с.

7. Белоглазова Г. Н., Кроливецкая Л. П. Банковское дело. ред., Финансы и статистика, 2008 - 591 с.

8. Довдиенко И. В. Ипотека: Учебно-практическое пособие.- М.: Финансы и статистика, 2007

9. Ендовицкий Д. А., Бочарова И. В. А нализ и оценка кредитоспособности заемщика. КноРус, 2008 - 264 с.

10. Жуков Н. Д., Эриашвили Н. Д. Банковское дело. Ред., ЮНИТИ, 2008 - 654 с.

11. Игнатов Л. Экономика недвижимости. Учебное пособие - М.: МГТУ им. Баумана. 2007

12. Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование.- М.: Дашков, 2006.

13. Казаков А. Проблемы развития ипотечного кредитования на современном этапе //Рынок ценных бумаг, 2008, №3.

14. Кроливецкая Л. П., Тихомирова Е. В. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков. КноРус, 2009 - 278 с.

15. Кузнецова Е. И. Деньги, кредит, банки. ЮНИТИ - 2007 - 527 с.

16. Лаврушин О. И. Банковские операции. ред., КноРус, 2009 - 381 с.

17. Лаврушин О. И., Валенцева Н. И.Банковские риски. Ред., КноРус, 2008 - 232 с.

18. Лаврушин О.И. Банковское дело. - М., "Финансы и статистика", 2007.

19. Лаврушин О. И.Банковское дело. Ред., КноРус, 2008 - 768 с.

20. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс, 2007

21. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. - М.: Экономика, 2005

22. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования.- М.: Дашков, 2007

23. Покопцева Екатерина. «Ипотека. Очень приятно!». Изд-во: РОССМЕДИА ФЕРЛАГ, 2005 - 128с.

24. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - М.: Юридический центр Пресс

25. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. - СПб.: Питер Принт, 2007

26. Тавасиев А. М. Банковское дело. Управление кредитной организацией. Издательский дом Дашков и К, 2009 - 667 с.

27. Хисаметдинов А. Новые возможности для ипотечных банков// Недвижимость и ипотека, 2008, № 7.

28. Челноков В. А.Банки и банковские операции: Букварь кредитования. Технологии банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство. Высшая школа (Москва), 2008 - 290 с.

29. Чуланова Г. Ю. Деньги. Кредит. Банки: учебно-методическое пособие. СПбИВЭСЭП, СПб им. Бобкова филиал РТА, Изд-во Знание - 2008 - 62 с.

30. Шестаков А. В. Банковская система РФ. Московский государственный индустриальный университет, 2007 - 240 с.

Размещено на Allbest.ru

...