Титульное страхование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Дипломная работа

Титульное страхование

Краснодар 2011

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие, значение и место титульного страхования в системе страхования в России

1.1 Место титульного страхования в российской системе страхования

Глава 2. Заключение и содержание договора титульного страхования

2.1 Заключение договора титульного страхования

2.2 Содержание договора титульного страхования

2.3 Изменение и прекращение обязательства титульного страхования

Глава 3. Исполнение и прекращение обязательства титульного страхования

3.1 Исполнение обязательства титульного страхования

3.2 Возмещение при титульном страховании

Заключение

Библиографический список использованных источников

Введение

Титульное страхование - единственно возможная сегодня защита вложенных в недвижимость средств от множества опасностей: роста цен, мошенничества, подлога документов.

Высокая значимость и недостаточная законодательная и практическая разработанность вопросов титульного страхования определяют несомненную новизну данного исследования. Рынок российского жилья, как бы его не характеризовали специалисты, пока нестабилен. Несмотря на то, что большинство граждан уже значительно более грамотно подходит к вопросу совершения сделок купли-продажи - все равно есть риск в одночасье потерять собственное жилье, причем даже прожив в нем нескольких лет. Именно поэтому в Европе любые сделки с недвижимостью сопровождаются страхованием титула. титульный страхование цена

Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к данной теме в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов, связанных с данной тематикой, носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Объектом исследования являются страховые правовые отношения.

Предметом исследования являются обязательства из договора титульного страхования.

Для определения цели исследования в данной работе необходимо проанализировать степень разработанности проблемы в современных условиях развития титульного страхования.

Теоретические и практические вопросы титульного страхования в России рассматриваются в различной научной и учебной литературе, периодической печати, где известны работы следующих авторов Фомичевой Н.В., Ахвлидиани Ю.Т., Бесфамильная Л.Е., Гасников КД. Коршунова и другие.

Рассмотренные актуальность и степень разработанности проблемы гражданско-правового регулирования Титульного страхования в РФ определили цель и задачи данной работы.

Целью исследования является системное изучение титульного страхования с точки зрения новейших отечественных и зарубежных исследований по указанной проблематике.

Для реализации поставленной цели определены следующие задачи:

? рассмотреть понятие и значение титульного страхования;

? раскрыть место титульного страхования в российской системе страхования;

? рассмотреть порядок заключения и содержание договора титульного страхования;

? раскрыть порядок исполнения и прекращение обязательства титульного страхования.

Методологическую основу работы составил общенаучные (сравнения, анализ и синтез, индукция и дедукция, формально логический, системный) и специальные методы познания (исторический, сравнительно правовой, формально юридический).

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность работы, определены цель, задачи, объект и предмет исследования.

В первой главе рассмотрены понятие и место титульного страхования в российской системе страхования.

Во второй главе рассматриваются порядок заключения и содержание договора титульного страхования.

В третьей главе раскрываются порядок исполнения и прекращения обязательства титульного страхования.

В заключении подведены итоги, определены основные результаты исследования титульного страхования в России.

Глава 1. Понятие, значение и место титульного страхования в системе страхования в России

Понятие и значение титульного страхования

Объектом страхования выступает право собственности владельцев недвижимого имущества (титул).

Страховыми рисками по титульному страхованию являются: потеря владельцем объекта недвижимого имущества в результате признания судом сделки купли-продажи недействительной.

Казалось бы, зачем страховать титул, если в случае признания сделки недействительной одна сторона возвращает другой приобретенный товар, а другая деньги, которые были получены за него. Все остаются "при своих", конечно неприятно, но никакой катастрофы нет. Когда речь идет о недвижимости все значительно сложнее. Во-первых, никто не будет компенсировать затраты на сделанный ремонт. Во-вторых, переезд - процедура весьма не простая и затратная. Но дело даже не в этих потерях. Они могут оказаться несущественными по сравнению с главным: возможностью реального получения не исполнительного листа, а денежных средств для приобретения "крова".

Л.Л. Гусева определяет понятие страхования титула недвижимости следующим образом: это страхование риска того, что право собственности может быть тем или иным способом оспорено или ущемлено третьими лицами. Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. - 2008. - № 11. - С. 43.

Н.В. Петров определяет титульное страхование как страхование имущественных интересов страхователя, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, от рисков утраты имущества вследствие лишения права на него или неправомерного установления права собственности. Петров Н.В. К вопросу о понятии договора титульного страхования // Современное право. - 2008. - № 4. - С. 68.

Представленные общие правила позволяют сформулировать понятие договора титульного страхования.

Итак, договором титульного страхования является соглашение, по которому страховщик обязуется за обусловленную договором плату, при утрате права собственности на имущество (наступлении страхового случая) возместить Страхователю причиненные вследствие этого страхового случая убытки в пределах установленных в договоре страхования лимитов ответственности.

По договорам титульного страхования осуществляется страховая защита имущественных интересов физических и юридических лиц на случай утраты ими права собственности на приобретенное имущество при наступлении страховых случаев.

Страхователями по договору титульного страхования могут выступить любые физические и юридические лица, обладающие правом собственности на имущество; имеющие правоподтверждающие документы, являющиеся добросовестными приобретателями и заключившие со страховщиками договоры страхования.

По договору страхования могут быть застрахованы интересы иного лица - выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении права собственности на определенное в договоре имущество.

На основании изучении соответствующей практики С.П. Гришаева следует, что обычно банки требуют от заемщика заключения сразу нескольких договоров страхования (договоров страхования жизни и здоровья заемщика, страхования жилого помещения и так называемого титульного страхования (в последнем случае страховой риск заключается в том, что существует возможность оспаривания сделки со стороны третьих лиц)). Гришаев С.П. Особенности ипотеки (залога недвижимости) как способа обеспечения исполнения обязательств.

Ряд страховых компаний для целей ипотечного кредитования использует категорию договора комбинированного ипотечного страхования, по которому страхуются все перечисленные риски Форма Договора комбинированного ипотечного страхования ОАО "Росгосстрах" // Юридический мир. - 2009 - № 8. - с.14: страхование жизни заемщика от нетрудоспособности или смерти, страхование имущества на случай взрыва, пожара, кражи и титульное страхование на случай ограничения или потери заемщиком права собственности.

Например, в Правилах комплексного ипотечного страхования (типовых (единых)) от 4 февраля 2004 г. № 108, утверждённых Решением исполнительной дирекции ОАО "Росгосстрах" от 04.02.2004 г. (Протокол № 4) в п. 3.3.5 одним из рисков назван риск утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на недвижимое имущество (титульное страхование или страхование права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество).

В число оснований утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него включены:

- нарушения законодательства Российской Федерации при предыдущих сделках с застрахованным имуществом;

- ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.);

- приобретение недвижимого имущества, запрещенного в соответствии с действующим законодательством к передаче в собственность;

- приобретения недвижимого имущества, находящегося под арестом, запретом или в залоге. Пп.пп. 3.3.5.1 - 3.3.5.4 Правил комплексного ипотечного страхования (типовых (единых)) от 4 февраля 2004 г. № 108, утверждённых Решением исполнительной дирекции ОАО "Росгосстрах" от 04.02.2004 г. (Протокол № 4).

Страховой взнос по комбинированному ипотечному страхованию составляет обычно 0,5 - 0,8 процента от суммы кредита. При этом страховая компания каждый год взнос будет уменьшать пропорционально оставшейся сумме кредитной задолженности.

Л.Л. Гусева считает такую практику общепринятой и отмечает, что "в большинстве случаев ипотечное страхование оформляется одним договором страхования либо полисом, но иногда все три страховки называют комплексным обязательным страхованием" Гусева Л.Л. Ипотечное страхование как элемент системы правового регулирования ипотечной деятельности // Юридический мир. - 2008. - № 11. - С. 43..

Л.Л. Гусева отмечает, что отличительной особенностью титульного страхования от других видов страхования, применяемых при ипотечном кредитовании, является то, что оно защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших до момента заключения договора страхования событий. Там же. При этом в ряде стран, например США, страхование титула является обязательным видом страхования. Однако обязательность такого вида страхования объясняется тем, что при переходе права собственности в США органы государственной регистрации не проверяют представленные документы, а регистрация означает лишь то, что сам по себе акт перехода права является действительным. Бесфамильная Л., Цыганов А. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. - 2001. - № 1. - С. 9.

В то же время ряд специалистов высказывают мнение, что в российских условиях страхование титула собственности при ипотечном кредитовании может быть оправданным только в период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Поэтому в настоящее время, учитывая значительное по времени действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" О государственной регистрации недвижимости имущества и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ в ред. ФЗ от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; 2001. - № 11. - Ст. 997; № 16. - Ст. 1533; 2002. - № 15. - Ст. 1377; 2003. - № 24. - Ст. 2244; 2004. - № 27. - Ст. 2711; № 30. - Ст. 3081; № 35. - Ст. 3607; № 45. - Ст. 4377; 2005. - № 1. - Ст. 15, 22, 25, 40; № 50. - Ст. 5244; 2006. - № 1. - Ст. 17; № 17. - Ст. 1782; № 23. - Ст. 2380; № 27. - Ст. 2881; № 30. - Ст. 3287; № 52. - Ст. 5498; 2007. - № 41. - Ст. 4845; № 43. - Ст. 5084; № 48. - Ст. 5812; 2008. - № 20. - Ст. 2251; № 30. - Ст. 3597; № 52 (Часть 1). - Ст. 6219; 2009. - № 1. - Ст. 14., ответственность за информацию, которая содержится в таком Реестре, должно нести государство. В то же время гарантии того, что недвижимость не окажется предметом судебного спора, сегодня пока никто дать не может. Более того, практика свидетельствует об обратном, правоустанавливающие сделки нередко признаются судами недействительными, записи в реестре исключаются, ответственность за ненадлежащее качество правовой экспертизы, проводимой при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никто не несёт.

В России в настоящее время обязательным рассматриваемый вид страхования быть не может, так как понудить лицо застраховать собственное имущество никто не вправе (ст. 927, 935 ГК РФ). Соответственно, любые попытки ввести обязательное страхование собственного имущества страхователя не могут ограничиваться частными предложениями, без внесения изменений в Гражданский кодекс РФ.

Напротив, Л.Л. Гусева считает, что так как страхование предмета ипотеки, приобретаемого на ипотечный кредит, является необходимым условием осуществления ипотечной деятельности, то оно должно включаться в правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Гусева Л.Л. Указ. соч. С. 43. Заключение страхового договора по этому виду страхования по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, является обязательным условием при получении ипотечного кредита.

Титульное страхование, как и страхование жизни и риска утраты трудоспособности заемщика, не может быть обязательным условием получения ипотечного жилищного кредита, и решение о таком виде страхования должен принимать сам заемщик. Там же.

1.1 Место титульного страхования в российской системе страхования

Действующее законодательство не содержит такого понятия, как "титульное страхование". Как правило, под титульным страхованием понимается страхование от риска утраты имущества в результате прекращения права собственности страхователя на данное имущество в связи с применением виндикации или реституции на предмет ипотеки.

Обратимся к истории появления страхования недвижимости в США.

К американскому рынку недвижимости второй половины XIX в. вполне применима характеристика: чем выше плотность населения, тем ниже добросовестность граждан. Для коренных американцев, воспитанных в духе традиций, одно только предположение, что в известный момент - внезапно - они могут лишиться прав собственности, представлялось чистым абсурдом. Но по мере того как абсурд становился массовым явлением, менялись и вековые жизненные принципы. Верить человеку нельзя, поскольку ему свойственно ошибаться. Верить можно только доллару. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 149.

Историческая родина титульного страхования - Пенсильвания. Дата рождения - 1868 г. Именно в этом году в столице штата состоялся судебный процесс, послуживший своего рода первоосновой для становления современной системы гарантий прав на недвижимость. Гражданин Мюрхед занимался расследованием прав на недвижимость, не имея статуса юриста. Гражданин Ватсон, потенциальный приобретатель участка земли в Филадельфии, нанял Мюрхеда для исследования титула владельца.

На момент расследования против владельца участка было выдвинуто обвинение в неуплате налогов, признанное судом обоснованным. Однако Мюрхед посчитал, что судебное постановление не дает права удерживать имущество до полной уплаты долга. Авторитетный адвокат, к которому обратился Мюрхед, этот вывод подтвердил. Мюрхед, следуя этому выводу, сообщил своему клиенту, что право законно и свободно от каких-либо осложнений. Доверчивый Ватсон приобрел недвижимость. А несколько позже суд постановил: вынести имущество должника на продажу. Так началось дело Ватсона против Мюрхеда.

Ватсон требовал возмещения ущерба, но суд вынес решение в пользу Мюрхеда, признав тем самым право расследователя титула на ошибку. Суд постановил: ко всем лицам, дающим информацию о правах на недвижимость, применяются нормы о привлечении к ответственности, аналогичные тем, что применяются к врачам и юристам. А именно: данные лица не считаются ответственными за свои неумышленные ошибки, не несут какой-либо ответственности в случаях преступной халатности или проявления отсутствия должного профессионализма. В итоге суд констатировал: расследователи титула не могут гарантировать правильность используемой информации и не несут финансовой ответственности за конечные решения относительно доброкачественности титула. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Указ. соч. С. 182.

В случае же виндикации либо признания недествительной сделкой договора, на основании которого было зарегистрировано право собственности залогодателя, будет признано, что право собственности залогодателя не возникло и, как следствие, договор страхования может быть признан ничтожной сделкой. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 150.

Помимо этого, следует учитывать, что договор титульного страхования может быть признан договором страхования ответственности по договору, на основании которого зарегистрировано право собственности залогодателя на предмет ипотеки.

Страхование ответственности по договору допускается только в случаях, когда такое страхование прямо предусмотрено законом (п. 1 ст. 932 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ в ред. ФЗ от 6 декабря 2007 г. № 334-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; № 34. - Ст. 4025; 1997. - № 43. - Ст. 4903; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2002. - № 48. - Ст. 4737; 2003. - № 2. - Ст. 160; № 2. - Ст. 167; № 13. - Ст. 1179; № 46 (ч. 1). - Ст. 4434; № 52 (ч. - 1). - Ст. 5034; 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 15; Ст. 45; № 13. - Ст. 1080; № 19. - Ст. 1752; № 30 (ч. 1). - Ст. 3100; 2006. - № 6. - Ст. 636; № 52 (ч. 1). - Ст. 5497; 2007. - № 1 (ч. 1). - Ст. 39; № 5. - Ст. 558; № 17. - Ст. 1929; № 27. - Ст. 3213; № 31. - Ст. 3993; Ст. 4015; № 41. - Ст. 4845; № 44. - Ст. 5282; № 45. - Ст. 5428; № 49. - Ст. 6048; № 50. - Ст. 6247.). Поскольку страхование ответственности по указанному договору законом прямо не предусмотрено, существует риск признания договора страхования ничтожной сделкой (полностью или частично).

Кроме того, такое страхование может быть признано страхованием противоправных интересов, поскольку как реституция, так и виндикация применяются в случае противоправных действий залогодателя. Наумова Л.Н. Указ. соч. С. 150.

Помимо этого, право на получение залогодержателем удовлетворения своего требования к страхователю-залогодателю из суммы страхового возмещения может быть оспорено (например, страхователем-залогодателем), так как в соответствии со ст. 334 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ в ред. ФЗ от 9 февраля 2009 г. № 7-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. - 3301; 1996. - № 9. - Ст. 773; № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 28. - Ст. 3471; 2001. - № 17. - Ст. 1644; № 21. - Ст. 2063; 2002. - № 12. - Ст. 1093; № 48. - Ст. 4746; Ст. 4737; 2003. - № 2. - Ст. 167; № 52 (ч. 1). - Ст. 5034; 2004. - № 27. - Ст. 2711; № 31. - Ст. 3233; 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 18; Ст. 39; Ст. 43; № 27. - Ст. 2722; № 30 (ч. II). - Ст. 3120; 2006. - № 2. - Ст. 171; № 3. - Ст. 282; № 23. - Ст. 2380; № 27. - Ст. 2881; № 31 (ч. - 1). - Ст. 3437; № 45. - Ст. 4627; № 50. - Ст. 5279; № 52 (ч. - 1). - Ст. 5497; Ст. 5498; 2007. - № 1 (ч. - 1). - Ст. 21; № 7. - Ст. 834; № 27. - Ст. 3213; № 31. - Ст. 3993; № 41. - Ст. 4845; № 49. - Ст. 6079; № 50. - Ст. 6246; 2008. - № 20. - Ст. 2253; 2009. - № 7. - Ст. 775. и ст. 31 и 36 Закона об ипотеке Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ в ред. ФЗ от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2002. - № 7. - Ст. 629; 2004. - № 6. - Ст. 406; № 27. - Ст. 2711; № 45. - Ст. 4377; 2005. - № 1. - Ст. 40. - 42; 2006. - № 52. - Ст. 5498; 2007. - № 50. - Ст. 6237; 2009. - № 1. - Ст. 14. залогодержатель вправе получить удовлетворение своего требования в описанном ранее порядке только при страховании имущества, а как указывалось выше, велика вероятность квалификации судом титульного страхования иным видом страхования (не страхованием имущества). В этом случае перечисление (выплата) всей суммы страхового возмещения будет осуществляться страхователю-залогодателю, а не залогодержателю.

Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. Там же.

Принципиальное отличие титульного страхования от традиционных его видов состоит единственно в том, что при титульном страховая компания гарантирует возместить убытки, являющиеся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой актовой системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно одностороннее соглашение о передаче прав на недвижимость. Там же.

Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь подразумевается: любой из указанных в цепочке владельцев в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ цепочки - необходимая процедура. Задача - обнаружить слабое звено.

Для этого необходимо изучить все записанные акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того, рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах, как-то: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить титул собственности.

Критерий чистоты титула состоит в том, что каждое звено в цепочке, от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Титульное страхование освобождает участников рынка недвижимости от этой работы. Цена такого освобождения - стоимость страхового полиса. Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема исследования, от чистоты титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата исследования титула. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Указ. соч. С. 182.

В современной России не так много случаев страхования прав на недвижимость. Случаев страховых выплат по полису еще меньше. Тем не менее, идея страхования владеет умами многих участников рынка недвижимости. Чаще всего производится страхование ответственности риэлтора, так, как в США производилось страхование ответственности расследователя. Этим самым происходит косвенное признание права риелтера на совершение ошибки не в пользу клиента.

Причины совершения такого рода ошибок несущественны. Главное: гарантии добросовестности риелтера могут иметь лишь одно измерение - денежное. Наумова Л.Н. Указ. соч. С. 152.

В далеком прошлом актовая система регистрации прав на недвижимость позволила американским колонистам обрести независимость. Законодательство о свободном обороте земельных участков обеспечило фундамент свободного от государства рынка.

Но свобода в США изначально означала ответственность. Когда же возникла возможность гарантировать названную ответственность, рынок выработал соответствующую систему защиты - титульное страхование. Рынок сам выработал механизм борьбы с опасностями свободного рынка. В России сложилась полностью противоположная ситуация. Российский рынок, по сути, продолжает начатое американскими колонистами дело - формирует свободный рынок земли. Там же.

Все права частных владельцев земельных участков в нашей стране напрямую перешли им от государства. Соответственно и ответственность за передачу этих прав тоже несет государство. В России исследователям чистоты титула нет необходимости искать слабое звено в цепочке владельцев. По законодательству все права на недвижимость создаются государством, и в случае, если данные права чем-то ущербны, это означает только то, что именно такими они и были созданы.

Согласно проекту Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации", предполагается обязать риелтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. Однако следует отметить, что данный проект Закона был отклонен Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 25 января 2001 г. N 1084-III ГД "О проекте Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации" СЗ РФ . - 2001. - № 6. - Ст. 540..

Работы по совершенствованию системы титульного страхования в настоящее время ведутся. В частности органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рекомендовано добиваться повышения качества предоставляемых услуг населению, развития конкурентной среды, малого предпринимательства, конкурсного отбора подрядчиков, совершенствования договорных отношений, перевода на самоокупаемость отдельных видов услуг, развития системы сбора коммунальных платежей, титульного страхования жилищного фонда. О повышении эффективности деятельности строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства на современном этапе: Постановление Межведомственного совета по вопросам архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 26 ноября 1998 г. № 2 // Бюллетень строительной техники. - 1999. - № 1.

Как правильно отметил К.Д. Гасников, "страхование риска утраты прав на имущество, или, как его еще называют, титульное страхование, представляет собой новый и недостаточно изученный вид страхования" Гасников К.Д. Страхование риска утраты прав на недвижимое имущество // Журнал российского права. - 2008. - № 5. - С. 49. .

Его цель - возмещение убытков титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца.

Под титульным владельцем понимается лицо, обладающее имуществом по праву. Это может быть собственник, арендатор или иное лицо, юридическая связь которого с вещью основана на justus titulus (правовое основание). Там же.

В условиях широкого распространения в гражданском обороте случаев распоряжения имуществом лицами, которые приобрели его незаконным образом, указанный вид страхования приобретает особую актуальность.

Рассмотрим правовую основу страхования риска утраты прав на примере недвижимого имущества.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 929 ГК РФ данный вид страхования относится к имущественному страхованию. Его объектом выступают имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом (пп. 1 п. 2 ст. 4 Закона об организации страхового дела в Российской Федерации Об организации страхового дела в Российской Федерации: Закон РФ от 27 ноября 1992 г. в ред. Федерального закона от 29 ноября 2007 г. // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 2. - Ст. 56; Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 1. - Ст. 4; 1999. - № 47. - Ст. 5622; 2002. - № 12. - Ст. 1093; № 18. - Ст. 1721; 2003. - № 50. - Ст.ст. 4855, 4858; 2004. - № 30. - Ст. 3085; 2005. - № 10. - Ст. 760; № 30 (Часть 1). - Ст.ст. 3101, 3115; 2007. - № 22. - Ст. 2563; № 46. - Ст. 5552; № 49. - Ст. 6048.).

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и иные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, здания, сооружения; к недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Страхователем по договору титульного страхования недвижимого имущества может выступать любое физическое или юридическое лицо, являющееся добросовестным приобретателем объекта недвижимости.

Добросовестным приобретателем признается лицо, находившееся в момент приобретения недвижимого имущества в неведении относительно того, что его контрагент не вправе был им распоряжаться в силу порочного правового титула, и в связи с этим признающее себя законным собственником или владельцем объекта недвижимости (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Отсюда следует, что наличие у приобретателя умысла или неосторожности в момент совершения сделки уже не позволяет считать его добросовестным приобретателем.

Возможность включить в понятие "добросовестный приобретатель" не только собственника, но и иного законного владельца недвижимого имущества (например, арендатора) вытекает из содержания ст. 305 ГК РФ, которая предоставляет возможность использовать механизм защиты прав добросовестного приобретателя также владельцам, не являющимся собственниками.

Глава 2. Заключение и содержание договора титульного страхования

2.1 Заключение договора титульного страхования

Отношения по предоставлению страховщиками страховой защиты имущественных интересов существуют в рамках страховых обязательств, основанием возникновения которых является договор имущественного страхования.

В зарубежных странах титульное страхование получило достаточно широкое распространение как надежное средство стабилизации всего рынка недвижимости. Петров Н.В. Указ. соч. С. 68. Так, в США подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается только при условии страхования титула. Сидорчук Р. Семь раз проверь! Оценка титульных рисков // Банковское дело. - 2006. - № 2. - С. 52.

Статистические данные показывают, что в нашей стране количество судебных споров о правах на недвижимость из года в год неуклонно растет. В научной литературе представлены статистические данные, показывающие рост не менее 30 % каждый год по сравнению с предыдущим. См.: Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование в условиях реформирования экономики: Автореф. дис... канд. экон. наук. - М., 2006. С. 3.

Одним из возможных способов защиты интересов добросовестного владельца от подобных рисков может стать обращение в страховую организацию, с которой заключается договор титульного страхования. С юридической и организационной точки зрения титульное страхование сложнее, чем простое страхование имущества, что во многом определяется спецификой объекта титульного страхования.

Договор титульного страхования заключается на основании устного или письменного заявления страхователя, в зависимости от условий, предусмотренных правилами титульного страхования конкретного страховщика. Например, в ООО "Страховая компания "Мегаполис" допустимы оба варианта См.: п. 8.1 Правил имущественного страхования права собственности (титульного страхования) ООО "Страховая компания "Мегаполис" от 20 октября 2003 г..

Специфика объекта страхования определяет состав прилагаемых к заявлению потенциального страхователя документов. Как правило, к ним относятся: договор купли-продажи объекта; свидетельство о государственной регистрации права собственности; технический паспорт объекта, а также другие документы, позволяющие судить о степени риска.

Договор титульного страхования может быть заключен страхователем как в свою пользу, так и в пользу третьего лица - выгодоприобретателя. При этом страхователем в любом случае может выступать исключительно добросовестный приобретатель объекта недвижимости, т.е. любой законный (титульный) владелец имущества.

Основным принципом страхования является наличие интереса в сохранении имущества у лица, в чью пользу заключен договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество. В случае несоблюдения данного условия договор титульного страхования является недействительным (п. 2 ст. 930 ГК РФ).

К договору страхования риска утраты права на недвижимое имущество применяются общие правила заключения договоров страхования.

Во-первых, такой договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет за собой его недействительность. Кроме того, договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество может быть заключен либо путем составления одного документа, либо путем вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком (п. 1, 2 ст. 940 ГК РФ).

Во-вторых, на практике зачастую страховщики в правилах титульного страхования устанавливают, что договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество вступает в силу со дня государственной регистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты первого страхового взноса (п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. Соответственно, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются только те события, которые имели место после вступления договора в силу (п. 2 ст. 957 ГК РФ).

Кроме того, данный договор является реальным, как и любой договор страхования. Хотя в литературе сложилось две антагонистические позиции по данному вопросу: одни авторы считают его по общему правилу (в силу диспозитивности норм статьи 957 ГК РФ) реальным См., например: Гражданское право: Учебник. Том 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 1997. С. 500 - 501 (автор главы - А.А. Иванов); Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. С. 25, 38., другие - консенсуальным Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: ТК Велби, 2009. С. 663 - 664 (автор главы - В.В. Грачев)..

В-третьих, такой договор должен отражать ряд существенных условий, к которым относятся объект договора страхования риска утраты права на недвижимое имущество, страховой случай, страховая сумма, а также срок действия договора.

В договоре титульного страхования особое значения приобретают право страховщика на оценку страхового риска (ст. 945 ГК РФ) и обязанность страхователя сообщить первому все необходимые сведения, касающиеся объекта недвижимого имущества и правового титула на него (ст. 944 ГК РФ).

Осуществление страховщиком принадлежащего ему правомочия на практике заключается в том, что заключению договора титульного страхования предшествует экспертиза объекта недвижимости и "чистоты" титула на него.

По ее результатам составляется экспертное заключение, которое содержит анализ существующих вещных и обязательственных прав на объект недвижимости, приобретенный титульным владельцем, а также предысторию сделок с ним. Отсюда вытекает, что страхование риска утраты права на имущество применительно к титулу собственника возможно только в тех случаях, когда речь идет о производных способах приобретения права собственности на имущество.

Как правило, в этих целях исследуется право- и дееспособность сторон, участвующих в договоре по передаче прав на объект недвижимости, риск утраты титула на который страхуется. В случае если сделка заключается представителями сторон, изучаются их правомочия; анализируется вопрос соблюдения формы сделки, а также закрепления в договоре существенных условий; осуществляется проверка принадлежности имущества лицу, передавшему его в пользу страхователя и т.д.

Соответственно, в случае выявления фактов, свидетельствующих о том, что сделка, служащая основанием для признания лица титульным владельцем недвижимого имущества, может быть признана недействительной по какому-либо основанию, в том числе когда выясняется, что объем правомочий титульного владельца по владению, пользованию и/или распоряжению объектом недвижимости уже не соответствует заявленному или не соответствовал никогда, договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество не заключается. Гасников К.Д. Указ. соч. С. 49.

В целях проведения страховщиком полной оценки страхового риска при заключении договора страхования риска утраты права на недвижимое имущество предполагаемый титульный владелец обязан представить все необходимые правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор, послуживший основанием приобретения имущества; свидетельство о регистрации соответствующего права на него и т.д.).

В случае, если выяснится, что титульный владелец представил страховщику заведомо ложные сведения относительно объекта недвижимости и прав на него, договор может быть признан по иску последнего недействительным и к нему могут быть применены последствия, предусмотренные п. 2 ст. 179 ГК РФ (односторонняя реституция с обращением всех полученных титульным владельцем доходов от такой сделки в пользу государства).

Вместе с тем нельзя не отметить следующую проблему, возникающую в процессе реализации страховщиками права на оценку страхового риска в рамках титульного страхования. Речь идет о соответствии событий, на случай наступления которых осуществляется страхование риска утраты права на имущество, признакам вероятности и случайности наступления. Очевидно, что при проведении страховщиком правовой экспертизы на предмет "чистоты" титула могут быть получены исчерпывающие сведения о правомерности владения, распоряжения и/или пользования имуществом со стороны страхователя (например, в случае, если у страховой компании есть информация о том, что все ранее совершенные сделки с данным имуществом соответствовали закону).

Следовательно, вероятность наступления страхового случая сводится практически к нулю, что противоречит положениям страхового законодательства (абз. 2 п. 1 ст. 9 Закона об организации страхового дела), но при этом является очень выгодным для страховщика.

Согласно п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ у добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости может быть истребован только в тех случаях, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда, когда он был утерян собственником или иным законным владельцем либо выбыл из их владения помимо их воли.

Таким образом, в соответствии с российской страховой практикой страховщики не осуществляют страхования риска утраты права на недвижимое имущество в случаях, когда объект недвижимости был приобретен безвозмездно.

2.2 Содержание договора титульного страхования

В договоре титульного страхования объектом страхования выступают имущественные интересы страхователя, связанные с возможностью понести убытки, вызванные утратой или ограничением вещных прав на имущество, находящееся в центре страховых правоотношений, за исключением утраты вещных прав в результате добровольного отчуждения: продажи, дарения, обмена и иных сделок, основанных на волеизъявлении страхователя по отчуждению указанных прав.

К сожалению, в специальной литературе к особенностям содержания договора титульного страхования обращаются редко. Немногочисленные исследования в этой сфере в основном носят экономический характер. См., например: Купреишвили Б.Ю. Титульное страхование и альтернативные способы защиты права собственности // Финансы. - 2006. - № 8. - С. 42 - 46; Ахвледиани Ю.Т. Оценка и страхование риска утраты права собственности на жилье // Финансовый менеджмент в страховой компании. - 2006. - № 2. - С. 18. На наш взгляд, научного анализа требуют в первую очередь юридические аспекты титульного страхования.

Причиной этому служит тот факт, что в современном российском законодательстве понятие "титульное страхование" вообще отсутствует.

В соответствии с Конституцией РФ Российская газета. - 1993. - 25 декабря. как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева // СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657. <3> для указанных выше целей к добросовестному приобретателю (титульному владельцу) может быть предъявлен только иск об истребовании имущества из незаконного владения (виндикационный иск) на основании ст. 302 ГК РФ.

Страхователь не является добросовестным приобретателем в случае, когда он заведомо знал, что приобретает имущество у лица, которое не имело права им распоряжаться.

Как следует из указанного Постановления КС РФ, чтобы признать лицо недобросовестным приобретателем и истребовать у него имущество, необходимо подать иск о признании недействительной сделки, на основании которой был приобретен объект недвижимости, и о применении к ней соответствующих юридических последствий (п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ).

Как правило, подобные решения принимаются судом в случае признания недействительной мнимой или притворной сделки, а также в случае, если будет доказан факт ее противоречия закону или иным правовым актам, совершения под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств. Соответственно, во всех вышеперечисленных случаях налицо порочность основания совершаемой сделки, что позволяет сделать вывод о недобросовестности приобретателя недвижимого имущества.

В случае принятия судом подобных решений страховое возмещение не выплачивается, а договор страхования автоматически прекращает свое действие, поскольку лицо, его заключившее, не могло являться страхователем по данному виду страхования.

Кроме того, по общему правилу страховщики включают в договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество условие о том, что не будут считаться страховыми случаями также изъятие, конфискация, реквизиция, арест недвижимого имущества по распоряжению органов государственной власти, обнаружение его обременений (залог, сервитут и т.д.), а также события, возникшие в результате действий (бездействия) страхователя или выгодоприобретателя, находившегося в состоянии, когда он не мог адекватно оценивать свои действия или руководить ими (например, при алкогольном, токсическом или наркотическом опьянении или в результате психического заболевания, доказанного судом).

Исходя из вышесказанного, событием, на случай наступления которого осуществляется страхование риска утраты права на недвижимое имущество, является истребование в судебном порядке объекта недвижимости у добросовестного приобретателя в связи с тем, что данное имущество было утеряно собственником или иным законным владельцем либо выбыло из владения помимо их воли на основании противоправных действий третьих лиц.

Другим существенным условием договора титульного страхования является определение его сторонами страховой суммы. От ее четкого цифрового выражения целиком зависят размер страховой премии (страховых взносов) и размер выплаты при наступлении страхового случая (п. 1 ст. 10 Закона об организации страхового дела).

Договор титульного страхования обычно заключается на срок от одного года до трех лет, что в первую очередь обусловлено сроком исковой давности как по виндикационным искам, так и по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

При этом размер страховой премии напрямую зависит от срока действия договора. Связано это с тем, что со временем вероятность наступления страхового случая снижается и соответственно уменьшается размер страховой премии.

Недействительность сделки по любому из оснований означает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью; сделка эта недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ). В этом случае ни сама недействительная сделка, ни ее исполнение не являются основанием приобретения права собственности. В связи с тем, что новый владелец не приобретает права собственности на имущество, насколько обоснованно говорить о том, что он несет риск утраты или риск прекращения этого права. Петров Н.В. Указ. соч. С. 69.

В случае истребования имущества с помощью виндикационного иска владелец имущества также не может нести риск утраты права собственности, поскольку не обладает этим правом. В соответствии со ст. 301 ГК РФ именно собственник (по общему правилу) обладает правом истребовать имущество из чужого незаконного владения. Как недобросовестный, так и добросовестный владелец не обладают правом собственности и, следовательно, не могут нести риск его утраты или прекращения.

Таким образом, титульное страхование действительно защищает от убытков, вызванных утратой права собственности. П. 2 ст. 346 ГК РФ разрешает залогодателю (с согласия залогодержателя) распорядиться предметом залога. Конечно, продавец обязан был предупредить покупателя о всех обременениях товара правами третьих лиц и о притязаниях третьих лиц, о которых продавцу было известно (ст. 460 ГК РФ). Однако неисполнение этой обязанности продавцом и отсутствие согласия залогодержателя не являются основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Объектом титульного страхования являются не противоречащие законодательству имущественные интересы страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом не только в части оспаривания или утраты, но и в части ограничения права собственности.

Из существа титульного страхования вытекает, что страховая защита не распространяется на случаи, когда оспаривание или прекращение права собственности является результатом действий самого страхователя. Страховые организации, как правило, оговаривают, что для заключаемого договора титульного страхования не признаются страховым случаем конкретные убытки страхователя. Подробнее о них - в вопросе о составе страхового возмещения.

Исходя именно из содержания и существенных признаков, Н.В. Петров определяет титульное страхование как страхование имущественных интересов страхователя, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом, от рисков утраты имущества в результате оспаривания или прекращения права собственности на него вследствие недействительности сделки, совершенной страхователем (выгодоприобретателем) с целью приобретения этого права, либо истребования имущества из владения страхователя (выгодоприобретателя), являющегося добросовестным приобретателем, либо иных требований третьих лиц, а также рисков ограничения права собственности. Петров Н.В. Указ. соч. С. 69.

В соответствии с нормами ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор страхования (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Таким образом, определяя предмет договора имущественного страхования, законодатель предполагает широкий круг объектов и интересов, которые могут быть застрахованы.

В п. 2 ст. 929 ГК РФ перечисляются наиболее распространенные с точки зрения законодателя страховые интересы: возмещение убытков от утраты (гибели), недостачи или повреждения определенного имущества; компенсация расходов в случае наступления гражданской ответственности; снижение имущественных потерь от рисковой предпринимательской деятельности. Данный перечень не является исчерпывающим и, следовательно, разрешает сторонам самим определить предмет договора страхования.

В договоре страхования имущества в качестве страхового интереса рассматриваются убытки от утраты (гибели) или повреждения имущества, что обусловливает недопустимость превышения страховой суммы над страховой стоимостью (действительной стоимостью имущества). Иное означало бы неосновательное обогащение страхователя или выгодоприобретателя за счет страховщика. Именно такую позицию занимает законодатель, который указывает в статьях 947, 951 ГК РФ, что в части превышения страховой суммы над действительной стоимостью (страховой стоимостью) договор является ничтожным.

Конечно, если пренебречь не очень удачной формулировкой определения договора страхования имущества, которая рассматривает утрату и гибель имущества как равнозначные понятия, можно говорить, что договор титульного страхования является разновидностью договора страхования имущества. Однако страховые интересы в этих договорах различаются.

В большинстве случаев застрахованное имущество добросовестного приобретателя неотделимо от иного имущественного интереса страхователя, и нередко возникает необходимость страхования не только убытков, непосредственно связанных с утратой имущества, но и риска иных имущественных потерь, связанных с утратой титула.

Законодательство допускает превышение размера общей страховой суммы над страховой стоимостью только в том случае, когда страхуются имущество и возможные убытки от предпринимательской деятельности. Так, если груз застрахован в силу обычаев торгового оборота на 110 или 120% (что допускается ст. 196 Кодекса торгового мореплавания РФ, разрешающей страховать неполучение прибыли, ожидаемой от реализации груза), то следует исходить из того, что величина превышения размера страховой суммы над страховой стоимостью имущества представляет собой ожидаемую прибыль от предпринимательской деятельности. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М., 1998. С. 532.

Однако если при заключении сделок с имуществом страхователь несет имущественные потери, обусловленные выполнением необходимых юридических процедур (таможенные пошлины, государственные пошлины и т.д.), застраховать риск этих расходов на случай утраты титула ему не удастся, что не отвечает основополагающим принципам страхования. Это подтверждает необходимость разграничения содержания договоров титульного страхования и страхования имущества.

Анализ договоров титульного страхования показал, что наиболее распространенным страховым случаем является вступление в законную силу решения суда во время действия договора страхования; на основании этого решения страхователь утрачивает имущественные права и (или) судом устанавливаются ограничения имущественных прав страхователя в результате:

...