Социально-экономическая роль системы ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования в России

1.1 Понятийно-категориальный аппарат системы кредитных отношений

1.2 Обзор современных особенностей ипотечного кредитования (российский и мировой опыт)

1.3 Социально-экономическая роль системы ипотечного кредитования в России

2 Анализ и оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в России

2.1 Оценка развития и стимулирования ипотечного кредитования в РФ

2.2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России

2.3 Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования

3 Совершенствование и развитие системы ипотечного кредитования в РФ

3.1 Актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного кредитования

3.2 Перспективный анализ системы ипотечного жилищного кредитования

Заключение

Список использованных источников

кредитование ипотечный россия



Введение

Актуальность исследования. Трансформация современных макроэкономических параметров направлены на улучшение жилищных условий граждан, что является ключевым приоритетом социальной политики государства. В том числе, основным направлением развития и улучшения жилищных условий является формирование пакетных предложений в сфере ипотечного кредитования. С одной стороны, ипотечное кредитование решает ряд социально-значимых для страны вопросов, таких как сокращение народонаселения страны, социальные разрыв на основе социального положения, снижение рождаемости и т.д. Логика развития ипотечного кредитования предполагает взаимосвязь между доступностью жилья и улучшением демографических показателей.

Темпы динамики ВВП кризисной экономики России остаются достаточно низкими по отношению к общемировым показателям роста. Значимым инструментом сохранения экономической активности внутри страны является ипотечное кредитование. Его условия обязывают заемщиков иметь официальное трудоустройство на протяжении длительного периода, официальную заработную плату и разрешенную деятельность. Ипотечное кредитование выступает инструментом стимулирования роста ВВП.

Теоретическими основами магистерской диссертации являются теории финансов и кредита, системы банковского регулирования, данные Росстата, министерства Финансов и НБКИ. Данные положения были освещены в научных трудах отечественных экономистов, которые посвящены оптимальному управлению кредитным портфелем банков, широкому кредитованию граждан и т.д.

Степень научной разработанности магистерского исследования составляют труды следующих авторов. Кучиев А.З., Кучиева И.Х. провели общий обзор и характеризовали классические инструменты оценки кредитоспособности физических лиц. Например, авторами была представлена нормативная методика по определению реального располагаемого уровня дохода для оценки кредитоспособности физических и юридических лиц [37]. Никаненкова В.В. более подробно останавливалась на одном инструменте, который имеет наибольшую популярность в коммерческих банках - скоринг, цель которого является наиболее быстро и комплексного выявить текущие финансовые возможности заемщика [54]. Наточеева Н.Н., Фошкин А.Е. исторические аспекты формирования и развития системы ипотечного кредитования в России. Их точки зрения базируется на том, что американская система ипотечного кредитования является фундаментом для российской системы. Развитие американской системы ипотечного кредитования проходило через путь становления и ошибок. Российский опыт старается нейтрализовать негативные аспекты американской системы [53].

Современная форма системы ипотечного кредитования в России представляет из себя сбалансированную социальную политику, которую проводит коммерческий банк. Целью данной политики является стабилизация социальной среды, поддержание уровня жизни, обеспечение первичными материальными благами и т.д.

Русак А.А. исследует социальные и экономические функции ипотечного жилищного кредитования для населения России в трудных экономических условиях. Массовая закредитованность населения, по его мнению, является драйвером роста и развития экономики даже в кризисный период [57].

Коллектив авторов в лице Сергеюка В.С., Бобриковича Е.С., Лопухина Ю.И. исследовал теневой рынок финансовых и кредитных операций. анализ показал, что значительная часть граждан испытывает потребности в кредитных ресурсах, но не может их получить в связи с теневым или не реальным заработком. Серая заработная плата также является основанием для отказа в выдаче займов. Более 20% граждан России сегодня так или иначе к частичному или полному теневому доходу, иногда граждане имеют минимальный официальный доход (в терминологии жаргонизма, это называется чёрная и серая заработная плата). В связи с этим возникает статистические разночтения о реальных располагаемых доходах населения [58].

Для формирования перспектив развития ипотечного кредитования необходимо точно, а главное, своевременно оценить состояние рынка ипотечного кредитования в РФ. Постоянно сменяющиеся экономические условия, в которых формируется этот рынок, обуславливает необходимость регулярного мониторинга финансового и экономического положения, что обеспечивает актуальность и интерес к данному исследованию.

Целью магистерского исследования является анализ ипотечного кредитования за счёт выявления доминирующих факторов, оказывающих воздействие на развитие системы ИЖК, построение перспективных моделей, отражающих прогноз темпов развития в РФ

Задачи исследования:

- рассмотреть понятийно-категориальный аппарат рынка кредитных отношений;

- провести обзор современных особенностей ипотечного кредитования (российский и мировой опыт);

- оценить социально-экономическую роль системы ипотечного кредитования в России;

- оценить развитие и стимулирование ипотечного кредитования в РФ;

- проанализировать современное состояние ипотечного кредитования в России;

- исследовать зарубежный опыт ипотечного кредитования;

- формализовать актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного кредитования;

- провести статистический анализ системы ипотечного жилищного кредитования.

Объект исследования: ипотечное кредитование в России.

Предметом магистерского исследования является система финансово-экономических отношений, возникающая и развивающаяся в процессе осуществления ипотечного кредитования.

Гипотеза магистерского исследования состоит в том, что системный рост экономики и социально-экономического благополучия граждан в значительной степени обусловлен эффективностью кредитных инструментов, в частности системой ипотечного кредитования, которую необходимо трансформировать и совершенствовать с учетом господствующих макроэкономических параметров в экономике России.

Научная новизна магистерского исследования:

- дополнена и детализирована дефиниция «Кредитная система», проведены отличия от «Финансовая система» и «Банковская система», что дает возможность обособлено изучать предмет исследования в чистом виде;

- классифицированы системные аспекты социально-экономической роли устройстве России ИЖК. На основе историко-экономического анализа установлено, что относительно дешевый ипотечный кредит является для России драйвером экономического роста, а также инструментом компенсации отсутствия роста реальных доходов граждан;

- исследованы и формализованы специальные риски ипотечного жилищного кредитования, которые обусловлены текущим состоянием финансово-кредитной системой РФ, которые неотъемлемо воздействуют на социально-экономическое благополучие граждан и стабильность национальной экономики;

- разработан перспективный прогноз ипотечного кредитования в России, который выявил скрытые угрозы при расширении ИЖК. Динамика строительства жилой недвижимости предполагает потенциальный спрос на ипотечное кредитование. Сокращение реальных доходов населения предполагает наращивание долговой нагрузки, которая становится неприемлемой и опасной для стабильности банковского сектора и платежеспособности населения. Снижение ипотечных ставок не повлияет на уровень риска и продолжит сильнее давить на наименее защищенные слои общества.

Методическая база магистерского исследования состоит из принципов диалектической логики, единства логического и исторического подходов, а также системный подход к ипотечному кредитованию регулированию, который позволяет учитывать факторы, способствующие снижению экономической активности предприятия и результативности в целом. В данной работе использовались методы экономического и финансового анализа, структурно-функционального анализа, экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации в сфере регулирования кредитных институций: ФЗ «О залоге» от 29.05.1992 N 2872-1, ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Статистические данные Федеральной службы государственной статистики России относительно финансового состояния коммерческих банков и т.д.

Теоретическая и практическая значимость магистерского исследования состоит в приращение научного знания в сфере ипотечного кредитования в России. В качестве основы для формирования новых знаний по поводу развития ипотечного кредитования используется международный опыт развитых стран, а также современные концепции развития, включая проведение комплексного трендового анализа, исследование перспектив и потенциальных рисков для развития. Вместе с этим исследованы специальные риски, возникающие при взаимодействии с ипотечным кредитом для населения. Вместе с этим в исследовании представлены авторские подходы к определению ипотечного кредитования, исследование рисков, определение перспектив развития ипотечного кредитования в России.

Структура и логика магистерской диссертации состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. Первый раздел является теоретическим, в котором отражены основные дефиниции кредитных отношений. Представлена сравнительная оценка международного и российского опыта внедрения ипотечного жилищного кредитования, проведен сравнительный анализ. Раскрыты основные роли социального и экономического характера ипотечного жилищного кредитования для экономики России. В аналитическом разделе содержится оценка рынка ипотечного кредитования, представлен обзор современного состояния, а также приведен сравнительный анализ подходов к реализации ипотечного кредитования для различных групп населения. В качестве рекомендаций совершенствования системы ипотечного кредитования проведён трендовый анализ с возможностями развития системы ипотечного кредитования в России, а также представлены перспективы развития ИЖК.



1 Теоретические основы формирования и развития ипотечного кредитования в России

1.1 Понятийно-категориальный аппарат системы кредитных отношений

В первую очередь проведем разделение понятий «финансы» и «кредит» для того, чтобы лучше сконцентрироваться на объекте и предмете исследования. Это поможет оценить и выделить специальную роль кредитной системы, а также получить ясное представление о значении ипотечного кредитования в России и в мире. Рассмотрим в таблице 1 различные подходы к определению финансов со стороны современных российских ученых для того, чтобы отделить данную категорию от кредита.

Таблица 1 - Различные подходы к определению категории «Финансы» (составлено автором)

Автор	Подход
Лушин С.И. и Слепов В.А.	Совокупность денежных отношений по поводу распределения стоимости ВВП и части национального богатства для формирования денежных доходов и поступлений, а также накоплений отдельных субъектов экономики
Ананьева Е.А.	Финансы рассматриваются в качестве категории денежных отношений, которые проявляются в форме движения финансовых потоков, возникают в процессе формирования финансовых ресурсов со стороны различных субъектов экономики, а их распределение и использование связано с выполнением определенной роли в экономике
Тюрин В.А.	Данный автор понимает финансы как своего рода синтетическую экономическую категорию, отражающую уровень развития макро и микроэкономических процессов
Яндиев М.И.	Представляет финансы как высшую форму обменных операций в данной исторической реальности, которая обеспечивает максимально эффективное перераспределение товаров и услуг в обществе

Надо отметить, по нашему мнению, наиболее формализованной категорией оперируют Лушин С.И. и Слепцов В.А., поскольку их подход учитывает все формальные признаки категории финансов, в свою очередь, такие авторы как Тюрин В.А. и Яндиев М.И. Используют более стилистически окрашенные описательные категории, которые в значительной степени обусловлены философским представлением финансов.

В широком смысле, по нашему мнению, под понятием «финансы» понимается движение денежных средств. Практически все транзакции, передвижения и трансформация денежных ресурсов причисляется к понятиям финансам. Иногда это можно назвать денежным хозяйством страны.

Тем не менее, существует разница между понятиями «деньги» и «финансы». Характер возникновения и функционирования у денег и финансов принципиально отличается. Деньги представляют из себя мерило ценностей и измерение потребительной стоимости производимой продукции. Под финансами обычно понимают система денежных отношений, которые я могут иметь различный характер, включая кредитные отношения. Финансы имеют целевой характер, адресность, централизованность и т.д. Эти и многие другие свойства принципиально не принадлежат денежным средствам. Изложим основные особенности и отличия финансов от денежных средств:

1) Финансовые отношения носят исключительно денежный характер, т.е. финансы - категория стоимостная. Финансы могут возникнуть только там, где есть движение денежных средств, хотя не любые денежные отношения относятся к финансовым.

2) Финансовые отношения носят распределительный характер, т.е. финансы - распределительная категория.

3) Финансовые отношения всегда связаны с формированием у субъекта денежных доходов и накоплений, принимающих материальную форму финансовых ресурсов [63].

Описывая категорию финансы, сформулируем понятие: финансами является система экономических отношений, которая имеет форму денежных средств, распределяется между субъектами хозяйствования в форме материализуемых финансовых ресурсов и используется для расширенного воспроизводства, социального обеспечения, а также на иные общественные цели.

Кредит является системой отношений между кредитором и заемщиком, а также формируется специфические экономические отношения по поводу сделки ссуды. Рассмотрим в таблице 2 подходы к определению «Кредит».

Таблица 2 - Различные подходы к определению категории «Кредит» (составлено автором)

Автор	Подход
Лаврушина О.И.	Кредит является порождением общественных потребностей и базируется полностью на принципе возвратности, без чего эта категория перестает существовать
Казакова О.Н.	Характер экономических отношений по поводу передачи от одного собственника к другому во временное пользование материальных ценностей любой формы на условиях возвратности, срочности и платности.
Козлов А.И.	Товар, продаваемый за особую, специфическую цены: ссудный процент. При этом сохраняются условия срочности, платности и возвратности
Сарнаков И.В.	Ссуда, предоставленная банком (кредитором) заемщику за определенную стоимость, по определенной процентной ставки за пользование

По нашему мнению, ключевое значение кредита в экономическом и социально-экономическом смысле состоит именно в приобретенной, естественной потребности общества на основе неравенства доходов и невозможности удовлетворить текущие экономические и хозяйственные потребности. В некотором роде, кредит имеет общие и отличительные черты от категории финансов. Рассмотрим в таблице 3 основные отличия данных категорий.

Таблица 3 - Отличия категорий «Финансы» и «Кредит» [27]

Финансы	Кредит
1 Движение средств всегда одностороннее	1 Движение средств в обе стороны
2 Перемещение средств внутри субъекта и между субъектами	2 Перемещение (перераспределение) ресурсов между субъектами
3 Бесплатность, бессрочность, безвозвратность	3 Срочность, платность, возвратность
4 Денежная форма	4 Денежная, натуральная, товарная формы

Кредит является хоть и самостоятельной дефиницией, но его происхождение связано с возникновением финансов и товарно-денежных отношений в обществе. Часто финансы переходят в кредитную форму, а кредит в финансовые. Данные потоки часто сплетаются воедино, но при необходимости их легко отличить идентифицировать, особенно в бытовом понимании.

Выделяясь из категории финансов, кредитные процессы организуются через кредитно-банковскую систему государства, которая также переплетена с финансово-кредитной системой. Выделяя кредитную систему как самостоятельную, отметим, что с функциональной точки зрения кредитной системой понимается совокупность кредитных отношений, форм и методов кредитования. Институциональная точка зрения на кредитную систему рассматривает институции, которые создают, аккумулируют и перераспределяют денежные средства на основе всех известных принципов кредитования.

Аккумулирование финансовых ресурсов является фундаментом для формирования современной кредитной системы России, которая, в свою очередь, привела к возникновению крупных банковских холдингов, финансово-промышленных групп и т.д. Сегодняшние процессы, происходящие внутри финансовой системы, формируются под влиянием реформ, современных вызовов и противоречий внутри экономике России. Одним из основных условий является высокая монополизация кредитного и банковского рынка, сужение полномочий банков и ограничение конкуренции через механизмы отзыва лицензий и процедуры банкротства коммерческих банков.

Значимой проблемой кредитного рынка остается стоимость заемных средств в условиях дефицита ликвидности в экономике РФ, нехватки текущих доходов населения на выполнение кредитных обязательств. Таргетирование стоимости кредитных ресурсов банка для населения происходит через механизм управления стоимостью заемных средств на основе государственных программ, которые в последние несколько лет и широко распространились, стали пользоваться популярностью среди определенной части населения России.

Во многом, завышенная стоимость кредитных ресурсов связано с определенной монополизацией банковского сектора. С точки зрения обслуживания населения, целесообразно иметь в экономике 10-15 крупнейших банков, которые вполне справятся с обслуживанием потребностей спроса. С точки зрения рыночного формирования конкуренции - это неправильно, поскольку ограничения конкуренции через масштабную ликвидацию КБ привело к локальным рыночным монополиям, из которых следуют все недостатки монополий для рынка. Например, в некоторых небольших муниципальных образованиях существует всего 1-2 банка (обычно Сбербанк и ВТБ) - отсутствует конкуренция.

Кредитная система, которая сформировалась в России к настоящему моменту имеет свои особенности, институции и функции. Сущность кредитной системы представляет из себя систему финансово-кредитных отношений. Институциональная точка зрения представляет кредитную систему как систему финансово-кредитных учреждений, которые обслуживают кредитные отношения. Сегодня в России существует и развивается трёхуровневая кредитная система, которая схематично отображена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Кредитная система России [23]

Особенностью третьего уровня в современной экономике России является то, что он появился позже остальных уровней и является своеобразным ответом на современные задачи в сфере кредитования и оказания сопутствующих услуг. Коммерческие банки и недостаточно полноразмерно справляются с возлагаемые на них обязанностями и не всегда сохраняют способность удовлетворять совокупный спрос на банковские услуги и продукты с учётом меняющейся экономической реальности.

Высокая гибкость, готовность взять финансовый и кредитный риск, адаптация под современную рыночную конъюнктуру - это основные преимущества небанковских финансово-кредитных институтов. Возрастающая роль небанковских финансово-кредитных институтов обуславливается отсутствием достаточно высокой конкуренции, но высокой потребностью в финансовых и кредитных продуктах для населения. Например, в России по разным оценкам около 16-20% трудоспособных граждан имеют полностью теневой заработок, что исключает возможность взаимодействия с кредитными организациями. Низкая норма рентабельности и высокий уровень налогообложения заставляют малый и средний бизнес заниматься теневыми операциями и также взаимодействовать с плохо контролируемыми небанковскими кредитно-финансовыми институтами.

Рассматривая категорию потребителей кредитных продуктов, «физические лица» можно отметить, что граждане России испытывают аналогичные проблемы с платежеспособностью. Иногда проблемы с платёжеспособностью обусловлены фактической нехваткой средств, иногда невозможностью официально предоставить подтверждающую юридическую документацию, поскольку заработок данной категории граждан является теневым или серым и не проходит регистрацию в фискальных органах и внебюджетных фондах. Данные категории граждан имею проблемы с получением кредитных средств. Небольшие кредитные кооперативы, финансовые институты, инвестиционные компании находят возможность кредитовать данную группу населения, несмотря на потенциально высокий риск.

Высокий и разнообразный спрос на кредитные продукты сегодня обусловлен сокращающимися реальными располагаемыми доходами, с другой стороны, теневой формой оплаты труда, а с третьей стороны, у гражданина возникает естественная потребность расширить и улучшить свои жилищные условия, приобрести автотранспорт, сделать ремонт, получить образование, приобрести вещи длительного потребления и т.д. В экономике России выполнять социальные функции для людей становится сложно без того, чтобы не отягощать себя кредитными отношениями.

Современная форма и архитектура кредитной системы России состоит из трёх элементов: Банк России и коммерческие банки, а также парабанковские финансово-кредитные учреждения, осуществляющие отдельные операции: инвестиционные фонды, страхование и т.д. Мировая практика указывает на то, что небанковские кредитно-финансовые учреждения выполняют важную роль в обществе и усиливает конкуренцию среди коммерческих банков. Обычно сюда относят страховые компании, небольшие финансовые группы, негосударственные пенсионные фонды, кооперативы и т.д.

Наибольшая динамика роста финансового сектора России в основном формируется за счёт активного роста микрофинансовых организаций, небанковских финансово-кредитных учреждений, которые являются более гибкими по отношению к потребностям рынка, готовые брать на себя дополнительные финансовые и иные экономические риски.

Теперь более детально остановимся на понятии ипотечного кредитования - что является разновидностью кредитных отношений под залог недвижимости, то есть кредитования с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [11]. Рассмотрим нормативно-правовую базу, которая регулирует характер данных отношений в таблице 4.

Таблица 4 - Правовые акты, характеризующие степень разработанности нормативно-правовой базы ИЖК (составлено автором)

Законодательный акт	Основные положения
Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 9 февраля 2009 г.) (ГК РФ)	Дается определение ипотеки как залога недвижимости (п. 2 ст. 334 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ предметом ипотеки может быть любое недвижимое имущество, к которому относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), а также воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания и космические объекты, которые по ГК РФ также являются объектами недвижимости
Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872-1 (в ред. от 30 декабря 2008 г.)	Определяет условия возникновения залоговых прав по следкам с ипотекой, в том числе с ипотечным жилищным кредитом, действует в той части, которая не противоречит ГК РФ и Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) (п. 2, ст. 79)
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (в ред. от 30 декабря 2008 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»	Определено, что недвижимым имуществом (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, являются: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. В законе дается понятие, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2008 г.)	Определена сущность ипотеки как разновидности залога, при этом определено, что ипотека может возникать как в силу закона, так и в силу договора (ст. 77), при этом обстоятельства, в соответствии с которыми залог может возникать как в силу договора, так и на основании закона, оговорены как в ГК РФ, так и в Законе об ипотеке
Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (в ред. от 23 июля 2008 г.)	В законе определены условия предоставления ипотечного жилищного кредита военнослужащим РФ, которые отличаются от стандартных условий большей степенью лояльности

На основе изученной правовой базы, рассмотрим некоторые особенности ипотечного кредитования:

- ипотекой признается залог имущества;

- долгосрочный характер ипотечного кредита (10 - 30 лет);

- заложенное имущество на период действия ипотеки остается у должника;

- заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на правах хозяйственного ведения;

- законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

- развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки [11].

Кратко опишем механизм ипотечного кредитования.

Субъектом системы ипотечного кредитования является «залогодатель» (физическое или юридическое лицо, предоставившее в залог недвижимость), «залогодержатель» (ипотечный кредитор, который принял в залог и выдал ссуду). Объектами ипотечного кредита являются жилые помещения, земельные участки, офисные помещения, склады и т.д. Процесс отношений сводится к смене собственника залогового имущества в случае непогашения ссуды.

Гарантом осуществления системы ипотечного кредитования является кредитный договор, в котором определены цели, сроки и размеры получаемой ссуды, а также условия погашения и перечень возможных сценариев при не типичных обстоятельствах выплаты.

Закладные листы являются ценными бумагами, которые являются гарантами обязательства перед банком. Документ является элементом механизма материального обеспечения кредитных отношений, по которому выплачивается твердый процент. В более развитой кредитной системе, закладные листы являются самостоятельным активам и обращаются на финансовых рынках.

Длительный период времени, закладная являлась наиболее надёжным инвестиционным активом, до тех пор, пока мировой, исторический опыт не показал, что недальновидная распродажа кредитов влечёт за собой наступление ипотечного кризиса, дефолта по данным ценным бумагам. Некоторые эксперты считают, современная экономика России испытывает ряд признаков, которые косвенно свидетельствуют о нарастании череды дефолтов в банковской и кредитной сферах.

Таким образом, существует тесная взаимосвязь между банковской системой, кредитной и финансовой. В совокупности они обслуживают хозяйственные потребности и служат хозяйственным целям страны. Характерные признаки ипотечного кредита отразим на рисунке 2.

Рисунок 2 - Отличительные признаки ипотечного кредита

(составлено автором)

Механизм функционирования ипотечного кредита базируется на теоретических основах, состоящих в его концепции и природе возникновения, а также общественного назначения и роли. В настоящее время в научной литературе слабо развиты теории ипотечного кредитования, рассмотрена специфические риски, оценена роль и влияние на социально-экономическое благополучие людей. Представим краткий обзор международного опыта ипотечного кредитования как парного элемента социальной стабильности и динамике ВВП.

Выводы. В результате проведенного анализа рассмотрены формальные основы и категориальные отличия в понятиях финансы, кредит, кредитная система. Представлен краткий правовой обзор основ ИЖК, который опосредует экономическую специфику данного кредитного продукта.



1.2 Обзор современных особенностей ипотечного кредитования (российский и мировой опыт)

В отличие от многих исторических открытий и достижений цивилизации, история возникновения ипотечного кредита имеет вполне конкретного создателя, архонта Солона. Он был одним из важных реформаторов в Афинах в 594 году до нашей эры. Одним из наиболее значимых достижений для него являлось создание свободного общества и отмены долгового рабства. Данный пакет реформ содержал в себе ряд ограничений, направленных на отмену долгового рабства в результате невозможности выплаты по кредиту. В качестве альтернативы реформатор предложил залог, которые необходимо внести афинянину, для того чтобы не быть ограниченным своей свободе. В средние века феодалы также использовали кредитную систему, при этом в XVII веке оно приобретает по-настоящему большие масштабы и становится организованным процессом и элементом всего кредитного процесса и экономического развития стран [20].

В первую очередь, в средние века было распространено ростовщичество. Ростовщики давали деньги, что называется, в рост и затем возвращались себе кредитное тело процентами за пользование. Это были кабальные условия, ростовщики приходили вымогать деньги, что походило на современные рейдерские атаки, которые сейчас происходят с должниками, которые не могут оплатить взносы по кредиту. Ростовщик забирал имущество и иногда членов семьи должника, иногда калечил самого должника и т.д.

Дальнейшее развитие ипотечный кредитный системы происходило с участием и присоединением новых элементов, такие как квазибанковские учреждения или ландшафты. Это было начальной формой коллективного кредитования и объединения с одной стороны заемщиков, с другой стороны вкладчиков.

До 20 века основным инструментом привлечения финансовых ресурсов под залог недвижимости было именно ипотечное кредитование. Значимый исторический виток потека получила в период послевоенной Германии, которая создала первые жилищные кооперативы. Целью созданных кооперативов являлись накопления денежных ресурсов на приобретение недвижимости, при этом гражданин получал определенные субсидии от государства и затем самостоятельно повышал остаток задолженности в течение 10-15 лет.

На сегодняшний день, Россия находится в стадии развития системы институтов ипотечного кредитования, поскольку длительный период времени с 1921 г. до начала 1990 г. ипотечный кредит фактически отсутствовал в экономике страны. Тем не менее, до данного периода с 1895 г. по 1917 г. система ипотечного кредитования вполне успешно развивалась и функционировала, а ипотечные кредиты были доступны широкому слою населения. До распада СССР советская власть отменила частную собственность: на землю и объекты недвижимости, что в итоге искоренило саму потребность в данном кредите. В связи с утратой данного института в период плановой экономики страны, были утрачены наработки и опыт применения данного банковского продукта.

В 1992 г. начала возрождаться и развиваться система ипотечного кредитования в современной России. С этого периода в России начинает формироваться нормативно-правовая база, возникают первые ипотечные банки, создается система государственных учреждений и институций, контроля и регулирования. До 2005 г. формируется инфраструктура кредитного ипотечного рынка в России. Вплоть до 2008 г. активно развивается и формируется современная система ипотечного кредитования в России, а также принимается ряд важных законов: об ипотечных ценных бумагах, о залоге.

Рассматривая наибольшее влияние на формирование и становление российской системы ипотечного кредитования оказала Германия. Именно её опыт стал определяющим в развитии ипотечного кредитования, доля которого на рынке кредитных продуктов является наибольшим и именно ипотечный портфель в каждом государстве развит наиболее сильно и значительно. На сегодняшний день, опыт Германии стал преимущественным и определяющим для Австрии, Франции, Словакии, Венгрии, Польши, Словении и т.д.

На североамериканском континенте система ипотечного кредитования развивалась и устанавливалась в качестве главного инструмента борьбы с Великой американской депрессией (1929-1939 гг.). Американский способ работы ипотечного кредитования был основан Теодором Рузвельтом, который создал жилищную комиссию при администрации президента. Для этого были стандартизированы такие показатели, как ставка ипотечного кредитования, первоначальный взнос, период погашения и ресурсная обеспеченность кредита. Через несколько лет был создан оператор по управлению ипотечным кредитованием - его название «FNMA» («Фэнни Мэй»).

Основной целью и задачей данной организацией являлось хеджирование рисков и распределение ответственности. Фэнни Мэй приобрела застрахованный кредит у государства, а затем продавала их инвесторам, это походило на деятельность кредитного брокера или спекулянта. В конечном счете, данная структура была приватизирована Правительством США.

Американский опыт внес в международную практику системы кредитования понятие «двухуровневости». Ее основная особенность и суть состояла в том, что банковские системы получали доходы не от заемщиков, а от инвесторов, которые вкладывали деньги в обеспеченные ценные бумаги, в основе которых лежало реальное имущество должника. Наличие инвесторов и рынка ценных бумаг позволило снизить ипотечные ставки, сократить первоначальный взнос и расширить потенциальный рынок заемщиков, сделать данную группу кредита широкомасштабной и народной [43].

В 2000-ые в США возникла программа под названием «Осуществление американской мечты», которая являлась прототипом для российской программы «Доступное жилье». Это решало большинство социальных вопросов, связанных с беднейшей частью населения США, так и России.

Следом произошел обвал рынка ипотечного кредитования, который сформировал основу для кризиса в 2008 году. В США увлеклись выдачей субстандартной ипотеки, что привело к возрастанию в ипотечном портфели доли заемщиков с низкими доходами и не гарантированными ипотечными кредитами без обеспечения. Финансовый сектор научился эффективно продавать и необеспеченные кредиты, а потому неприемлемо вырос в совокупный финансовый риск по дефолту обязательств.

Задачи оценки риска состоит в том, что даже если отдельный гражданин перестанет платить по ипотечному кредиту, то предполагалось, что все сразу платить перестать не могут. Однако, это произошло, что повлекло за собой целую череду банкротств и списаний долгов, поскольку они были признаны невозвратными. Несмотря на это, двухуровневая система ипотечного кредитования не проявила себя плохо, а основой кризиса являлась беспечность и желание выдать кредит каждому гражданину, что само по себе является наивным и легкомысленным. Сегодня на рынке американского ипотечного кредитования доминирует система скоринг, которая введена как раз после грандиозного обвала ипотечных ценных бумагах [45].

На сегодняшний день, наилучшими условиями для приобретения ипотечного кредита является Финляндия. Практически каждый гражданин в этой стране может взять кредит на приобретение индивидуального деревянного дома, где первоначальный взнос не превышает 15%, а максимальный срок составляет 30 лет и 4% в год.

Одними из самых худших условий ипотечного кредита считается Азия и Китай. Современное состояние ипотечного кредитования в Китае обусловлено решением противоположной демографической проблемы. Считается, что чем хуже условия жизни, тем меньше у него будет желания завести семью. Для этого Правительство ежегодно внедряет дополнительные административные барьеры и всячески усложняют получении ипотечного кредита.

Кредитные продукты и услуги в России развивались значительно хуже, чем Европе или США в связи с частыми воинами, революциями и столкновениями. Лишь в 1992 году принят закон о залоге, а в следующие 8 лет были приняты основные нормы, которые сегодня регулирует рынок ипотечного кредитования и кредитования в целом.

В 2002 году Россия перешла на двухуровневую систему регулирования рынка ипотечного кредитования. Данная модель была принята еще до получения негативного опыта США 2008 г. Двухуровневая система регулирования рынка ипотечного кредитования в странах на сегодняшний день доказала свою эффективность, несмотря на существующие недостатки. В большинстве случаев, основным недостатком является обеспеченность и высокие темпы прироста ипотечного кредитования, а также глубокая погруженность и вовлеченность граждан в кредитную систему. Сегодня в России действуют правительственная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. Проведя сравнительный анализ между недвижимостью в России и за рубежом, можно сделать несколько принципиальных допущений.

Следует обратить внимание на то, что недвижимость в Европе или США стоит существенно дороже в сегменте эконом-класса, чем даже в России дома Премиум и Бизнес-класса. Ипотечное кредитование в России по ставкам и размерам первоначального взноса постепенно приближается к европейским стандартам. В 2019 г. снилась ключевая ставка, вслед за которой крупнейшие банки России начали снижать стоимость ипотечных кредитов. Стоимость кредита в России в процентном отношении к телу кредита все еще остается достаточно высокой (около 6,6-8%). Стоит заметить, что для России данная процентная ставка является беспрецедентно низкой относительно темпов инфляции.

Проводя эмпирический анализ недвижимости, ее стоимости и уровня жизни, обратим внимание, что что недвижимость в России сопоставима по стоимости с автомобилем, который является вторым после недвижимости объектом кредита. Стоимость ипотеки в Европе едва ли превышает 5% годовых, но за счет высокой стоимости, несмотря на высокую заработную плату, в Европе приобрести недвижимость значительно сложнее.

Отдельные страны Европейского Союза выдают ипотечный кредит крайне неохотно и могут рассматривать заявки месяцами или даже годами. Например, в Италии намеренно ограничивают продажу в одних регионах и стимулируют в других. Северный район Италии значительно лучшие располагает к приобретению недвижимости, чем южные. Можно утверждать, что ипотечный кредит является одним из эффективных и мощных инструментов социального регулирования в странах. Теперь для удобства выделим несколько вариантов моделей ипотечного кредитования, которые можно сопоставить по схожим признакам (таблица 5).

Таблица 5 - Основные модели ипотечного кредитования за рубежом (составлено автором)

Элементы модели	Модели ипотечного кредитования
	Усеченно-открытая (Великобритания)	Расширенная открытая (США)	Автономная (Германия)	Умеренная (консервативная), единая (Россия)
Принцип деятельности	Рыночный (функционирование модели зависит от состояния финансово-кредитной системы страны)	Ссудно-сберегательный (модель автономна)	Комбинированная: роль рынка и государства
Объекты кредитования	Новостройки (дома, квартиры), готовое жилье	Новостройки (дома и квартиры) для 1 семьи, 2-х- 3-х семей, готовое жилье	Новостройки (дома, квартиры), готовое жилье	Новостройки: дома и квартиры. Весь спектр жилой и коммерческой недвижимости. В приоритете семьи с детьми
Источники кредита	Собственные и заемные средства банков (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.)	Ипотечные ценные бумаги (вторичный рынок), собственные и заемные средства (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.)	Собственные и заемные средства (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.). Жилищные накопления и контрактные сбережения заемщиков.	Ипотечные ценные бумаги (вторичный рынок), собственные и заемные средства (депозиты, межбанковские кредиты и т.п.)
Кредиторы	Ипотечные и универсальные банки	Сберегательные и ипотечные банки	Ипотечные, коммерческие банки, сберкассы, сберкассы	Коммерческие банки, кредитно-потребительские кооперативы (КПК)

Модель кредитного рынка Великобритании остаётся достаточно упрощенной, где суть упрощения состоит в ограничении распространения по закладных по недвижимости (обеспечительная бумага). В свою очередь ограничение по распространению влечет за собой сокращение инвестиционного потенциала финансового сектора Великобритании. Из-за ограниченности модели число субъектов кредитования (специализированные институты - участники рынка ипотечных кредитов) минимальное.

Возвращаясь к российской действительности, сегодня обращается пристальное внимание на рекордные темпы роста ипотечного кредитования и потребительского кредитования. Часто на приобретение недвижимости берут потребительские кредиты, что, в целом, можно отнести к рынку ипотечного кредитования, в связи с этим в правительстве РФ вызывает большую настороженность рекордный рост объемов продаж кредитных продуктов в России. Для того чтобы таргетировать риск и предотвращать избыточную вероятность дефолта, в России были введены дополнительные критерии оценки платежеспособности заемщиков. В 2015 г. было введено понятие личных банкротств и т.д.

В качестве выводов можно заметить, что система и структура ипотечного кредитования в России очень близка к модели США. Проходя основные этапы становления ИЖК, Россия рискует столкнуться с аналогичными проблемами, с которыми столкнулись США годами ранее. Мировой опыт также показывает, что ипотечное кредитование приобретает всё больше универсальных признаков, происходит смешение различных подходов и стирание индивидуальных признаков.

1.3 Социально-экономическая роль системы ипотечного кредитования в России

Социально-экономическую роль системы ипотечного кредитования в России на сегодняшний день переоценить довольно трудно. За счёт неё происходит стабилизация социальной сферы, так как скромный уровень доходов населения зачастую не позволяет приобрести жилье за счет собственных, накопленных средств, поэтому ипотечные кредиты приобретают широкую популярность в современной России.

Ипотечный рынок является драйвером развития многих отраслей в экономике. Например, он является локомотивом рынка строительства в России, строительный рынок, в свою очередь, является двигателем множества прикладных отраслей промышленности: деревообработка, производство мебели, металлообработка, производство строительной техники, рынков услуг (купле-продажа недвижимости, ремонт, мелкая бытовая техника и т.д.). Также система ипотечного кредитования является одним из фундаментов рынка ценных бумаг, поскольку ипотечные облигации являются одними из самых обеспеченных финансовых инструментов.

Запускаемая цепная реакция, катализатором которой является ипотечный рынок, усиливает динамику роста ВВП страны, создает новые рабочие места, рынки труда, рынки спроса и предложения на производимую продукцию и т.д.

Таким образом, развитый ипотечный рынок оказывает благотворное воздействие на экономику и социум страны. Отсюда сформируем специфические задачи, которые выполняет ипотечный рынок (Лаврушин О.И.) [40]:

- вовлечение в экономический цикл различные отрасли экономики;

- создание дополнительных рабочих мест;

- создание спроса на продукцию множество отраслей, которые производят товары длительного пользования, бытовую продукцию и материалы, капиталоемкие продукты;

- улучшение бытовых условий жизни граждан даже с небольшими доходами.

Существуют различные подходы к пониманию роли ипотечного кредитования в экономике и обществе. Рассмотрим экономическую роль ипотечного кредитования в России, которая характеризуется двумя основными направлениями:

- воздействие ипотечного кредитования на совокупный спрос на рынке недвижимости;

- воздействие на динамику развития рынка недвижимости путем управления параметрами ипотечного кредитования [55].

Основная социально-экономическая роль ипотечного кредитования в экономике ВВП состоит в стимулировании спроса на приобретение недвижимости (таблица 6).

Таблица 6 - Взаимосвязь ключевых факторов изменения параметров ИЖК 2009-2019 гг. (составлено автором по данным Росстата)

Годы	Введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади жилых помещений за счет всех источников финансирования	Ставка по ипотечным кредитам, %	Ключевая ставка ЦБ РФ (на момент окончания периода), %	Государственные программы и инициативы поддержки ИЖК
2005	61,2	17,1	-	Пакет из 25 парламентских реформ по улучшению условий ИЖК
2010	64,1	12,9	-	-
2011	59,9	12,9	-	Программа рефинансирования и субсидирования ИЖК
2012	58,4	13	-	-
2013	62,3	12,5	5,5	-
2014	65,7	11,6	10,5	Программы льготного кредитования для молодых семей и иных нуждающихся категорий граждан
2015	70,5	11,7	11	-
2016	84,2	10,1	10	-
2017	85,3	9,79	7,75	Поручение Президента РФ Правительству РФ по замене долевого строительства на проектное финансирование
2018	80,2	9,8	7,5	Развитие Национального проекта «Жильё и городская среда», где описаны принципиальные параметры ИЖК
2019	79,2	8,79	6,25 (4,25 - наст. вр.)	Президентская ипотека 6,5% для отдельных категорий граждан

Аналитическая информация, которая представлена в таблице 5 демонстрирует наглядную зависимость между объемом строительства жилых домов, ставкой ипотечного кредитования и внедрением тех или иных инструментов повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для граждан. Необходимо заметить, что в капитальном строительстве существует длительный временной лаг, который обуславливает проявление негативных или положительных эффектов в экономике с опозданием в несколько лет (длительность лага приравнивается к периоду возведения современного многоквартирного дома).

Таким образом, можно наблюдать, что в период с 2014-2016 гг. Происходит интенсификация роста объемов сданного жилья несмотря на то, что в экономике России 2014 г. произошел экономический кризис, который является следствием внешнеполитического кризиса. Отражением данного явления в таблице 5 видно только в 2018 г. Тем не менее, правительству РФ предусмотрительно и заблаговременно начала развивать ипотечного жилищного кредитования за счет государственных программ по поддержке намного раньше для того, чтобы в момент, когда кризис в полной мере проявится в экономике, РФ программы уже полноценно функционировали.

Существует определенный уровень корреляции между реальными доходами населения и уровнем кредитной активности. Например, в период с 2014-2019 гг. Снижение реальных располагаемых доходов населения не позволяет гражданам пользоваться ипотечными кредитами без участия государственных программ, а только лишь при помощи рыночного ценообразования ипотечного кредита (процентные ставки). В связи с этим, планомерное снижение реальных доходов населения стало драйвером расширения льготных государственных программ. Это означает, что государство разделяет риски дефолта по ипотечным кредитам с банками, частично финансирует недополученную прибыль банков в результате административного регулирования процентной ставки по данному направлению кредитования. Таким образом, государство проявляет социальную ответственность перед гражданами, создавая более привлекательные ипотечные кредиты даже с учетом дополнительных затрат на проведение данных мероприятий.

Создание механизма поддержки ипотечного жилищного кредитования сегодня находятся в стадии развития и трансформации, основной проблемой которой является распределение финансовых рисков. В конечном счете, большая часть рисков укладывается на Банка России, Агентство Страхования Вкладов и т.д. Высокие темпы роста спроса на кредитные продукты совпали с радикальной реструктуризацией банковской системы России, в ходе которой численный состав банковского сектора сократился с 1100 до 300 банков в год посредством ликвидации и отзывов лицензии. Как известно, монополизация какого-либо рынка является причиной создания и удержания монопольных цен, в том числе на банковские продукты, чего нельзя допустить в условиях социально-экономической напряжённости.

Реформирование и реструктуризация банковской системы совпали с экономическими санкциями со стороны многих развитых государств в отношении России, что также осложняет проведение необходимых экономических реформ в области ипотечного жилищного кредитования, поскольку в условиях дефицита бюджетов РФ сложно найти средства для дополнительного финансирования ИЖК [57].

Одной из задач Банка России и правительства является наращивание темпов роста ВВП, стабилизация социальной сферы, наращивание реальных доходов населения и таргетирование инфляции. Важнейшим инструментом регулирования внутренней экономики и финансового сектора является управление ключевой ставкой, которую Банк России в последние годы планомерно снижает в соответствии с заданными программами и планами развития экономики России. На сегодняшний день ипотечные ставки для жилищного кредитования активно снижаются, происходит планомерное возрастание сделок на рынке недвижимости за счет привлечения льготных ипотечных кредитов.

Рассмотрим на рисунке 3 наглядный пример основных факторов, которые воздействуют на спрос жилья в России. Представленные факторы одинаково воздействуют на кредит и спрос на жилье. Наращивание доли сделок с недвижимостью за счет привлечения банковского кредита существенно облегчает приобретение жилья и существенно улучшает жилищные условия.

Рисунок 3 - Воздействие ипотечного жилищного кредита на спрос на жильё [51]

Одной из наиболее главных и важных задач для правительства РФ сегодня стоит решения демографической задачи. В связи с демографическими ямами, которые возникали после Второй Мировой войны и в 90-ых годах, когда рождаемость поколения была крайне низкой (поколение Y или миллениалы). Экономические проблемы 90-ых и послевоенный период отрицательно сказываются на популяции жителей в России сегодня. Демографический кризис продолжает развиваться и существующие экономические усилия, такие как материнский капитал, программы приобретения семьями жилой площади, льготы, оптимизация налогообложения и т.д. призваны в известной степени нейтрализовать кумулятивный, исторический эффект. Снижение ипотечных ставок является одним из ключевых инструментом борьбы с низкой рождаемостью в стране. Считается, что высокая доступность ипотечного кредита для населения способствует рождаемости, когда семья решает проблему жилой площади. Обращаясь к опыту Китая, страна действует идентичными методами со знаком минус. Китай создает предельно непривлекательные условия для использования ипотечного жилищного кредита. Можно говорить о том, что улучшение жилищных и социальных условий ведет к размножению и наращиванию популяции.

...