Социально-экономическая роль системы ипотечного кредитования в России

Положительный демографический эффект вносит система ипотечного кредитования России и ее роль нельзя переоценить, поскольку интенсивное снижение процентных ставок приводит к наращиванию спроса на недвижимость и созданию полноценных ячеек общества. В данный момент, отмечается положительное воздействие доступности жилья на рождаемость в отдельных регионах страны.

Отмечается, что создание чрезмерно комфортных условий также негативно влияет на рождаемость и демографическую политику, как и чрезмерно некомфортные. Например, большинство стран в развитой части Европы страдают от тех же самых демографических проблем, с которыми столкнулась Россия, но совершенно по иным причинам. Жизненный цикл людей в Европе значительно отличается от приоритетов российского общества: более длительный период обучения, половое созревание, этапы социализации, а также размежевание семейных и культурных ценностей. совокупности это приводит к низкой рождаемости в таких странах как Германия, Чехия, Италия, Франция и т.д.

Выводы. Теоретический раздел диссертационного исследования позволил уточнить основные понятия ипотечного кредитования, провести обзор международного опыта развития ипотечного жилищного кредитования, а также сформировать общее понимание и особенности социально-экономической значимости и роли в обществе и экономическом развитии страны. В частности, разобран понятийный аппарат кредитной системы и банковской системы. Конкретизирована и уточнена социально-экономическая роль ипотечного жилищного кредитования в современных условиях экономики России.

2 Анализ и оценка современного состояния рынка ипотечного кредитования в России

2.1 Оценка развития и стимулирования ипотечного кредитования в РФ

Рынок недвижимого имущества в последние несколько лет (2014-2019 гг.) претерпел ряд радикальных изменений, которые касаются изменений условий приобретения недвижимости за счёт формирования ипотечных предложений для различных категорий граждан, упрощение процедуры получения ипотечного кредита, снижение экономических барьеров для его получения и т.д.

Этому предшествует несколько причин, одной из которых остается неравномерное экономическое развитие различных регионов России. Именно на них тестируют государственные программы поддержки семей за счёт льготной ипотеки, также многие другие финансово-кредитные инструменты, направленные на поддержку отдельных категорий граждан. Система ипотечного кредитования в основном базируется на расширении льготных предложений для семей, для молодых семей, студентов, малоимущих граждан, военных и т.д. Ипотечное жилищное кредитование развивается за счёт государственных инициатив и отдельных мер по совершенствованию данной системы:

- национальный проект «Жильё и городская среда»;

- государственная программа РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации»;

- федеральные проекты.

Данные меры работают на государственном уровне являются основой для множества региональных программ, которые базируются на представленных. Рассмотрим особенности каждого из них ниже.

1) Необходимо выделить, что национальный проект «Жилье и городская среда» непосредственно определяет основные параметры ипотечного жилищного кредитования при участии государства (помимо прочих целей и задач, не относящихся напрямую к данному исследованию). Данный проект включает в себя не только размер процентной ставки для отдельных категорий граждан, но также особенности рефинансирования ипотечного жилищного кредита с учетом данного проекта, программы реновации и переселения, процесс получения и параметры ипотечного жилищного кредитования для малоимущих семей, военных, многодетных семей и т.д. На рисунке 4 рассмотрим основные параметры ипотечного жилищного кредита на основе национального проекта «Жилье и городская среда».

Рисунок 4 - Общие параметры ипотечного кредитования в России без учёта региональных особенностей госпрограмм (составлено автором)

Именно национальный проект является отправной точкой для формирования и уточнения региональных программ, которых в России крайне много в связи с большим числом субъектов РФ. Регионы вправе детализировать и определять индивидуальные параметры ипотечного жилищного кредитования при участии государства, основываясь на данном национальном проекте. Рассмотрим плановые показатели, которые необходимо достичь при полной реализации данного национального проекта в таблице 7.

Таблица 7 - Основные параметры ИЖК в рамках Нацпроекта «Жильё и городская среда» (составлено автором согласно публичным данным Правительства РФ)

Год	Предельная ставка ИЖК, %	Объём льготных выданных ИЖК, млн. шт.
2019	8,9	1,56
2020	8,9	1,57
2021	8,4	1,64
2022	8,2	1,77 (ввод аналогичных параметров для вторичного жилья)
2023	8,0	2,1
2024	7,9	-

Рассматривая базовые параметры льготного ипотечного жилищного кредитования при участии государства, многое определяется в индивидуальном, адресном порядке - параметры льготного ипотечного жилищного кредитования. В частности, если молодая семья не имеет детей, то максимальную субсидию она может получить в размере до 30%, но если у неё имеется хотя бы один или более детей, то размер субсидии может возрасти до 35%. Также на уровень субсидии воздействует имеющаяся жилая площадь и личный доход на семью. Рыночная стоимость недвижимости, которую планирует приобрести семья должна не превышать среднюю по муниципалитету, но не вся жилая недвижимость проходит по данной программе.

Основные цели Нацпроекта «Жильё и городская среда»:

- улучшение жилищных и социальных условий отдельных категорий граждан;

- снижение стоимости 1 кв. м. жилой недвижимости с учетом дешевеющего ИЖК.

В рамках данного проекта стоит цель построить и ввести в эксплуатацию до 120 млн. кв. м. жилья (где 80 млн составят многоквартирные жилые дома), стоимость которого не превышала бы 35 тыс. рублей за кв. м. Данным жильем должны были обеспечить не менее 463 тыс. семей.

2) Государственная программа РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», является финансовым обеспечением данного национального проекта. Рассмотрим рисунок 5, на котором отразим поэтапное финансирование данного проекта с учетом льготного ипотечного жилищного кредитования.



Рисунок 5 - Объем финансового обеспечения по годам реализации, млрд руб. (составлено автором согласно публичным данным Правительства РФ)

Рассматривая конкретные мероприятия, которые направлены на совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России, в первую очередь обратим внимание на повышение привлекательности ипотечных ценных бумаг за счет перехода застройщиков от долевого финансирования к проектному финансированию, что многократно снижает риски в системе строительства. Обобщим систему мероприятий по повышению привлекательности и стимулирования ИЖК на рисунке 6.



Рисунок 6 - Основные мероприятия по стимулированию ИЖК

(составлено автором по публичным данным Правительства РФ)

3) Отметим некоторые федеральные проекты, которые действуют во всех регионах России (учитывая индивидуальные особенности ипотечного жилищного кредитования в конкретном регионе). В первую очередь, рассмотрим параметры «Семейной ипотеки». Данный федеральный проект начал свое развитие вместе с развитием национального проекта «Жилье и городская среда» (с 2018 г.). Максимальная сумма кредита в Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб., в остальных регионах до 6 млн руб. Данную программу имеют право реализовывать только аккредитованные для сотрудничества банки, процентная ставка по данному федеральному проекту начинается от 3,99%. Опираясь на базовые параметры ипотечного жилищного кредита в рамках национального проекта, повышается или снижается процентная ставка (не ниже минимальную) может в зависимости от жилищных условий, количества детей, возраста родителей, округа проживания, работы в приоритетных для льготного финансирования отраслях.

В качестве инициатора создания Федерального проекта по стимулированию ипотечного жилищного кредитования выступил Президент РФ Путин В.В. Президентская программа ипотечного жилищного кредитования имеет общие черты с семейной ипотекой, которая также крайне популярна в России. Отличия президентской ипотеки состоят в том, что на весь период кредитных отношений процентная ставка останется без изменения от 6-6,5%. Федеральный проект семейная ипотека не сразу получил ставку от 3,99%, как ранее уточнялось в работе, данная ставка зависела от множества дополнительных факторов, в то время как президентская ипотечная программа не учитывает данные особенности.

Президентская ипотечная программа начинает свое действие с 1 ноября 2020 г., при этом выпадающие доходы банков финансируются за счет средств государства. Программа также включает в себя современные особенности, включая эпидемиологические, поэтому нацелена на дистанционное получение ипотечного кредита. Для этого организован специальный портал для удалённого подачи документов. Подписать договор можно будет дома, куда придут сотрудники Сбербанка (данная программа будет реализовываться Сбербанком).

Целью данных программ, а также в совокупности применения практик для повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования остаются значительные экономические риски, в условиях которых необходимо развивать существующую экономику, а также стабилизировать общество. В таблице 8 рассмотрим основные риски, которые являются катализатором развития государственного механизма поддержки ипотечного жилищного кредитования.

Таблица 8 - Специфические риски в экономике, воздействующие на ипотечное кредитование (составлено автором)

Риск	Значение
Падение реальных доходов домохозяйств	Уменьшение реальных располагаемых доходов домохозяйств (отдельных граждан) является триггером для уменьшения их платежеспособности, в том числе кредитоспособности. Это оказывает прямое воздействие на покупательную способность жилой недвижимости. Низкий уровень платежеспособности обуславливает регулирование процентной ставки по ИЖК, выпадающие доходы банков компенсируют федеральными и региональными средствами
Усиление инфляции, валютной волатильности	Дополнительное давление на свободные денежные средства граждан ещё сильнее уменьшает платежеспособность и кредитоспособность, снижает объем накопленных средств и повышает текущие расходы
Централизация населения России в европейской части страны	Привлечение жителей малонаселенных и малочисленных регионов России за счёт льготной ипотеки (например, в ДФО существуют льготные программы ИЖК от 2%).
Демографические риски	Существует концепция, согласно которой улучшение жилищных условий приводит к усилению рождаемости, что повышает демографию нации. Это также является одним из национальных проектов.

Таким образом, суммарные усилия по стимулированию ипотечного жилищного кредитования в основном направлены на преодоление социальных экономических рисков, которые сохраняются в настоящее время в России. На основании представленной и проанализированные информацию, становится видно, что стимулирование ипотечного кредитования в России сегодня усиливается, при этом сохраняется положительная динамика государственных инициатив в сфере развития и поддержки ипотечного жилищного кредитования, а также вкладываются значительные средства федерального бюджета в повышении привлекательности данного кредитного продукта.

Сделаем краткие выводы по результатам проведенного анализа. Большинство современных инноваций и реформ в сфере ипотечного жилищного кредитования в России направлены на снижение специфических рисков, стабилизацию социального положения отдельных категорий граждан, наращивание демографических показателей и т.д.

Основные ориентиры ипотечного жилищного кредитования выполняются через развитие национального проекта и федеральных проектов на их основе, которые имеют разные цели и адресную аудиторию, но имеют много общего. Например, малочисленные регионы России подключены к федеральному проекту и имеют особые параметры регулирования ипотечного жилищного кредитования для того, чтобы сохранить численность населения и повысить показатели социальной привлекательности региона. Положительная тенденция усиления ИЖК состоит в том, что всё больше людей получают возможность при снижающихся доходах сохранять приемлемое социальное положение, что является важным в условиях кризисной экономики России.

2.2 Анализ современного состояния ипотечного кредитования в России

В ходе проведенного анализа установлено, что система ипотечного кредитования в России динамично развивается, поддерживается системой органов государственного управления финансовыми институтами, имеет высокий спрос со стороны определенных категорий граждан и является инструментом социальная стабилизации населения в период кризиса. В первую очередь, на рисунке 7 рассмотрим основные показатели текущего состояния жилищного кредитования в России 2018-2020 гг.

Рисунок 7 - Основные параметры рынка ипотечного кредитования в России, 2012-2020 гг. (составлено автором по данным Банка России)

Исходя из данных, которые представлены на рисунке 7 становится видно, что количество выданных кредитов начиная с 2014 г. планомерно снижалось вплоть до 2019 г., когда был достигнут абсолютный минимум за последние 9 лет.

Обратим внимание, на рост риска дефолтность ипотечных кредитов, которая наблюдается в период с 2016-2020 гг. риск дефолта обусловлено снижением количества предоставляемых ипотечных кредитов, но в тоже время сохранения объемов задолженности по уже предоставленным жилищным кредитам. В то же время, объем предоставленных жилищных кредитов в период с 2015-2019 гг. сократился, при этом количество предоставленных кредитов уменьшилось, что объясняется ростом стоимость жилья. Отсюда можно сделать несколько выводов о динамике ипотечного кредитования в России:

- сохранение объемов задолженности в денежном выражении по жилищным кредитам;

- небольшое сокращение объема предоставленных кредитов до 2019 г.;

- значительное сокращение количества выданных жилищных кредитов;

- увеличение стоимости жилья, увеличение доходности ипотечного кредита.

В данном исследовании, ранее было указано то, что во-первых сфера ипотечного кредитования имеет временной лаг на период строительства и возведения многоквартирных домов, поскольку они являются основным объектом кредитования, а во-вторых было обращено внимание на то, что что государство заблаговременно чего вводить различные реформы в целях повышения привлекательности ипотечного кредитования, чтобы таргетировать возможные негативные экономические последствия (от периода 2013-2014 гг.), которые будут являться основой для дестабилизации социальной стабильности в обществе.

Именно государственное регулирование сферы ипотечного кредитования является продолжением социальной политики государства, которая направлена на стабилизацию экономического положение граждан. Через механизм ипотечного кредитования реализуется улучшение жилищных условий и стабилизация экономического положения домохозяйств за счет регулирования процентных ставок, категории жилья и отдельных категорий граждан, которая наиболее остро нуждаются в жилых помещениях.

Сегодня реформирование института ипотечного кредитования активно развивается, внедряются новые направления для ипотечного кредитования: частные деревянные дома, вторичный рынок жилья. Основой для данного развития являются инициативы Правительства РФ, Президента РФ, профильных комитетов и частных инициатив. Заложена основа для будущего развития и трансформации ипотечного кредитования, которая присутствует в рамках национальных проектов и федеральных программ, которые основываются на данных нацпроектах. Рассмотрим экономический эффект для банковского сектора на основе снижения процентной ставки, регулированием которого занимаются Национальный проект и федеральные проекты на его основе на рисунке 8.



Рисунок 8 - Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и совокупного ипотечного кредитного портфеля коммерческих банков (составлено автором на основе данных Банка России)

Обратим внимание, что снижение процентной ставки приводит к совокупному увеличению ипотечного кредитного портфеля для банков по России. В условиях дополнительных экономических рисков и нестабильности платежеспособного спроса (его уменьшения), процентная ставка и льготная ипотека является драйвером развития ипотеки и жилищного строительства на его основе. Обратим внимание также на тот факт, что доля дефолтов ипотечных жилищных кредитов планомерно нарастает несмотря на то, что на графике то данный показатель кажется незначительным. Следует обратить внимание также на то, что речь идет исключительно о доходах ипотечного жилищного кредитования, которая является наиболее защищенным и безопасным для банка. Таким образом, рост доходов свидетельствует об ухудшении платежеспособности, ухудшении экономического климата и кредитоспособности потенциального спроса.

Интенсификация объёмов просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию отрицательно влияет на банковскую сферу России, поскольку наращивает финансовый риск дефолта отдельных категорий заемщиков. В настоящее время для экономики России это не является уникальным опытом. В 2008 г. в США подобный опыт с масштабированием ипотечного кредитования привел к масштабному экономическому кризису в США, который распространился за пределы страны. Ипотечный кризис 2008 г. затронул многие сферы экономики по всему миру, поскольку строительство, недвижимость и рынок ипотечных облигаций являются одной из основных отраслей в рыночном хозяйстве страны. Крушение рынка ипотечных кредитов привело к череде банкротств не только строительного бизнеса, но и смежных отраслей, включая транспортную отрасль, деревообрабатывающую, сталелитейную промышленность и т.д.

В США множество ипотек было выдано необеспеченным кредитам, поскольку предполагалось, шанс маловероятен, когда целый класс заемщиков не сможет справляться с долговыми обязательствами. Тем не менее, данная вероятность наступила и вслед за этим развился десятилетний кризис, который разрушил систему страхования, банковский, кредитный и финансовый секторы.

Поскольку опыт США в интенсификации ипотечного жилищного кредитования является основополагающим в развитии ипотеки в России, правительство разрабатывает комплекс мер по нейтрализации возможных рисков, которые ранее проявляли себя:

- введение ипотечных каникул для различных категорий заёмщиков;

- введение программы рефинансирования для ипотечных кредитов;

- введение дополнительных коэффициентов, характеризующих долговую нагрузку заёмщиков (не более 50% на источник дохода);

- упразднение ДДУ и внедрение проектного финансирования;

- развитие программы дотаций и субсидий для малоимущих категорий граждан;

- снижение ключевой ставки для номинального снижения процентных ставок (в том числе и для ИЖК).

Теперь проведем оценку социального влияния через призму количества квадратных метров от данного жилья, которое было построено и сдано в период положительного изменения параметров ипотечного кредитования в России на рисунке 9.

Рисунок 9 - Взаимосвязь ставки ипотечного кредитования и объёмов строительства жилых домов в России, 2013-2020 гг. (составлено автором по данным Росстат и Банка России)

Исходя из данных, которые отражены на рисунке 9, можно наблюдать, что снижение ставки по ипотечному кредиту не является ключевым фактором влияния на объем строительства жилья. Начиная с 2017 г. происходит снижение ставки, но также происходит одновременное падение объемов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Можно предположить, что на объем строительства также влияют демографические и экономические параметры регионов. В том числе, активно воздействуют на покупательскую способность населения реальные доходы, реальные расходы и способность накапливать личные сбережения. Рассмотрим график на рисунке 10, которая отражает взаимосвязь и оценку зависимости реальных доходов населения и стоимости квадратного метра жилья, чтобы оценить потребность в заемном финансирование жилой недвижимости.

Рисунок 10 - Взаимосвязь реальных доходов и стоимости квадратного метра (составлено автором)

Данный график наглядно показывает, что в период с 2012-2015 гг. Приобрести недвижимость за счет ипотечного кредитования было довольно сложно в связи с довольно высокой процентной ставкой, максимальным разрывом между реальными доходами населения и стоимостью квадратного метра жилой недвижимости. В период 2015-2018 гг. постепенно происходит снижение стоимости квадратного метра в связи с развитием экономического кризиса в России.

Вместе с этим, до 2020 г. снижаются реальные располагаемые доходы населения, уменьшается платежеспособный спрос, что нивелирует снижение цен на недвижимость. Однако этот период является отправной точкой развития рынка ипотечного кредитования, который демонстрирует рост за счет внедрения и расширения комплекса государственных программ и федеральных проектов. По нашему мнению, реальные располагаемые доходы граждан и домохозяйств являются базовым обоснованием необходимости внедрения государственных программ по ипотечному жилищному кредитованию.

Останавливаясь на этом более подробно, отметим, что динамика номинальной заработной платы возрастает на протяжении всего периода 2012-2019 гг. В основном, рост номинальной заработной платы обусловлен дотациями, субсидиями и сотрудниками бюджетной сферы, которая имеет ежегодную индексацию. В основном, номинальная заработная плата плохо коррелирует с реальными показателями благополучия и благосостояния населения. В первую очередь, это объясняется скрытой инфляцией, которая возникает в связи с широким распространением теневых рынков и нерегулируемых цен.

Приобретение ипотечного кредита также связано с значительной долей переплат и скрытых платежей. Например, при выдаче кредита распространены дополнительные формы и виды страхования, которое значительно удорожает стоимость кредита, скрытые комиссии при переводе денежных средств. Самым главным источником дополнительной прибыли для банка является организация алгоритма погашения долга перед банком. Несмотря на кажущийся низкий процент по ипотечному кредиту, заёмщик в первую очередь выплачивает проценты, но только в конце ему удаётся начать выплачивать основное тело кредита, что увеличивает валовой объем переплат.

До 2018-2019 гг. ипотечный кредит часто отождествлялся с скрытыми платежами, дополнительным страхованием, что также увеличивает конечную стоимость занимаемых средств. Сегодня институты ипотечного кредитования являются более прозрачными и открытыми по отношению к заемщикам. Значительным вызовом для современной системы ипотечного кредитования в России является ликвидация значительной доли конкуренции в банковском секторе. Представим рэнкинг банков в таблице 9, характеризующие состав участников предложения ипотечного кредитования в России.

Таблица 9 - Рейтинг банков по объёмам выданных ИЖК, 2019 г. (составлено автором)

№	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов за 12 месяцев, млн. руб.	Количество выданных ипотечных кредитов за 12 месяцев	Рыночная доля за 12 месяцев, %	Доля рефинансирования чужих клиентов в объеме выдачи, %
1	Сбербанк	1396928	743809	52,28	4,05
2	ВТБ Банк	577672	250508	21,62	12,62
3	Газпромбанк	135305	58513	5,06	32,58
4	Россельхозбанк	119731	64564	4,48	14,77
5	Банк Дельта Кредит	65551	25276	2,45	20,60
6	Райффайзенбанк	60613	21837	2,27	40,53
7	Абсолют Банк	43741	18080	1,64	3,4
8	Банк Уралсиб	28234	13102	1,06	10,42
9	Альфа-Банк	28073	7825	1,05	38,37
10	Банк ФК Открытие	27755	11062	1,04	15,64

Рыночные доли, которые закреплены за крупнейшими банками наглядно демонстрируют высокую роль на рынке ипотечного кредитования именно государственных банков (монопольное положение). Например, доля Сбербанка на рынке ипотечного кредитования за 2019 г. составила более 50%. Стоит отметить, что помимо ипотечного жилищного кредитования, существуют жилищные кредиты, которые также активно используют различные категории граждан. Совокупная доля 3-ех крупнейших банков по объему выданных ипотечных кредитов составляет около 80%. Из этого следует, что совокупный ипотечный портфель, который ранее рассматривался в данном исследовании, также практически полностью принадлежит крупнейшим банком с государственной аффилиацией. Проанализировав состояние рынка ипотечного кредитования, можно сделать следующие выводы.

1 Высокая зависимость развития рынка ипотечного жилищного кредитования от государственных программ по их развитию и таргетированию основных показателей. Зависимость проявляется за счет снижения платежеспособного спроса на ипотечные кредиты, что компенсируется целевыми программами, которые обуславливают стоимость ипотечного кредита от 4-6,5% для отдельных категорий граждан. Можно сказать о том, что государственные программы внедрились в банковский сектор для поддержания спроса на ипотечные кредиты именно в тот период, когда в экономике России появились первые признаки кризиса, который в настоящее время существенно сильнее воздействует на экономику.

2 Вместе с ростом спроса на ипотечное кредитование, увеличиваются финансовые риски, в том числе для совокупного ипотечного кредитного портфеля. Данный фактор также сопровождается снижением реальных располагаемых доходов, ростом стоимости за квадратный метр жилья. Можно говорить о том, что снижение ставки рефинансирования, таргетирование процентные ставки по ипотечному кредитованию не является исчерпывающим перечнем мер по нейтрализации экономических рисков, которая связана с ипотечным кредитованием населения. По большей степени, государству сегодня расходуют бюджетные средства на поддержание необходимого объема ликвидности банковского сектора, а также разделение риска дефолта ипотечных кредитов отдельных категорий заемщиков.

3 Рост закредитованности населения сопровождается не только падением реальных доходов, но также увеличением доли дефолтов по ипотечному кредиту, что может развиться в масштабный ипотечный кризис, но уже в России. Примерами данного кризиса можно назвать 2008г., когда ипотечный рынок облигаций в США рухнул, вследствие чего произошла масштабная реструктуризация системы институций ипотечного кредитования, была пересмотрена стратегия оценок рисков, а также созданы дополнительные механизмы по защите данных активов от дефолта.

Вместе с этим необходимо отметить административное регулирование значительного сектора экономики путём сдерживания роста цен на ипотечный кредит (за счет государственных программ и федеральных проектов проектов), также ограничение конкуренции. Создается ситуация, когда дерегулирование рынка ипотечного кредита, а скорее всего приведет к напольному возрастанию за счет снижение конкуренции в последние 5 лет. Таким образом, государство вынуждено будет и в будущем обращаться к административному контролю за изменением стоимости ипотечного кредита, поскольку утрата контроля со стороны государства обернется ростом стоимости данного кредита в связи с высокими факторами риска: кредитоспособность населения, нестабильность национальной экономики.

2.3 Сравнительный анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования в развитых государствах давно является стабильным кредитным продуктам, кредитные ставки по которому практически не изменяются, а граждане данных стран практически повсеместно используют его для приобретения недвижимости. Проведем сравнительный анализ на рисунке 11, где отразим долю домохозяйств, пользующихся кредитными средствами в некоторых иностранных государствах.

Рисунок 11 - Сравнительный анализ популярности среди домохозяйств ИЖК развитых стран и России (составлено автором), %

В первую очередь, высокие показатели использования ипотечного жилищного кредита в развитых странах характеризуется низкими процентными ставками, а также сравнительно высокими доходами населения. Кроме того, институт ипотечного кредитования существует в них значительно дольше, чем в России, при этом данные страны имеют намного меньше экономических трудностей, могут себе позволить активно субсидировать процентные ставки, если это необходимо, создавать дополнительные привилегии для отдельных категорий граждан и отдельных специалистов, занятых в стратегически значимых для отдельно взятой страны отраслях. На этом фоне Россия значительно уступает по развитости ипотечного кредитования данным странам, при этом вектор направления, который выбран сегодня правительством РФ коллинеарен с вектором развития ипотеки в данных странах. Приведем также сравнительный анализ процентных ставок в данных странах и сопоставим эти данные с процентными ставками в России, данные отразим в таблице 10.

Таблица 10 - Условия кредитных продуктов в развитых государствах, 2019 г. (составлено автором)

Страна	Условия кредитования
	доля кредита в стоимости объекта, %	срок кредита, лет	ставка кредита, %
Великобритания	от 70	30-45	1,9-3,5
Норвегия	65-85	30-60	6-8
США	60-80	35	3,5-7
Германия	50-85	35	1,3-2
Дания	от 70	40	-0,5-0,5
Швейцария	80-90	40	0,92-1,3
Швеция	70-95	40	1,2-3
Россия	50-85	30	4-6,5

Данные показывают, что процентная ставка в России не является самой низкой среди представленных стран. Тем не менее, процентная ставка в развитых государствах иногда вполне сопоставима с российской, которая регулируется государственными программами.

Обратим внимание на тот факт, что Дания в 2020 г. проводит эксперимент, в ходе которого установила отрицательную процентную ставку. Отрицательная процентная ставка характеризует уникальное явление, когда заемщик, приобретая ипотечный жилищный кредит, выплачивает стоимость меньшую, чем брал у банка. Данный ипотечный кредит предоставляется сроком на 10 лет и в ходе выплат заёмщика не имеет возможность погасить сумму раньше, чем установлено в договоре, при этом условия договора не будут меняться на всём его протяжении. Данный эксперимент является основой реформирования ипотечной системы, которая будет выдавать ипотеку под 0% годовых сроком до 20 лет, ипотечный кредит до 30 лет будет приниматься поставки 0,5.

Также интересно рассмотреть опыт Швейцарии. В 2020 г. в стране зафиксирован рекордный объем совокупного ипотечного кредитного портфеля, который составляет 1 трлн швейцарских франков, при этом, цены на недвижимость сохраняет положительную динамику. Например, в начале 2020 г. Швейцария зафиксировала прирост стоимости недвижимости на рынке первичного жилья на уровне 5,6%, на рынке вторичного жилья 11%. Швейцария является Одной из самых благополучных стран, в которых ипотека является практически повсеместной, уровень использования и поддержка населения составляет около 90%.

Рынок США и ЕС давно прошел этап становления ипотечного кредитования. Каждая страна выбрала для себя приемлемое направление его развития и продолжает заниматься его совершенствованием. Россия также сделала свой выбор в пользу государственного регулирования, которого придерживаются многие развитые страны.

Необходимо отметить, что в развитых государствах ипотечное кредитование в основном является инструментом приобретения вторичного жилья, особенно в небольших странах. Европейские страны отдают предпочтение сохранению имеющегося жилья, старинных архитектурных ансамблей, нежели строительства новых районов. Конечно, новые районы также появляются во всех странах, но их динамика и темпы строительства несопоставимы с российской. В том числе, в России активно наращиваются темпы строительства жилья в связи с тем, что дешевое жилье, которое ранее было построено, имеет очень короткий и ограниченный период эксплуатации. Отсюда возникают многочисленные программы реновации, переселения, что является драйвером развития ипотечного кредитования для рынка нового жилья.

В мировой практике механизм ипотеки активно используется в сфере жилищного строительства. Развитый рынок в зарубежных странах предоставляет возможности пополнять ресурсы для долгосрочных жилищных кредитов как самими кредиторами за счет привлекаемых на первичном рынке средств, так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке саморегулируемыми специализированными организациями. Иностранные банковские группы часто самостоятельно занимаются поиском средств для кредитования населения, для этого они обращаются к рынку ценных бумаг, продают закладные и таким образом осуществляют привлечение инвестиций.

В России же наоборот, российские банки ожидают субсидии и дотации со стороны Правительства РФ в качестве обеспечительных мер для выдачи льготных кредитов, потому что не могут полностью брать на себя все существующие риски. Российский рынок ценных бумаг остается нестабильным и высоко волатильным, поэтому за счёт него нельзя финансировать долгосрочные ипотечные займы. Это является очень опасной процедурой, которую не рекомендуют делать ни одной развивающейся стране, поскольку становление фондовых рынков всегда сопровождается кризисами, обвалами и волатильностью. От процесса становления ипотечного рынка не должны страдать граждане данной страны, поэтому финансирование в России протекает в основном за счет государственных средств.

Возвращаясь к международному опыту обеспечения ипотечных кредитов отметим, что по оценке Европейской ипотечной федерации, ресурсной базой для ипотечных кредитов являются депозиты (62%), ипотечные облигации (19%), жилищные сберегательные счета (5%). Система стройсбережений, основанная на депозитном характере привлекаемых средств (преобладает в Германии, Чехии, Словакии) требует бюджетной поддержки.

В Италии и Чехии кредиты на жилищное строительство в рамках данной модели составляют всего около 15% предоставляемых кредитов населению. Во Франции каждый третий гражданин имеет жилищный накопительный контракт с целью приобретения нового жилья (28,3%), для покупки жилья на вторичном рынке (31,4%), для финансирования аренды (26,8%) (рисунок 12).

Важным элементом качественного функционирования механизма ипотечного жилищного кредитования остаётся рынок ценных бумаг и стабильность кредитного рынка в целом. Отметим, что в настоящее время в России преобладает спекулятивный характер на рынке ценных бумаг, поэтому стоимость ценных бумаг часто колеблется, редко соответствует внутренней стоимости и т.д. Для регулирования финансового риска в сфере ипотечного кредитования многие иностранные банки в развитых экономиках создают отдельные филиалы, которые занимаются исключительно жилищным кредитованием.

Рисунок 12 - Структура прав на жильё развитых стран, 2019 г. [22]

С одной стороны, это характеризует высокий спрос на данные кредитные продукты, но с другой высокая значимость данного элемента кредитного портфеля обуславливает наличие социальной ответственности перед гражданами. Средняя доходность Европейского банка по ипотечному кредиту составляет не более 0,5% (от 0,2% во Франции, Германии и Дании до 0,4% в Испании и Великобритании).

Моделью ипотечного кредитования развитых стран ЕС является сбалансированная автономия (общее название подхода для различных стран), функционирует на основе ссудно-сберегательного принципа. В рамках модели субъектами ипотечного кредитования являются ипотечные и специализированные сберегательные банки (сберкасса, стройсберкасса), а формирование кредитных ресурсов происходит за счет сберегательных сумм вкладчиков, которые в будущем желают взять ипотечный кредит. Аккумулирование финансовых средств осуществляется за счет включения жилищных накопительных программ, а также выпуска жилищных облигаций.

К недостаткам модели сбалансированной автономии относится то, что получение ипотечного кредита возможно только для вкладчиков, у которых накопления составляют не менее половины стоимости приобретаемой недвижимости. Преимуществом модели является отсутствие зависимости от состояния финансово-кредитной системы страны. На модель не оказывают влияния не только колебания рыночной цены привлекаемых средств, но и средний уровень цен на жилье.

В целом можно сделать вывод, что дезинтеграция элементов ипотечного кредитования в рамках трёхуровневой модели, при всех ее преимуществах, имеет один существенный недостаток: успех одного участника ипотечной цепочки, выполняющего ограниченный набор функций, зависит от того, насколько добросовестно выполняют свои функции другие участники ипотечного рынка. В условиях отсутствия негосударственных организаций, способных осуществлять ипотечное кредитовании в больших объемах и государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, интерес вызывает также азиатская модель жилищного кредитования. Данная модель не является в прямом смысле закрытой, как европейская, ни высокорискованной открытой, как американская. Она подразумевает создание специализированной ипотечной компании со смешанным государственно-частным капиталом.

На сегодняшний день, Россия стремится полностью регулировать ипотечную систему на государственном уровне, в связи с чем создаётся закрытый тип системы ипотечного кредитования. Рассмотрим основные преимущества данного типа системы ипотечного кредитования для России:

- уменьшение финансовых рисков волатильности, не прогнозируемых событий на рынке ценных бумаг, создание стабильности в сфере ипотечного кредитования населения;

- модель закрытого типа не требует высокой степени организации всех участников отношений в сфере ипотечного кредитования, не требует дополнительного страхования и хеджирования рисков.

Технология инвестирования в жилищную сферу в целом строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. В различных моделях ипотечного кредитования объектами кредитования выступает: новостройки (МКД), частные дома, первичный и вторичный рынок. Приоритет перед ипотечным кредитованием отдаётся в зависимости от особенностей и специфики настройки той или иной модели для различных стран. Например, в России в основном кредитуют строящееся жилье, чтобы сохранять динамику развития отрасли, которая является одним из локомотивов развития экономики и усиления темпов роста ВВП.

Американский тип ипотечного кредитования является открытым, в некотором смысле тоже противоположным российскому опыту. Средства на обеспечение ипотечных кредитов берутся на рынке ценных бумаг, механизм кредитования является полностью рыночным и подлежит регулированию со стороны рынка. Иными словами, на сегодняшний день государство США практически не регулируют административными мерами ипотечную систему США. В том числе, это возможно благодаря тому, что США имеет высокую конкуренцию в банковском секторе, поэтому стоимость ипотечного кредита не может расти безусловно, на основании монопольного положения одного из участников. Перечисленные особенности системы ипотечного кредитования в США:

К особенностям модели относят следующие:

- формирование финансовых ресурсов для предоставления кредитов банковскими институтами из разнообразных источников, включая собственные и привлеченные средства;

- процентная ставка по ипотечным кредитам полностью зависит от складывающейся ситуации на финансово-кредитном рынке страны.

Важной особенностью ипотечного кредитования в США остается значительный приток средств с вторичного рынка реализации закладных ценных бумаг. Основным условием создания такой финансовый экосистемы остаётся высокая диверсификация и сегментация рынка ипотечного жилищного кредитования. Данная модель относится к категории наиболее надежных, поскольку ценные бумаги, которые котируются на данном рынке имеют длительный период погашения и оборачиваемости. Значительным недостатком рассматриваемой модели ипотечного кредитования остаётся зависимость и влияние на финансовую систему страны, что иногда приводит к транзиту кризиса между финансовыми сферами государства.

Выводы по результатам проведённого анализа. По результатам проведенного анализа можно сделать вывод о том, что государственные программы по поддержке ИЖК работает довольно эффективна, тем не менее они не оберегают экономику и общество от специфических рисков. В том числе, выявлен рост дефолтов ИЖК, уменьшение реальных доходов и ограничение конкуренции в банковском секторе.



3 Совершенствование и развитие системы ипотечного кредитования в РФ

3.1 Актуальные вызовы и перспективы в системе ипотечного кредитования

Инвестиционное поведение граждан России давно обусловленного стоимостью и изменением стоимости недвижимости как жилой, так и коммерческой. В условиях усиления рисков, неопределённости и волатильности на рынках финансовых инструментов, снижение привлекательности иных инвестиционных продуктов за счет вышеперечисленных факторов, именно недвижимость остается одним из наиболее стабильных и антикризисных активов. Рынок недвижимости в России имеет равномерную доходность по различным регионам за исключением Московской области (уровень рентабельности составляет около 6% в год). Также в России активно развивается государственная программа поддержки ипотечного кредитования, что так же является основой для принятия инвестиционного решения. Можно сделать вывод о том, что популярность приобретения недвижимости в ипотеку в России будет только возрастать несмотря на падение или рост реальных доходов населения.

Сохранение перспектив популяризации ипотечного кредитования в России обусловлено в первую очередь ключевой ставкой Банка России. В 2020 г. и последующих ближайших годах можно говорить о последовательной тенденции сохранения на прежнем уровне, а затем и планомерное снижение ключевой ставки, что повлечет дальнейшее регулирование государством ипотечного кредитования. Банк России несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое снижение, что неизбежно повлечет снижение кредитных ставок по ипотеке и иным займам.

Ожидается, что в 2021-2022 гг. процентные ставки могут превысить 8-9%, но к концу года возможен возврат к показателю конца 2018 г. Данные процессы могут быть обусловлены негативным сценарием развития экономики России при которых продолжится деградация энергетических рынков, ухудшение внешнеполитических связей, экономическое давление на Россию, сохранение волатильности российской валюты и запрет иностранным инвесторам работать с российским государственным долгом и т.д. Это приведёт к ухудшению внутренних макропоказателей российской экономики. Вместе с тем остаются следующие факторы роста процентной ставки:

- возможное дальнейшее повышение ключевой ставки Банка России в рамках управления ДКП;

- неуправляемый рост инфляции;

- снижение доходности по инструментам фондового рынка, волатильность российского рынка;

- повышенный уровень неопределенности внутренних и внешних факторов.

Из-за роста процентных ставок может упасть спрос на рефинансирование, к тому же пик спроса на рефинансирование пройден. В 2020 г. рынок рос в первую очередь за счет выдачи новых кредитов и усиления влияния государственных программ. Государственные программы рефинансирования стали популярны в середине 2017 г. в связи со снижением процентных ставок. Заемщики переоформляли кредиты, взятые ранее под 12-13% и выше. В 2020-2021 гг. рефинансирование становится востребованным в связи с глобальной пандемией и парализацией мировых хозяйственных связей. Произошло масштабное снижение экономических показателей, что оказало сильное влияние на кредитоспособность населения России. Проблема состоит в том, что до пандемии платежеспособность населения сильно страдала, но локдаун лишил работы множество жителей окончательно.

Однако значительное снижение жилищной ипотеки вряд ли произойдет, и основания для этого есть. Правительство РФ делает все возможное, чтобы поддержать ипотечный рынок в период кризиса и период восстановления после пандемии, вновь выделяет субсидии на ипотеку.

Необходимо обратить внимание на сохранение ещё одного ключевого риска для кредитной системы России. Монопольное положение отдельных банков, которые регулирует более 80% всего кредитного рынка является важным объектом наблюдения (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк). Утрата контроля над рынком ипотечного кредитования со стороны государства может повлечь за собой трудно обратимые последствия для всех участников, поскольку стоимость ипотечного кредита мгновенно вырастет на основе монопольного положения. Уточним влияние отдельных банковских групп (по капитализации) и их роль в тех или иных кредитных процессах в России в таблице 11.

Таблица 11 - Концентрация конкуренции-монополизации банковского сектора (составлено автором)

Наименование показателя	Группы кредитных организаций, ранжированных по величине активов (по убыванию)
	1-5	6-20	21-50	51-200	201и>	Итого
1 Количество кредитных организаций, предоставивших ипотечные жилищные кредиты, единиц	4	14	24	84	233	359
2 Количество ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам- резидентам, единиц	1197030	101270	116842	40479	16200	1471821
3 Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам- резидентам, млн. руб.	2405010	229559	275557	77616	25373	3013115
4 Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями, млн. руб.	5185294	413041	606670	164606	40797	6410409
- из них: просроченная задолженность, млн. руб.	45632	10712	11594	3842	1085	72865
5 Средневзвешенная ставка, %	9,40	9,80	10,00	10,10	12,41	9,56

Обращая внимание на информацию, которая отражена в данной таблице, можно сделать вывод о том, что банковский сектор имеет высокий уровень концентрации банковского капитала среди наиболее крупных банков России. Можно предположить, что изменение политической конъюнктуры в России может резко изменить траекторию развития кредитной политики в России, особенно в части ипотечного кредитования. На сегодняшний день, федеральные средства в размере 1,7 трлн руб идут на обеспечение ипотечного кредитования, разделение рисков и обязательств между банком и государством.

В том числе, может измениться (ухудшится) экономическая ситуация в России, дефицит бюджета достигнет предела, когда не будет возможности поддерживать ипотечные кредиты в России. В таком случае, правительства РФ вынуждена переведет их на рыночное регулирование со всеми вытекающими негативными последствиями. Таким образом, это является полноценным риском поскольку влечет за собой вполне конкретные экономические и социальные последствия в случае отклонения от искусственного регулирования и финансирования. Российская система ипотечного кредитования сегодня сохраняет ряд не выполненных задач:

- совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них;

- модернизация строительной отрасли и повышение качества индустриального жилищного строительства, в том числе посредством установления ограничений на использование устаревших технологий и стимулирования внедрения передовых технологий в проектировании и строительстве, совершенствование механизмов государственной поддержки строительства стандартного жилья;

- снижение административной нагрузки на застройщиков, совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования деятельности в сфере жилищного строительства;

- обеспечение эффективного использования земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зеленого фонда и территорий, на которых располагаются природные объекты, имеющие экологическое, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение;

- создание механизмов развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом индекса качества городской среды;

- создание механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных прав, установленных законодательством РФ.

Реализация данных задач должна зависеть от стечения многих факторов: улучшения общей социально-экономической ситуации в стране, ускоренного развития технологической сферы, обеспечения финансовой поддержки семей с детьми и др.

Следующим вызовом для ипотечного кредитования в России остаётся стремительный рост. Исследуем теперь негативные эффекты, связанные с интенсивным ростом ипотечного кредитования. Как отмечалось ранее, до 2018 г. происходил динамичный рост жилищной ипотеки, а в 2019-2020 гг. тенденция только усиливалась. Рассмотрим рисунок 13, где отразим данные изменения.

Рисунок 13 - Оценка динамики долговой нагрузки (составлено автором на основании данных Банка России), %

Рассматривая динамику долговой нагрузки и дефолтность ипотечного кредита, можно отметить возрастающей риски. Усиление долговой нагрузки на общество со снижающимися реальными располагаемыми доходами создаёт так называемый ипотечный пузырь, в результате которого в момент, когда данные тенденции укрепятся и будут продолжать усиливается, может случиться ипотечный кризис в России. Ипотечный кризис может наступить в результате невозможности оплачивать ипотечные взносы в связи со снижением реальных доходов, уменьшением доступности государственных программ и субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту, усиление инфляции и росту стоимости квадратного метра (что сегодня уже проявляется на рынке жилой недвижимости в России).

Ипотечный рынок является одним из самых стабильных и надежных рынков в связи с особенностями и параметрами кредитования, длительностью кредитных отношений и поддержкой государства. Разбалансировка данной конструкции может повлечь за собой крах экономической политики в сфере ипотечного кредитования, что повлечет за собой кризис и коллапс на рынке недвижимости и т.д.

В связи с тем, что рынок ипотечного кредитования является мощным инструментом поддержки экономики страны в целом, кризис на нём отразится практически на всех отраслях экономики. Например, опыт США показывает, что 2008 году образовался ипотечный долговой пузырь, когда банки выдавали ипотеку слишком легкомысленно и непредусмотрительно, не занимались исследованием рисков утраты кредитоспособности заемщиков, объединяли категории заемщиков и не замечали признаков нарастающего кризиса, что повлекло за собой мощный мировой кризис.

Еще одной тенденцией в системе ипотечного кредитования Россия является автоматизация и диджитализация бизнес-процессов. В современных условиях развитие банковского бизнеса неразрывно связано с автоматизацией, внедрением новейших технических средств и передовых банковских технологий для продвижения на рынок новых услуг, в том числе электронных банковских продуктов. Переход от традиционной экономики к цифровой - общемировой тренд, включающий цифровую трансформацию финансовой сферы, системное и поступательное внедрение новых финансовых технологий в режиме онлайн и с использованием мобильных приложений. Гибкость, инновационность и скорость внедрения технологий в банковскую индустрию являются сегодня одними из главных факторов конкурентоспособности банков.

...