Анализ рынка жилых двухэтажных домов и земельных участков в центральном районе Сочи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ рынка жилых двухэтажных домов и земельных участков в центральном районе Сочи, с/т «Вишневый»



1. Анализ макроэкономических показателей

В июле текущего года после двухмесячного роста отмечено снижение экономической активности. По оценке Минэкономразвития России, ВВП с исключением сезонного фактора снизился на 0,2% по сравнению с июнем (в мае прирост составлял 0,4%, в июне - 0,2 процента). Снижение в июле вызвано в основном отрицательной динамикой строительства и торговли, со стороны спроса - снижением инвестиций, отрицательной динамикой розничного товарооборота и ускорением роста импорта. К положительным факторам развития экономики в июле можно отнести возобновление роста обрабатывающих производств и сельского хозяйства (сезонность исключена), однако это не компенсировало падение по другим составляющим ВВП.

Также сократились годовые темпы роста ВВП. По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в июле 2012 г. по сравнению с июлем 2011 г. составил 2,6% (в июне этот показатель соответственно составлял 3,8 процента). В июле в отрицательную область переместилась годовая динамика строительства и сельского хозяйства, существенно замедлился рост торговли. В целом за январь-июль к соответствующему периоду прошлого года темпы прироста ВВП снизились до 4,2% против 4,4% за первое полугодие.

Росстат опубликовал предварительную оценку ВВП за II квартал текущего года. К соответствующему периоду прошлого года ВВП вырос на 4,0%, что лишь на 0,1 процентного пункта выше предварительной оценки Минэкономразвития России (3,9 процента).

В июле возобновился рост промышленного производства, который составил с исключением сезонной и календарной составляющих 0,4% против снижения на 0,2% в июне. После спада в марте-мае и стабилизации в июне в июле возобновился рост добычи полезных ископаемых - на 0,1 процента. Июньский спад на 0,4% обрабатывающих производств сменился приростом на 0,6% в июле. Производство и распределение электроэнергии, газа и воды, напротив, после роста в мае-июне в июле снизилось на 0,3 процента.

Из обрабатывающих производств после роста в июне, падение отмечается в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака, производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви, производстве кокса и нефтепродуктов, и второй месяц подряд падение в целлюлозно-бумажном производстве; издательской и полиграфической деятельности. Возобновился рост в текстильном и швейном производстве, в обработке древесины и производстве изделий из дерева, в химическом производстве, в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий, в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов и продолжился рост в производстве резиновых и пластмассовых изделий

Из машиностроительных производств после спада в июне восстановился рост в производстве машин и оборудования, в производстве транспортных средств и оборудования и после трехмесячного роста - падение в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования.

Росстат на основании отчета за первое полугодие 2012 г. уточнил помесячную динамику инвестиций в основной капитал за 2012 год. Основная коррекция пришлась на II квартал - существенно повышена динамика в апреле и мае и понижена в июне. В результате годовой прирост инвестиций во II квартале увеличен с 6,5% до 8,5 процента. В связи с этим Минэкономразвития России скорректировало оценку динамики инвестиций в основной капитал с исключением сезонного и календарного факторов. В мае рост инвестиций повышен с 2,4% до 3,8%, в июне прирост на 0,2% по предварительным данным сменился спадом на 0,1 процента. В июле спад продолжился и составил 1,5 процента. В I квартале снижение инвестиций составило 7,4% против снижения на 8,0% по предыдущей оценке, во II квартале прирост инвестиций составил 2,6% против 1,6% соответственно.

Объем работ по виду деятельности «Строительство» с исключением сезонного и календарного факторов в июле снизился на 1,0% после прироста в течение трех предыдущих месяцев.

В прошедшем месяце было введено в действие 4,2 млн. кв. м общей площади жилых домов, что на 15,5% больше, чем за июль прошлого года. По сравнению с июнем текущего года ввод жилья оказался ниже на 19,4 процента.

Потребительский спрос на товары в июле показал отрицательную динамику впервые с февраля текущего года. По сравнению с июнем с исключением фактора сезонности оборот розничной торговли упал на 0,1%, что произошло на фоне снижения динамики реальных располагаемых доходов населения (на 0,9% после прироста в июне на 1,3%) и ускорения инфляции.

В связи с получением итогов за июнь в июльском отчете Росстат опубликовал уточненные данные за предыдущий месяц по реальной заработной плате. Динамика реальной заработной платы к соответствующему периоду прошлого года понижена в июне до 10,2% против 12,9% по предыдущим данным, а по отношению к маю текущего года - до 3,3% против 6,1 процента. В связи с эти Минэкономразвития России скорректировало показатель реальной заработной платы с исключением сезонности в июне с 0,4% до 0,0%, а также оценку II квартала с 2,4% до 1,9 процента. В июле прирост с исключением сезонности составил 0,1 процента

На рынке труда сохраняется позитивная тенденция - с исключением сезонности безработица снизилась на 0,1 процентного пункта по сравнению с июнем и составила 5,6 процента.

Экспорт товаров в июле 2012 г., по оценке, составил 42,0 млрд. долларов США. В июле товарный экспорт стабилизировался после падения на 7,7% в июне к соответствующему месяцу прошлого года, а по сравнению с июнем текущего года вырос на 3,0 процента.

Импорт товаров в июле 2012 г., по оценке, составил 30,1 млрд. долларов США. В июле произошел перелом тенденций развития импорта товаров - после снижения помесячной динамики к соответствующему периоду прошлого года в апреле-июне (максимальное снижение наблюдалось в июне - на 3,4%) в июле импорт увеличился на 9,4% к июлю прошлого года. Прирост к июню текущего года составил, по оценке, 12,2 процента. Улучшение динамики импорта обусловлено ускорением темпов роста основных товарных групп импорта. Значительно увеличился импорт текстиля, текстильных изделий и обуви, машин и оборудования, химической продукции.

Положительное сальдо торгового баланса в июле 2012 г. снизилось до 11,9 млрд. долл. США против 14,0 млрд. долл. США в июне. Относительно июля прошлого года снижение составило 17,7% (в июне - 14,8% к июню 2011 года).

В июле 2012 г. темпы потребительской инфляции ускорились до 1,2% после 0,9% в июне. Прирост цен с января по июль составил 4,5%, что ниже прошлогоднего значения (5,0 процентов). В годовом исчислении инфляция составила 5,6% (9,0 % - в 2011 году).

Таблица 1.1 Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду предыдущего года)

	2011	2012
	июль	январь-июль	июнь	июль	январь-июль
ВВП1)	104,7	103,8	103,8	102,6	104,2
Индекс потребительских цен, на конец периода2)	100,0	105,0	100,9	101,2	104,5
Индекс промышленного производства 3)	105,2	105,3	101,9	103,4	103,2
Обрабатывающие производства4)	105,5	107,6	103,4	105,7	104,9
Индекс производства продукции сельского хозяйства	113,7	104,1	103,3	96,6	102,1
Инвестиции в основной капитал	107,8	103,6	106,3	103,85)	110,25)
Объемы работ по виду деятельности «Строительство»	112,8	103,7	105,3	96,8	103,7
Ввод в действие жилых домов	117,7	99,0	96,8	115,5	103,9
Реальные располагаемые денежные доходы населения6)	100,2	99,5	104,6	102,2	102,9
Реальная заработная плата	102,4	102,1	110,2	110,25)	110,75)
Среднемесячная начисленная номинальная заработная плата, руб.	23598	22467	27494	272195)	257255)
Уровень безработицы к экономически активному населению (на конец периода)	6,5	6,5	5,4	5,46)	5,46)
Оборот розничной торговли	106,1	105,5	106,9	105,1	106,8
Объем платных услуг населению	101,1	103,0	103,57)	103,1	104,0
Экспорт товаров, млрд. долл. США	42,0	288,9	40,8	42,01)	305,41)
Импорт товаров, млрд. долл. США	27,5	175,6	26,8	30,11)	184,31)
Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель	115,3	109,2	93,4	102,6	110,6

1) Оценка Минэкономразвития России.

2) Июнь - в % к предыдущему месяцу, январь-июнь - в % к декабрю предыдущего года.

3) Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом поправки на неформальную деятельность.

4) С учетом поправки на неформальную деятельность.

5) Оценка Росстата.

6) Предварительные данные.

7) Данные изменены за счет уточнения респондентами предварительных данных за июнь в отчете за июль.

Продовольственные товары в июле подорожали на 1,1% (1,6% - в июне). При этом замедлился рост цен на плодоовощную продукцию до 3,5% (против роста цен на 13,4% в июне) вследствие начавшегося поступления на прилавки продукции нового урожая.

Рост цен продовольственных товаров с исключением картофеля, овощей и фруктов в июле усилился до 0,8% (0,3% в июне). Рост цен на продовольственные товары набирает темп на фоне роста мировых цен на зерно, сахар и ряд других продуктов. Вследствие этого продолжает ускоряться рост цен на изделия из зерна - хлеб и хлебобулочные, макаронные изделия, крупы; сахар. Также несколько усилился рост цен на целый ряд других продтоваров.

На непродовольственные товары рост цен сохраняется практически на уровне предшествующих месяцев, несмотря на ослабление курса рубля с мая на 10,0 процентов. В июле цены выросли на 0,3%, что чуть выше прироста цен в июне (0,2%), а с начала года - на 2,6% (в 2011 году - на 3,8 процента).

Рост цен и тарифов на платные услуги населению в июле 2012 г. составил 2,7%, с начала года - 5,1% (годом ранее - 7,9 процента). Тарифы на регулируемые услуги в июле повысились на 5,4 процента.

Начавшееся повышение тарифов ЖКХ внесло в прирост цен и тарифов на услуги 2,1 процентного пункта. Услуги организаций ЖКХ, оказываемые населению, в июле подорожали на 6,0 процентов. При этом новые тарифы были введены не во всех регионах (в 7-8% регионах повышение тарифов не зафиксировано, а в 20% - повышена оплата на электроэнергию и газ).

По оценке Минэкономразвития России, на рыночные услуги в июле цены выросли почти так же, как и в июне - на 0,9%, а с начала года - на 4,6%(5,8% - годом ранее).

В июле 2012 г. индекс цен производителей в промышленности (С+D+E), по данным Росстата, составил 98,9% (не включено июльское увеличение рыночных цен на электроэнергию), с начала года - 99,1 процента.

У производителей готовой промышленной продукцию с начала года наблюдается слабая ценовая динамика, кроме производства пищевых продуктов в связи с начавшимся удорожанием сырья. На неторгуемые товары (с исключением электроэнергетики) в июле прирост цен чуть повысился - до 0,7% (в июле - 0,5%) за счет усиления роста цен в пищевой промышленности. С начала года цены выросли всего на 2,3%, годом ранее - на 6,0 процентов.

В группе торгуемых на внешних рынках товаров динамика цен отражает мировую конъюнктуру с небольшим временным лагом. В июле цены в среднем на данную группу товаров снизились на 3,7% (с начала года - на 5,2%), что обусловлено предшествующим падением мировых цен на нефть, цветные и черные металлы.

На реализованную сельхозпродукцию в июле снижение цен, по расчету Росстата, составило в среднем 0,3% (с начала года - 2,5 процента). Цены на пшеницу выросли до 5,7 тыс. руб. за тонну против 5,13 тыс. руб. в июне, на подсолнечник - до 12,6 тыс. руб. за тонну против 11,1 тыс. руб. в июне. Подешевели овощи.

В животноводстве снижение цен слабое, отмечается рост цен производителей сельскохозяйственной птицы на фоне роста цен на импорт.

В капитальном строительстве цены выросли на 1,0 процент. Более всего увеличились цены на монтажно-строительные работы - на 1,5% (1,2% годом ранее).



2. Анализ региональной экономической ситуации

2.1 О социально-экономической ситуации в Краснодарском крае и районе расположения объекта оценки

Краснодарский край расположен на юге европейской части России. Среди российских регионов он занимает 3-е место по численности населения, уступая лишь Москве и Московской области. В крае проживает свыше пяти миллионов человек, в том числе около 53 процентов - в городах и 47 процентов - в сельской местности. Средняя плотность населения - 66,6 человека на 1 квадратный километр. Край делится рекой Кубань на две части: северную - равнинную (2/3 территории) и южную - горную (1/3 территории). Климат на большей части территории умеренно - континентальный, на Черноморском побережье (южнее Туапсе) - субтропический. Уникальное географическое положение края в Российской Федерации предопределяет его экономическую специализацию. Именно здесь проходит российская часть береговой линии Черного моря. Таким образом, Краснодарский край является единственным регионом страны, имеющим порты на Черном море. Богатейшие залежи полезных ископаемых Краснодарского края, его мощный промышленный и сельскохозяйственный потенциал, развитая сеть портов, железных и автомобильных дорог, база стройиндустрии создают необходимые условия для выгодного вложения инвестиций.

Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют агропромышленный, топливно-энергетический, транспортный, курортно-рекреационный комплексы, машиностроение, лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, промышленность строительных материалов.

Основные тенденции социально-экономического развития края

В текущем году в крае по большинству социально-экономических показателей сохраняется положительная динамика развития.

Относительно 2011 года темпы роста в транспортном комплексе, промышленности, оптовой торговле, общественном питании, розничной торговле, сфере платных услуг населению, связи составили от 101% до 110%.

Индекс промышленного производства по итогам 2012 года сложился на уровне 103,7% против 107,1% годом ранее, что связано с замедлением положительной динамики в двух секторах промышленности: обрабатывающих производствах - 102,7% против 108,4% год назад, и добыче полезных ископаемых - 101,4% против 103% в 2011 году.

В производстве и распределении электроэнергии, газа и воды, наоборот, ситуация существенно улучшена: рост составил 113,1% против 101,7% годом ранее.

Опережающими темпами росли розничные продажи и оборот общественного питания - 106,1% и 106%, что на 1,9 и 0,5 п.п. соответственно превышает темпы роста в предыдущем году.

Аналогичная ситуация сложилась и в сфере платных услуг населению - 107,2% по итогам 2012 года на фоне 106,7% роста в предыдущем году.

Оборот оптовой торговли возрос на 5,3% что на 5 процентных пунктов (далее - п.п.) ниже прироста в 2011 году. При этом оборот оптовых организаций, занимающих свыше 73% в структуре оптовой торговли, увеличился всего на 0,3% (в 2011 году - на 4,2%).

Замедлился рост объёма услуг в транспортном комплексе - 101,4% к уровню предыдущего года (в 2011 году - 106,4%) в результате отрицательной динамики в трубопроводном транспорте.

Не удалось преодолеть отставание от уровня 2011 года в двух видах деятельности - сельском хозяйстве и строительстве: соответственно 90,2% и 98,5% к предыдущему году.

Причины:

в сельском хозяйстве - сложные погодные условия, которые привели к уменьшению на 23% валовых сборов зерна, и противоэпизоотические мероприятия, в результате которых поголовье свиней сокращено на 62%;

в строительстве - завершение основного объёма работ по возведению олимпийских объектов.

В тоже время, высокими темпами растёт ввод жилья - 116,8% к уровню предыдущего года (по итогам 2011 года рост составлял 102,4%).

Достаточно успешна динамика уровня жизни населения.

Ускорены темпы роста реальных располагаемых денежных доходов - 105,2% к предыдущему году (против 100,3% в 2011 году). Величина среднедушевых денежных доходов достигла 19,9 тыс. рублей в месяц.

Увеличились по сравнению с 2011 годом темпы роста заработной платы: номинальной - на 5,5 п.п. до 118,3%, реальной - на 9,1 п.п. до 112,5%. Среднемесячный размер оплаты труда составил 21,9 тыс. рублей.

Уровень инфляции ниже прошлогодних значений - 105,2% вместо 109,1% в январе-декабре 2011 года. С начала года потребительские цены выросли на 6,7% (декабрь 2011 года к декабрю 2010 года - 106,6%).

На рынке труда продолжен тренд снижения уровня регистрируемой безработицы - с 1,0% в декабре 2011 года до 0,8% в декабре 2012 года.

Положение края в сравнении с крупными субъектами ЮФО

Социально-экономические показатели края имеют лучшие результаты:

по темпам роста производства и распределения электроэнергии, газа и воды - 113,1% (в Астраханской области - 101,3%, в Волгоградской - 104.9%, в Ростовской - 95,5%), пассажироперевозок (без учета горэлектротранспорта) - 104,2% (в других крупных субъектах округа - от 94% до 99,7%), платных услуг населению - 107,2% (в других крупных субъектах от 100,2% до 104,3%);

по объёмам производства: продукции сельского хозяйства (на 58% больше, чем в Ростовской области, имеющей 2 результат), выполненных работ в строительстве, в том числе жилищном (превосходит объемы строительства Ростовской области, соответственно в 4,9 и 2,2 раза), объёмам отпуска продукции по виду деятельности "производство и распределение электроэнергии, газа и воды" (на 18% превышает отгрузку в Ростовской области), оборотов всех секторов потребительского рынка (Ростовская область отстаёт по розничным продажам - на 24%, по услугам общепита - на 43%, платным услугам - так же на 43%);

по величине финансового результата деятельности организаций (за январь-ноябрь 2012 года) - в 2,4 раза больше, чем в Волгоградской области, имеющей 2 результат, и удельному весу прибыльных организаций - 76,4% (в Ростовской области - 75,1%, в Волгоградской - 72,8%, в Астраханской - 67,1%);

по размеру номинальной среднемесячной заработной платы (в январе-ноябре 2012 года) - 21,3 тыс. рублей (в других крупных субъектах ЮФО - 18,7-18,8 тысячи) и темпам её роста как в номинальном выражении - 118,6% (в Астраханской области - 114%, в Волгоградской - 115,6%, в Ростовской - 113,9%), так и в реальном - 112,9% (в Астраханской области - 108,9%, в Волгоградской - 110,7%, в Ростовской - 108,2%);

по размеру денежных доходов на душу населения (в январе-ноябре 2012 года) - 19,1 тыс. рублей (в других регионах от 15,5 до 17,1 тысячи);

по наименьшей величине задолженности по заработной плате - 5,2 млн. рублей (в Астраханской области - 9,9 млн. рублей, в Волгоградской - 17,4 млн. рублей, в Ростовской - 34,3 млн. рублей);

по уровню регистрируемой безработицы - 0,8% (в Ростовской области - 0,9%, в Астраханской - 1,2%, в Волгоградской области - 1,3%).

Край занимает второе место:

по темпам ввода жилья - 116,8%, больше только в Волгоградской области - 140,2%, в Астраханской области - 100,9%, в Ростовской - 105,5%;

по объёмам оптовой торговли (в крае на 13% меньше, чем в Ростовской области), количеству перевезенных пассажиров (на 13,5% меньше, чем в Ростовской области).

По темпам роста реальных денежных доходов населения - 104,9% к январю-ноябрю 2012 года, больше только в Ростовской области - 105,1%, в Астраханской области - 102,5%, в Волгоградской - 104,3%.

Строительство

Объёмы строительных работ выполнены на сумму 438,3 млрд. рублей, что составляет 98,5% к уровню предыдущего года (в 2001 году - 121,4%). При этом объёмы строительно-монтажных работ по возведению зданий снижены на 1,1%, объемы дорожного строительства - на 3,3%.

Объемы строительства крупных и средних организаций составили 189,8 млрд. рублей, или 97,2% к предыдущему году, а без учета данных по городу-курорту Сочи - 92,9 млрд. рублей или 101,7%.

В 2012 году введено в эксплуатацию 15,3 тыс. зданий жилого и 122 здания нежилого назначения (22 промышленных, 24 сельскохозяйственных, 27 коммерческих, 10 учебных, 5 здравоохранения и 34 прочих).

Среди основных введенных объектов:

- 3 нефтяные скважины, нефтеёмкости (196 тыс. куб. метров), мощности по выработке теплоэнергии (39 Гкал/час);

- мощности по добыче песчано-гравийной смеси (300 тыс. куб. метров в год), по производству цемента (2,3 млн. тонн), блоков из ячеистого бетона (6,1 млн. усл. кирпичей в год), пиломатериалов (3,2 тыс. куб. метров в год);

- свиноферма на 3,7 тыс. голов, ферма КРС на 2,0 тыс. мест;

- мощности по производству мяса (24 тонны в смену), растительного масла (600 тонн в сутки);

- 95 антенно-мачтовых сооружений и 3 башни для сотовой связи;

- 13 автозаправочных станций, торговые предприятия площадью 8 тыс. кв. метров, предприятия общепита на 40 мест, склады площадью 3,3 тыс. кв. метров, рынки на 1,3 тыс. торговых мест;

- санаторий на 84 койки, больница на 44 койки, детские сады на 1,5 тыс. мест, физкультурно-оздоровительный комплекс и плоскостные спортивные сооружения площадью 3,2 тыс. кв. метров, кемпинги на 72 места.

Проложено свыше 516 км линий электропередачи, почти 300 км газопроводов и 15,8 км водоводов, 1331 км радиорелейных и 564 км волоконно-оптических линий связи. Построен один мост и 6,8 км вторых железнодорожных путей.

Улучшена динамика в жилищном строительстве. С начала 2012 года введено более 4,3 млн. кв. метров жилых домов, что на 16,8% превышает показатель предыдущего года (в 2011 году прирост введенного жилья составлял 2,4%).

Это связано с ростом объёмов многоквартирного жилья, вводимого предприятиями и организациями, - на 34,1%, до 2,4 млн. кв. метров. Индивидуальными застройщиками построено 1,9 млн. кв. метров жилых домов или 100,4% к уровню 2011 года.

Краевой целевой программой "Жилище" в текущем году предусмотрено финансирование из краевого бюджета следующих мероприятий:

- строительство (реконструкция) объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов по комплексному развитию территорий, предусматривающих строительство жилья эконом-класса, - 76,2 млн. рублей (в рамках данного мероприятия ведется строительство школы в г.Геленджике и детского сада на 140 мест в г.Приморско-Ахтарске);

- предоставление субсидий местным бюджетам на финансирование затрат по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой в целях жилищного строительства, в том числе жилья эконом-класса и жилья из быстровозводимых конструкций, - 150 млн. рублей (по результатам конкурсного отбора средства распределены между 10 муниципальным образованиям на софинансирование 13 инвестиционных проектов);

- предоставление физическим лицам (в том числе молодым семьям) социальных выплат для оплаты части стоимости жилья в виде первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита на приобретение жилья - 519,7 млн. рублей (средства распределены в полном объеме, по состоянию на 1 января 2013 года освоено 478,6 млн. рублей, социальные выплаты получили 968 кубанских семей).

Инвестиционная деятельность. Целевые программы

Темп роста инвестиций в основной капитал (по крупным организациям) в январе-ноябре 2012 года составил 106,2% на фоне 112,6% роста годом ранее. Объем капвложений достиг 428,2 млрд. рублей.

Рост инвестиций обусловлен увеличением инвестиционных вложений крупных организаций следующих муниципальных образований:

город Краснодар (222,5 млрд. рублей с темпом роста 103,8%) - за счет реализации инвестиционных проектов по проведению реконструкции и осуществлению комплексной застройки территории города для целей перспективного развития, придания столичного облика и улучшения условий проживания жителей;

город-курорт Сочи (117,1 млрд. рублей с темпом роста 104,7%) - масштабные объемы инвестиционных вложений направлены на реализацию программы строительства Олимпийских объектов, объектов рекреационного отдыха и инфраструктурных проектов;

город Новороссийск (31,4 млрд. рублей с темпом роста 130,1%) - в результате активной реализации инвестпроектов в сфере производства строительных материалов, в рамках программ расширения трубопроводной системы и грузовых терминалов в порту;

Темрюкский район (13,6 млрд. рублей с темпом роста 145,1%) - значительный объем инвестиций связан с реализацией проекта по строительству перегрузочного комплекса по перевалке нефти, нефтепродуктов и сжиженных углеводородных газов в порту Тамань;

Туапсинский район (7,3 млрд. рублей с ростом в 2,5 раза) - в связи с реализацией крупного проекта по строительству Джубгинской ТЭС;

Выселковский район (5,8 млрд. рублей с темпом роста 182,5%) - за счет реализации крупных проектов по развитию отраслей птицеводства и животноводства (строительство и техническое перевооружение комплексов), а также приобретением сельскохозяйственной техники, оборудования, семенного материала, животных и др.;

Северский район (4,1 млрд. рублей с ростом в 2,9 раза) - в результате реализации крупных проектов в нефтепереработке, направленных на модернизацию действующих производств;

Абинский район (2,2 млрд. рублей с темпом роста в 2,0 раза) - в связи с реализацией второй очереди крупного инвестпроекта по строительству металлургического завода.

Всего по данным муниципальных образований Краснодарского края по состоянию на 10.01.2013г. на активной стадии реализации находится порядка 282 крупных инвестиционных проектов общей стоимостью более 1 трлн. рублей (со сроком реализации до 2025 года). В результате реализации проектов планируется создание более 37 тыс. новых рабочих мест.

В 2012 году на территории края завершена реализация 56 крупных инвестпроектов на общую сумму 105,5 млрд. рублей. Было создано более 3,7 тыс. новых рабочих мест.

С целью привлечения инвестиций в экономику Кубани администрацией Краснодарского края прошла презентация региональных инвестиционных предложений на международной выставке «MIPIM-2012». В рамках выставки представлено свыше 400 проектов коммерческой и жилой недвижимости на общую сумму 508 млрд. рублей, более 200 инвестиционно-привлекательных площадок общей площадью 6,5 тыс. гектаров. В результате делегацией края подписано 48 соглашений в инвестиционной сфере на сумму 179,2 млрд. рублей (4,6 млрд. евро).

Организовано проведение XI Международного инвестиционного форума «Сочи-2012», в работе которого приняли участие более 7,3 тыс. человек. Выставочная экспозиция заняла 9,6 тыс. кв. метров, из которых 4,1 тыс. кв. метров - приходилось на экспонентов субъектов РФ (в том числе 2 тыс. кв. метров - на Краснодарский край). По итогам Форума субъекты Российской Федерации и крупные компании заключили 82 соглашения на общую сумму - 53 млрд. рублей. Кроме того, Краснодарский край подписал 251 соглашение на общую сумму 346,4млрд. рублей.

В 2012 году на финансирование объектов и мероприятий ФАИП, ФЦП, государственной программы развития сельского хозяйства, программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи (с учетом подтвержденных неиспользованных остатков прошлых лет) лимит средств федерального бюджета составлял 155,9 млрд. рублей. По оперативным данным на 1 января 2013 года профинансировано 141,0 млрд. рублей или 90,4% планируемого на год объема.

В прошлом году в крае была предусмотрена реализация 192 мероприятий Федеральной адресной инвестиционной программы (ФАИП) с общим объемом финансирования из средств федерального бюджета 84,2 млрд. рублей, в том числе строительство и реконструкция 103 объектов капитального строительства.

Среди наиболее крупных мероприятий ФАИП:

- строительство федеральных и региональных дорог - 42,6 млрд. рублей;

- комплексное развитие Новороссийского транспортного узла - 5,7 млрд. рублей;

- строительство морского порта Сочи с береговой инфраструктурой - 4,8 млрд. рублей;

- комплексную реконструкцию оздоровительного комплекса "Дагомыс" - 4,6 млрд. рублей.

На финансирование объектов ФАИП в прошлом году (по оперативным данным) перечислено 71,5 млрд. рублей средств федерального бюджета или 84,9% от плана.

На реализацию мероприятий Государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия лимит выделенных средств составлял почти 3,5 млрд. рублей. По состоянию на 1 января 2012 года средства федерального бюджета поступили в полном объеме, по оперативным данным освоено более 3,4 млрд. рублей.

В рамках Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта на 2012 год из федерального бюджета Краснодарскому краю предусмотрено:

на реализацию мероприятий краевой целевой программы «Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорта» - 41,8 млрд. рублей. Средства поступили в полном объеме, по оперативным данным освоено 26,8 млрд. рублей (64,1% от поступивших средств);

на софинансирование объектов строительства и реконструкции автомобильных дорог в рамках подпрограммы «Автомобильные дороги» федеральной целевой программы «Развитие транспортной системы России (2010-2015 годы)» - 3,2 млрд. рублей. Средства поступили в полном объеме, по оперативным данным освоено 1,7 млрд. рублей (53,1% от поступивших средств).

Лимит федеральных средств, выделяемых по другим федеральным целевым программам (ФЦП), по которым край является получателем бюджетных средств, в 2012 году составлял 4,7 млрд. рублей (профинансировано свыше 4,6 млрд. рублей или 98,9% от плана), в том числе:

в рамках федеральной целевой программы «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006 - 2013 годы» - 458,4 млн. рублей на компенсацию части затрат по приобретению средств химизации (по состоянию на 1 января 2013 года средства поступили и освоены в полном объеме);

в рамках федеральной целевой программы «Социальное развитие села до 2013 года» - 281,3 млн. рублей на развитие социальной инфраструктуры и инженерного обустройства в сельской местности и на предоставление социальных выплат молодым семьям, молодым специалистам на строительство (приобретение) жилья в сельской местности (по состоянию на 1января 2013 года средства поступили в сумме 272,1 млн. рублей и полностью освоены);

в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» - 33,7 млн. рублей на предоставление социальных выплат молодым семьям на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома (на 1 января 2013 года средства поступили в полном объеме, освоено 24,4 млн. рублей или 72,4%);

в рамках ФЦП «Развитие водохозяйственного комплекса Российской Федерации в 2012-2020 годах» - 340,9 млн. рублей на проведение противопаводковых и берегоукрепительных мероприятий на реке Псоу в селе Веселое Адлерского района города Сочи и реконструкцию Неберджаевского водохранилища в г. Новороссийске (на 1 января 2013 года средства поступили в полном объеме, начато освоение средств).

Краевыми нормативными правовыми актами утверждено 94 краевых целевых программ, реализация которых была предусмотрена в 2012 году с общим объемом финансирования согласно паспортам в сумме 199 млрд. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета - 46 млрд. рублей, краевого бюджета - 88,2 млрд. рублей, местных бюджетов - 2 млрд. рублей, внебюджетных источников - 62,8 млрд. рублей.

Краевым бюджетом на 2012 год было предусмотрено финансирование мероприятий по 92 краевым целевым программам на сумму 89,8 млрд. рублей за счет средств краевого бюджета. Кроме того, еще 46,6 млрд. рублей в рамках реализации данных программ должны были поступить из федерального бюджета.

За 12 месяцев 2012 года исполнение бюджетных средств составило 129,3 млрд. рублей или 87,9% от годового лимита, в том числе средства федерального бюджета - 43,4 млрд. рублей (75,6% от плана), средства краевого бюджета - 85,9 млрд. рублей (95,7% от плана).

Уровень жизни населения

Среднедушевые денежные доходы населения в 2012 году (по оценке) составили 19,9 тыс. рублей, номинальный рост - 9,5%. Реальные располагаемые доходы денежные населения составили 105,2% против 100,3% в 2011 году.



3. Административное деление, рейтинги и сравнение районов г. Сочи

Основными качественными характеристиками, определяющими выбор места жительства в г. Сочи является пешеходная доступность моря, видовые характеристики и доступность городской инфраструктуры. Специфика города Сочи состоит в том, что он растянут узкой полосой вдоль морского побережья и разделен на некоторые «районы» сложностями горного рельефа, причем один «район» может быть административно поделен на разные районы.

Итак, определим рейтинги районов по качественным характеристикам:

территория от микрорайона Мамайка, Новые Сочи, Бочаров ручей, Русь, Мусино-Пушкинская балка, Горбольница, имеет рейтинг - 4;

от Ривьеры до Стадиона - развлекательный центр города имеет рейтинг - 5;

от Стадиона до Мацесты рейтинг - 4;

от Мацесты до пос. Хоста расположен участок скоростной дороги Сочи-Адлер (эстакада), окрестности которой менее освоены и менее востребованы. Рейтинг района - 3;

поселок Хоста. Это место с развитой инфраструктурой и особым микроклиматом. Здесь сохранилась реликтовая Тиссо-самшитовая роща, много зеленых насаждений, меньшая загрузка пляжей. Недостаток - пляжи отделены от района железной дорогой и проехать на автомобиле на пляж можно только в одном месте. Вдоль береговой линии размещены минигостиницы. Идет интенсивное строительство с видом на Хостинскую бухту. В последнее время спрос сдвигается к Хостинскому району. Рейтинг района - 5;

«Эстакада» до поселка Кудепста. Исторически это место размещения самой дешевой недвижимости в г. Сочи. Освоение района идет за счет строительства социального жилья эконом класса. Пляжей непосредственно в поселке нет, потому что он расположен в пойме реки, что значительно ухудшает качество морской воды. В прибрежной полосе расположена зона промышленных предприятий, обслуживающих причал. Поэтому для купания в море необходимо ехать в сторону Сочи, Курортного городка или Хосты, что лишает недвижимость такой категории как пешеходная доступность моря. Рейтинг района - 2;

Адлер «Курортный городок». Это центр летнего курорта Адлера. Как преимущество - недалеко аэропорт, но не так близко чтобы слышать его шум. Рейтинг района - 4;

Центр Адлера. Это место размещения «частного сектора» и панельных пятиэтажек. Происходит скупка старого фонда и строительство новых коттеджей, практически 90% из которых используется под минигостиницы в летний сезон. Рейтинг района - 4;

Адлер, небольшие поселки Галицыно, Медвежий угол, Рейтинг района - 2. Чвижепсе, Рейтинг района - 3;

поселок Красная Поляна, Эстосадок: Рейтинг района - 5.

Таблица 1.2 Средний рейтинг привлекательности районов и микрорайонов представлен в таблице. Средний рейтинг привлекательности районов и микрорайонов г. Сочи

Критерии оценки привлекательности	Адлерский	Центральный	Хостинский	Лазаревский
Расстояние до аэропорта	5	3	4	2
До исторического центра города	3	5	4	2
Пешеходная доступность к морю	5	4	4	5
Видовые характеристики	3	4	5	4
Инфраструктура района	3	5	4	3
Характер застройки района	3	5	4	2
Зелень, парки, прогулочные зоны	3	2	5	4
Состояние пляжей, чистота морской воды	5	3	3	4
Транспортная доступность	4	5	3	3
Экологическая безопасность	3	3	5	5
Средний рейтинг	3,7	3,9	4,1	3,4

Исходя из вышеизложенного, районы г. Сочи в порядке привлекательности расположены в следующем порядке:

1. Хостинский район,

2. Центральный район,

3. Адлерский район,

4. Лазаревский район.



4. Анализ ценообразующих факторов

Для анализа рынка индивидуальных жилых двухэтажных домов и земельных участков в Центральном районе г. Сочи, с/т Вишневый, выставленных к продаже в виде публичной оферты была использована информация базы данных сайтов по недвижимости: http://mega-real.ru/, http://www.avito.ru/sochi/, http://ru.trovit.com/nedvizhimost/ и другие. В приведенных ниже таблицах представлены отобранные для анализа объекты, предлагаемые к продаже в виде публичной оферты.

инвестиции капитал краснодарский

Таблица 1.3

№ п/п	Местоположение	Цена предложения, руб.	Площадь участка ,сот	Площадь дома, кв.м.	Цена, руб./м2	Дополнительная информация	Источник информации
1	г. Сочи, Центральный р-н (мкр. Макаренко), уд. Вишневая	7 450 000	3	170	43 823,53	Продаю дом 170 кв.м. на Вишнёвой, р-он ресторана "12 шилингов". Цоколь: гараж, котельная(37кв.м.); 1-эт: гостинная, кухня-столовая, спальня, сан.узел; 2-эт: 2-е спальни, детская, кладовка, сан.узел. В доме все коммуникации( газовое отопление). До остановки и ресторана "12 шилингов" 150-200 метров, вид на море и горы. Продавец. Андраник, т. 8-918-401-11-61. Цена 7450000 руб.	http://www.avito.ru/sochi/doma_dachi_kottedzhi/dom_170_m_143813787
2	г. Сочи	7 500 000,00	3	170,00	44 117,65	Срочно продается дом на вишневой с евро ремонтом. Дому три года. 170 мІ (пеноблоки), цена 7 500 000 руб. Продавец Парен Телефон 8 918-201-99-33 8.07.2013	http://www.avito.ru/sochi/doma_dachi_kottedzhi/dom_170_m_na_uchastke_1_sot._187323626
3	г. Сочи, Центральный р-н (мкр. Макаренко), уд. Вишневая	5 200 000,00	3,12	200,00	26 000,00	Продается дом 200 кв.м., 2 этажа, расположенный на Макаренко, Вишневая. Без отделки. Коммуникации: свет и вода. Газ подводят. На первом этаже большая прихожая, сан/ узел, кухня, большой каминный зал, кладовая, бойлерная. На втором этаже 4 комнаты, сан/ узел. Земельный участок 3,12 соток. Остановка транспорта, магазины, школа, дет сад, кинотеатр, кафе и рестораны рядом. Место очень перспективное, с каждым днем цена на землю растет, все дома новые. До центра города 5 км. До моря 6 км. Рядом растут огромные грушовый и яблочный сады. Дом и з/у в собственности. Цена 5,2 млн. рублей.	http://ru.trovit.com/nedvizhimost/index.php/cod.frame/url.http%253A%252F%252Frealty.dmir.ru%252Fsale%252Fdom-sochi-21454639%252F%2523object%253Futm_source%253DTrovit%2526utm_medium%253Dcpc%2526utm_campaign%253Dtraffic/id_ad.1j1B1b1E1q1RQL/what_d.%D0%B4%D0%BE%D0%BC%20%D0%B2%D0%B8%D1%88%D0%BD%D0%B5%D0%B2%D0%B0%D1%8F/type.1/origin.2/section.1/section_type.1/pop.1
4	г. Сочи	9 300 000	4	170,00	54 705,88	9 300 000 руб. г. Сочи, Макаренко, ул. Вишневая. Продажа дома 4 комнаты 170 кв./м. 2 этаж- без отделки. Снаружи- сайдинг. Роман 8 (862) 235-95-00 Этажей: 3 Отделка: хорошее Парковка: есть	http://mega-real.ru/sale/2889/dom-ul-vishnevaya#.Ue4q4tLxo2d
5	г. Сочи, Центральный р-н (мкр. Макаренко), уд. Вишневая	13 000 000	5	317,00	41 009,46	2-х этажный дом + мансарда. Дом просторный, светлый, с панорамными окнами, частично ремонт, качественные строительные материалы, по всему дому теплые полы. Описание уровней: 1 - кухня-гостиная с витражным остеклением, комната жилая, сан. узел., баня. 2 - 3 комнаты, сан.узел. Документы готовы к продаже.	http://ru.trovit.com/nedvizhimost/index.php/cod.frame/url.http%253A%252F%252Frealty.dmir.ru%252Fsale%252Fdom-sochi-vishnevaya-ulica-21667573%252F%2523object%253Futm_source%253DTrovit%2526utm_medium%253Dcpc%2526utm_campaign%253Dtraffic/id_ad.1TT51HCi1i1z/what_d.%D1%81%D0%BE%D1%87%D0%B8%20%D0%B4%D0%BE%D0%BC/type.1/origin.2/section.1/section_type.1/pop.1



Таблица 1.4

	Местоположение	Цена предложения, руб.	Площадь, сот	Цена, руб./сот	Дополнительная информация	Источник информации
1	Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н (Макаренко)	1 500 000,00	5,0	300000,00	Продам з/участок. Площадь земельного участка: 5 сот. небольшой склон. Коммуникации рядом (свет, вода, центральная канализация). Газавая труба проходит по участку. Плодоносящий сад. Подъезд бетонка.	http://www.rosrealt.ru/Sochi/uchastok/59144
2	Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н (Макаренко)	900 000,00	7,0	128571,43	З/у 7 соток. Свет, вода на участке, газ проходит по меже участка. К участку можно подъехать с двух сторон с фед. трассы и с м/р-н Макаренко. Отличное место для строительства частного дома, прекрасный вид на море.	http://www.rosrealt.ru/Sochi/uchastok/110597
3	Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, пер. Юртовский (Макаренко)	2 200 000,00	7,0	314285,71	Продаю участок пер. Юртовский, 7 соток, свет, вода - подключены, есть заезд на участок. Расстояние до магазина 50 метров, до ул. Пластунской и Новой объездной дороги 100 метров. Цена: 2 200 000 руб. Возможен ТОРГ!!!	http://sochi.bestru.ru/advertisements/show/28018762/
4	Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н (Макаренко)	2 200 000,0	7,0	314 285,71	Продаю земельный участок 7 сот. г. Сочи р-н Макаренко ул. Олимпийская. газ ,электричество ,вода на границе участка. Южный склон .На участке деревянный садовый домик .Шикарный вид на море город. Развитая инфраструктура, до федеральной трассы и остановки 650 м.,до моря 3 км. Тихий экологически чистый и удобный район в центре города Сочи. Рядом Торговый комплекс "Моремол" и гипермаркет "Магнит".Цена 2200000 руб.Торг! Срочно. Собственник. Евгения Львовна	http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-sochi-olimpiyskaya-ulica-22805186/
5	Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Вишневая (Макаренко)	2 000 000,0	7,7	259 740,26	Участок 7.7 соток, ул. Вишневая, садоводство, ровный. Все коммуникации рядом. хороший подъезд. Место идеальное для строительства загородного дома. Юлия 8-988-236-36-83	http://realty.dmir.ru/sale/uchastok-sochi-vishnevaya-ulica-22427283/
5	Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Олимпийская (Макаренко)	1 400 000,0	7,0	200 000,00	Макаренко з/у 7 соток ул. Олимпийская, садоводство, частная собственность, свет, вода и газ рядом, подъезд. Жилой сектор. Лариса 8-918-407-97-20	http://www.avito.ru/sochi/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._snt_dnp_171922358
7	Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н (Макаренко)	1 250 000,0	6,0	208 333,33	Продам участок 6 сот. (садоводство) в престижном загородном районе (Верхний Юрт, недалеко от Макаренко). На участке есть свет, вода, газ - 50-70- метров от участка, видовой на город, дорога. Цена 1250000 Продавец Татьяна Телефон 8-918-958-87-48.	http://www.avito.ru/sochi/zemelnye_uchastki/uchastok_6_sot._182543581

Стоимость анализируемой жилой недвижимости колеблется в диапазоне от 26 тыс. руб. до 55 тыс. руб. за кв. м, участков - в диапазоне от 128 тыс. руб. до 315 тыс. руб. за 100 кв. м. Диапазон разброса цен в основном зависит от локального окружения, удаленности от основных автодорог и остановок общественного транспорта, состава коммуникаций, рельефа участков, состояния и уровня отделки недвижимости.

Размещено на Allbest.ru

...