Общие положения по технической эксплуатации зданий

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Любое сооружение независимо от архитектуры, возраста и назначения нуждается в надлежащем уходе. Жилые здания не составляют исключения: при неграмотном или небрежном обслуживании они хуже выполняют свои функции, быстрее изнашиваются и в конечном итоге могут стать источником опасности.

Для того чтобы избежать всех вышеперечисленных проблем, достаточно просто своевременно проводить уборку, диагностику и текущий ремонт здания, что с технической точки зрения, совсем несложно.

На данном этапе развития страны существует множество компаний, которые рассматривают хозяйственно-техническую эксплуатацию с позиции комплексного подхода, подразумевая органичное сочетание множества видов работ, грамотно спланированных с учетом нормативных документов, технической документации на оборудование и специфики самого объекта. На наш взгляд, вышеизложенного вполне достаточно, чтобы говорить об актуальности темы «Общие положения по технической эксплуатации зданий».

Цель данной работы - рассмотреть основные термины, понятия, вопросы нормативов и организации управления в технической эксплуатации зданий. В процессе исследования нами были поставлены следующие задачи:

1. охарактеризовать общие положения по технической эксплуатации зданий;

2. рассмотреть решения правительства, касающиеся вопросов архитектуры и строительства.

Теоретической базой послужили исследование О.С. Ефремовой «Организация безопасной эксплуатации зданий и сооружений», а также учебные пособия «Техническая эксплуатация зданий и сооружений железнодорожного транспорта» и «Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Гриф Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу».

В учебном пособии «Техническая эксплуатация зданий и сооружений железнодорожного транспорта» «Техническая эксплуатация зданий и сооружений железнодорожного транспорта». - М.: Маршрут, 2006. - 268 с. рассмотрены вопросы технической эксплуатации производственных, вспомогательных, пассажирских, подсобных, складских зданий и сооружений, непосредственно связанных с функционированием железных дорог, а также промышленных предприятий инфраструктуры железных дорог и гражданских жилых и общественных зданий. Представлена организационная структура служб и предприятий, обеспечивающих их техническую эксплуатацию. Изложены основы физического износа зданий; методы восстановления эксплуатационных свойств, содержание и ремонт элементов зданий.

В учебном пособии «Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Гриф Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу» приведены сведения по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда. «Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Гриф Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу». - М., 2007. - 248 с.

1. Общие положения по технической эксплуатации зданий

Техническая эксплуатация зданий - это использование здания по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по сохранению состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнить заданные функции с параметрами, установленными требованиями технической документации.

Техническое обслуживание зданий и сооружений состоит в наблюдении за состоянием объекта с отражением результатов в необходимых отчетах, устранении неисправностей.

Мониторинг состояния - проведение плановых осмотров и обследований, результаты которых отражаются в отчетах.

Плановые ремонты - в зависимости от объема, сроков и сложности проведения подразделяются на текущие, средние и капитальные.

Следует отметить, что в зависимости от типа объекта (жилые помещения, офисы, промышленные объекты) существуют различные требования и нормативы регулирующих органов. Например, проект Федерального закона об общем техническом регламенте «О безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий» Крайне существенным остается необходимое документальное оформление проводимых работ, что зачастую забывается на практике, и о чем постоянно сожалеют в случае возникновения существенных аварий, травм персонала. Объем необходимых операций довольно высок, объем оформляемых документов тоже довольно большой. Используются следующие документы: рабочий проект, акт ввода в эксплуатацию, технический паспорт на здание, инженерное оборудование, журналы осмотров и учета, схемы инженерных сетей, договорная документация и т.д.

По материалу наружных стен здания подразделяют на каменные, кирпичные, шлакоблочные, железобетонные и деревянные.

При строительстве зданий в настоящее время наиболее часто используют сборные железобетонные каркасно-панельные конструкции с несущими наружными стенами из местных строительных материалов.

Здания и сооружения должны отвечать технологическим, архитектурно-строительным, экономическим и санитарно-техническим требованиям.

Технологические требования предполагают такое устройство здания, при котором обеспечивается рациональная организация торгово-технологического процесса, предусматривающая возможность комплексной механизации погрузочно-разгрузочных работ, применение прогрессивных методов продажи товаров (для торговых и складских помещений). Комфортное проживание в современных зданиях может быть обеспечено только при условии оборудования их всеми необходимыми внутренними системами и устройствами жизнеобеспечения, в том числе холодное и горячее водоснабжение, водоотведения (канализации), отопления, вентиляции, кондиционирования, подъемно транспортными механизмами (лифтами), уборкой. Поэтому очень важно:

- во-первых, чтобы все строящиеся и эксплуатируемые здания были обеспечены такими системами и устройствами;

- во-вторых, чтобы здания были качественно смонтированы, опробованы, испытаны и налажены, а впоследствии была обеспечена их правильная эксплуатация, включающая своевременную профилактику для бесперебойной работы, а также ремонт, устранение неисправностей и общую наладку системы.

Архитектурно-строительными требованиями предусматриваются прочность конструкции здания, использование при строительстве готовых элементов заводского изготовления, соответствие архитектуры здания композиции уже имеющейся застройки, наличие удобных подъездных путей к магазину и тротуаров для пешеходов.

В соответствии с экономическими требованиями должно быть обеспечено снижение затрат на строительство и эксплуатацию здания. Этому способствует уменьшение расхода основных строительных материалов на единицу торговой площади или объема здания, применение унифицированных деталей.

Санитарно-технические требования определяют устройство систем теплоснабжения, отопления, вентиляции, водоснабжения, канализации, освещения. Соблюдение этих требований положительно сказывается на работе персонала, способствует повышению качества обслуживания покупателей.

Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений энергопредприятий в соответствии с положениями и указаниями данной Типовой инструкции (ТИ) должна обеспечивать их надежность, долговечность и условия для бесперебойной выработки энергии или ее передачи. Типовая инструкция по технической эксплуатации производственных зданий и сооружений энергопредприятий. часть 1. организация эксплуатации зданий и сооружений. рд 34.21.521-91 (утв. Минэнерго СССР 06.03.1991)

С целью контроля за исполнением работ, соблюдения требований нормативных документов и формирования самих документов часто используют системы автоматизации, такие как Ремонт-Эксперт. Причем такие системы полезны как владельцу зданий, так и эксплуатирующей организации. Ниже мы остановимся на этом подробнее.

Текущее техническое состояние объекта определяется на основе знаний ремонтного цикла для различных элементов сооружений, статистики дефектов, результатов наблюдений (осмотров) и исследований. Не возможно исключить ни один из указанных элементов для определения текущего технического состояния.

Обычно указанная информация не доступна, если не применяется автоматизированная система управления обслуживанием: не возможно отследить динамику показателей, уточнить нормативные показатели.

Для планирования и учета работ используются наряды. Если применяется автоматизированная система управления, то наряды на плановые работы можно сформировать хоть на год вперед, при условии занесения необходимых технических характеристик объекта.

Если регистрировать в системе фактическое время выполнения нарядов, вы сможете значительно уточнить ваши нормативы на работы уже через два месяца использования системы.

Учет работ на основе нарядов позволяет использовать различные методы оплаты труда, выплаты премиальных.

В состав по технической эксплуатации входят:

· Техническая экспертиза объекта (в первые 2-3 месяца начала работ инженерный состав параллельно текущему обслуживанию должен провести тщательную инвентаризацию всех инженерных сетей и оборудования, диагностику их состояния на предмет износа, по итогам которого можно получить объективную информацию о состоянии здания, инженерных сетей и оборудования, позволяющую спрогнозировать затраты на аварийные работы и непредвиденные траты).

· Техническое обслуживание объекта (работы по контролю технического состояния, поддержанию в исправном состоянии, наладке и регулировке инженерных систем и оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации, а также все виды их ремонта) должно проводиться в соответствии с нормативами Госстроя РФ, Минэнерго РФ, Госэнергонадзора РФ, Минтопэнерго РФ, Госгортехнадзора РФ и др. государственных учреждений.

· Эксплуатация объекта как строительного сооружения (контроль за состоянием конструктивных элементов зданий, его фасадов, их текущее обслуживание и своевременный ремонт, обслуживание и ремонт кровли, очистка ее от снега) осуществляется в соответствии с ВСН 58-88, СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.08.02-89, СНиП 2.09.02-85, СНиП 2.09.04-87, МДС 13-14.2000.

· Среди документации должны быть: разработка плана технической эксплуатации с учетом ППР и ТР, должностных инструкций, инструкций по ТБ и ПБ, ведение журналов учета и поверки метрологического оборудования, основных и вспомогательных средств защиты, журналов осмотров и ремонтов инженерного оборудования и строительных конструкций, журналов учета и контроля расходов тепла, электроэнергии и воды.

· Материально-техническое снабжение инструментами, оборудованием, расходными материалами, необходимыми для ТО, ППР, ТР и хозяйственной эксплуатации объекта.

· Содержание объекта в соответствии с нормами пожарной безопасности ППБ-01-93 (со всеми дополнениями).

· Технический консалтинг.

План управления технической эксплуатацией

План управления технической эксплуатацией - это совокупность инструкций, рекомендаций, планов, составов работ и затрат, необходимых для оптимальной и безаварийной технической эксплуатации объекта недвижимости.

При составлении плана управления технической эксплуатацией специалистами Компании будет произведена техническая инспекция строительных конструкций, инженерных систем и оборудования здания. Результатом проведенной работы станет:

· Заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или замене отдельных элементов

· Разработка концепции технической эксплуатации

· Определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу

· Составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте)

· Определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте

· Разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации

· Определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами, перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

По каждому виду работ разрабатываются критерии по подбору подрядных организаций, поставщиков расходных материалов и запасных частей. Также разрабатываются образцы договоров, составлен годовой бюджет на техническую эксплуатацию объекта, составлен годовой календарный план производства профилактических и ремонтных работ, определен состав аварийного запаса запасных частей и расходных материалов на объекте, определен состав инструмента, инвентаря, средств малой механизации, оборудования, контрольно-измерительных и диагностических приборов, необходимых для оптимальной и безаварийной эксплуатации объекта.

План управления технической эксплуатаций определяет так же состав внеплановых работ, работ производимых по заявке пользователей объекта, порядок их исполнения, действия персонала в аварийных ситуациях, порядок создания и работы диспетчерской службы.

В процессе эксплуатации по данному плану достигается:

· Обеспечение максимальной и регулярной доходности объектов в интересах собственника;

· Сохранение стоимости недвижимости и создание условий для её возрастания в будущем;

· Гибкая эксплуатация - обеспечение всестороннего соответствия объекта возрастающим требованиям рынка (модернизация, перепрофилирование, реконструкция и т.д.).

Состав документов плана управления технической эксплуатацией включает в себя:

1. Заключение о техническом состоянии объекта

2. Дефектная ведомость

3. Перечень комплекта ЗИП, инструмента и расходных материалов

4. Должностные инструкции сотрудников технической службы эксплуатации

5. Типовой договор подряда на обслуживание систем

6. Бюджет годовой технической эксплуатации объекта

7. Годовой календарный план производства планово-предупредительных работ

8. Технологические карты ППР сотрудников СЭ

9. Наряд на производство работ

10. Журнал учета выполненных работ

11. Журнал технического надзора

12. Предписание на устранение недостатков

13. Акт весеннего / осеннего осмотра

14. План подготовки к периодам эксплуатации

15. План мероприятий по устранению недостатков

16. Журнал учета аварийных ситуаций

17. Акт выполненных работ

18. Отчет о выполненных работах

19. Отчет сотрудника о выполненной работе

20. Книга движения материальных средств на объекте

21. Заявка на поставку ЗИП

22. Образец служебной записки

2. Решения Правительства РФ по вопросам архитектуры и строительства

Что касается законодательной базы, регулирующей описанные выше вопросы, то на данный момент существует Положение ПОТ Р О-14000-004-98 от 01 марта 1999 г. «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений». Федеральный Закон «Об общем техническом регламенте «О безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий» так и не вступил в силу.

Начиная с 1991 года, практически ежегодно правительствами РСФСР и РФ принимались постановления и изменения в них, касающиеся вопросов архитектуры, строительства и ЖКХ. Например, Постановление Правительства РСФСР от 11.12.91 n 36 вопросы Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, в котором определены главные задачи Министерства архитектуры, строительства хозяйства РСФСР.

Однако, председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум считает, что в России практически нет правовой базы, регламентирующей безопасность строительных объектов.

«Первостепенной проблемой строительной отрасли является отсутствие предусмотренной Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом «О техническом регулировании» нормативной правовой базы, обеспечивающей безопасность объектов строительства», - заявил глава комитета журналистам по итогам парламентских слушаний комитета по проблеме законодательного обеспечения безопасности при строительстве и эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Федеральный закон «О техническом регулировании» установил семилетний переходный период (до 2010 года), в течение которого должны быть приняты технические регламенты. Кроме того, 14 важнейших СНиПов, утвержденных Госстроем России накануне ввода в действие Федерального закона «О техническом регулировании», не зарегистрированы Минюстом России и являются документами, не несущими правовые последствия. В их числе СНиПы «Многоквартирные жилые дома» и «Одноэтажные жилые дома».

«Органам государственного строительного надзора сегодня фактически нечем руководствоваться для проверки соответствия требованиям безопасности используемых строителями проектных решений и технологий, что порождает конфликтные ситуации между государственными органами и строительными компаниями», - сказал М.Шаккум.

По его словам, сегодня нет общего технического регламента, регулирующего безопасную эксплуатацию зданий, строений и сооружений. Сегодня даже при проектировании кофемолки требуется разработать инструкцию по эксплуатации, а при проектировании высотного здания подобного требования нет, отметил он.

М. Шакум посетовал также, что «до настоящего времени Правительством РФ не определен федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда.

«Жилищный фонд страны характеризуется недопустимо высоким сверхнормативным износом, из-за многолетнего недоремонта жилья», - сказал М. Шаккум. Со ссылкой на данные Росстроя он сообщил, что ежегодно ремонтировалось не более 10% жилья, подлежащего капитальному ремонту.

«Во многих случаях здания возводятся не по типовым, а уникальным проектам. В этих условиях задачи поддержания и модернизации существующих объектов недвижимости, строительства новых жилых и общественных зданий, объектов промышленности и транспорта требуют от государства соответствующего регламентирования, контроля и надзора», - заявил М. Шаккум.

По его мнению, участившиеся случаи обрушений зданий и сооружений, повлекшие человеческие жертвы, свидетельствуют о том, что «система обеспечения безопасности при строительстве и эксплуатации объектов капитального строительства нуждается в незамедлительной корректировке».

Сейчас в процессе разработки находится новый Федеральный закон «Об общем техническом регламенте о безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий».

Разрабатываемый общий технический регламент является одним из самых сложных в области эксплуатации объектов недвижимости. Общее количество действующих нормативных документов, которые необходимо учесть при разработке данного регламента, превышает несколько тысяч (включая национальные стандарты и документы различных отраслей). В них содержатся требования и нормы безопасного состояния объектов капитального строительства, требования и нормы безопасной эксплуатации технического и технологического оборудования, применяемого в объектах капитального строительства, а также правила эксплуатационной деятельности по поддержанию объектов и оборудования в безопасном состоянии. Количество эксплуатируемых объектов капитального строительства в РФ исчисляется десятками миллионов. Количество объектов технического и технологического оборудования зданий, строений, сооружений и прилегающих к ним территорий исчисляется миллиардами единиц оборудования.

В сферу действия разрабатываемого технического регламента попадают любые типы эксплуатируемых строительных объектов, предназначенные для любых типов деятельности на объекте, кроме опасных производственных объектов, которые регулируются Федеральным законодательством о промышленной безопасности опасных производственных объектов, а также гидротехнические сооружения, регулируемые законодательством в области безопасности гидротехнических сооружений.

В сферу действия разрабатываемого технического регламента попадают любые виды эксплуатационной деятельности, кроме деятельности в период чрезвычайных ситуаций, в том числе во время пожаров, наводнений и во время других чрезвычайных ситуаций, которые регулируются Федеральными законами о чрезвычайных ситуациях.

В сферу действия разрабатываемого технического регламента попадают любые виды технического и технологического оборудования зданий, строений, сооружений и прилегающих к ним территорий.

Данный общий технический регламент разрабатывается в соответствии с законодательством о техническом регулировании и предназначается для обеспечения общих минимальных требований безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, при соблюдении условия недопустимости установления технических барьеров в торговле и недопустимости недобросовестной конкуренции всеми участниками любых рыночных отношений, связанных с объектом на стадии его эксплуатации.

Данный общий технический регламент не предназначается для регламентирования эксплуатационной деятельности и специальных требований безопасной эксплуатации к особо эксплуатируемым объектам капитального строительства, например гидротехническим объектам, взрывоопасным объектам химических производств и другим объектам капитального строительства повышенной опасности, для которых существует соответствующее законодательство, и разрабатываются специальные технические регламенты.

Данный общий технический регламент разрабатывается только для применения на стадии эксплуатации зданий, строений, сооружений и прилегающих к ним территорий.

Данный общий технический регламент не распространяется на стадии: - изысканий, - архитектурно-строительного проектирования, и - строительства объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию, а также не распространяется на стадии: - капитального ремонта, - расширения, - реконструкции, - технического перевооружения, - консервации, - ликвидации, и - утилизации объекта капитального строительства.

Данный общий технический регламент не предназначается для регламентирования требований безопасной градостроительной деятельности, безопасного территориального планирования, устойчивого развития территорий городов и поселений.

Объектами технического регулирования отношений при осуществлении эксплуатации объектов капитального строительства являются:

· эксплуатационная деятельность по поддержанию работоспособного и безопасного состояния зданий, строений, сооружений и прилегающих к ним территорий;

· эксплуатационная деятельность по поддержанию работоспособного и безопасного состояния технического и технологического оборудования зданий, строений, сооружений и прилегающих к ним территорий.

Предметами проверки соответствия при осуществлении технического регулирования являются:

· состояние эксплуатируемых объектов капитального строительства требованиям безопасности настоящего регламента;

· состояние эксплуатационного технического и технологического оборудования зданий, строений, сооружений и прилегающих к ним территорий требованиям безопасности настоящего регламента.

Субъектами отношений при осуществлении эксплуатации объектов капитального строительства являются:

· исполнители (физические и/или юридические лица), осуществляющие эксплуатацию объектов капитального строительства;

· заказчики (физические и/или юридические лица) эксплуатационной деятельности по поддержанию работоспособного и безопасного состояния эксплуатируемых объектов капитального строительства; а также по поддержанию работоспособного и безопасного состояния технического и технологического оборудования объектов капитального строительства; а также по недопущение риска возникновения чрезвычайных ситуаций на эксплуатируемых объектах капитального строительства и прилегающих к ним территорий;

· органы государственного контроля (надзора) за эксплуатационной деятельностью лиц, осуществляющих эксплуатацию объектов капитального строительства;

· аккредитованные самоуправляемые организации (органы по сертификации, испытательные лаборатории) по подтверждению соответствия состояния эксплуатируемых объектов капитального строительства требованиям настоящего регламента, а также по подтверждению соответствия состояния эксплуатируемого технического и технологического оборудования этих объектов требованиям безопасной эксплуатации.

Целью разработки Федерального Закона «Об общем техническом регламенте «О безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий» - является защита жизни и здоровья людей, в том числе инвалидов, малолетних и престарелых и других групп населения, нуждающихся в специальной защите, имущества физических и юридических лиц, государственного и муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни, здоровья животных и растений; предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

норматив здание эксплуатация архитектура

Заключение

Таким образом, в работе хозяйственно-техническая эксплуатация рассматривают с позиции комплексного подхода, подразумевая органичное сочетание множества видов работ, грамотно спланированных с учетом нормативных документов, технической документации на оборудование и специфики самого объекта.

Любое сооружение независимо от архитектуры, возраста и назначения нуждается в надлежащем уходе. Жилые здания не составляют исключения: при неграмотном или небрежном обслуживании они хуже выполняют свои функции, быстрее изнашиваются и в конечном итоге могут стать источником опасности.

Следует отметить, что в зависимости от типа объекта (жилые помещения, офисы, промышленные объекты) существуют различные требования и нормативы регулирующих органов. Крайне существенным остается необходимое документальное оформление проводимых работ, что зачастую забывается на практике, и о чем постоянно сожалеют в случае возникновения существенных аварий, травм персонала.

Однако, первостепенной проблемой строительной отрасли является отсутствие предусмотренной Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом «О техническом регулировании» нормативной правовой базы, обеспечивающей безопасность объектов строительства.

Пока правовой основой технического регулирования в области безопасной эксплуатации зданий (строений, сооружений) и безопасного использования прилегающих к ним территорий, является Конституция Российской Федерации, Федеральный закон «О техническом регулировании».

Положения законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, касающиеся сферы применения настоящего технического регламента (в том числе прямо или косвенно предусматривающие осуществление контроля (надзора) за соблюдением требований безопасной эксплуатации зданий (строений, сооружений) и безопасного использования прилегающих к ним территорий), должны применяться в части, не противоречащей разрабатываемому общему техническому регламенту.

Закон «Об общем техническом регламенте «О безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий» находится только в стадии разработки. Разрабатываемый общий технический регламент будет иметь статус Федерального закона и должен соответствовать нормам Гражданского, Градостроительного и Жилищного кодексов и других смежных федеральных законов, либо вносить в них обоснованные поправки.

Список литературы

1. Ефремова Е.О. Организация безопасной эксплуатации зданий и сооружений. - М.: Альфа-Пресс, 2007. - 184 с.

2. Проект Федерального закона об общем техническом регламенте «О безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий» от 09.11.06 г.

3. Техническая эксплуатация зданий и сооружений. Гриф Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. - М., 2007. - 248 с.

4. Техническая эксплуатация зданий и сооружений железнодорожного транспорта. - М.: Маршрут, 2006. - 268 с.

Размещено на Allbest.ru