Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства

Размещено на http://www.allbest.ru/

РЕФЕРАТ

по строительно-ремонтному обслуживанию коммунальных зданий и сооружений

на тему: Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства



Содержание

Введение

1. Состав и структура жилищного фонда МУП ЖКХ г. Можги

2. Система управления жилой недвижимости МУП ЖКХ г. Можги

3. Динамика основных экономических показателей деятельности МУП ЖКХ г. Можги

4. Анализ динамики затрат на содержание и текущий ремонт жилищного фонда

Список использованной литературы



Введение

Актуальность темы исследования. Управление жилой недвижимостью как вид экономической деятельности в современной России возникло относительно недавно, поэтому еще не получило должного развития. Подтверждением тому может служить неудовлетворительное состояние значительной части жилых зданий прежней застройки в большинстве российских городов. Перед организациями, занимающимися управлением жилой недвижимостью, стоит непростая задача - привести в надлежащее состояние жилые объекты, находящиеся в их управлении, и при этом обеспечить собственное позитивное развитие.

Жилищно-коммунальное хозяйство города является частью единого производственного и социального комплекса, входящего, в свою очередь, в хозяйственный комплекс региона и России. Это означает, что противоречия и недостатки, присущие экономике страны в целом и любой ее отрасли, характерны и для сферы ЖКХ.

Эта сфера жизнедеятельности несет на себе и признаки общего кризисного состояния. Их высшим проявлением является нарастающая аварийность оборудования и инженерных сетей.

Жилищно-коммунальное хозяйство представляет собой сложную отрасль, и в настоящее время нам все чаще приходится слышать о ситуации, сложившейся в этой сфере.

Жилищная политика является одним из ключевых элементов социально - экономической деятельности государства, которая оказывает существенное влияние на ситуацию в обществе.

Права граждан на жилище реализуются совместно органами государственной власти и органами местного самоуправления и могут быть сведены к следующим юридическим возможностям:

- стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда;

- улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда;

- обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека.

В ЖКХ занято свыше 4 миллионов человек. Казалось бы, ЖКХ должно быть самой богатой отраслью.

Однако, в то же время, весь этот огромный механизм был и по-прежнему остаётся самой неэффективной сферой экономики нашей страны. Такое положение связано с целым рядом проблем, которые требуют скорейшего решения. В свете вышеизложенных вопросов и проблем не вызывает сомнений в своей актуальности тема дипломной работы: "Управление содержанием и текущим ремонтом жилой недвижимости на примере МУП ЖКХ города Можги".

Целью работы является совершенствование содержания и текущего ремонта жилищного фонда на примере МУП ЖКХ г. Можги.

Задачи работы:

1. Охарактеризовать систему содержания и текущего ремонта жилищного фонда;

2. Дать характеристику и современное состояние МУП ЖКХ г. Можги;

3. Определить систему совершенствования содержания и ремонта жилищного фонда по МУП ЖКХ г. Можги;

4. Разработать пути совершенствования содержания и текущего ремонта жилой недвижимости по МУП ЖКХ г. Можги.



1. Состав и структура жилищного фонда МУП ЖКХ г. Можги

Жилищный фонд МУП г. Можги - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения.

Структура жилищного фонда неоднородна (наряду с современным кирпичными и благоустроенными панельными, блочными домами, продолжаются эксплуатироваться дома, построенные в довоенное и послевоенное время, имеются деревянные дома (39,5% из общего количества), жилье арочного типа.

Основная часть постройки приходится на 70-80 годы. Исторически застройка проводилась не выше пятиэтажного уровня.

В предыдущие годы в фонде жилья большую часть занимал ведомственный фонд, в последние годы в структуре произошли изменения в связи с передачей жилого фонда в муниципальную собственность, в настоящее время около 95% жилого фонда города находится в ведении ЖКУ.

С каждым годом увеличиваются затраты на эксплуатацию жилья, построенного более полувека назад. Кроме того, имеется серьезная проблема в связи с тем, что в этих домах имеются деревянные перекрытия, срок службы которых согласно СНиП составляет 25-30 лет (28,4%).

Проживание становится небезопасным, т. к.: в некоторых квартирах обваливаются потолки. Муниципалитету необходимо отселять из них жителей и ставить эти дома на капитальный ремонт, однако недостаток средств не позволяет решить эту проблему.

С точки зрения энергосбережения жилой фонд является неэффективным, т. к.: дома, построенные в 70-80 г. из панелей, недостаточно удерживают тепло, что ведет к дополнительным затратам на отопление, не случайно в настоящее время СНиП на строительство домов предусматривает, что толщина стен из кирпича должна быть 1,3 м. Важным в этом плане является внедрение новых более «теплых» материалов для строительства жилья, например таких, как пенозолобетон. Кроме того, дома не оборудованы средствами регулирования и учета расхода тепловой энергии, горячей и холодной воды, природного газа, в результате чего у населения нет стимулов к экономии тепло- и энергоресурсов.

Имеются реальные предпосылки для внедрения приборов учета и регулирования расходов тепло- и энергоресурсов в целях повышения эффективности эксплуатации жилого фонда.

2. Система управления жилой недвижимости МУП ЖКХ г. Можги

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью со стороны МУП ЖКХ г. Можги включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства города Можги было создано в 1989 году путем объединения четырех однопрофильных коммунальных предприятий в единое предприятие. Сегодня Муниципальное унитарное предприятие жилищно-коммунального хозяйства г. Можги (далее «Предприятие») - это сложный, многопрофильный производственный и также технический комплекс жизнеобеспечения города, в составе которого 9 подразделений численностью 595 человек. Имущество Предприятия находится в муниципальной собственности г. Можги.

Учредителем Предприятия является Администрация г. Можги.

Предприятие создано в целях удовлетворения общественных потребностей населения и предприятий города Можги.

Для достижения указанных целей Предприятие осуществляет следующие основные виды деятельности:

- обеспечение эффективного функционирования жилищно-коммунального хозяйства города, уборки и ремонта дорог, содержание объектов благоустройства и озеленения, санитарной очистки города;

- деятельность по эксплуатации инженерных систем города;

- деятельность по производству тепловой энергии и обеспечение работоспособности электрических и тепловых сетей;

- содержание кладбищ и оказание ритуальных услуг;

- оказание бытовых услуг (бани, прачечные, гостиница);

- деятельность по ремонту и техобслуживанию транспортных средств, связанных с обеспечением безопасности движения;

- деятельность по ремонту средств измерений;

- деятельность по добыче подземных пресных вод для хозяйственно-питьевого водоснабжения города Можги;

- деятельность по проведению измерений и анализов в области "эко" аналитического контроля;

- производство, наладка и эксплуатация природоохранного оборудования, средств измерений и контроля экологических параметров производства и транспортных средств;

- деятельность по оказанию автотранспортных услуг;

- строительная деятельность;

- осуществление дорожной деятельности на автодорогах и дорожных сооружениях на территории Удмуртской Республики.

Все виды деятельности предприятие осуществляет на основании лицензий и сертификатов, выданных соответствующими государственными органами.

Юридический адрес: Удм. Республика, г. Можга, ул. Вокзальная, 11.

Источниками формирования имущества и финансовых ресурсов предприятия являются:

- имущество, переданное Предприятию в хозяйственное ведение;

- прибыль, полученная в результате хозяйственной деятельности;

- заёмные средства, в т. ч.: кредиты банка;

- амортизационные отчисления;

- дотации из бюджета;

- целевое бюджетное финансирование;

- добровольные взносы организаций, граждан;

- иные источники, не противоречащие законодательству РФ.

Организационная структура - один из основных элементов управления организацией. В МУП «ЖКХ» г. Можги установлена линейно-функциональная организационная структура управления.

Все производственные подразделения можно разделить на основное и вспомогательное производство. К основному производству относится УРУ, ЖЭУ, КТС, АДС, ВКХ, КЭС, оранжерея, благоустройство, гостиница, БПХ и частично САХ. Все указанные подразделения участвуют в непосредственном осуществлении предоставления коммунальных и прочих услуг.

Согласно организационной структуры, директору подчиняются: главный инженер, отдел по ОТ и ТБ, юрисконсульт, ПЭО, бухгалтерия, заместитель директора по АХР, отдел кадров, отдел компьютерного обеспечения, абонентский отдел, участок благоустройства.

В подчинении главного инженера находится главный энергетик, который в свою очередь руководит энергетическими службами: КЭС, РМУ. Начальник ЖЭУ и АДС, руководящим над службами ЖЭУ1, ЖЭУ2,АДС. Кроме того:

- отдел охраны труда и техники безопасности;

- проектно-сметное бюро;

- коммунальные тепловые сети;

- водопроводно-канализационное хозяйство;

- спец. автохозяйство;

- производственно-технический отдел.

Главный инженер отвечает за технику производства, техническую политику предприятия, внедрение научно-технических достижений и передового опыта лучших предприятий. Инженер по ОТ и ТБ занимается обеспечением безопасной деятельности на предприятии. Оформление всех договоров предприятия, а также другие юридические вопросы находятся в ведении юрисконсульта. Начальнику ПЭО подчиняется планово-экономический отдел, в состав которого входят экономист по труду и экономисты подразделений, где составляют текущие и перспективные планы и осуществляется технико-экономический анализ производственно-хозяйственной деятельности предприятия и т. д.

В ведении главного бухгалтера находится отдел бухгалтерского учета, в состав которого входят заместитель главного бухгалтера, бухгалтер по заработной плате, по материалам и кассир.

3. Динамика основных экономических показателей деятельности МУП ЖКХ г. Можги

Анализ финансовой деятельности МУП ЖКХ «г.Можги» за период 2010-2012 года проводился по данным бухгалтерского баланса, отчёта о финансовых результатах и их использовании.

В основе экономических показателей хозяйственной деятельности предприятия лежит имущественное положение организации. Таблица 1.дает характеристику имущественного положения МУП ЖКХ за 2010-2012 гг.

Таблица 1. - Анализ имущественного положения МУП ЖКХ:

Анализирую данные таблицы 1 можно сказать, что за исследуемый период, основную долю в активах составляют оборотные активы от, от 51 до 52%. В структуре оборотных активов основная часть приходится на дебиторскую задолженность.

При этом эта часть постоянно увеличивается. Так в 2012 г. она составляет 57%, что на 12,8% больше, чем в 2010 году.

Остаток денежных средств в 2012 г., по сравнению с 2010 г. увеличивается на 2,6%.

В пассивной части баланса, большая часть средств организации в 2012 г. находится в краткосрочных обязательствах - 61.3%, что на 15,9% больше чем в 2010 году.

Далее капиталы и резервы - 37,5%. На долю долгосрочной задолженности приходится 1,2%, что на 1% меньше чем в 2010 году.

В целом валюта баланса в 2012 г. по сравнению с 2010 г. увеличилась на 21118 тыс. руб. или на 15,3%, что является положительным факторов в деятельности организации. Стратегия развития организации определяет требования к совершенствованию технико-организационного уровня хозяйственной деятельности. Повышение технико-организационного уровня и других условий (внешнеэкономических, социальных и природных) в любой отрасли материального производства в конечном счете проявляется в уровне использования всех трех элементов производственного процесса: труда, средств труда и предметов труда.

Таблица 2. - Показатели эффективности деятельности организации и использования фондов МУП ЖКХ - г. Можги за 2010-2012 гг.:

Оценка технико-организационного уровня осуществляется через систему показателей. Качественные показатели использования производственных ресурсов: производительность труда, фондоотдача, материалоемкость и оборачиваемость оборотных средств, отражающие интенсивность использования ресурсов.

В таблице 2 представлены показатели технико-организационного уровня хозяйственной деятельности МУП ЖКХ г. Можги.

За исследуемый период МУП ЖКХ-г. Можги увеличивает свои объемы производства на 7,8%, при этом их себестоимость увеличивается на 9,7%, что в результате приводит к снижению эффективности деятельности предприятия. Убыток в 2012 году по сравнению с 2010 годом увеличивается на 4408 тыс. руб. При этом по сравнению с 2011 годом он снижается на 9814 тыс. руб. Показатели использования основных средств, на фоне увеличения среднегодовой их стоимости снижаются.

Фондоотдача в 2012 году составила 4,3 рубля, что на 6,5% меньше чем в 2010 г., фондоемкость при этом не изменилась и составляет 0,2 рубля. Показатель фондовооруженности в 2012 году составил 104,2 рублей на одного работника, против 80,6 рублей в 2010 году, что на 29,3% больше.

Эффективность использования оборотных средств также снижается, длительность оборачиваемости увеличивается на 8 дней, поэтому за год они стали оборачиваться только 4 раза, против 4,3 раза в 2010 году.

В процессе производственной и финансовой деятельности происходит непрерывный кругооборот капитала, изменяются структура средств и источников их формирования, наличие и потребность в финансовых ресурсах и как следствие - финансовое состояние предприятия, внешним проявлением которого является платежеспособность.

4. Анализ динамики затрат на содержание и текущий ремонт жилищного фонда

Содержание жилищного фонда в МУП ЖКХ г.Можги включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Гос. энер. надзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его частей ограниченной номенклатуры, установленной технической документацией. В табл. 3. предоставлены финансово - экономические показатели деятельности МУП ЖКХ г. Можги по ремонту и эксплуатации вверенного ему жилищного фонда.



Таблица 3. - Финансово-экономические показатели ремонта и эксплуатации жилищного фонда города:

Данные таблицы 3 показывают, что среднеэксплуатационная площадь в 2013 г. по сравнению с 2011 г. уменьшилась - на 4,2 тыс. кв. м.

В связи с тем, что уровень зарплаты на предприятии низок, а требование к качеству выполняемых работ высокие, а также имеется снижение объема работ, на предприятии снижение численность кадров на 11.7%. Себестоимость услуг 2011-2013 гг. увеличилась на 8,5%. Увеличение её происходит в основном в результате роста зарплаты:

- рабочих по содержанию конструктивных элементов жилых зданий -2013 г. по сравнению с 2011 г. - на 9,4%;

- рабочих, занятых текущим ремонтом и содержанием внутридомовых инженерных коммуникаций, горячего водоснабжения (ГВС) и холодного водоснабжения (ХВС), теплоснабжения - на 108,6%;

- рабочих, занятых благоустройством наблюдается снижение - на 7,6%;

- рост заработной платы по аппарату управления предприятия (АУП) - на 31,2%.

Увеличение заработной платы обусловлено повышением тарифной ставки первого разряда, компенсирующей существующую в стране инфляцию.

В структуре затрат наблюдаются следующие изменения:

- удельный вес затрат на содержание конструктивных элементов жилых зданий существенно не изменился - с 16,1% в 2011 г. до 16,9% в 2013 г.;

- по статье текущий ремонт имеется рост затрат в общих расходах - с 23,6% в 2011 г. до 33,8% в 2013 г.;

- в структуре затрат по благоустройству наблюдается тенденция к уменьшению - с 33,7% в 2011 г. до 28,7% в 2013 г.;

- доля затрат на содержание аппарата управления предприятия увеличилась - с 15.1% в 2011 г. до 18,2% в 2013г.

Увеличение затрат на содержание административно-управленческого персонала обусловлено, как уже отмечалось выше, увеличением зарплаты в связи с ростом минимальной тарифной ставки первого разряда.

Себестоимость ремонта конструктивных элементов жилых зданий, ремонта и обслуживания внутридомового инженерного оборудования (в дальнейшем "текущий ремонт и техническое обслуживание жилищного фонда"), ЖКХ г. Можги включаемая в полную нормативную себестоимость услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, зависит от:

- наиболее характерной типологии или структуры жилищного фонда населенного пункта (стандартов жилища);

- социально - экономических предпосылок для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, т. е., от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации).

При этом наличие и применение указанных стандартов предполагает соблюдение обязательных федеральных и региональных стандартов качества предоставляемых услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, которые устанавливают общие технические требования к качеству услуг и обязательные требования по безопасности услуг для жизни населения, имущества потребителей и окружающей природной среды.

Дифференциация предусматривает шкалу ставок, различающихся в зависимости от качества обслуживания (тарифы по отдельным разрядам бань), в зависимости от групп потребителей (ставки тарифа за воду для населения, промышленности и других потребителей) или в зависимости от характера потребления (потребление электроэнергии на осветительные и промышленные цели).

Существующей нормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда МУП ЖКХ, г. Можги являются три основные документа:

- руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда;

- правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;

- временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт жилищного фонда.

В этих сборниках приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют:

- требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию;

- требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам.

Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.

Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.

Нормативы разработаны для удовлетворения потребности в нормативной базе управления стоимостью содержания и ремонта жилищного фонда комитета МУП ЖКХ г. Можги, полностью или частично финансируемых за счет бюджетных ассигнований.

Состав утверждаемой нормативной базы является минимально необходимым и достаточным объемом нормативной информации для определения цен на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда МУП ЖКХ г. Можги.

Структура сметно-информационной базы позволяет вносить изменения, дополнения и корректировки в утвержденные сборники. Все нормативы в базе представлены в двух видах:

- сметные расценки в ценах на текущий год, руб.;

- ресурсные показатели к сметным расценкам, в натуральных единицах измерения.

Расценки и ресурсные показатели в сборниках сгруппированы в разделы, объединяющие работы по направлениям эксплуатационной деятельности. Разделы подразделяются на подразделы, обусловленные однородностью обслуживаемых и ремонтируемых конструкций и оборудования жилого дома, а также условий производства работ по ремонту, эксплуатации и санитарному содержанию домовладений.

Использование нормативной себестоимости как базы для формирования тарифов приводит к тому, что структура тарифа не соответствует структуре реальных финансовых потребностей предприятия.

Во-первых, нормативная себестоимость на большинстве предприятий существенно отличается от фактической, что вызывает сомнения в обоснованности некоторых нормативов. Нормативы зачастую не учитывают специфики деятельности конкретного предприятия: состояния основных средств, плотности населения и т. д.

Во-вторых, использование нормативных данных вместо фактических приводит к непрозрачности финансовой отчетности предприятия, искажению реальной картины положения дел на предприятии.

В-третьих, поскольку нормативный процент рентабельности в большинстве случаев устанавливается произвольным образом, в тарифе никак не учитываются реальные потребности предприятия в прибыли для финансирования инвестиций в основные и оборотные средства, погашения кредитов и процентов и т. д., что создает неблагоприятные условия для развития предприятия и привлечения инвестиций.

Именно поэтому расчет тарифа на основе нормативно-расчетной себестоимости не полностью отражает реальное финансовое состояние коммунальных предприятий.



Список использованной литературы

1. «Нормативно-правовые аспекты реформирования и развития ЖКК Удмуртской республики».

2. «Эффективное управление жилым домом».

3. Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства. Тарасевич.

4. Эффективное управление жилым домом. Субботин.

5. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений. Справочное пособие. Бойко.

6. Управляющая организация в сфере ЖКХ. Атаманенко.

7. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства. Агарков.

Размещено на Allbest.ru

...