Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Общая характеристика предприятия

Глава 2. Объект - Жилой дом

Глава 3. Объект - Нежилое помещение - ФАП

Глава 4. Объект - Нежилое помещение - Гостиница

Заключение

Список использованных источников

Введение

Производственная практика пройдена с 02.06.2014 по 14.07.2014 года в Комитете по управлению имущества и муниципального хозяйства в МО «Мухоршибирский район».

Целью практики является ознакомление с основными понятиями управления недвижимости, а также получение практического опыта и навыков по планированию, управлению объектом недвижимости.

В процессе прохождения практики решаются следующие задачи:

ь изучение законодательных и нормативных документов, материалов, регулирующих деятельность предприятия, связанную с управлением недвижимостью;

ь знакомство с организацией и рассмотрение основных видов деятельности;

ь приобретение навыков работы с документацией на предприятии.

Глава 1. Общая характеристика предприятия

управление недвижимость оценка законодательный

Муниципальное учреждение « Комитет по управлению имуществом и Муниципальным хозяйством МО «Мухоршибирский район» является некоммерческой организацией, финансируется за счет федерального и регионального бюджета.

Наличие свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ, настоящим подтверждается, что в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» В ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юр. лица. Под номером № 212032713355

Общее количество штатных сотрудников: 7

Уставной капитал: нет

Телефон: 8-30143-21-1-63.

Руководство: Носков Анатолий Лукич

МУ «Комитет по УИ и МХ МО «Мухоршибирского района» по Республике Бурятия» основными целями и задачами являются:

- Эффективное управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, находящимся в собственности муниципального образования «Мухоршибирский район»;

- Осуществления управления функций в областях жилищно-коммунального и дорожного хозяйства, природопользования и охраны окружающей среды;

- Разработка мероприятий и организация работ по содержанию автомобильных дорого.

- Участие в разработке и реализации федеральных, республиканских и муниципальных целевых программ в областях, относящихся к компетенции Комитета.

Вывод: Комитет обладает правами юридического лица, является муниципальным казенным учреждением, владеет на праве оперативного управления обособленным имуществом.

Организационной особенностью деятельности учреждения является повременно-премиальная система оплаты труда всех работающих,.

Транспортные потребности покрываются администрацией «Мухоршибирский Район».

Взаимодействие со смежными организациями, в т.ч. службой приставов и нотариатом, хорошие и деловые. Постоянно идут курсы повышения квалификации.

Перспективы развития учреждения:

ь формирование единого кадастра недвижимости;

ь составление электронного архива недвижимости района;

Глава 2. Объект - Жилой дом

Правовая экспертиза.

Квартира стала собственностью на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан от 29. 11. 2006. Вид права: общая долевая собственность .

Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 07.03.2007 г. (Приложение 1). Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью.

Вывод: все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

Техническая экспертиза.

Жилой дом построен в 1994 году.

Описание конструктивных элементов:

фундамент - ленточно-бутовый;

стены - кирпичные;

перекрытия - сборные ж/б;

крыша - шифер;

полы - дощатые;

отопление - центральное.

Фиический износ на 2006 год равен 10%. Применим поправки, то есть по состоянию на 2014 год износ будет составлять 16%.

Данные взяты из технического паспорта на жилой дом от 13 ноября 2006 года. (Приложение А).

Вывод: Функциональное назначение объекта недвижимости соответствует его текущему состоянию. Текущее состояние объекта - отличное.

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в Республике Бурятия, Мухоршибирский район, с. Мухоршибирь, ул. 30 лет Победы, д. 15. Транспортная доступность хорошая. Дорожное покрытие - асфальтовое. Преимущественное окружение - жилые трехэтажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона: магазины, детский сад, аптека и т. д.

Вывод: такое местоположение определяет удачность расположения ОН.

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

§ быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

§ быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

§ быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

§ быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: жилая квартира.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.

Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. У нас объект используется как жилое, то есть никаких будущих доходов не прогнозируется. Поэтому, целесообразно от доходного подхода отказаться.

Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

При определении стоимости предпримем следующие шаги:

§ определим восстановительную стоимость;

§ определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;

§ определим стоимость объекта оценки.

Определим характеристики здания (табл. 1) из технического паспорта.

Таблица 1. Характеристики здания.

Наименование показателя	Характеристика
Квартира	S=56.7
Этажность	2
Стены	Кирпичные
Год постройки	1914
Продолжение таблицы 1.
Процент износа здания	10% (по состоянию на 2006 год)
Инженерные коммуникации	Центральное отопление, электроосвещение, водопровод холодной и горячего водоснабжения

Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 2 из технического паспорта.

Таблица 2. Описание конструктивных элементов дома.

Наименование конструктивного элемента	Жилой дом
Год постройки	1994
Строительный объем	136.08 куб. м.
Фундамент	Ленточный
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Плиты железобетонные
Крыша	Шифер
Полы	Дощатые
Инженерное обеспечение	Центральное отопление, электроснабжение, водопровод холодной и горячего водоснабжения.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

В качестве аналога для объекта оценки возьмем двухэтажное кирпичное здание (УПВС №26, табл. 17), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.

В характеристике здания-аналога предусмотрены центральное отопление, водопровод холодной и горячей воды, канализация, телефон. . Согласно сборнику №26 УПВС поправки мы не принимаем. Следовательно, коэффициент на благоустройство равен 1.

Определение накопленного износа.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов, физический износ дома равен 16%.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.

Переход к ценам на дату оценки.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:

И 1969/1984 = 1,2

Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д.

И 1984/1991=1,53

К_91-2014 = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г №037-077 г. Улан-Удэ).

Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2014 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:

К_69-2014 = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03

Стоимость 1 куб.м. объекта-аналога в ценах 1969 года составляет 27.8 руб (УПВС №26).

Формула для определения восстановительной стоимости имеет следующий вид:

С_зд = С₆₉ * К_69-2014* К_КЛИМ * Кблаг. * Пв * Vд.

где:

С₆₉ - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;

К_69-2014- индекс пересчета стоимости строительства для Республики Бурятия в цены 2014 г.;

К_КЛИМ - поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I- 1,09 (УПВС № 26);

Кблаг.- коэффициент на благоустройство - 1;

Пв - поправка на полезную высоту - 0,98;

Vд- общий строительный объем части жилого дома.

Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:

С_зд =27.8 * 140,03* 1,09 * 1 * 0,98 * 2634,24 = 10 954 027 руб.

Функциональный износ - уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым

В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта, можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет 0%.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как туристический маршрут по Тугнуйской долине, а также дальнейшая разработка угольного разреза "Тугнуйское".

Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 3).

Таблица 3. Расчет стоимости затратным подходом.

Наименование показателя	Размер износа	Значение, руб.
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости		10 954 027
Накопленный физический износ	16%	1 752 644,32
Накопленный функциональный износ	0%	0
Накопленный внешний износ	0%	0
Итоговая стоимость объекта оценки		9 201 382,68

Согласно ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

ь изучение рынка и предложений на продажу, т.е. отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

ь сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

ь анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

ь корректировка цены продажи или запрашиваемой цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

ь согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В качестве объектов-аналогов были взяты три аналога, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта и аналогов не было значительных различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести поправку.

Основные характеристики вынесем в таблицу 4.

Таблица 4. Основные характеристики объектов-аналогов.

Характеристики	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Назначение	квартира	квартира	квартира	дом
Дата предложения	Июнь 2014 г.	Июнь 2014 г.	Июнь 2014 г.	Июнь 2014 г.
Цена предложения, руб.	оценка	1 300 000	1 200 000	1 000 000
Общая площадь, кв. м.	56,7	52,1	48	56
Цена 1 кв. м., руб.	оценка	24 952	25 000	17 857
Местоположение	РБ, ...	РБ....	РБ....	РБ....
Материал стен	Кирпич	Брус	Кирпич	Брус
Внутренняя отделка	простая	простая	простая	простая
Источник информации	-		«Земля Мухоршибирская» № № 43-44 (9725) от 5 июня 2014 года	«Земля Мухоршибирская» № № 43-44 (9725) от 5 июня 2014 года

Для того, чтобы определить среднюю рыночную стоимость 1 кв. м. объекта необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

Примененные корректировки приведем в таблице 5.

Таблица 5. Примененные корректировки.

Корректировка	Аналог	Поправка	Обоснование корректировки
Дата продажи	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объекты-аналоги выставлены на продажу в одном квартале, рыночная ситуация для объектов не менялась, поэтому поправки не применялись.
Имущественные права	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объекты-аналоги и объект оценки имеют правоустанавливающие документы, поэтому поправки не применялись.
Местоположение	1 2 3	1,0 1,0 0,8	Объект аналог №3 расположен в 7 км, от объекта оценки, к нему применяем коэффициент в (-20%).
Масштаб	1 2 3	1,0 1,0 1,0	Объект оценки и объекты-аналоги не имеют значительных различий по данному параметру, поэтому поправки не применялись.
Цена предложения	1 2 3	0,8 0,8 0,8	Цены объектов-аналогов являются ценами предложения, которые обычно выше цен реальных сделок и, как правило, является результатом процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов было изучено и оценено. На основании информации, полученной у риэлтеров, в зависимости от размера и стоимости объекта Продавец Покупателю при продаже может сделать среднюю скидку на 5-20 %. Нами принято среднее значение поправки (-20%)

Далее скорректируем цены объектов-аналогов согласно приведенным выше поправкам (табл. 6).

Таблица 6. Скорректированные цены объектов-аналогов.

Корректировка	Единица измерения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов до корректировки	руб./м2	24 952	25 000	17 857
Поправка на дату продажи		1	1	1
Поправка на имущественные права		1	1	1
Поправка на местоположение		1	1	0,8
Поправка на масштаб (площадь)		1,	1,	1,
Поправка на цену продажи		0,8	0,8	0,8
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объектов-аналогов с учетом поправок	руб./м2	19 961,6	20 000	14 428,46
Скорректированная средняя стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки	руб./м2	18 130,02
Общая площадь объекта	м2	56,7
Итоговая стоимость объекта оценки	руб.	1 027 972,13

При оценки недвижимого имущества были применены затратный на восстановительную стоимость всего здания и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 7).

Таблица 7. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Наименование подхода	Стоимость объекта
Доходный	-
Затратный	9 201 382,68
Сравнительный	1 027 972,13
Итоговое значение стоимости	1 027 972,13

Вывод: Рыночная стоимость ОН составила 1 027 972,13 рублей. Максимальный доход возможно получить по средствам реализации объекта, на усмотрение собственника.

Экологическая экспертиза.

Цель экологической экспертизы -- обеспечить предупреждение вредных последствий хозяйственной деятельности для охраны окружающей среды, здоровья человека, экологической безопасности общества, задача -- оценить степень экологического воздействия конкретного хозяйственного объекта на окружающую среду и здоровье человека.

Объект располагается в жилом многоквартирном доме, то есть он не представляет никакой опасности, обусловленной функционированием этого объекта. Уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой, поэтому результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.

Вывод: результатом экологического обследования является то, что объект безопасен в эксплуатации.

Управленческая экспертиза.

Управленческая экспертиза - деятельность эксперта, направленная на исследование объекта экспертизы с целью определения реального состояния объекта, причин такого состояния, а также ближайших и отдалённых перспектив изменений в состоянии этого объекта.

Объект эксплуатируется и располагается в жилом многоквартирном доме. Собственника устраивает такое использование объектом недвижимости.

Глава 3. Объект - Фельдшерский Амбулаторный Пункт

Правовая экспертиза.

Нежилое помещение ФАП, был введен в эксплуатацию в 2014г. Разрешение на ввод в эксплуатацию № RU04514309-1 от 10.01.2014 г. Находится в муниципальной собственности МО «Мухоршибирский район».

Кадастровый номер: 03:14:210111:35

Обременения права: Не зарегистрировано

Правоустанавливающим документом на владение является свидетельство о государственной регистрации права от 02.06.2014 г. Подлинность документа подтверждена подписью государственного регистратора и печатью.

Вывод: все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

Техническая экспертиза.

Помещение расположено в у. Усть-Алташа этаже. Основным назначением является Фельдшерский акушерский пункт. Используется по назначению. Построен в 2013 году.

Описание конструктивных элементов:

фундамент -Монолитные железобетонные;

стены - «Сэндвич» с внутренним деревянным каркасом;

окна - стеклопакеты;

двери - филенчатые, стеклопакеты;

покрытия - «Сэндвич» панель с внутренним каркасом из ЛСТК.

кровля - Профиль МП-18Х1100А

наружная отделка - Профиль МП-18Х1100

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация.

Износ по состоянию на 2014 год равен 1,3%.

Вывод: ФАП пригоден для основного назначения и использования.

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в РБ, Мухоршибирский район, у. Усть-Алташа, ул. Новая. д. 2 Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение - жилые одно-этажные дома. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры магазины, школа и т. д.

Вывод; все это определяет удачность расположения объекта недвижимости.

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

§ быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

§ быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

§ быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

§ быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: ФАП.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: доходный, затратный, сравнительный.

Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В данном случае, так какк это ФАП, то доходный подход здесь не уместен. Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

При определении стоимости предпримем следующие шаги:

§ определим восстановительную стоимость;

§ определим стоимость замещения, как разницу между восстановительной стоимостью и общей величиной износа;

§ определим стоимость объекта оценки.

Определим характеристики здания (табл. 8) из технического паспорта.

Таблица 8. Характеристики здания.

Наименование показателя	Характеристика
Фельдшерско акушерский пункт	S= 134.2
Этажность	1
Стены	Сэндвич анели
Год постройки	2014
Продолжение таблицы 1.
Процент износа здания	1.3% (по состоянию на 2014 год)
Инженерные коммуникации	Электроосвещение, водопровод холодного водоснабжения.

Описание конструктивных элементов оцениваемого дома выпишем в таблицу 9 из технического паспорта.

Таблица 9. Описание конструктивных элементов дома.

Наименование конструктивного элемента	ФАП
Год постройки	2013
Строительный объем	442,86куб. м.
Фундамент	Ленточный
Стены	Сэндвич панели
Перекрытия	Деревянные
Крыша	Металло-черепица
Полы	Дощатые
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод холодного водоснабжения.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта будет определена с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

В качестве аналога для объекта оценки возьмем фельдшерские здравпункты (УПВС №26, табл. 82), расположенное в 4 территориальном поясе и первом климатическом районе. Наш объект оценки находится в 4 территориальном поясе и 1 климатическом районе.

В характеристике здания-аналога не предусмотрены центральное отопление, водопровод горячей воды. Согласно сборнику №26 УПВС должны принять поправки. но в данном подразделе они не обозначены. Следовательно, коэффициент на благоустройство равен 1.

Определение накопленного износа.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов в ходе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым.

Исходя из оценки технического состояния объекта в целом и его конструктивных элементов, физический износ дома равен 1,3%.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета.

Переход к ценам на дату оценки.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта в уровне цен на дату оценки, определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года в уровень цен 1984 года. А затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года на индекс И1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет:

И 1969/1984 = 1,2

Переход сметной стоимости из цен 1984 года в цены 1991г. производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс И 1984/1991 изменения стоимости, приведенным в Письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д.

И 1984/1991=1,53

К_91-2014 = 76,27 (Приказ от 25.06.2013 г №037-077 г. Улан-Удэ).

Тогда индекс пересчета сметной стоимости из базовых цен 1969 года, в которых рассчитаны показатели УПВС, к уровню цен 2 квартала 2014 года, получается умножением трех вышеуказанных временных индексов:

К_69-2014 = 1,2 * 1,53 * 76,27= 140,03

Стоимость 1 куб.м. объекта-аналога в ценах 1969 года составляет 22.8 руб (УПВС №26).

Формула для определения восстановительной стоимости имеет следующий вид:

С_зд = С₆₉ * К_69-2014* К_КЛИМ * Кблаг. * Пв * Vд.

где:

С₆₉ - стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1969 года по сборнику УПВС;

К_69-2014- индекс пересчета стоимости строительства для Республики Бурятия в цены 2014 г.;

К_КЛИМ - поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I- 1,09 (УПВС № 26);

Кблаг.- коэффициент на благоустройство - 1;

Пв - поправка на полезную высоту - 0,98;

Vд- общий строительный объем части жилого дома.

Полная восстановительная стоимость жилого дома составляет:

С_зд =22.8 * 140,03* 1,09 * 1 * 0,98 * 2634,24 = 1 510 340,83 руб.

Функциональный износ - уменьшение стоимости объекта оценки вследствие несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Он может быть вызван плохой планировкой, несоответствием размеров, отсутствием требуемых элементов и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым

В данном случае, исходя из текущего технического состояния объекта, можно сделать вывод о том, что функциональный износ составляет 0%.

Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, возникающее в результате неблагоприятного изменения политических, экономических, социальных, природных, градостроительных, экологических и других факторов, внешних по отношению к границам оцениваемого объекта.

Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположение объекта в районе, области и регионе и состоянием рыночной конъюнктуры. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Для оцениваемого объекта был принят износ внешнего (экономического) воздействия в размере 0%, так как район является одним из самых успешно развивающихся районов Бурятии, где присутствуют такие направления развития как туристический маршрут по Тугнуйской долине, а также дальнейшая разработка угольного разреза "Тугнуйское".

Произведем расчет стоимости затратным подходом (табл. 10).

Таблица 10. Расчет стоимости затратным подходом.

Наименование показателя	Размер износа	Значение, руб.
Полная восстановительная стоимость объекта недвижимости		1 510 340,83
Накопленный физический износ	1.3%	19 634,43
Накопленный функциональный износ	0%	0
Накопленный внешний износ	0%	0
Итоговая стоимость объекта оценки		1 490 706,4

Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 11).

Таблица 11. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Наименование подхода	Стоимость объекта
Доходный	-
Затратный	1 490 706,4
Сравнительный	-
Итоговое значение стоимости	1 490 706,4

Вывод: Стоимость ОН была определена затратным подходом и составила 1 490 706,4 рублей.

Экологическая экспертиза.

Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» ФАП использует специальные контейнеры для утилизации отходов одноразового использования и бытовых отходов, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой.

Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.

Управленческая экспертиза.

Объект эксплуатируется с 2014 года. Здание возводилось для поставленной цели, а это организация в населенном пункте Фельдшерско-Акушерского пункта. Следовательно, можно сделать вывод о рациональном и эффективном варианте использовании недвижимости собственниками

Глава 4. Объект - Нежилое помещение. Гостинница

Правовая экспертиза.

Нежилое помещение - Гостинница КМХ расположенная по адресу: РБ, с. Мухорщибирь ул. 30 лет победы д. 28 сдается в аренду МУ "Комитет по УИ и МХ МО Мухоршибирский район" (свидетельства о государственной регистрации права от 06.03.1999 г. 03-АА №421166) предпринимателю Болоневу С. А (договор аренды от 25 сентября 2004 года под номером № 3056). После чего произошло переустройство и перепланировка.

Все представленные данные подтверждают правовую чистоту объекта недвижимости.

Техническая экспертиза.

Помещение представляет собой кирпичное 3-этажное здание. Основным назначением является гостиница. Используется по назначению. Описание конструктивных элементов литера Б:

фундамент - бутовый ленточный;

стены -кирпичные;

перегородки - деревянные, гипсокартон;

перекрытие - деревянное отепленное;

кровля - волнистый лист асбестоцементный ;

полы -линолеум;

окна - ПВХ;

двери - простые;

имеются водопровод, электроосвещение, отопление и канализация центральное отопление.

Износ по состоянию на 2014 год равен 35%.

Данные взяты из технического паспорта гостиницу от 08 июня 2010 года.

Вывод, гостиница пригодна для основного назначения и использования.

Экспертиза местоположения.

Объект оценки находится в Республике Бурятия, с. Мухоршибирь ул. 30 лет Победы. Транспортная доступность хорошая. Преимущественное окружение - малоэтажные здания. В пределах пешей доступности находятся такие объекты социальной инфраструктуры микрорайона как: магазины, школа, детский сад, аптека и т. д.

Вывод:отсюда следует, что ОН расоложен в отличном месте.

Экономическая экспертиза.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальным.

На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

§ быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

§ быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

§ быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с сумой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

§ быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Текущее использование оцениваемого объекта: гостиница.

Исходя из этого, принимая во внимание вышеизложенные доводы, наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его текущее использование.

При определении стоимости объекта обычно используют три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный.

Согласно ФСО №1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Точную копию на гостиницу не найти, поэтому целесообразно отказаться от затратного подхода.

Согласно ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Поэтому, применим доходный подход.

На данный объект имеется достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, поэтому целесообразно применить доходный подход (метод прямой капитализации).

Метод прямой капитализации дохода - метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в текущую стоимость объекта недвижимости с использованием ставки капитализации по формуле:

С_рын. = I/R

где С_рын. - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

I - годовой доход (чистый операционный доход ЧОД);

R - ставка (коэффициент) капитализации.

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих рыночных ставок аренды для сравнимых объектов;

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и недополученных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на ее содержание или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и определяется величина чистого операционного дохода.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД): ПВД = S*Cа,

где S - общая площадь объекта оценки, кв.м.;

Са - арендная ставка за 1 кв.м., руб.

Далее рассчитывается действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД - П,

где П - потери от недоиспользования и при сборе арендных платежей.

При определении действительного валового дохода от сдачи оцениваемых помещений в аренду учитывались допущения на потери от недоиспользования и возможной неуплаты за аренду помещения на основании наблюдаемой практики задержки платежей, на уровне 5% от потенциального валового дохода

Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта.

Исходя из фактических издержек по содержанию оцениваемого объекта, операционные расходы взяты на уровне 5% от потенциального валового дохода.

Понятие ставки (коэффициента) капитализации применительно к приносящей доход недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

В настоящем отчете для определения ставки капитализации использовался кумулятивный метод построения (метод суммирования).

Ставка капитализации должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

§ компенсация за безрисковые, неликвидные активы,

§ компенсация за риск,

§ компенсация за низкую ликвидность,

§ компенсация за инвестиционный менеджмент,

§ поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

В настоящем отчете в качестве безрисковой ставки использовалась среднесрочная ставка доходности рынка ГКО-ОФЗ к погашению 8.82% на 20.07.2014 г.

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестпроекту. Учитывая хорошее техническое состояние объекта оценки, его местоположение и масштабы, риск инвестиций определен в размере 2,6%.

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению с ЦБ. Поправка на не ликвидность есть поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора (табл. 12).

Таблица 12. Компенсация за низкую ликвидность.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Безрисковая ставка (Rб)	%	8.82%
2	Период экспозиции (n)	месяцев	6
3	Итого, компенсация за низкую ликвидность:	%	4.41%

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации, включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов. Учитывая проведенный анализ деятельности собственника оцениваемой недвижимости, компенсация за инвестиционный менеджмент определена в размере 2,5%.

Ставка возмещения (возврата) капитала - величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, которая основывается на временном интервале, в течение которого по расчетам типичного инвестора произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость (табл. 13).

Таблица 13. Норма возврата.

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Значение
1	Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого здания	лет	55
2	Норма возврата (фактор фонда возмещения)	%	0,0012%

Произведем расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (табл. 14).

Таблица 14. Расчет ставки капитализации.

№	Наименование рисков	Значение, %
1	Безрисковая ставка	8.82%
2	Компенсация за риск	2,60%
3	Компенсация за низкую ликвидность	4.41%
4	Компенсация за инвестиционный менеджмент	2,50%
5	Итого, норма дохода:	18.33%
6	Норма возврата	0,0012%
7	Итого, ставка капитализации для улучшений:	18.33%

В условиях развитого рынка, характеризующегося большим объемом спроса и предложения объектов аренды различного качества, складывается определенный уровень (диапазон) ставок аренды. Этот диапазон объективно отражает ту часть дохода от бизнеса, которую разумный предприниматель готов платить за право аренды

Арендные ставки для нежилых помещений находятся в диапазоне от 500 руб. до 1 000 руб. Разброс арендных ставок зависит от множества факторов: расположение, этажность, удобство подъезда и парковки, качество отделки, площадь, наличие телефона и др. Самым значимым фактором является местоположение.

Для расчета ДВД (действительного валового дохода), мы приняли ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения подобного типа в размере 750 рублей.

Проведем расчет рыночной стоимости объекта методом прямой капитализации доходов (табл. 15).

Таблица 15. Расчет рыночной стоимости объекта.

Наименование показателя	Значение	Аргументы
1. Потенциальный валовой доход	---	Количество	Арендная ставка за объект, руб./мес за кв.м.
Сдача в аренду объекта оценки, руб./год	41 610 000	354,6	750
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год	41 610 000	---	---
2. Действительный валовой доход		---	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы		Прогнозируемый процент от ПВД	---
Потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	2 080 500	5%	---
ИТОГО, потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год	2 080 500	---	---
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год	39 529 500	---	---
3. Чистый операционный доход		---	---
Эксплуатационные расходы	2 080 500	5%	---
Налог на имущество, руб./год		---	---
Налог на землю, руб./год		---	---
ИТОГО, эксплуатационные расходы, руб./год	2 080 500	---	---
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год	37 449 000	---	---
4. Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта доходным подходом	---	---	---
Чистый операционный доход, руб./год	37 449 000
Ставка капитализации стоимости, %	18.33%
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, руб.	204 304 418,98

При оценки недвижимого имущества были применены доходный и сравнительный подходы. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты согласования итогового значения стоимости объекта оценки (табл. 16).

Таблица 16. Итоговое значение стоимости объекта оценки.

Наименование подхода	Стоимость объекта
Доходный	204 304 418,98
Затратный	-
Сравнительный
Итоговое значение стоимости	204 304 418,98

Экологическая экспертиза.

Согласно статье 11 «Объекты государственной экологической экспертизы федерального уровня» и статье 12 «Объекты государственной экологической экспертизы регионального уровня» мини-гостиница не является объектом экспертизы, поэтому уровень вредного воздействия на человека и окружающую среду нулевой.

Можно сделать вывод, что объект безопасен в эксплуатации.

Управленческая экспертиза.

Объект эксплуатируется с 2007 и 2012 годов в зависимости от литера. Здания новые, поэтому изначально они были построены под гостиницу. Следовательно, можно сделать вывод о рациональном и эффективном варианте использовании недвижимости собственниками.

Заключение

В работе рассмотрена деятельность Бюджетного учреждения Республики Бурятия «Гостехинвентарзация - Республиканское бюро технической инвентаризации», а также были определены основные виды деятельности этого предприятия.

В процессе прохождения практики мною получено большое количество теоретических и практических навыков в области оценки и экспертизы недвижимости. Изучена и разобрана нормативно-методическая документация, связанная с управлением недвижимости. Детально изучен весь процесс оценки недвижимости от подачи заявления заказчиком до окончания работ.

Список использованных источников

1. Методичка по второй производственной практике, Санжиева О.П., Гунажинова Ю.А., Имидеева И.В., ВСГУТУ, Улан-Удэ, 2008 г.

2. Постановление Правительства РБ от 19.09.2003 №294

3. ФСО №1

4. УПВС №26

5. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 г. №94

6. Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. №14-Д

7. Газета «Из рук в руки» №40(962) от 10 июня 2013 г.

8. ФЗ от 23.11.1995 №174 «Об экологической экспертизе»

9. Приказ от 25.06.2013 г. №037-077 г. Улан-Удэ

10. ВСН 53-86(р) Правила оценки физического износа жилых зданий Приказ Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446

11. Ставки ГКО-ОФЗ

12. Земельный кодекс РФ

13. www.egov-buryatia.ru

14. www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp

Размещено на Allbest.ru

...