Недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Недвижимость

недвижимость здание архитектурный строительный

Недвижимость -- вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

Как уже отмечалось, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК).

Таким образом, основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся: земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Незавершенное строительство следует рассматривать в качестве особого объекта недвижимости со специальным правовым режимом.

К недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию указанных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.

Под понятием "недвижимость" традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) -- земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Под понятием "недвижимость" традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.

Недвижимость (недвижимое имущество) -- земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

прочно связана с землей как физически, так и юридически;

долговечность объекта инвестирования;

стоимость недвижимости высока;

каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

строгое гос. регулирование сделок с недвижимостью.

способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение);

обособленные водные объекты;

многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Экономическая сущность недвижимости проявляется в следующем:

1) недвижимость в качестве основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции;

2) недвижимость как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает социальные потребности-общества;

3) жилые помещения обеспечивают потребность населения в жилой площади.

Недвижимость может являться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого при помощи недвижимости. Рента -- регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, -- это результат использования недвижимости в производстве или торговле.

Рынок недвижимости выполняет ряд функций, таких как ценообразуюшая, регулирующая, коммерческая и т.д.

Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.

Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.

Коммерческая функция заключается в реализации стоимости и потребительной стоимости И получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка от неконкурентоспособных и слабых участников.

Информационная функция позволяет продавцам и покупателям недвижимости получать информацию о рынке недвижимости, ценах и т.д.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает как совокупный посредник и место встречи для множества покупателей и продавцов, устанавливая связь между ними.

Стимулирующая функция состоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособных участников рынка.

Инвестиционная функция рынка заключается в привлечении инвесторов на рынок, что позволяет, с одной стороны, развиваться рынку недвижимости, а с другой -- способствует переходу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.

Социальная функция рынка недвижимости заключается в том, что его наличие позволяет решать многие социальные проблемы.

Рынок недвижимости -- совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости -- это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

По географическому признаку:

городской;

местный;

региональный;

мировой;

национальный;

По степени готовности к эксплуатации:

рынки существующих объектов;

незавершенное строительство;

новое строительство;

По виду сделок:

купля-продажа;

аренда;

вещные права;

ипотека;

По форме собственности:

государственных и муниципальных объектов;

частных объектов;

По способу совершения сделок:

первичный рынок и вторичный рынок;

организованный и неорганизованный;

традиционный и компьютеризированный;

биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

рынок жилья;

рынок земли;

рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;

рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля -- это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

локальность;

невысокая взаимозаменяемость объектов;

сезонные колебания цен;

сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Основные функции рынка недвижимости:

установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;

коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Субъектами рынка недвижимости являются:

Покупатели (физические и юридические лица);

Инвесторы;

Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

агентства оценщиков;

риэлтерские фирмы;

юридические фирмы;

рекламные агентства;

биржи недвижимости;

страховые компании;

аукционные фирмы;

фондовые биржи;

конкурсные комиссии;

чековые инвестиционные фонды;

комиссии по приватизации предприятий;

банки (в т.ч. ипотечные) и др.

Государственные органы:

бюро технической инвентаризации (ПИБ);

комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

арбитражные суды;

нотариальные конторы;

налоговые инспекции;

комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

2. Общие сведения о гражданских зданиях

Здания в зависимости от их назначения подразделяются на гражданские, промышленные и сельскохозяйственные.

Гражданские здания, в свою очередь, делятся на жилые и общественные (административные, учебные, детские учреждения, культурно-просветительные, торговые, коммунальные и др.).

Гражданские здания предназначаются для обслуживания бытовых, общественных и культурных потребностей человека.

В категорию гражданских зданий входят:

жилые здания -- многоквартирные многоэтажные и малоэтажные жилые дома, общежития и гостиницы, одноквартирные дома усадебного типа, временные жилища на стройках и разработках;

общественные здания -- здания детских учреждений (ясли, детские сады), школ, техникумов, высших учебных заведений, административные здания, здания лечебных учреждений, санаториев и домов отдыха, учреждений хозяйственно-бытового обслуживания, предприятий общественного питания и торговли, клубов, павильоны различного назначения и др.

В категории гражданских здании особое место занимают такие здания общественного назначения, как зрелищные (театры, кинотеатры, цирки), дворцы культуры, здания железнодорожных, автомобильных и аэровокзалов, музеи, выставочные залы и павильоны, спортивные сооружения (крытые помещения для спорта, стадионы, катки, бассейны, манежи и др.), крытые рынки и др., отличительная особенность которых -- наличие зальных помещений с пролетами больших размеров.

Гражданские здания по этажности делятся на:

одноэтажные;

малоэтажные -- высотой до 3 эт., применяемые преимущественно в сельском и поселковом строительстве;

многоэтажные -- от 4 до 9 эт., применяемые в массовой застройке городских жилых массивов;

здания повышенной этажности -- от 10 до 20 эт., предназначенные для строительства в крупных городах;

высотные -- высотой более 20 эт., возводимые в особых случаях в крупнейших городах.

Кроме того, здания могут быть смешанной этажности, в которых сочетается одноэтажная и многоэтажная застройка.

Гражданские предназначаются для проживания и обеспечения бытовых, общественных и культурных потребностей человека.

Производственные -- для обеспечения нормальных условий производственных процессов, для защиты оборудования и работающих на производстве людей от атмосферных воздействий и для обеспечения необходимых комфортных условий работы трудящихся на производстве. К производственным относятся основные и вспомогательные здания прмыщленных предприятий различного назначения (таких , как черной и цветной металлургии, машиностроения, химии и т. п.), агроиндустриальных комплексов сельскохозяйственных зданий ...производственного назначения и т. п.

Гражданские здания, в свою очередь, подразделяются на две подгруппы: жилые и общественные. К жилым относятся предназначенные для постоянного проживания квартирные дома, общежития, интернаты. К общественным - здания учебно-воспитательных и научных учреждений, зрелищные, лечебно профилактические, коммунальные и т. п.

Особенностью жилых зданий и многих видов общественных является большое количество отдельных помещений небольшой площади. Особенность производственных зданий, резко отличающая их от жилых, -- наличие крупных общих помещений, не разгороженных стенами и перегородками на комнаты и иногда достигающих размеров нескольких гектаров. Большей частью такие помещения имеют промежуточные опоры -- ряды колонн, располагаемые в определенном порядке. Расстояние между двумя смежными опорами в направлении, соответствующем расположению основной несущей конструкции покрытия или перекрытия (фермы, балки и т. п.), называется пролетом. В зависимости от числа пролетов здания подразделяют на однопролетные и многопролетные. В зависимости от размеров пролетов здания подразделяют на мало-, средне- и крупнопролетные (или, что то же, на мелко-, средне-, большепролетные -- несущественная разница в сложившейся терминологии). При этом градации, соответствующие приведенным терминам, различны для много- и одноэтажных зданий. Многоэтажные малопролетные здания имеют пролеты (или шаги) порядка 2, 4... 4,8 м; среднепролетные -- 4,8 ... 9 м; крупнопролетные -- 9 ... 15 м. В одноэтажных малопролетными называют здания с пролетами до 12 м; средне-пролетными -- 12 ... 36 м; большепролетными -- более 36 м. В таких зданиях термин «большепролетные» применяют не только к характеристике пролетов, но и к самим конструкциям.

Здания в которых конструкции больших пролетов опираются на опоры, расположенные только по контуру, с образованием свободного от опор пространства, называют зданиями зального типа.

По этажности существующие классификации достаточно условны и не однозначны. Наиболее просто подразделять здания на одноэтажные и многоэтажные (здания в два и более этажей) этом случае отличительным признаком служит наличие или отсутствие междуэтажных перекрытий. Однако этого оказывается не достаточно. В архитектурно-строительной практике и в типологической учебной литературе можно встретить и другие отличительные признаки, положенные в основу классификаций, приводимых для сведения.

3. Подсчет основных объемно-планировочных параметров квартир и жилых зданий

1. Площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

2. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий -- 0,5, для балконов и террас -- 0,3, для веранд и холодных кладовых -1,0.

Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь помещений, где расположена лестница.

3. Общую площадь помещений общежитий следует определять как сумму площадей жилых комнат, подсобных помещений, помещений общественного назначения, а также лоджий, балконов и веранд, подсчитываемых согласно указанию п. 2.

4. Общую площадь квартир жилых зданий следует определять как сумму общих площадей квартир этих зданий, определяемую согласно п.2; общая площадь помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, подсчитывается отдельно согласно СНиП 2.08.02-89*.

Площади подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь зданий не включаются.

5. Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.

Площадь лестничных клеток, лифтовых и других шахт включается в площадь этажа с учетом их площадей в уровне данного этажа.

Площадь чердаков и хозяйственного подполья в площадь здания не включается.

6.* Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

При определении площади мансардного помещения учитывается площадь этого помещения с высотой наклонного потолка 1,5 м при наклоне 30^o к горизонту, 1,1 м - при 45^o, 0,5 м - при 60^o и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяци. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0,7, при этом минимальная высота стены должна быть 1,2 м при наклоне потолка 30^o, 0,8 м при - 45^o-60^o, не ограничивается при наклоне 60^o и более.

7. Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки ± 0,000 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах.

8. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. Площадь под зданием, расположенным на столбах, а также проезды под зданием включаются в площадь застройки.

9. При определении этажности надземной части здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, в число надземных этажей не включается.

При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В соответствии с пунктом 19 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) в государственный кадастр недвижимости вносятся также сведения о количестве этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения).

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 (далее - Инструкция), к этажам жилых домов относят:

этаж мансардный (мансарда) - этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

этаж надземный - этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения;

этаж технический - этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания;

этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Также согласно Инструкции этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж». При этом, по мнению Департамента недвижимости, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.

Термин «количество этажей» закреплен в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

Таким образом, под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

4. Сравнительная оценка объемно-планировочных решений общественных зданий: коэффициенты К1, К2, К3, К4, К5

Оценка различных вариантов проектных решений жилых домов производится методом сравнительного анализа с помощью системы объёмно-планировочных коэффициентов, характеризующих отношение площадей и объёмов, основных и подсобных помещений, рациональность использования площадей и объёмов зданий: коэффициент плоскостной планировки, объёма, компактности, периметральности, конструктивности, плотности застройки.

На основании данных коэффициентов также составляется паспорт здания, энергетический паспорт здания и другие документы для оценки эффективности использования зданий.

Коэффициенты архитектурно-строительной части

Коэффициент плоскостной планировочный

Характеризует рациональность использования площадей, определяется как отношение жилой площади S_жил (для жилых зданий) или расчётной площади S_расч (для общественных зданий), или рабочей площади S_раб (для промышленных зданий) к общей площади здания S_общ:

К₁ = S_расч / S_общ = 0.93 … 0.95 -- для общественных зданий;

Коэффициент объёмности

Характеризует рациональность использования объёма, определяется как отношение строительного объёма здания V_зд к его общей площади S_общ:

К₂ = V_зд / S_общ = 3.5 … 5.0 -- для жилых зданий.

Коэффициент объёмности здания К₂ зависит от высоты этажа, размеров внеквартирных площадей (лестнично-лифтовые узлы, коридоры), материала стен и перегородок.

Коэффициент компактности

Характеризует отношение площади наружных ограждающих конструкций S_огр (стен, оконных и балконных проёмов, кровли) к общей площади здания S_общ (для жилых зданий) или к полезной площади здания S_пол (для общественных зданий):

К₃ = S_огр / S_общ = 0.80 … 1.30 -- для жилых зданий;

К₃ = S_огр / S_пол = 0.75 … 2.50 -- для общественных зданий;

Коэффициент компактности здания К₃ зависит от конфигурации здания и отражается как на сметной стоимости здания, так и на размерах эксплуатационных затрат (отопление, ремонт фасадов и кровли); чем меньше коэффициент, тем меньше стоимость здания. Лучшие показатели коэффициента имеют дома, близкие в плане к квадрату, или с полукругами стен. Чем более «изрезан» план выступами или западами, чем больше он имеет углов, тем этот показатель хуже.

Коэффициент периметральности

Характеризует отношение периметра наружных стен Р_н.с. к площади застройки здания S_застр:

К₄ = Р_н.с. / S_застр

Коэффициент периметральности здания К₄ зависит от сложности и конфигурации фасада и находится в пределах:

К₄ = 0.24 … 0.40 -- для домов городского типа;

К₄ = 0.35 … 6.50 -- для домов сельского типа.

Коэффициент конструктивности

Характеризует отношение площади сечения вертикальных конструкций в плане S_констр к площади застройки здания S_застр:

К₅ = S_констр / S_застр

Коэффициент конструктивности здания К₅ характеризует степень насыщения плана здания вертикальными конструкциями (стенами, перегородками, колоннами, пилястрами, вентиляционными шахтами, электропанелями и т.д.), находится в пределах:

К₅ = 0.10 … 0.15 -- для крупнопанельных домов;

К₅ = 0.15 … 0.20 -- для кирпичных и крупноблочных домов.

5. Понятие, назначение и типологическая структура сельскохозяйственных зданий и сооружений

Сельскохозяйственные здания предназначены для обслуживания различных отраслей сельскохозяйственного производства. Их принято классифицировать по назначению: животноводческие (овчарни, коровники, свинарники, конюшни и др.); птицеводческие (птичники, инкубаторы и др.); складские (зерно-, овощехранилища, склады минеральных удобрений и др.); культивационные (оранжереи, парники, теплицы); для ремонта сельскохозяйственной техники и для обработки сельскохозяйственной продукции (зерносушилки, мельницы, молочные пункты).

Сельскохозяйственные здания должны отвечать своему назначению и удовлетворять следующим требованиям:

* функциональным -- соответствовать своему назначению при полном удовлетворении организацией технологического процесса, санитарно-гигиеническим, зооветеринарным и другим условиям эксплуатации;

* техническим -- защитить здания от внешних и внутренних воздействий среды с обеспечением достатка прочности, устойчивости, долговечности и огнестойкости конструктивных элементов;

* экономическим, предусматривающим уменьшение затрат труда, материалов и сокращение сроков строительства;

* архитектурным, предусматривающим соответствие внешних форм здания его конструктивной основе за счет рационального применения строительных материалов и высокого качества работ.

Основные конструктивные типы сельскохозяйственных производственных зданий:

* Сельскохозяйственные здания по особенностям объемно-планировочного решения разделяют: на одноэтажные павильонного типа с одним или несколькими пролетами; одноэтажные, сблокированные с укрупненной сеткой колонн для животноводческих комплексов; многоэтажные для содержания скота и птицы.

* По особенностям пространственного расположения несущих элементов сельскохозяйственные здания бывают: каркасные -- несущей основой таких зданий является стоечно-балочный или рамный каркас; с неполным каркасом -- наряду с несущими наружными стенами, воспринимающими нагрузку от перекрытия, устраивается внутренний стоечно-балочный каркас; бескаркасные -- наружные стены выполняются из кирпича, природного камня.

Наиболее распространены следующие разновидности одноэтажных каркасов: стоечно-балочные железобетонные с покрытием и стенами из крупных панелей; железобетонные с треугольными безраскосными фермами, с плитами покрытия и стенами из легкобетонных панелей; железобетонные рамные с ограждающими элементами из асбестоцементных панелей; смешанные из железобетонных колонн и металлодеревянных ферм и арок, стальных ферм, со стенами и покрытиями из утепленных асбестоцементных и металлических листов; рамные из клееной древесины.

1. Здания для содержания скота и птицы

Крупные животноводческие и птицеводческие комплексы или отдельные фермы размещают в одно-, многоэтажных широкогабаритных (более 36 м) или узкогабаритных зданиях (24 м и более). Такие здания проектируют прямоугольными в плане, без перепада высот, с унифицированными пролетами одного направления.

В соответствии с унифицированными габаритными схемами одноэтажные здания имеют пролеты 6; 7,5; 9; 12; 18; 21; 24 м; шаг колонн 3 и 6 м; высоту помещений 2,4; 2,7; 3; 3,3; 3,6; 4,2 м.

Объемно-планировочные параметры многоэтажных зданий: сетка колонн 6 х 6; 6 х 9; 6 х 12 м; высота этажа 3,6; 4,2; 4,8 м.

Планировка помещений в здании зависит от условий содержания животных и птиц. В животноводческих зданиях стойловые помещения должны иметь удобную связь с подсобными и служебными помещениями. Такие же требования предъявляются к планировочным решениям птичников.

Конструктивной основой животноводческих и птицеводческих зданий является каркас с применением индустриальных конструкций заводского изготовления и изделий из местных строительных материалов.

При ширине зданий до 27 м кровлю устраивают из волнистых асбестоцементных листов, а при большей ширине -- из рулонных или мастичных материалов. Отвод воды с покрытий здания, как правило, наружный неорганизованный, а при ширине более 36 м -- внутренний

2. Склады для хранения зерна, овощей, силоса и минеральных удобрений

Зернохранилища различают по способу хранения: напольные, закромные и бункерные. Они представляют собой одноэтажные прямоугольные неотапливаемые здания. Такие здания проектируют с несущими стенами или каркасными. Вдоль панельных стен каркасных зданий устанавливают подпорные инвентарные щиты, воспринимающие нагрузку от зерна.

Полы в складах хранения зерна бетонные или асфальтобетонные.

При разработке проектов планировки и застройки сельских населенных мест предусматривают:

* четкое зонирование территории для размещения жилой застройки, общественного центра, производственных комплексов, зоны отдыха;

* рациональное размещение учреждений культурно-бытового обслуживания;

* уровень инженерного оборудования и благоустройства, обеспечивающий благоприятные условия для населения и производственной деятельности;

* рациональное использование территории и учет местных природных условий;

* мероприятия по охране окружающей среды от загрязнения производственными выбросами и стоками.

6. Техническое диагностирование здания. Техническое состояние здания. Вид технического состояния

Техническое диагностирование - установление причин отказов; определение фактического технического состояния здания в данный промежуток времени; выявление необходимости регулировок или замены элементов при техническом обслуживании; установление необходимости ремонтов; оценка качества выполнения работ при техническом обслуживании и ремонте; прогнозирование остаточного ресурса на основе анализа отказов (т.е. предсказание с определенной достоверностью изменения фактического состояния для любого момента времени).

Техническое обследование -- процесс определения (контроль) технического состояния эксплуатируемого здания или сооружения или их элементов.

Виды технического обследования

инструментальный приемочный контроль законченного строительства или капитально отремонтированного, а так же реконструированного здания или сооружения

инструментальный контроль технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования перед текущим ремонтом здания или сооружения

техническое обследование жилых зданий для постановки на плановый капитальный ремонт модернизацию или реконструкцию

техническое обследование жилых зданий и сооружений при повреждениях конструкций и авариях в процессе эксплуатации

В состав работ по техническому обследованию зданий входят: определение цели; получение исходных данных от заказчика; общее техническое обследование; детальное техническое обследование; составление технического заключения. Поскольку для контроля исправности, работоспособности или нормального функционирования здания инженерного сооружения или его элементов необходимо знание его фактического технического состояния, оно всегда содержит диагностику конструкций.

Целью проведения натурных обследований является получение достоверных данных о состоянии строительных конструкций и инженерных систем и выявление причин, обусловивших данное состояние. По материалам обследования делается вывод об условиях дальнейшей эксплуатации элементов здания, мероприятиях по обеспечению их надежности и долговечности либо замене.

Выявлению подлежат следующие дефекты и повреждения

дефекты, связанные с недостатками норм проектирования и проектного решения

дефекты изготовления или возведения

дефекты монтажа сборных конструкций

повреждения от агрессивных воздействий среды

механические повреждения от нарушений правил эксплуатации

повреждения от непредусмотренных проектом статических и динамических воздействий

повреждения, вызванные стихийными бедствиями (пожар, изрыв, землетрясение, наводнение и т. д.

Техническое состояние здания в целом является функцией работоспособности отдельных конструктивньк элементов и связей между ними. Математическое описание процесса изменения технического состояния зданий, состоящих из большого числа конструктивных элементов, представляет значительные трудности. Это обусловлено тем, что процесс изменения работоспособности технических устройств характеризуется неопределенностью и случайностью.

Факторы, вызывающие изменения работоспособности здания в целом и отдельных его элементов, подразделяются на 2 группы: внутренние и внешние.

К внутренним факторам относятся:

-- физико-химические процессы, протекающие в материалах конструкций;

-- нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации;

-- конструктивные;

-- качество изготовления.

К внешним факторам относятся:

-- климатические (температура, влажность, солнечная радиация);

-- характер окружающей среды (ветер, пыль, биологические факторы);

-- качество эксплуатации.

В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности надежности. Ухудшение технического состояния зданий происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, а также размеров и форм.

Причиной изменения технического состояния зданий являются также разрушение и другие виды потери работоспособности конструктивных материалов.

Полное время эксплуатации здания можно разделить на три периода: приработки, нормальной эксплуатации, интенсивного износа.

Со временем несущие и ограждающие конструкции, а также оборудование зданий и сооружений изнашиваются, стареют. В начальный период эксплуатации зданий происходит взаимная приработка элементов. Происходит снижение механических, прочностных и ухудшение эксплуатационных характеристик конструкций зданий. Все эти изменения могут быть как общими, так и локальными, они происходят самостоятельно и в совокупности.

Наибольшее число дефектов, отказов и аварий приходится на процесс строительства и в первый период эксплуатации зданий и сооружений. Главные причины: недостаточное качество изделий, монтажа, осадка оснований, температурно-влажностные изменения и т.д.

Построечный и первый послепостроечный периоды характеризуются приработкой всех элементов в сложной единой системе здания. В этот период происходят сдвиг и отрыв внутренних стен от наружных, усадка, температурные деформации конструкции, ползучесть материалов и т.д.

По окончании периода приработки конструкций и элементов зданий и сооружений (после заделки дефектных участков) в период нормальной эксплуатации число отказов снижается и стабилизируется.

Основными в этот период являются внезапные деформации, связанные с условиями работы и эксплуатации элементов.

Причиной внезапных деформаций могут быть неожиданные концентрации нагрузок, ползучесть материалов, неудовлетворительная эксплуатация, температурно-влажностные воздействия, неправильное выполнение ремонтных работ.

Третий период -- это период интенсивного износа, который связан со старением материала конструкций, снижением его упругих свойств.

Конструкции и оборудование даже при нормальных условиях эксплуатации имеют разные сроки службы и изнашиваются неравномерно. Продолжительность службы отдельных конструкций зависит от материалов и условий эксплуатации. На долговечность конструктивных элементов влияют конструктивное решение и капитальность здания в целом; в зданиях, выполненных из прочных материалов и надежных конструкций, любой элемент служит дольше, чем в зданиях из недолговечных материалов.

Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества.

С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухопроницаемые свойства.

Это явление называется физическим (материальным, техническим) износом и определяется в относительных величинах (%) и в стоимостном выражении.

Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить его физический износ. Физический износ -- величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с эксплуатацией здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем (в %).

Физический износ устанавливают:

-- на основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери или эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

-- экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;

-- расчетным путем;

-- инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления его эксплуатационных свойств.

Физический износ определяется сложением величин физического износа отдельных элементов здания: стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и других элементов.

Техническое состояние - совокупность подверженных изменению в эксплуатации свойств здания, характеризуемых в определенный момент времени признаками и параметрами состояния, установленными технической документацией.

Размещено на Allbest.ru

...