Містобудівна оцінка якості житлового середовища

Размещено на http://www.allbest.ru/

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

БУДІВНИЦТВА І АРХІТЕКТУРИ

ЛІСНИЧЕНКО СЕРГІЙ ВАСИЛЬОВИЧ

УДК 711.11

МІСТОБУДІВНА ОЦІНКА ЯКОСТІ ЖИТЛОВОГО СЕРЕДОВИЩА

05.23.20 - Містобудування та територіальне планування

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук

Київ - 2007

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в Київському національному університеті будівництва і архітектури Міністерства освіти і науки України

Науковий керівник доктор технічних наук, професор, Клюшниченко Євген Єлисійович, Київський національний університет будівництва і архітектури, завідувач кафедри міського господарства.

Офіційні опоненти: доктор технічних наук, Омельяненко Максим Вікторович, Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, начальник відділу;

кандидат технічних наук, доцент Шилова Тетяна Олександрівна, Київський національний університет будівництва і архітектури, доцент кафедри міського будівництва.

Провідна установа Український зональний науково-дослідний і проектний інститут по цивільному будівництву ВАТ «КиївЗНДІЕП», технічний відділ, Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, м. Київ.

Захист відбудеться “19“ квітня 2007 р. о 1000 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.056.09 у Київському національному університеті будівництва і архітектури за адресою: м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31, аудиторія 466.

З дисертацією можна ознайомитися в науково-технічній бібліотеці Київського національного університету будівництва і архітектури за адресою: м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31

Автореферат розісланий “14“ березня 2007 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради, кандидат технічних наук, доцент О.П.Ісаєв.



ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

якість житловий реконструкція забудова

Актуальність теми. Із зростанням матеріальної та духовної культури народу, а також в зв'язку з розвитком науково-технічного прогресу збільшуються вимоги до комфорту мешкання. Обсяги будівництва нового житлового фонду в крупних містах України стрімко зростають і поряд з кількісними характеристиками об'єктів житлового фонду для потенційного покупця велике значення має якість житлового фонду, яка не обмежується лише комфортом квартири. Якість сучасного міського житла знаходиться в прямій залежності від зручного зв'язку з місцями праці та відпочинку, від чистоти повітря, озеленення житлових районів тощо. Велике поширення отримало інвестування коштів населення в нове будівництво. Тобто покупець сплачує вартість квартири, якої ще не існує. В зв'язку з цим у споживача виникає питання - якої якості буде створена для нього продукція та чи буде вона відповідати обсягу вкладених в неї коштів. Відповідно будівельна організація не знає, якої якості квартиру хоче отримати покупець. Відповіді на ці питання дати дуже важко в зв'язку з відсутністю методології визначення якості житлового середовища та класифікації житлового фонду за якістю. Це призвело до того, що в більшості випадків будівельні організації здають квартири їх покупцям без опорядження та санітарно-технічного обладнання.

З іншого боку існуючий житловий фонд в більшості потребує модернізації та забезпечення якості відповідно до рівня сучасних вимог населення. В зв'язку з цим необхідна інформація щодо якісного стану житлової забудови і відповідно планування модернізації і розподіл коштів перш за все на ті об'єкти, якість яких не відповідає життєвим стандартам.

Також невирішеним є питання впливу якості існуючих об'єктів житлового фонду на їх вартість.

Адже погіршення якості впливає на зниження попиту населення, і, як наслідок, зменшує споживчу вартість житлового фонду. Але встановити, на скільки зменшиться вартість квартири в якій, наприклад, рівень шуму буде підвищений, більше допустимого, не має можливості, що досить ускладнює вирішення кола питань, пов'язаних з оцінкою житлового фонду.

Важливе значення для вирішення поставленої в дисертації наукової проблеми мають роботи видатних вітчизняних вчених: В.І. Артемчука, Є.Є. Клюшниченка, Ю.В. Крумеліса, Д.Н. Яблонського, Б.В. Солухи, Г.І. Лаврика, І.М. Прибиткової, Л.В. Яременко, Ю.Г. Рєпіна, Л.Г. Бачинської, Г.А. Заблоцького, російських вчених та спеціалістів: В.І. Бабакіна, А.Я. Дрікера, А.П. Прокопішена, В.Г. Шумеєва, Е.М. Блеха, С.Б. Чистякової, В.К. Соколова, Е.Я. Бубеса, Г.Т. Попова, К.А. Шарлигіна та інших. Істотний інтерес для проблеми, що досліджується, представляють роботи закордонних дослідників: С. Чожески, Я. Кзупиата, Я. Сеадлачека та інших.

Необхідність розробки методів визначення показника якості житлового середовища, класифікації об'єктів житлового фонду за якістю, методики коригування вартості житлового фонду в залежності від показника якості житлового середовища та методики визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію) з врахуванням показника якості житлового середовища в умовах становлення ринкових відносин визначають актуальність даного дослідження та його мету.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами.

Обраний напрямок досліджень безпосередньо пов'язаний з реалізацією указів Президента України „Про заходи щодо підвищення якості вітчизняної продукції” від 23 лютого 2001 року № 113/2001 та „Про пріоритетні завдання у сфері містобудування”, а також з науковими темами Київського науково-дослідного інституту судових експертиз «Методика визначення показника споживчої якості житлового середовища та сфера його застосування», «Методика визначення показника якості житлового середовища та сфера його застосування» (тематичний план наукових робіт НДІСЕ, затверджений Міністерством юстиції України, протокол № 9, від 29.09.2004 р.).

Мета і задачі дослідження.

На підставі викладеного обґрунтування актуальності теми дослідження метою дослідження є розробка методики визначення містобудівної оцінки якості житлового середовища, класифікації об'єктів житлового фонду за якістю, коригування вартості житлового фонду та визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію з врахуванням показника якості житлового середовища.

Представлена в роботі мета передбачає необхідність вирішення таких задач:

- аналіз методів визначення якості житлового середовища та морального зношення забудови;

- визначення і аналіз основних параметрів житлового середовища, що впливають на його якість;

- визначення і аналіз суспільного попиту на елементи якості житлового середовища;

- розробка структурно-логічної та математичної моделі визначення якості житлового середовища;

- розробка структурної моделі класифікації об'єктів житлового фонду за якістю;

- розробка математичної моделі та методу коригування вартості житлового фонду в залежності від її якості;

- розробка математичної моделі та методу визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію) житлового фонду з врахуванням показника якості.

Об'єкт дослідження - суспільний попит на елементи житлового середовища, ринок пропозицій продажу нерухомості в Україні, показники якості житлового середовища.

Предмет дослідження - методи визначення показників якості умов мешкання в житловому середовищі, класифікація об'єктів житлового фонду за якістю, методи коригування вартості житлового фонду та методика визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію з врахуванням показника якості житлового середовища.

Методи дослідження базуються:

- на принципах і методах системного підходу при аналізі факторів, які мають безпосередній вплив на якість житлового фонду;

- на використанні системного аналізу і математичної статистики при дослідженні суспільного попиту на елементи житлового середовища і визначенні залежності вартості житлового фонду від якості;

- на використанні методів кваліметричної оцінки при визначенні показника якості житлового середовища.

Наукова новизна одержаних результатів:

- визначення основних параметрів житлового середовища, що впливають на його якість;

- удосконалення методів оцінки вартості житлового фонду;

- вперше застосовано математичну модель визначення якості житлового середовища;

- систематизація методів визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію);

- виявлення залежностей між якістю житлового фонду та його вартістю;

- визначення суспільного попиту на показники якості житлового середовища.

Практичне значення одержаних результатів:

- підвищення якості і обґрунтованості містобудівних вирішень стосовно формування житлового середовища;

- розробка методу оцінки якості житлового середовища та його класифікації за якістю;

- удосконалення методики оцінки вартості житлового фонду та визначенні ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію);

- реалізація положень указів Президента України «Про пріоритетні завдання у сфері містобудування» та «Про заходи щодо підвищення якості вітчизняної продукції» стосовно вирішення проблеми забезпечення якості містобудівних вирішень;

- впровадження окремих положень роботи при складанні висновків судових будівельно-технічних експертиз та в науково-дослідних роботах «Методика визначення показника споживчої якості житлового середовища та сфера його застосування», «Методика визначення показника якості житлового середовища та сфера його застосування» при Київському науково-дослідному інституті судових експертиз.

Особистий внесок здобувача.

Наукові результати, викладені в дисертації, отримані автором особисто, що підтверджується одноосібними публікаціями [1-8].

Апробація результатів дисертації.

Основні положення і результати дослідження оприлюднені: на науково-практичних конференціях в Київському національному університеті будівництва і архітектури (68-й у 2004 р., 70-й у 2005 р., науковій конференції молодих вчених, аспірантів і студентів у 2006р.), на Першій Всеукраїнській науково-практичній конференції ”Науковий потенціал України” у 2005р., на ІV Міжнародній конференції молодих вчених „Соціальні напрямки розвитку архітектури і будівництва” у 2005 р.

Публікації. Основний зміст дисертаційної роботи викладено в повному обсязі в 6-ти друкованих роботах [1-6], які опубліковані у фахових наукових виданнях, затверджених ВАК України, а також 2 тези доповіді [7, 8].

Структура та обсяг роботи. Загальний обсяг роботи - 192 сторінки. Дисертація включає вступ, чотири розділи, висновки, список використаних джерел з 128 найменувань, додатки і містить 128 сторінок основного тексту, 9 рисунків, 9 таблиць.



ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі обґрунтовано актуальність теми, сформульовано мету і завдання дослідження, наведено наукову новизну та практичне значення одержаних результатів.

В розділі «Існуючий стан містобудівної оцінки якості житлового середовища» з огляду на соціальну спрямованість заходів для підвищення якості житлового фонду, визначено необхідність в її оцінці. Це обумовлено тим, що в наш час, коли науково-технічний прогрес в будівництві досяг великого розвитку, поряд з кількісними характеристиками об'єктів житлового фонду необхідно враховувати якісні характеристики такі як: якість опорядження та інженерних мереж житлового фонду, санітарно-гігієнічні умови, зручність планування та рівень благоустрою прибудинкової території, функціонально-планувальне старіння будинку тощо. Адже низька якість впливає на зменшення попиту населення на об'єкти нерухомості, і, як наслідок, зменшує їх споживчу вартість.

Визначення якості житлового середовища має велике значення при оцінюванні вартості житлового фонду та прилеглих територій, обґрунтуванні пропозицій щодо проведення ремонту, реконструкції та модернізації, поліпшення стану навколишнього середовища, визначення економічної привабливості житлових будинків та прилеглих до них територій, плануванні майбутніх заходів щодо підвищення якісних показників житлового фонду.

Якість враховує весь перелік факторів соціальних, економічних, естетичних, екологічних, санітарно-гігієнічних тощо, які нормуються і не нормуються державними нормативними документами. Тобто, можливо сформулювати наступне визначення: якість житлового середовища - міра відповідності умов мешкання вимогам державних стандартів, нормативних документів і сучасним потребам населення. Під житловим середовищем слід розуміти сукупність житлових будинків та прилеглу до них територію в межах доступності періодичних потреб, на якій розташовані елементи благоустрою та соціальної інфраструктури. Головні критерії оцінки якості житлового середовища - зручність та комфорт мешкання відповідно до сучасних вимог населення.

Спроба визначення показника якості на ґрунті суспільного попиту, враховуючи усі містобудівні фактори навколишнього середовища, проводиться вперше, тобто раніше дане питання не досліджувалось.

Найбільш близьке до поняття якості житлового середовища - це моральне зношення забудови, але воно є більш вузьким і в більшості охоплює лише технічні показники, які нормуються ДБН.

Моральне зношення житлової забудови викликається як внутрішніми, так і зовнішніми факторами. До зовнішніх відноситься інсоляція та освітлення території та приміщень, орієнтація будівель за частинами світу, розпланування приміщень, благоустрій прибудинкових територій, наявність зелених насаджень, віддаленість від транспортних та пішохідних магістралей основних джерел шуму, загазованості повітря, пилу, токсичних та інших складових, які негативно впливають на здоров'я та життєдіяльність людини.

Фактори навколишнього середовища мають великий вплив на моральне зношення забудови та будівель, комфортність та зручність мешкання населення. Але оцінити їх у відсотках від вартості будинку, як це робиться стосовно фізичного зношення, у більшості випадків немає можливості. Необхідні спеціальні вишукування для виявлення зовнішніх факторів, які впливають на моральне знецінення будівлі, необхідна їх кількісна оцінка.

На сьогоднішній день досить широко застосовується методика визначення фізичного зношення будівель та споруд. Щодо визначення величини морального зношення житлових будівель: існує методика, але вона не досить досконала і в деяких випадках має суперечливий характер (не враховується соціальний попит та важливі елементи житлових будинків та прибудинкової території).

У вітчизняній практиці методика визначення морального зношення була запропонована Бабакіним В.І. Вона ґрунтується на визначенні витрат (відсотків відбудовної вартості) з усунення дефектів або улаштування елементів, відсутність яких є ознаками морального зношення. В зв'язку з цим були розроблені відповідні показники для виміру морального зношення як окремих елементів, так і всього будинку. Методика враховує тільки вартісні показники морального зношення і не враховує попит населення на найсуттєвіші елементи - складові життєдіяльності. Визначення морального зношення за методикою Бабакіна В.І. залишилася найбільш розповсюдженою і використовується в нашій країні і на теперішній час.

При визначенні морального зношення зовнішнього середовища досить важко оцінити його у відсотках від вартості будинку. В ряді закордонних країн застосовується метод оцінки морального зношення за балами або пунктами. Він дозволяє визначити ступінь морального зношення житлового фонду. Але його недосконалість полягає як у важкості відбору об'єктивних критеріїв кількісної оцінки факторів, так і у виборі самої системи факторів, а також у відсутності врахування попиту населення сучасного міста на елементи житлового середовища.

Важливою проблемою є удосконалення методів оцінки морального зношення з допомогою комплексного показника, який би характеризував якість як будинку, так і навколишнього середовища і визначався б на основі суспільного попиту на показники якості житлового середовища.

Подальші дослідження автор зосередив на розробленні математичної моделі визначення показника якості житлового середовища, використовуючи питому вагу соціального попиту на головні елементи зовнішнього середовища (прибудинкової території) і житлового будинку.

При оцінці якості тієї або іншої продукції пропонується використовувати індексний безрозмірний показник, обумовлений за шкалою якісних станів для виробів даного виду, побудованої на основі індексації вищих, нижчих і проміжних рівнів властивостей продукції (вищий рівень - 1, нижчий - 0). Запропонований метод дає можливість оцінити якість продукції тільки при наявності еталонних показників. Для окремих видів продукції, що характеризуються порівняно невеликою кількістю параметрів, визначити агрегований показник якості досить просто. Якщо ж розглядати такий об'єкт як будинок з урахуванням прилеглої території, то кількість параметрів, що характеризують його якість, істотно зростає. Поєднання цих параметрів з урахуванням різної вагомості окремих властивостей дозволяє одержати комплексний кількісний показник якості.

Порівняння цього показника з показником аналогічної за значенням продукції, прийнятої за еталон, дає можливість одержати відносну оцінку якості цієї продукції.

Сукупний соціальний результат формується з одного боку якістю житлових будинків і з іншого - якістю прилеглої території. Споживчі якості прилеглої території визначаються рівнем громадського обслуговування, організацією міського транспорту, санітарно-гігієнічними умовами тощо. Кожна якість, що характеризує будинки і прилеглу територію, визначається простими параметрами більш низького рівня, що у сукупності визначають поняття вихідної якості. Так, рівень громадського обслуговування комплексу житлових будинків представлений у вигляді наступних простих параметрів: забезпеченість підприємствами торгівлі продовольчими і промтоварними магазинами, загальноосвітніми і дитячими дошкільними установами, поліклініками, підприємствами побутового обслуговування та ін.

Така побудова властивостей, що визначають споживчі якості, не тільки забезпечує ув'язування й узгодження властивостей у якісному відношенні, але і дозволяє провести кількісну оцінку їхньої якості.

В розділі «Містобудівні чинники якості житлового середовища» в результаті дослідження було встановлено, що одним з найбільш прийнятних методів оцінки споживчої якості, придатних для оцінки якості житлових будинків та прилеглої до них території, є метод кваліметрії, відповідно до якого якість розглядається як деяка комплексна узагальнена характеристика, що залежить від характеристик окремих властивостей, у своїй сукупності являє собою складну ієрархічну систему. Ці окремі властивості звичайно мають неоднакову вагомість і можуть визначатися деякими числовими параметрами.

Після проведення детального аналізу функціонально-планувальних, санітарно-гігієнічних, естетичних, екологічних факторів житлового середовища, вимог нормативної документації та відповідних наукових праць, пов'язаних з даним питанням, ознак виникнення морального зношення, був складений перелік приведених елементів, що відображають споживчу якість житлового комплексу. Перелік характеризується ієрархічною структурою чотирьох рівнів показників і одного комплексного показника. Показники четвертого (самого нижчого) рівня відображують повний деталізований комплекс параметрів житлового середовища, що характеризують споживчу якість. Третього рівня - більш укрупнено і так далі до показників першого рівня - будинок та навколишнє середовище. Комплексний показник - житлове середовище характеризує сукупність показників усіх рівнів.

В зв'язку з тим, що одні елементи житлового середовища по своїй природі важко вимірні, а інші непорівнянні внаслідок різних одиниць виміру, для загального ранжування всієї сукупності показників якості їх вагомість визначається на основі суспільного попиту. Суспільний попит на показники якості всіх чотирьох рівнів визначається шляхом соціального опитування населення в містах і селищах України. В анкеті міститься 95 показників. Громадяни, які були опитані, в кожній підгрупі відмічали важливість для них того чи іншого показника житлового середовища в наступній послідовності: 1 - найбільш важливе, 2 - менш важливе, чим 1 і т.д. Елементи першого рівня (параметри будівлі і навколишнього середовища) визначались респондентами у процентному відношенні, наприклад 50% і 50%, або 60% і 40% і т.д.

Після проведення математичної обробки даних анкетування отримані дані щодо суспільного попиту на елементи житлового середовища, з яких вбачається, що якісні параметри житлового середовища мають різний ступінь важливості. Високий ступінь питомої ваги показника навколишнього середовища підкреслює переваги умов проживання в сформованій частині міст, з найбільшої (у порівнянні з новими територіями) насиченістю об'єктами культурно-побутового призначення. Сформована частина міст відрізняється і більш розвиненою інфраструктурою території. Значимість показників четвертого рівня найбільш широко відображає якість житлового середовища. Вони, як і очікувалось, відрізняються більшою диференціацією. Виключення складають тільки показники, що характеризують забезпеченість окремою квартирою, площею і окремою кімнатою на одну людину, що визначається їх домінуючим впливом на умови мешкання і, отже, необхідністю їхнього першочергового обліку, як при реконструкції, так і при новому будівництві. На практиці це виявляється якісно. Наведені ж результати дозволяють оцінити і кількісну значимість наведених показників.

Комплексний показник якості умов мешкання у житловому середовищі можна визначити як суму добутків питомої ваги елементів четвертого рівня на рівень досягнення еталонного показника за формулою:

(1)

де Qк - комплексний показник якості умов житлового середовища, %;

- питома вага елементів четвертого рівня;

- рівень досягнення еталонного показника, %;

- порядковий номер елемента четвертого рівня;

- кількість елементів четвертого рівня.

В житловому комплексі за еталон варто приймати житловий будинок і прилеглу до нього територію, що цілком відповідає соціально-економічним вимогам населення та нормативним стандартам (з обліком регіональних і демографічних особливостей), що визначають планування й інженерне обладнання квартир, санітарно-гігієнічні умови, функціональність приміщень, архітектурну виразність, культурно-побутове обслуговування, організацію міського транспорту, благоустрій, рівень технічної експлуатації й архітектурний ансамбль мікрорайону тощо.

В розділі «Соціальні фактори якості житлового середовища» виконаний аналіз ринку нерухомості міста Києва і Київської області дозволив встановити граничні відсотки, які регламентують ступінь якості умов мешкання у житловому середовищі і відповідно класифікують об'єкти житлового фонду за якістю. Згідно вище зазначеної класифікації якісним можна вважати житлове середовище, з практично відсутніми, або окремими якісними недоліками, які не значно впливають на комфорт мешкання і величиною комплексного показника якості 70-100%. Якісне житлове середовище повинно забезпечувати зручність та комфорт мешкання відповідно до вимог державних нормативних документів, перспективних норм та диференційованих потреб мешканців будинку чи квартири.

Величина числового проміжку для кожного ступеня якості житлового фонду визначались шляхом порівняння втрати вартості об'єктів нерухомості в залежності від їх комплексного показника якості. Якщо графічно відобразити залежність коефіцієнта коригування вартості від показника якості, порівнявши його з коефіцієнтом фізичного зношення, можна наочно простежити динаміку їхніх змін, а також розбіжності в рівняннях фізичного зношення та якості житлового фонду.

В процесі дослідження встановлено, що зниження вартості житлового фонду в залежності від показника якості відбувається не пропорційно.

Розроблення містобудівної схеми якості житлової забудови мікрорайону дає уявлення про загальний якісний стан житлового фонду мікрорайону (району, міста), дозволяє більш ефективно планувати заходи щодо проведення реконструкції та модернізації. Тобто, будівельні роботи будуть проведені саме там, де вони найбільш потрібні не тільки будинку, як споруді, але і його мешканцям. Адже забезпечення нормальних умов мешкання людини є одним з найголовніших питань у сфері будівництва.

На ґрунті показника якості житлового середовища розроблена математична модель визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію) забудови з врахуванням показника якості - відношення приросту показника якості житлового середовища до загальних містобудівних витрат, які спрямовані на збільшення цього приросту, повинно прямувати до максимуму.

Запропонований критерій за своєю сутністю має соціально-економічний зміст: відбиває кінцеві цілі капітальних вкладень, що є тільки соціальними, максимізується при обмеженнях як соціального, так і економічного характеру; сама соціально-економічна ефективність трактується як синтез соціальної та економічної ефективності, а не їх сума.

Таким чином, загальна ефективність капітальних вкладень в реконструкцію (модернізацію) житлового фонду може визначатися відношенням добутку підвищення якості житлового середовища та відновної вартості будинку (групи будинків) до суми загальних витрат, необхідних для досягнення даної якості, за формулою:

(2)

де - підвищення якості житлового середовища:

(3)

де - запланований показник якості житлового середовища після проведення модернізації (реконструкції), %;

- показник якості житлового середовища до проведення модернізації (реконструкції), %;

СВ - відновна вартість будинку або групи будинків, в яких проводиться реконструкція (модернізація), тис. грн;

L - номер ремонтно - реконструктивного заходу в мікрорайоні; i= 1,2,3,..., L;

Cij - капітальні вкладення по i-му виду ремонтно-реконструктивного заходу j - го типу будинку, тис. грн;

М - номер будинку по і-му типу ремонтно-реконструктивного заходу,
j =1, 2, 3,...,M;

Pij - поточні експлуатаційні витрати по i-му виду ремонтно-експлуатаційного заходу j-го типу будинку, тис. грн;

Eн - нормативний коефіцієнт економічної ефективності капітальних вкладень.

Адекватність запропонованої математичної моделі залежності вартості житлового фонду від її показника якості підтверджується виконаними розрахунками вартості 1 кв.м. загальної площі житлового фонду, розходження між теоретичними і реальними даними яких не перевищує статистичну похибку.

В розділі «Методи визначення та застосування показника якості житлового середовища» встановлено, що якість житлового середовища багатоповерхової забудови в цілому можна визначити як суму добутків питомої ваги елементів якості на коефіцієнт, що відбиває рівень досягнення еталонних показників за формулою:

(4)

де Qk - комплексний показник якості житлового середовища;

- питома вага елементів першого-четвертого рівнів;

- рівень досягнення еталонного показника;

- порядковий номер елементів відповідно першого-четвертого рівнів;

, Ni, Nj, - кількість елементів відповідно першого-четвертого рівнів.

Як відомо, на присадибній ділянці відсутні майданчики для дітей дошкільного і молодшого шкільного віку, - для відпочинку дорослого населення, - для занять фізкультурою, - для вигулу собак. Але територія присадибної земельної ділянки в більшості випадків виконує функції господарських майданчиків, майданчиків для відпочинку дорослого населення, майданчиків для вигулу собак. Тому при визначенні якості житлового середовища садибної забудови замість показників вище зазначених майданчиків приймається один комплексний показник - площа вільного простору подвір'я садибної ділянки. Питома вага показника буде дорівнювати сумі питомої ваги майданчиків, функції яких виконує вільний простір садибної ділянки: К2.1.3.1(с) =К2.1.3.2 + К2.1.3.4 + К2.1.3.5 =0,77 + 0,71 + 0,37 = 1,85. Майданчики для дітей дошкільного і молодшого шкільного віку на території кварталів садибної забудови розташовуються на прилеглій до садибної ділянки території; майданчики для занять фізкультурою, як правило, суміщаються зі шкільними.

Таким чином, формула для визначення якості житлового середовища садибної забудови матиме вигляд:

(5)

де 3,3 - сума питомої ваги показників „ліфт” (=1,95) і „підземні гаражі” (=1,35), які, як правило, відсутні в садибній забудові.

Визначення якості окремих елементів житлового середовища багатоповерхової забудови проводиться за наступною формулою



(6)

Відповідно для садибної забудови:

. (7)

За допомогою вище наведених формул можна визначити показники як якості житлового середовища в цілому (багатоповерхова та садибна забудова), так і його окремих елементів.

Коригування вартості житлового фонду в залежності від величини показника якості умов мешкання виконується за наступними формулами:

1. показник якості Qk = 90......100%:

(8)

де , або

(9)

2. показник якості Qk = 70......89%:

(10)

де ;

3. показник якості Qk = 50.......69%, Qk = 0.......49%:

(11)

(12)

Де ;

- коефіцієнт якості житлового середовища;

С - вартість житлового фонду без врахування коефіцієнту якості житлового середовища, грн;

СС - скоригована вартість нерухомості (з врахування коефіцієнту якості житлового середовища), грн.

При витратному підході оцінки житлового фонду пропонується наступна формула визначення ринкової вартості:

(13)

де СС - скоригована вартість об'єкта дослідження, грн.;

СВ - відновна вартість об'єкта дослідження, грн.;

kf - коефіцієнт фізичного зношення;

СЗ - вартість земельної компоненти (визначається відповідно до загальноприйнятих методик), грн.;

- коефіцієнт якості умов мешкання житлового середовища.

Коефіцієнт коригування вартості об'єкта (при розрахунку прибутковим підходом або підходом аналогів) обчислюється за наступною формулою:

(14)



де - рівень досягнення еталонного - елемента аналогів, %;

- рівень досягнення еталонного - елемента об'єкта оцінки, %;

- питома вага суспільного попиту - елемента;

N - кількість - елементів об'єкта оцінки, які відрізняються від показників аналогів (визначається експертним шляхом).

Порівняльна соціально-економічна ефективність реконструкції житлового фонду дає можливість оцінити різні варіанти проектних рішень, вибрати варіант із найкращими соціальними і техніко-економічними показниками, визначити величину додаткових витрат, необхідних у варіанті, найбільш раціональному за соціально-економічними показниками. Кращим варто вважати варіант із максимальним значенням добутку запланованого показника якості житлового середовища та відновної вартості будинку (групи будинків), віднесеного до витрат на проведення модернізації (реконструкції):

(15)

де П - порівняльна ефективність капітальних вкладень у реконструкцію (модернізацію) житлового фонду;

- запланований показник якості житлового середовища після проведення реконструкції (модернізації) житлового фонду, %;

СВ - відновна вартість будинку або групи будинків, в яких проводиться реконструкція (модернізація), тис. грн..;

С - витрати на реконструкцію (модернізацію), тис. грн.

При тотожності соціальних результатів у різних варіантах реконструкції вибір оптимального повинен визначатися за мінімумом загальних містобудівних витрат з врахуванням супутнього економічного ефекту.

Порівняння загальних витрат можна здійснювати як за повною сумою одноразових і поточних витрат, так і у вигляді питомих показників на одиницю розрахункового соціального показника, наприклад, на 1 м2 загальної площі, за умови рівноякісності результатів і однаковій кількості одиниць за варіантами.

При оцінці оптимального варіанту капіталовкладень забезпечується таке їх використання, при якому найбільшою мірою досягається кожна мета і, отже, сума цілей. Різні варіанти можуть зіставлятися й оцінюватися, якщо в них попередньо визначений оптимальний рівень досягнення соціальних результатів.



ВИСНОВКИ

1. Виконане в дисертації дослідження дозволило встановити, що визначення якості житлового середовища доцільно проводити на ґрунті суспільного попиту на елементи житлового середовища. Досліджені основні положення визначення якості продукції. Проведений аналіз сучасного стану наукових праць показав необхідність комплексного підходу щодо проблеми визначення та підвищення якості житлового середовища, який полягає у визначенні та аналізі елементів якості не тільки будинку, а й прибудинкової території. Дослідження виявило, що на даний момент в Україні неможливо виконати ґрунтовну оцінку морального зношення та якості житлового фонду в зв'язку з відсутністю даних щодо суспільного попиту на елементи якості і відсутності методики визначення показника якості та морального зношення житлової забудови в цілому.

2. Встановлено, що причини, які обумовлюють моральне зношення, мають яскраво виражений соціальний характер. Сформульовані основні поняття якості умов мешкання людини у житловому середовищі в галузі містобудування. Доведено, що моральне старіння і якість житлового середовища - індикатори споживчої вартості та корисності житла, в чому і полягає їх взаємозв'язок.

3. В результаті дослідження функціонально-планувальних, санітарно-гігієнічних, естетичних, екологічних факторів житлового середовища, вимог нормативної документації та відповідних наукових праць, пов'язаних з даним питанням, ознак виникнення морального зношення, був складений перелік приведених елементів, що відображають споживчу якість житлового комплексу.

4. На основі проведеного соціологічного опитування населення в містах і селищах України та аналізу отриманих даних щодо суспільного попиту на елементи житлового середовища, встановлено, що якісні параметри житлового середовища мають різний ступінь важливості. Зокрема виявлено високий ступінь важливості якісних показників, які характеризують навколишнє середовище. Це підкреслює переваги умов мешкання в сформованій частині міст, з найбільшою насиченістю об'єктами культурно-побутового призначення і привабливістю навколишнього середовища.

5. З урахуванням сучасного етапу соціально-економічного розвитку України побудована структурно-логічна та математична модель, яка є основою визначення якості житлового середовища.

6. Запропонована автором структурна модель класифікації об'єктів нерухомості за якістю дозволяє визначити, який житловий фонд можна вважати якісним. Модель містить чотири ступеня якості: відмінна, добра, задовільна, незадовільна. Розроблені пропозиції щодо методів модернізації (реконструкції) в залежності від ступеня якості.

7. Побудована математична модель коригування вартості житлового фонду в залежності від її якості дозволила встановити, що зниження вартості нерухомості в залежності від показника якості відбувається не пропорційно. Автором розроблені методи коригування вартості житлового фонду в залежності від його якості для витратного, порівняльного та прибуткового підходів оцінки.

8. Обґрунтована в дисертації математична модель та методика визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію) з врахуванням показника якості житлового середовища дозволила кількісно врахувати соціальний ефект модернізації (реконструкції).

9. Методи підрахунку якості житлового середовища, коригування ринкової вартості житлового фонду в залежності від її якості, визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію) з врахуванням показника якості перевірені на конкретних прикладах і дали позитивний результат.

10. Розроблена автором комп'ютерна програма значно спрощує вирішення задач з розрахунку якості житлового середовища, коригування ринкової вартості житлового фонду в залежності від його якості для витратного підходу оцінки, класифікації об'єктів житлового фонду за якістю, обґрунтування пропозицій щодо проведення реконструкції в залежності від показника якості.

11. Впровадження результатів дисертації в практику сприятиме більш якісному та об'єктивному проведенню оцінки вартості житлового фонду, можливості кількісно визначити показник якості будинку та прибудинкової території, а також підвищенню рівня прийняття рішень з техніко-економічного обґрунтування проведення реконструктивних заходів з урахуванням соціального ефекту та формування житлового середовища.



СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Лісниченко С.В. Соціальні фактори удосконалення житлового середовища Містобудування та територіальне планування. Вип. 17. - К.: КНУБА, 2004. - С. 148-156.

2. Лісниченко С.В. Загальні принципи розрахунку якості житлового середовища // Містобудування та територіальне планування. Вип. 18. - К.: КНУБА, 2004. - С. 101-106.

3. Лісниченко С.В. Визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію з врахуванням показника якості житлового середовища // Містобудування та територіальне планування. Вип. 19. - К.: КНУБА, 2004. -
С. 133-139.

4. Лісниченко С.В. Вплив якості житлового середовища на вартість нерухомості // Криміналістика та судова експертиза. Вип. 52. - К.: Міністерство юстиції України, 2004. - С. 162-172.

5. Лісниченко С.В. Застосування показника якості житлового середовища при визначенні вартості нерухомості // Містобудування та територіальне планування. Вип. 21. - К.: КНУБА, 2005. - С. 183-187.

6. Лісниченко С.В. Показник якості житлового середовища та сфера його застосування // Перспективні напрямки проектування житлових та громадських будівель - спеціальний випуск: Соціальні напрямки розвитку архітектури і будівництва. - К.: ЗНДІЕП, 2005. - С. 21-25.

7. Лісниченко С.В. Містобудівна оцінка якості житлового середовища // Будівництво та архітектура: Матеріали І Всеукраїнської науково-практичної конференції. - Київ, 2005. - С. 76-78.

8. Лісниченко С.В. Містобудівна оцінка якості житлового середовища // Тези доповідей наукової конференції молодих вчених, аспірантів і студентів КНУБА. - К.: КНУБА, 2006. - С. 153.



АНОТАЦІЯ

Лісниченко С.В. Містобудівна оцінка якості житлового середовища. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.23.20 - Містобудування та територіальне планування. - Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ, 2007.

У дисертації проведено аналіз методів визначення якості житлового середовища та морального зношення забудови, визначений перелік елементів, що відбивають споживчу якість житлового комплексу.

Встановлено, що визначення якості житлового середовища найбільш доцільно проводити на ґрунті суспільного попиту населення на елементи житлового середовища. В результаті соціологічного дослідження отримані дані щодо суспільного попиту на елементи житлового середовища, проведений їх аналіз та порівняння з методикою визначення морального зношення. Принципово новим підходом в роботі є побудована для умов ринкових відносин структурно-логічна та математична модель, яка є основою визначення якості окремих елементів житлового середовища багатоповерхової та садибної забудови, а також житлового комплексу в цілому на ґрунті суспільного попиту. В дисертаційній роботі розроблені методи і моделі визначення якості житлового середовища, коригування вартості житлового фонду в залежності від його якості, визначення ефективності капітальних вкладень у модернізацію (реконструкцію) забудови з врахуванням показника якості житлового середовища, розроблена структурна модель класифікації об'єктів житлового фонду за якістю.

Обґрунтовані пропозиції щодо проведення модернізації (реконструкції) забудови в залежності від ступеня якості. Визначена залежність вартості житлового фонду від показника його якості.

Ключові слова: елементи житлового середовища, суспільний попит, показник якості житлового середовища, еталонний показник.

АННОТАЦИЯ

Лесниченко С.В. Градостроительная оценка качества жилой среды. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.23.20 - Градостроительство и территориальное планирование. - Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2007.

Диссертация посвящена вопросам разработки методов определения показателя качества жилой среды, классификации объектов жилого фонда по качеству, методики корректировки стоимости жилого фонда и методики определения эффективности капитальных вложений в реконструкцию (модернизацию) с учетом показателя качества.

Анализируется состояние проблемы оценки качества жилой среды, определена степень ее изученности, обоснованы основные задачи исследования. Установлено, что определение качества жилой среды целесообразно проводить на основании общественного спроса на элементы жилой среды, исследованы основные положения определения качества продукции. Сформулированы основные понятия качества условий проживания человека в жилой среде в сфере градостроительства.

Определены наиболее важные элементы, которые отображают потребительские качества жилого комплекса. На основании результатов социологического исследования получены данные относительно общественного спроса на элементы жилой среды, проведен их анализ и сравнение с методикой определения морального износа. Разработаны и обоснованы для условий рыночных отношений структурно-логическая и математическая модели, которые служат основанием определения качества отдельных элементов жилой среды многоэтажной и приусадебной застройки, а также жилого комплекса в целом на основе общественного спроса.

Разработана и обоснована структурная модель классификации объектов жилого фонда по качеству, которая позволяет определить, какой жилой фонд можно считать качественным. Обоснованы предложения относительно проведения модернизации (реконструкции) в зависимости от степени качества. Построена математическая модель корректировки стоимости жилого фонда в зависимости от его качества Установлено, что снижение стоимости недвижимости в зависимости от показателя качества происходит не пропорционально. Предложена математическая модель определения эффективности капитальных вложений в реконструкцию, которая позволяет количественно учесть ее социальный эффект с учетом показателя качества жилой застройки.

Освещены методики определения качества жилой среды и корректировки стоимости жилого фонда в зависимости от его качества. Разработан метод определения эффективности капитальных вложений в реконструкцию с учетом качества жилой застройки. Предложенные методики проверены на конкретных примерах. Разработана компьютерная программа, которая значительно упрощает решение задач, связанных с качеством жилой застройки и жилой среды.

Ключевые слова: элементы жилой среды, социальный спрос, показатель качества жилой среды, эталонный показатель.



ANNOTATION

Lesnichenko S.V. Town-planning estimation of the housing environment quality. - Manuscript.

Thesis for competing the scientific degree of the Candidate of Technical Science in specialіty 05.23.20 - Town-building and territory planning. - Kyiv National University of Construction and Architecture, Kyiv, 2007.

In the present thesis the methods of determination of the housing environment quality and obsolescence of buildings are analyzed, the list of the components is determined, which display the consumer quality of a housing complex.

It is stated, that it is more reasonable to determine the housing environment quality on the basis of public demand for components of the housing environment.

As a result of the sociological study the data are received regarding the public demand for components of the housing environment, their analysis and comparison with methods of the obsolescence determination is performed.

The principally new approach in this work is the structured-logical and mathematical model developed for conditions of the market relations, which is the basis for determination of the quality of separate components of the housing environment of multi-storeyed and homestead buildings, as well as housing complex in general on the basis of public demand.

In the present thesis methods and models are developed on determination of the housing environment quality, adjustments of the cost of housing resources depending on its quality, determination of efficiency of capital investment in modernization (reconstruction) of buildings taking into account the factor of the housing environment quality; the structural model of classification of housing resources objects by quality is developed.

The proposals as for execution of modernization (reconstructions) depending on the quality degree are well-grounded. The dependence of the cost of housing resources from its quality factor is determined.

The keywords: components of the housing environment, social demand, housing environment quality factor, sample factor.

Размещено на Allbest.ur

...