Экономика реконструкции зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЭКОНОМИКА РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ



Задачи обследований

Обследование зданий и сооружений является важнейшей частью комплекса работ по оценке их технического состояния. При обследовании должны быть установлены действительная несущая способность и эксплуатационная пригодность строительных конструкций и оснований с целью использования этих данных при разработке проекта реконструкции. Также должен вестись поиск оптимального варианта конструктивно-планировочного решения, способа возможного усиления несущих конструкций с учетом его технологичности, обеспечения минимума затрат трудовых, материальных ресурсов и времени на выполнение работ по реконструкции.

В настоящее время проектирование строительных конструкций из материалов всех видов ведется в соответствии с методом расчета по предельным состояниям. В связи с этим при обследовании железобетонных, каменных, металлических, деревянных конструкций и оснований к ним необходимо предъявлять требования по первой группе предельных состояний (по несущей способности) и по второй группе (по пригодности к нормальной эксплуатации) согласно действующим СНиПам на проектирование конструкций из этих материалов и оснований.

Нормативные и расчетные значения нагрузок и воздействий необходимо назначить согласно фактическим данным и действующим СНиПам по определению нагрузок и воздействий. Тот же подход в основном относится и к установлению нормативных и расчетных характеристик грунтов оснований и значений сопротивлении материалов сохраняемых конструкций.

После выполнения основных этапов обследования производится оценка технического состояния строительных конструкций объекта, которая включает анализ результатов инструментальных испытаний, окончательное определение согласованных с заказчиком нагрузок и воздействий, проведение проверочных расчетов несущих конструкций. В итоге составляется техническое заключение на обследуемые здания или сооружения, в котором в виде выводов дается общая оценка эксплуатационной пригодности рассматриваемых несущих конструкций.

Основные работы, выполняемые при обследовании.

обмерно-обследовательские работы;

определение конструктивной схемы здания, выявление несущих конструкций;

визуальное обследование и фотофиксация дефектов конструкций;

изучение проектной документации;

вскрытие конструкций;

определение прочностных характеристик материалов обследуемых конструкций.

По результатам технического обследования и анализа полученных результатов составляется техническое заключение о состоянии здания.

Техническое обследование.

Техническое обследование зданий - это процесс, который включает в себя контроль, испытания, анализ состояния зданий и сооружений в целях выяснения эксплуатационных качеств конструкций, целесообразности проведения реконструкции или ремонта зданий и сооружений, выяснения причин аварий, прогнозирования поведения конструкций в будущем.

Когда необходимо проведение технического обследования зданий.

Обследование здания в целом или отдельных конструкций понадобится в случаях, когда:

имеются разрушения здания в целом или отдельных конструкций здания;

наблюдается аварийное состояние здания или конструкций;

имеются видимые дефекты конструкций здания;

необходимо перепрофилирование здания или его назначения;

требуется переоборудование здания;

необходима реконструкция здания с заменой его параметров;

планируется капитальный ремонт;

планируется возобновление строительства после длительного простоя;

требуется перепланировка здания;

требуется создание исполнительной документации на «самострой».

Техническое обследование нельзя понимать как нечто неделимое. В действительности оно включает в себя несколько этапов.

Метода обследований состояния зданий и конструкций.

Обследование строительных конструкций зданий и сооружений выполняют квалифицированные группы инженерно-технических работников, специально подготовленных, и оснащенных необходимыми приборами и оборудованием. Такие группы могут иметь проектные и научно-исследовательские институты и конструкторские бюро, службы эксплуатации строительных объектов, научно-исследовательские подразделения и студенческие проектно-конструкторские бюро высших учебных заведений.

В своей работе группы обследования должны руководствоваться всеми действующими нормативными и инструктивными документами по реконструкции и обследованию зданий и сооружений и государственными стандартами на изыскательские работы, проектирование, строительство и эксплуатацию строительных объектов.

При подготовке к обследованию необходимо уделить внимание изучению опыта проектирования и строительства, применявшихся конструктивных решений, строительных материалов за исторический период, охватывающий время строительства и эксплуатации подлежащих реконструкции зданий и сооружений.

Основанием к проведению обследования должно служить задание, в котором указывается цель реконструкции и соответствующие основные требования, предъявляемые к конструкциям, ориентировочные планируемые технологические нагрузки и воздействия, планировочные решения и общие условия эксплуатации после реконструкции. При этом желательно располагать данными о технических возможностях строительной организации, которую предполагается привлечь к работе по усилению и перестройке зданий и сооружений, имеющихся строительных материалах, механизмах и др.

Для проведения обследования и согласования технических решений к основной группе привлекаются представители предприятия (служб главного архитектора-отдела капитального строительства и др.), а затем в некоторых случаях и представители подрядных и субподрядных организаций.

Обычно работы по обследованию выполняются в два этапа: 1) предварительное или общее обследование; 2) детальное обследование. При этом не исключается проведение обследования в один этап.

В целом, обследование конструкций состоит из следующих видов работ: предварительный осмотр конструкций; изучение технической документации; ознакомление с особенностями существующего и будущего технологического процесса и режимов эксплуатации; инженерно-геодезические, инженерно-геологические и инженерно-гидрометеорологические изыскания; детальный натурный осмотр, обмеры конструкций и выявление дефектов; отбор и лабораторный анализ образцов (проб) материалов конструкций; определение планируемых нагрузок и воздействий; установление расчетной схемы и выполнение поверочных расчетов.

При необходимости могут быть проведены испытания конструкций в натурных условиях.

Необходимо отметить, что часть перечисленных видов работ может проводиться как на первом (предварительном) этапе обследования, так и на втором -- детальном. Предварительные или общие обследования начинаются с осмотра сооружений и его конструкций, ознакомления с технической документацией и другими материалами, помогающими составить представление об изучаемом объекте.

На этом этапе, прежде всего осмотром должны быть выявлены участки и отдельные конструкции, имеющие аварийное состояние, и приняты меры по их временному усилению.

Изучение проектно-технической документации должно дать ответы на вопросы: исторического характера начало и период строительства, время проведения капитальных и других видов ремонта, перестройки или перепланировки, изменения характера эксплуатации или технологических процессов, даты возможных аварий или серьезных нарушений условий эксплуатации, аварий, связанных с затоплением фундаментов или подъемом грунтовых вод, и др.; об объемно-планировочном и конструктивном решениях: ознакомление с рабочими чертежами сооружения (архитектурно-строительными, конструкторскими, внутренних инженерных сетей и наружных коммуникаций, инженерного оборудования), с расчетными нагрузками и воздействиями, с мероприятиями по защите конструкций от действия агрессивных сред, со схемами размещения, технологического оборудования; об инженерно-геологических условиях строительства и эксплуатации.

Помимо основной проектно-технической документации, разработанной организацией-проектировщиком, должны быть использованы дополнительные материалы: акты передачи в эксплуатацию, акты на скрытые работы, паспорта-сертификаты, журналы производства работ, журналы эксплуатации, документы о проведенных ремонтах, строительных реконструкциях и др.

Часть сведений о строительстве и эксплуатации сооружений можно получить путем опроса рабочих и инженерно-технического персонала обследуемых предприятий.

Предварительным обследованием должны быть выявлены отступления от проектных данных по объемно-планировочным, конструктивным решениям, по виду и характеру нагрузок, включая природно-климатические и др.

При отсутствии проектно-технической документации или ее некомплектности необходимо выполнить предварительные обмеры конструкций и основные чертежи зданий и сооружений.

В процессе обмерочных работ необходимо фиксировать: деформации конструкций и их превышение над допустимыми; размеры сечений и положение конструкций в пространстве (привязка к координатным осям и отметкам); условия опирания, конструкцию и качество сопряжений и стыков элементов; прочность материалов конструкций (ориентировочно); нарушение сплошности (отверстия, околы, раковины и др.), расслоение, увлажнение, замораживание материалов конструкций; повышенную тепло- и воздухонепроницаемость ограждающих конструкций и другие имеющие место дефекты и повреждения специфического характера.

Для удобства работ и систематизации материалов натурного обследования рекомендуется сооружения разбивать на зоны в соответствии с характерными признаками по материалу и виду конструкций, а также их функциональному назначению (балки, колонны, плиты покрытия, стены и др.), по распространению эксплуатационных воздействий на строительные конструкции в объеме здания или сооружения [19].

По результатам предварительных или общих обследований производится ориентировочная оценка технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений и намечается программа детального обследования.

Детальное обследование-- одно из звеньев диагностики объектов, проводится с целью сбора окончательных максимально достоверных (обоснованных) сведений для оценки технического состояния строительных конструкций, являющегося основой для выбора конструктивного решения при реконструкции зданий и сооружений.

В результате детальных обследований строительных конструкций рекомендуется получить: данные уточненной проектно-технической документации; обмерочные чертежи, фиксирующие положение строительных конструкций в плане и по высоте с указанием сечений несущих элементов, осадок, перемещений, смещений и других отклонений от проекта или нормативных требований. Далее необходимо выполнить комплекс работ по установлению фактических значений физико-механических характеристик материалов, для чего должны быть максимально использованы неразрушающие и лабораторные методы испытаний. Уточняются, систематизируются дефекты и повреждения конструкций, их узлов и сопряжений, а также собираются сведения об эксплуатационной среде, воздействующей на конструкции и основания, определяется величина статических нагрузок и воздействий, а также динамических, включая данные вибродиагностики (собственные частоты, динамическую жесткость). Принимается расчетная схема несущих конструкций для выполнения окончательных поверочных расчетов отдельных элементов конструкций и сооружений в целом. При этом детальное обследование конструкций в целом или часть его рекомендуется выполнять выборочным или сплошным. Сплошное обследование предполагает проверку всех конструкций, а выборочное -- отдельных элементов [19].

Сплошное обследование должно производиться, прежде всего, тех объектов, для которых установлен коэффициент надежности по назначению, равный единице, и во всех случаях, когда отсутствует проектная документация или обнаруженные дефекты строительных конструкций снижают их несущую способность, неодинаковы свойства материалов в однотипных конструкциях, условия нагружения, при действии агрессивных по отношению к материалам сред и прочих неблагоприятных условиях эксплуатации.

Если в процессе сплошного обследования обнаруживается, что не менее 20% однотипных конструкций при их общем количестве более 20 шт. находятся в удовлетворительном техническом состоянии, то допускается оставшиеся непроверенные конструкции обследовать выборочно. Объем выборочно обследуемых элементов должен определяться исходя, из конкретных условий (не менее 10 % количества однотипных конструкций, но не менее трех).

На этапе детальных обследований при выполнении обмерочных работ проводятся инженерно-геодезические изыскания с целью дальнейшей разработки достоверных чертежей зданий и сооружений, а также установления точных геометрических осей несущих конструкций и их искривлений для уточнения расчетных схем.

Инженерно-геологические изыскания рекомендуется проводить при отсутствии рабочих чертежей фундаментов реконструируемых сооружений, исполнительных документов по их возведению и материалов об инженерно-геологических условиях площадки строительства объекта, при расположении объекта на подрабатываемой территории или на основаниях, сложных в инженерно-геологическом отношении.

Специальные инженерные гидрогеологические и гидрометеорологические изыскания выполняются, с одной стороны, в случае проведения реконструкции объектов, расположенных на подтопленных или потенциально подтопляемых территориях, при эксплуатации зданий и сооружений в неблагоприятных условиях физико-геологических и гидрометеорологических воздействий, а с другой -- при необходимости разработок проекта мероприятий по охране окружающей среды от неблагоприятного воздействия на нее реконструируемого объекта.

При выполнении комплекса работ по инструментальному определению физико-механических и физико-химических свойств материалов конструкций следует выделить элементы, которые эксплуатируются в условиях действия повышенных и высоких температур, пониженных и низких, температур, агрессивных сред и др.

Анализ состояния конструкций, находящихся: под воздействием; повышенных и высоких температур, необходимо проводить, обратив внимание на источник тепловыделений, вид нагрева (конвективный, лучистый), температурный режим (циклический нагрев, постоянный нагрев, влажность, давление и др.).

Техника безопасности при диагностике зданий.

В процессе обследования зданий и сооружений приходится выполнять различные по характеру работы. Соответственно к каждому виду работ предъявляются специфические требования по технике безопасности.

Поэтому при проведении диагностики помимо общих требований по технике безопасности должны выполняться положения по обеспечению безопасности проведения в отдельности всех видов работ по обследованию. Особое внимание необходимо обратить на работы, считающиеся опасными (в зданиях, отнесенных к аварийным, на высоте, в котлованах, с электроприборами и электроинструментом, и др.). Опасные работы выполняются по специальным нарядам лицами не моложе 18 лет, предварительно сдавшими зачет по технике безопасности проведения специальных работ и прошедшими инструктаж и медицинское освидетельствование.

Диагностика строительных конструкций действующих промышленных предприятий должна производиться в присутствии ответственных лиц от производства, отвечающих за соблюдение техники безопасности на обследуемой территории или по согласованию с ними.

Обеспечение обследований приборами и инструментами.

В процессе диагностики и освидетельствования строительных конструкций зданий и сооружений для определения физико-механических и физико-химических свойств материалов, геометрических характеристик, прогибов и перемещений, дефектоскопии применяются самые разнообразные приборы и оборудование.

Применительно к задачам, возникающим в процессе диагностики и оценки технического состояния, как отдельных конструкций, так и сооружений в целом, можно условно выделить следующие группы приборов.

Приборы, предназначенные для определения соответствий проектному положению строительных конструкций, включая деформации всех видов (для сооружений в целом и их элементов). Для этой цели применяются известные геодезические приборы и приспособления. Измерение горизонтальных и вертикальных углов производится теодолитом, определение положения точек по высоте и измерение превышения одних точек над другими -- нивелиром.

В практике обследований конструкций и сооружений чаще всего применяются теодолиты Т2, 2Т5К (с компенсатором), относящиеся ко второй группе точности, и нивелиры Н1, Н05, относящиеся к первой группе точности, что не исключает использования других типов приборов, например нивелира «Кои-007» (Германия). При этом нивелиры используются со специальной оптической насадкой.

Для проектирования точек по вертикали при измерении кренов и колебаний сооружений применяются приборы вертикального проектирования, такие, как оптические центровочные приборы ОЦП-2 и «Зенит-ОЦП» или прецизионный «Зенит-ЛОТ» (Р2Ь) фирмы «Карл Цейс Йена» (Германия).

Известен и механический прогибомер, состоящий из двух вертикальных штанг, соединенных раздвижной планкой с размещенным на ней угломером или уровнем.

Кроме того, используют фототеодолиты различных марок, с оборудованием для обработки данных измерений типа универсальной измерительной и стереофотограмметрической камер, инженерных фотограмметрии, стереокомпараторов и др.

Для особо точных геодезических измерений могут быть использованы лазерные приборы.

Приборы, предназначенные для определения прочностных и деформативных свойств материалов, из которых изготовлены конструкции и сооружения. Очевидно, что наиболее достоверные данные могут быть получены путем прямых испытаний образцов материалов, выборочно изъятых из сооружения. Однако извлечение опытных образцов из конструкций часто затруднительно, поэтому предпочтение при обследовании. Существующих конструкций следует отдавать неразрушающим методам испытаний.

При определении динамических характеристик используются механические приборы: вибромарки, индикаторы часового типа, амплитудометр конструкции Л. М. Емельянова и Б. Ф. Смотрова, частотомер Фрама, виброграф ВР-1 и др.; электрические -- осциллографы (типа Н004М, Н008М, НО ЮМ, НОЗО, Н041, И023 и Н700), быстродействующие самопишущие электрические приборы (БСП) (типа Н-327-1, Н-338-4 и др.) и магнитографы (типа МП-1, Н036 и др.). При этом замер непосредственно деформации осуществляется с помощью тензорезисторов и комплектами приборов типа К001.

Дефектоскопия строительных конструкций и материалов выполняется с привлечением приборов, используемых для установления прочности бетона физическими методами. Для измерения ширины раскрытия трещин применяют микроскопы типа МПБ-2 и МИР-2. Поиск скрытых в толще бетона и конструкций металлических деталей осуществляют с помощью специальных приборов.

Физико-химические параметры, характеризующие свойства материалов сопротивляться химической агрессии, температурным и влажностным воздействиям, определяют с использованием специальных приборов и оборудования путем испытания образцов материалов, изъятых из конструкции в лабораторных условиях.

В процессе обследований может возникнуть необходимость испытания существующих конструкций для установления их жесткостных характеристик, а иногда и несущей способности. С этой целью используют традиционную аппаратуру и приспособления, применяемые для обеспечения статических и динамических испытаний строительных конструкций зданий и сооружений.

Для измерения усилий, передаваемых на конструкции домкратами, лебедками, талями и др., применяют пружинные и гидравлические динамометры перемещении (деформаций), прогибомеры типа ПМ-3 конструкции И. Н. Максимова, ПАО-5 конструкции А. А. Аистова, компараторы и индикаторы часового типа, тензометры Гугенбергера, Н. Н. Аистова, а также электрические; тензометры с использованием тензорезисторов различного вида и регистрирующей аппаратуры типа АИД, ТЦМ, НДС и осциллографов. Кроме того, для определения прогибов, углов поворота конструкций используют клинометры, а для измерения перемещений конструкции в целом и ее узлов -- описанные выше геодезические приборы.

Составление заключения о техническом состоянии зданий и сооружений

По окончании всего цикла работ по обследованию составляется заключение о техническом состоянии зданий и сооружений рассматриваемого объекта.

Заключение должно содержать: 1) задание, на основе которого выполнена работа; 2) использованные первоисточники (техническая документация и т.п.); 3) кем и когда выполнены обследования объекта и поверочные расчеты; 4) краткое описание архитектурно-планировочного решения, технологического назначения объекта и условий эксплуатации; 5) результаты натурного обследования, включая данные о физико-механических характеристиках оснований, фундаментов и надземных несущих конструкций, характерные дефекты, снижающие прочность и жесткость здания (сооружения); 6) результаты поверочных расчетов; 7) выводы о несущей способности оснований, фундаментов и надземных конструкций; 8) первоочередные мероприятия по усилению (в случае необходимости); 9) мероприятия по технике безопасности.

Среди перечисленных разделов заключения ключевым является вопрос о несущей способности конструкций зданий и сооружений. Ответ на него получают в результате проведения поверочного расчета несущей способности оснований и конструкций объекта, используя результаты данного обследования.

Выполняя поверочный расчет фактической несущей способности реконструируемых зданий и сооружений, нагрузки и воздействия следует принимать, руководствуясь положениями норм, и уточнять на основании проведенных обследований.

Действительные постоянные нагрузки от собственного веса конструкций должны быть установлены на основании определения плотности и фактических размеров элементов.

Путем случайного отбора образцов, количество которых должно быть не менее 5, рекомендуется определять нормативные нагрузки от собственного веса конструкций путем статистической обработки результатов взвешивания образцов. Этот способ целесообразен для материалов, обладающих существенной изменчивостью плотности: легких и ячеистых бетонов, засыпок, утеплителей и др. Для стали и тяжелого бетона плотность устанавливается по справочным данным.

Способ определения нагрузок от собственного веса путем установления плотности образцов предполагает их взвешивание, вычисление объема и на основании этих данных получение плотности, которая и является исходной для установления фактической нагрузки.

Временные длительные нагрузки необходимо устанавливать с учетом норм, с уточнением действительной схемы расположения на основании паспортных данных или рабочих чертежей, при их отсутствии -- по обмерочным чертежам, а при возможности -- путем взвешивания.

При определении временных кратковременно действующих нагрузок на эксплуатируемых объектах необходимо пользоваться нормативными или паспортными данными, но при этом допускается учитывать фактический характер и величину. Так, при определении вертикальных крановых нагрузок, действующих на конструкции здания, разрешается учитывать фактическое размещение кранов и приближение крановой тележки к колоннам при условии, что имеются ограничители сближения и перемещения кранов и тележек или другие гарантирующие меры ограничения зоны действия кранов.

При специальном обосновании на период производства строительных работ по реконструкции в соответствии с указаниями действующих норм по нагрузкам для периода возведения при новом строительстве допускается уменьшать значения снеговых, ветровых, гололедных и климатических температурных нагрузок и воздействий, а также принимать нормативные значения эквивалентных равномерно распределенных нагрузок от оборудования и складируемых материалов по фактическим величинам.

Проведение поверочных расчетов обследуемых строительных конструкций зданий и сооружений можно разделить на два этапа: 1) определение несущей способности отдельных элементов (расчет по предельным состояниям первой группы); 2) определение усилий в конструкциях от внешних нагрузок и воздействий, соответствующих проектному заданию на реконструкцию.

В случаях, когда конструкции выполнены в соответствии с проектом и не имеют дефектов и повреждений, при наличии технической документации, включая данные об их несущей способности, поверочные расчеты могут быть выполнены в ограниченном объеме: производят сопоставление внутренних усилий, возникающих от расчетных нагрузок, с несущей способностью конструкций, приведенной в технической документации.

Поверочные расчеты несущей способности существующих конструкций должны выполняться по данным проведенных обследований, т. е. учитывать фактические размеры сечений, прочностные и деформативные характеристики материалов, обнаруженные дефекты и повреждения и др.

Целесообразно выделить среди подлежащих проверке расчетом конструкций две группы: не имеющие дефектов (повреждений) и с дефектами (повреждениями), способными снизить несущую способность элементов. Конструкции первой группы при условии их эксплуатации под проектной нагрузкой не менее 10 лет, а также в случаях, когда предлагаемые в дальнейшем изменения нагрузок не приведут к увеличению внутренних усилий, могут проверяться расчетом по нормам, действующим во время их проектирования. В противном случае расчет конструкций следует выполнять по нормам, действующим на момент обследований.

В процессе обработки результатов обследований сопоставляют действительные (полученные при испытаниях) прочностные характеристики материалов конструкций с заложенными в проекте.

Конструкции, относящиеся ко второй группе, необходимо рассчитывать по нормам, действующим на период обследования с учетом их фактического состояния.

Часто особенности действительной работы конструкций, имеющих дефекты и повреждения, учесть прямым расчетом затруднительно. В этих случаях допускается вводить в расчет коэффициенты условий работы, которые устанавливаются научно-исследовательской или проектной организацией на основе специальных исследований и опыта эксплуатации конструкций.

Инженерные изыскания площадки реконструируемого объекта

После принятия решения о целесообразности реконструкции зданий или сооружений может возникнуть необходимость в дополнительных инженерных изысканиях, включая геодезические, геологические и гидрометеорологические. Цель этих работ - прогнозирование общего состояния площадки объекта с учетом предполагаемых мероприятий по реконструкции (усиления строительных, конструкций, перестройки и строительству новых зданий и сооружений, освоения новых технологий и других изменений условий эксплуатации).

При этом должны быть получены исходные данные для разработки проектно-сметной документации на работы по охране окружающей среды, выбору типа оснований под вновь проектируемые здания и усилению существующих фундаментов, способы производства работ по отрывке котлованов, креплению их стенок и устройству фундаментов, мероприятия по уменьшению влияния вновь проектируемых сооружений на деформации существующих. Необходимо учесть возможность увеличения нагрузок на существующие фундаменты, устройства новых подвальных помещений, воздействия на основания и фундаменты; агрессивных жидкостей, технологических температур и др.

Инженерно-геологические обследования площадки застройки производят путем бурения скважин глубиной до 10 м, диаметром до 37 мм и глубиной до 20 м, диаметром до 127 мм с помощью буровых механических (иногда ручных) установок. При этом определяют виды грунтовых пластов, наличие линз, выклинивание пластов и их распространение, а также определяют физические характеристики проходимых геологических пластов, что осуществляется, как правило, лабораторными методами. Полевые методы используют в тех случаях, когда отбор образцов требуемого качества практически невозможен или затруднен. Необходимо обратить внимание на уровень грунтовых вод, определить направление их потока, дебит и т. д.

Инженерно-гидрогеологические изыскания выполняют при обследовании подтопленных территорий или при угрозе подтопления.

В результате проведения инженерных изысканий с учетом данных обследования оснований и фундаментов должны быть собраны материалы, достаточные для разработки проекта реконструкции зданий и сооружений. Они включают: 1) инженерно-геодезическую съемку площадки реконструируемого объекта со схемой расположения всех зданий и сооружений; 2) инженерно-геологические (литологические разрезы по скважинам и литологические профили по основным направлениям) разрезы участка с данными об уровнях грунтовых вод; 3) обмерочные чертежи существующих фундаментов с указанием обнаруженных дефектов и отступлений от проекта и нормативных требований (если они имеются); 4) данные о физико-механических свойствах грунтов оснований участка застройки; 5) гидрометеорологическую обстановку на рассматриваемой территории.

Предоставление данных для проектирования реконструкции

Приступая к непосредственному проектированию реконструкции строительных объектов, проектная организация должна располагать необходимым для работы объемом исходных материалов, полученных в процессе обследования.

В указанный объем материалов входят: полный комплект обмерочных чертежей существующих зданий и сооружений, включая фундаменты и надземную часть; заключение о техническом состоянии существующих зданий и сооружений; результаты предварительной оценки стоимости реконструкции; результаты инженерных изысканий площадки реконструируемого объекта; задание на технологический процесс в реконструируемом производственном здании (сооружении) или на планировочные решения в жилом (общественном) здании; данные о стойкости существующих несущих конструкций к планируемым воздействиям.

Структура и состав технико-экономического обоснования проекта

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) включает в себя следующие аспекты:

- общие сведения о проекте;

- капитальные затраты;

- эксплуатационные затраты;

- производственная программа;

- финансирование проекта;

- оценка коммерческой целесообразности реализации проекта.

Общие сведения о проекте

Общий замысел, место размещения и участники проекта, краткая характеристика отрасли деятельности, анализ спроса-предложения, оценка емкости рынка, основные потребители продукции (услуг), основные конкуренты, обоснование региона размещения проекта с позиций конъюнктуры рынка. Приводятся основные параметры проекта: вид и номенклатура продукции (услуг), мощность (объем услуг) предприятия.

Капитальные затраты

Представляется смета капитальных (единовременных) затрат, необходимых для реализации проекта.

Эксплуатационные затраты

Представляется смета эксплуатационных (ежегодных) затрат с разбивкой по статьям затрат.

Производственная программа

Описание всех видов продукции (услуг), которые планируется выпускать (предоставлять) в рамках рассматриваемого проекта, с указанием объемов производства и цен реализации. Обоснование ценовых показателей.

Финансирование проекта

Представляется схема финансирования проекта с описанием источников получения заемных средств, условий их использования и погашения.

Оценка коммерческой целесообразности реализации проекта

На базе исходных данных, принятых для экономической оценки проекта, проводятся расчеты основных экономических показателей, позволяющих оценить целесообразность реализации проекта.

Расчетная часть содержит следующий расчетный материал: таблицы движения денежных потоков, прогноз баланса.

По результатам работы заказчик получает технико-экономическое обоснование (ТЭО) в виде единого документа на бумажном и электронном носителе.

Состав документации

Разрабатываемая техническая документация на реконструкцию жилых и общественных зданий должна предусматривать сокращение сроков и снижение стоимости проектирования и производства строительно-монтажных работ.

Проектно-сметная документация на реконструкцию жилых и общественных зданий составляется, как правило, в одну стадию -- рабочий проект со сметой. Однако для комплексной реконструкции с перепланировкой помещений, изменением фасадов, сменой покрытий при высокой стоимости работ разработка технической документации производится в две стадии: I -- технический проект; II -- рабочие чертежи.

При двустадийном проектировании реконструкции I стадия включает:

генеральный план участка в масштабе 1:500...1:200; планы подвала и всех этажей с основными размерами и указанием изменений планировки и конструкций; основные разрезы в масштабе 1:100 с отметками; фасады с отметками и основными размерами; пояснительную записку;

рабочую смету, составленную на основании единичных расценок по отдельным конструкциям и видам работ применительно к разработанному проекту на реконструкцию.

На основании утвержденного технического проекта разрабатывают рабочие чертежи (II стадия), т.е. документацию, по которой производят непосредственные работы.

Техническая документация проектной организации согласовывается с управлением пожарной охраны, госсанинспекцией, управлением водопровода, канализации, электроснабжения, а также заказчиком и подрядной организацией, которая будет производить работы. После согласования проектно-сметная документация передается заказчику на утверждение.

Технико-экономические обоснования (ТЭО) проекта предусматривают включение расчетов, подтверждающих эффективность реконструкции по сравнению с новым строительством.

Составление пояснительной записки.

Пояснительная записка к проекту на реконструкцию жилых и общественных зданий содержит описание существующей и проектируемой планировки, технико-экономические показатели, описание существующих и новых конструкций, материалов, внутренней и наружной отделки здания, благоустройства и основных положений по организации работ.

Оформление сметной документации.

Сметная стоимость реконструкции жилых и общественных зданий включает всю совокупность затрат, которые по проекту необходимы для полного устранения физического и морального износа как здания в целом, так и всех его конструкций и инженерного оборудования.

При реконструкции зданий, когда требуются проекты, сметы составляют по рабочим чертежам, в остальных случаях (когда проекты не требуются) -- по дефектным ведомостям и инвентаризационным планам.

Для определения сметной стоимости реконструируемых предприятий, зданий и сооружений или их очередей в составе проекта (при двухстадийном проектировании) разрабатываются: сводный сметный расчет; сводка затрат (при необходимости); объектные и локальные сметные расчеты; сметы на проектные и изыскательские работы; сметные расчеты на отдельные виды затрат, включаемые в сводные сметные расчеты, в том числе на освоение строительной площадки, строительство временных зданий и сооружений (при необходимости), на зимние удорожания, дополнительный транспорт привозимых материалов, на различные виды компенсаций, возмещаемых заказчиком подрядной строительной организации, на технический и авторский надзор проектных организаций и др.

В состав рабочей документации при двухстадийном проектировании включаются объектные и локальные сметы.

В составе рабочего проекта при одностадийном проектировании разрабатываются: сводный сметный расчет; сводка затрат (при необходимости); объектные и локальные сметы; сметы на проектные и изыскательские работы; сметные расчеты на сопутствующие работы.

Одновременно со сметной документацией, перечисленной выше, в составе рабочей документации при двухстадийном проектировании разрабатываются: ведомость сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс, и ведомость сметной стоимости товарной строительной продукции.

Календарный план.

Календарный план, составленный для определенной стадии строительства или периода времени, детализирующего общий календарный план. Целью является достижение установленных в общем календарном плане целей с помощью детализирующего производственного планирования.

Календарный план действует в течении всего периода строительства образцом для реализации и обеспечивать исходную информацию как для разработки календарных планов более низкого уровня, так и для других планировочных документов. Кроме того, давать информацию для всех участвующих в реализации объекта и действовать в качестве обязательного документа после утверждения его на производственном совещании.

Как правило, это временная линейная диаграмма, в которой с помощью 20...60-ти наименований видов работ представлены с точностью до недели задачи, наиболее важные с точки зрения реализации объекта, а также в некоторых случаях переброска ресурсов с одной задачи на другую.

Составляет календарный план специалист по планированию работ, прораб, инженер-строитель на площадке или начальник производства сразу после заключения договора на подряд.

Составление календарного плана.

Временное планирование строительного объекта выполняется обычно на четырех уровнях детализации:

Предварительный общий календарный план составляется для подрядного объекта на предконтрактной стадии, вместе с составление сметы. С его помощью планируются основные способы производства работ на объекте и определяется потребность в ресурсах, а также проверяется реалистичность предложенного в запросе на предложение времени строительства. В качестве способа представления обычно используется временная линейная диаграмма, в которой 10...30 наименований.

Общий календарный план составляется сразу же после заключения договора на подряд и действует в качестве обязывающего документа на весь срок реализации объекта, давая информацию для календарного планирования
более детализированного уровня и других планов. По способу представления является, как правило, линейной временной диаграммой из 20...60 наименований.

Календарные планы на стадии строительства действуют в качестве обязывающих документов для разных стадий строительства (стадия земляных работ, работ по основным конструкциям, отделочных работ и т.д.) на более детальном, по сравнению с общим календарным планом, уровне, давая в то же время информацию для недельного планирования работ. Календарные планы стадий строительства составляются перед началом работ на планируемой стадии и они включают, в зависимости от объекта, 20...200 задач. В больших и ответственных объектах календарные планы стадий строительства составляются иногда перед общим календарным планом. По способу представления они являются либо временными линейными диаграммами, либо графиками выполнения работ по участкам.

Недельные планы предназначены для организации работ на каждый день, а также для краткосрочного распределения использования оборудования и выполнения поставок. В настоящее время собственно недельные планы составляются не всегда, так как составленные с высокой степенью точности календарные планы стадий строительства могут применяться также для недельного планирования и руководства работами.

Содержание капитального ремонта, модернизации, реконструкции

здание сооружение реконструкция ремонт

Реновация - экономический процесс замещения выбывающих в результате морального и физического износа основного капитала (производственных основных фондов) новыми. Это необходимое условие обеспечения непрерывности производства. Источником капитальных вложений на реновацию служит амортизационный фонд.

Реконструкция зданий и сооружений -- это их переустройство с целью частичного или полного изменения функционального назначения, установки нового эффективного оборудования, улучшения застройки территорий, приведения в соответствие с современными возросшими нормативными требованиями.

Реконструкция должна носить комплексный характер, учитывать длительную перспективу развития города, района, предприятия. Некомплексность подхода, удовлетворение только интересам сегодняшнего дня, отсутствие перспективного плана могут привести через определенное время к невозможности осуществления последующей реконструкции без сноса сложившейся после проведения реконструкции застройки.

Реконструкция связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих элементов зданий и сооружений. Эти работы требуют индивидуальных подходов, отличных от подходов к конструктивным решениям при новом строительстве [21].

Цель реконструкции жилого фонда заключается в его переустройстве для улучшения планировочного решения, повышения степени благоустройства инженерного оборудования зданий, создания квартир для посемейного заселения, отвечающих современным социологическим и демографическим требованиям.

При реконструкции жилой застройки всесторонне учитываются социальные и градостроительные ее задачи, а также экономическая и техническая эффективность ее осуществления.

Социальные задачи реконструкции заключаются в коренном обновлении застройки и планировочной структуры жилого фонда. Эти задачи предусматривают улучшение и постепенное выравнивание условий жизни населения в старых и новых городских районах, которые должны удовлетворять современным и перспективным требованиям.

Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.

Организация процесса реконструкции

Организация реконструкции и техническое обслуживание зданий.

Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий.

Система технического обслуживания, реконструкции и ремонта зданий представляет собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий. Эта система должна включать материальные, трудовые и финансовые ресурсы, а также необходимую нормативную и техническую документацию.

Сроки проведения реконструкции зданий должны определяться социальными потребностями и, как правило, совпадать со сроками капитального ремонта.

Техническое обслуживание зданий должно включать работы по контролю технического состояния, поддержанию работоспособности или исправности, наладке и регулировке, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом и его элементов и систем, а также по обеспечению санитарно-гигиенических требований к помещениям и прилегающей территории.

Текущий ремонт зданий должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его капитального ремонта до момента постановки на реконструкцию. При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.

При реконструкции зданий исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

- улучшение архитектурной выразительности зданий, а также благоустройство прилегающих территорий.

Определение стоимости капитального ремонта и реконструкции зданий должно осуществляться на основе сметных или договорных цен. Договорная цена каждого объекта ремонта и реконструкции должна определяться на основе сметы, составляемой по установленным соответственно для капитального ремонта и реконструкции ценам, нормам, тарифам и расценкам с учетом научно-технического уровня, эффективности, качества, сроков выполнения работ и других факторов. В сметах необходимо предусматривать накладные расходы, плановые накопления, прочие расходы и затраты.

В сметной документации должен предусматриваться резерв средств на непредвиденные работы и агрегаты, распределяемый на две части: одну, предназначенную для оплаты дополнительных работ, вызванных уточнением проектных решений в ходе производства ремонта или реконструкции (резерв заказчика), и вторую, предназначенную для возмещения дополнительных затрат, возникающих в ходе ремонта или реконструкции при изменении способов производства работ против принятых в сметных нормах и расценках (резерв подрядчика). Обеспечение системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий материально-техническими, трудовыми и финансовыми ресурсами.

Потребность в материально-технических ресурсах для технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна быть в пределах установленных норм расхода материальных ресурсов.

Затраты по техническому обслуживанию и текущему ремонту инженерного и технологического оборудования должна производиться по смете эксплуатационных расходов. Указанные затраты должны предусматриваться в пределах, обеспечивающих эффективную эксплуатацию.

Применяемые методы организации работ.

Узловой метод. При реконструкции применяют для организации, планирования и управления строительством. Сущность его в целенаправленной деятельности организаций (проектных, строительных, монтажных, реконструируемого объекта) на узлах, чтобы обеспечить самый короткий срок реконструкции. При этом методе разрабатывают следующую организационно-технологическую документацию: проекты узлов, укрупненный узловой сетевой график реконструкции, расчеты ресурсных показателей. Проект узлов (при реконструкции) включает схемы разбивки реконструируемых зданий и сооружений на узлы, паспорта реконструируемых узлов, схемы технологической взаимоувязки узлов и последовательность их ввода. Его разрабатывают обязательно с участием генеральной проектной организации, согласовывают с заказчиком, генеральной подрядной организацией, основными строительными организациями, участвующими в проведении реконструкции, и утверждают в вышестоящей организации.

Укрупненный узловой сетевой график служит для установления последовательности и сроков выполнения основных строительно-монтажных работ на каждом узле и продолжительности реконструкции в целом.

Применение узлового метода реконструкции позволяет обеспечить максимальное совмещение процессов путем организации поточного производства работ.

Поточно-скоростной метод. Характеризуется максимальным совмещением составляющих строительно-монтажных процессов или строительных потоков при наибольшей их интенсивности, в результате чего достигаются минимальные сроки реконструкции.

При реконструкции зданий и сооружений возможны три основных варианта очередности реконструкции: последовательный, параллельный и параллельно-последовательный.

При последовательном варианте увеличивается продолжительность строительно-монтажных работ.

При параллельном варианте производство строительно-монтажных работ совмещено во времени и пространстве на всех стадиях реконструкции. В связи с тем, что все технологические узлы реконструируются одновременно, продолжительность строительно-монтажных работ минимальная и равна продолжительности реконструкции с наибольшими объемами строительно-монтажных работ.

Параллельно-последовательный вариант очередности реконструкции характеризуется несколько большей продолжительностью проведения работ, чем параллельный. Условия производства строительно-монтажных работ позволяют использовать поточный метод организации.

Управление реконструкцией.

Управление реконструкцией жилых и общественных зданий не представляет особой сложности в связи с незначительными объемами работ, поэтому осуществляется руководством ремонтно-строительных организаций, ведущих реконструкционные работы.

Ответственность за реконструкцию в целом несет предприятие-заказчик. Координацию работы всех участников реконструкции осуществляет межведомственная комиссия координационный штаб, который создают в период подготовки к реконструкции. В состав координационных штабов входят представители руководства реконструируемого предприятия, проектного института и генерального подрядчика. В зависимости от условий и масштабов реконструкции к работе в координационном штабе привлекаются представители управлений: автотранспортного, коммунального хозяйства, энергетического, территориально-распорядительного, Главштаба республики и основных субподрядных организаций. Возглавляет штаб представитель одной из основных организаций-участниц реконструкции, назначенный по взаимному соглашению.

Координационный штаб должен координировать и контролировать прогнозирование и перспективное планирование реконструкции промышленного предприятия; деятельность заказчика, проектных и генподрядной строительной организаций, обеспечение полноты и своевременности поступления проектно-сметной документации и поставки оборудования, оформление финансирования; соблюдение сроков ввода в действие объектов реконструкции и предоставления фронта работ; взаимоотношения заказчика, проектной и генподрядной организаций.

Координационный штаб собирается по мере необходимости или по установленному графику. Его оперативный орган -- рабочая группа, в состав которой входят представители производственного отдела СУ (треста) генерального подрядчика, ОКСа реконструируемого предприятия, авторского надзора генерального проектировщика. Руководителем рабочей группы назначается один из них по решению координационного штаба. Необходимую информацию группа получает из диспетчерского центра генподрядной строительной организации.

Основными плановыми документами для организации комплексной узловой реконструкции на основе непрерывного планирования является комплексный укрупненный график реконструкции предприятия на пятилетие, поквартальные и недельно-суточные планы. Комплексным укрупненным графиком устанавливаются сроки, продолжительность и последовательность выполнения мероприятий и работ отраслевого министерства, планирующих органов, дирекции предприятия, проектного института и строительных организаций, начиная от определения цели реконструкции до ввода в эксплуатацию реконструируемых объектов и выпуска продукции.

Комплексный укрупненный график разрабатывается в виде сетевой или линейной модели рабочей группой координационного штаба с привлечением при необходимости специалистов проектного института, заказчика и генподрядной организации. Комплексный укрупненный график рассматривается и утверждается координационным штабом. В дополнение и развитие его разрабатывают перспективный график организации узловой реконструкции предприятия, который содержит перечень всех объектов и объем капитальных вложений на реконструкцию каждого из них с распределением по годам.

...