Эксплуатация объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

филиал федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования

"Казанский (Приволжский) федеральный университет"

Набережночелнинский институт (филиал)

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «Эксплуатация объектов недвижимости»

Выполнил:

студент гр.3122303 ВПО

Фазуллин М.Ф.

Проверил:

ст. преп. Масьянова А.М.

Набережные Челны, 2014

1. Причины возникновения и методы защиты от коррозии металлических конструкций

Разрушение металлов в результате электрохимического (растворение во влагосодержащей воздушной или водной среде -- электролите) или химического (образование соединений металлов с химическими агентами высокой агрессии) взаимодействия с внешней средой. Коррозийный процесс в металлах может развиться лишь в некоторых участках поверхности (местная коррозия), охватить всю поверхность (равномерная коррозия), или же разрушать металл по границам зерен (межкристаллитная коррозия).

Металл под воздействием кислорода и воды становится рыхлым светло-коричневым порошком, больше известным как ржавчина (Fе₂O₃·H₂О).

Развитию коррозийных процессов способствуют радиация, продукты жизнедеятельности микроорганизмов и бактерий. Коррозия, вызываемая морскими микроорганизмами, наносит ущерб днищам морских судов, а коррозийные процессы, вызванные бактериями, даже имеют собственное название -- биокоррозия.

Совокупность воздействия механических напряжений и внешней среды многократно ускоряет коррозию металлов -- снижается их термоустойчивость, повреждаются поверхностные оксидные пленки, а в тех местах, где появляются неоднородности и трещины, активируется электрохимическая коррозия.

Неизбежными последствиями технического прогресса является загрязнение нашей среды обитания -- процесс, ускоряющий коррозию металлов, поскольку внешняя окружающая среда проявляет к ним все большую агрессию. Каких-либо способов полностью исключить коррозийное разрушение металлов не существует, все, что можно сделать, это максимально замедлить этот процесс.

Для минимизации разрушения металлов можно сделать следующее: снизить агрессию среды, окружающей металлическое изделие; повысить устойчивость металла к коррозии; исключить взаимодействие между металлом и веществами из внешней среды, проявляющими агрессию.

Человечеством за тысячи лет испробованы многие способы защиты металлических изделий от химической коррозии, некоторые из них применяются по сей день: покрытие жиром или маслом, другими металлами, коррозирующими в меньшей степени (самый древний метод, которому уже более 2 тыс. лет -- лужение (покрытие оловом)).

Антикоррозийная защита неметаллическими покрытиями.

Неметаллические покрытия -- краски (алкидные, масляные и эмали), лаки (синтетические, битумные и дегтевые) и полимеры образуют защитную пленку на поверхности металлов, исключающую (при своей целостности) контакт с внешней средой и влагой.

Применение красок и лаков выгодно тем, что наносить эти защитные покрытия можно непосредственно на монтажной и строительной площадке. Методы нанесения лакокрасочных материалов просты и поддаются механизации, восстановить поврежденные покрытия можно «на месте» -- во время эксплуатации, эти материалы имеют сравнительно низкую стоимость и их расход на единицу площади невелик. Однако их эффективность зависит от соблюдения нескольких условий: соответствие климатическим условиям, в которых будет эксплуатироваться металлическая конструкция; необходимость применения исключительно качественных лакокрасочных материалов; неукоснительное следование технологии нанесения на металлические поверхности. Лакокрасочные материалы лучше всего наносить несколькими слоями -- их количество обеспечит лучшую защиту от атмосферного воздействия на металлическую поверхность.

В роли защитных покрытий от коррозии могут выступать полимеры -- эпоксидные смолы и полистирол, поливинилхлорид и полиэтилен. В строительных работах закладные детали из железобетона покрываются обмазками из смеси цемента и перхлорвинила, цемента и полистирола.

Защита железа от коррозии покрытиями из других металлов.

Существует два типа металлических покрытий-ингибиторов -- протекторные (покрытия цинком, алюминием и кадмием) и коррозионностойкие (покрытия серебром, медью, никелем, хромом и свинцом). Ингибиторы наносятся химическим способом: первая группа металлов имеет большую электроотрицательность по отношению к железу, вторая -- большую электроположительность. Наибольшее распространение в нашем обиходе получили металлические покрытия железа оловом (белая жесть, из нее производят консервные банки) и цинком (оцинкованное железо -- кровельное покрытие), получаемые путем протягивания листового железа через расплав одного из этих металлов.

Часто цинкованию подвергаются чугунная и стальная арматура, а также водопроводные трубы -- эта операция существенно повышает их стойкость к коррозии, но только в холодной воде (при проводе горячей воды оцинкованные трубы изнашиваются быстрее неоцинкованных). Несмотря на эффективность цинкования, оно не дает идеальной защиты -- цинковое покрытие часто содержит трещины, для устранения которых требуется предварительное никелерование металлических поверхностей (покрытие никелем). Цинковые покрытия не позволяют наносить на них лакокрасочные материалы -- нет устойчивого покрытия.

Лучшее решение для антикоррозийной защиты -- алюминиевое покрытие. Этот металл имеет меньший удельный вес, а значит -- меньше расходуется, алюминированные поверхности можно окрашивать и слой лакокрасочного покрытия будет устойчив. Кроме того, алюминиевое покрытие по сравнению с оцинкованным покрытием обладает большей стойкостью в агрессивных средах. Алюминирование слабо распространено из-за сложности нанесения этого покрытия на металлический лист -- алюминий в расплавленном состоянии проявляет высокую агрессию к другим металлам (по этой причине расплав алюминия нельзя содержать в стальной ванне). Возможно, эта проблема будет полностью решена в самое ближайшее время -- оригинальный способ выполнения алюминирования найден российскими учеными. Суть разработки заключается в том, чтобы не погружать стальной лист в расплав алюминия, а поднять жидкий алюминий к стальному листу. металлический коррозия ремонтный износ

Повышение коррозийной стойкости путем добавления в стальные сплавы легирующих добавок.

Введение в стальной сплав хрома, титана, марганца, никеля и меди позволяет получить легированную сталь с высокими антикоррозийными свойствами. Особенную стойкость стальному сплаву придает большая доля хрома, благодаря которому на поверхности конструкций образуется оксидная пленка большой плотности. Введение в состав низколегированных и углеродистых сталей меди (от 0,2% до 0,5%) позволяет повысить их коррозийную устойчивость в 1,5-2 раза. Легирующие добавки вводятся в состав стали с соблюдением правила Таммана: высокая коррозийная устойчивость достигается, когда на восемь атомов железа приходится один атом легирующего металла.

Меры противодействия электрохимической коррозии.

Для ее снижения необходимо понизить коррозийную активность среды посредством введения неметаллических ингибиторов и уменьшить количество компонентов, способных начать электрохимическую реакцию. Таким способом будет понижение кислотности почв и водных растворов, контактирующих с металлами. Для снижения коррозии железа (его сплавов), а также латуни, меди, свинца и цинка из водных растворов необходимо удалить диоксид углерода и кислород. В электроэнергетической отрасли проводится удаление из воды хлоридов, способных повлиять на локальную коррозию. С помощью известкования почвы можно снизить ее кислотность.

Защита от блуждающих токов

Снизить электрокоррозию подземных коммуникаций и заглубленных металлоконструкций возможно при соблюдении нескольких правил:

· участок конструкции, служащий источником блуждающего тока, необходимо соединить металлическим проводником с рельсом трамвайной дороги;

· трассы теплосетей должны размещаться на максимальном удалении от рельсовых дорог, по которым передвигается электротранспорт, свести к минимуму число их пересечений;

· применение электроизоляционных трубных опор для повышения переходного сопротивления между грунтом и трубопроводами;

· на вводах к объектам (потенциальным источникам блуждающих токов) необходима установка изолирующих фланцев;

· на фланцевой арматуре и сальниковых компенсаторах устанавливать токопроводящие продольные перемычки -- для наращивания продольной электропроводимости на защищаемом отрезке трубопроводов;

· чтобы выровнять потенциалы трубопроводов, расположенных параллельно, необходимо установить поперечные электроперемычки на смежных участках.

Защита металлических объектов, снабженных изоляцией, а также стальных конструкций небольшого размера выполняется с помощью протектора, выполняющего функцию анода. Материалом для протектора служит один из активных металлов (цинк, магний, алюминий и их сплавы) -- он принимает на себя большую часть электрохимической коррозии, разрушаясь и сохраняя главную конструкцию. Один анод из магния, к примеру, обеспечивает защиту 8 км трубопровода.

2. Источники финансирования ремонтных работ (капитальный ремонт)

Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов является обязанностью собственников. Все собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме обязаны участвовать в финансировании ремонта общего имущества пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

На сегодняшний день при подготовке предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта, управляющей организацией могут быть рассмотрены следующие источники финансирования капитального ремонта:

· денежные средства- ежемесячная плата за капитальный ремонт на момент подготовки проведения общего собрания и плюс средства, не израсходованные ранее на выполнение работ;

· денежные средства - ежемесячная плата за капитальный ремонт в течение оставшегося срока управления многоквартирным домом. При этом собственникам может быть предложено, утвердить на общем собрании размер платы за капитальный ремонт равный или больший, чем размер платы, установленный органами местного самоуправления. В случае если стоимость работ настолько велика, что оставшегося срока управления многоквартирным домом недостаточно для полного возврата собственниками Управляющей организации средств, необходимых для выполнения работ, может быть рассмотрен вопрос о продлении срока управления многоквартирным домом, с обязательным включением данного вопроса в повестку дня общего собрания собственников;

· целевые разовые взносы собственников помещений на выполнение конкретных видов ремонта в размере, определяемом решением общего собрания собственников помещений дома;

· средства, выделенные из городского бюджета в порядке ст. 165 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей, что «органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами», или в качестве исполнения обязанности по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома в доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям в данном доме (пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности).

Предоставление средств местных бюджетов как источников финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, которое не связано с выполнением органами местного самоуправления обязанностей собственника помещений в многоквартирном доме, является оказанием бюджетной помощи и осуществляется в рамках специальных муниципальных программ -Региональная адресная программа. Согласно законодательству бюджетные средства должны предоставляться управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам как долевое финансирование капитального ремонта в виде субсидии в соответствии с порядком, установленным муниципальным правом актом.

Задача 1

Требуется определить физический износ и техническое состояние крыши из двухслойных железобетонных панелей с утеплителем из керамзитного гравия в доме со сроком эксплуатации 15 лет.

Решение:

В соответствии с указанием п.1.6 определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производится по табл.40.

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев: железобетона с утеплителем из керамзитного гравия в доме со сроком эксплуатации 15 лет (Физический износ слоистых конструкций (срок службы 60-125 лет), жб принимаем со сроком службы 100 лет), тогда получим физический износ железобетонных слоев 22%.

Срок службы минераловатных плит в двухслойной панели принимаем 50 лет. Физический износ составит 30%.

По таблице рекомендуемого прил.3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости: k_б = 0,5 (оба слоя); k_утепл = 0,5.

По формуле п.1.6 определяем физический износ:

Ф_с = 22 х 0,5 + 30 х 0,5 = 26%.

Вывод:

В соответствии с п.1.6 принимаем физический износ по большему значению - 55%.

По таблице техническое состояние наружних стен неудовлетворительное

Задача 2

Определить физический износ и техническое состояние полов, если при визуальном обследовании установлены следующие признаки износа:

Тип 1 (бетонные полы) - 5%

Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 кв.м. на площади до 25 %

Тип 2 (полы из керамических плиток) - 20%

Полное разрушение покрытия и основания, массовые протечки в санузлах через междуэтажное перекрытие

Тип 3 (полы дощатые) - 75%, из них

1 -55%

Единичные мелкие сколы, щели между досками, провисание досок

2-40%

Сначала прорешаем для Тип 3 (Дощатые полы)

Округляя, получим износ полов 40%.

Задача 3

Определить физический износ и техническое состояние системы горячего водоснабжения, если при визуальном обследовании установлены следующие признаки износа: Выход из строя запорной арматуры, смесителей, полотенцесушителей, следы больших ремонтов системы в виде хомутов, частичных замен, заварок; коррозия элементов системы.

Двенадцать лет назад была произведена замена 60 % магистралей, стояков и запорной арматуры(чугунной).

Возраст здания - 20 лет. Количество этажей - 5.

Решение:

Итого: 123,16

По табл.65 такому состоянию системы соответствует износ -80%, физический износ системы горячего водоснабжения - 123,16%

Принимается физический износ системы- 123,16 %.

Задача 4

Определить физический износ здания, если при обследовании крупнопанельного 5- этажного жилого дома получены данные физического износа отдельных элементов:

1 Фундаменты - 15%

2а Стены - 90 %

2б Перегородки -20%

3 Перекрытия - 30 %

4а Крыша - 20 %

46 Кровля - 15 %

5 Полы - 30 %

6а Окна -80%

66 Двери - 25 %

7 Отделочные покрытия - 70 %

8 Инженерное оборудование, в т. ч.:

- центральное отопление - 75%

- горячее водоснабжение - 80 %

- холодное водоснабжение - 15 %

- канализация и водостоки - 80 %

- газоснабжение -80%

- электроснабжение -15 %

9 Прочие, в т. ч.:

- лестницы - 25 %

- остальное - 45 %

Назначение - жилое (общежитие), П-ой категории капитальности. Возраст здания - 20 лет. В соответствии со сборником № 28 "Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки фондов" удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования для обследуемого здания следующие:

1) фундаменты -11%; 2) стены и перегородки - 26 %; 3) перекрытия - 13 %; 4) крыша и кровля - 3 %; 5) полы - 6 %; 6) окна и двери - 11 %; 7) отделочные покрытия - 9 %; 8) инженерное оборудование - 15 %, в том числе отопление - 2,8 %, холодное водоснабжение - 0,5 %, горячее водоснабжение - 4,5 %, канализация - 3,2 %, электрооборудование - 3,5 %; 9) прочее - 6 %.

Решение:

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания -55 %

Размещено на Allbest.ru