Апартаменти: поняття, види, ознаки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти і науки України

Національний університет «Львівська політехніка»

Кафедра Архітектурного проектування

Реферат

на тему: «Апартаменти»

Вик.ст.гр.АР-36 Цаленчук М.

Перевірила:Соловій Л.С.

Львів 2014



Зміст

1. Апартаменти, апарт-нерухомість - поняття, види, ознаки

2. Апартаменти у Москві

3. Типи апартаментів

4. Прописка в апартаментах

5. Міфи про апартаменти

6. Апартаменти у Києві

7. Критерії до апартаментів

Список джерел

Додатки



1. Апартаменти, апарт-нерухомість - поняття, види, ознаки

апартаменти мансарда нерухомість квартира

Поняття апартаменти сьогодні дуже розмите. Хтось думає, що це тільки готельні номери, а хтось вважає, що його квартира з шикарною обробкою теж підходить під це визначення. Не дивно, що звичайні громадяни плутаються з точною розшифровкою цього слова, адже законодавства різних країн дають різну формулювання цього виду нерухомості.

Апартаменти - це, з французької, велика квартира. Апартаментами не можна назвати просто Vip-квартиру. Згідно з визначеннями, прийнятими в європейських країнах, квартира преміум класу з елітним розташуванням, повністю автономна не рахується Апарт-нерухомістю.

У першу чергу, апартаменти - це житловий фонд з особливими чіткими вимогами. Це квартира від шістдесяти метрів, яка повинна мати, як мінімум, дві кімнати і більше, і яка має кухню. Але цей вид нерухомості, на відміну від звичайного житлового фонду, має ще додатковий набір послуг, які зазвичай надають в готелях.

Наявність прислуги - в цьому і полягає основна різниця між великою Vip-квартирою і апартаментами. В обов'язки обслуговуючого персоналу входить щоденна заміна білизни та прибирання приміщень, приготування їжі, догляд за територією. Викликати персонал можна в будь-який момент - на поясі у нього зазвичай висить пейджер, і він завжди зможе виконати ваші додаткові вимоги. Не варто вважати, що апартаменти з'явилися недавно. Вони існували і при СРСР, і навіть раніше. Апартаментами можна назвати навіть царські палати.

Незважаючи на здаються в усьому зручності, як говориться в прислів'ї, ложка дьогтю все ж є. З точки зору власників апартаментів, мати таку нерухомість дуже зручно. Думати про прибирання або приготуванні їжі зовсім не потрібно, цією рутиною діяльністю займається обслуговуюча компанія. З точки зору звичайних обивателів, у апартаментів є серйозні недоліки. По-перше, там не можливо прописатися. По-друге - це коштує досить дорого.

Виділяється чотири основних типи апартаментів. Насамперед це той тип нерухомості, який був сформований ще до радянської революції. Це прибуткові будинки. Це коли будинок складається повністю з апартаментів. Самі ці апартаменти знаходяться у власності приватних осіб. Кожна квартира знаходиться у власності, але будинок в цілому належить керуючої компанії. Дані власники є співзасновниками даної компанії.

До другого типу апартаментів відносяться, так звані, апарт-готелі. Це готелі з великими за площею номерами, так як в них є приміщення для кухні. Проживати в них передбачається тривалий час, тому коштують вони трохи дешевше готелів. По суті, це Vip-номери, зовнішній вигляд і площа яких відповідає поняттю апартаментів.

Наступний вид - апартаменти в житловому комплексі. Такий тип можна назвати міні-містом у місті. Це величезний комплекс з супермаркетами, з торговими комплексами, з басейнами, зі Spa-послугами, з перукарнями, автомобільними паркінгами і т.д., тобто повним комплексом послуг. У цьому міні місті і знаходяться апартаменти.

Останню категорію складають кондо-готелі - міні-готелі з номерами, в яких є своя кухня. Такі апартаменти припускають постійне володіння фізичною особою з правом здавати їх в оренду. Багато господарів, оформляючи нерухомість, дають їй статус апартаментів, хоча вона такою не є.

Апартаменти увазі довгострокове, але не постійне проживання. Вартість розраховується виходячи з подобової ціни, яка коливається від двохсот до чотирьохсот доларів і вище. Нерідко в апартаментах можна зустріти різні розваги, такі як більярд, гольф, поле для міні-футболу, і навіть предмети раритету.



2. Апартаменти у Москві

Останнім часом забудовники в масовому порядку переключилися на зведення апартаментів. Аналітики стверджують: бурхливий розвиток цього формату житла, нового для України і Росії, - прямий наслідок кризи. На ринку комерційної нерухомості спостерігається істотне падіння попиту і надлишок площ. Разом з тим йде зниження обсягів будівництва житла - з 5 млн кв. м до кризи до 2-2,5 млн кв. м в 2011-2012 роках. І апартаменти мають шанс зайняти нішу, що звільнилася.

Апартаменти найчастіше купують художники, дизайнери, архітектори.Апартаменти тільки недавно почали розвиватися в Росії і Україні.Конкуренція в цьому сегменті зростає, тому йде неабияка боротьба за покупців: девелопери виводять на ринок все більш цікаві проекти, активно створюючи нові формати апартаментів. З'явилися апартаменти-мансарди, дворівневі апартаменти, з антресоллю, з окремим входом і англійської терасою, а також апартаменти в форматі «живи і працюй».

3. Типи апартаментів

Апартаменти-мансарди. Квартир з справжніми мансардами на столичному ринку нерухомості практично немає, вони в дефіциті. При цьому популярність мансард за останні два роки помітно зросла, і особливо затребувані нині лофт-мансарди. Як правило, їх купують покупці, які мають вдалий досвід проживання в аналогічних об'єктах за кордоном. Найбільшим попитом в Москві користуються апартаменти площею 90-120 кв. м. Вартість «квадрата» в столичних лофт-мансардах вище, ніж у звичайних апартаментах, приблизно на 10-20%.

Дворівневі апартаменти. У московських житлових комплексах зустрічаються дворівневі апартаменти як з англійською терасою, так і з мансардою. Основною їх відмінною рисою є можливість вертикального, а не традиційного горизонтального зонування простору.

Як правило, дворівневі апартаменти облаштовуються на цокольному та першому поверхах будівлі, що з'єднуються сходами. Часто вони мають окремий вхід з вулиці і так звані французькі вікна - скління від підлоги до стелі. Оптимальна площа дворівневих апартаментів становить 120-150 «квадратів». Основним плюсом такого формату житла є можливість створення двох окремих зон: загальної, яка, як правило, знаходиться на першому поверсі, і особистою - на другому. Ріелтори спостерігають зростаючий інтерес до дворівневим апартаментам з боку московських покупців.

Апартаменти з антресоллю. Це - «полегшений» варіант дворівневих апартаментів. У деяких покупців слово «антресоль» асоціюється з традиційними для радянських квартир полками для зберігання речей, але більшість все-таки розуміють його справжнє значення. Житло такого формату передбачає створення верхнього напівповерху, де найчастіше розміщується спальня, зона відпочинку або робочий кабінет. Антресоль дозволяє c користю використовувати додатковий простір. Так, в одному з московських проектів висота стелі до коника досягає 6,5 метра, що надає власникам масу маневрів для фантазії. Апартаменти з антресоллю особливо популярні серед молодих людей творчих професій.

Апартаменти з окремим входом. Створюють у власника, що живе в центрі мегаполісу, повне відчуття проживання в своєму будинку. На ринку Москви представлені апартаменти з окремим входом і англійськими терасами, які відсилають до істинно англійській архітектурі. Зустрічаються апартаменти, які дають можливість організувати власний бізнес і житлове приміщення в одному функціонально зонувати простір. Вони мають кілька рівнів для створення особистого і робочого зон діяльності.

Формат «живи і працюй». У столиці побудований апартаментний комплекс, що складається з 14 двоповерхових корпусів c мансардами. Всі приміщення переплановані під студії, майстерні та апартаменти площею від 60 кв. м. Це досить компактна комплексна забудова, яка дозволяє організувати ділове і творчий простір: на першому поверсі студій можуть бути облаштовані декілька робочих місць, на другому - кімнати відпочинку або переговорні, а на третьому - особиста зона. Проект орієнтований на дизайнерів, архітекторів, фотографів і представників інших творчих професій. Враховуючи транспортну перевантаженість міста і зростаюче небажання москвичів витрачати час на дорогу до роботи, такий формат - один з найперспективніших саме в Москві. У столиці стабільно збільшується число людей, які активно оптимізують власні тимчасові витрати, вважаючи за краще жити і працювати в одному місці.

4. Прописка в апартаментах

Зараз у продажу знаходиться 35 комплексів з апартаментами (15% у загальній структурі пропозиції первинного ринку житла Москви). Планується вихід ще 30 нових проектів, що означає збільшення частки до 25%.

Забудовники, що мають в портфелі майданчики з нежилим цільовим використанням, після кризи стали перепрофілювати їх під апартаменти. У вдалих проектах економ темпи продажів складають 10-15 апартаментів на місяць (для порівняння: в житловому комплексі економ продажу можуть доходити до 80-150 квартир). У проекті бізнес-класу продається 7-8 апартаментів на місяць (в житловому комплексі аналогічного класу - до 30-40 квартир). В елітному класі хорошими вважаються показники 2-4 апартаменту на місяць (в житловому комплексі 5-6 квартир).

Чим більше на ринку з'являється апартаментів, тим більше живий інтерес цей формат викликає у споживача. Але разом з тим виникають чутки і стереотипи. Експерти «Метріум Груп» позначили найпоширеніші міфи.



5. Міфи про апартаменти

Міф 1.В апартаментах неможливо прописатися.

Вартість апартаментів нижче, ніж квартир такого ж метражу. Наприклад, ціна квадратного метра однокімнатних апартаментів в споруджуваному на півночі столиці багатофункціональному комплексі знаходиться в діапазоні від 110 тис. до 142 тис. рублів. Площа варіюється від 42,2 до 48,6 кв. м, бюджет покупки - від 4,642 до 6755000 рублів. Але чому ж покупці не поспішають переселятися в незвичайне житло з традиційних квартир? Відповідь проста: є серйозний мінус апартаментів - в них не можна отримати постійну реєстрацію. Чи є вихід з цієї ситуації?

Прописка в Москві, як і на всій території Російської Федерації, канула в лету більше 10 років тому. Зараз потрібно говорити про реєстрацію, яка буває постійної та тимчасової строком на п'ять років з подальшою пролонгацією. З тимчасовою реєстрацією не вдасться стати в чергу на житло і на біржу праці або отримати ІПН. Але можна прикріпитися при місцевій поліклініці, влаштувати дитину в дитячий садок і школу при наявності місць.

Так от, в апартаментах можлива лише тимчасова реєстрація на п'ять років. Правда, не у всіх, а тільки в тих, що мають статус готелю. Такі проекти на ринку є, наприклад, вежа «Федерація» від Capital Group, МФК YE'S від ГК «Піонер» (у Санкт-Петербурзі), МФК «Водний» і «Філі Град» від MR Group та ін. Для отримання статусу готелі, по-перше, сам будинок повинен мати призначення «готелі». А по-друге, його експлуатацією повинна займатися спеціалізована керуюча компанія, що має ліцензію на управління готелями, а не тільки житлом. Відповідно до закону, у співробітників керуючих компаній при готелях є право ставити на реєстраційний облік громадян в момент їх прибуття і знімати з обліку в момент виїзду. Причому найняти такого «управлінця» мешканці можуть і самі, якщо зрозуміють, що абсолютній більшості вкрай важливо мати тимчасову реєстрацію. Для цього їм навіть не потрібен девелопер.

Як правило, люди, які купують лофт-апартаменти, вже мають у власності інше житло, в якому вони і прописані. Тому для більшості покупців лофт-апартаментів питання реєстрації або вторинне, або взагалі не має ніякого значення. Якщо ж клієнту таки потрібна прописка, він може зареєструватися в лофт-апартаментах тимчасово, законодавчо це не заборонено. По закінченні терміну тимчасової реєстрації можлива повторна, в тих же лофт-апартаментах.

Ріелтори питаннями реєстрації, як правило, не займаються. Зазвичай рішення подібних проблем можна довірити керуючої компанії або консьєрж-сервісу. Не варто забувати, що фахівці цієї служби можуть не тільки замовити таксі, квитки в театр чи столик у ресторані, вони допомагають клієнтам вирішувати всі побутові проблеми, в тому числі і проблему реєстрації, і навіть питання узгодження перепланувань.

Апартаментними комплекси стали з'являтися в Москві, коли і влади, і самі девелопери усвідомили необхідність розвантаження центру міста та зменшення щільності забудови.Такі проекти мають статус апарт-готелів, не призначені для постійного проживання, і більшість покупців дійсно не присутні в них постійно. Вони, як правило, довго живуть за містом або за кордоном, часто подорожують, їздять у відрядження, а лофт-апартаментами користуються під час візитів до Москви або в тому випадку, коли залишаються після робочого дня в центрі міста. Крім того, до лофт-апартаментів не застосовуються жорсткі законодавчі норми, що діють стосовно звичайного житла. Тому в таких комплексах легше реалізуються нестандартні дизайн-проекти внутрішнього планування. За замовчуванням лофт-апартаменти мають вільне планування, яка дозволяє клієнтам реалізувати свої найсміливіші дизайнерські ідеї.

Міф 2.Високі комунальні платежі.

Комунальні платежі на апартаменти в порівнянні з квартирними ставками дійсно мають підвищувальний коефіцієнт і, як правило, відрізняються на ставку ПДВ. У цифрах арифметика наступна: на воду +10%, на тепло +25%, на електрику +27% (з розрахунку усередненого тарифу 2,5 руб. За кВт / год). У підсумку щомісячна квартплата 100-метрового апартаменту буде на 2-2,5 тис. вище, ніж в аналогічної за площею квартири, але ніяк не в два-три рази, як думають багато хто.

Міф 3. Більш високі ставки по іпотеці.

Існуючі програми кредитування апартаментів розроблені індивідуально під кожен такий об'єкт, тобто іпотека на апартаменти - поки ще не масовий продукт. Різниця в ставці на придбання квартири або апартаментів може відрізнятися в межах 1-2% і коливається в діапазоні 13-16%, а то й зовсім не має підвищувальних коефіцієнтів. Наприклад, великий державний банк пропонує оформити кредит на апартаменти на тих же умовах, що і на квартири.

Банки поки що обережні і закладають більш високий відсоток по іпотеці на апартаменти насамперед тому, що у них немає досвіду роботи з такою заставою. Адже якщо позичальник перестане погашати кредит, банку доведеться приймати нерухомість на свій баланс і займатися її реалізацією. А припустити попит їм досить складно, знову ж у зв'язку з відсутністю практики. Як тільки з цим продуктом на ринок вийдуть провідні банки, і інші підтягнуться. Тоді умови повинні стати м'якше.

Міф 4. Проблеми із записом дитини в школу і дитячий сад.

Для людей, що мають тимчасову реєстрацію, діють ті ж правила запису дітей в дитячий садок і школу, що і для володарів постійної реєстрації, з однією лише умовою: при записі в школу дитину, не прикріпленого до місця проживання, заявки розглядаються після заявок мешканців будинків, прикріплених до школи і мають постійну реєстрацію. При цьому потрібно розуміти, що в гарну школу завжди хоче вступити більше дітей, ніж може прийняти заклад. І дійсно бажають вступити вирішують цю проблему.

Міф 5. Проблеми з медичним обслуговуванням.

Отримання поліса ОМС і постановка на облік в районній поліклініці за наявності тимчасової реєстрації відбуваються без проблем.

Міф 6. Відсутність соціальної інфраструктури.

Наявність інфраструктури в першу чергу необхідно девелоперу для комерційного успіху проекту. Висока конкуренція в сегменті апартаментів, яку ми сьогодні маємо, штовхає забудовників на створення більш комфортного середовища. Девелопери приділяють все більше уваги опрацювання концепції та якісних характеристик проекту, виділяють конкурентні переваги проекту - як по відношенню до інших комплексам апартаментів, так і по відношенню до квартир. Від того, як забудовник попрацює над концепцією, залежатиме успіх. Очевидні зрушення в розвитку сегмента апартаментів вже помітні, що ми і бачимо на прикладі нових проектів .

Наприклад, в одному з майбутніх житлових комплексів передбачається будівництво дворівневого підземного паркінгу та дитячого садка. Нижні поверхи комплексу відведені під бутіки, кафе, міні-маркет і фітнес-центр.

Концепція ще одного комплексу передбачає перебування всієї необхідної інфраструктури в п'яти хвилинах ходьби від будинку. Перша черга будівництва включає офісні приміщення та торговий центр c гіпермаркетом, багатозальним кінотеатром, ресторанами. Друга черга - житлову частину з апартаментами. Проект передбачає також будівництво дитячого садка, фітнес-центру, аптеки, стоматології, салону краси та дитячого центру розвитку. Прибудинкова територія буде упорядкована і озеленена.



6. Апартаменти у Києві

Статус елітного житла зобов'язує до багато чого. Чітких загальноприйнятих критеріїв елітності нерухомості не існує й досі, але останнім часом покупець став ретельніше підходити до цього питання. Якщо ще кілька років томубудь-яка новобудова в центральному районі столиці без проблем зараховувалася до елітного житла, то сьогодні для такої характеристики необхідно значно більше.

Клієнти готові платити великі гроші за повністю мебльовані й обладнані за останнім словом техніки апартаменти з оригінальним авторським дизайном. Але досі український споживач не знає, яким саме критеріям повинна відповідати житлова нерухомість для того, щоб називатися елітною. Ми спробували розібратись у цьому питанні.

Одним з провідних критеріїв елітності для житлової нерухомості є місцеположення. Потенційний покупець, передусім, звертає увагу на район, в якому з'явиться цей будинок. Складно переконати людину в тому, що житловий комплекс, побудований, наприклад, на Харківському масиві може відноситися до класу преміум.

«Елітним у столиці вважають район Липки і Печерськ через близькість до центру і велику кількість урядових структур, -- розповідає аналітик компанії SV Development Володимир Степенко. -- Користуються популярністю у клієнтів також Шевченківський район і елітний Поділ». За словами аналітика, вартість квадратного метра елітного житла в центрі може складати від $5 до $10 тисяч за квадратний метр. Хоча за деякі апартаменти клієнт готовий заплатити і $15 тисяч. Незважаючи на такі розцінки, нерухомість преміум-класу, за його словами, має стійкий попит. «Це стабільний сегмент нерухомості, на який практично не впливають коливання на ринку», -- стверджує Степенко.

Фахівці столичного ринку нерухомості тим часом відзначають, що Київ відрізняється від інших світових столиць відсутністю певного «елітного» району. У Лондоні, наприклад, найдорожчу нерухомість можна придбати в легендарному Челсі. Для Нью-Йорка таким місцем є мекка модників -- П'ята Авеню. Російська еліта готова платити нечувані суми за квадратний метр на московському Арбаті.

«Європейське елітне житло має абсолютно інші критерії елітності, абсолютно неприйнятні до наших реалій, -- вважає директор компанії Build & Live Development Віктор Распутний. -- В Європі рівень елітності набагато вищий, ніж у нас. Наприклад, у Варшаві, Празі, Парижі елітне житло розташоване в окремих кварталах, з квартирами по 300-400 метрів, при цьому якість і самих будинків, і їхньої обробки набагато вища за українську».

Чим менше, тим краще

Місцеположення впливає і на решту параметрів елітності. Серед головних -- невелика кількість квартир у будинку. «Багато забудовників не дотримуються цього важливого критерію, -- розповідає Володимир Степенко. -- Кількість вільних будівельних майданчиків у центрі столиці зменшується з кожним роком, тому забудовники просто змушені зводити високі споруди».

Відповідно до європейських стандартів, в елітному будинку кількість квартир не повинна перевищувати 20 -- 30. Такі житлові комплекси цілком можуть претендувати на статус клубного будинку, в якому всі мешканці знають один одного. Ще один критерій, якому в Україні, не приділяють належної уваги -- співвідношення житлових і громадських площ. За європейськими стандартами, воно складає 50 на 50. Вітчизняним будівельним компаніям таким критеріям відповідати складніше.

Важливим критерієм елітності житла є сприятливе середовище. Погодьтеся, приємно, коли з вікна твоєї квартири видно Секретаріат Президента або червоний корпус університету імені Тараса Шевченка. Цей критерій один з найпроблемніших для будівельних компаній. І справа тут не тільки у відсутності вільних ділянок у центрі столиці, важливу роль відіграє сусідство елітних житлових комплексів з «хрущовками». «Це одна з особливостей пострадянських держав, -- відзначає Степенко. -- »Хрущовки« поряд з елітними будинками».

Зовнішній вигляд будівлі також не менш важливий для житла з претензіями на звання класу преміум. «Навряд чи хтось захоче жити в »коробці«, нехай навіть і в кращій квартирі. Тому архітектурному рішенню приділяється важлива, хоч і не вирішальна роль», -- вважає Степенко.

Індивідуальність -- передусім

Ще один козир елітного центру -- хороший паркінг. Згідно критеріїв, на одну квартиру в елітному будинку має припадати 2 паркомісця. Та й сам паркінг повинен бути оснащений відео-камерами й іншими технічними нововведеннями. Особливу увагу варто приділити системі безпеки. Звичайно в елітних житлових комплексах використовують популярну систему «розумний будинок». Ще краще, якщо за безпеку мешканців відповідає приватна охоронна структура.

Статус елітності зобов'язує створювати для мешканця всі необхідні зручності. Людина має почувати себе захищеною. «Елітні комплекси як мінімум повинні мати супермаркет, фітнес-центр, банківське відділення, -- вважає Володимир Степенко. -- Вітається також наявність аптеки, пункту прийому пральні, дитячого садку, магазину модного одягу. Величезний плюс, якщо в будинку розташований ресторан». За словами Степенка, будівельні компанії все частіше звертаються до моделі житлового центру «місто в місті». «Це зручно і має попит», -- стверджує він.

Не в останню чергу потенційний покупець елітного житла приділяє увагу й плануванню самої квартири. Для клієнта визначення «житловий комплекс преміум-класу» означає небагато. Заможна людина хоче платити за мрію, тому житло повинне бути несхожим на решту квартир, відповідати внутрішньому світу мешканця.

Тут є важливим ексклюзивний підхід, який підкреслить елітність і неповторність житла. «Великою популярністю зараз користуються панорамні вікна, а також наявність у квартирі декількох санвузлів, -- перераховує вимоги директор Інституту міста Олександр Сергієнко. -- Стелі в такому помешканні повинні бути не нижчими за три метри, вітається також наявність гардероба або підсобних кімнат, сучасна система кондиціонування й очищення повітря».

«Зараз клієнти готові платити великі гроші за повністю мебльовані апартаменти», -- додає Степенко. -- Люди купують квартири своєї мрії"…

7. Критерії до апартаментів

1. Окрема кімната (спальня) на кожного члена сім'ї (від 25 кв. м)

2. Санвузол для кожної спальні

3. Стелі не нижче 2,90 м

4. Наявність гардероба або великих підсобних кімнат

5. Автоматичне регулювання температури (клімат-контроль)

6. Загальнобудинкова система кондиціонування й очищення повітря

7. Супутникове ТБ й Інтернет у всіх приміщеннях

8. Охорона оселі й території, відеоспостереження, охоронна система квартири

9. Крита автостоянка, 2 -- 3 місця на кожну квартиру

10. Виділена (захищена) прибудинкова територія

11. Автономна система водо -- і теплопостачання

12. Розташування в центральних районах міста (але не на магістралях)

13. Віддаленість від промзон і підприємств

14. Відсутність висотних (високих) будинків на близькій відстані

15. Наявність парку, великого скверу, зони відпочинку в межах 3 -- 5 хвилин ходьби

16. Власна служба обслуговування будівлі і території



Список джерел

1.Довідка «Інститут міста»

2.http://www.zhytlobud.com/company/magazine/1/premium/?id=26

3.Основи готельної справи - Руденко В.П.

4.Організація готельного господарства - Головко

5.Газета "Московский комсомолец" №26237 от 24 мая 2013

6.http://realty.dmir.ru/articles/33366/

7.http://www.novostroy-sochi.ru/statyi/apartamentjy-perspektivn_2409/



Додатки

Апартаменти з антресоллю



Апартаменти-мансарди



Дворівневі апартаменти



Апартаменти з окремим входом



Размещено на Allbest.ru

...