Градорегулирование и муниципальное управление

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБНАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

РЕФЕРАТ

«Градорегулирование и муниципальное управление»

Выполнила: студентка II к.

учебный шифр 13-Бз-12285

Кочетова Евгения

Проверил: Иванов Владимир

Владимирович

Москва 2015

Содержание

1. Основные принципы градостроительного зонирования

2. Градостроительный регламент

Список литературы

1. Основные принципы градостроительного зонирования

Градостроительное зонирование -- это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.

Принцип 1. Ограничения прав собственников на использование и развитие недвижимости в интересах сообщества граждан. Одной из важнейших сторон градостроительного регулирования является установление и регулирование конкретных (актуальных) прав собственников объектов недвижимости в отношении их использования и развития путем строительства и реконструкции. В системе градостроительного зонирования эта задача должна считаться одной из главных. Собственник по своему усмотрению может совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе:

- отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, например, путем продажи или договора мены;

- передавать имущество, оставаясь его собственником, или свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом; - отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, например, вносить в качестве уставного капитала;

- распоряжаться имуществом иным образом, например, завещать его и дарить.

Регулирование прав пользования и баланс интересов собственников недвижимости остается важнейшей и неизбежной задачей демократического общества на любом этапе его развития. Недаром закон вводит следующую важнейшую норму: собственник может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат законодательству и не нарушают права и интересы других лиц. В этом состоит главный принцип использования - моя свобода кончается там, где начинается свобода другого собственника. Многочисленные случаи из практики наших городов все время подтверждают эту истину - соседствующие виды деятельности не должны противоречить друг другу, а органично сочетаться. Проблема осложняется еще и тем, что в разных местах города люди по-разному относятся к соседству одних и тех же функций. Поэтому во избежание конфликтов, для повышения привлекательности жилой среды и мест приложения труда, повышения, а не снижения стоимости недвижимости и доходов права использования необходимо регулировать, ограничивать, устанавливать в интересах городского сообщества и определять, каким образом достичь баланса интересов разных людей и групп при одновременном росте экономики и инвестиций, защите интересов местного сообщества и других противоречивых требований.

Принцип 2 - публичности градостроительного зонирования. Процедуры градостроительного зонирования, согласно которым регулируются права использования, рассматриваются заявки, осуществляются согласования и принимаются решения, определяющие выдачу разрешений на строительство, являются публичными. Градостроительное зонирование относится к публичному типу регулирования - оно устанавливает регламенты и процедуры заранее, для всех собственников, инвесторов, заявителей в одном и том же формате и публично предъявляется городскому сообществу. Это коренное отличие градостроительного зонирования от административно-командного градостроительного регулирования советского времени и современной административно-технократической его разновидности, в котором действуют принцип индивидуально-выборочного установления прав и возможностей строительства для каждого заявителя.

Принцип 3 - открытости и доступности информации о землепользовании и застройке. К важнейшим принципам градостроительного зонирования относится обеспечение равных прав для всех собственников, пользователей недвижимости, а также инвесторов в применении норм градостроительного регулирования, а также доступа к информации о правах использования и о возможностях строительного развития. Данный принцип проявляется в нескольких особенностях системы градостроительного зонирования и кардинальным образом отличает ее от градостроительства советского периода. Большинство видов градостроительной документации при административно-командной системе было недоступно для жителей города и инвесторов. Допуск к материалам генерального плана ограничивался даже для большинства профессионалов, не обладавших соответствующими допусками, выдаваемыми уполномоченными органами. Проекты детальной планировки были документами ограниченного доступа, так называемого «служебного пользования». Таким образом, градостроительная документация, которая лежала в основе принятия решений, была доступна для очень узкого круга управленцев и недоступна для граждан и застройщиков. Существенным также является то обстоятельство, что градостроительная документация - это специальный язык карт и текстов. Даже если кто-то и получал доступ к нему, то оценить эффективность решений и справедливость установленных требований они не могли. Доступ к информации был построен таким образом, чтобы создать «неравновесные условия» - преимущество имели чиновники - и ущемлены возможности всех остальных субъектов этого процесса. Градостроительное зонирование - это открытая система, предполагающая максимально возможное информирование граждан. Особенно важно, что открытость информации распространяется на картографическую часть системы, а не только на текстовые материалы. Открытость информации распространяется как на правовые вопросы регулирования, так и на технические, такие как экологические ограничения использования участков или ограничения по условиям охраны памятников истории и культуры. Важно отметить, что ответственными за предоставление информации и возможность ознакомления с положениями градостроительного зонирования являются органы местного самоуправления. Все материалы и документы в системе градостроительного зонирования публикуются в открытой печати и подлежат распространению среди жителей и всех желающих путем: - их бесплатного предоставления и или открытой продажи; - создания условий для ознакомления с документами в полном комплекте, включая картографические и иные материалы; - предоставления физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из документов, а также по изготовлению необходимых копий.

Принцип 4 - участия граждан в принятии решений о землепользовании и застройке. Система градостроительного зонирования основана на принципе прямого участия жителей, предпринимателей, организаций в принятии решений, которые влияют на их благосостояние, бизнес, условия проживания. Ранее действовавшая система градорегулирования предполагала в качестве главного основания принятия решения мнение профессионалов Далее властные структуры на основе мнения (предложения) специалистов должны были принимать окончательное решение. Эта схема в последние 20 лет вызвала многочисленные возражения и стала считаться недостаточно эффективной с точки зрения демократического процесса и развития рыночной экономики. Во-первых, в этой схеме мнение субъекта или субъектов, в интересах которых принимается решение, не учитывается «напрямую». Его интересы как бы представляет другой субъект - специалист или власть. Во-вторых, мнение собственника или инвестора также важно наряду с другими участниками процесса, поскольку именно он, в конечном счете, рискует своими деньгами, бизнесом, благосостоянием и удобством проживания. В-третьих, далеко не всегда мнение специалиста безоговорочно справедливо, поскольку не всегда можно иметь дело с заранее проверенным высоко грамотным и апробированным профессионалом. В-четвертых, и чиновники, и специалисты, принимающие решения, исходят при этом не только из соображений общей справедливости, универсальных принципов общего благополучия, но и преследуют собственные цели и интересы. Это неизбежно. Другое дело, насколько их личные ценности и интересы могут повлиять на объективность, беспристрастность решения. Поэтому градостроительное зонирование - это система регулирования, которая предполагает участие граждан в процессе принятия решений.

Принцип 5 - баланс общественных и частных интересов. Традиционная система градорегулирования в советское время складывалась со смещенным балансом интересов в сторону государства. Государственные и муниципальные власти или нарушали права правообладателей земельных участков, или игнорировали их, преследуя при этом самые разные цели. Градостроительное зонирование является инструментом управления нового типа, который направлен на работу в системе партнерства. Градостроительное зонирование позволяет создать такое партнерство, решать сложные задачи соотнесения противоречивых интересов, поскольку это в равной мере необходимо всем главным его участникам - муниципалитету, нынешним и потенциальным владельцам недвижимости, инвесторам, застройщикам. Поэтому основным принципом градостроительного зонирования становится достижение баланса интересов на ином уровне по сравнению с командно-административной системой градостроительного регулирования. При каждом действии необходимо выявлять все прямо и косвенно заинтересованные в нем стороны, рассматривать все их выигрыши и проигрыши. Баланс общественных и частных интересов в регламентировании прав на использование участков и другой недвижимости, в построении и отправлении процедур градостроительного проектирования становится одним из важнейших факторов, определяющих эффективность развития всех уровней экономики - достатка семей, муниципальных и государственных бюджетов, малого, среднего и крупного частного бизнеса.

Принцип 6 - разграничения правовых и технических вопросов регулирования. Использование недвижимости рассматривается как часть права и регламентируется правовыми, юридическими нормами (законами и местными нормативными правовыми актами), а возможность реализации права определяется проектной документацией и, соответственно, техническими стандартами и требованиями. В качестве примера рассмотрим ситуацию перевода помещений в многоквартирных домах из одного вида использования в другое. С точки зрения регулирования это действие включает две составляющие - во-первых, это определение возможности использовать помещение по другому назначению, например, из жилья сделать офис или магазин, во-вторых - это определение технической возможности подобного переоборудования. Первая составляющая - правовая, она определяется допустимостью сочетания или недопущения конфликтности различных видов деятельности, расположенных по соседству, наличием шума, посторонних людей и т.д. Кроме того, во многих случаях местная власть требует плату за выбытие жилищного фонда, даже если реконструируемая квартира уже была ранее приватизирована. Оба эти условия не технические - они относятся к политике местной власти - и поэтому должны решаться в правовой плоскости. В градостроительном зонировании подобный перевод помещений может предусматриваться на определенных участках в силу поименования списка разрешенных видов использования. Это означает, что собственник может менять виды использования помещения из разрешенного ему списка без ограничений, платежей и дополнительных разрешений. Вторая составляющая - техническая возможность такого перевода. В случае если собственник имеет право на перевод, он не может делать реконструкцию без разрешения - он должен удостоверить, что на это есть технические возможности. Это делается с помощью получения технических условий, разработки и согласования проектной документации в соответствии со СНиПами (техническими регламентами) и другими нормами и инструкциями.

Принцип 7 - развития, приспособляемости градостроительного зонирования. Градостроительное зонирование отличается от административно-командной системы градостроительства наличием механизма постоянной адаптации к новым условиям, целям и ресурсам функционирования и развития города. Административно-командная система базировалась на решениях градостроительной документации и контроле за ее реализацией, прежде всего с точки зрения архитектурных параметров. Градостроительная документация разрабатывалась, утверждалась и реализовывалась, но изменения в нее вносить не разрешалось. Точнее, внесение изменений было затруднено, а в серьезных размерах - равноценно разработке нового проекта. Особенно это касалось генерального плана города. Корректировка этого документа означает практически его новую разработку и, самое главное, весь объем новых согласований. Для рыночных условий такая жесткость оснований регулирования, на основе которых должны осуществляться оценка текущих заявок, недопустима. Конкуренция заставляет бизнесменов принимать решения значительно быстрее, чем в предыдущие годы. Поэтому система градостроительного регулирования также должна постоянно приспосабливаться к новым условиям и изменяющимся тенденциям, чтобы не конфликтовать с запросами субъектов рыночной экономики. Отсюда - требование адаптивности градостроительного зонирования как важнейшего принципа, поддерживающего динамику рыночной экономики. Принцип приспособляемости градостроительного зонирования реализуется несколькими технологиями - это гибкость в выборе вида разрешенного использования, возможность отклонения от установленных регламентов и внесения изменений и дополнений в принятый нормативный правовой акт. В целом динамика градостроительного зонирования строится на принципе взаимосвязи глубины изменений регулирующих механизмов со сложностью их введения. Важно подчеркнуть - возможность осуществления изменений в целях приспособления системы регулирования к текущим условиям и тенденциям является неотъемлемой частью этой системы. Для этого в документах регулирования предусматриваются специальные процедуры.

2. Градостроительный регламент

Приобретая землю или арендуя ее под строительство, застройщик должен быть ознакомлен, какими ограничениями обременен понравившийся ему участок: по этажности строений, размерам ("красная линия"), даже по цвету фасадов. Его обязаны проинформировать о возможностях имеющихся тепло-, электро-, водо- и газоснабжения, канализации. Всю подобную информацию об использовании земельных участков содержат градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент - это совокупность установленных муниципальным нормативным правовым актом видов и параметров разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), а также ограничений использования земельных участков и иных объектов недвижимости в пределах каждой территориальной зоны, зафиксированной на карте градостроительного зонирования.

Главный компонент градостроительного регламента - виды разрешенного использования земельных участков и другой недвижимости. Это минимальный регламент, который устанавливается сразу для всех зон города на карте градостроительного зонирования. Для всех зон используется одинаковая структура разрешенных видов использования:

§ Основные виды использования, разрешенные автоматически, «по праву» (но при условии соблюдения требований технических регламентов безопасности);

§ Вспомогательные виды использования, разрешенные при условии, если собственник, застройщик (инвестор) реализовал на своем участке какой-либо из основных видов разрешенного использования.

§ Условно разрешенные виды использования, которые могут быть разрешены собственнику, застройщику (инвестору) на основании решения комиссии по землепользованию и застройке с учетом результатов публичных слушаний

Законодательство Российской Федерации не регулируют способ описания видов разрешенного использования. Формулировки не ограничены никакими формальными рамками, как, например, это делается в государственном классификаторе профессий или бюджетных статей, которые организованы в виде закрытых (т.е. конечных) списков.

Виды использования недвижимости могут формулироваться как конкретные объекты и как объекты с общей характеристикой деятельности. Пример формулирования вида разрешенного использования первого типа из «стандартных» правил землепользования и застройки города:

§ «ресторан»;

§ «магазин продовольственных товаров»;

§ «нотариальная контора».

Пример формулировок вида использования второго типа:

§ «объекты, связанные с отправлением культа»;

§ «центры общения и досуговых занятий многоцелевого и специализированного назначения»;

§ «строения для занятий индивидуальной трудовой деятельностью (без нарушения принципов добрососедства) в соответствии с санитарными и противопожарными нормами».

Перечень видов разрешенного использования может наращиваться и изменяться в зависимости от традиций места (города) и текущих условий путем внесения изменений в правила землепользования и застройки. В списки могут включаться такие виды разрешенного использования как «интернет-кафе» или «фитнес-центр», которых еще не было три года назад. Конечно, они могли фигурировать в виде формулировки: «объект досуговой деятельности» или «компьютерный салон» или «объект спортивно-оздоровительного назначения».

Второй важнейший компонент градостроительного регламента - предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации предельные параметры градостроительного регламента могут включать в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

5) иные показатели.

Области распространения градостроительных регламентов:

1. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия(памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия; градостроительное зонирование муниципальный территориальный

в границах территорий общего пользования;

занятые линейными объектами;

предоставленные для добычи полезных ископаемых.

3. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий(за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

4. Ситуация, когда градостроительный регламент пока не установлен. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные(минимальные и(или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Факторы, влияющие на установление градостроительных регламентов:

* фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

* возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

* функциональные зоны и характеристики их планируемого развития, определенные документами территориального планирования муниципальных образований;

* виды территориальных зон;

* требования охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Примеры установления градостроительных регламентов.

В большинстве городов России до сих пор не разработаны местные правила землепользования и застройки, что можно объяснить несколькими причинами. Первая - отсутствие средств на разработку правил. Вторая и, пожалуй, главная - большинство должностных лиц органов местного самоуправления, от которых зависит разработка правил, не заинтересованы в этом, поскольку установление четкой и прозрачной процедуры строительной деятельности(изменения параметров объектов недвижимости на участке) приведет к ликвидации существующих коррупционных схем. Кроме того, разработка районными(городскими) архитекторами градостроительных регламентов и утверждение их правилами землепользования и застройки само по себе не решает всех проблем в сфере градорегулирования. Необходимо одновременное принятие ряда документов органами местного самоуправления- о межевании, о черте поселений, о порядке проведения торгов, о публичных сервитутах, о минимальных и максимальных размерах земельных участков и т.д.

МОСКВА.

Законом "О землепользовании и застройке в городе Москве" от14 мая2003 г. в соответствии с п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ утверждены правила землепользования и застройки города федерального значения Москвы. На самом деле данный закон не устанавливает правила землепользования и застройки в том значении, которое придают этому термину Градостроительный и Земельный кодексы РФ.

По своему содержанию закон города Москвы представляет собой нормативный правовой акт, в котором предпринята попытка комплексного урегулирования земельных отношений в городе. Так получилось по одной простой причине: в московском законе о землепользовании и застройке зафиксирована такая норма, как подготовка индивидуальных актов разрешенного использования недвижимости применительно к каждому земельному участку, каждому объекту, чего нет в действующем Градостроительном кодексе и Земельном кодексе РФ.

Градостроительный регламент для ведения работ на исторических территориях столицы устанавливает особые требования и ограничения к осуществлению строительства на исторических территориях и территориях зон охраны объектов культурного наследия.

Главная цель градостроительного регламента - сохранение и регенерация историко-градостроительной и природной среды объектов культурного наследия. Особенность заключается в том, что градостроительные регламенты будут разрабатываться не для кварталов и улиц, а для отдельных домостроений. "Москве уже более800 лет и практически на каждой улице можно встретить и XVII, и XIX, и даже XXI век. Поэтому мы решили разрабатывать градостроительные регламенты для каждого домостроения отдельно. При этом, как отметил, в каждом случае будут учитываться этажность, цветовое решение, подбор отделочных материалов, количество зеленых насаждений". (А.Кузьмин, гл. архитектор г. Москвы)

Градостроительный регламент - своеобразный подзаконный акт уже принятых на федеральном уровне документов, регулирующих застройку в центре города. Это прежде всего федеральный закон "Об объектах культурного наследия", Градостроительный кодекс РФ, городской закон "Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях Москвы и территориях зон охраны объектов культурного наследия в Москве".

Список используемой литературы

1. Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. Трутнев Э.К. (руководитель авторского коллектива). - М.: Фонд "Институт экономики города", 2008. -296с.Раздел 4.

2. Высоковский А., Валлетта У. и др. Правовое зонирование. Опыт разработки правил землепользования и застройки в городах России. М., 1999.

3. Высоковский А., Трутнев Э. Концепция правового зонирования города. Методы разработки на примере Хабаровска. М.: Фонд «Институт экономики города».

Размещено на Allbest.ru