Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы выражена нижеследующем: рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения, научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы. Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

История российского рынка недвижимости фактически начинается с 1991 года.

4 июля 1991 года был принят Закон РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Переход к рыночной экономике привел к необходимости формирования рыночных механизмов распределения жилой недвижимости.

На сегодняшний день рынок недвижимости в России расположился на такой ступени своего развития, которая способствует его перспективному расширению. При этом стоит отметить тот факт, что такой рынок недвижимости России, который мы видим сегодня начал формироваться еще в начале девяностых годов. А точнее с появлением тогда Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий. На рынке недвижимости России особое место занимает именно жилищная сфера. Во многом это связано с тем, что именно жилью людей уделяется достаточно большое количество внимания в экономике нашей страны. Именно по качественным и количественным признакам жилого фонда вполне можно определить состояние уровня жизни жителей России. Также это может свидетельствовать об их достаточном благосостоянии. Так, например порядка 20% граждан нашей страны не довольны состоянием и уровнем содержания своего жилого фонда

Для существования регулируемого (цивилизованного) рынка недвижимости необходимы четыре условия

Условие первое. Возможность максимального экономического поведения Такая возможность является исходным условием эффективной и конкурентоспособной экономики. Возникает эта возможность при наличии рынка недвижимости. Следовательно, рынок недвижимости -- это универсальный способ существования такой экономики.

Условие второе. Наличие у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки (прав собственности или прав аренды). При наличии таких прав возможно максимальное экономическое поведение.

Условие третье. Возможность оборота недвижимости, в результате чего земельные участки и иная недвижимость могут переходить от менее эффективных правообладателей к более эффективным. Оборот недвижимости возможен при наличии у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки. Оборот недвижимости стимулирует правообладателей быть максимально эффективными в экономическом отношении.

Условие четвертое. Установление посредством градорегулирования ограничений для потенциально опасной максимальной экономической активности. Максимальное экономическое поведение необходимо -- это императив экономики. Но в своем предельном выражении оно потенциально опасно для субъектов такого поведения: каждый из них несет угрозу другим субъектам, поскольку может нанести ущерб соседним объектам недвижимости. С некоторого момента возникает потребность, осознанная самими правообладателями недвижимости, в ограничении потенциально опасной максимальной экономической активности. Ограничения -- это регулирование. Ограничения в использовании недвижимости -- градорегулирование. Поэтому градорегулирование с необходимостью утверждает себя как неотъемлемый компонент в ряду других компонентов регулирования рынка недвижимости.

Регулирование рынка недвижимости включает в себя следующие основной компоненты

градорегулирование

землеустройство и техническая инвентаризация объектов строительства, реконструкции -- подготовка документов для государственного кадастрового учета земельных участков и иных объектов недвижимости;

государственный кадастровый учет земельных участков и иных объектов недвижимости;

институт предоставления земельных участков, выделенных из состава государственных, муниципальных земель частным лицам;

государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости;

оценка недвижимости (массовая оценка недвижимости для целей налогообложения и индивидуальная оценка недвижимости для совершения сделок);

налогообложение недвижимости;

институт сделок -- смены правообладателей недвижимости;

информационное обеспечение рынка недвижимости (входит в состав каждого компонента, но также может являться самостоятельной деятельностью)

обучение субъектов рынка недвижимости и субъектов регулирования рынка недвижимости.

Как соотносится и взаимодействует градорегулирование с иными компонентами инфраструктуры рынка недвижимости на различных этапах «жизни недвижимости» -- от подготовки условий для создания объектов недвижимости до их последующей эксплуатации.

Цель данной работы - изучение рынка недвижимости и градорегулирования.



1. Понятие рынка недвижимости

1.1 Рынок недвижимости

Рынок недвижимости (Real estate market) - это система рыночных взаимоотношений, с помощью которой совершаются сделки с объектами недвижимости, обеспечивающие передачу прав собственности на данные объекты одного лица другому на основе рыночных отношений.

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.

Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 - 3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

1.2 Функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка -- установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены -- избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, -- к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция -- рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

1.3 Принципы управления рынком недвижимости

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур -- применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества -- публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами -- нормотворчество и нормоприменение -- не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников -- добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска -- несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками -- коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

1.4 Виды недвижимости

Виды недвижимости:

1) земельные участки,

2) участки недр,

3) обособленные водные объекты,

4) леса,

5) многолетние насаждения,

6) здания,

7) сооружения,

8) объекты незавершенного строительства,

9) все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

1.5 Признаки недвижимости

-недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

-прочно связана с землей как физически, так и юридически;

-долговечность объекта инвестирования;

-стоимость недвижимости высока;

-каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

-потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

-новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

-строгое гос. регулирование сделок с недвижимостью.

-способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;



1.6 Свойства недвижимости

-полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

-фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

-стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

-неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

-ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

-здание (сооружение);

-обособленные водные объекты;

-многолетние насаждения;

--инженерные сооружения и сети;

-элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и неживые помещения.

Земля подразделяется на:

-земельные участки, предназначенные под застройку;

-природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье -- это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

-элитным;

-типовым;

-городским;

-загородным.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.

1.7 Рынок недвижимости в Челябинске

Челябинск часто именуют столицей Южного Урала. Это положение увеличивает спрос на недвижимость. Каждый год в мегаполисе появляется 1 000 000 мІ нового жилья. Но свой рынок недвижимости Челябинск представляет не только бытовыми объектами. Среди них офисные здания, производственные помещения, загородные постройки. Какая же картина на этом рынке складывается сегодня?

Жилой сектор:

В городе около семи районов. Самое дорогое жилье находится в двух из них: Центральном и Советском. Следующие за ними идут Курчатовский и Калининский. Завершает список Тракторозаводской, Ленинский и Металлургический. Примерно 25% продаж приходится на квартиры с типовой планировкой 97-й серии и 17% - 121-й серии. Доля «хрущевок» колеблется в пределах 15-16%.

Более 12 тыс. квартир на рынке - это вторичное жилье. Средняя цена за 1 мІ составляет 38 000 руб. Но уровень цен все же формируют новостройки. Поэтому расценки на готовые и строящиеся квартиры приблизительно одинаковы.

Коммерческая недвижимость:

В Челябинске высокий рейтинг финансовой привлекательности. Предпринимательская активность растет и стимулирует строительство. Стоимость 1 мІ колеблется в пределах 50-160 тыс. руб. Разлет цен указывает на различие районов, в которых расположены объекты недвижимости, и на принадлежность их к определенной категории из следующего списка:

· офисные помещения;

· склады и базы хранения товаров;

· торговые площади и постройки;

· производственные здания.

На производственную недвижимость в Челябинске приходится 227 тыс. мІ с общей стоимостью 3,5 млрд руб. Что касается офисов и складов, то в городе более 65 помещений с суммарной площадью 380 тыс. мІ. Объекты представлены классами А, В+, В и С. Большую их часть составляют офисы В и С. Хуже обстоят дела с магазинами. Но их дефицит постепенно сокращается за счет строительства крупных торговых маркетов.

Загородная недвижимость и участки:

Анализ цен на недвижимость в пригородах Челябинска показал, что 70% построек приходится на сегмент бизнес-класса со стоимостью объектов 2-7 млн руб. Остальное принадлежит к эконом-классу с ценой до 2 млн руб. и к элитному жилью, стоимостью выше 7 млн руб. Популярностью у горожан пользуется северное и западное направление, где соответственно каждый четвертый и третий поселок коттеджный.

В Челябинске рынок загородной недвижимости перенасыщен. Существует огромный выбор как зданий, так и участков. Относительно последних нужно сказать, что основной спрос приходится на площади 10-40 соток. Что касается коттеджей, то их чаще покупают с размерами 200-250 мІ



2. Градорегулирование

2.1 Понятие градорегулирования

Градорегулирование в России - пока ещё малоосвоенная область деятельности. Это деятельность, которую осуществляют все, результатами которой пользуются все, многие - не зная об этом. По мере развития рыночной экономики масштабы этой деятельности, степень осведомленности о её результатах и вовлеченности в неё неизбежно будут возрастать, вовлекая в процесс градорегулирования как управленцев различных уровней, так и специалистов разного профиля, а также граждан, не посвященных в специальные вопросы, но имеющих с ними дело в повседневной жизни.

Градорегулирование - это не столько профессиональная специализация, сколько синтетическая творческая деятельность, привлекающая и объединяющая специалистов многих профессий - планировщиков, архитекторов, управленцев (менеджеров), юристов, экономистов, экологов, социологов, землеустроителей, инженернов-изыскателей, строителей, оценщиков недвижимости, инвентаризаторов, специалистов в области информатики и иной деятельности.

Градорегулирование сопрягается и взаимодействует со всеми институтами управления, экономики, инфраструктурного обеспечения рынка недвижимости: институтом планирования, институтом землеустройства и технической инвентаризации, институтом государственного кадастрового учёта недвижимости, институтом государственной регистрации прав на недвижимость, институтом предоставления земельных участков для строительства, институтами массовой оценки недвижимости в целях налогообложения и индивидуальной оценки объектов недвижимости, институтом налогообложения недвижимости.

В силу своего синтетического объединяющего характера градорегулирование в законодательном отношении оформляется позднее других институтов рынка недвижимости и управления.

Градорегулирование (правовое градоcтроительство) - осуществляемое в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации органами власти с участием граждан регулирование градостроительной деятельности - деятельности по развитию территорий, в том числе городов и иных населённых пунктов, в виде:

1) территориального планирования;

2) градостроительного зонирования;

3) планировки территории;

4) архитектурно-строительного проектирования;

5) строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Система градорегулирования (система правового градорегулирования) -- это организованная в соответствии с законодательством совокупность организационных структур, которые по установленным процедурам от имени органов власти осуществляют регулирование -- деятельность по созданию правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности и контролю за градостроительной деятельностью, которая осуществляется органами власти (территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории; архитектурно-строительное проектирование и строительство - применительно к объектам, полномочиями по созданию которых наделены органы власти) и застройщиками (архитектурно-строительное проектирование и строительство)

2.2 Градорегулирование и градостроительная деятельность

Деятельность по созданию правовых оснований и информационных условий для градостроительной деятельности, которая осуществляется органами власти и застройщиками, включает следующие виды градорегулирования:

1) подготовку и принятие законов и иных нормативных правовых актов, прежде всего правил землепользования и застройки;

2) подготовку и утверждение документов территориального планирования, планов реализации документов территориального планирования, документации по планировке территории;

3) создание и обеспечение функционирования информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, архивов документов градостроительного проектирования, фондов хранения иных информационных материалов для подготовки документов.

4) мониторинг процессов градостроительной деятельности, проведение аналитических работ и подготовку рекомендаций с использованием материалов.

5) проверку и согласование проектов документов градостроительного проектирования;

6) обсуждение на публичных слушаниях проектов документов градостроительного проектирования - генеральных планов городских округов, поселений, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории, утверждаемой главами администраций генеральных планов городских округов, поселений.

7) проверку подготовленных застройщиками документов перед выдачей разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию, заключений органов государственной экспертизы проектной документации, проверку выполненных работ перед выдачей заключений органов государственного строительного надзора, проверку документов, предшествующую выдаче разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, разрешений на условно разрешенные виды использования недвижимости (применительно к двум последним видам разрешений - до проведения публичных слушаний);

8) обсуждение на публичных слушаниях подготовленных застройщиками документов при решении вопросов о предоставлении разрешений на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, разрешений на условно разрешенные виды использования недвижимости.

2.3 Документы градорегулирования

Документы, на основании которых органы власти регулируют градостроительную деятельность физических и юридических лиц: 1) документы градостроительного проектирования;

2) разрешения на строительство;

3) разрешения на ввод объектов в эксплуатацию;

4) иные документы, включая заключения органов государственной экспертизы проектной документации, заключения органов государственного строительного надзора.

В данном определении под юридическими лицами понимаются в том числе юридические лица, представляющие органы власти, когда последние приравниваются к частным лицам - осуществляют действия для обеспечения строительства тех объектов, полномочиями по планированию размещения которых обладают соответствующие органы власти.

Документы градостроительного проектирования -- документы, утверждаемые органами власти и устанавливающие ограничения для осуществления градостроительной деятельности органами власти, физическими и юридическими лицами.

Это документы территориального планирования (схемы территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных районов, генеральные планы городских округов, генеральные планы поселений); планы реализации документов территориального планирования; правила землепользования и застройки; документация по планировке территории (проекты планировки, проекты межевания, включая градостроительные планы земельных участков в составе проектов межевания).

Последним в ряду документов градостроительного проектирования стоит градостроительный план земельного участка, который является неотъемлемым компонентом документации по планировке территории (в случаях, когда посредством такой документации впервые выделяются земельные участки из состава государственных или муниципальных земель). Градостроительный план земельного участка является своего рода пограничным рубежом, по одну сторону которого - завершенные действия публичной власти (упорядочение организации территории), а по другую - действия, которые свободно осуществляют частные лица, не преступая рамок, которые для них установила публичная власть.

Проектная документация - документация, подготовку которой обеспечивает застройщик для получения разрешения на строительство (для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства на земельном участке, принадлежащем застройщику), которая подготавливается на основании и в соответствии с градостроительным планом земельного участка и состав и содержание которой определяется законодательством о градостроительной деятельности применительно к различным типам объектов капитального строительства.

2.4 Градостроительный регламент

Устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Это определение содержится в п. 9 ст. 1 ГрК РФ -- термин «градостроительный регламент» критически важен для системы правового градорегулирования. Его содержание выходит за пределы приведенного формального определения и складывается из следующих положений, присутствующих в виде норм в других статьях ГрК РФ, а также в ЗК РФ:

1) «градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений» (п. 2 ст. 85 ЗК РФ);

2) градостроительный регламент устанавливается правилами землепользования и застройки, а такие правила являются муниципальным нормативным правовым актом, подготавливаемым и функционирующим в системе правового градорегулирования;

3) основа правового режима земельных участков - градостроительный регламент территориальной зоны складывается из трёх составляющих:

а) виды разрешенного использования;

б) предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции;

в) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Ограничения использования определяются главным образом зонами с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 4 ст. 1 ГК РФ));

4) градостроительный регламент территориальной зоны един для всех земельных участков, расположенных в этой зоне .



Заключение

Четыре условия необходимые для существования регулируемого (цивилизованного) рынка недвижимости.

Условие первое. Возможность максимального экономического поведения. Такая возможность является исходным условием эффективной и конкурентноспособной экономики. Возникает эта возможность при наличии рынка недвижимости. Следовательно, рынок недвижимости - это универсальный способ существования такой экономики.

Условие второе. Наличие у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки (прав собственности или прав аренды). При наличии таких прав возможно максимальное экономическое поведение.

Условие третье. Возможность оборота недвижимости, в результате чего земельные участки и иная недвижимость могут переходить от менее эффективных правообладателей к более эффективным. Оборот недвижимости возможен при наличии у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки. Оборот недвижимости стимулирует правообладателей быть максимально эффективными в экономическом отношении.

Условие четвертое. Установление посредством градорегулирования ограничений для потенциально опасной максимальной экономической активности. Максимальное экономическое поведение необходимо - это императив экономики. Но в предельном своем выражении оно потенциально опасно для субъектов такого поведения: каждый из них несёт угрозу другим субъектам, поскольку может нанести ущерб соседним объектам недвижимости. С некоторого момента возникает потребность, осознанная самими правообладателями недвижимости, в ограничении потенциально опасной максимальной экономической активности. Ограничения - это регулирование. Ограничения в использовании недвижимости - градорегулирование. Поэтому градорегулирование с необходимостью утверждает себя как неотъемлемый компонент в ряду других компонентов регулирования рынка недвижимости.

Регулирование рынка недвижимости слагается из следующих основных компонентов:

1) градорегулирование;

2) землеустройство и техническая инвентаризация объектов строительства, реконструкции - подготовка документов для государственного кадастрового учёта земельных участков и иных объектов недвижимости;

3) государственный кадастровый учёт земельных участков и иных объектов недвижимости;

4) институт предоставления земельных участков, выделенных из состава государственных, муниципальных земель частным лицам;

5) государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости;

6) оценка недвижимости (массовая оценка недвижимости для целей налогообложения и индивидуальная оценка недвижимости для совершения сделок);

7) налогообложение недвижимости;

8) институт сделок - смены правообладателей недвижимости;

9) информационное обеспечение рынка недвижимости (входит в состав каждого компонента, но может также являться самостоятельной деятельностью);

10) обучение субъектов рынка недвижимости и субъектов регулирования рынка недвижимости.



Список использованной литературы

недвижимость градорегулирование строительство землеустройство

1. А.Г. Грязнова. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2005

2. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб. и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.

3. Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005г.

4. Журнал (№6) « Жилищное строительство» - Москва, 2001г.

5. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004

6. Коротков Э.М. Антикризисное управление: Учебник. - М.: Инфра-М, 2002.

7. Трутнев Э.К., Сафарова М.Д. Градорегулирование в условиях рыночной экономики: Учебное пособие. - М.: Дело, 2009. - 368 с

8. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с

9. Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. - 2002. - № 1. - С. 77-96

10. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. - 2003. - № 4. - С. 2-12.

11. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М.,1994

12. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. - М.: Юнити-Дана, 2003

13. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления: Учебное пособие. - М.: Дело, 2003

14. Методические рекомендации по написанию курсовой работы. Министерство образования и науки Челябинской области, государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования (среднее специальное учебное заведение) « Южно - Уральский многопрофильный колледж»

15. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №240-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004

16. Архитектура и градостроительство: Энциклопедия / Гл. ред. А.В. Иконников. М.: Стройиздат, 2001. 688 с.: ил. С. 170.

17. Бутаева Е. Виды деятельности по развитию территории: современное состояние законодательства и проблемы правового регулирования // Жилищное право, 2009, №7.

18. Косорукова И.В. Оценка недвижимости: учебник. М.: МЭСИ, 2004г

19. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. - СПб.: Питер - 2008.

20. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Проспект, 2008.

Размещено на Allbest.ru

...