Анализ рынка недвижимости в г. Екатеринбург: офисные помещения, пояс – центр

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н. Ельцина

Кафедра строительного производства и экспертизы недвижимости

Анализ рынка недвижимости в г. Екатеринбург: офисные помещения, пояс - центр

Екатеринбург 2016

Содержание

Введение

1. Понятие, классификация и виды девелопмента

2. Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

3. Классификация офисной недвижимости

4. Анализ офисных помещений в центре г. Екатеринбург

Выводы

Список использованных источников

Введение

В настоящее время рынок торгово-офисной недвижимости в России динамично развивается. При выборе подходящего объекта, потребителя все больше интересуют такие моменты как наличие охраны, парковка, инфраструктура, год постройки объекта, его техническое состояние. Это говорит о том, что требования к качеству возросли.

На сегодняшний день рынок офисной недвижимости представлен следующими объектами:

- помещениями на первых этажах жилых домов, относящимися к нежилому фонду;

- квартирами на первых этажах жилых домов;

- административными зданиями советской постройки;

- новыми офисными центрами.

Среди основных требований, предъявляемых к помещениям, можно выделить:

- престижное местоположение;

- хорошая транспортная доступность, высокий уровень обеспеченности района расположения общественным транспортом;

- высокая пешеходная проходимость;

- обеспеченность парковочными местами.

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив). К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки. Стоит отметить, что рынок офисной недвижимости в целом по России характеризуется как недостаточно развитый.

1. Понятие, классификация и виды девелопмента

девелопмент недвижимость офисный помещение

Любое развитие объекта недвижимости связано с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), могут быть не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»), но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования - от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Рынок недвижимости России за последнее десятилетие развивался ускоренными темпами. Развивались рынки жилой и коммерческой недвижимости, и ведущую роль в этом играли девелоперы. Но мало людей понимало, кто такие девелоперы и в чём суть их деятельности. Современный экономический словарь так трактует термин «Девелопмент»:

Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.

Таким образом, девелопмент (также употребляется термин девелопмент недвижимости) - это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Также существует второе значение слова девелопмент, взаимосвязанное с первым, - профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента. В российской практике используются оба варианта термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант - девелопмент, имеющий то же значение. На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер - одна из ведущих фигур на рынке.

Девелопер - предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости. Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий.

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимально соответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг, поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта, организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам, которые описывают проект, как процесс создания объекта недвижимости:

- концептуальная;

- организационно-проектная;

- строительная;

Причем каждая из фаз может занимать целый ряд лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть.

Существует два вида девелопмента, которые различаются по форме финансового участия девелопера в проекте:

1. Fee-девелопмент: девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар. Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с инвестором. При реализации этой модели инвестор нанимает фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования, например, земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации.

2. Speculative-девелопмент: девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как организатор проекта.

Также выделяются различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

* Девелопмент жилой недвижимости;

* Девелопмент коммерческой недвижимости;

* Девелопмент промышленной недвижимости;

* Девелопмент загородной недвижимости;

* Ленд-девелопмент (Классический ленд-девелопмент - это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.

2. Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значительно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все, же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важным является возможность строительства подземного гаража или наличие на участке места для парковки автомобилей. В маркетинге девелопер ориентируется на юридические лица. Это может быть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным моментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами на ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, - максимально увеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстракласса девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования. Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание. При финансировании проекта особую роль играет привлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5-10 лет.

3. Классификация офисной недвижимости

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое - соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Категория «А».

Офисы класса А - это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения. В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей. Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха. Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта - высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения. Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

- расположен в пределах линии метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте;

- находится в новом здании;

- к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания);

- управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам;

- здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн - не менее 6 м;

- фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%;

- расстояние от окна до окна на каждом этаже - не более 20 м;

- сами окна - современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности;

- высота между перекрытиями - минимум 3,3 м;

- предусмотрена возможность установки фальшполов и подвесных потолков;

- расстояние между полом и подвесным потолком - минимум 2,75 м;

- допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия - не менее 400-450 кг на квадратный метр;

- для внутренней отделки использованы высококачественные материалы;

- наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей;

- здания оборудовано современными инженерными системами; - в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции;

- в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации;

- здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности;

- перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов;

- электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания;

- наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B».

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается. Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках городов. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании.

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

- находится в новом или полностью реконструированном здании;

- имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением;

- управление производится профессионалами; - этаж может быть спланирован по-разному;

- высота между перекрытиями - не меньше 3,3 м;

- в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальшполов;

- расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м;

- установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности;

- допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия;

- для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы;

- имеется охраняемая парковка (чаще всего - наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей;

- допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями;

- наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена Сплит-система кондиционирования;

- в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера;

- охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности;

- в здании наличествуют хорошо работающие лифты;

- имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С».

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

Отличительные черты офисов класса С:

- могут быть расположены практически где угодно;

- находятся в не реконструированных зданиях, максимум - с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту;

- в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов;

- здание эксплуатируется силами владельца;

- для здания характерна коридорно-кабинетная планировка;

- допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком;

- внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов;

- наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными;

- наличествует система вентиляции, может быть установлена Сплит-система кондиционирования;

- коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров;

- имеется круглосуточная охрана;

- инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Категория «D».

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет. Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.

4. Анализ офисных помещений в центре г. Екатеринбург

Анализ рынка офисных помещений проводился на основе вышеизложенной классификации. Рассматривая данные варианты аренды и продажи, были определены минимальные, максимальные и средние значения цен за 1 кв. м помещения, аналогично и значения площадей. Предложения по продаже офисных помещений в центре г. Екатеринбург. Всего было выявлено 347 вариантов продажи офисных помещений. Классифицируя данные, получились результаты:

Класс А - 18 предложений, класс В - 127, класс В+ - 78, класс С - 93, класс С+ - 13 и класс D - 18. Больше всего предложений класса В. К нему относятся помещения с косметическим ремонтом, охраной 24 часа в сутки, с удобным расположением к метро. Цены данного класса варьируются от 50 до 130 тысяч рублей. На рис.1 показана диаграмма классификации в процентном соотношении.



Рис. 1. Классификация предложений по продаже офисных помещений

Помимо классификации были определены значения площади и цены за 1 кв. м:

	Цена за 1 кв. м, руб.	Площадь, кв. м
min	30000	11
max	200000	11580
ср.	82015	268,84

Максимальной ценой (200000 руб.) обладает помещение, расположенное по адресу г. Екатеринбург, ул. Хохрякова, д. 74, подходит под магазин, выставочный салон, клиентский офис. Общая площадь помещения 108,5 кв.м., расположено на 1 этаже, имеет отдельный входа с пешеходной зоны, с торца дома есть погрузочное окно. Полная качественная отделка: керамогранит, подвесные потолки, системы вентиляции, водопровода и канализации, данное помещение отнесено к классу В. Минимальная цена в разы меньше и составляет 30000 рублей. Данному офису присвоен класс D, его площадь составляет 140 кв. м, необходим ремонт, замена окон, новое техническое оборудование.

Среднее значение цены за 1 кв. м составляет 82015 рублей, а среднее значение площади всех предложенных офисов равно 268,84 кв.м. Площади варьируются от 11 кв. м (цена составляет 82182 руб., что приблизительно равно средней цене) до 11580 кв. м (цена за данную площадь равна 38860 рублей).

Предложения по аренде офисных помещений в центре г. Екатеринбург. Всего было насчитано 926 предложений аренды в центре г. Екатеринбург. Также представим результаты анализа в виде диаграммы рис. 2:

Рис. 2

Как и в продаже, преобладает по количеству помещения класса В.

Также были определены max, min и ср значения площадей и цен за 1 кв. м помещения.

	Цена за 1 кв. м, руб.	Площадь, кв. м
min	89	5
max	6500	1500
ср.	688,4	122,3

Рассмотрев варианты аренды, самую маленькую площадь (5 к. м) из всех предложений имеют 3 офиса, точнее, рабочие места в них, расположенные по адресу: ул. Хохрякова д.74, ул. Малышева д. 29 и ул. Луначарского д.81, и имеющие цены: 999 руб., 1000 руб. и 1500 руб., соответственно. Максимальной площадью (1500 кв. м) обладают предложения: офис за 232 руб. за кВ. м и офис за 650 рублей. Минимальной цене (89 руб. за кВ. м) соответствует площадь 90 кв.м. Этот офис расположен в БЦ Манхэттен.

Выводы

Проанализировав рынок офисных помещений в г. Екатеринбург, можно сделать вывод, что в данном городе среди предложений аренды и продажи преобладают помещения класса В, цены которого варьируются от 50 до 130 тысяч рублей при продаже, а при аренде от 200 до 2500 рублей. Меньшим спросом обладают помещения класса А. К данному классу, например, относится БЦ «Высоцкий», БЦ «Маршал». Маленький спрос обозначен высокой арендной ставкой и выкупной ценой. Помещений класса D не много, но они являются востребованными из-за невысокой цены.

Рынок офисной недвижимости Екатеринбурга - итоги 1 кв. 2015 г.

Кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости в первом квартале текущего года укрепились. Их основные причины, как и прежде, носят общеэкономический характер. Это сокращение объема инвестиций, числа организаций, замедление развития оборота оптовой и падение розничной торговли и других индикаторов. Процессы эти мы наблюдали на рынке уже в 2014 году и текущая ситуация не прибавляет оптимизма. Несколько парадоксально, но объемы ввода в первом квартале в сегменте офисной недвижимости, несмотря на ухудшение экономической ситуации, оказались высокими. Были сданы в эксплуатацию объекты, строительство которых началось еще в других рыночных условиях. Это БЦ «Аврора», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также офисное здание на ул. Бажова, 33.

Всего было введено около 50 тыс. кв. м. Последний раз аналогичный показатель фиксировался в начале 2012 года, на этапе посткризисного восстановления. Сегодня экономика переживает совершенно другой и весьма непростой период, поэтому новые здания начали работу, имея низкую долю реализованных площадей. Некоторые из них вообще введены в эксплуатацию без единой продажи и договора аренды. Ввод новых объектов с низким уровнем заполнения стал основной причиной усиления темпов роста уровня вакантных площадей, который наблюдается уже с середины 2013 года. За последние шесть кварталов их объем в качественном сегменте увеличился с 10 % до 15 % (в абсолютном выражении с 70 до 130 тыс. кв. м). Если рассматривать отдельно, то в классе А доля незанятых площадей составляет сегодня 20%, в классе В+ она 12 %, а в классе В - 18 %. При этом качественный фонд сегодня - это примерно 46 % от всех площадей в классифицируемых офисных зданиях (то есть, не считая встроено-пристроенных площадей, зданий госучреждений и зданий, арендопригодной площадью менее 2000 кв. м)

В таких условиях конкуренция на рынке оказывается крайне высокой, и чтобы привлечь арендаторов требуются существенные ценовые дисконты. Поэтому ставки в большинстве бизнес-центров и офисных комплексов города снижаются уже в течение четырех-пяти кварталов. Тенденция эта затронула все основные сегменты. В классе А диапазон цен составляет сегодня от 1200 до 1500 руб./кв. м/мес., тогда как в начале прошлого года он находился на уровне 1400-1600 руб./кв. м/мес. Ставки аренды в объектах класса В+ снизились за последний год с 1280 до 1040 руб./кв. м/мес., то есть на -19 %.За последние семь кварталов стоимость аренды офисных помещений в этом массовом сегменте подешевела в среднем на -15 %: с 1060 руб./кв. м/мес. в июне 2013 года до нынешних 900 руб./кв. м/мес. В крупнейших офисных комплексах класса В, где уровень свободных площадей остается очень высоким, появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги. На другом «полюсе» находятся вновь построенные объекты, среди которых есть и такие, которые введены в эксплуатацию вовсе без резидентов по причине использования буквально «заградительной» ценовой политики. Ставки аренды в них при экспонируемом объеме площадей явно завышены, относительно рыночного уровня.

Если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 года явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов. В условиях рынка с уменьшающейся доходностью от аренды и растущей альтернативной доходностью, они все больше предпочитают последнюю. Банковские депозиты могут стать, если не способом приумножения средств, то, по меньшей мере, спасением их от инфляции. Тогда как инвестиции в недвижимость в среднесрочной перспективе приведут лишь к сокращению размера капитала, ввиду отсутствия капитализации и наличия эксплуатационных затрат. Среди покупателей офисов остается лишь часть компаний, которые предполагают приобретать помещения для собственной эксплуатации, и они сегодня рассчитывают на получение определенных дисконтов от продавцов.

Тем не менее, массового снижения цен на рынке продажи пока не наблюдается. Отрицательные корректировки коснулись только первичного рынка, где за последние полгода средний показатель снизился на -7 %. Сейчас площади в строящихся административных зданиях можно приобрести в среднем за 82600 руб./кв. м. В сентябре этот показатель составлял около 88400 руб./кв. м. В то же время на вторичном рынке стоимость офисных помещений не снижалась. Цена квадратного в зданиях класса В, как и год назад, остается на уровне 88-89 тыс. руб./кв. м, а в классе С она выросла на +6 % и составляет сегодня 64000 руб./кв. м. Такое поведение продавцов связано с тем, что на вторичном рынке присутствует масса непрофессиональных инвесторов, которые зачастую увязывают цену на недвижимое имущество с общими инфляционными процессами на потребительском рынке. Многими из них площади приобретались на «пике» стоимости и сегодня они не готовы предоставлять большие дисконты.

Скорее, они предпочтут «заморозить» цену, отложив продажу «до лучших времен», если собственность не сопряжена с чрезмерными кредитными обязательствами. Макроэкономический фон сегодня по-прежнему остается неблагоприятным. Состояние неопределенности и «нервозности» сохраняется, а основные показатели развития снижаются. Поэтому динамика цен в ближайшей перспективе будет отрицательной. Рынок продажи инертен, а потому менее чем в годовой перспективе из-за потери значительной части спроса (частных инвесторов) снижение реальных цен станет не только объективным, но и неизбежным процессом.

Список использованных источников

1. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. - М.: Норма, 2005. - 174 с.

2. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Девелопмент. - Экономика, 2004 г. - 528 с.

3. http://ru.wikipedia.org/wiki/development.

Размещено на Allbest.ru

...