Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки

Дроздова Ирина Валерьевна

Санкт-Петербург 2009

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный консультант - Асаул Анатолий Николаевич доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Бузырев Вячеслав Васильевич, доктор экономических наук, профессор

Серов Виктор Михайлович, доктор экономических наук, профессор

Генералов Борис Васильевич, доктор экономических наук, профессор

Ведущая организация - Учреждение Российской академии наук «Институт проблем региональной экономики РАН»

Защита состоится на заседании диссертационного совета Д 212.237.10 в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд. 7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Ученый секретарь диссертационного совета Е.В. Песоцкая

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

инвестиционный деятельность реконструкция жилищный

Актуальность исследования проблемы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в условиях конкурентной среды определена потребностями экономического и социального развития общества.

Удовлетворение потребности населения в жилье является одной из острых социальных проблем современной России. В настоящее время около 20 млн. россиян проживают в коммунальных квартирах, общежитиях и бараках, более 3 млн. граждан стоят в очереди на улучшение жилищных условий (при этом ежегодно их улучшают 139 тыс. чел.). Сегодня в России более 5 млн. человек проживают в ветхом и аварийном фонде, непригодном для эксплуатации.

С каждым годом жилищный фонд России заметно ветшает, увеличивается срок службы и степень износа жилых зданий. Около 300 млн. м2 жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте, 250 млн. м2 - в реконструкции. Площадь ветхого и аварийного жилья составляет 111,25 млн. м2. Согласно экономическим прогнозам в ближайшие 10-15 лет убыль жилищного фонда в России составит 500 млн. м2 (20 % от общего объема).

В этих условиях необходимо значительное увеличение объемов воспроизводства жилищного фонда, в том числе за счет реконструкции. Однако, начиная с 90-х гг., объемы бюджетного финансирования в России на его капитальный ремонт и реконструкцию сократились более чем в 5 раз. Это привело к тому, что средства федерального, регионального и местного бюджетов не обеспечивают в полной мере даже воспроизводство ветхого и аварийного жилья.

Особенно актуальна проблема реконструкции городской жилой застройки в мегаполисах - Москва и Санкт-Петербург. Например, в Санкт-Петербурге ежегодно возводится 2,69 млн. м2 жилья, в том числе 2,64 млн. м2 за счет строительства нового жилья и только 0,05 млн. м2 за счет реконструкции. При этом основным источником финансирования являются средства частных инвесторов, направленные в основном на реализацию проектов реконструкции отдельных жилых зданий с созданием элитного жилья в центральных районах города.

В настоящее время в Санкт-Петербурге около 9 млн. м2 жилых зданий не подвергались комплексному ремонту более 100 лет (при нормативе - 30 лет), более 1 млн. м2 общей площади объектов жилищного фонда являются ветхими и аварийными, в которых сегодня проживают 15,3 тыс. семей (36,6 тыс. чел.). Своевременно не отремонтированные жилые здания переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.

Проведенные исследования показали, что для решения проблемы обновления и сохранения жилищного фонда в Санкт-Петербурге ежегодно требуется реконструировать около 1,5 млн. м2 жилья. При сохранении сегодняшних темпов реконструкция жилых зданий, нуждающихся в ремонте в ближайшие 5-10 лет, завершится лишь в середине 22 века.

Таким образом, основным противоречием в системе управления реконструкцией городской жилой застройки является несоответствие фактических объемов финансирования требуемым при нарастающих темпах выбывания жилого фонда.

Для решения проблемы реконструкции жилищного фонда России требуются значительные капитальные вложения. Например, для ликвидации ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге требуется более 35 млрд. руб., а для реализации программы «Расселение и реконструкция коммунальных квартир» - 326 млрд. руб.

В связи с этим актуальным является исследование важнейших аспектов управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, характеризующейся качественными и количественными изменениями объемов инвестиций и источников покрытия затрат, их структурой и соотношениями, коммерческими условиями и организацией привлечения инвесторов, динамикой платежеспособного спроса населения на жилье.

Эффективное решение этой проблемы возможно лишь при ее системном рассмотрении. Система управления инвестиционной деятельностью является сложной и динамично развивающейся, все ее составляющие находятся в постоянном взаимодействии и взаимосвязи. Любой элемент этой системы способен изменить характер ее функционирования и требует совмещения целевых функций самой системы, ее подсистем и элементов. Проблема состоит в том, чтобы привести систему управления в равновесное сбалансированное состояние, что требует разработки методологических основ управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.

Степень изученности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем экономики и управления строительством и реконструкцией жилой застройки внесли отечественные ученые А.Н. Асаул, А.П. Борисов, И.И. Боровков, В.В. Бузырев, С.Н. Булгаков, Б.В. Генералов, Л.Я. Герцберг, П.Г. Грабовый, В.Г. Давидович, Г.А. Заблоцкий, В.Ф. Касьянов, К.И. Клименко, Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, В.М. Серов, В.К. Соколов, В.И. Травин, Т.Н. Чистякова, Н.П. Шепелев, М.С. Шумилов, А.К. Шрейбер и др.

В теоретических исследованиях в области экономики и управления инвестиционно-строительным комплексом проблема управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки крупных городов (мегаполисов) остается малоисследованной. Для ее решения необходима разработка методологии управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки на основе моделирования и прогнозирования и максимально эффективном использовании принципиально новых градостроительных, управленческих решений и экономического механизма, новых методов и моделей взаимодействия ее участников в условиях единого информационного пространства.

Область исследования соответствует п. 15.63 «Методологические и методические аспекты взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор-застройщик-проектировщик-подрядчик) и п. 15.77 «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности» (08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) паспорта специальностей ВАК.

Целью исследования является разработка теоретических и методологических основ управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки для удовлетворения нарастающей потребности в сохранении и обновлении городского жилищного фонда.

Основные задачи исследования:

определение роли и места реконструкции жилой застройки в решении социальных, экономических и экологических проблем городов России;

исследование передового отечественного и зарубежного опыта управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки;

разработка концепции управления реконструкцией городской жилой застройки в условиях конкурентной среды;

разработка методологических основ управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, включающих закономерности, принципы, методы и критерии оценки эффективности управления;

формирование механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности на принципах государственно-частного партнерства с использованием новых информационных технологий;

разработка методики определения и учета инвестиционных рисков при реконструкции городской жилой застройки;

разработка экономико-математических моделей оптимизации процесса управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки;

разработка методики комплексной оценки эффективности реконструкции городской жилой застройки.

Объектом исследования являются основные участники инвестиционно-строительного процесса: отраслевые и территориальные органы управления, инвестиционно-строительные компании и население, участвующие в реконструкции городской жилой застройки.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в процессе взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности при реконструкции городской жилой застройки.

Теоретической и методологической основой исследования являются концептуальные положения, содержащимися в классических и современных экономических работах отечественных и зарубежных ученых; общенаучные подходы и методы системного и комплексного анализа, управления сложными социально-экономическими системами, имитационного моделирования, экономико-математические и экспертных оценок.

Информационной базой исследования служат законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы федеральных, региональных и отраслевых статистических органов, фундаментальные и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых, материалы периодической печати, включая материалы конференций, семинаров и ресурсы Интернет. Кроме того, в работе использован опыт и показатели работы предприятий инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга.

Объем диссертации и ее структура. Работа включает введение, пять глав, заключение, список литературы и приложения. Общий объем диссертации составляет 302 страницы, включает 40 таблиц и 18 рисунков, в которых отражены необходимые для анализа и расчетов данные и показатели, полученные в ходе диссертационного исследования. Библиографический список включает 219 наименований нормативно-правовой базы, трудов отечественных и зарубежных авторов и периодических изданий.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, оценена степень ее изученности, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, теоретические и методологические основы, раскрыта научная новизна, выявлена практическая значимость.

В первой главе «Проблемы реконструкции городской жилой застройки в современных условиях» проведен анализ состояния жилищного фонда России; обобщен отечественный и зарубежный опыт управления реконструкцией городской жилой застройки; исследованы программы финансирования и кредитования воспроизводства жилищного фонда; выявлены реальные градостроительные, экономические, социальные, правовые, организационно-технологические, транспортные и экологические проблемы функционирования и развития системы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, системное решение которых позволит увеличить масштабы сохранения и обновления жилой застройки городов России и решить проблему обеспечения населения жильем.

Во второй главе «Управление реконструкцией городской жилой застройки в условиях конкурентной среды» разработана концепция управления реконструкцией городской жилой застройки, включающая: факторы, влияющие на оценку территории застройки, критерии оценки эффективности реконструкции городской жилой застройки на уровне города, инвестиционных программ и отдельных инвестиционных проектов, методы оптимизации жилой и общественной застройки городских территорий на основе прогнозирования социального состава населения; предложена методика оптимизации финансовых потоков из различных источников финансирования при реализации инвестиционных программ реконструкции объектов городской жилой застройки; разработана имитационная модель управления реконструкцией городской жилой застройки, позволяющая прогнозировать воспроизводство жилищного фонда в городах России.

В третьей главе «Методология управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки» разработаны методологические основы, включающие закономерности, принципы, методы и критерии оценки эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки; предложен механизм взаимодействия субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки, позволяющий привлечь дополнительные инвестиции для реализации социально значимых проектов; установлено, что для повышения эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки необходимо применение методов и моделей оптимизации управленческих решений с использованием современных информационных технологий, позволяющих создать единое информационное пространство для всех ее участников; обосновано, что выбор рациональных вариантов инвестиционных проектов реконструкции городской жилой застройки не возможен без учета инвестиционных рисков. Разработаны рекомендации по структуре и составу модели управления инвестиционными рисками, реализованной на персональном компьютере.

В четвертой главе «Экономико-математические модели управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки» разработаны: модель прогнозирования инвестиционного потенциала, модель управления инвестиционной деятельностью и модель оптимального распределения инвестиций по проектам реконструкции городской жилой застройки, позволяющие определить долю финансового участия и доходность капитальных вложений.

В пятой главе «Эффективность инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки» разработана система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов городской жилой застройки, позволяющая оценить стоимость реконструкции жилого квартала с учетом объемно-планировочных, конструктивных решений жилых зданий, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и уровня благоустройства территории; предложена модель комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов городской жилой застройки, реализованная на персональной компьютере, позволяющая выбрать рациональный вариант.

В заключении представлены основные теоретические и практические выводы и предложения по результатам диссертационного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Выявлены проблемы управления реконструкцией городской жилой застройки

С каждым годом все более актуальной становится задача проведения широкомасштабных работ по реконструкции жилой застройки городов России.

По данным Федеральной службы государственной статистики 4 млн. домов общей площадью 665 млн. м2 (около 60 % жилищного фонда страны) имеют значительный физический и моральный износ и нуждаются в реконструкции. Из них 133 млн. м2 составляют физически и морально устаревшие здания с многокомнатными коммунальными квартирами и 266 млн. м2 - полносборные здания, построенные в первый период массового индустриального домостроения. Последние по своим архитектурно-планировочным решениям (малогабаритные кухни и прихожие, совмещенные санузлы, смежные комнаты) и уровню инженерного благоустройства (отсутствие лифтов и мусоропроводов) не соответствуют современным стандартам качества жилья.

Например, жилищный фонд Санкт-Петербурга составляет 106 млн. м2. Площадь жилых зданий дореволюционной постройки составляет 15,3 млн. м2, домов периода индустриального домостроения - 28 млн. м2. В настоящее время 4300 домов нуждаются в реконструкции, в их числе 2400 домов первых массовых серий общей площадью 8,9 млн. м2 (190 тыс. квартир), в которых проживает более 0,6 млн. человек или 11 % городского населения. Это 100 кварталов города общей площадью 2500 га. Фонд коммунального заселения составляет 10,3 млн. м2 (120,2 тыс. квартир) или 10,6 % от жилищного фонда, в котором проживает 329 тыс. семей (700 тыс. человек).

В диссертации изучен зарубежный опыт реконструкции городской жилой застройки (Германия, Франция, США, Скандинавские страны, КНР и др.).

Проведенные исследования показали, что для России положительным является опыт реконструкции городов Германии. За время пребывания советских войск в ее восточной части было построено большое количество панельных домов массовых серий. Также как в нашей стране, в этих дома не было капитального ремонта. При объединении восточной и западной частей страны встал вопрос о реконструкции 2,7 млн. квартир в панельных домах, что составляло 40 % жилищного фонда восточных земель. Грамотная государственная политика в области воспроизводства жилищного фонда позволила решить эту проблему в течение 5 лет.

На основе выполненного анализа состояния жилищного фонда и опыта его реконструкции сформулированы проблемы управления реконструкцией городской жилой застройки.

Экономические проблемы. Инвестиционно-строительный процесс в жилищной сфере происходит в условиях значительного сокращения бюджетных источников финансирования, увеличения разрыва между ценами на жилье, его состоянием и уровнем доходов населения, которое не в состоянии его приобрести, несовершенной системой жилищного кредитования и инфляцией.

При реконструкции городской жилой застройки возникают проблемы, связанные с необходимостью в дополнительных объемах энергоснабжения в связи с увеличением жилого фонда и объектов социального и культурно-бытового назначения. В этом случае необходимо наращивание энергетических мощностей, что требует значительных капитальных вложеий.

Градостроительные проблемы связаны с сохранением застройки, имеющей историко-архитектурную ценность, увеличением плотности жилищного фонда за счет строительства дополнительных домов на свободных участках, обеспечением гигиенических условий застройки (инсоляционный и аэрационный режимы, уровень загазованности и шума), оптимизацией состава и мощностей социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом прироста объемов жилищного фонда.

Правовые проблемы связаны с решением имущественно-правовых вопросов при расселении жилищного фонда с собственниками приватизированных квартир, гражданами, занимающими их по договорам социального найма, арендаторами нежилых помещений (офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания).

Не урегулирован в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности, не разграничены доли участия администрации города и инвесторов в реконструкции жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры, благоустройстве территории; не определен порядок распределения прав собственности или аренды после завершения реконструкции городского жилого квартала.

Социальные проблемы связаны с решением вопросов жилищной обеспеченности жильцов расселяемых квартир, обеспечения объектами социального и культурно-бытового назначения и местами приложения труда.

Транспортные проблемы связанны с организацией равномерного распределения пассажиропотоков, удобных транспортных связей до станций метрополитена и магистральных улиц, с устройством подземных переходов, увеличением пропускной способности прилегающих к реконструируемым территориям улиц, упорядочением внутриквартальных проездов, а также организацией автостоянок и паркингов для хранении автотранспортных средств.

Экологические проблемы связаны с сокращением выброса вредных веществ в атмосферу, снижением уровня загрязнения питьевой воды, водоемов и почв.

Проведенные исследования показали, что при реконструкции жилой застройки образуется большое количество строительных отходов, отрицательно влияющих на экологию города. Например, при сносе только одного крупнопанельного пятиэтажного жилого дома образуется 3 тыс. м3 строительного мусора. Учитывая, что в России зданий, подлежащих реконструкции, более 31 тыс. решение проблемы их утилизации потребует значительных капитальных вложений.

2. Сформулирована концепция управления реконструкцией городской жилой застройки

Проведенные исследования показали, что наиболее эффективной является комплексная реконструкция на уровне квартала, необходимость которой обусловлена следующим:

квартал города представляет собой автономный жилой комплекс, в состав которого кроме жилых домов входят объекты социального и культурно-бытового назначения повседневного пользования;

квартал, как совокупность разнообразных по своему назначению объектов, связанных не только общностью функционального назначения и архитектурных решений, но и организационно-техническими условиями их возведения, представляет собой наиболее удобный объект для планирования и осуществления работ.

Оптимальным вариантом является комплексная реконструкция кварталов, занятых домами первых массовых серий, на основе застройки их градостроительными комплексами. Под последними автор понимает застройку кварталов жилыми зданиями, объектами социальной и инженерной инфраструктуры в соответствии с градостроительными нормативами.

Проведенные исследования показали, что осуществление комплексной реконструкции городских жилых кварталов связано с необходимостью координировать и направлять по единому плану весь градостроительный процесс.

Алгоритм управления реконструкцией городской жилой застройки представлена на рис. 1.

Одним из элементов концепции является комплексная оценка территории квартала, как части городской структуры, и оценка зданий, расположенных на ней, разработанная в диссертации.

Комплексная оценка территории квартала на основе выявленных факторов, влияющих на систему управления этим процессом, приведена на рис. 2.

Управление реконструкцией городской жилой застройки является системой, уровни которой соответствуют объектам проектирования и их планировочным элементам: генеральному плану города, детальной планировке района и проекту застройки квартала. Важной функцией управления является прогнозирование развития территории застройки по этим уровням с целью обоснования принимаемых градостроительных, технических и социально-экономических решений. Его целью является определение характера воспроизводства сложившейся застройки (сохранение или реконструкция). Вариантами последней являются уплотнение (новое строительство со сносом старого, надстройка, пристройка, встройка и вставки зданий) и разуплотнение (снос строений целиком, снос отдельных частей зданий, передвижка зданий) застройки в соответствии с функциональным зонированием территории квартала (жилая, общественно-деловая, производственная).

Рис. 1. Структура концепции управления реконструкцией городской жилой застройки (окончание)

Рис. 2. Комплексная оценка территории квартала, подлежащего реконструкции

В диссертации разработана методика прогнозирования развития территории застройки по приведенным выше уровням.

Рис. 3. Схема прогнозирования развития территории застройки на уровне генерального плана города

Схема прогнозирования развития территории застройки на уровне генерального плана города приведена на рис. 3.

Результаты прогнозирования позволяют определить структуру жилищного фонда в зависимости от будущего состава населения на основе его классификации по группам в зависимости от уровня доходов, структуру объектов социального и культурно-бытового обслуживания и направления развития производственных предприятий (сокращение, расширение, перепрофилирование) с учетом необходимого количества мест приложения труда.

Для оценки эффективности управления реконструкцией городской жилой застройки автором разработана система критериев оценки для каждого уровня управления, приведенная в табл. 1.

Таблица 1. Система критериев оценки эффективности реконструкции городской жилой застройки

№ п/п	Критерии	Важность	Значение
на уровне крупного города (мегаполиса):
1.	Прирост жилищного фонда в результате реконструкции по сравнению с предыдущим годом, млн. м2 в том числе:	Vж	KVж
1.1.	Увеличение жилой площади расселенных коммунальных квартир по сравнению с предыдущим годом, млн. м2	Vk	KVk
1.2.	Увеличение жилой площади расселенных квартир в ветхом и аварийном фонде по сравнению с предыдущим годом, млн. м2	VА	KVA
1.3.	Увеличение жилой площади расселенных общежитий по сравнению с предыдущим годом, млн. м2	Vо	KVo
2.	Увеличение жилищной обеспеченности после реконструкции жилищного фонда по сравнению с предыдущим годом, м2/чел.	Sжо	KS
3.	Сокращение городской очереди на улучшение жилищных условий по сравнению с предыдущим годом, тыс. чел	Uоч	KU
4.	Увеличение плотности жилищного фонда по сравнению с предыдущим годом, тыс. м2/га	P	KP
5.	Прирост (сокращение) численности населения по сравнению с предыдущим годом в соответствии с Концепцией генерального плана Санкт-Петербурга, тыс. чел.	N	KN
6.	Увеличение (сокращение) плотности населения по сравнению с предыдущим годом в соответствии с Концепцией Генерального плана Санкт-Петербурга, чел/га	Y	KY
7.	Увеличение (сокращение) количества мест приложения труда по сравнению с предыдущим годом, тыс. мест	F	KF
8.	Увеличение обеспеченности населения объектами социального и культурно-бытового назначения по сравнению с предыдущим годом, мест/1000 жителей	Bсоц	KB
9.	Увеличение протяженности инженерных сетей по сравнению с предыдущим годом, км	Lсоц	KL
10.	Сокращение удельного водопотребления по сравнению с предыдущим годом, л/сутки на 1 жителя	W	KW
11.	Сокращение потребления тепла по сравнению с предыдущим годом, л/сутки на 1 жителя, Гкал/год на 1 жителя	R	KR
12.	Сокращение потребления электроэнергии по сравнению с предыдущим годом, кВт.час на 1 жителя	O	KO
13.	Сокращение площадей производственного назначения по сравнению с предыдущим годом, млн. м2	D	KD
на уровне адресных инвестиционных программ реконструкции городских жилых кварталов:
1.	Прирост жилищного фонда в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, млн. м2	СА	KСА
2.	Увеличение жилищной обеспеченности в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, м2/чел.	SАж..	KS
3.	Прирост численности населения в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, тыс. чел.	NА	KN
4.	Увеличение количества мест приложения труда в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, тыс.	FA	KF
5.	Увеличение обеспеченности населения объектами социального и культурно-бытового назначения по сравнению с предыдущим годом, мест/1000 жителей	JА	KJ
6.	Увеличение количества автостоянок, машино-мест	QA	KQ
7.	Увеличение количества реконструированных инженерных сетей, км	LA	KL
8.	Увеличение площади зеленых насаждений, м2/чел.	PА	KP
9.	Увеличение чистого дисконтированного дохода бюджета, млн. руб.	ЧДДАБ	KЧДДБ
10.	Увеличение внутренней нормы затрат и инвестиций бюджета (внутренней нормы рентабельности), %	ВНДАБ	KВНДБ
11.	Увеличение чистого дисконтированного дохода коммерческих инвесторов, млн. руб.	ЧДДАК	KЧДДК
12.	Увеличение внутренней нормы затрат и инвестиций коммерческих инвесторов (внутренней нормы рентабельности), %	ВНДАК	KВНДК
13.	Сокращение срока окупаемости затрат, год	ТА	KТА
на уровне инвестиционных проектов реконструкции отдельных жилых зданий:
1.	Прирост жилищного фонда, тыс. м2	VИ	КVИ
2.	Увеличение жилищной обеспеченности, м2/чел.	SИж.	КSИ
3.	Увеличение площади благоустройства территорий, м2/чел.	SИб.	КSИб.
4.	Увеличение чистого дисконтированного дохода инвестора, млн. руб.	ЧДДИ	КЧДДИ
5.	Увеличение внутренней нормы рентабельности инвестора, %	ВНДИ	КВНДИ
6.	Сокращение срока окупаемости затрат, год	ТИ	КТИ

Задача сводится к определению интегральных критериев оценки эффективности управления реконструкцией жилой застройки на уровне города, квартала и отдельного жилого здания, которые являются функциями частных критериев.

Каждый критерий имеет сопоставимые единицы измерения и единый масштаб весомости, которые устанавливаются на основе данных экспертного опроса, обработанных методом математической статистики, выражаются в относительных единицах и имеют диапазон значений от 0 до 1.

Проведенные исследования показали, что для изучения сложных систем, какой является система управления реконструкцией городской жилой застройки, целесообразно применение методов имитационного моделирования.

3. Разработана имитационная модель управления реконструкцией городской жилой застройки

Основной целью имитационного моделирования реконструкции городской жилой застройки является прогнозирование социально-экономических результатов этого процесса.

В диссертации разработана структура и состав имитационной модели управления реконструкцией городской жилой застройки, приведенная в табл. 2.

Таблица 2. Имитационная модель управления реконструкцией городской жилой застройки

Результаты	Модели	Методы
Комплексная модель проектирования генерального плана города
Варианты расселения населения с учетом мест приложения труда, обеспечения объектами социального и культурно-бытового назначения, пешеходной и транспортной доступности	1. Модель прогнозирования структуры населения города: 1.1. Модуль прогнозирования численности населения. 1.2. Модуль прогнозирования половозрастной структуры населения. 1.3. Модуль прогнозирования социальной структуры населения.	Математической статистики, аналитические, экспертных оценок
Варианты размещения мест приложения труда по планировочным зонам города, обеспечивающие баланс между численностью проживающих и количеством мест приложения труда	2. Модель прогнозирования мест приложения труда: 2.1. Модуль прогнозирования численности трудоспособного населения и его квалификационной структуры. 2.2. Модуль прогнозирования отраслевой структуры. 2.3. Модуль прогнозирования размещения мест приложения труда.	Методы экспертных оценок, математические методы линейного и нелинейного программирования, аналитические методы в сочетании с теорией вероятностей и методами математической статистики
Варианты размещения жилой, общественно-деловой и производственной застройки по крупным планировочным зонам, в разрезе административных районов и кварталов	3. Модель прогнозирования развития территории города: 3.1. Модуль планировки административных районов города. 3.2. Модуль размещения отраслей городского хозяйства.. 3.3. Модуль функционального зонирования территории. 3.4. Модуль определения плотности жилой, общественно-деловой и производственной застройки в системе районирования города. 3.5. Модуль комплексной социально-экономической оценки районов города.	Математические методы линейного и динамического программирования, аналитические методы
Варианты определения структуры жилищного фонда в разрезе районов, кварталов с учетом социальной структуры населения	4. Модель прогнозирования жилищного фонда города: 4.1. Модуль прогнозирования объема жилищного фонда. 4.2. Модуль прогнозирования размещения жилищного фонда. 4.3. Модуль распределения жилищного фонда по этажности. 4.4. Модуль оптимальной квартирной структуры жилого фонда с учетом демографической и социальной структуры населения города. 4.5. Модуль прогнозирования состояния жилищного фонда и планирования его воспроизводства. 4.6. Модуль определения очередности реконструкции объектов городской жилой застройки. 4.7. Модуль прогнозирования структуры нового и реконструируемого жилищного фонда.	Математические методы линейного и целочисленного программирования, аналитические методы в сочетании с теорией вероятностей и методами математической статистики
Варианты размещения объектов социальной инфраструктуры по административным районам и в пределах кварталов, с учетом потребности по видам услуг, пешеходной и транспортной доступности	5. Модель прогнозирования системы социальной инфраструктуры города: 5.1. Модуль прогнозирования потребности населения в объектах социального и культурно-бытового назначения. 5.2. Модуль прогнозирования объемов и структуры объектов социального и культурно-бытового назначения. 5.3. Модуль прогнозирования размещения объектов социального и культурно-бытового назначения. 5.4. Модуль прогнозирования состояния объектов социального и культурно-бытового назначения и планирования их воспроизводства.	Математические методы линейного и нелинейного программирования, аналитические методы с использованием нормативов обслуживания
Варианты размещения объектов инженерной инфраструктуры по районам города	6. Модель прогнозирования системы инженерного обеспечения города: 6.1. Модуль прогнозирования потребности в объектах инженерной инфраструктуры. 6.2. Модуль прогнозирования объема и структуры объектов инженерной инфраструктуры. 6.3. Модуль прогнозирования размещения объектов инженерной инфраструктуры. 6.4. Модуль прогнозирования состояния объектов инженерной инфраструктуры и планирования их реконструкции. 6.5. Модуль определения очередности реконструкции объектов инженерной инфраструктуры.	Математические методы линейного и целочисленного программирования, метод ветвей и границ, аналитические методы в сочетании с нормативами по инженерному обслуживанию
Варианты распределения объема пассажирских перевозок по видам транспорта с учетом расположения мест приложения труда и объектов социальной инфраструктуры, близости станций метрополитена, количества личного автотранспорта и социальной структуры населения	7. Модель прогнозирования транспортной системы города: 7.1. Модуль прогнозирования грузовых и пассажирских потоков. 7.2. Модуль определения объема пассажирских перевозок. 7.3. Модуль распределения объема перевозок по видам транспорта. 7.4. Модуль прогнозирования обеспеченности населения личным автотранспортом. 7.5. Модуль прогнозирования объема и мест размещения автомобильных стоянок. 7.6. Модуль прогнозирования использования подземного пространства города. 7.7. Модуль определения рациональной структуры транспортной системы.	Методы линейного, нелинейного и динамического программирования, метод ветвей и границ, методы направленного перебора, теория графов, аналитические методы транспортных потоков, статистические
Варианты благоустройства, озеленения, охраны окружающей среды и рационального природопользования	8. Модель проектирования благоустройства, озеленения и экологической безопасности территорий города: 8.1. Модуль проектирования благоустройства и озеленения территорий города. 8.2. Модуль прогнозирования экологических параметров при строительстве и реконструкции жилой, общественно-деловой и производственной застройки в системе районирования города. 8.3. Модуль прогнозирования объемов переработки строительных отходов. 8.4. Модуль проектирования мероприятий по охране и оздоровлению окружающей среды.	Математические методы линейного и целочисленного программирования, метод ветвей и границ, аналитические методы в сочетании с нормативами по благоустройству и озеленению территорий города
Показатели интегральной оценки эффективности проектных и управленческих решений	9. Модель комплексной оценки градостроительных решений при проектировании генерального плана города	Методы экспертных оценок в сочетании с методами математической статистики

4. Разработаны методологические основы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки

В современных экономических условиях, когда финансирование реконструкции объектов городской жилой застройки осуществляется из различных источников, увеличивается количество его участников. В связи с этим возникает проблема эффективного управления социально-экономическими процессами с учетом их разносторонних интересов.

Главным препятствием для решения данной проблемы является очень сложный, не отрегулированный в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных субъектов инвестиционной деятнельности, предусматривающий разграничение их полномочий, прав, обязанностей и ответственности.

Эффективное управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки предполагает создание системы, учитывающей интересы всех участников этого процесса.

Основной целью управления инвестиционно-строительной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки является повышение эффективности взаимодействия ее субъектов для увеличения объемов реконструкции жилищного фонда, объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры для улучшения жилищных условий и уровня качества жизни населения.

В диссертации разработаны закономерности, принципы и критерии оценки эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.

Под закономерностями управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки автор понимает систему взаимосвязей между управляющей и управляемой подсистемами, складывающихся в процессе экономического, социального, организационного, технологического и информационного взаимодействия друг с другом и системой управления в целом с учетом их изменения во времени.

Основные закономерности, выявленные в результате проведенных исследований управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, включают: целостность системы управления; пропорциональность управляющей и управляемой подсистем; специализация управления; интегративность управления; интеллектуальная коммуникативность; оперативность управления.

На основе выявленных закономерностей управления в диссертации сформулированы принципы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.

Под принципами управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в научной литературе понимают основные положения, отражающие закономерности развития системы управления, позволяющие ее сформировать и разработать критерии оценки эффективности.

В диссертации сформулированы основные принципы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки - целенаправленности; согласованности; системности; комплексности; синергетичности; рационального распределения полномочий; обязательного наличия обратной связи в системе управления; эффективности системы управления.

Для оценки эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в диссертации разработаны критерии качества выполнения управленческих функций и оперативности работы субъектов инвестиционно-строительной деятельности.

5. Предложен механизм взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности на принципах государственно-частного партнерства

В диссертации изучен зарубежный опыт государственно-частного партнерства. Установлено, что наиболее приемлемой формой государственно-частного партнерства при реконструкции объектов городской жилой застройки является концессия. В экономической литературе под ней понимают передачу инвестору жилого квартала для реконструкции и последующей эксплуатации жилых зданий, объектов социальной и инженерной инфраструктуры на условиях, определенных в договоре.

Целью государственно-частного партнерства является реализации интересов субъектов концессионных отношений. Поэтому особое значение приобретает согласование и соблюдение интересов сторон концессионного соглашения: администрации города, представляющей интересы населения, и предпринимательских структур.

Схема предлагаемого взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности при реализации проектов реконструкции объектов городской жилой застройки представлена на рис. 4.

Проведенные исследования показали, что основными преимуществами концессионных соглашений при реконструкции объектов городской жилой застройки для государства являются:

возможность реализации социально значимых, но малопривлекательных для коммерческих инвесторов проектов реконструкции;

экономия бюджетных средств за счет привлечения частных инвестиций;

решение жилищной проблемы и повышения качества жизни;

увеличение доходной части бюджета;

сокращение срока окупаемости затрат в цикле «исследование -проектирование - реконструкция - эксплуатация объектов»;

повышение инвестиционной и инновационной активности.

Эффективность концессии для частных инвесторов состоит в следующем:

прямая поддержка и финансовое участие государства;

возможность долговременного размещения капитала под государственные гарантии;

перераспределение рисков между основными участниками проекта: инвестором, государством, банками и страховыми компаниями.

Рис. 4. Схема взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности при реализации проектов реконструкции объектов городской жилой застройки

6. Предложена интегрированная автоматизированная система, позволяющая повысить эффективность взаимодействия субъектов процесса реконструкции

В целях оптимизации взаимодействия участников инвестиционной деятельности в процессе реконструкции городской жилой застройки и сокращения длительности инвестиционного цикла целесообразно создание единого информационного пространства на основе интегрированной автоматизированной системы «Управление реконструкцией городских территорий».

Информационное обеспечение в этой системе строится по типу распределенных интегрированных банков данных и знаний (РИБДиЗ), состоящих из центрального банка данных и знаний (БДиЗ) всей системы на уровне администрации города и локальных БДиЗ на уровне отраслевых и территориальных органов управления, а также отдельных участников, входящих в структуру системы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.

В диссертации разработаны принципы построения системы, структура банков и баз данных и знаний, методы формирования математического и программного обеспечения, состав общесистемных справочников, структура экспертной системы.

Структура распределенного интегрированного банка данных и знаний в системе управления этим процессом представлена на рис. 5.

Таблица. 3. Структура РИБДиЗ в системе управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки Санкт-Петербурга

Автоматизированный банк данных и знаний Администрации города (Губернатор, Правительство города)
Автоматизированный банк данных и знаний отраслевых органов управления
АБДиЗ Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры	АБДиЗ Комитета по градострои-тельству и архитектуре	АБДиЗ Жилищного комитета	АБДиЗ Комитета по строительству	АБДиЗ Комитета по инвестициям и стратегическим проектам	АБДиЗ Комитета по управлению городским имуществом
АБДиЗ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству	АБДиЗ Комитета по энергетике и инженерному обеспечению	АБДиЗ ГУ «Управление инвестиций»	АБДиЗ ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»	АБДиЗ ГУ «Федеральная регистрационная служба по СПб и Ленинградской области»	Служба государственного строительного надзора и экспертизы
Автоматизированный банк данных и знаний территориальных органов управления
Автоматизированный банк данных и знаний участников системы управления инвестиционной деятельностью
Научно-исследовательские организации	Проектные организации	Инжиниринговые компании	Инвестиционно-строи-тельные компании	Агентства по недвижимости	Компании по переработке строительных отходов
Промышленные предприятия по производству строительных материалов и конструкций	Ресурсоснабжающие компании	Жилищно-эксплуатационные компании	Банки и кредитно-финансовые компании	Страховые компании	Юридические компании

Интегрированная автоматизированная система управления инвестиционной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки позволит:

создать принципиально новые системы автоматизированного проектирования и разработки управленческих решений на основе широкого использования информационных технологий с применением экспертных систем;

применять модели управления инвестиционной деятельностью, увязанные между собой по параметрам, критериям оценки эффективности и применяемым математическим методам. При этом, математическое обеспечение должно быть расширено за счет создания принципиально новых моделей (интеллектуальные системы управления на основе моделей знаний), учитывающих во времени важность проектных и управленческих процессов и определяющих очередность их выполнения;

использовать единую систему распределенных интегрированных банков данных и знаний в органах управления Санкт-Петербурга, во всех организациях, участвующих в инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки;

проводить многовариантную оценку проектных и управленческих решений на основе использования комплексных математических моделей.

7. Разработана методика учета инвестиционных рисков при реконструкции объектов городской жилой застройки

Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки представляет собой систему, состоящую из большого количества элементов, взаимодействующих друг с другом и с внешней средой. Характер этого взаимодействия сложен и не всегда полно и достоверно известен всем участникам системы управления: условия внешнего окружения системы непрерывно изменяются, в каждом из ее элементов могут произойти разнообразные непредвиденные события, связанные с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций, которые могут привести к негативным последствиям для всех или отдельных участников. Учет данных особенностей закономерно обуславливает то, что риски являются объективными постоянно действующими факторами инвестиционной деятельности, поэтому оптимизация доходов инвесторов с учетом их оценки является одной из важных задач управления при реконструкции объектов городской жилой застройки.

Проведенные исследования выявили инвестиционные риски, возникающие при реконструкции объектов городской жилой застройки (политические, экономические, финансовые, социальные, организационно-технологические, экологические, правовые).

В диссертации разработана методика определения и учета инвестиционных рисков с учетом различных источников финансирования и программный комплекс, позволяющий определить интегральный показатель их оценки по вариантам проекта реконструкции объектов.

8. Разработаны экономико-математические модели управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки:

прогнозирования инвестиционного потенциала при реконструкции городской жилой застройки, позволяющая создать единую систему планирования инвестиций с определением размеров капитальных вложений из различных источников финансирования и их доходности для каждого инвестора;

управления инвестиционной деятельностью, позволяющая оптимизировать процесс управления с учетом согласования интересов основных ее участников;

распределения инвестиций по проектам реконструкции городской жилой застройки, определяющая очередность реализации инвестиционных проектов, финансируемых из различных источников, в зависимости от их социальной значимости.

Основной целью комплексной реконструкции жилой застройки на уровне города как системы является достижение уровня удовлетворения потребности населения города в жилье и объектах социального и культурно-бытового назначения в соответствии с установленными нормативами.

Задача оптимизации застройки квартала сводится к определению оптимального количества жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры:

(1)

при ограничениях

,

,

где i - тип зданий (при i = l,2..., n);

j - назначение здания ( при j. = 1, 2. . . , m, j = l соответствует жилым объектам, j = 2,.3. .., n - объектам социальной инфраструктуры;

Cij - затраты на размещение зданий i-го типа j-го назначения, млн. руб./м2;

xij - общая площадь зданий i -го типа j-го назначения, размещаемых в квартале, м2

Wij - доля общей площади зданий i-гo типа j-го назначения;

Nj - норматив социально-бытового обслуживания жилых зданий;

pij - площадь территории, необходимой для размещения зданий i -го типа j-го назначения, м2;

s - площадь территории квартала, м2;

В диссертации разработана модель прогнозирования оптимальной структуры жилищного фонда в зависимости от дифференциации населения по уровню дохода.

9. Разработана методика оценки эффективности инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки

Противоречивые интересы основных участников инвестиционной деятельности обуславливают необходимость комплексной оценки эффективности проектов реконструкции объектов городской жилой застройки.

В диссертации разработана система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов на основе следующего принципа:

1. Система состоит из трех уровней показателей: интегрального, общих и частных.

2. Интегральный показатель является комплексным, носит обобщающий характер и строится на основе общих показателей эффективности.

3. Общие и частные показатели полностью сопоставимы и приведены к одинаковой размерности.

4. Система показателей имеет информационное обеспечение и инструментарий для комплексной оценки эффективности инвестиционных программ реконструкции городской жилой застройки.

Одним из частных показателей является показатель эффективности капитальных вложений инвестора в реконструкцию объектов городской жилой застройки:

(2)

где Е - банковская учетная ставка, %;

t - продолжительность реконструкции, лет;

Siж - площадь коммерческого жилья, м2;

Сiж - рыночная стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.;

Siс - площадь помещений объекта социальной инфраструктуры, выставляемого инвестором на продажу, м2;

Сiс - рыночная стоимость 1 м2 площади помещений объекта социальной инфраструктуры, выставляемого инвестором на продажу, тыс. руб.;

Vkр - объем реконструкции, м2;

Сkр - стоимость реконструкции 1 м2, руб/м2;

Затраты на комплексную реконструкцию городской жилой застройки включают затраты на реконструкцию жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерного оборудования и благоустройство территории.

...