Техническая, экономическая и правовая оценка зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Техническая, экономическая и правовая оценка зданий и сооружений

1. Основы оценки

недвижимость оценка здание

Основы оценки формируют и определяют те позиции, с которых анализируется положение недвижимости на рынке. Общепринятой практикой при оценке стоимости является последовательное рассмотрение и анализ объекта оценки с различных позиций:

1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя.

2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности.

3. Позиция, отражающая точку зрения рынка.

4. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности.

Недвижимость имеет стоимость только тогда, когда она может быть полезной конкретному пользователю для реализации его потребностей - экономических, личных и т.д. Например, недвижимость полезна, если кто-то готов платить за нее и тем самым создавать поток дохода владельцу. Либо недвижимость может быть полезна тем, что удовлетворяет чувство гордости владельца, или чувство владения семейной реликвией.

Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке. Такой покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.

Например, магазин, находящийся на "бойком" месте будет иметь больший товарооборот, чем аналогичный магазин, расположенный на окраине города. Наличие оптового склада в географическом центре тяжести потребителей позволяет снизить издержки на транспорт.

Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (например, физическое старение строительных конструкций, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. В связи с чем прежде чем приступить к экономической оценке недвижимости проводят техническую экспертизу , т.е. устанавливают степень пригодности объекта, для чего осуществляется оценка технического состояния.

2. Оценка технического состояния улучшений

Техническая оценка конструкций зданий и сооружений производится для получения фактических данных о размерах, прочности и повреждениях конструкций, сейсмостойкости, а также общей оценки эксплуатационной пригодности рассматриваемых конструкций.

Для оценки состояния и несущей способности конструкций, а также общей эксплуатационной пригодности рассматриваемых конструкций проводится обследование. По результатам обследования делаются выводы о состоянии конструкций, причинах их деформаций и повреждений, а также даются рекомендации по их усилению или замене и устранению причин повреждений.

Экспертные группы обследования в своей работе должны руководствоваться всеми действующими нормативными и инструктивными

документами, государственными стандартами на изыскательские работы, проектирование, строительство, реконструкцию и эксплуатацию строительных объектов.

Оценка технического состояния строительных конструкций объекта, (анализ результатов инструментальных испытаний, окончательное определение согласованных с заказчиком нагрузок и воздействий, проведение поверочных расчетов несущих конструкций) производится после выполнения основных этапов обследования.

В итоге составляется техническое заключение на обследуемое здание или сооружение, в котором в виде выводов дается общая оценка эксплуатационной пригодности рассматриваемых конструкций.

Заключение должно содержать (в зависимости от цели обследования:

- задание, на основе которого выполнена работа;

- использованные первоисточники (проектно - техническая документация и т.п.);

- список авторов выполненных обследований объекта и поверочных расчетов (с указанием календарного периода выполнения);

- краткое описание архитектурно-планировочного решения, технологического назначения объекта и условий эксплуатации;

- результаты натурного обследования, включая данные о физико-механических характеристиках оснований, фундаментов и наземных несущих конструкций, характерные дефекты, снижающие прочность и жесткость здания (сооружения);

- результаты поверочных расчетов;

- выводы о несущей способности оснований, фундаментов и наземных конструкций;

- результаты показателей качества несущих конструкций и конструктивно-планировочных схем, характеризующих их устойчивость к сейсмическим воздействиям, т.е. оценку фактической сейсмостойкости объекта;

- рекомендации по усилению (в случае необходимости).

Несущая способность конструкций зданий и сооружений определяются поверочным расчетом с использованием результатов обследования. При определении фактической несущей способности конструкций зданий и сооружений, нагрузки и воздействия принимаются, руководствуясь положениями действующих норм, и уточняются на основании проведенных исследований.

В случаях, когда конструкции выполнены в соответствии с проектом и не имеют дефектов и повреждений, при наличии технической документации, включая данные о их несущей способности, поверочные расчеты могут быть выполнены в ограниченном объеме: производят сопоставление внутренних усилий, возникающих от расчетных нагрузок, с несущей способностью конструкций, приведенной в технической документации.

Поверочные расчеты несущей способности эксплуатируемых конструкций должны выполняться по данным проведенных обследований, т.е. учитывать фактические размеры сечений, прочностные и деформационные характеристики материалов, обнаруженные дефекты и повреждения и др.

Заключение о техническом состоянии зданий и сооружений служит основой для решения о целесообразности реконструкции или для проведения ремонтно-восстановительных работ объекта.

Обследуемые конструкции зданий и сооружений классифицируют путем систематизации разнообразных дефектов и повреждений (по виду, характеру, степени влияния на несущую способность и эксплуатационную пригодность).По систематизированным детальным признакам повреждений устанавливается категория технического состояния строительных конструкций.

При аварийном состоянии конструкций необходимо запретить их эксплуатацию, прекратить технологический процесс и немедленно удалить людей из опасных зон.

3. Экономическая оценка улучшений

При оценке недвижимости ключевой является проблема - какую информацию принять за основу: данные о прошлом и настоящем объекта или отдать приоритет прогнозам о будущем? Эти подходы к оценке скорее не исключают, а взаимно дополняют друг друга и каждый из них объединяет несколько методов.

В западной практике существует множество методов оценки объектов, имеющих свои положительные и отрицательные качества. Можно, например, выделить целую группу методов, базирующихся на данных предыстории и текущих данных.

Эти методы можно классифицировать по своим подходам к расчету. Наибольшее признание у специалистов получила классификация, по которой методы и способы оценки недвижимости объединены в три группы: 1) затратный подход; 2) сравнительный подход; 3) доходный подход.

Методы затратного подхода

Метод балансовой стоимости, метод скорректированной балансовой стоимости Стоимость недвижимости (предприятия) зависит от того, какой

потенциал накоплен им в прошлом. Важнейшей характеристикой этого

потенциала является стоимость его активов. На оценке активов базируется метод балансовой (или книжной) стоимости. В соответствии с Международными принципами бухгалтерского учета балансовая стоимость предприятия представляет собой разницу между активами предприятия за минусом износа и его обязательствами.

Метод замещения. На оценке текущей стоимости активов базируются методы стоимости замещения и ликвидационной стоимости. Метод замещения позволяет получить ответ на вопрос: сколько денежных средств потребуется для того, чтобы сейчас начать такой же бизнес и достичь аналогичного положения на рынке. Метод включает в себя определение экономической стоимости имущества предприятия путем установления стоимости замещения оцениваемой собственности с учетом поправок на ее функциональный, экономический и физический износ.

Метод ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость показывает, сколько останется денежных средств после ликвидации предприятия, продажи активов и выплаты долгов. Как известно, ликвидационная стоимость меньше скорректированной балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек, в включающих комиссионные перепродажи бизнеса, расходы на реализацию товарных запасов, на сбор дебиторской задолженности, на увольнение персонала и др. Кроме того, цена реализации в случае быстрой продажи, как правило, ниже нормальной рыночной.

Метод восстановления. Под восстановительную стоимость понимается стоимость в текущих ценах строительства точной копии здания, с использованием точно таких же материалов, строительных нормативов, с тем же качеством работ, дефектами и отклонениями. Метод восстановления позволяет получить ответ на вопрос: сколько денежных средств потребуется для того, чтобы восстановить сейчас такой же объект, который существует сейчас, и достичь аналогичного результата с существующим объектом. Метод включает в себя определение стоимости объекта путем переумножения сумм в сметах на коэффициент индексации.