Ревіталізація промислових будівель Києва

Приблизно 20% територій великих міст України займають промислові території. [1] Більшість із них є вкрай занедбаними. Найбільш поширеними варіантами розвитку таких територій є демонтаж, реконструкція, ренновація та ревіталізація.

Під ревіталізацією інколи розуміють загалом поняття реконструкції застарілої забудови всіх видів.

Проте найчастіше під цим словом мають на увазі саме виконання реконструкції зі зміною функціонального призначення будівлі чи споруди для створення принципово нового об'єкту нерухомості непромислового призначення. Саме такий напрямок дослідження представлено в статті. [2]

Аналіз інформаційних джерел показав, що для України ревіталізація є відносно новим поняттям.

Однією із причин цього є відсутність аналітичної інформації щодо цього сегменту будівельного ринку країни. Лідером будівельного ринку України за регіональною ознакою є столиця. Перші масштабні приклади ревіталізації промислових об'єктів також реалізовувалися в Києві.

Ревіталізація сьогодні тісно пов'язана в сучасному будівництві, архітектурі, дизайні та урбаністиці з такими також сучасними термінами як коворкінг, арт-кластер, івент зони, хаби, ай-ті центрами та іншими «ноу-хау». Аналізуючи загальнодоступні джерела інформації, професійне використання всіх цих термінів в наукових роботах та професійній архітектурно-будівельній сфері протягом останніх 2-х років помітно зросло.

Збільшення уваги до ревіталізації в Україні та особливо в Києві помітно як зі сторони внутрішніх гравців ринку (інвесторів, забудовників, архітекторів) так і зі сторони відомих іноземних експертів. На цю тему протягом 2016-2017 років в Києві відбулося декілька семінарів, конференцій та ділових зустрічей за участю іноземних архітектурних компаній та архітекторів.

З огляду на все вище вказане, важливо узагальнити всю наявну інформацію щодо об'єктів ревіталізації столиці та провести детальний аналіз цього сегменту будівництва.

Аналіз останніх досліджень і публікацій.

Питанню вивченню ренновації застарілої промислової забудови присвячено чимало робіт закордонних науковців. В США, Європі та розвинених країнах Азії, проекти ревіталізації реалізовувались ще на початку 50-х років 20-го століття. Відповідно увага науковців до цього питання прикута протягом довгого періоду часу. І залишається актуальною зараз.

В Україні цьому питанню приділялось не так багато уваги. Останні дослідження та публікації щодо ревіталізації в Києві або інших містах України, зводяться до публікацій окремих дослідників в наукових збірниках, періодичних виданнях, журналах, газетах, або через онлайн видання та соціальні мережі. Роботи щодо цього питання нерідко випускають також представники громадськості або журналісти.

Серед відомих закордонних вчених, що вивчали питання ревіталізації, слід відзначити представників США Бреда Раяна, Річарда М. Маккахея, Дженіфер С. Вей, Дональда Картера, англійських науковців Блейка Дж. Томаса, Кріса Атчісона, іспанського - Рікардо Мендеса, німецького - Маріуса Отто, північно корейського - Кей Ем По та інших.

Щодо українських науковців та авторів, то серед таких, що займалися вивченням питання розвитку занедбаних промислових територій та ревіталізації можна виділити Драпіковського О. І., Іванова І. Б., Савйовський В. В., Панкеєва А. М., Челноков О. В., Іван-Костецького С. О. а також таких архітекторів та громадських діячів як Ольгу Пузир, Ярослава Мінкіна, Бабій Ірину, Андрія Шуляра та інших.

Загалом можна ще раз сказати, що ревіталізація є новим науковим напрямком в архітектурно-будівельній науці України та відповідно вивчено недостатньо.

Цілі та завдання статті.

Метою написання роботи є вивчення процесу ревіталізації загалом та такого, що відбувається на будівельному ринку столиці в особливості. Для цього необхідно виконати збір та аналіз всієї наявної інформації щодо прикладів реалізації таких будівельних проектів. Структурувати ці приклади та зробити висновки. Також важливим завданням є аналіз та вивчення подібних наукових та ненаукових (журналістських) робіт, де вже вивчено питання розвитку ревіталізації в столиці. Іншими завданнями є аналіз причин, що спонукають ринок ревіталізації розвиватися, та таких, що його стримують. Крім цього необхідно скласти перспективи розвитку та напрацювати рекомендації, реалізація яких могла б стимулювати ревіталізацію як в країні так і Києві.

ревіталізація будівельний інвестиційний

Основна частина

Ревіталізація (revitalization) в перекладі із англійської мови означає «повернення до життя». Суть процесу відповідна - надихнути нове життя в занедбані та нераціонально використовувані промислові території або окремі об'єкти, шляхом виконання будівельних, технологічних, проектних та інших робіт з метою створити принципово новий та функціонально інший об'єкт. Промислова будівля стає непромисловою. Наприклад, коли виробничий корпус заводу реконструюється під торгівельний центр.

Ревіталізація має велику кількість переваг. Як для території району, де знаходиться об'єкт, так і для всього міста та відповідно їхніх мешканців. Всі ці переваги вивчені провідними закордонними науковцями та доведені практичними спостереженнями і статистикою:

- поліпшення архітектурного вигляду регіону.

- покращення екологічного становища регіону;

- зменшення кількості будівельного та загалом твердого побутового сміття;

- підвищення соціального рівня життя людей, що мешкають поряд;

- зменшення рівня злочинності;

- зростання надходжень до місцевих бюджетів;

- зростання загальної економічної ситуації регіону;

- залучення інвестицій та розвиток туризму;

- поліпшення інфраструктури території, особливо інженерної; [5]

Причинами розвитку ревіталізації в Києві як і в більшості інших міст країни були:

- обмеженість земельних ділянок під нову забудову в центральній частині міста;

- збільшення вартості оренди та користування земельними ділянками, що призводить до стимулювання більш ефективного їхнього використання;

- зростання попиту на комерційну нерухомість;

- обмеженість фінансових ресурсів для гравців будівельного ринку;

- розвиток технологій виконання робіт щодо реконструкції;

- велика кількість промислових об'єктів в межах міста;

- відносно задовільний стан конструктивних елементів цих об'єктів;

- розміщення промислових об'єктів в центральній частині міста;

- планувально-конструктивні особливості промислових будівель, їх відповідність умовами функціонування багатьох комерційних об'єктів;

- наявність вільних інженерних потужностей на промислових об'єктах, які як правило мають великі обсяги споживання енергії, тепла, газу, води;

- прихід великих приватних інвесторів на ринок комерційної нерухомості;

- розвиток культурних проектів. [5]

Всі ці чинники стимулювали появу перших ревіталізованих будівель. Всі вони по сьогоднішній день присутні як реалії розвитку столиці.

Для чіткого розуміння сутності та особливостей ревіталізації промислових об'єктів Києва, необхідно максимально проаналізувати кожний приклад, тим більше таких прикладів відносно не багато. З цією метою та для вирішення інших завдань статті, зроблено аналіз та систематизовано загальнодоступні приклади ревіталізації промислових об'єктів міста Києва. Результат роботи відображено в таблицях 1-6.

Загальна кількість об'єктів, що увійшла до аналізу складає 45. Всі вони мають певні спільні риси та відмінності. Групувати їх можна в тому числі за функціональним призначенням, часом зведення та площею нової будівлі.

Слід відзначити, що деякі приклади ревіталізації не ввійшли в перелік із різних причин. Так щодо деяких практично неможливо знайти інформацію щодо року введення в експлуатацію, попереднє призначення будівлі та площу об'єкту.

Деякі приклади ревіталізації на місці складських територій було свідомо додано до аналізу у зв'язку із принциповою подібністю із класичними прикладами ревіталізації.

Найбільшими за площею ревіталізованими об'єктами є торгівельний центр «Большевик» (70 тисяч м. кв. на місці одноіменного машинобудівного заводу), «Платформа арт-завод» (близько 65 тисяч м. кв. на місці Дарницького шовкового комбінату) та торгі- вельний комплекс «Ашан-променада» (63 тисяч м. кв. на місці заводу «Електронмаш»). Найменшими є об'єкти культурного призначення, такі як Арт-галерея «цех», «Port creative hub» та арт простір «Башня».[6]

Середнє значення площі складає 20538 м.кв. на один об'єкт ревіталізації.

Аналізуючи результати дослідження, можна зробити висновок, що загальна площа об'єктів ревіталізації в Києві складає 924 188 кв. метрів. Що відповідає 5% від загального обсягу введеного в експлуатацію житла в столиці за період 2002-2016 років.[3] Ця ж цифра відповідає близько 38% від загальної площі торгівельно-офісних центрів, що функціонують в Києві. Якщо відняти від ревіталізовних об'єктів такі, що не є комерційною нерухомістю, а саме заклади культури, мистецтва а також житлово-готельного напрямку, виходить, що кожний третій квадратний метр комерційної нерухомості великих торівельно-розважальних та офісних центрів було введено в експлуатацію на основі реконструкції старих промислово-складських будівель. [7]

Аналізуючи часові межі, можна легко помітити, що ревіталізація за темпами співпадає із темпами розвитку всього будівельного ринку. Першим класичним та достовірно підтвердженим прикладом ревіталізації згідно аналізу є бізнес центр «Форум» за адресою вул. Пимоненко, 13 на місці старої взуттєвої фабрики. [7]

Таблиця 1. Розподіл реалізованих об'єктів ревіталізації міста Києва за роками

Таблиця 2. Розподіл об'єктів ревіталізації міста Києва за функціональним призначенням

Джерело: розробка автора

Проте слід зазначити, що цьому проекту передували відкриття в 1997 році бізнес центру «Артем» в приміщенні їдальні однойменного заводу за адресою вул. Глибочицька, 4. Також із загальнодоступних джерел відомо про відкриття бізнес центру «Ост-Вест Експрес» по вулиці Вікентія Хвойки 18/14 в промислово-складських будівлях. Проте який саме промисловий об'єкт знаходився там, знайти в рамках написання статті не вдалося. В 2001 році частину виробничого корпусу заводу «Томак» реконструювали під офісний центр «Valmi». Сьогодні на цьому місці за адресою вул. Новокостянтинівська 13/10 знаходиться сервісний центр «АВТ Баварія». [6]

Таблиця 3.Ревіталізовані об'єкти офісно-ділового призначення