Рациональное использование городской территории на основе градостроительного признака

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рациональное использование городской территории на основе градостроительного признака

Акимова М.С. Кандидат экономических наук

Толстова Т.В. ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Аннотация

Решение проблемы развития застроенных территорий имеет приоритетное значение. Возможность введения новых объектов в эксплуатацию напрямую зависит от количества свободных площадок под застройку. За время своего существования практически каждый субъект РФ уже исчерпал все свободные территории, либо осталась малая доля земельных ресурсов для целей жилищного строительства. В статье авторами рассмотрен эффективный подход к размещению планируемых объектов строительства с использованием градостроительного коэффициента с целью рационального использования имеющейся городской территории.

Ключевые слова: городские территории, градостроительный признак, градостроительный анализ территории.

The solution of the problem of development of built-up areas is of a great importance. The possibility of putting new facilities into operation directly depends on the number of free sites for construction. During its existence, almost every subject in the Russian Federation has already exhausted all free territories, or a small share of land resources remained for housing construction purposes. The authors in this article considered the effective approach to the placement of planned construction projects using a town-planning coefficient for the rational use of the existing urban area.

Keywords: urban areas, town-planning sign, town-planning analysis of the territory.

Файзрахманова Я.И. в диссертации «Управление развитием застроенных территорий» [1, С. 28] дает следующее определение понятию «управление развитием застроенных территорий» - это процесс управления качественными изменениями для увеличения объема жилищного фонда, сохранения архитектурно-планировочного облика и культурного наследия города, а так же совершенствования инженерной инфраструктуры и улучшения экологического состояния городской среды.

В настоящий момент в России отсутствует централизованный целенаправленный подход к организации городской жилой застройки. Российские города решают данную проблему независимо друг от друга, используя программно-целевой метод.

Подход к управлению развитием застроенных территорий города должен базироваться на градостроительных требованиях к территории создания нового объекта строительства. В первую очередь должна производиться точечная застройка территории в существующих границах населенных пунктов, с целью рационального и наиболее эффективного использования земель. При отсутствии свободных земельных участков под застройку в границах населенного пункта целесообразно обратить внимание на ветхое и аварийное жилье, с целью его дальнейшей реконструкции или сноса и строительство на данных участках новых объектов, необходимых населенному пункту, а также на не использующиеся по целевому назначению территории, например, под заброшенными зданиями, производственными площадками и т.д. Кроме того важно, чтобы в населенном пункте были соблюдены требования к их планировке и застройки: соблюден баланс жилищных, общественно-деловых, производственных и рекреационных зон; развита транспортная сеть и инженерная инфраструктура; соблюдены требования охраны окружающей среды. В статье рассматривается подход, предусматривающий анализ предполагаемой для строительства городской территории на ее соответствие градостроительным требованиям. Исследуемая территория анализируется с точки зрения ее наиболее эффективного использования для осуществления на ней строительства. Сравнение выводимых в результате анализа значений градостроительного коэффициента для каждого варианта объекта строительства определяет возможность использования территории под ту или иную застройку.

Выделим градостроительные признаки анализируемой территории с точки зрения ее привлекательности для будущего инвестора-застройщика, который будет осуществлять строительную деятельность по созданию объекта. Данные признаки можно разделить на следующие группы: природно-ландшафтные (экология, рельеф, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические свойства грунтов); правовые (наличие прав, сформированность земельного участка, наличие обременений в использовании, вид разрешенного использования и фактическое использование); технические (наличие объектов капитального строительства, инженерных коммуникаций); пространственные (конфигурация, местоположение, расстояние до мест тяготения населения); транспортные (транспортная доступность, состояние дорожного полотна и т.д.).

В таблице 1 каждому из перечисленных градостроительных признаков сопоставлено определенное значение от диапазона от 0,1 до 1 в соответствии со степенью влияния на выбор анализируемой территории в качестве будущей площадки для строительства, а так же каждому признаку присвоен вес в соответствии с его значимостью в общей совокупности признаков.

Таблица 1 - Определение значения градостроительного признака по степени его влияния на выбор территории для размещения объекта строительства*

*Данная таблица составлена на основе данных [2], [3, С. 15]

По предложенному расчету Буяниной О.В. в автореферате [1, С. 16-17] значения весовых коэффициентов определены Методом Фишберна, где вес первого по значимости признака определяется по следующей формуле:

В₁= n/ (1+2+…. + n) (1)

градостроительный коэффициент строительство территория

где В₁ -- весовой коэффициент первого по значимости признака;

n -- количество рассматриваемых признаков.

Весовой коэффициент следующего признака будет иметь тот же знаменатель, но числитель будет равен n - 1. Сумма весов по формуле Фишберна всегда равна 1. Для конкретной анализируемой территории градостроительных признаков может быть отобрано меньше, чем указано в таблице. В таком случае необходимо будет заново определить весовые коэффициенты по формуле (1). По градостроительному признаку вычисляется средневзвешенное значение по следующей формуле:

Срв = П₁В₁ + П₂В₂ +…..+ П_nВ_n (2)

где Срв - средневзвешенная величина,

П - значение конкретного признака,

В - весовое значение, соответствующее конкретному признаку.

Вычисленное средневзвешенное значение принимаем равным градостроительному коэффициенту. В зависимости от его величины определяется дальнейшая судьба анализируемой территории. Если числовое значение градостроительного коэффициента от 0 до 0,5 - территория не подходит для размещения объекта строительства, от 0,5 до 0,7 - территория рекомендована для размещения объекта строительства, от 0,7 до 1 - территория подходит для размещения объекта строительства вне зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Используя предложенный подход, проведем анализ территории, запланированной под строительство многоэтажной жилой застройки. В качестве примера возьмем площадку в районе улицы Беляева. Она находится в Октябрьском районе г. Пензы. Границами участка являются с северо-запада - ул. Беляева, с юго-запада - ул. Комсомольская, с юго-востока и с северо-востока - жилая застройка. Площадь земельного участка составляет 0,9 га.

В настоящее время площадка застроена четырьмя двухэтажными многоквартирными блочными жилыми домами среднего класса, которые признаны аварийными и подлежат сносу. Данные сведены в таблицу 1.

Рис. 1 - Местоположение площадки планируемого размещения объекта строительства

На данной площадке 4 дома (двухэтажных, жилых, в аварийном состоянии) располагаются на земельных участках 58:29:1005015:13, 58:29:1005015:16, 58:29:1005015:17, 58:29:1005015:21 категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для объектов жилой застройки», принадлежащих на праве собственности жителям домов.

Согласно генеральному плану города и карте градостроительного зонирования г. Пензы, данный участок предусмотрен под жилую застройку (зона Ж-3 - зона многоэтажной жилой застройки выше 5 этажей).

Анализ градостроительных признаков земельного участка показал:

К град = 0,08*1+ 0,07*0,5+ 0,07*0,03+ 0,06*0+ 0,06*1+ 0,06*1+ 0,2*1+ 0,04*1+ 0,04*0,1+ 0,03*1+ 0,03*1+ 0,03*1+ 0,03*0,0005+ 0,02*1+ 0,03*1+ 0,02*1+ 0,03*1+ 0,02*1+ 0,02*1+ 0,02*1+ 0,02*0,5+ 0,02*0,1 = 0,74

Средневзвешенное значение всех признаков или градостроительный коэффициент составляет 0,74, т.е. данная территория подходит для строительства многоэтажной жилой застройки. Таким образом, применение градостроительного коэффициента позволит более обоснованно решать вопросы по отведению земельных участков для строительства объектов недвижимости.

Список литературы

1. Файзрахманова Я.И. Управление развитием застроенных территорий: дис. … канд. экон. наук : 08.00.05 : защищена 13.05.15 / Файзрахманова Яна Искандаровна. - Пенза., 2015. - 213 с. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://dissovet.pguas.ru/index.php/contact-us/d-212-184-03/9-dissertatsii/45-45-faizrahmanova-yana-iskandarovna

2. Буянина О.В. Планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства: автореферат дис. … канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 09.06.16 / Буянина Ольга Васильевна. - М., 2016г. - 24с. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://docplayer.ru/26815152-Planirovanie-ispolzovaniya-zemel-municipalnogo-rayona-pod-obekty-kapitalnogo-stroitelstva.html.

3. СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». - М., 2010 г. - 110с.

Размещено на Allbest.ru