Замкнутый метод реализации комплексной реконструкции жилых объектов недвижимости. Экспертиза проектов реконструкции

Размещено на http://www.allbest.ru/

ЗАМКНУТЫЙ МЕТОД РЕАЛИЗАЦИИ КОМПЛЕКСНОЙ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКСПЕРТИЗА ПРОЕКТОВ РЕКОНСТРУКЦИИ

Г.К. Муталибова - канд. техн. наук

ФГБОУ ВПО «Московский государственный университет природообустройства», г. Москва, Россия

Статья посвящена обоснованию необходимости реализации замкнутого метода комплексной реконструкции жилых объектов недвижимости и основам оценки проектов реконструкции.

В жизни России и других стран в настоящее время происходят немалые изменения в области реконструкции и реставрации архитектурного наследия. Происходит реконструкция жилых домов первых массовых серий, переоборудование старого жилого фонда под торговые и офисные помещения, восстановление культовых зданий. Работы при этом далеко не всегда ведутся архитекторами и строителями, имеющими достаточные профессиональные знания, умения и навыки. А рыночные условия и децентрализация проектного и подрядного дела затрудняют контроль за соблюдением научно обоснованных требований к строительным материалам, технологии, организации и экономике единого процесса инвестирования - проектирования - воссоздания - эксплуатации объектов нашего быта, культуры и истории.

Почти все города, в которых расположены объекты культурного наследия, являются развивающимися мегаполисами - отсюда возникает одна из важнейших задач их дальнейшего развития - согласование интересов охраны историко-культурного наследия с необходимостью развития и реконструкции территорий. Для успешного решения данной задачи сначала необходимо разрабатывать основные Концепции Генерального плана. Концепции Генерального плана должны быть ориентированы на охрану объектов культурного наследия и на решение неотложных градостроительных проблем и ликвидацию острых диспропорций в развитии города.

Например, при разработке Генерального плана крупного мегаполиса, в качестве основных целей охраны объектов культурного наследия, необходимо рассмотреть: выделение объектов и параметров исторической среды, представляя-ющих ценность (предметов охраны) и подлежащих безусловному сохранению; формулирование направлений и методов допустимых преобразований, обеспечивающих сохранение предметов охраны, создание системы ограничений этих преобразований.

Основными положениями первоочередных градостроительных программ и проектов должно стать:

увеличение средней жилищной обеспеченности до 23 м2/чел;

увеличение объемов транспортного строительства;

инженерное обеспечение основных районов массового строительства и реконструкции;

программа реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда;

программа ликвидации коммунального заселения;

программа развития социального жилищного фонда;

достижение обеспеченности комплексами социально га-рантированных объектов образования, воспитания, здравоохранения, торговли и культурно-бытовой сферы.

В пылу территориальной экспансии, когда ежегодно вводились в строй миллионы квадратных метров жилья, города перешагивали через проблемные территории и двигались дальше. Теперь пришло время выравнивания качества городской ткани. Но пока вложения в капитальный ремонт жилья покрывают не более 6…10% от потребности, а межремонтные сроки возросли втрое [1]. Если исходить из необходимости капитального ремонта, хотя бы раз в 30 лет, нужно капитально отремонтировать и модернизировать к 2015 г. 180…200 млн м2 жилого фонда. Как следствие возникают проблемы технологии, экономики, организации и строительных материалов для реконструкции и реставрации объектов недвижимости.

Проблема реконструкции, несмотря на свою актуаль-ность, до настоящего времени не получила глубокого теоретического обоснования. Отдельные разработки в области реконструкции зданий, технико-экономического обоснования реконструкционных процессов не обеспечивают комплексного решения проблем. Реконструкция, представляет собой коренное переустройство, переделку с целью усовершенствования, комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа зданий в целом или отдельных их элементов и систем. Опытные данные показывают, что реконструкция отдельных строений в сложившейся застройке препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства. В целом, реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала или объекта. В условиях дефицита бюджетных средств, требуется разработка решений, обеспечивающих финансирование процесса реконструкции за счет внебюджетных источников. Как показывает практика, наиболее целесообразен путь квартальной реконструкции, учитывающий решение градостроительных, экономических и социальных аспектов задачи. В условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям начал расти приблизительно быстро: уже в конце 2002 г. произошел резкий скачок инвестиционного спроса на квартальные реконструкции.

Для определения оптимальной очередности проведения реконструкции в рамках ее комплексного осуществления необходимо провести анализ застройки и отбор опорных зданий и сооружений. К опорным могут быть отнесены здания и сооружения:

не нуждающиеся в реконструкции;

не попадающие в зоны нового строительства;

имеющие физический износ основных конструктивных элементов (фундаментов и стен), не превышающий предельно допустимый (для зданий со стенами 1А класса капитальности - 68%, 1 класса - 65%, 2 класса - 60%, и 3 класса - 50%);

высотой более 3-х этажей (около 8,5 м);

полезная площадь которых составляет более 300 м2;

соответствующие современным санитарно-гигиеничес-ким требованиям (инсоляции, санитарные разрывы, аэрационный и шумовой режимы).

Немаловажным критерием в определении очередности проведения реконструкции является соответствие объемно-планировочных решений здания современным требованиям. Исходя из современных условий развития территорий и реконструкции объектов, находящихся в худшем техническом состоянии и имеющих значительных моральный износ. Такой подход позволит вкладывать средства в реконструкцию объектов, степень воссоздания или изменения которых является наиболее высокой и, соответственно, возврат средств гарантирован в большей степени. Объекты, которые в связи с аварийным состоянием не подлежат реконструкции, следует ликвидировать и освободившийся земельный участок направить в систему градостроительного развития территорий. Функциональное назначение объектов реконструкции необходимо изменять в соответствии с учетом избытка в районе квалифицированной рабочей силы и мест эффективного сбыта продукции, работ и услуг. В связи с этим, следует учитывать средства на выявление окружения каждого проекта реконструкции, в частности на исследование рынков труда и продукции, работ, услуг. Наличие синергетического эффекта от реализации всех проектов позволяет отнести комплексную реконструкцию объектов городской сферы к интенсивным методам организации работы, которые обеспечат повышение экономической, коммерческой, бюджетной, социальной и экологической эффективности реконструкции при более низких значениях инвестиционных рисков при учете всех рассмотренных элементов проекта реконструкции.

Комплексная реконструкция обеспечивает:

повышение эффективности коммерческих объектов недвижимости;

устойчивый экономический рост в отдельных секторах рынка недвижимости;

улучшение организации туристического бизнеса;

интенсивный тип воспроизводства основных фондов.

Улучшение большинства технико-экономических показателей зданий и сооружений исторического центра.

При проведении комплексной реконструкции необхо-димо в реконструкцию каждого объекта закладывать средства на благоустройство близлежащих территорий, дорог и транспортной инфраструктуры. Такой подход позволит поддерживать городскую среду в устойчивом, благоприятном с градостроительной точки зрения состоянии.

При определении размера денежных средств на комп-лексную реконструкцию при разработке ее проектов необходимо учитывать следующие данные.

1. Способы и структуру финансирования и оценка расходов. Средняя общая сумма программ комплексной реконструкции составляет около 50 млн дол. (для Санкт-Петер-бурга) [2]. Эта смета расходов носит приближенный характер. Фактические расходы и условия финансирования, в том числе любые не льготные условия, зависят от конкретных стратегий и программ, решение об осуществлении которых принимает правительство города. Основным сдерживающим фактором привлечения частных инвестиций для реализации проектов комплексной реконструкции застройки является необходимость высоких предпроектных затрат. Повысить инвестиционную привлекательность проектов возможно только за счет эффективного вложения бюджетных средств, в подготовку объектов, включающую:

инвентаризацию, с составлением перечня объектов, свободных от прав третьих лиц;

техническую подготовку исходных данных, разрешительной документации об объектах;

подготовку инвестиционно-тендерной документации, определение условий передачи объектов инвесторам.

Исполнители проектов комплексной реконструкции должны иметь необходимые полномочия и инструменты для привлечения внебюджетных источников финансиро-вания, нести ответственность за выполнение проектов в полном объеме, достижение конечных результатов и за возврат вложенных бюджетных средств, получать доходы от реализации проектов. Такая схема является достаточно эффективной и привлекательной для инвесторов, поскольку не требует длительного и практически планируемого отвлечения оборотных средств на подготовительном этапе без получения прибыли.

2. Научно-технические средства. Специализирующимся в этой области ученым и инженерам следует сотрудничать с должностными государственными лицами, занимающимися вопросами городского и регионального планирования, чтобы передать последним базовые знания и средства, необходимые для уменьшения ущерба от стихийных бедствий, а также экологически нерационального развития.

В последнее время в нашей стране развивается предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике это называется редевелопментом, то есть вторичной застройкой. В отечественной практике это направление называется развитием территории. Редевелопер - это лицо, управляющее процессом развития территорий. Важными участниками развития территорий являются органы власти: выборные лица - носители социального заказа со стороны населения и городская администрация, в функции которой входит весь комплекс управляющих воздействий в городе. И наконец, последний крупный субъект взаимоотношений - инвестор, который может быть заказчиком или посредником между девелопером и окончательным собственником объектов городской недвижимости на территории города. Концепция инвестиционного развития территорий должна соответствовать основным законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного развития субъекта Федерации, города, муниципального и или другого территориального образования. Как уже указывалось, в условиях острого дефицита площадок под застройку интерес инвесторов к квартальным реконструкциям растет стремительно с формированием агенств развития территорий. Появился вид предпринимательской деятельности - редевелопский. Основными задачами данных агенств являются: активация процесса развития территорий города в целях повышения их стоимости; стимулирование инвестиционной деятельности; привлечение внебюджетных средств в развитие объектов недвижимости; создание новых рабочих мест; улучшение экологической обстановки; повышение доходности объектов городской недвижимости.

Подготовка территории - комплекс мероприятий, проводимых агенством для привлечения инвестиций в строительство и реконструкцию объектов недвижимости; включая разработку инвестиционно-тендерной документации на объекты инвестирования и, в случае необходимости, градостроительной документации по территории. Кроме того, подготовка территории может включать: разработку предпроектной документации по объектам инвестирования, инженерную подготовку территории и иные мероприятия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности территории. Использование практики создания таких агенств может явиться достаточно эффективным средством привлечения внебюджетных инвестиций в комплексную реконструкцию застройки города.

Одним из важнейших критериев оценки проектов реконструкции зданий и сооружений является технологичность их реализации. До 60% затрат на возведение зданий и сооружений зависит от технологичности проектных решений. Это утверждение в еще большей степени относится к реконструкции жилых зданий. Несмотря на большое количество исследований в области выбора проектных решений зданий и сооружений на практике вариантная проработка проектов реконструкции почти не применяется. Это связано с низкой стоимостью проектирования, в то же время немногие примеры вариантного проектирования, показывают, что получаемый эффект превышает затраты на проектирование. Зарубежный опыт показывает, что вариантная системотехническая проработка технико-экономических обоснований оценки реконструкции, является важным направлением повышения качества проектных решений. Это позволяет сократить стадийность разработок и сроки проектирования. В США вопросам выбора основных решений на ранней стадии проектирования, оценки стоимости реконструкции и строительства придают первостепенное значение, и полученные решения закладываются в основу дальнейшей работы. При этом затраты на обоснование решений составляют примерно 15…20 % от затрат на проектирование [1].

В рамках оценки реконструкции объектов недвижимости необходимо учитывать дифференцированные затраты и до-ход в зависимости от вклада этих объектов в урбанизированный потенциал города, и удовлетворение основных потребностей населения, от влияния на окружающую среду и др.

Реконструкция объектов в значительной мере влияет на характер их дальнейшего использования, поэтому и значимость факторов, участвующих в оценке, должна быть разной. Например, для производственного объекта эти факто-ры таковы (по степени убывания значимости): производственный, транспортный, социальный, природный; для жилого объекта: природный, социальный, транспортный, производственный; для социально-бытового: транспортный, социальный, производственный, природный; для культурного объекта добавляются такие факторы, как эстетический, культурно-ценностный, нравственный и т.д.

В основе массовой реконструкции, например, зданий «первых поколений» массового жилого строительства, должен лежать комплексный градостроительный подход, направленный как на увеличение плотности застройки, так и на решение социальных и энергосберегающих проблем не только в пределах квартала, но и района в целом. При этом преследуются две основные цели: преобразование старой застройки по современным законам градостроительного искусства и улучшение условий проживания значительной части населения.

С этой целью применяется замкнутый метод реализации комплексной реконструкции жилых объектов недвижимо-сти. Он заключается в оценке градостроительной ситуации в целом, когда реконструкция проводится на основе учета физического и морального износа жилых домов, градостроительной, историко-культурной и ландшафтной ценности участка застройки. Лишь затем рассматриваются проблемы реконструкции отдельных домов, а также объектов социальной и инженерной инфраструктуры, комплексности вторичной застройки кварталов и микрорайонов объектами жилья, социально-бытового, торгового и производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры, включая стоянки и гаражи. При этом максимально сохраняются и используются существующие жилые здания, сооружения, объекты инфраструктуры и мощности систем инженерного обеспечения.

В общем виде эта концепция застройки предопределяет новый этап в жилищном строительстве, направленный: на ликвидацию безликих кварталов путем включения их в новые архитектурно-строительные системы; на обеспечение прироста жилых помещений без расширения границ горо-дов; на комплексное решение социальных проблем, включая сохранение для всех жителей кварталов привычных для них мест проживания.

При оценке реконструкции в каждом случае необходимо определять экономическую эффективность мероприятий, проводимых в рамках проекта реконструкции. К факторам, повышающим эффективность капитальных вложений в реконструкцию, можно отнести: снижение затрат труда в результате внедрения комплексной механизации; применение более эффективной технологии и средств механизации; сокращение сроков наращивания мощностей (по сравнению с новым строительством); больший масштаб внедрения научно-технических достижений.

Библиографический список

реконструкция недвижимость жилой очередность

1. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Ипанов В.И.. Реконструкция и реставрация объектов недвижимости: Учебник. /Под. ред. д.э.н., проф. А.Н. Асаула. - СПб.: Гуманистика, 2005. 288 с.

2. Курбатов Ю.И., Коренная Л.Н., Чесноков В.В. Актуальные задачи реконструктивного преобразования жилых кварталов массовой застройки Санкт-Петербурга. //Дизайн и строительство. - СПб., 2003. № 1 (19).

Размещено на Allbest.ru