Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 7, №5 (сентябрь - октябрь 2015)

http://naukovedenie.ru publishing@naukovedenie.ru

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

http://naukovedenie.ru 109EVN515

Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» Том 7, №5 (сентябрь - октябрь 2015)

http://naukovedenie.ru publishing@naukovedenie.ru

1

http://naukovedenie.ru 109EVN515

ФГБОУ ВПО «Уфимский государственный нефтяной технический университет»

Кафедра «Экономика и управление на предприятии нефтяной и газовой промышленности»

Факторы морального износа второго рода при оценке социального эффекта при проведении капитального ремонта жилого здания

старший преподаватель

Хайруллин Виталий Агзамович

кандидат технических наук, доцент

Терехов Иван Геннадьевич

Ильясова Карина Равиловна

Аннотация

Оперативная и качественная оценка интегральной величины износа зданий, способствует объективному заключению о технической пригодности здания к нормальной эксплуатации. Но в условиях высокой капиталоёмкости конечной строительной продукции для собственников, покупателей и продавцов немаловажным является стоимостные характеристики здания и жилых помещений. На протяжении долго времени физический износ являлся определяющим фактором, отсюда в настоящее время возник значительный пробел в вопросах методического обеспечения оценки величины морального износа. В данной статье рассматриваются вопросы методического характера - что считать моральным износом жилого здания, из чего складывается моральный износ второго рода, какие факторы позволяют компенсировать моральный износ зданий, сооружений. Авторы данной статьи предприняли попытку обобщить понимание исследователей в рамках формирования концепции понимания морального износа зданий и сооружений и предложил авторские определения морального износа. Самостоятельно, путём натурных исследований выделены факторы морального износа второго рода, которые существенно влияют на стоимостные характеристики здания. Определение данных факторов, вызывающих моральный износ жилого здания актуально в современных условиях, так как соответствует требованиям ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Ключевые слова: социальный эффект; капитальный ремонт; моральный износ; физический износ; жилое здание; техническая эксплуатация.

Abstract

Operational and qualitative assessment of integral value of depreciation of buildings, contributes to the objective technical opinion on the suitability of the building to normal operation. But in the highly capital-end building products for owners, buyers and sellers is an important cost characteristics of the building and premises. During long time, physical wear was the determining factor, hence currently have any significant gap in the methodological support for assessing the value of obsolescence. This article discusses issues of methodological nature - what is considered moral depreciation of a residential building, which consists of the obsolescence of the second kind, which factors to compensate for the obsolescence of buildings. The authors of this article attempted to summarize the understanding of researchers in the framework of the formation of the concept of understanding obsolescence of buildings and structures and suggested the author's definition of obsolescence. Independently, through field studies identifies the factors of mental deterioration of the second kind, which significantly affect the cost characteristics of the building. The data definition of the factors causing obsolescence of residential buildings is important in today's conditions, as it corresponds to requirements of GOST R 53778-2010 "Buildings and structures. Rules of inspection and monitoring of technical condition".

Keywords: social effect; overhaul; moral deterioration; physical depreciation; residential building; technical operation.

Моральное старение, или износ зданий, различают двух форм - первого рода (М1) и второго рода (М2). При этом в [17], авторами отмечено: «Тем не менее, следует отметить, что характерной тенденцией настоящего времени является ускорение прогресса, как в области проектирования, так и использования новых технологий строительства. Очевидным, является факт того, что игнорировать моральный износ эксплуатируемых объектов нерационально, учитывая длительный срок эксплуатации конечной строительной продукции, величина морального износа в значительной степени влияет на стоимостные показатели оцениваемого объекта».

Авторы предлагают следующие определения морального износа первого и второго рода.

Моральный износ первого рода - снижение текущей стоимости и стоимости воспроизводства ранее построенных зданий в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением процесса строительства аналогичного здания в новых условиях.

Моральный износ второго рода - снижение стоимости воспроизводства здания или его элементов относительно новых или существующих на момент технической оценки, из-за несоответствия физико-техническим, функциональным и другим параметрам здания современным условиям технической эксплуатации.

В [17] мы отмечали, что: «В связи с тем, что моральный износ первого рода связан с достижениями научно-технического прогресса, то возникает неоднозначность в оценке результатов воздействия морального износа первого рода. С одной стороны, негативным фактором является снижение стоимости воспроизводства ранее построенного здания, не связанное с материально-вещественными объективными факторами, а связанное с влиянием достижений научно-технического прогресса. Отсюда положительным фактором является то, что значительное снижение стоимости здания из-за морального износа первого рода вызвано интенсивным развитием научно-технического прогресса, что, несомненно, рассматривается положительно, особенно в условиях инновационной экономики».

В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, моральный износ второй формы поглощает почти треть стоимости капитального ремонта, а иногда и больше [9].

В связи с этим важно соотнести те или иные факторы морального износа второго рода по группам в зависимости от соотнесения устранения последствий на реконструкцию или капитальный ремонт, таким образом, моральный износ второго рода разделим на две группы:

1 величина морального износа второго рода, устраняемая с помощью реконструкции;

2 величина морального износа второго рода, устраняемая с помощью капитального ремонта.

Почему это важно, поясним. В [18] мы подробно рассмотрели этот вопрос, в частности: «Следует отметить, что моральный износ первого рода частично может быть устранён фактически только путём проведения реконструкции здания, в отличие от морального износа второго рода, который может быть устранен путем проведения либо реконструкции, либо капитального ремонта. Это крайне важно, так как согласно - статьи 256 НК РФ - затраты на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость основных фондов и списываются в виде амортизационных отчислений, что, очевидно, менее выгодно организации, чем затраты на капитальный ремонт, которые списываются как фактические». При этом моральный износ второго рода, почти полностью может быть компенсирован проведением капитального ремонта жилого здания, отсюда в данной статье мы рассматриваем исключительно факторы морального износа второго рода.

Основная часть. Факторы, вызывающие моральный износ второго рода, представлены на рисунке 1.

Рисунок 1. Факторы морального износа второго рода (составлено автором) Рассмотрим каждый из факторов более подробно.

Планировка площадей. Внутренняя планировка квартиры влияет, прежде всего, на функциональность используемых помещений. То есть чем эффективнее планировка, тем более эффективно может использоваться жилое пространство. При этом внутренняя планировка также прямо влияет на показатели жизнедеятельности проживающих людей, например инсоляция, конвекция. Моральный износ возникает и растёт в том случае, если планировка менее функциональна, то есть площадь жилых зон и общих зон непропорциональны (например, длинные коридоры), совмещение жилых зон неэффективно (переходы в жилые зоны не раздельные, а смежные), общие зоны разделены непропорционально, что не позволяет эффективно их использовать (например, большие коридоры и маленькая кухня).

Оснащение подъёмными устройствами (рисунок 2, рисунок 3). В данном случае, подъёмные устройства это, прежде всего лифты различного назначения. Лифт - стационарный подъемник обычно прерывного действия с вертикальным движением кабины или платформы по жестким направляющим, установленным в шахте.

Оснащение подъёмными устройствами определяется согласно нормативным документам на территории Российской Федерации, при этом это важный фактор, влияющий на комфорт проживающих, особенно для лиц пожилого возраста. Моральный износ заключается либо в отсутствие подъёмных устройств, либо в использовании устаревших конструкций подъёмных устройств, которые создают значительный шум, вибрацию, что прямо влияет на комфорт проживающих, особенно в ночное время суток.

Рисунок 2. Подъемное устройство нового типа (фото автора)

Рисунок 3. Морально устаревшее подъемное устройство (фото автора)

Фактическая инсоляция. Инсоляция - это облучение поверхностей и пространств (прежде всего жилых площадей) прямыми солнечными лучами. Инсоляция является важным фактором, оказывающим оздоравливающее влияние на среду обитания человека, и должна быть использована в жилых, общественных зданиях и на территории жилой застройки. Продолжительность инсоляции в жилых зданиях должна быть обеспечена не менее чем в одной комнате одно-трёхкомнатных квартир и не менее чем в двух комнатах четырех и более комнатных квартир. В зданиях общежитий должно инсолироваться не менее 60% жилых комнат. Допускается прерывистость продолжительности инсоляции, при которой один из периодов должен быть не менее одного часа. При этом суммарная продолжительность нормируемой инсоляции должна увеличиваться на полчаса соответственно для каждой зоны. Допускается снижение продолжительности инсоляции на полчаса для северной и центральной зон в двухкомнатных и трехкомнатных квартирах, где инсолируется не менее двух комнат, и в многокомнатных квартирах (четыре и более комнаты), где инсолируется не менее трех комнат, а также при реконструкции жилой застройки, расположенной в центральной, исторической зонах городов, определенных их генеральными планами развития.

Инсоляция - это один из важнейших факторов в городской застройке, особенно в условиях повышенной плотности застройки. Так новые построенные здания, могут значительно снизить фактическую инсоляцию, уже существующим зданиям, что приведёт к снижению качества среды обитания, проживающих людей (рисунок 4).

моральный износ здание эксплуатация

Рисунок 4. Влияние плотности и этажности городской застройки на инсоляцию соседних зданий (фото автора)

Как видно из рисунка 4, плотность и этажность застройки в условиях города, может привести к снижению инсоляции существующих окружающих объектов.

Теплопроводность, Малявина Е.Г. [4] в справочном пособии «Теплопотери здания» приводит следующее определение: «Теплопроводность - вид передачи теплоты между неподвижными частицами твердого, жидкого или газообразного вещества. Таким образом, теплопроводность - это теплообмен между частицами или элементами структуры материальной среды, находящимися в непосредственном соприкосновении друг с другом».

Температурный режим в жилом помещении в значительной степени влияет на физиологическое и психическое состояние человека. При температуре вне помещения выше тридцати градусов Цельсия, физиологическая активность человека снижается экспоненциально, вслед за повышением температуры. Значительным количеством исследований, и по собственному опыту установлено, что у человека имеется зависимость приемлемых температур окружающей среды с категорией тяжести выполняемых работ, которые он может выполнять (легкая, средняя, тяжелая). Отклонения температуры, как вне так и внутри помещения от приемлемых значений на два-пять градусов Цельсия допустимыми, так как не оказывают отрицательного влияния на состояние организма человека, а снижает его работоспособность и результаты его деятельности. Дальнейшие отклонения температуры окружающей среды от приемлемых значений сопровождаются негативными воздействиями на организм человека.

Малявина Е.Г. [4] также отмечает, что «Общий подход к гигиенической оценке тепловой обстановки в помещении сформулировал В.Н. Богословский. Он выделил два условия комфортного пребывания человека в помещении.

Первое условие гласит, что комфортной будет такая температурная обстановка, при которой человек, находясь в центре помещения, не испытывает перегрева или переохлаждения. Это условие ограничивает область сочетаний параметров микроклимата помещения.

Второе условие определяет температурный комфорт для человека, находящегося на границе обслуживаемой зоны помещения около нагретых или охлажденных поверхностей, и связано с положительной или отрицательной интенсивностью лучистого теплообмена человека (с радиационным балансом на наиболее невыгодно расположенной и наиболее чувствительной к излучению части поверхности тела человека)». Таким образом, нарушение данных условий вследствие неустранимого физического износа, связанного с длительным сроком эксплуатации здания, особенностью конструктивных решений и так далее будет являться фактором морального износа второго рода.

Конвекция. Конвекция - это перенос тепла между частицами вещества (жидкого или газообразного), при этом частицы, очевидно, находятся в динамическом состоянии. Конвекция, как процесс наблюдается именно в жидких и газообразных веществах, связано это с динамикой частиц, также при взаимодействии между жидкой или газообразной средой с поверхностью твердого тела (например, наружные стены здания). В процессе конвекции происходит также теплопроводность, то есть конвекция и теплопроводность, связанные явления, когда конвекция и теплопроводность одновременно воздействуют на поверхность твёрдого тела, происходит так называемый - конвективный теплообмен.

Малявина Е.Г. [4] также отмечает, что «Процесс теплообмена между поверхностью и газом (или жидкостью) протекает различно в зависимости от природы возникновения движения газа. Выделяют естественную и вынужденную конвекцию.

В первом случае движение газа происходит за счет разности температур поверхности и газа, во втором - за счет влияния внешних сил (работы вентиляторов, ветра).

Вынужденная конвекция в общем случае может сопровождаться и естественной конвекцией, но из-за того, что интенсивность вынужденного процесса заметно больше, то при его рассмотрении естественной конвекцией часто пренебрегают».

Отсюда, нарушение, прежде всего приемлемой естественной конвекции (например, повышенная влажность воздуха в жилых помещениях) снижает уровень комфорта пребывания человека в помещении, что является фактором морального износа второго рода.

Общие положения об общеобменной вентиляции и кондиционирование приведены в СНиП 41-01-2003.

Общеобменная вентиляция и кондиционирование. Вентиляция - это запланированный и регулируемый воздухообмен в жилых помещениях, предполагает разработку системы мероприятий для осуществления воздухообмена.

Кондиционирование воздуха - создание и автоматическое поддерживание необходимых параметров воздушной среды в помещениях здания с помощью использования соответствующих инженерных систем. Под кондицией воздуха понимают регулирование следующих параметров: температура, содержание и концентрация запахов в помещениях, влажность, скорость движения воздуха, чистота воздуха, давление, газовый состав и ионный состав воздушной среды.

Вентиляция необходима для создания таких параметров воздушной среды, которые благоприятны для здоровья человека, отвечающих требованиям эксплуатации здания, сохранения строительных конструкций здания. В результате деятельности человека (проживания) воздух в помещении утрачивает необходимые гигиенические качества, и состав воздушной среды начинает оказывать негативное влияние на организм человека. Таким образом, вентиляция должна создавать условия проживания благоприятные для самочувствия, здоровья и работоспособности человека. В процессе эксплуатации естественные каналы вытяжки, могут терять свою эффективность из-за заполнения отходами жизнедеятельности (рисунок 5) или из-за механического износа. В настоящее время мероприятия по очистке каналов, устранению физических дефектов в жилых зданиях практически не проводятся, что приводит к потере качества воздушной среды и как следствие возникновению морального износа.

Отсюда логично, что снижение факторов общеобменной вентиляции и кондиционирования неизбежно приводит к утрате стоимости помещения, то есть к моральному износу.

Рисунок 5. Пример забитых, отходами жизнедеятельности каналов естественной вытяжки (фото автора)

Аэродисперсные системы. Под аэродисперсной системой понимается система, состоящая из ряда элементов: 1) дисперсионная среда (в жилом помещении, это всегда воздух); 2) распределенное в ней (дисперсированное) вещество, так называемая дисперсная фаза системы. В случае если в дисперсная фаза состоит из твердого вещества, то это пыль или дым. Если дисперсная фаза состоит из жидкого вещества, то мы наблюдаем туман, в помещении, это повышенная влажность и сырость. Очевидно, что пыль или повышенная влажность, неблагоприятно сказывается, как на здоровье проживающих, так и на физических объектах, находящихся в помещении, что очевидно снижает стоимость помещения, то есть возникает моральный износ.

Архитектура (эстетический вид) и этажность. В данном случае мы объединили, эти два фактора, так как они технически связаны. На рисунка 6, 7, 8, 9 визуально отображены эти факторы.

Рисунок 6. Панорама жилого дома серии 1-510 (фото автора)

Рисунок 7. Панорама жилого дома серии 114-85 (фото автора)

Как мы видим из рисунков 6, 7 эстетичность очевидно будет влиять на стоимость жилого помещения в здании, как и на само здание, моральный износ здания на рисунке 7 ниже чем на рисунке 6.

Цель технической эксплуатации состоит в «торможении» износа зданий. На рисунке 6 показано, как капитальный ремонт, то есть усиление и замена конструкций и инженерного оборудования, позволяет замедлить износ и благодаря этому продлить срок службы зданий. Физический износ можно уменьшить путем капитального ремонта.

Каждое здание характеризуется обоими видами износа - как физическим, так и моральным, но на практике нередко определяющим является один из видов износа. Например, устарела технология производства и приходится перестраивать здание, хотя находится оно в хорошем физическом состоянии, или, наоборот, - здание стало совсем ветхим и его необходимо сносить по соображениям безопасности, хотя оно еще пригодно, но функциональному назначению. Как уже говорилось, официальной методики, учитывающей оба вида износа зданий, пока нет, в частности [17]: «Но с переходом к рыночным условиям хозяйствования, потребность в наличии, метода оценки морального износа продукции строительного комплекса постоянно возрастала. Так как моральный износ стал одним из значимых факторов влияния на показатель рыночной стоимости при эксплуатации объектов строительства».

Особенно интенсивен моральный износ второй формы жилых зданий в связи с длительным сроком эксплуатации уже существующих объектов и, как следствие наличия значительного физического износа (рисунок 8).

Рисунок 8. Физический износ и его возмещение путем проведения периодических капитальных ремонтов (по данным [1])

Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований не только к промышленной технологии, но и к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более пяти, десяти лет. Например, если еще совсем недавно газификация считалась положительным элементом благоустройства, то сегодня делается упор на замену газа электричеством, газовых колонок - централизованным горячим водоснабжением. Устранение морального износа второго рода сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта и такой структурой работ, которая компенсирует факторы морального износа второго рода. Допустимая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологий и благоустройства.

Вывод

В [12] мы подчёркиваем, что оценка социального эффекта от реализации инвестиционных проектов затратного типа включает в себя оценку величины морального износа здания: «СП1 - социальный приток от устранения морального износа, связанного с физическим износом; СП2 - социальный приток от устранения морального износа, несвязанного с физическим износом» отсюда, учитывая практическую необходимость использования, выделение факторов, вызывающих моральный износ здания, представляет собой важную прикладную задачу для исследователей.

Литература

1. Бойко, М.Д. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: Справочное пособие / М.Д. Бойко. - М.: Стройиздат, 1993. - 104 с.

2. Вольфсон В.Л. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон, В.А.

Ильяшенко, Р.Г. Комисарчик. - 2-е изд. стереотип. - М.: Стройиздат, 1999. - 252 с.

3. Kellogg, W. Logic model development guide / W. Kellogg // Michigan Foundation - 2006. - P. 57.

4. Малявина, Е.Г. Теплопотери здания. Справочное пособие. М.: «АВОК-ПРЕСС» 2007. - 265 с.

5. Порывай Г.А. Предупреждение преждевременного износа зданий. М.: Стройиздат, 1979.

6. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий. М.: Стройиздат, 1982.

7. Рогонский В.А. Эксплуатационная надежность зданий / А.И. Костриц, В.Ф. Шеряков / Л.: Стройиздат, 1983.

8. Хайруллин, В.А. Метод расчёта социального эффекта в ходе реализации инвестиционно-строительного процесса / И.Г. Терехов, А.С. Огнева // Интернетжурнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» / - 2013. - №4 (17).

9. Хайруллин В.А. Оценка эффекта от проведения капитального ремонта жилых зданий / Э.В Шакирова, Е.А. Быль // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. №3 (98). С. 301-307.

10. Хайруллин В.А. Совершенствование расчета ожидаемого чистого дисконтированного дохода при оценке эффективности инновационных проектов реализуемых в автодорожном комплексе / В.А. Хайруллин, Н.Н. Ривкина // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ». №2 (15). 2013. - С. 1-3.

11. Хайруллин, В.А. Социальная норма дисконта при освоении инвестиций в социальные проекты топливно-энергетического комплекса Республики Башкортостан / В.А. Хайруллин, Э.В. Шакирова // Нефтегазовое дело. - 2012. - Т.10, №3. - С. 193-199.

12. Хайруллин В.А. Теоретическое обоснование величины квазиденежного потока при оценке социального эффекта / Д.В. Кузнецов, З.А. Гареева // Интернетжурнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» // - 2015. - Том 7, №4.

13. Хайруллин В.А., Кузнецов Д.В. Проблема определения социальной ставки дисконта // Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» // - 2015. - Том 7, №4.

14. Хайруллин В.А., Шакирова Э.В. Оценка бюджетного и социального эффекта при освоении государственных инвестиций // Монография - Уфа: РИЦ УГНТУ, 2013. - 54 с.

15. Хайруллин В.А. Оценка рисков и диагностика состояния крупномасштабных экономических систем с высоким фактором неопределенности: Монография / В.А. Хайруллин, Э.В. Шакирова, А.С. Огнева. - Уфа: РИЦ УГНТУ, 2014. - 147 с.

16. Хайруллин, В.А. Расчет социального эффекта от реконструкции участка федеральной автомобильной дороги М-5 «Урал» / И.Г. Терехов, А.С. Огнева / Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» // - 2013. - №4 (17).

17. Хайруллин В.А., Шакирова Э.В. Оценка морального износа при эксплуатации зданий и сооружений предприятий нефтегазового комплекса //Экономика и предпринимательство, №11 (ч.3), 2014. - С. 529-532.

18. Хайруллин В.А. Правовые аспекты процесса воспроизводства основных фондов в строительстве / В.А. Хайруллин, Э.В. Шакирова // Евразийский юридический журнал, №8 (75), 2014. - С. 20-21.

Размещено на Allbest.ru