Технико-экономическое обоснование и коммерческая оценка серии инновационных проектов монолитного строительства с применением проектов серии безригельного преднапряженного каркаса (БПК)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Технико-экономическое обоснование и коммерческая оценка серии инновационных проектов монолитного строительства с применением проектов серии безригельного преднапряженного каркаса (БПК)

Разработал ведущий экономист, к.э.н. Асатрян Л.В.

Научный Консультант д.э.н. Бруман Ю.С.

Утвердил генеральный директор, Мащенко И.В.

Москва 2004

Резюме

Реализация инвестиционно-строительных программ на базе проектов серии БПК позволяет преодолеть основные недостатки монолитного строительства: высокий уровень себестоимости и трудоёмкости строительно-монтажных работ, применение необоснованных конструктивно-технологических методов возведения и неудачные архитектурно-планировочные решения зданий.

Применение прогрессивных контруктивно-технологических схем возведения зданий позволяет снизить общий вес зданий до 40% при сохранении высокого уровня показателей надёжности, что свидетельствет о существенном сокращении материалоёмкости конструкций. В конечном итоге себестоимость строительства зданий различного функционального наначения с применением проектов БПК сокращается до 36%.

Экономический анализ и оценка эффективности позволяют утверждать о высокой рентабельности рассматриваемых проектов, прежде всего обусловленной существенным сокращением себестоимости строительства (в среднем 530$ за м2 против традиционных 635$) при достаточно высоком уровне рыночных цен на жильё (в среднем по Москве 1550$ за м2). Кроме того, в условиях равных объёмов строительства, существенно сокращается потребность в совокупных инвестици-онных затратах (в среднем на 17% относительно традиционных проектов стро-ительства).

Одновременно внедрение проектов серии БПК позволяет подобрать конструктивные схемы, позволяющие широко варьировать архитектурно-планировочными решениями с целью повышения уровня комфортабельности и удобства эксплуатации. Данное обстоятельство предоставляет уникальную возможность строительства и реализации объектов класса А с невысокой себестоимостью, что в свою очередь ещё более повышает прибыльность рассматриваемых проектов (до 1,5 раз относительно вышеприведённых цифр).

Показатели эффективности проектов, рассчитанные для строительства жилого комплекса общей площадью 100 000м2, приведены в таблице 1.

Оценка инвестиционной привлекательности проектов Таблица 1

Показатель эффективности	Проект БПК*	Типовой проект*
Средняя норма прибыли на капитал (R)	41,1%	30,7%
Чистый дисконтированный доход (NPV)	62 645 тыс.$	54 568 тыс.$
Внутренняя норма рентабельности (IRR)	23,3%	18,8%
Индекс доходности (PI)	2,1	1,8
Срок окупаемости (BP)	2,5 года	3,3 года
Дисконтированный срок окупаемости (DBP)	3,7 лет	4,9 лет

*- в данных графах приведены среднестатистические значения по проектам

Введение

Настоящий проект разработан ЗАО «АЛЬБА СТРОЙ» и состоит из двух составляющих и взаимодополняющих частей:

v технико-экономическое обоснование проектов монолитного строи-тельства серии БПК;

v комерческая оценка эффективности строительства с применением проектов серии БПК.

Технико-экономическое обоснование проектов содержит информацию технического, организационно-технологического и экономического характера. Коммерческая оценка проектов заключает в себе информацию финансово-экономического и маркетингового характера.

Данный документ подготовлен в результате экспертизы и анализа сово-купности официальных материалов (проектные и опытно-конструкторские разра-ботки, результаты реализованных проектов, патенты, авторские свидетельства, экспериментальные данные и т.д.), являющихся основой произведённых аналити-ческих иследований, оценочных расчётов и заключений. Экспертиза и оценка исходных материалов, а также сформулированные на их основании заключения выработаны с использованием действующей нормативно-методической документации (см. список литературы). Основная цель разработки технико-экономического обоснования и коммерческой оценки серии проектов БПК заключается в получении объективной аналитической информации о финансово-экономических, организационно-технологических и конструктивных показателях рассматриваемых проектов.

Полученные аналитические материалы позволяют произвести системную оценку актуальности и обоснованости инвестирования денежных средств в реализацию программ строительства с применением серии инновационных проектов монолитного строительства БПК.

Обобщённый анализ строительного комплекса

безригельный каркас преднапряженный конкурентоспособность

Исследования тенденций развития строительного комплекса за последние годы позволяют вырабатывать позитивные прогнозы на ближайшие годы.

В среднем ежегодный рост объёма выполненных строительно-монтажных работ по России за последние 3 года составил 162,9 млрд. руб.(относительно предыдущих лет прирост объёма строительства в 2001г. составлил 66,4 млрд. руб., в 2002г. - 178,0 млрд. руб., а в 2003г. - 249,3 млрд. руб.).

Выполненный объем работ по договорам строительного подряда в марте 2004г. составил 95,3 млрд. руб., или 114,2% к уровню марта 2003г., в I квартале с.г. - 243,5 млрд. руб., или 113,8% к уровню соответствующего периода 2003 года (рис. 1.).

Рис. 1. Динамика объёма строительно-монтажных работ

В среднем ежегодный рост объёма жилищного строительства по России за последние 3 года составил 2,0 млн. м2 общей площади (относительно предыдущих лет прирост введённого в действие жилого фонда в 2001г. составлил 1,4 млн. м2, в 2002г. - 2,1 млн. м2, а в 2003г. - 2,5 млн. м2).

В марте 2004г. организациями всех форм собственности построено 27,5 тыс. новых квартир (2,5 млн. м2 общей площади жилых домов), в I квартале с.г. - 63,9 тыс. квартир, что соответствует 6,0 млн. м2 жилого фонда (рис. 2.).

В 2003г. организациями всех форм собственности введено в действие 4,4 млн. м2 жилья, что составило 103,9% к уровню 2002 г.

Рис. 2. Динамика ввода в действие жилого фонда

В январе-марте 2004г. строительные организации города построили жилые дома площадью 1,17 млн. м2, в том числе на территории города - 1,16 млн. м2. Удельный вес жилья, построенного на территории г. Москвы предприятиями и организациями смешанной российской собственности в январе-марте 2004г., составил 43%, частной собственности - 48%, государственной собственности (федеральной и субъекта федерации) - 4%, иностранной собственности - 5%.

За последнее десятилетие наблюдался интенсивный рост объёмов монолитного строительства. В настоящее время ежегодное производство бетона для монолитного строительства в мире превышает полтора миллиарда кубометров. По объёму производства и применения монолитный бетон намного опережает другие виды строительных материалов. В монолитном исполнении возводятся промышленные и жилые здания, объекты соцкульта, плотины, энергетические комплексы, телебашни и т.д. Самые высокие здания на всех континентах построены с монолитным железобетонным каркасом. В то же время душевой показатель применения монолитного железобетона в России на порядок уступает развитым странам мира (рис. 3.).

Строительство жилых и общественных зданий с использованием монолитного бетона подтвердило возможность повышения качества архитектурных решений массовой застройки при относительно меньших приведённых затратах, снижении расхода металла и энергоресурсов по сравнению с другими видами индустриального строительства.

Годовой объём производства монолитного бетона и железобетона в России составляет 25-30 млн. м3. Распределение применения монолитного бетона по отдельным видам строительства показано на рис. 4.



Рис. 3. Душевой показатель применения монолитного железобетона в мире

Экономические преимущества монолитных железобетонных конструкций по сравнению с кирпичным и полносборным строительством характеризуются снижением единовременных затрат на создание производственной базы на 20 - 30%, уменьшением расхода стали на 10-15%, а энергоёмкости - до 30%, и на 25% меньшими по сравнению с кирпичными зданиями той же этажности, суммарными трудовыми затратами. Суммарные трудовые затраты на возведение монолитных конструкций по сравнению с крупнопанельными примерно такие же.



Рис. 4. Применение монолитного бетона по отдельным видам строительства

Ежегодно в России возводится около одного миллиона квадратных метров площадей жилых зданий из монолитного бетона, более одного миллиона квадратных метров общественных и административных зданий.

Удельный вес себестоимости и трудоемкости производства конструкций из монолитного железобетона по элементам затрат (включая стоимость материалов) приведен в таблице 2.

Удельный вес себестоимости и трудоемкости производства конструкций из монолитного железобетона Таблица 2

Виды работ	Удельный вес, %
	по себестоимости	по трудоёмкости
Опалубочные работы	18	41
Арматурные работы	24	19
Бетонные работы	58	40

Из таблицы 2. видно, что основные резервы снижения стоимости монолитного железобетона заключаются в уменьшении расхода бетона и арматуры, снижении трудоемкости опалубочных и бетонных работ.

Обобщая вышеперечисленные обстоятельства, представляется возможным заключить, что основополагающими недостатками монолитного строительства являются необоснованные технологические методы возведения зданий, неудачные конструктивно-планировочные решения, попытки развития монолитного строительства без организации соответствующей производственной базы и специализированной подготовки строителей, не эффективное использование рабочего фонда времени, отведённого под строительство объекта и др.

Основными направлениями в совершенствовании железобетонных конструкций являются:

1) снижение стоимости при одновременном повышении качества;

2) удовлетворение требований непрерывно развивающихся «Технических правил по экономному расходованию строительных материалов» (ТП-101-81);

3) применение конструктивных решений, снижающих массу конструкций и позволяющих наиболее полно использовать: физико-механические свойства исходных материалов, местные строительные материалы, бетоны высоких классов (40 и выше), лёгкие бетоны, холодную пропитку бетонов мономерами и высокопрочную арматуру (1000 МПа и выше), механизированное и автоматизированное изготовление конструкций;

4) повышение долговечности, надежности и технологичности конструкций, снижение их приведённых затрат, материалоёмкости, энергоёмкости, трудоемкости изготовления и монтажа;

5) разработка новых, уточнение и упрощение существующих методов расчета конструкций, особенно пространственных, тонкостенных и с предварительным напряжением арматуры;

6) развитие методов расчета с использованием ЭВМ и высокопроизводительных методов конструирования (САПР), технологии изготовления и возведения конструкций сборных, сборно-монолитных и монолитных;

7) повышение качества, упрочнение и удешевление стыков сборных и сборно-монолитных конструкций;

8) изучение физико-химических и механических процессов взаимодействия стальной арматуры с бетоном в целях наиболее эффективной борьбы с появлением и раскрытием трещин в конструкциях;

9) совершенствование методов подбора и изготовления бетона (особенно легкого и ячеистого), с тем чтобы получать железобетон с заранее заданными свойствами;

10) повышение сейсмической и динамической стойкости конструкций;

11) увеличение долговечности конструкций в зданиях с агрессивными средами, а также при эксплуатации в низких и высоких температурах.

Ключевым направлением технической политики в области строительства являются снижение его стоимости, трудоемкости и энергоемкости при высокой долговечности и надежности зданий, повышение технологичности как отдельных элементов, так и конструкций в целом.

Многие из перечисленных недостатков монолитного строительства представляется возможным устранить за счёт применения прогрессивных строительных технологий и современных конструктивных схем возведения зданий, предполагающих использование предварительно напряженных арматурных элементов.

За рубежом все более широкое применение находят монолитные перекрытия увеличенного пролета с натяжением арматуры на бетон. Только в США таких конструкций ежегодно возводится более 10 млн. м3.

В последнее время напрягаемая арматура в монолитных конструкциях все чаще применяется без сцепления с бетоном, т.е. не производится инъецирование каналов, а арматуру от коррозии или защищают специальными защитными оболочками, или обрабатывают антикоррозионными составами. Такая технология используется при строительстве мостов, большепролетных перекрытий, высотных сооружений и других подобных объектов.

Несущий каркас такого здания представляет собой стержневую систему, выполняемую в монолите или из отдельных элементов, с натяжением арматуры непосредственно в процессе строительства. Рассчитанный с использованием новейших методов, учитывающих геометрическую и физическую нелинейность, такой каркас на 20-40% легче, чем традиционные. Перекрытия и внутренние стены здания сооружаются путем заполнения соответствующих частей каркаса монолитным поробетоном с необходимыми физико-механическими и эксплуатационными свойствами. В перекрытиях используется поробетон с объемной массой 1000-1200 кг/м3. Для внутренних стен применяется поробетон с объемной массой 450-550 кг/м3. Поробетон с объемной массой до 200 кг/м3 используется в качестве монолитного утеплителя наружных стен. При этом внутренний и наружный слои таких стен могут быть из любых материалов, соответствующих архитектурным, эксплуатационным и другим требованиям.

При сооружении зданий по предлагаемой технологии используются новые приемы возведения преднапряженного каркаса, а все работы по приготовлению и укладке монолитного поробетона выполняются одним агрегатом, что позволяет снизить суммарные трудозатраты на строительство более чем в два раза. Собственный вес здания снижается в 2-2,5 раза, и почти вдвое снижается его себестоимость. Таким образом, вместо одного обычного здания получаются два в безригельном исполнении, с увеличенными пролетами и с широкими возможностями для планировки. Кроме прочего, такие здания обладают высокой сейсмостойкостью, надежностью и долговечностью, а после исчерпания срока службы могут быть легко разобраны, чего не скажешь о зданиях со сварными соединениями в каркасе.

В предлагаемом варианте этажность здания может быть увеличена вдвое без повышения нагрузки на нижний этаж и основание.

Предварительное напряжение бетона в конструкции демонстрирует новые возможности и определяет перспективу развития железобетона в качестве материала для возведения современных зданий и сооружений.

Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости позволяет утверждать о тенденции устойчивого роста инвестиционной активности и сильного притока капиталовложений в строительный комплекс Москвы.

Наиболее вероятно сохранение тенденции роста инвестиционной привлекательности строительства объектов недвижимости на территории Москвы на протяжении всего года.

За последние годы наблюдается устойчивый рост цен на все типы жилой недвижимости. Итоговый годовой прирост цен на рынке новостроек за 2003 год достиг 30%, а на рынке вторичного жилья - 35%.Стоимость предложения жилой недвижимости в столице варьируется в достаточно большом диапазоне и зависит от множества факторов. На данный период времени средний уровень цены на жильё колеблется в районе 1550 долларов США за 1м2 общей площади (рис. 5.).

Рис.5. Средний уровень цены 1м2 общей площади жилых домов в Москве

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости города определяется состоянием её основных сегментов: офисных, торговых и складских помещений. Разброс цен на коммерческую недвижимость в зависимости от расположения объекта очень велик.

В среднем по Москве стоимость предложения на торговые помещения составляет порядка 2600 долларов США за 1м2 общей площади. Средняя арендная цена на торговые площади находится на уровне 1900 долларов США за 1м2 общей площади в год.

Средняя стоимость аренды офисных помещений - 450 долларов США за 1м2 общей площади в год. Потребность в офисной площади оценивается в размере 12-13 млн. м2. В условиях сохранения имеющихся темпов строительства, потребуется более 40 лет для полного удовлетворения спроса.

В отличие от торговых и офисных площадей уровень продажных цен на складские помещения в Москве имеет небольшой разброс значений, во многом зависящий от имеющегося специализированного оснащения и в меньшей степени от местоположения. Стоимость предложения складских помещений колеблется в диапазоне от 270 до 700 долларов США за 1м2. В среднем цена аренды складских площадей находится на уровне 135 долларов США за 1м2 в год.

Расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов в Москве и Московской области за 2002 и 2003г.г., исходя из данных региональных центров по ценообразованию в строительстве (с учетом НДС) представлена на рис. 6.



Рис. 6. Расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов в Москве и Московской области (с учетом НДС)

В таблице 3 представлены удельные показатели усреднённой стоимости строительства объектов различного функционального назначения (согласно данным ОАО «Москапстрой»).

В удельную стоимость строительства объектов включены все затраты подрядчика и заказчика, включая строительно-монтажные, проектно-изыскательские и пусконаладочные работы, затраты на оборудование, технадзор, УГАСН, аренду земли на период строительства и проектирования, а также затраты на внутриквартальные инженерные сети, благоустройство территории и страхование.

Для объектов нежилого назначения в стоимость строительства включены также все затраты заказчика и подрядчика, включая отделочные работы и оснащение объектов необходимым оборудованием.

Удельные затраты на строительство объектов Таблица 3

№	Наименование	Единица измерения	Удельные показатели стоимости в долларах США
1.	Строительство жилых домов	м2	690
2.	Строительство встроено-пристроенных помещений к жилым домам	м2	620
3.	Строительство административных зданий	м2	800
4.	Строительство школ	1 место	6 025
5.	Строительство блока начальных классов	1 место	7 694
6.	Строительство детских дошкольных учреждений	1 место	7 788
7.	Строительство поликлиник	м2	766
8.	Строительство физкультурно-оздоровительных комплексов	м2	800
9.	Строительство наземных автостоянок	1 маш.-место	5 114
10.	Строительство подземных автостоянок	1 маш.-место	14 000

Сложившаяся за последнее время ситуация на рынке недвижимости позволяет сформулировать следующие основные причины дальнейшего роста цен на недвижимое имущество в течение текущего года:

v существенный перевес спроса над предложением;

v экономическая стабильность, рост реальных доходов населения и цен на энергоресурсы;

v инвестиционная привлекательность недвижимости для населения в качестве объекта вложений свободных денежных средств.

Основные характеристики продукции

Область применения проектов серии БПК достаточно широка. В первую очередь это строительство зданий жилого и общественного назначения различной этажности: жилые дома, многоэтажные гаражи, коттеджи, таунхаусы, объекты инфраструктуры, пристройки к существующим зданиям. Опытным путем доказана рациональность применения рассматриваемых проектов при реконструкции зданий и сооружений с возможностью увеличения объёма застройки.

Основные преимущества строительной продукции, полученной в результате реализации проектов серии БПК, заключаются в обеспечении следующих показателей:

v экономичность (высокий уровень экономической эффективности строительства, предполагающий снижение себестоимости возведения зданий до36%);

v надёжность (высокий уровень качественных характеристик зданий при сокращении длительности строительства за счёт внедрения современных технологий и конструктивных схем возведения);

v современность (использование конструктивных схем с размером пролётов до 10,0 м, позволяющих широко варьировать архитектурно-планировочными решениями с целью повышения уровня комфортабельности и удобства эксплуатации).

Принципиальной базой рассматриваемых проектов является конструктивно-технологическая схема монолитного строительства именуемая безригельный преднапряжённый каркас (БПК), предполагающая применение прогрессивной технологии предварительного натяжения арматурных элементов в построечных условиях.

Под предварительно напряженными понимают железобетонные конструкции, элементы, изделия, в которых предварительно, т. е. в процессе изготовления, искусственно созданы, в соответствии с расчетом, начальные напряжения растяжения в части или во всей рабочей арматуре и обжатие всего или части бетона.

Обжатие бетона в предварительно напряженных конструкциях на заданную величину осуществляется предварительно натянутой арматурой, стремящейся после отпуска натяжных устройств возвратиться в первоначальное состояние. При этом проскальзывание арматуры в бетоне исключается их взаимным естественным сцеплением, а при недостаточности естественного сцепления - специальной искусственной анкеровкой торцов арматуры в бетоне.

Таким образом, трещиностойкость предварительно напряженных конструкций в 2…3 раза больше трещиностойкости железобетонных конструкций без предварительного напряжения. Это обусловлено тем, что предварительное обжатие арматурой бетона, значительно превосходит предельную деформацию натяжения бетона.

Необходимо перечислить основные преимущества предварительно напряженных железобетонных конструкций перед конструкциями без предваритель-ного напряжения.

В предварительно напряженных конструкциях представляется возможность использования высокоэкономичной стержневой арматуры повышенной прочности и высокопрочной проволочной арматуры, позволяющих в среднем до 50% сокращать расход дефицитной стали в строительстве. Предварительное обжатие растянутых зон бетона значительно отдаляет момент образования трещин в растянутых зонах элементов, ограничивает ширину их раскрытия и повышает жесткость элементов, практически не влияя на их прочность.

Предварительно напряженные конструкции оказываются экономичными для зданий и сооружений с такими пролетами, нагрузками и условиями работы, при которых применение железобетонных конструкций без предварительного напряжения технически невозможно или вызывает чрезмерно большой перерасход бетона и стали для обеспечения требуемой жесткости и несущей способности конструкций.

Предварительное напряжение, увеличивающее сопротивление конструкций образованию трещин, повышает их выносливость при работе на воздействие многократно повторяющейся нагрузки. Это объясняется уменьшением перепада напряжений в арматуре и бетоне, вызываемого изменением величины внешней нагрузки. Правильно запроектированные предварительно напряженные конструкции безопасны в эксплуатации, так как показывают перед разрушением значительные прогибы, предупреждающие об аварийном состоянии конструкций.

С возрастанием процента армирования сейсмостойкость предварительно напряженных конструкций во многих случаях повышается. Это объясняется тем, что благодаря применению более прочных и легких материалов сечения предварительно напряженных конструкций в большинстве случаев оказываются меньшими по сравнению с железобетонными конструкциями без предварительного напряжения той же несущей способности, а, следовательно, более гибкими и легкими.

При всех преимуществах необходимо также отметить недостатки преднапряжённых железобетонных конструкций, существовавщие до разработки серии инновационных проектов монолитного строительства БПК.

В первую очередь это увеличение трудоемкости изготовления, расхода металла на закладные детали и на монтажную арматуру, снижение коррозийной стойкости конструкций.

Основные конструктивные характеристики и технико-экономические показатели проектов серии БПК приведены в таблицах 4 и 5.

Конструктивные показатели инновационных проектов монолитного строительства серии БПК Таблица 4

Наименование проекта	Конструктивно-технологическая схема	Шаг колонн, мм	Толщина перекрытия, см	Сечение колонн, м2	Высота этажей, м
БПК-1	Безригельный преднапряжённый каркас	7,27,2	19,0	0,16	3,0 - 3,2
БПК-2	Безригельный преднапряжённый каркас	8,58,5	24,0	0,16	3,0 - 3,2
БПК-3	Безригельный преднапряжённый каркас	10,010,0	28,0	0,20	3,0 - 3,2
БПК-М1	Безригельный преднапряженный каркас с натяжением арматуры на бетон	7,27,2	18,0	0,16	3,0 - 3,2
БПК-М2	Безригельный преднапряженный каркас с натяжением арматуры на бетон	8,58,5	22,0	0,16	3,0 - 3,2
БПК-М3	Безригельный преднапряженный каркас с натяжением арматуры на бетон	10,010,0	25,0	0,20	3,0 - 3,2
БПК-СВ1	Безригельный каркас со ступенчато вспарушенным перекрытием с натяжением арматуры на бетон	7,06,0	14,0	0,16	3,0 - 3,2
БПК-СВ2	Безригельный каркас со ступенчато вспарушенным перекрытием с натяжением арматуры на бетон	8,07,0	15,0	0,16	3,0 - 3,2
БПК-СВ3	Безригельный каркас со ступенчато вспарушенным перекрытием с натяжением арматуры на бетон	9,08,0	17,0	0,20	3,0 - 3,2

Технико-экономические показатели проектов серии БПК (на м2 общей площади зданий) Таблица 5

Проект	Расход бетона, м3	Расход арматуры, кг	Трудоёмкость, чел-ч	Энергоёмкость, кВт•ч	Себестоимость,дол. США
БПК-1	0,19	22,0	2,33	5,18	497,7
БПК-2	0,24	25,0	2,94	6,54	630,0
БПК-3	0,28	32,0	3,43	7,63	724,5
БПК-М1	0,18	15,0	2,31	4,93	472,5
БПК-М2	0,22	20,0	2,82	6,03	573,1
БПК-М3	0,25	25,0	3,21	6,85	630,0
БПК-СВ1	0,14	15,0	2,10	3,87	403,2
БПК-СВ2	0,15	20,0	2,25	4,15	415,8
БПК-СВ3	0,17	22,0	2,55	4,70	459,9

Повышение спроса на индивидуальное жильё (коттеджи, таунхаусы) и ускоренное развитие этой области строительства делает актуальным комплекс вопросов, связанных с внедрением новых высокоэкономичных технологий и конструктивных решений возведения индивидуального жилья.

Анализируемые проекты монолитного строительства, предполагающие применение прогрессивной технологии натяжения арматуры в построечных условиях, позволяют достичь высокой экономической эффективности в индивидуальном жилищном строительстве (коттеджи, таунхаусы).

Возведение коттеджей на базе конструктивной схемы безригельный преднапряжённый каркас (БПК) позволяет снизить себестоимость строительства порядка 20% при одновременном повышении эффективности архитектурных и объёмно-планировочных решений возводимых домов.

В данном случае несущей конструкцией дома является ячейка железобетонного каркаса (перекрытия с четырьмя несущими колоннами пролётами до 9м и площадью перекрытий в плане до 125м2). Данная схема позволяет свободно варьировать архитектурным обликом и планировочными решениями домов, поскольку предоставляет уникальную возможность возведения наружных, внутренних стен и перегородок самой разнообразной формы и содержания. При этом возможность сооружения ограждающих стен и перегородок из высокоэкономичных лёгких материалов раскрывает дополнительные резервы снижения стоимости строительства домов данного типа.

Конкурентоспособность продукции

Строительная продукция на современном этапе превращается в товар, реализуемый на рынке. Договорная цена на строительство формируется с учётом спроса и предложения на строительную продукцию. Потребитель формирует основные требования, предъявляемые к строительной продукции, которая на современном этапе должна быть в первую очередь доступной по цене, надёжной и современной.

Аналитико-статистические исследования, проводимые с целью выявления и систематизации требований, предъявляемых к строительной продукции, обнаруживают выраженную сгруппированность показателей по двум основным направлениям, определяющим форму, содержание и соответствующее им стоимостное выражение продукции на рынке. Фактически, на современном этапе конкурентоспособная продукция должна соответствовать следующим стержневым критериям спроса, в свою очередь системно определяющим технический, организационный и экономический уровень строительства.

Качество строительной продукции.

Под качеством строительной продукции следует понимать сочетание двух основополагающих слагаемых, формирующих данное понятие на нынешнем этапе - надёжность и современность возводимых зданий и сооружений.

а) надёжность (качество, долговечность, обеспеченная безопасность, удобство проживания и др.)

б) современность (широкий выбор планировочных решений, комфортабельность, красивый архитектурный облик и др.).

Доступность строительной продукции по цене.

Одним из основных резервов повышения конкурентоспособности продукции является снижение его цены, которое в свою очередь возможно лишь посредством сокращения совокупных издержек на его производство (рис. 7).

Себестоимость является обобщающим показателем производства. В новых условиях рынка расходы и доходы строительной организации тесно взаимосвязаны. И именно с помощью показателя себестоимости строительная организация может контролировать уровень затрат на выполнение и сдачу работ, сопоставлять его с выручкой и тем самым влиять на рост своего дохода, то есть на основе себестоимости рассчитываются цены на продукцию, исчисляются прибыль и доход организации. Показатель даёт возможность оценить степень осуществления режима экономии всех видов ресурсов и непосредственным образом определяет экономическую эффективность строительного производства в целом.

Снижение себестоимости строительной продукции представляет собой один из решающих факторов повышения конкурентоспособности продукции. Снижение себестоимости - один из наиболее активных стимулов успешного функционирования и развития хозяйствующего субъекта.

Результаты расчётов совокупных затрат, необходимых для возведения и ввода в эксплуатацию зданий, приведены на рис. 7.

Рис. 7. Сравнительная гистограмма себестоимости стротельства 1м2 общей площади жилых домов с применением различных проектов

Фактически комплексное решение проблемы повышения конкурентоспособности строительной продукции носит трёхсторонний характер - рост экономической эффективности строительства, повышение надёжности и привлекательности архитектурно-планировочных решений зданий.

Анализ конкурентоспособности проектов серии БПК производился на осно-ве комлексной оценки:

v экономической эффективности, предполагающей анализ и оценку та-ких показателей как затраты, доходы, прибыль, рентабельность, окупаемость и т.п. (рис. 8);

v производственной эфективности, предполагающей анализ и оценку та-ких показателей как себестоимость, производительность, трудоёмкость, энергоёмкость, материалоёмкость и т.п. (рис. 9);

v конструктивной эффективности, предполагающей анализ и оценку та-ких показателей как качество используемых материалов, конструктивные и ар-хитектурно-планировочные решения и т.п. (рис. 10).

Рис. 8. Оценка конструктивной эффективности инвестиционных проектов строительства

Рис. 9. Оценка производственной эффективности инвестиционных проектов строительства



Рис. 10. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов строительства

Необходимо отметить, что показатель степени конкурентоспособности строительной продукции рассчитывался исходя из стопроцентной шкалы изме-рений. Иными словами, максимально возможным уровнем конкурентоспособнос-ти конкретного проекта может явится показатель размером в 100%, а минималь-ному уровню конкурентоспособности соответсвует показатель величиной 0%.

Проведённый анализ позволяет утверждать, что по всем показателям, определяющим конкурентоспособность продукции на рынке, рассматриваемые проекты можно расположить в следующей иерархической последовательности по критерию совокупной эффективности:

1. БПК-СВ (безригельный преднапряжённый каркас ступенчато-вспарушенный).

2. БПК-М (безригельный преднапряжённый каркас модернизированный).

3. БПК(безригельный преднапряжённый каркас).

4. ТИП (среднестатистический типовой проект строительства).

Анализ инвестиционной привлекательности

Анализ инвестиционной привлекательности проектов производился с при-менением методов оценки эффективности инвестиций широко используемым в мировой практике анализа и оценки инвестиционных и инновационных проектов (см. список литературы).

С целью формирования возможности расчёта показателей инвестиционной эффективности анализируемых проектов произведено моделирование распреде-ления финансовых потоков в течении определённого жиненного цикла реализа-ции проектов.

Сопоставимость инвестиционных проектов обеспечивается объёмом строительства (100 000м2 общей площади готовой продукции, вводимой в эксплуатацию в результате реализации проектов), сроком полезного использования проектов (4 года, начиная с момента финансирования реализации проектов до даты прекращения денежных поступлений). Для приведения разновременных затрат и доходов к моменту начала реализации проекта использовалась ставка дисконта (минимальная годовая нормы прибыли, ниже которой инвестиции можно считать неэффективными) размером в 9%, соответствующая банковской ставке по валютным депозитам.

Движение денежных средств (кэш-фло) в течение реализации проектов, распределение прибылей и убытков, а также баланс проекта приведены в приложениях к ТЭО.

Необходимо обозначить, что основные различия анализируемых инвестиционных проектов строительства заключаются в архитектурно-планировочных решениях зданий, конструктивно-технологических методах возведения, сроках и себестоимости строительства.

Для каждого из них рассчитаны (в соответствии с известными методами оценки эффективности инвестиций) такие показатели как объёмы инвестиций (капиталовложений) и доходов от реализации продукции, сумма чистой прибыли, приведённые затраты, простой и дисконтированный сроки окупаемости проекта, индекс прибыльности (рентабельность), норма прибыли на капитал и чистый дисконтированный доход (табл. 6).

Система натуральных оценочных показателей эффективности Таблица 6

Показатель эффективности	Ед. изм.	Инвестиционный проект
		БПК	БПК-М	БПК-СВ	ТИП
Совокупные инвестиции1 (К, I)	тыс. $	67 605	61 159	46 680	69 533
Совокупный доход2 (Д, CF, NCF)	тыс. $	87 395	93 841	98 320	85 467
Чистый дисконтированный доход3 (Дч, NPV)	тыс. $	56 434	62 674	68 828	54 568
Приведённые затраты4 (С)	тыс. $	61 740	55 853	42 630	63 500
Сумма чистой прибыли5 (П)	тыс. $	42 082	49 302	57 919	39 924
Средняя норма прибыли на капитал6 (Ен, r, R)	%	32,3	38,4	52,7	30,7
Внутренняя норма рентабельности7 (Евн, IRR)	%	19,6	22,3	28,0	18,8
Индекс доходности8 (IД, PI)	-	1,9	2,1	2,5	1,8
Срок окупаемости9 (Т, BP)	лет	3,1	2,6	1,9	3,3
Дисконтированный срок окупаемости10 (Т, DBP)	лет	4,6	3,8	2,6	4,9

1 Совокупные инвестиции - общий объём инвестиционных затрат.

2 Совокупный доход - общая масса прибыли.

3 Чистый дисконтированный доход - это разница между приведёнными денежными доходами и инвестиционными затратами.

4 Приведённые затраты - это сумма текущих затрат в расчёте на год и произведения объёма инвестиций с установленной нормой прибыли на капитал (норматив эффективности капиталовложений).

5 Сумма чистой прибыли - масса прибыли с учётом нормы прибыли (норматив эффективности капиталовложений) и налога на прибыль.

6 Средняя норма прибыли на капитал - это соотношение между среднегодовым доходом от реализации проекта и необходимыми инвестициями.

7 Внутренняя норма рентабельности - расчётная ставка дисконтирования, при которой сумма приведённых доходов за весь период использования инвестиционного проекта становится равной сумме приведённых инвестиционных расходов.

8 Индекс доходности - соотношение приведённых денежных доходов к приведённым инвестиционным расходам.

9 Срок окупаемости инвестиций - это период времени, который требуется для возврата капиталовложений.

10 Дисконтированный срок окупаемости - это период времени, за который окупятся затраты за счёт дисконтированных доходов.

Основными критериями экономической эффективности инвестиций являются следующие:

v положительные значения чистого приведённого дохода. При сравнении альтернативных проектов предпочтение отдаётся проекту с наибольшим уровнем чистого приведённого дохода;

v превышение значений внутренней нормы рентабельности над ставкой дисконтирования. При сравнении альтернативных проектов предпочтение отдаётся проекту с наибольшим уровнем внутренней нормы рентабельности;

v индекс доходности больше единицы. При сравнении альтернативных проектов предпочтение отдаётся проекту с наибольшим уровнем индекса доходности;

v простой и дисконтированный сроки окупаемости не превышают жизненного цикла реализации проекта. При сравнении альтернативных проектов предпочтение отдаётся проекту с наименьшим сроком окупаемости инвестиций.

Проведённый анализ и оценка эффективности капиталовложений свидетельствуют о максимальной инвестиционной привлекательности проекта БПК-СВ и минимальной - проекта ТИП, естественно среди рассматриваемых инвестиционных альтернатив.

Сравнительная оценка эффективности

На стадии проектирования вырабатываются критерии, определяющие эффективность инвестиций в строительство и формируются все предстоящие затраты. Следовательно, правильность и точность экономической оценки проектных разработок напрямую влияет на рост эффективности капитальных вложений.

Технический и экономический уровень проектов характеризуется системой технико-экономических показателей. В первую очередь оптимальность проектов определяется решением конструктивно-технологической части проекта, от которой во многом зависят будущие расходы и доходы, связанные с реализацией проекта, и соответственно эффективность капиталовложений.

Особое место по части оценки эффективности инвестиций занимает сравнительный анализ проектов, который в свою очередь выступает основным инструментом выбора оптимальных решений при реализации инвестиционных программ.

Инвестиционные проекты в сфере строительства в большинстве случаев масштабны по затратам, срокам реализации и полезного использования, результатам материализации. Крупные проекты, требующие больших инвестиционных затрат вызывают необходимость учёта большого количества факторов. Чем масштабнее проект, тем точнее должны быть расчёты денежных потоков и методы оценки эффективности инвестиций.

В связи с актуальностью данного вопроса дополнительное обоснование эффективности серии проектов БПК производилось с применением метода интегральной оценки эффективности инвестиционных проектов, основанного на принципе системного анализа объекта исследования. Основные тезисы данного метода оценки эффективности строительных проектов изданы в виде методических и учебных пособий, а также ряда научных публикаций (см. список литературы).

Суть метода заключается в выработке обобщающего (интегрального) показателя эффективности инвестиционных проектов на базе расчётных значений отдельных показателей, характеризующих техническую, организационно-технологическую и финансово-экономическую стороны проектов. Причём данная совокупность исходных показателей при необходимости включает в себя показатели, не принимающие количественного выражения, но определённым образом характеризующие объект анализа.

Обобщающий показатель эффективности позволяет количественно оценить оптимальность инвестиционных проектов и уровень результативности деятельности предприятия в результате их внедрения, учитывая влияние всех основных оценочных показателей. Иными словами, это некий количественный показатель, позволяющий однозначно и объективно оценить уровень эффективности того или иного проекта.

Анализ, полученных в результате расчётов данных, позволяет сформулировать итоговое заключение о наиболее эффективном инвестиционном проекте среди рассматриваемых альтернатив (рис. 11).



Рис. 11. Интегральная оценка эффективности анализируемых инвестицион-ных проектов строительства

Полученные значения интегрального показателя (Ef) позволяют произвести классификацию анализируемых инвестиционных проектов по уровню совокупной эффективности. Инвестиционные проекты, попадающие в интервал изменения значений обобщающего показателя от 0% до 50%, классифицируются как низкоэффективные (проекты ТИП и БПК). Инвестиционные проекты, имеющие значение Ef в пределах от 50% до 75%, обладают средним уровнем эффективности (проект БПК-М). Естественно, проекты со значением Ef, попадающим в интервал от 75% до 100%, классифицируются как высокоэффективные (проект БПК-СВ).

Литература

1. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание. Утверждено: Министерство экономики РФ, Министерство финансов РФ, Государственный комитет РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике №ВК 477 от 21. 06. 1999г.// Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. - М.: Экономика, 2000

2. Методические рекомендации по проведению экспертизы технико-экономического обоснования (проектов) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения МДС 11-3.99.

3. Методические рекомендации по проведению экспертизы технико-экономического обоснования (проектов) на строительство предприятий, зданий и сооружений производственного назначения МДС 11-4.99.

4. Методические рекомендации по проведению экспертизы материалов инженерных изысканий для технико-экономического обоснования (проектов, рабочих проектов) строительства объектов МДС 11-5.99.

5. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1.99. Введены в действие постановлением Госстроя России от 26.04.1999г. №31. - М.: ГУП ЦПП, 2002

6. Порядок разработки согласования утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий зданий и сооружений СП 11-101-95.

7. О порядке проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства РФ. Постановление 18-41 от 29.10.93.

8. Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95 (с изм. 1 1998).

9. Инструкция по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. СН 509-78.

10. Требования по составу и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство объектов. Письмо Главгосэкспертизы 24-13-4/222 от 23.04.92.

11. Методические рекомендации по составу и учету затрат, включаемых в себестоимость проектной и изыскательской продукции (работ, услуг) для строительства и формированию финансовых результатов МДС 81-15.2000.

12. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) с учетом потребительских свойств строительной продукции для объектов жилищно-гражданского назначения МДС 81-17.2000.

13. Пособие по учету налогов в сметной документации на строительство МДС 81-23.2000.

14. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР) МДС 81-24.2000.

15. Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве МДС 81-25.2001.

16. Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-4.99.

17. Методическое пособие по расчету затрат на службу заказчика-застройщика МДС 81-7.2000.

18. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы МДС 81-9.2000.

19. Основные требования к проектной и рабочей документации ГОСТ 21.101-97 СПДС.

20. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации за 2000-2004 г.г. / Государственный комитет статистики Российской Федерации. - М.: 2004

21. Социально-экономическое положение в г.Москве за 2003-2004 г.г. / Московский городской комитет государственной статистики. - М.: 2004

22. Анализ отдельных итогов за 2003-2004 г.г. / Московский городской комитет государственной статистики. - М.: 2004

23. Асатрян Л.В., Бруман Ю.С. Управление инновационными проектами в жилищно-гражданском строительстве: Учебное пособие. - М.: 2003

24. Асатрян Л.В. Системный анализ и интегральная оценка инвестиционных проектов в строительной отрасли: Методическое пособие. - М.: 2004

25. Бирман Г., Шмидт С. Капиталовложения: Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: 2003

26. Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчёты. Модели и методы оценки инвестиционных проектов. - Калининград: 1997

27. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. - М.: 2003

Размещено на Allbest.ur

...