Совершенствование методов управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости на предпроектной стадии

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

совершенствование методов управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости на предпроектной стадии

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Волина Наталья Алексеевна

Санкт-Петербург

2012

Работа выполнена на кафедре экономики строительства

Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Ларионов Аркадий Николаевич

(ООО «Научно-исследовательский центр

«Стратегия»)

доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

(ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный инженерно-экономический университет»)

Ведущая организация - ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Защита состоится 19 марта 2012 г. в 16-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 219.

Телефон: (812) 316-58-73, факс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Автореферат разослан « 15 » февраля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук В. В. Асаул

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития общества одним из важнейших факторов, определяющих уровень благосостояния населения, является не только обеспечение потребности в жилье, но и наличие соответствующего уровня объектов социально-культурной сферы. Сегодня помимо жилья, необходимым условием существования человека является создание комфортных условий проживания, что, в свою очередь означает наличие отвечающих современным требованиям объектов культуры и искусства.

Анализ и исследование проблем и особенностей строительства и реконструкции объектов социально-культурной сферы представляет собой новое перспективное направление в экономической науке, имеющей важное народнохозяйственное и социально-экономическое значение.

До настоящего времени отсутствовали исследования, посвященные проблемам управления стоимостью уникальных объектов недвижимости - театров, планирования комплексного развития объектов культуры и искусства. Научные работы ограничивались рассмотрением различных составляющих, бесспорно важных, но ориентированных на решение какого-либо специфического направления, затрагивая вопросы развития только одной из сторон. Современные требования к процессу строительства и реконструкции социально значимых объектов, имеющих статус объектов культурного наследия мирового значения, обусловливают необходимость усиления роли и значения методов оценки затрат в процессе планирования капитальных вложений в развитие уникальных объектов недвижимости.

Сегодня использование зрелищных объектов должно проводиться на уровне, соответствующем мировым достижениям науки и современным технологиям организации зрелищных предприятий, что будет способствовать укреплению статуса Санкт-Петербурга, как одного из мировых центров культуры.

Внедрение инновационных технологий в развитие театров позволит обеспечить реализацию особо значимых для Санкт-Петербурга и России мероприятий, что в целом будет способствовать привлечению инвестиций в сферу культуры в Санкт-Петербурге и благоприятно отразится на инвестиционно-строительном климате в целом.

Степень изученности проблемы.

Отдельные аспекты управления стоимостью и оценки затрат исследовались в трудах отечественных ученых: А.Н.Асаула, М.А. Асаула, Н.И.Барановской, В.В.Бузырева, Н.В.Васильевой, Ю.П. Панибратова,
Е.Б. Смирнова, М.К.Старовойтова, Е.И. Тарасевича, Р.А. Фалтинского,
В.С. Чекалина и др.

Исследованию проблемы разработки научных основ и практических аспектов управления строительными инвестиционными проектами посвящены работы В.М.Васильева, В.А.Заренкова, Е.И. Рыбнова,
И.С. Степанова, В.И. Фролова, Дж. Харрингтона, Л.М. Чистова, В.Д. Шапиро и др.

Проблемы повышения эффективности управления проектной деятельностью рассмотрены в работах А.Г. Кантора, Э. Либерзона,
О.И. Рапппорта, М. Ферна, У. Хаммера.

Проблемы реконструкции и развития территорий, управления и оценки объектов культурного наследия освещены в работах отечественных ученых: П.Г. Грабового, А.Э. Гутнова, С.А. Ершовой, К.В.Малининой,
С.Д. Митягина и др.

Однако до настоящего времени остаются мало разработанными теоретические и методические проблемы управления стоимостью и снижения затрат в реконструкцию уникальных объектов на предпроектной стадии.

Цель работы - совершенствование методов управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости - театров на предпроектной стадии.

Для достижения поставленной цели были решены задачи:

- исследование строительства и реконструкции театров для выявления их наиболее значимых технических характеристик, позволяющих оценить затраты на проектирование, строительство и оборудование;

- исследование сущности управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости для выявления методов определения затрат при проектировании и строительстве театров.

- установление основных целей управления затратами при реализации проектов реконструкции и строительства уникальных объектов недвижимости - театров и выявление основных принципов управления стоимостью при их строительстве и реконструкции;

- формулирование концепции управления стоимостью строительства и реконструкции современного крупного оперного театра, с учетом современных требований;

- исследование методов определения стоимости проектных работ при строительстве и реконструкции оперных театров для выявления и учета факторов, влияющих на управление стоимостью при строительстве и реконструкции крупных оперных театров.

Предмет исследования: методы управления стоимостью строительства и реконструкции крупных оперных театров на предпроектной стадии.

Объект исследования: строительство и реконструкция уникальных объектов недвижимости - театров.

Теоретическую основу и информационную базу исследования составили работы отечественных и зарубежных ученых, статистические данные и материалы Федеральной службы государственной статистики, нормативные и нормативно-технические документы Российской Федерации в области оценки затрат и управления процессом реконструкции объектов. В ходе работы над диссертацией использовались методы наблюдения, сравнения, системного и логического анализа и синтеза, научной абстракции и экспертных оценок.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05-экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), п.1.3.69. «Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла».

Научная новизна исследования заключается в разработке методических основ совершенствования методов управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости - театров на предпроектной стадии и содержит следующие элементы:

1. Уточнены наиболее значимые характеристики уникальных объектов недвижимости - театров, позволяющие оценить затраты на проектирование и строительство, построить прогноз будущих капитальных вложений в строительство и реконструкцию, на основе которых будет возможно управление стоимостью и разработка процедуры контроля за «центрами затрат».

2. Сформулированы основные цели управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости - театров: Социально-инновационные - связанные с определением современных требований к строительству, реконструкции и оборудованию оперных театров; Экономические (Финансовые) - связанные с определением источников инвестиций и объема капитальных вложений; Временные - связанные с необходимостью определения сроков строительства и реконструкции; Организационно-управленческие - связанные с необходимостью осуществления координации процессов проектирования, строительства и реконструкции объекта недвижимости.

3. Разработана концепция управления стоимостью строительства и реконструкции социально значимых объектов культуры и искусства, отражающая необходимость минимизации затрат и сохранения объекта исторического и культурного наследия, а также учета на стадии планирования капитальных вложений современных требований, предъявляемых к аналогичным объектам, по обеспечению современным технологическим оборудованием и обязательном соблюдении безопасности эксплуатации.

4. По результатам исследования и сравнительной оценки затрат при строительстве и реконструкции ведущих европейских оперных театров и второй сцены здания Государственного Академического Мариинского театра (ГАМТ-2), расчетным путем автором были выведены укрупненные показатели стоимости: удельные затраты в строительство современного оперного театра (на кв.м общ.пл и на 1 место) и удельные затраты в сценическое оборудование современного оперного театра (на кв.м общ.пл и на 1 место), позволяющие уже на стадии инициации проекта укрупненно определить величину планируемых капитальных вложений в строительство и реконструкцию объекта и минимизировать риски предпроектного этапа.

5. Обоснована целесообразность применения метода определения стоимости работ при реконструкции театра, основанного на комплексном применении методов определения стоимости проектных работ: на основе натуральных показателей и корректировочных коэффициентов, учитывающих особенности местоположения объекта и специфику технологии проведения проектных, реконструкционных и строительных работ.

6. Расчетным путем выведены поправки к общей стоимости земляных работ, в том числе по заработной плате и эксплуатации машин и механизмов, при устройстве подземной части здания на отметках -2,88 - -7,5 м; -7,5 - -12,08 м; -12,08 м и ниже при использовании для усиления грунтов технологии jet grouting.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.

Теоретическая значимость исследования состоит в предложенных автором новых взглядах на проблему управления стоимостью уникального объекта недвижимости - театра, позволивших на основе усовершенствованного метода укрупненной оценки определения стоимости проектных работ спрогнозировать величину капитальных вложений в строительство и реконструкцию театров на стадиях инициации и реализации проекта. Выводы и рекомендации могут служить основой для дальнейших теоретических и практических исследований.

Апробация и внедрение результатов исследования.

Основные научные результаты, полученные в процессе работы над диссертацией, были доложены, обсуждены и получили одобрение на заседаниях научно-технического Совета при Федеральном агентстве по культуре и кинематографии о ходе строительства ГАМТ-2 (Москва, 2004-2010 гг.), на ежегодных всероссийских семинарах Министерства культуры РФ и ФГУ «СЗД» для учреждений культуры, государственных заказчиков, строительных компаний (Санкт-Петербург, 2007-2011 гг.), на 63-й конференциях студентов, аспирантов и молодых ученых СПбГАСУ и 68-й науч.-техн. конф. профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (Санкт-Петербург, 2010-2011 гг.), на региональной научно-практической конференции, посвященной проблемам использования подземного пространства (Санкт-Петербург, ПГУПС, 2011 г.).

Результаты научных исследований в части методов оценки затрат и управления стоимостью на разных этапах проектирования и строительства ГАМТ-2 докладывались, получили одобрение и были использованы для обоснования выбора подрядной организации для проектирования фасадов, кровли, интерьеров ГАМТ на международном конкурсе Министерства культуры РФ (Санкт-Петербург, 2009 г.) и на совещаниях постоянно действующей рабочей группы Правительства Санкт-Петербурга по финансированию проекта ГАМТ-2 (Санкт-Петербург, 2007-2010 гг.).

Основные научные результаты, полученные в процессе работы над диссертацией, были использованы в работе научно-технического консультационного совета при Правительстве Санкт-Петербурга по вопросу строительства нулевого цикла ГАМТ-2 (Санкт-Петербург, 2006-2010 гг.).

Результаты исследования внедрены в работу Министерства культуры РФ, Министерства регионального развития РФ, НПК Центр геотехнологий СПбГАСУ.

Публикации по теме исследования

По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 6,5 п. л. (личный вклад автора - 4,1 п. л.) из них в издания рекомендованных ВАК 3 статьи объемом 2,3 п.л. (личный вклад автора).

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 151 наименования работ отечественных и зарубежных авторов, содержит 26 таблиц, 6 рисунков, 15 формул.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, охарактеризована степень ее разработанности, сформулирован объект, предмет исследования, определены цели и задачи, раскрыта научная новизна работы, обоснована значимость результатов исследования для теории и практики. Основное содержание исследования отражено в трех главах. В заключении обобщены результаты исследования и предложены соответствующие рекомендации.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнены наиболее значимые характеристики уникальных объектов недвижимости - театров, позволяющие оценить затраты на проектирование и строительство, построить прогноз будущих капитальных вложений в строительство и реконструкцию, на основе которых будет возможно управление стоимостью и разработка процедуры контроля за «центрами затрат»

В современной классификации объектов недвижимости театрам практически не уделяется должного внимания. Связано это с тем, что театр воспринимается как вид искусства, а не как объект недвижимости. В то же время в качестве объекта недвижимости он выступает в роли уникального и редкого для строительства объекта.

Традиционно разделение театров производится по типологическому признаку (музыкальные, драматические, музыкально-драматические, детские, учебные, специализированные) и по величине зрительного зала.

Автором на основании проведенного исследования работ (Г.Б. Бархин, Ю.А. Дмитриев, В.П. Федоренко, Г.А. Хайченко) были выделены основные типы театров и приведены их классификационные характеристики, влияющие на стоимость строительства (рис.1).

Уникальность проекта строительства второй сцены Мариинского театра (ГАМТ) в Санкт-Петербурге связана не только с архитектурной и исторической значимостью объекта для города и страны, но и с необходимостью учета геологических особенностей грунтов, поскольку эффективность управления проектом в значительной степени зависит от своевременного реагирования на возникающие в процессе строительства проблемы.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Уточненная классификация театров (разработано автором)

Основная цель проведения анализа объекта недвижимости заключалась в выявлении наиболее значимых характеристик (показателей) объекта, позволяющих оценить затраты на его проектирование и строительство, построить прогноз будущего состояния объекта, на основе которых будут строиться планы производственной активности организации и разрабатываться процедуры контроля за их исполнением.

По результатам исследования автором были выделены следующие значимые для управления стоимостью и определения затрат характеристики оперного театра - ГАМТ:

1. тип театра;

2. особенности местоположения, накладывающие жесткие ограничения на обеспечение безопасности проведения строительных работ;

3. тип конкурса, определяющий стоимостные масштабы затрат на стадии формирования идеи проекта строительства и реконструкции объекта;

4. соответствие требованиям и условиям программы-задания конкурса, определяющим параметры объекта недвижимости;

5. наличие высокого качества потребительских свойств у объекта.

Установленные автором характеристики театра обусловили направленность и содержание дальнейшего исследования.

2. Сформулированы основные цели управления стоимостью при строительстве и реконструкции уникальных объектов недвижимости - театров: Социально-инновационные - связанные с определением современных требований к строительству, реконструкции и оборудованию оперных театров; Экономические (Финансовые) - связанные с определением источников инвестиций и объема капитальных вложений; Временные - связанные с необходимостью определения сроков строительства и реконструкции; Организационно-управленческие - связанные с необходимостью осуществления координации процессов проектирования, строительства и реконструкции объекта недвижимости.

Термин реконструкция обозначает «перепостроение» или изменение, перестройка объекта. Многочисленные трактовки термина привели к тому, что сегодня его часто подменяют терминами реновация, модернизация. Вместе с тем реконструкция объекта недвижимого имущества - это процесс изменения его потребительских свойств, включая технические характеристики, целью которого является продление (увеличение) срока жизни объекта и повышение его рыночной стоимости.

Исследуя практику и современные требования к реконструкции оперного театра, автор пришел к выводу, что реконструкция уникального объекта недвижимости - оперного театра - это процесс создания высокого качества потребительских свойств объекта, включая его технические характеристики и насыщенность современным сценическим оборудованием, целью которого является продление (увеличение) срока жизни объекта и повышение его рыночной стоимости.

В соответствии с классификацией инвестиционно-строительных проектов, разработанной В.А. Заренковым, автором определены тип и сложность проекта реконструкции и строительства ГАМТ (Табл.1).

С позиций представленной классификации проект строительства ГАМТ является чрезвычайно сложным для реализации с технической точки зрения и масштабным по величине необходимых финансовых вложений. Подобные проекты требуют тщательной организации инвестиционно-строительного процесса на каждой из стадий.

Таблица 1. Тип инвестиционно-строительного проекта ГАМТ

Критерий (Классификационный признак)	Тип
Класс ИСП	Государственный мегапроект
Вид ИСП	Гражданское строительство
Масштаб ИСП	Очень крупный (более 100 млн.долл.)
Длительность ИСП	Долгосрочный (более 2 лет)
Сложность ИСП	Очень сложный ИСП (очень крупный проект)
Финансирование ИСП	Бюджетное

По результатам исследования истории проектирования и строительства подземной части уникального объекта недвижимости - 2-й сцены ГАМТ диссертант выделил следующие удорожающие строительство факторы:

- на стадии инициации проекта: - расходы по организации и проведению конкурса с участием «звезд» архитектуры;

- на стадии предпроектной подготовки - расходы на снос зданий и сооружений на территории строительства объекта;

- на стадии строительства - затраты на выполнение дополнительных работ, в том числе и по закреплению грунта дополнительной ограждающей вертикальной диафрагмы из секущихся грунтоцементных свай с внешней стороны существующего шпунтового ограждения и выполнение мероприятий по укреплению фундаментов и несущих конструкций зданий, непосредственно примыкающих к стройплощадке.

Автором диссертации были сформулированы ключевые цели управления стоимостью строительства и реконструкции театров (рис.2):

- социально- инновационные: создание современного объекта недвижимости, обладающего высоким качеством потребительских свойств, включая его технические характеристики и насыщенность современным сценическим оборудованием, продление (увеличение) срока жизни объекта и повышение его рыночной стоимости;

- временные: определение сроков строительства и реконструкции;

- экономические: аккумулирование объема финансовых и иных ресурсов на необходимом для реконструкции объекта уровне;

- организационно-управленческие: обеспечение условий для реализации инвестиционно-строительного проекта.

Автор считает целесообразным конкретизировать цели управления и принципы, реализующие их, применительно к субъектам и объектам управления. Для субъектов управления в процессе управления стоимостью должен быть реализован принцип бюджетирования, непротиворечивости целей и согласованности действий по их достижению на всех стадиях жизненного цикла проекта и для всех участников инвестиционно-строительного процесса. Для объектов управления должны быть реализованы принципы конкретности и соответствия нормативным требованиям при определении номенклатуры и мощности объектов инвестирования в проектах реконструкции и определении очередности строительства.

Все вышеуказанные требования должны быть ориентированы на конечный результат, что означает следующее - система управления стоимостью должна обеспечить достаточное финансовое обеспечение проекта реконструкции, при этом планирование бюджета проекта и распределение финансовых ресурсов должно проводиться с учетом ранее запланированных затрат.

Автором были сформулированы базовые принципы формирования системы управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости:

1. принцип единства и согласованности действий субъектов инвестиционно-строительной деятельности, заключающийся в единстве концептуальных положений и согласованности действий и принципов инвестиционно-строительной деятельности субъекта управления с приоритетами федеральных планов финансирования уникальных объектов недвижимости - театров;

2. принцип сочетания интересов субъектов управления стоимостью, направленных на недопущение перерасхода затрат, с интересами инвестиционно-строительных организаций, реализующих проект;

3. принцип приоритета экономических методов воздействия на решение задачи снижения затрат при сохранении высокого качества работ при реализации проектов строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости - театров;

4. принцип приоритета программно-целевого подхода при управлении затратами при реализации проектов;

5. принцип дифференцированного подхода к стимулированию заинтересованности субъектов инвестиционно-строительной деятельности в снижении затрат на разных фазах жизненного цикла проекта.

6. принцип рационального использования финансовых ресурсов.

Все вышеуказанные требования должны работать на конечный результат, что означает следующее - система управления стоимостью должна обеспечить достаточное финансовое обеспечение проекта реконструкции, при этом планирование бюджета проекта и распределение финансовых ресурсов должно проводиться с учетом определенного ранее плана затрат.

Анализ существующей системы управления стоимостью на примере опыта реконструкции ГАМТ позволил выявить нарушения механизма обратной связи между субъектом и объектом управления и показал, что необходимым условием эффективного управления стоимостью является такой организационно-экономический механизм, который гарантирует реализацию достижения целей реконструкции с минимизацией отклонения величины фактических капиталовложений от планируемых на стадии инициации проекта.

уникальный театр строительство реконструкция

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.2 Цели и принципы управления стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости - оперных театров

Основные этапы процесса управления стоимостью строительства и реконструкции оперного театра: 1. выявление объема работ по объекту реконструкции на предпроектной стадии; 2. формирование концепции развития и реконструкции объекта; 3. проведение конкурсного отбора проекта; 4. методическое обеспечение процесса заключения договоров; 5. оперативный контроль на всех этапах реализации проекта 6. корректировка проектно-сметной документации в случае выявления опасных ситуаций или возникновения непредвиденных обстоятельств; 7. заключительная оценка соответствия проведенных работ требованиям технического задания и проектно-сметной документации.

3. Разработана концепция управления стоимостью строительства и реконструкции социально значимых объектов культуры и искусства, отражающая необходимость минимизации затрат и сохранения объекта исторического и культурного наследия, а также учета на стадии планирования капитальных вложений современных требований, предъявляемых к аналогичным объектам, по обеспечению современным технологическим оборудованием и обязательном соблюдении безопасности эксплуатации.

Разработка концепции управления стоимостью при решении стратегических задач является необходимым элементом принятия управленческого решения, разработки стратегии развития предприятия и реализации крупных инвестиционных проектов.

По мнению ведущих ученых (А.Н. Асаул, В.А. Заренков) управление стоимостью и управление затратами практически являются тождественными понятиями. Главными направлениями системы управления стоимостью строительства и реконструкции театров является разработка основных направлений капиталовложений, установление целевых показателей затрат на реализацию проекта, разработка методов планирования и контроль затрат, а также методов определения стоимости на разных стадиях жизненного цикла проекта. То есть управление стоимостью включает в себя оценку стоимости проекта реконструкции; бюджетирование проекта; оценку запланированных и фактических затрат, выработку корректирующих мероприятий.

Процессы управления стоимостью корректируются в зависимости от жизненного цикла проекта, что должно быть отражено в Концепции управления стоимостью проекта с учетом фазы реализации проекта. При разработке концепции необходимо учитывать специфику объекта управления, что особенно важно при реконструкции социально значимых объектов. Для проведения работ по реконструкции таких объектов необходимо учитывать особенности их местоположения, в первую очередь характер и специфику окружающей застройки, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Целью установления предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства является формирование территории, позволяющей выбрать наиболее приемлемый для реконструкции или строительства вариант из юридически и градостроительно возможных. Под последними понимается возможность самостоятельного проведения реконструкционных или строительных работ в соответствии с техническим заданием или градостроительным регламентом.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 3. Адаптированная «Концепция «тройной роли» Джарена -Заренкова» для управления стоимостью строительства и реконструкции крупного оперного театра (разработано автором)

При формировании концепции управления стоимостью в социально значимых проектах необходимо ориентироваться не только на максимизацию стоимости бизнеса или на материальную составляющую, в первую очередь необходимо учитывать общественные интересы или общественное благо от реализации такого проекта. В Концепции необходимо учитывать современные требования, предъявляемые к объектам подобного уровня, то есть необходимость включения в смету затрат на обеспечение современных технических и технологических требований к его планировочным характеристикам при обязательном обеспечении безопасности его эксплуатации.

Все в совокупности означает, что Концепция управления стоимостью строительства и реконструкции социально значимых объектов культуры и искусства отражает необходимость решения двойственной задачи: с одной стороны - ориентацию на минимизацию затрат при обеспечении современных архитектурно-планировочных, технических, технологических решений объекта недвижимости, безопасности его эксплуатации; с другой - ориентацию на достижение социального эффекта, заключающегося в сохранении архитектурного облика реконструируемого объекта, гармоничном включении его в городскую среду.

Автором была модифицирована концепция «тройной роли» Джарена, предложенная В.А.Заренковым. На рис 3 приведены ее основные этапы.

Существенным для управления стоимостью в строительство и реконструкцию оперных театров Санкт-Петербурга, по мнению диссертанта, является выбор из существующих методов наиболее приемлемых для определения величины затрат и адаптации их к условиям города.

4.По результатам исследования и сравнительной оценки затрат при строительстве и реконструкции ведущих европейских оперных театров и второй сцены ГАМТ, расчетным путем были выведены укрупненные показатели стоимости: удельные затраты в строительство современного оперного театра (на кв.м общ.пл и на 1 место) и удельные затраты в сценическое оборудование современного оперного театра (на кв.м общ.пл и на 1 место), позволяющие на стадии инициации проекта составить бюджет проекта, укрупнено определить величину планируемых капитальных вложений в строительство и реконструкцию объекта и минимизировать риски предпроектного этапа.

С целью изучения и оценки применяемых современных технологий, способов организации работ, а также уточнения стоимости и сроков проведения строительства и реконструкции оперных театров, для применения мирового опыта при строительстве «Второй сцены Мариинского театра», автором были проведены исследования показателей ряда крупнейших европейских оперных театров: «Опера Бастиль» (г. Париж); «Опера Гарнье» (г. Париж); Королевский оперный театр «Ковент Гарден» (г. Лондон); «Старая Опера» (г. Франкфурт); «Дземпер» Опера (г. Дрезден); Театр «Ла Скала» (г. Милан); Королевский Оперный театр (г. Копенгаген); Новый Оперный театр (г. Осло).

По результатам исследования и сравнительной оценки современных технологий строительства и реконструкции по ведущим европейским оперным театрам автором были сделаны следующие выводы: наиболее подходящим для сравнения с ГАМТ (г.Санкт-Петербург) по архитектурной и строительной концепции здания (схожее архитектурное решение, аналогичный климат) признаны: новое здание Королевской оперы (г. Копенгаген); новый оперный театр (г. Осло).

Автором были определены укрупненные показатели стоимости строительства и реконструкции современного оперного театра, применение которых позволит на стадии инициации проекта составить укрупненный бюджет проекта и определить величину прогнозируемых капитальных вложений (табл. 2).

Таблица 2. Удельные затраты в строительство современного оперного театра, тыс.евро

Удельные затраты	на 1 кв.м общ.пл	на 1 место
	Без учета НДС	С учетом НДС	Без учета НДС	С учетом НДС
в строительство современного крупного оперного театра	8,5	10,4	245	300
в сценическое оборудование современного крупного оперного театра	1,4	1,8	46	54

5. Обоснована целесообразность применения метода определения стоимости работ при реконструкции театра, основанного на комплексном применении методов определения стоимости проектных работ на основе натуральных показателей и корректировочных коэффициентов, учитывающих особенности местоположения объекта и специфику технологии проведения проектных, реконструкционных и строительных работ, позволяющих на стадии проектирования уточнить бюджет проекта и откорректировать затраты в реализацию проекта

Управление стоимостью строительства и реконструкции уникальных объектов недвижимости предполагает необходимость учета капитальных вложений не только в объект недвижимости, но и в развитие прилегающей к объекту территории. На стадии разработки проектной документации это проявляется в необходимости учета затрат, непосредственно связанных со строительством (реконструкцией) собственно объекта, и затрат, связанных с разработкой проектной документации на земельный участок, на котором расположен (или предполагается к размещению) объект.

При оценке стоимости уникальных зданий, к которым относятся и театры, используется затратный подход. Анализ нормативной и нормативно-технической литературы показал, что затратный подход является методической основой и для определения затрат на строительство объекта недвижимости и для определения базовых цен при определении стоимости разработки проектной документации. Базовые цены применяются для определения затрат бюджета города (региона, федерации) и формирования договорных цен на разработку проектной документации.

На основании проведенного автором анализа методик определения стоимости, при определении стоимости разработки объемно-пространственного решения застройки участка объекта недвижимости в текущих ценах автором предлагается использовать следующую расчетную формулу:

(1)

где С - стоимость объемно-пространственного решения застройки участка объекта недвижимости в текущих ценах;

Сбаз - базовая цена объемно-пространственного решения застройки участка объекта недвижимости в уровне цен на 01.01.2000 г.;

Ко - общий корректирующий коэффициент;

К - коэффициент пересчета в текущие цены;

Ссоп - стоимость сопутствующих обязательных расходов, тыс. руб.

Базовая стоимость объемно-пространственного решения застройки участка объекта недвижимости формируется на основе базовых цен проектирования зданий, сооружений (Сбаз).

Формула для расчета базовой цены объемно-пространственного решения застройки участка объекта недвижимости (Сбаз) разработана автором диссертации на основе аналогов для крупного оперного театра. Расчет проводится по формуле 11:

(2)

где а - постоянная величина, учитывающая затраты в строительство объекта и его оборудование, имеющая размерность тыс. руб. на единицу натурального показателя;

X - величина (мощность) натурального показателя рассматриваемого объекта, кв. м общей площади здания или 1 зрительское место.

Для крупного оперного театра в базовых ценах 2000 г. нормативная величина «а» раскладывается на две составляющие - «азд» - затраты в строительство здания театра и «аоб» - затраты в оборудование театра.

При проведении работ по строительству подземной части величина затрат в строительство здания необходимо разделить на составляющие - «аздподз» - затраты в строительство подземной части здания театра и «азднадз» - затраты в строительство надземной части здания театра.

С учетом особенностей строительства оперного театра, а также наличием подземного строительства, автор предлагает использовать модификацию формулы (11)

(3)

где

Xзд - величина (мощность) натурального показателя рассматриваемого объекта, кв. м общей площади здания;

Xоб - величина (мощность) натурального показателя рассматриваемого объекта, 1 зрительское место.

Поскольку объект расположен в историческом центре Санкт-Петербурге, необходимо ввести поправку на фактор сложности участка, включающий затесненную территорию; наличие рядом стоящих существующих зданий и густой сети подземных коммуникаций, требующих проведения дополнительных мероприятий по созданию условий для размещения объекта; наличие напряженного режима городского транспорта (надземного и подземного) в непосредственной близости от проектируемого объекта, требующего дополнительных мероприятий по снижению шума, вибрации и др. К этому же показателю могут быть отнесены и необходимость перемещения большого объема земляных масс; перекладки инженерных сетей, дорог. Дополнительно автором предлагается учитывать фактор уникальности объекта и фактор наличия ранее разработанной градостроительной документации.

Разработанная автором методика отличается от действующих введением корректировок в расчет базовой стоимости, учитывающих особенности объекта проектирования (строительство здания и его оборудование) и наличие большого объема подземных работ.

6. Расчетным путем выведены поправки к общей стоимости земляных работ, в том числе по заработной плате и эксплуатации машин и механизмов, при устройстве подземной части здания на отметках -2,88 - -7,5 м; -7,5 - -12,08 м; -12,08 м и ниже при использовании для усиления грунтов технологии jet grouting.

В процессе реализации проекта возможны отклонения от первоначального плана проведения работ, что связано, например, со спецификой использования подземного пространства при строительстве, выявлении неожиданных и незапроектированных ранее факторов, усложняющих процесс строительства. Изменение при строительстве ГАМТ технологии проведения работ и работ, связанных с корректировкой фасадов и кровли, повлекло за собой и изменение планировочных параметров строящегося объекта, и, соответственно показателей объемов выполняемых работ и стоимости работ.

Одним из существенных моментов, повлиявших на изменение стоимости земляных работ, стало изменение группы разрабатываемых грунтов после проведения работ по закреплению грунтов на объекте. Изменение технологии проведения работ повлекло за собой увеличение стоимости земляных работ, в целом стоимость земляных работ возросла на 46,0%:

- средняя стоимость разработки 1 куб.м грунта в целом по объекту изменилась на 2,634 руб/куб.м, по заработной плате на 1,284 руб/куб.м, по эксплуатации машин и механизмов на 1,349 руб/куб.м (в том числе по зарплате на 0,596 руб/куб.м);

- на отметках -2,88 - -7,5 м средняя стоимость разработки 1 куб.м грунта изменилась в целом на 0,518 руб/куб.м, по заработной плате на 0,216 руб/куб.м, по эксплуатации машин и механизмов на 0,302 руб/куб.м (в том числе по зарплате на 0,032 руб/куб.м);

- на отметках -7,5 - -12,08 м средняя стоимость разработки 1 куб.м грунта изменилась в целом на 2,220 руб/куб.м, по заработной плате на 1,169 руб/куб.м, по эксплуатации машин и механизмов на 1,052 руб/куб.м (в том числе по зарплате на 0,505 руб/куб.м);

- на отметках -12,08 м и ниже средняя стоимость разработки 1 куб.м грунта составила в целом 10,835 руб/куб.м, по заработной плате 2,586 руб/куб.м, по эксплуатации машин и механизмов - 8,249 руб/куб.м (в том числе по зарплате 2,029 руб/куб.м).

Полученные в результате анализа сметной стоимости поправочные коэффициенты могут применяться при определении стоимости работ с использованием подземного пространства для всех типов зданий Санкт-Петербурга. Использование поправочных величин затрат позволяет скорректировать смету бюджета и контролировать процесс управления стоимостью строительства и реконструкции объектов на стадии реализации проекта.

Проведенное исследование позволило сделать следующие выводы и сформулировать рекомендации

1. При уточнении наиболее значимых характеристик уникальных объектов недвижимости были исследованы основные характеристики театров, влияющие на стоимость реконструкционных работ. К числу основных были отнесены: тип театра, показатели мощности театра, технические характеристики объекта, оснащенность объекта современным сценическим оборудованием, наличие высокого качества потребительских свойств у объекта. Использование в расчетах указанных характеристик позволяет оценить затраты на проектирование и строительство, построить прогноз будущих капитальных вложений в строительство и реконструкцию, на основе которых будут строиться планы управления стоимостью и разрабатываться процедуры контроля за расходованием средств.

2. При определении основных направлений совершенствования процесса управления стоимостью при строительстве и реконструкции уникальных объектов недвижимости - театров, исследуя практику и современные требования к реконструкции оперных театров, следует учитывать основные цели управления стоимостью: Социально-инновационные - связанные с определением современных требований к строительству и реконструкции театров; Экономические (Финансовые) - связанные с определением источников инвестиций и объема капитальных вложений; Временные - связанные с необходимостью определения сроков строительства и реконструкции; Организационно-управленческие - связанные с необходимостью осуществления координации процессов проектирования, строительства и реконструкции объекта недвижимости.

3. Разработанная концепция управления стоимостью строительства и реконструкции социально значимых объектов культуры и искусства, отражает необходимость решения в первую очередь социальных задач. Вместе с тем при разработке концепции управления стоимостью конкретизированы вопросы экономической целесообразности, градостроительной и юридической осуществимости проекта, общественного блага.

4. Рекомендовано на стадии инициации проекта использовать разработанную автором методику расчета затрат в строительство и реконструкцию крупного оперного театра по укрупненным показателям стоимости и с применением адаптированной модели оценки затрат при управлении стоимостью на предпроектном этапе, учитывающей специфику объекта исследования и особые условия строительства в Санкт-Петербурге. Применение разработанных автором методик оценки затрат на различных этапах проектирования, позволит спрогнозировать величину затрат в строительство и реконструкцию объекта и минимизировать риски финансовых потерь на предпроектном этапе.

5. Рекомендовано при определении стоимости проектных работ при реконструкции театра применять метод, основанный на комплексном применении методов определения стоимости проектных работ на основе натуральных показателей и корректировочных коэффициентов, учитывающих особенности местоположения объекта и специфику технологии проведения проектных, реконструкционных и строительных работ, позволяющий на стадии проектирования корректировать затраты в проект.

6. При проведении работ по определению стоимости при устройстве подземной части здания рекомендуется использовать выведенные расчетным путем поправки к общей стоимости земляных работ, в том числе по заработной плате и эксплуатации машин и механизмов, на отметках -2,88 - -7,5 м; -7,5 - -12,08 м; -12,08 м и ниже при использовании для усиления грунтов технологии jet grouting, позволяющих оценить трудоемкость работ и минимизировать риски, возникающие на данной стадии реализации инвестиционно-строительного проекта.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Волина, Н.А.. Модель определения стоимости строительства уникальных подземных объектов на предпроектной стадии. /Вестник гражданских инженеров. - 2012. - №1(30)- С.121-127.- 0,8 п.л.

2. Волина, Н.А.. Анализ затрат в строительство и реконструкцию современного оперного театра // Экономическое возрождение России. - 2011. - №4(30) С. 123-134. - 1,0 п.л.

3. Волина, Н.А. Нормативно-техническое обеспечение концепции строительства современного театра (на примере строительства Второй сцены Государственного Академического Мариинского Театра в Санкт-Петербурге). // Экономическое возрождение России. - 2011. - №3(29) С. 138-142 - 0,5 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

4. Волина, Н.А., Панибратов Ю.П. Опыт управления стоимостью строительства подземного объема второй сцены Санкт-Петербургского государственного академического Мариинского театра./Проектирование и строительство подземной части нового здания (второй сцены) Государственного академического Мариинского театра: сб.науч.-техн.статей/ под общ.ред. В.А.Ильичева, А.П.Ледяева, Р.А.Мангушева; СПбГАСУ. - СПб.: СПбГАСУ, 2011. - С.158-172.- 1,8 п.л.

5. Волина, Н.А Анализ уровня обеспеченности населения Санкт-Петербурга объектами культуры и искусства. //По пути к возрождению: экономика, общество, бизнес. Науч.труды росс. науч.-практ.конф./ СПб.: МАИиЭС, ИПЭВ, СПбГАСУ. 2010. - С.240-245. - 0,3 п.л.

6. Волина, Н.А., Панибратов Ю.П., Ершова С.А Экономический анализ и управление стоимостью при реализации проекта строительства подземной части второй сцены ГАМТ в Санкт-Петербурге. //Актуальные вопросы геотехники при решении сложных задач нового строительства и реконструкции. Сб. трудов научн.-техн. конф, посвященной 100-летию со дня рождения Б.И.Далматова./ СПбГАСУ. РААСН.СПб., 2010. - с. 48-59.- 1,8 п.л.

7. Волина, Н.А.. Особенности строительства второй сцены Государственного Академического Мариинского Театра //Актуальные проблемы современного строительства. 68-я науч.-техн. конф. профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета/ СПбГАСУ. - В 5 ч. Ч. V.- СПб., 2011. - с. 138-142.- 0,3 п.л.

Размещено на Allbest.ru

...