Капитальный ремонт и модернизация в системе воспроизводства объектов жилищного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Капитальный ремонт и модернизация в системе воспроизводства объектов жилищного фонда

соискатель Перов В.А.

Аннотация

В статье рассмотрены основные формы воспроизводства объектов жилищного фонда, в том числе капитальный ремонт, реконструкция и модернизация, показана роль, специфика и значение каждой из этих форм в жизненном цикле объекта недвижимости

Ключевые слова: новое строительство, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, жизненный цикл здания, срок службы

Категория «воспроизводство» является одним из центральных понятий экономической науки. Воспроизводство представляет собой непрерывно возобновляемый процесс производства, распределения, обмена и потребления всех элементов производственно-хозяйственной деятельности, включая средства производства и предметы потребления, финансовые, трудовые и материально-технические ресурсы, объекты инфраструктуры и т.п. Важнейшим аспектом воспроизводства основных фондов (далее -- ОФ) служит воспроизводство жилищного фонда (далее -- ЖФ).

Воспроизводство ОФ может быть простым и расширенным. При простом воспроизводстве происходит восстановление объектов в том же объеме и с теми же качественными характеристиками, а при расширенном -- расширение объема ОФ и совершенствование действующих объектов. Стандартный цикл воспроизводства жилищного фонда составляет 120-130 лет.

Формами воспроизводства ЖФ служат новое строительство, капитальный ремонт, модернизация и реконструкция. На разных этапах социально-экономического развития та или иная форма воспроизводства может являться ведущей, преобладающей. Ранее, в течение длительного времени такой формой являлось новое строительство. Но в последние годы все большую роль приобретают капитальный ремонт и модернизация действующих объектов.

Рассмотрим экономическую сущность и особенности проявления различных форм воспроизводства ЖФ.

Новое строительство выполняет две функции. Во-первых, оно направлено на полное возмещение физического и функционального износа ОФ путем замены износившихся объектов, а также ОФ, устаревших по своим потребительским качествам. Во-вторых, новое строительство служит основным средством расширения ОФ путем увеличения объема вновь возведенных объектов по сравнению с выбывшими за расчетный период.

Возмещение износившихся по своему физическому состоянию ОФ есть элемент простого воспроизводства, а возмещение функционального износа и расширение ОФ составляет основу расширенного воспроизводства. Строительство более совершенных объектов по своим технико-экономическим и потребительским качествам взамен устаревших образцов выходит за рамки простого воспроизводства и является элементом расширенного.

Реконструкция также направлена на возмещение физического и функционального износа, но в отличие от нового строительства, реконструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично. Реконструкция является важнейшей формой совершенствования и расширения уже существующих ОФ и по мере их накопления ее роль в процессе воспроизводства нарастает.

Важной формой воспроизводства является модернизация ОФ, направленная на частичное или полное возмещение функционального износа объектов путем совершенствования их качественных параметров. Модернизация ОФ осуществляется в результате улучшения потребительских качеств объектов. В отличие от реконструкции модернизация не связна с расширением ОФ, но так как при модернизации достигается качественное улучшение объектов, то она является элементом расширенного воспроизводства. Преимущество модернизации заключается в повышении качественных характеристик объектов без значительного отвлечения ресурсов и в сравнительно короткое время, а недостаток -- в ограниченных возможностях существенных перестроек производственного процесса. Модернизация активно используется при совершенствовании конкретных объектов ОФ.

Жилищный фонд города также функционирует в системе воспроизводства. Для него характерны основные закономерности, действующие и для других видов ОФ. Он проходит, аналогичные этапы и выступает в сходных формах воспроизводства. Но в то же время воспроизводство ЖФ имеет определенную специфику, которая оказывает влияние на всю хозяйственную деятельность, связанную с его воспроизводством. Это обстоятельство и определяет необходимость специального рассмотрения процесса воспроизводства ЖФ.

Воспроизводство ЖФ представляет собой непрерывно возобновляемый процесс создания, обращения, эксплуатации и возмещения, совершенствования и расширения объектов, находящихся в муниципальной собственности. воспроизводство жилищный фонд реконструкция

Создание объектов ЖФ производится путем капитального строительства. Созданные объекты эксплуатируются, выполняя возложенные на них функции, и подвергаются износу. Изношенные здания требуют возмещения и совершенствования. При необходимости проводится расширение ЖФ города путем нового строительства. Но решение жилищной проблемы невозможно без проведения работ по содержанию, ремонту и совершенствованию уже построенного жилья. После ряда лет застойного периода в жилищном строительстве, с конца 80-х и до начала 2000-х годов, в стране сформулирована приоритетная задача по решению жилищной проблемы в среднесрочном периоде.

Значительный рост действующих объектов ЖФ в городах ведет, в последние годы, к постепенному перераспределению ресурсов, выделяемых ранее преимущественно на новое строительство, в пользу реконструкции, модернизации и капитального ремонта существующего жилья.

Содержание форм воспроизводства жилищного фонда имеет определенную специфику, связанную с обслуживанием городского населения.

Новое строительство жилых и общественных зданий, сооружений и коммуникаций города проводится с целью замены износившихся объектов, повышения потребительских качеств ОФ и их расширения. Значение этой формы воспроизводства в настоящее время и на перспективный период сохраняется. Новое строительство играет ведущую роль в решении жилищной проблемы, обеспеченности населения учреждениями культурно-бытового обслуживания, в развитии инженерной инфраструктуры города.

Значение реконструкции жилья повышается с каждым годом. Это связано с наличием огромного количества действующих объектов и повышением требований к потребительским качествам городской застройки. В экономической литературе приведены различные подходы к понятию реконструкции в городах. Большинство авторов рассматривают реконструкцию, как коренное преобразование существующей городской застройки.

На наш взгляд, в процессе реконструкции проводится качественное совершенствование и расширение действующего жилищного фонда города. Реконструкция рассматривается применительно к отдельным объектам или к совокупности городских ОФ, например, реконструкция центральной части города, общественной застройки, зданий, дорог и т.п. Поэтому процесс реконструкции в городах целесообразно рассматривать в широком и узком смысле данного слова.

Под реконструкцией в широком смысле понимается комплекс мероприятий по преобразованию планировки и застройки городов в соответствии с изменяющимися требованиями -- социальными, градостроительными, архитектурными и прочими. Реконструкция представляет собой непрерывный и закономерный процесс развития города, зависящий от социального и научно-технического прогресса общества. Это важное направление совершенствования жилищной сферы, включающие комплекс мероприятий по реконструкции отдельных объектов, их модернизации, капремонту, сносу и новому строительству зданий, сооружений и коммуникаций города.

Под реконструкцией в узком смысле понимается совокупность мероприятий по совершенствованию и преобразованию отдельных городских объектов, которые заключаются в изменении их назначения или объема. Так для зданий могут быть предусмотрены пристройки, надстройки, а также изменение назначения -- переустройство жилых в общественные. для городских дорог -- расширение проезжей части и тротуаров и т.д. Преобразование жилищного фонда проводится по архитектурным и функциональным соображениям. Изменение назначения обычно проводится для жилых зданий старого образца, дальнейшее использование по жилому назначению которых нецелесообразно -- дома коридорного типа, неудобная для жилых квартир планировка и т.п.

Модернизация жилищного фонда представляет собой процесс совершенствования потребительских качеств объектов без изменений их объема и назначения. Модернизация направлена на возмещение функционального снашивания ОФ, отделяемое степенью утраты их потребительских качеств. Отметим, что потребительские качества ОФ представляют собой совокупность социально-экономических характеристик объектов, оцениваемых потребителями -- горожанами, городскими службами. Уровень потребительских качеств жилья является достаточно устойчивым показателем, но с течением времени он имеет тенденцию к повышению. Городские здания и сооружения, которые в момент постройки удовлетворяли предъявляемым требованиям, по прошествии некоторого периода устаревают и требуют совершенствования. Процесс динамики потребительских качеств ЖФ является сложным и неоднозначным явлением, требующим специального исследования. Для одних видов ОФ функциональное снашивание происходит сравнительно быстро, для других медленно, а для третьих наблюдается противоположная тенденция повышения потребительских качеств, например, для старинных объектов, памятников истории и культуры. Так требования к жилью возрастают быстрыми темпами и поэтому здания, построенные всего 20-30 лет назад, перестают удовлетворять потребностям городского населения по многим параметрам -- смежные комнаты, вход в комнату из кухни, наличие комнат, площадью меньше 9 м2, отсутствие вспомогательных помещений и т.п. Жилье старой дореволюционной постройки нередко не соответствует требованиям посемейного заселения, характеризуется недостаточным уровнем благоустройства -- отсутствием горячего водоснабжения, ванных комнат и другими дефектами.

Сущность модернизации ЖФ заключается в улучшении его потребительских качеств путем совершенствования планировки квартир и повышении уровня благоустройства, а также приведение в соответствие с функциональными требованиями зданий путем применения современных строительных конструкций, материалов.

Существуют разные точки зрения на роль модернизации в процессе воспроизводства жилищного фонда. На наш взгляд, модернизация не направлена на возмещение физического износа. Для этой цели имеются другие формы воспроизводства -- капитальный ремонт, строительство. Модернизация полностью или частично возмещает функциональный износ путем преобразования объектов и поэтому представляет собой элемент расширенного воспроизводства.

Создание необходимых условий для нормальной эксплуатации объектов города обеспечивается посредством проведения ремонтных работ. Ремонт объектов ЖФ позволяет поддерживать техническое состояние городских объектов и, тем самым, обеспечивать их функциональную пригодность. Для этой цели используются два вида ремонтов: капитальный и текущий.

В отличие от текущего ремонта, капитальный ремонт всегда связан с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов. Это не означает, конечно, что в процессе капитального ремонта осуществляется замена всех элементов данного объекта. В каждом из них имеются конструкции, определяющие сроки его службы в целом. В то же время другие, менее долговечные, конструктивные элементы должны с определенной периодичностью заменяться в течение этого срока, чем и вызывается необходимость проведения ремонтных работ. Капитальный ремонт необходим в связи с тем, что объекты ЖФ состоят из элементов, имеющих различные сроки службы. Капитальный ремонт не продлевает срок службы ЖФ, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте. Но существует и другая точка зрения, согласно которой капремонт может продлевать срок службы ОФ на неограниченный период, заменяя объекты по частям, что, представляется не совсем верным.

В соответствии с теорией надежности, одним из важнейших параметров объекта служит его долговечность, характеризуемая сроком службы ОФ, т.е. временем нормального выполнения заданных функций при сохранении эксплуатационных характеристик в установленных пределах. Но сроки службы могут быть различны. Выделяют нормативные и экономические, остаточные и фактические, технические и т.п.

Нормативный срок службы устанавливается нормативными документами и является усредненным показателем долговечности конструкций, элементов, объектов. Так для зданий он устанавливается в зависимости от их капитальности. К примеру, жилые здания 2-й группы капитальности имеют нормативный срок службы, равный 125 годам.

Экономический срок службы определяет время нормальной эксплуатации объектов, превышение которого технически возможно, но экономически целесообразно, так как затраты на ремонт и эксплуатацию будет выше затрат на восстановление объекта.

Технические сроки службы рассчитываются путем учета технических характеристик объектов -- прочности, тепло -- и звукоизоляции, герметичности и др.

Если экономический срок службы определяется экономическими факторами эксплуатации объектов, то технические (или технологические) сроки службы -- факторами действия технических характеристик объектов или технологическими требованиями к конструктивной схеме ОФ.

В момент строительства объекта фактический срок службы равен нулю, а остаточный срок равен нормативному. С течением времени фактический срок службы будет возрастать, а остаточный сокращаться. Нормативный же срок остается без изменения.

В результате проведения капитального ремонта сроки службы объектов не изменяются, но если его по каким-либо причинам отложить, то остаточная долговечность снизится и впоследствии придется затратить значительно больше средств, чтобы восстановить. К примеру, если не устранены вовремя повреждения кровли в здании, то происходит более интенсивное разрушение крыши, ухудшается состояние перекрытий, полов, и т.п. снижается долговечность здания. Чтобы обеспечить нормативную долговечность необходимо провести требуемый по объему и стоимости капитальный ремонт. Но продление нормативных сроков службы объектов капитальный ремонт не обеспечивает.

Для организации работ по восстановлению ЖФ большое значение имеет разграничение функций капитального и текущего ремонта.

Капитальный ремонт направлен на возмещение физического износа. При текущем ремонте замены элементов не проводится и возмещение физического износа не происходит. Отсюда следует, что наряду с новым строительством, реконструкцией и модернизацией капитальный ремонт является одной из форм воспроизводства ЖФ. В процессе капитального ремонта затрачивается определенное количество живого и овеществленного труда, создаются новая потребительская стоимость и стоимость в целом. Капитальный ремонт частично воспроизводит объекты ЖФ как в натуральной, так и в стоимостной формах.

Несмотря на принципиальное отличие между капитальным и текущим ремонтом на практике бывает нелегко четко разграничить их друг от друга.

Капитальный ремонт городских объектов направлен на частичное возмещение их физического износа и заключается в полной или частичной замене важнейших элементов ОФ по причине утраты ими своих технико-эксплуатационных и потребительских качеств. Объекты жилищного фонда состоит из многочисленных элементов, имеющих различные сроки службы. Они органично разделяются на две большие группы: элементы, определяющие сроки службы ОФ и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение этого срока. В каменных зданиях к элементам первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы. Ремонт этих элементов может осуществляться, но их замена возможна лишь при полном восстановлении здания, т.е. при сносе и возведении дома заново.

К заменяемым элементам относятся деревянные перекрытия, полы, оконные и дверные проемы, инженерные системы, кровля, отделка и другие элементы зданий. Наличие этой группы элементов и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта. Нередко капитальный ремонт зданий и сооружений проводится одновременно с модернизацией или при их реконструкции, например, модернизация, реконструкция и капремонт жилых зданий Санкт-Петербурга, построенных до 1917 г. и отличающихся высокой капитальностью, большей частью проводится одновременно. Проведение таких работ ремонтно-реконструктивного характера, позволяет в старых обжитых районах города с развитой сетью культурно-бытового обслуживания получать жилье, соответствующее нормативным требованиям и удовлетворяющее запросам проживающего в нем населения.

Отметим, что в ряде исследований по вопросам воспроизводства смешиваются понятия модернизации и капитального ремонта. Так, некоторые авторы полагают, что цель капитального ремонта состоит не только в снижении физического, но и функционального износа за счет смены оборудования и восстановления изношенных конструкций на более совершенные. Недостаточно четко сформулировано понятие капитального ремонта в действующих нормативно -- технических и нормативно -- методических материалах. Действительно, при капитальном ремонте могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но не они составляют сущность данной формы воспроизводства. Одна форма воспроизводства не поглощает другую. Они существуют параллельно.

Каждая форма воспроизводства имеет свои особенности и характеризуется уровнем возмещения износа и характером повышения стоимости ОФ (см. табл. 1).

Таблица 1. Особенности влияния форм воспроизводства на износ и стоимостные характеристики ЖФ

Данные таблицы показывают, что все формы воспроизводства повышают стоимостную оценку объектов города, но степень повышения уровня стоимостных параметров различны.

Таким образом, различные формы воспроизводства, взаимно дополняя друг друга в едином воспроизводственном процессе, позволяют сохранять, совершенствовать и расширять жилищный фонд в соответствии с потребностями развития города.

В настоящее время происходит изменение структуры воспроизводственного процесса. Наряду с наращиванием объемов нового строительства, усиливается составляющая, связанная с совершенствованием существующего фонда с соответствующим увеличением финансирования работ по модернизации и капитальному ремонту жилищного фонда на основе консолидации бюджетов всех уровней и средств, привлекаемых на инвестиционной основе.

Литература

1. ВСН 58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. -- М.: Стройиздат, 1990.

2. ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий. Ведомственные строительные нормы. Дата введения 1987-01-07.

3. Вольфсон В.Л. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ. -- М.: Стройиздат, 2003.

4. Смирнов Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. -- СПб.: СПбГИЭУ, 1997.

5. Стражников А.М. Стратегия капитального ремонта жилищного фонда в современных условиях // Экономика строительства. -- 2003. -- №4.

Размещено на Allbest.ru