Разработка методических основ пространственно-территориального развития объектов малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

разработка методических основ пространственно-территориального развития объектов малоэтажного жилищного строительства в пригородных зонах и сельской местности

Специальность: 18.00.04 - «Градостроительство, планировка сельских населенных пунктов»

Стригин Борис Сергеевич

Москва - 2009

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель: доктор технических наук, профессор

Касьянов Виталий Федорович

Официальные оппоненты: доктор технических наук, профессор

Харитонов Вадим Андреевич

кандидат технических наук

Власов Денис Николаевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-

строительный университет

Защита состоится 25 ноября 2009 года в 15 часов в ауд. 601г на заседании диссертационного совета Д.212.138.09 при ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу:

129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета.

Автореферат разослан «20» октября 2009 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Ляпин А.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема обеспечения российских граждан высококачественным доступным жильем является в настоящее время одной из самых актуальных. Она имеет глубокие исторические, социально-экономические, политические корни. Начиная с 2002 года, проблема обеспечения граждан высококачественным жильем стала решаться более успешно за счет увеличения удельного веса ввода в действие жилых домов населением за свой счет (долевое строительство) и с помощью кредитов, выдаваемых финансовыми институтами.

Градостроительная концепция, занимающая ведущее место в России на протяжении многих лет, предусматривала развитие многоэтажного домостроения с преимущественным использованием таких строительных материалов как металлопрокат, бетон и кирпич. Эта концепция, по мнению многих специалистов, затрудняет решение проблемы путем нового строительства вследствие его дороговизны, острой недостаточности площадок под застройку, чрезмерного уплотнения застройки центральной части городов. Бурному строительству многоэтажных домов препятствует существующая транспортная инфраструктура, нехватка энергетических мощностей, водных ресурсов.

Высокие растущие затраты на строительство панельных, блочных, кирпичных, монолитных жилых зданий становятся труднопреодолимым препятствием на пути реализации программы обеспечения населения доступным и комфортным жильем, особенно в условиях всеобщего экономического кризиса. В связи с этим, обретает актуальность проведение альтернативных исследований и разработок, ориентированных на строительство малоэтажного и индивидуального жилья с использованием индустриальных технологий и недорогих строительных материалов.

Учитывая, что процесс жилищного строительства весьма длительный и тесно связан с градостроительством и территориальным развитием, важнейшим резервом обеспечения качественного роста жилья является организация пространства. Использование свободного земельного пространства в пригородных зонах, естественные природные условия и система девелопмента, как экономический инструмент, применяемый инвестиционно-строительными компаниями при реализации территориальных Программ, необходимы для решения задач по обеспечению граждан доступным жильем.

Из выполненных и опубликованных работ в области градостроительства, пространственной организации рационального использования городских и сельских территорий, организации коммуникационной структуры поселений, реконструкции и обновления застройки следует назвать Л.И.Авдотьина, В.Н.Белоусова, Ю.П.Бочарова, С.Н.Булгакова, В.В.Владимирова, М.Я.Вильнера, В.Л.Вольфсона, В.А.Горохова, Б.М.Дегтярева, А.В.Крашенникова, В.Ф.Касьянова, И.Я.Контаровича, О.К.Кудрявцева, Т.Г.Маклакова, Г.А.Малорна, А.Б.Ривкина, Д.С.Самойлова, И.М.Смоляра, Г.И.Фильварова, Д.Форрестера и др.

Вышеперечисленные исследователи занимались вопросами планировки застройки, разработкой генпланов городов, сбалансированностью по ареалам связей городских и сельских поселений, реконструкцией и обновлением территорий.

Вопросам использования свободного земельного пространства в пригородных зонных, концепции современной деятельности застройщика (девелопера), закономерностям формирования развития жилищного строительства и рынков земли в деятельности муниципальных органов управления, пространственно-территориальному развитию объектов коттеджной застройки, анализу рисков инвестиционно-градостроительных проектов и оценке надежности градостроительной системы жилищного строительства посвящены работы авторов О.В.Аристова, И.Т.Балабанова, Н.Г.Волочковой, П.Г.Грабового, А.Г.Грязновой, А.Н.Кирилловой, С.Г.Кудымовой, А.М. Стражникова, Л.Н.Чернышова и др.

Тенденция развития в XXI веке предполагает постепенное замещение отжившей политики сдерживания роста города стратегией развития пригородных зон в агломерации с благоустроенными коттеджными поселками. Функциональное размежевание территорий постепенно замещается интегрированной планировкой пригородных населенных пунктов. Преобладавшая в прошлом застройка свободных земель на окраинах явно сменяется инвестиционно-строительной активностью на всей освоенной территории, пригорода и сельской местности. Это значит, что от внешней экспансии застройки города переходят к застройке в пределах своих освоенных территорий, а также к технической и функциональной модернизации пригородных зон и сельской местности за счет построения коттеджных поселков. От механического сокращения загрязнений постепенно переходят к стратегии комплексного оздоровления пригородной среды. Монополия немногих строительных систем уступает место активному сосуществованию различных типов технологии строительства. Лимитированное потребление ресурсов сменяется ориентацией на сберегающие технологии, конструкции и материалы.

Во всем этом можно проследить определяющее влияние ресурсного подхода к развитию, с явной ориентацией на всемерное выявление ресурсов и их эффективным всесторонним использованием.

Прекращение избыточного территориального разрастания городов и переход к активному пространственно-территориальному развитию в пригородных зонах и сельской местности за счет объектов коттеджного строительства закладывает основы движения от экстенсивного к интенсивному типу роста города с пригородами XXI века. При таком типе рост города сопровождается не опережающим увеличением, а, напротив, удельным сокращением потребляемых ресурсов (в физических единицах территории, протяженности коммуникаций, энергопотребления и т.д.).

Переход к интенсивному типу роста города создает основы для интеграции его структуры в пригородные зоны и сельскую местность.

Прогнозирование жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях позволяет увязать его с общими направлениями социально-экономического развития России и ее субъектов. На этой базе могут обосновываться федеральные и региональные программы жилищного строительства по обеспечению жильем населения, в том числе за счет загородного индустриального строительства домов.

Примером может служить "одноэтажная Америка", возникшая в эпоху большого экономического кризиса ("великой депрессии"), где малоэтажное жилье в настоящее время составляет около 80% жилищного фонда страны, а также строительство малоэтажного жилья в Канаде, наиболее приближенной к нам стране по климатическим условиям. Новая урбанизация требует комплексного использования различных видов строительных материалов, отказа от применения ресурсоемких (энергоемких) материалов и ориентация на использование, прежде всего, дерева, легких утеплителей, пористых бетонов, долговечных материалов для наружной отделки зданий и других прогрессивных материалов и конструкций.

При массовом строительстве малоэтажного деревянного жилья методами индустриальной технологии его стоимость примерно в 2 раза ниже традиционного для России многоэтажного монолитно-бетонного жилья. Как показывает анализ, стоимость одного квадратного метра общей площади жилого дома из современных деревянных конструкций обеспечивает доступность приобретения жилья большинством работающих граждан страны.

Идея "одноэтажной России", выраженная в Федеральной целевой программе "Жилье" и в подпрограмме малоэтажного домостроения "Свой дом" реализуется в недостаточной степени. Подготовлен законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий", который призван оказать содействие малоэтажному домостроению. Успех реализации выбранной политики и стратегии обеспечения населения доступным и комфортным жильем зависит от глубины научной проработанности градостроительной проблемы малоэтажного строительства, в том числе, вопросов землепользования, создания индустриальной базы домостроения, кредитования и др.

В рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» развитие рынка загородной недвижимости будет иметь поступательную тенденцию, так как это позволяет использовать индустриальный метод возведения малоэтажных домов общей площадью от 100м2 и выше, построенным по новым технологиям, имеющим невысокую себестоимость и соответственно доступную покупательскую способность граждан с использованием ими различных способов финансирования.

Население осуществляет свой выбор такого жилища не только из экономических соображений, но и в соответствии с составом и структурой семьи, престижностью и экологичностью жилья.

Вышеизложенное свидетельствует о научной и практической актуальности темы диссертации, посвященной формированию и обоснованию стратегии развития малоэтажного домостроения в России.

Вместе с тем, малоэтажное домостроение не противопоставляется в диссертации традиционному в России жилищному строительству городских высокоэтажных зданий из кирпича и бетона. Каждое из направлений имеет свою рациональную область применения, в зависимости от наличия земельных участков, развития инфраструктуры, производства строительных материалов, финансовых ресурсов у участников этого процесса и многих других условий.

Научной гипотезой исследования является выбор, эффективного механизма деятельности основных участников градостроительного процесса при реализации территориальных программ доступного жилья за счет развития индустриальных методов малоэтажного коттеджного строительства в различных регионах с учетом оценки рисков и степени инвестиционной привлекательности территории.

Целью исследования является разработка и обоснование эффективных направлений осуществления пространственно-территориального развития объектов малоэтажного коттеджного строительства за счет индустриального и массового производства домов, а также внедрение методов экономического регулирования по формированию рынка доступного жилья.

Для достижения указанной цели исследований были поставлены и решены следующие задачи:

- проведен анализ тенденций развития строительства, закономерностей формирования основных направлений земельной и муниципальной жилищной политики на территориально-отраслевом уровне при реализации федеральных программ по обеспечению доступности жилья и улучшения жилищных условий населения;

-исследован процесс становления и развития отечественных застройщиков на рынке малоэтажного коттеджного строительства при реализации региональных программ «Жилище» в пригородных зонах и сельской местности с учетом территориальных особенностей;

- выявлены основные факторы и принципы формирования стратегии инновационного предпринимательства основных участников, занятых в реализации проекта «Малоэтажная Россия» с учетом территориально-региональных особенностей и достаточного ресурсного обеспечения проектов малоэтажного коттеджного домостроения на базе индустриального и массового производства;

- разработаны показатели оценки доверия участников градостроительных проектов малоэтажного коттеджного строительства и способы выбора рационального варианта управления коттеджной застройкой;

- проведен анализ рисков пространственно-территориального развития коттеджного домостроения, что позволило оценить резервы и инвестиционную привлекательность территории муниципального образования;

- разработаны методические основы градостроительного планирования и комплексной оценки организационной надежности малоэтажного коттеджного строительства с учетом перспективы его экономического роста и региональной стратегии продвижения инновационной строительной продукции.

Постановка перечисленных задач и взаимосвязь результатов их решения предопределили логику и последовательность проведения исследования.

Объектом исследования является малоэтажное домостроение как основа градостроительной стратегии обеспечения населения России доступным и комфортным жильем.

Предметом исследования является совокупность градостроительных, организационно-производственных, экономических отношений и технологических процессов, происходящих на территориально-региональном рынке малоэтажного жилищного строительства.

Теоретической и методологической основой исследования являются положения общей теории систем, современные теории и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам градостроительства, организации, содержания и управления недвижимостью, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития жилищного строительства страны. В процессе исследования использованы методы системного, логического, корреляционно-регрессионного, экономико-статистического, математичес-кого и имитационного моделирования, экспертных оценок, использованы результаты анализа управления градостроительным планированием и производственным потенциалом предприятий стройиндустрии и организаций-застройщиков различных форм собственности.

Достоверность исследования основывается на применении статистических методов анализа и прогнозирования градостроительных процессов, использовании репрезентативного объема статистических данных строительных предприятий и управляющих организаций, представляющих обширный массив информации по исследуемой проблеме, использовании действующих государственных актов, регулирующих экономику отрасли в целом, а также внедрении результатов исследования в практику жилищного малоэтажного строительства.

Практическая значимость работы состоит в возможности использования предлагаемых методических разработок и рекомендаций, позволяющих путем государственного и муниципального участия в инвестиционных процессах осуществить комплекс градостроительных, организационно-управленческих мер и конкретных технологий, направленных на стимулирование инвестиционно-строительной деятельности в сфере малоэтажного домостроения. Результаты исследования применимы в работе проектных и строительных организаций, в деятельности муниципальных образований при формировании инфраструктуры поселений, а также в учебном процессе строительных вузов.

Теоретические результаты исследования используются в преподавании учебных курсов «Научные проблемы градостроительства при малоэтажной застройке», «Пространственно-территориальное развитие недвижимости» и «Управление проектами в строительстве» и в Московском государственном строительном университете для специальностей «Городское строительное хозяйство» и «Экспертиза и управление недвижимостью».

Практическая значимость работы также заключается в том, что теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики администрациями субъектов Российской Федерации.

Научная новизна исследования заключается в разработке и обосновании автором методических положений градостроительной стратегии, способствующей решению жилищной проблемы в России с использованием малоэтажного домостроения на территориальных рынках коттеджного жилья с привлечением девелоперских компаний, включающей переход на новые принципы землеотвода в пригородных зонах и сельской местности, инфраструктурного обеспечения строящихся поселений, развития индустриальной технологии и крупномасштабного производства экономных, подготовленных к сборке и установке жилых зданий и комплексов.

Научные результаты, полученные автором, состоят в следующем:

1. Исследованы особенности формирования основных направлений земельной и жилищной политики на территориально-отраслевом уровне по обеспечению населения доступным жильем, проанализированы тенденции развития рынка доступной жилищной недвижимости.

2. Сформированы методические положения по формированию эффективного механизма функционирования и развития градостроительных проектов коттеджного строительства, основанные на системном подходе к их развитию и использованию инноваций с учетом состояния и требования рынка.

3. На основе сравнительного технико-экономического анализа установлена целесообразность индустриального массового производства модульных домов как одного из способов решения проблемы скорейшего обеспечения населения доступным жильем.

4. Разработана концепция стратегии создания и развития подотрасли индивидуального деревянного домостроения на базе модульных технологий, опирающейся на формирование технологической структуры целостного процесса создания малоэтажного деревянного жилья от производства строительных материалов до монтажа домов на площадке потребителя-домохозяйства.

5. Разработаны методические рекомендации и основные целевые параметры стратегического развития объектов малоэтажного жилищного строительства с учетом принципов системного производственного планирования и организационной надежности, отвечающие современным требованиям рынка.

Основные научные результаты, полученные лично автором состоят в развитии теоретических градостроительных основ управления на региональном рынке строительства жилья, а также разработке практических рекомендаций в сфере малоэтажного жилищного строительства, совокупность которых представляется возможным квалифицировать как решение научной проблемы, имеющей народнохозяйственное значение для регионов России.

На защиту выносятся:

1. Методические положения по формированию эффективного градостроительного механизма функционирования территориальных рынков малоэтажного жилищного строительства с участием муниципальных органов власти, застройщиков и населения.

2. Система оценочных показателей по инновационной номенклатуре коттеджной готовой строительной продукции, количеству, качеству, времени, цене и уровню доверия потребителей на всех этапах инвестиционно-градостроительного жизненного цикла.

3. Методические основы обеспечения конкурентоспособности коттеджной строительной продукции и территориальной градостроительной привлекательности реализации проектов коттеджной застройки.

4. Методические рекомендации по повышению эффективности функционирования градостроительных проектов коттеджной застройки на территориальных рынках малоэтажного строительства с учетом оценки организационной надежности и рисков.

Апробация и внедрение результатов исследования:

Основные материалы исследования были представлены в публикациях и докладах на научно-технических конференциях в 2007 и 2008 гг., на ежегодной научно-практической конференции профессорско-преподавательского состава и студентов.

Публикации: По теме диссертации автором опубликовано 5 работ общим объемом 3,28 п.л..

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Общий объем диссертации составляет 178 страниц, из них 29 таблиц, 22 рисунка и 6 приложений. Библиографический список составляет 101 наименование трудов отечественных и зарубежных авторов.

застройщик малоэтажный коттеджный программа

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Аналитическая часть диссертационного исследования посвящена оценке перспектив и возможностей осуществления государственной градостроительной политики в области обеспечения населения доступным и комфортным жильем посредством развития малоэтажного домостроения.

По прогнозам в ближайшие годы общий износ жилого фонда превысит критический уровень, равный 60%, после чего он станет неремонтнопригодным. Высокий уровень износа предопределяет и высокие эксплуатационные расходы. Так в России, по данным Федерального агентства строительства и ЖКХ, на обогрев 1м2 жилья в год тратится 80 литров условного топлива, а в сопоставимой по природным условиям Швеции - 14-18 литров, в Германии - 3 л. Большая, часть жилого фонда не соответствует понятиям комфортности и санитарным требованиям, 14,3 млн., российских семей проживает в неблагоустроенном жилье, где отсутствуют горячее водоснабжение, канализация газ и электроплиты. Потребности населения в жилье огромны. В 2006 г. в очереди на улучшение жилищных условий было зарегистрировано 4,43 млн. семей. Количество желающих улучшить свои условия составляет 28 млн. семей (61% населения). Если учесть, что в 2003 г. улучшили свои жилищные условия только 230 тыс. семей (5%), то при таких темпах для решения проблемы понадобится 50 лет, что явно неприемлемо, поэтому для успешной реализации ФЦП "Жилище" (Федеральная целевая программа), необходимы эффективные градостроительные решения и источники финансирования. Основными источниками финансирования и софинансирования градостроительных проектов малоэтажного домостроения должны быть как бюджетные средства федерального центра и субъектов Российской Федерации, так и частные инвестиции в равной пропорции, прежде всего, - это средства девелоперов (заказчиков-застройщиков), средства предприятий, участвующих в таких проектах, а также - финансовые организации и население.

Как отмечалось ранее, целью приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жильё -- гражданам России" является решение проблемы, обеспечение граждан доступным жильем, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Решение подпрограммы малоэтажнго домостроения «Свой дом» предполагается обеспечить путём реализации комплекса нормативных градостроительных и правовых мер по нескольким направлениям, среди которых - развитие малоэтажного жилищного строительства индустриальным методом; совершенствование организационных механизмов управления инвестиционно-градостроительными проектами; развитие единых условий и подходов по ипотечному жилищному кредитованию населения и формирования рынка доступного жилья; исполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Для этого необходимо обеспечить формирование системы пространственно-территориального планирования, создания условий для разработки правил землепользования и комплексной застройки пригородных территорий и сельской местности, обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой и энергоресурсами, становление и развитие мобильных предприятий стройиндустрии малоэтажного домостроения, модернизацию и обновление существующего оборудования, повышение технологий производства и строительства с использованием для этих целей местных строительных материалов, создание единой системы государственного учёта объектов малоэтажной жилищной недвижимости и др.

В связи со сменой ориентиров в жилищном строительстве необходимы и новые акценты в развитии малоэтажного домостроения. Поскольку новые подходы предполагают его интенсивное развитие, то государственная стратегия в основном должна быть ориентирована не на субсидирование населения для малоэтажного жилищного строительства, а на то, чтобы поднять малоэтажное домостроение до индустриального уровня.

Мировая тенденция "бегства" населения из больших городов появилась уже и в России. Эта тенденция будет доминировать и усиливаться на протяжении всего XXI века. В основе ее лежит процесс доступности для всё большей части населения плодов цивилизации, независимо от их места проживания. Для обоснования этого тезиса укажем на три группы факторов. Первая группа связана с известным в экономической теории явлением зависимости потребительских притязаний от уровня доходов и их стабильности; вторая - с растущим осознанием экологической и шумо- опасностей, связанных с проживанием в больших городах; третья - с прогрессом в области градостроительства, дорожного строительства, автомобилестроения, развитием средств телекоммуникации и связи.

В работе обстоятельно изучены новые стратегические подходы в развитии индустриального малоэтажного домостроения на современном этапе, выполнена социально-экономическая оценка развития малоэтажного домостроения в мировой практике и в России в частности с учетом новых технологий и современных материалов.

Реализация территориальных программ и входящих в её состав подпрограмм в сфере жилищного строительства, предусматривает участие федеральных органов управления и субъектов федерации совместно с органами местного самоуправления (муниципалитета). Система регулирования и понятия "земельная политика" в данной области по значению отличаются друг от друга во всех странах, К примеру, в США и Финляндии, а также в странах с доминирующими идеями свободного рынка и с огромной площадью свободных земель, земельная политика в своей основе либеральна, государство, в принципе, не вмешивается в деятельность региональных и местных властей, при этом предоставляется обширное поле деятельности для частной инициативы. В Нидерландах и Германии наблюдается дефицит земли, вследствие этого правительство играет намного более активную роль в вопросах землепользования и пространственно-экономического планирования. В России нынешняя степень либерализации земельной политики зависит от региона и от территориальных муниципальных властей, где по земельным вопросам наблюдаются
значительные различия.

Муниципальные власти оказывают влияние на определение цен на землю, их целью должно быть распределение земли по максимальной возможной цене в сочетании с одновременным предотвращением полного падения спроса: они намеренно могут установить цену, отличную от рыночной, путём функциональной политики в области цен на землю. Из этого следует, что цены на коттеджную недвижимость в значительной степени определяются взаимосвязью между муниципальным спросом и предложением на землю, региональным инвестиционным климатом и эффективной градостроительной политикой проводимой органами местной власти.

Для достижения поставленных правительством России целей основное внимание должно быть уделено индустриальным технологиям производства домов, а именно: каркасно-панельным и модульным технологиям. Дома такого типа имеют невысокую стоимость, отработанную технологию производства, что делает возможным быстрое освоение высокопроизводительного массового деревянного домостроения - высокая технологичность модульных домов позволяет поставить "под ключ", готовый к комфортному проживанию малоэтажный дом на 4-6 семей на подготовленную к застройке площадку с инженерными коммуникациями менее чем за месяц.

На рис. 1 представлены сравнительные характеристики строительства малоэтажных домов по различным технологиям.

Рис. 1. Сравнительные характеристики стоимости и сроков возведения различных типов малоэтажных домов

Данные расчетов показывают безусловное превосходство модульной технологии по уровню затрат на возведение поселения. Из данных табл.1 следует, что стоимость 1 кв. метра в домах построенных по модульной индустриальной технологии в три с лишним раза меньше стоимости 1 кв. метра в многоэтажном доме, построенном по "классической" монолитно-бетонной технологии.

Таблица 1

Сравнительные характеристики затрат на застройку поселения на 100 семей и на 1 м2 общей площади домов

(млн. рублей)

Статьи затрат	Многоэтажный дом	Таунхаусы из панелей ЖБИ	Таунхаусы из кирпича	Таунхаусы из профилированного бруса	Таунхаусы по каркас-но-панель-ной технологии	Таунхаусы по модульной технологии
Предпроектная подготовка	2,5	1,15	1,15	1,15	0,6	0,6
Проектная подготовка	8,74	3,46	3,46	2,3	2,3	2,3
Строительно-монтажные работы	381,0	274,0	287,4	195,0	114,6	97,3
Прочие затраты	23,9	19,0	13,7	12,8	9,0	7,0
Затраты на микрорайон	4,4	8,2	27,4	20,0	20,0	20,0
Затраты на инженерные сети	3,8	8,2	8,6	5,8	3,4	2,9
Всего затрат	424,3	314,0	341,7	237,4	149,9	130,1
Затраты на 1 кв. метр общей площади дома, (тыс. руб.)	38,84	32,26	28,48	19,79	14,50	12,85

Исследование современного состояния градостроительной политики позволило сделать вывод том, что в сложившихся условиях успешное развитие инвестиционно-градостроительной деятельности в границах территориальных владений муниципальных органов управления во многом зависит от выбора эффективного механизма формирования и управления портфелем недвижимости, в том числе коттеджной, с целью получения требуемых объёмов доступного жилья и более высокой доходности, с допустимым уровнем риска.

Для координации мероприятий структурного и инфраструктурного характера и формирования стратегии инновационной деятельности девелоперских компаний, занятых реализацией проектов «Малоэтажная Россия» нужно принять решение по следующим вопросам:

градостроительные особенности регионов России, учитывая климат и природные ресурсы, наличие производственных мощностей стройиндустрии;

распределение производственных мощностей по конкретным видам научно-технической продукции;

выбор градостроительных проектов, видов материалов, полуфабрикатов и услуг, которые следует приобрести;

методы подготовки и переподготовки персонала;

методы контроля качества продукции;

процессы разработки новых типов коттеджных поселков, строений и др.

На рис. 2 представлены система территориального рынка коттеджной жилищной застройки и ее основные участники в виде системы.

Рис. 2. Представление пространственно-территориального развития малоэтажного жилищного строительства в виде системы

Формирование эффективной градостроительной структуры управления коттеджным жилищным фондом должно, по мнению автора, получить дальнейшее развитие на основе программно-целевого объектного управления, рациональной организации эксплуатации и ремонте общего имущества, сохранении и наращивании (приумножении) основного жилищного капитала с соблюдением следующих принципов:

- обеспечения более высокого уровня эффективности на основе резервно-потенциального метода формирования системы управления;

- улучшения результатов деятельности субъекта управления малоэтажным коттеджным домом за счет реализации функционально-стоимостного метода определения расходов;

- согласования показателей хозяйственной деятельности экплуатационно-управленческой компании для обеспечения баланса доходов и расходов.

Разработанная модель формирования эффективной градостроительной системы управления малоэтажным коттеджным домом приведена на рис. 3.

Рис.3. Модель формирования эффективной градостроительной системы управления малоэтажным коттеджным домом

Автором рассматриваются факторы пространственно-территориального развития объектов коттеджной застройки на основных фазах жизненного цикла, исследуются резервы градостроительной деятельности при коттеджной застройке с учётом оценки рисков выбора территории в пригородных зонах и сельской местности, разрабатывается обобщённая экономико-математическая модель относительной конкурентоспособности и доверия населения к объектам малоэтажного жилищного строительства.

Анализ структуры жизненного цикла малоэтажного жилищного строительства показал, что на данное время развитие градостроительного проекта коттеджной застройки включает следующие стадии: проектирование, строительство, реализация, эксплуатация.

Коттеджная застройка, как инвестиционно-градостроительный проект (ИГП), относится к монопроекту инновационного типа и связан в основном с реальными инвестициями. Наиболее важным аспектом градостроительной деятельности по развитию малоэтажной жилищной недвижимости является выбор факторов на основных фазах (стадиях) жизненного цикла ИГП.

Наиболее важные этапы предпроектной стадии коттеджной застройки -- исследование рынка и выбор местоположения будущего загородного посёлка.

Анализ взаимосвязанных жизненных циклов спроса продукции и технологий показывает, что применение плодотворной (изменчивой) технологии производства подразумевает непрерывные замены инновационных типов коттеджных домов.

Проведённый в работе анализ позволяет утверждать, что на сегодняшний день основной причиной, сдерживающей эффективное внедрение программ и строительство коттеджных посёлков муниципального подчинения, является отсутствие свободных территорий и сложность перевода сельскохозяйственных угодий под программы малоэтажного жилищного строительства.

Основной проблемой, с которой сталкиваются участники ИГП является то, что рынки малоэтажного жилищного строительства в отличии от рынка строительства точечных новых объектов жилищной недвижимости в настоящее время являются менее привлекательными в силу отсутствия чёткой правовой базы эксплуатации коттеджных посёлков. Решить проблему, как считает автор, можно за счёт реализации принципов государственно-частного партнёрства, что позволяет выявить резервы в градостроительной деятельности.

Готовая градостроительная продукция собственного производства и конкурирующих организаций оценивается по уровню их конкурентоспособности. Индивидуально каждый из параметров, входящих в соответствующую группу градостроительных, социальных или технико-экономических показателей, оценивается по уровню доверия (УД), который устанавливается в пределах 0,7-0,99.

Интегральный показатель относительной конкурентоспособности i-ой строительной продукции коттеджных домов определяется как произведение индивидуальных показателей доверия, входящих в соответствующую группу:

(1)

где ОКС im - относительная конкурентоспособность i-гo товара;

k - количество параметров, включенных в соответствующую группу j- 1,2, 3...k;

УДjim - уровень доверия j-oгo параметра i-oй продукции.

Методика функционально-стоимостного анализа предусматривает; исследование каждого фактора в отдельности и в их взаимосвязи и взаимообусловленности. Такой комплексный подход позволяет получить достоверную информацию уровня качества продукции, эффективность использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов, "человеческого фактора".

Среди принципиально новых показателей оценки деятельности инвестиционно-градостроительного проекта целесообразно отметить показатель общей организационно-производственной надёжности (ОИН) системы в целом.

(2)

Иi -- организационно-производственная надежность i-гo участника проекта (муниципалитет, подразделения девелоперской компании, население);

n - количество всех участников.

1?Иi ?0 (3)

Следует отметить, что предлагаемая шкала интервальных оценок критерия организационно-производственной надежности системы в целом сопоставима со шкалой градации надежности каждого из ее участников. Данная шкала была получена экспертным методом путем обобщения практического опыта других авторов (табл. 2).

Интервально-качественная шкала организационно-производственной надежности (ОПН)

Таблица 2

Область интервальной оценки экономической надежности
Наименование характеристик	I	II	III	IV
Качественная характеристика уровней надежности	Критическая	Адаптивная	Комплексная	Нормальная
Интервальная оценка уровней надежности	0-0,25	0,25-0,45	0,45-0,75	0,75-1

Количественная оценка критерия надежности, позволяет не только определить его качественное значение, но и соотнести его с уровнем риска, характерным для каждой конкретной области.

Полученное количественное и качественное значение критерия организационно-производственной надежности позволяет судить о текущем состоянии градостроительного проекта в целом. Наиболее перспективными для инвестиционно-градосроительных проектов являются нормальная и комплексная виды надежности.

Механизм оценки эффективности всего инвестиционно-строительного процесса проходил апробацию на реальном примере строительства коттеджных посёлков с участием автора данной работы (Приложения 1, 2).

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

В ходе исследования была решена важная задача обоснования научных положений, методических приёмов и практических рекомендаций, направленных на поиск и разработку методов формирования эффективного механизма градостроительного управления на рынке объектов жилищной недвижимости на примере возводимых коттеджных посёлков в регионах России.

В результате выполненного исследования диссертантом:

1. Разработаны методические основы градостроительного планирования
и комплексной оценки организационной надежности малоэтажного
коттеджного строительства с учетом перспективы его экономического роста
и региональной стратегии продвижения инновационной строительной
продукции.

2. Сформулированы положения, дающие возможность с помощью разработанной оптимизационной организационной модели взаимодействия основных участников инвестиционно-градостроительного проекта выполнять многокритериальный статистический анализ факторного пространства, влияющего на эффективность жилищной политики муниципальных органов управления на рынке коттеджной недвижимости;

3. Предложен механизм оценки применения новых моделей градостроительного управления, ориентированных на эффективность в соответствии с учётом различных стадий жизненных циклов реализации инвестиционно-градостроительного проекта;

4. Предложены методы обеспечения надёжности в системе взаимоотношений между основными участниками градостроительства при реализации проектов коттеджной застройки, что позволяет эффективно управлять процессом строительства;

5. Разработан механизм комплексной оценки организационной надёжности, который позволяет на основе агрегированных показателей деятельности застройщика и организаций местного самоуправления полно отражать количественную и качественную взаимосвязь градостроительных, организационно-технических, финансово-экономических показателей функционирования всего градостроительного проекта.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

1. Стригин Б.С. Проблемы жилищного строительства и пути их решения. Сб. науч. тр., Пенза, ПГУАС, 2009 (0,6 п.л.).

2. Стригин Б.С. Научные аспекты градостроительной деятельности при коттеджной застройке с учетом резервов и оценок рисков. Сб. науч. тр., Пенза, ПГУАС, 2009 (0,6 п.л.).

3. Стригин Б.С. Современное состояние проектирования и выбор факторов развития объектов коттеджной застройки на основных фазах жизненного цикла. Сб. науч. тр., г.Воронеж, ВГАСУ, 2009 (0,6 п.л.).

4. Стригин Б.С. Анализ состояния и перспективы развития коттеджного строительства в России. М.МГСУ, Сб. научн. тр., 2009 г. (0,6 п.л.)

5. Стригин Б.С. Научные аспекты развития градостроительных проектов малоэтажного коттеджного домостроения. Научный вестник ВГАСУ. Строительство и архитектура, г.Воронеж, №3, 2009 (0,83 п.л.).

Размещено на Allbest.ru

...