Методические основы оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Методические основы оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города

Теличенко Татьяна Валерьевна

МОСКВА - 2008



Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Московском государственном строительном университете.

Научный руководитель: доктор экономических наук,

профессор Грабовый Петр Григорьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Кириллова Ариадна Николаевна

кандидат экономических наук,

доцент Баринов Валерий Николаевич

Ведущая организация: Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Курский государственный технический

университет

Защита состоится «_____» февраля 2008 года в ____ часов на заседании диссертационного совета Д.212.138.05 в ГОУ ВПО Московском государственном строительном университете по адресу: 113114, Москва, Шлюзовая набережная, д.8, ауд. 329.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московского государственного строительного университета по адресу: 129337, Москва, Ярославское шоссе, д. 26.

Автореферат разослан «_____» января 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Исаева Г.Л.



ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТ

Актуальность темы исследования. Важнейшим условием успешного экономического и социального развития города является обоснованное планирование процесса комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки во взаимосвязи с городским землепользованием.

В настоящее время проблема анализа местоположения объектов недвижимости при реализации программ территориально-пространственного развития города становится все более актуальной, поскольку ее практическое воплощение затрагивает социальные интересы миллионов жителей крупных городов, финансовые и хозяйственные интересы девелоперов, а также органов власти. Однако присутствует методическая и процедурная необеспеченность решения организационных вопросов при застройке новых и реконструкции старых частей города.

Город является высоко урбанизированной территорией, находящейся в тесном взаимодействии с внешней средой. В связи с этим оценка коммерческого потенциала территорий представляет собой сложный процесс моделирования отдельных сегментов сложившейся застройки города.

Актуальность избранной исследовательской проблематики в будущем будет только возрастать, поскольку застройка большинства городов России вошла в противоречие с кардинальными переменами в уровне и образе жизни горожан, в ценностных предпочтениях и в организации семьи, в экономических требованиях. Решение данной проблемы состоит в максимальном использовании для жилищного строительства территорий в пределах установленной городской черты, в более тщательном их анализе и местной регламентации для нужд строительства, то есть в использовании селитебных территорий внутри застроенных городских территорий. Отказ от избыточного территориального разрастания городов в пользу их активной комплексной реконструкции и обновления должны создать предпосылки для движения от экстенсивного и интенсивному типу роста городов, изменению социального статуса региона и др.

К 2010 году как минимум треть граждан страны должны иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» призвана создать для этого все условия.

При этом под коммерческим потенциалом территории автор понимает развитие собственником потребительских свойств земельной и жилищной недвижимости, городской инфраструктуры и качества проживания населения с использованием современных принципов конкурентного преимущества при организации воспроизводственных процессов, приносящего собственнику прогнозируемый доход.

С одной стороны система воспроизводства жилищного фонда охватывает производство и строительство, обращение и потребление (накопление) в рамках единого оборота материальных и инвестиционных ресурсов, а с другой - обеспечивает необходимую взаимосвязь конечного спроса на готовую строительную продукцию через коммерческий потенциал территорий, организацию строительного производства и доходы муниципальных органов власти, девелоперов (инвесторов).

Любая производственная система, подлежащая воспроизводству, требует создания ресурсного потенциала, т.е. необходимым условием существования и развития системы является привлечение ресурсов в ее воспроизводство.

В рассматриваемой проблематике комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки, по мнению автора, наиболее значимым являются вопросы научной обоснованности оценки коммерческого потенциала территорий с учетом рисков, степени их инвестиционной привлекательности, выявление территориальных резервов с соответствующей разработкой методических рекомендация по формированию программы развития территорий.

В связи с вышеизложенным, научной гипотезой исследования является рациональное использование коммерческого потенциала города в сочетании с выбором - эффективного организационно-управленческого механизма деятельности муниципальных органов управления и девелоперских компаний, использующих методологию управления проектами при реализации программ доступного жилья за счет развития различных методов воспроизводственных процессов реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

В предлагаемой постановке проблема почти не исследовалась, хотя отдельные стороны коммерческого потенциала территорий и комплексная реконструкция сложившейся застройки освещалась в трудах отечественных и зарубежных ученых.

Среди наиболее известных исследователей этого направления следует назвать В.Андрианова, Х.Варнекс, Н.Кондратьева, Н.Тренева, М.Портера, Д.Робинсона. Многие аспекты деятельности строительных компаний с учетом российского и зарубежного опыта рассматриваются в работах С.И.Абрамова, М.И.Воронина, П.Г.Грабового, Х.М.Гумбы, В.Н.Зарубина, А.В.Карасева, А.Н.Кирилловой, И.Г.Лукмановой, В.Я.Осташко, Ю.П.Панибратова, Е.П.Панкратова, В.П.Стороженко, В.М.Серова, Л.Н.Чернышова, Н.А.Фалькевича, Б.Б.Хрусталева, Н.Ю.Яськовой и др.

Целью диссертационной работы является разработка теоретических и методических основ оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города, обеспечивающих эффективное использование территориальных резервов города с учетом инвестиционной привлекательности его земельно-имущественного комплекса и рыночных приоритетов муниципальных органов власти и девелоперских компаний, позволяющих согласовать социальные интересы населения.

Для достижения указанной цели исследования автором поставлены и решены следующие задачи:

? проведен анализ современного состояния организации реконструкции и обновлении сложившейся застройки города;

? определена характеристика системных свойств различных типов недвижимости;

? проведен анализ теоретических исследований по проблеме планирования реализации проектов с учетом оценки коммерческого потенциала территорий;

? осуществлен выбор факторов пространственно-экономического развития объекта недвижимости на основных фазах его жизненного цикла;

? проведено исследование оценки коммерческого потенциала территории для различных форм воспроизводства объектов недвижимости;

? разработана обобщенная экономико-математическая модель эксплуатации объекта недвижимости с учетом развития территории;

? осуществлен выбор эффективных вариантов реконструкции и обновления объектов недвижимости сложившейся застройки;

? проведено экономическое обоснование выбора методов и форм воспроизводства недвижимости с учетом инвестиционной привлекательности территории и рисков;

? проведена апробация оценки коммерческого потенциала территории при планировании реализации проектов реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Объектом исследования в диссертации является комплексная реконструкция и обновление территорий сложившейся застройки в крупных городах, характеризующаяся многостадийностью, многосторонним взаимодействием различных участников (органов власти регионального и местного уровней, девелоперских компаний, групп населения), состоящая из многих инвестиционных проектов, требующих оценки коммерческого потенциала территории и предполагающих наличие механизмов согласования различных интересов,

В качестве предмета исследования в работе выступают существенные для результативного и эффективного осуществления комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки процессы организации управления и информационного обеспечения, рассмотренные в контексте социально-экономических, экологических, градостроительных и других проблем комплексной реконструкции.

Теоретическая и методическая основа диссертационной работы. В теоретическом плане диссертационное исследование опирается на содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых концептуальные разработки по анализу закономерностей функционирования сложных социально-экономических систем, организации управления, принятия решений, информационных технологий, процессов урбанизации, развития городов как социально-экономических образований, градостроительной политики.

Методической основой диссертации послужил системный подход и накопленный в рамках системных исследований опыт применения соответствующего методического инструментария в различных областях научных знаний. Системно-теоретические разработки доказали свою особую результативность прежде всего при анализе функционирования сложных динамических систем, требующих проведения междисциплинарных исследований. застройка город реконструкция

Информационную базу работы составили данные, содержащиеся в справочно-статистических и аналитических материалах ряда федеральных министерств и ведомств - Госкомстата России, Минэкономразвития России, Минфина России, Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства г.Москвы, а также в материалах научно-исследовательских организаций, специализирующихся на проблемах социально-экономического развития городов и градостроительства. Кроме того, в работе использовались не введенные до этого в научный оборот данные, специально собранные и обработанные автором для целей диссертационного исследования.

Научная новизна исследования заключается в разработке методических предложений по оценке коммерческого потенциала территории при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города, направленных на выбор рационального варианта инвестиционного проекта и эффективного использования территориальных резервов строительства.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:

1. На основе тенденций осуществления комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки крупных городов проанализированы условия формирования благоприятной среды жизнедеятельности населения в зависимости от уровня развития девелопмента земли и возможностей муниципальных органов управления по эффективному использованию коммерческого потенциала территорий.

2. Выявлена сущность и особенности оценки коммерческого потенциала территорий в условиях качественного формирования всех компонентов городского портфеля недвижимости в экономической деятельности девелоперских компаний, позволяющего рассчитывать пороговое значение доходности территориально-имущественного и земельного комплексов города.

3. Определены наиболее значимые факторы влияния внешней и внутренней среды на коммерческий потенциал территории города и деятельность девелоперских компаний на рынке строительства жилья, что позволило с учетом делового риска выбирать эффективные инвестиционные проекты при реализации Программы реконструкции и обновления сложившейся застройки города.

4. Установлено, что структурно-функциональные составляющие модели комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки представляют собой открытый набор переменных, содержательное и информационное наполнение которых зависит от инвестиционной привлекательности территорий и делового риска.

5. Разработаны методические положения по оценке коммерческого потенциала территорий существующей застройки с определением интегрального показателя потенциалоемкости.

6. Результаты экспресс-оценки и коммерческого потенциала территорий и моделирование вариантов сценариев комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки позволяют оптимизировать инвестиционный портфель города при реализации долгосрочных программ на этапе стратегического планирования и уменьшить деловой риск.

7. Выполнена экспериментальная оценка эффективности применения разработанной модели оценки коммерческого потенциала территории с учетом ее привлекательности, что позволяет для муниципальных органов управления устанавливать очередность комплексной реконструкции, емкость застройки, прогнозировать резервы территорий и разрабатывать программу их развития.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит из эффекта девелопера и города (заказчика).

На защиту выносятся:

- методические положения по оценке коммерческого потенциала территорий, используемые при планировании стратегии комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки;

- методы обоснования критериев, факторов и показателей деятельности основных участников инвестиционного процесса (девелопера и города), обеспечивающих повышение эффективности комплексной реконструкции и обновления сложившейся застройки города;

- практические рекомендации по оценке коммерческого потенциала территории и ее привлекательности, что позволяет в стратегическом планировании осуществлять квалификацию инвестиционных проектов и территориальных ресурсов, а также разрабатывать программу развития территории.

Практическая значимость работы заключается в том, что её отдельные результаты непосредственно связаны с анализом проблем реконструкции сложившейся застройки в г. Москве и содержат прямые рекомендации по их решению. Часть из этих предложений уже реализована в практике инвестиционно-строительного комплекса г. Москвы, в частности, при разработке среднесрочной целевой Программы комплексной реконструкции сложившейся застройки.

Материалы диссертационного исследования могут представлять практическую ценность для использования их в учебном процессе в рамках курса «Экономика и управление недвижимостью», читаемого в Московском государственном строительном университете.

Проведенное исследование может представлять практический интерес для органов власти и управления крупных и крупнейших российских городов, ученых, изучающих проблемы планирования стратегии развития, реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Апробация работы. Основные теоретические положения и выводы диссертации, а также её практические рекомендации представлялись автором на российских конференциях и семинарах.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 5 печатных работ общим объемом 1,66 п.л.

Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, четырех приложений, основных выводов и предложений, списка литературных источников по теме исследования. Объем диссертации составляет 154 страницы, в том числе 24 таблицы, 25 рисунков. Список использованной литературы содержит 113 наименований научных трудов отечественных и зарубежных авторов.



ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В настоящее время большое значение приобретает роль реконструкции и технического обновления гражданского и промышленного фонда страны. Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом экономических, социальных и градостроительных факторов.

Экономические факторы указывают на высокую инвестиционную привлекательностью территорий.

Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью зданий, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом.

Градостроительные факторы связаны с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства.

Управление земельными ресурсами городов непосредственно связано с градостроительной деятельностью - деятельностью по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемой в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Градостроительный кодекс трактует земельные ресурсы города, земли города как некую территорию. Быстрый переход к многоукладной экономике поставил сложные проблемы перед администрациями городов, т.к. старые директивные методы управ¬ления развитием территорий в новых условиях оказались мало эффективными.

Понятия «территория» и «земля» с точки зрения Градостроительного кодекса отождествляются. Именно данная сущностная интерпретация территории, то есть «территория города», «земельные ресурсы города», «городские земли», рассматриваются автором как синонимы.

В современной рыночной экономике разработка и реализация градостроительных программ, градостроительных документов финансируется не только из бюджетных средств, но и из частных инвестиций. В связи с этим, на земельный участок, предназначенный для градостроительного освоения, может происходить управляющее воздействие с двух сторон - со стороны городского сообщества, основной задачей которого является обеспечение установленных норм и условий проживания в поселении, и со стороны частного инвестора, основной задачей которого является извлечение из данного земельного участка в процессе его использования максимальной выгоды. ( рис. 1)

Рис. 1. Управляющие воздействия на использование территории города и их результат

Оба управляющих воздействия могут противодействовать друг другу. При этом управляющие действия со стороны городского сообщества менее мобильны. Они являются долговременными ( правовые и нормативные акты долго готовятся, обсуждаются, принимаются и действуют продолжительное время, пока в них не внесут, по необходимости, требуемые коррективы).

В диссертационной работе исследуются современные механизмы развития городов и территорий, инвестирования и получение коммерческого эффекта при проведении городских инвестиционных программ.

Новый земельный кодекс окончательно сформировал понятие объекта недвижимости как земельно-имущественного комплекса, но на практике эти элементы все еще разорваны, и существуют два разнородных субрынка купли-продажи (аренды) зданий (помещений) и земельных участков под ними.

В России изменился характер урбанизации. Она перешла из фазы государственно-обеспечиваемой, в новую фазу. На первый план выходят экономические и социальные интересы частных субъектов хозяйствования, свободно выбирающих место для своего жилья и бизнеса, когда в значительной мере происходит разгосударствление собственности на землю и недвижимость, включая жилищно-коммунальные комплексы городов.

Отказ от избыточного территориального возрастания городов в пользу их активной реконструкции должен создать предпосылки для движения от экстенсивного к интенсивному типу роста городов. Признаки интеграции городской структуры можно наблюдать в появлении многофункциональных городских зон и комплексов, многопрофильных градостроительных узлов, крупных зданий, совмещающих разные функции, в активном пользовании подземного пространства. Это развивает и обогащает функциональный подход, возвращает городской среде интегральное качество.

В диссертационной работе представлен новый стандарт описания объекта нежилой недвижимости как имущественно-земельного комплекса. Настоящий стандарт опи¬сывает сущностные характеристики нежилого объекта как имущественно-земельного комплекса и товара на рынке недвижимости.

Принципиально новый и важный вид предпринимательской деятельности в недвижимости является девелопмент земли, целью которого является получение дохода (прибыли) за счет создания объектов (в том числе за счет улучшения качественных характеристик земельного участка), в максимально возможной степени удовлетворяющих потребности приобретателей ( покупателей, арендаторов) недвижимости.

Принятие обоснованных инвестиционных решений требует соответствующих методов их экономического обоснования, включающих оценку и выбор эффективных вариантов.

Конкретным механизмом, практическая реализация которого приводит к эффективной системе управления территорией, является портфелирование недвижимости. Целевым назначением формирования конкурсного лота и критерием эффективности такого формирования является показатель общей рентабельности лота (Ri), который должен достигать максимально возможных значений. Объектно-функциональная структура портфеля города при формировании лотов, включая девелопмент земли, позволил автору определить пороговое значение эффективности различных портфелей недвижимости, в том числе территориально-имущественных и единичных земельных комплексов.

Чаще всего частные интересы инвестора вступают в противоречие с общественными интересами городского сообщества при развитии городских территорий. В то же время, выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов развития территорий является не только способом умножения богатства собственника или источником получения дохода инициаторами развития и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на социально-экономические процессы в городе, доходы местного бюджета, совершенствование планировочной структуры города.

Управление земельными ресурсами города есть систематическое, сознательное целенаправленное воздействие государства, общества, граждан и юридических лиц на земельные отношения в целях обеспечения рационального и эффективного функционирования земельных ресурсов города, основанного на познании объективных закономерностей развития городского сообщества и городской территории.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих условиях выступать в качестве основного в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Развитие города может выполняться по двум направлениям:

- развитие неосвоенных под застройку территорий (резервных земель, земель сельскохозяйственного использования в черте города);

- развитие освоенных под застройку территорий города в виде реконструкции его функционально-планировочных образований или элементов планировочной структуры ( участки ветхой застройки, кварталы и микрорайоны ветхой застройки, вступившей в противоречие с современными стандартами условий проживания, земли производственной зоны, отнесенные в рамках территориального планирования к иной территориальной зоне, на которых существующее производство подлежит ликвидации, перебазированию, выводу).

Если первое направление реконструкции является наиболее удобным, практически со всех точек зрения, то второе может осуществляется по двум сценариям. Первый - так называемая коренная реконструкция, когда все сносится в границах квартала, микрорайона, производственной площадки, группы производственных площадок и территория осваивается заново. Второй - выборочная, точечная реконструкция, когда осваиваются отдельные земельные участки со сносом ветхих строений. Этот вид реконструкции особенно характерен для исторических зон старых городов, где земли имеют наивысшую градостроительную ценность.

На рис.2 представлена модель реконструкции и обновления сложившейся жилой застройки и ее окружения в виде системы.

Деятельность и появление новых исполнителей, вовлеченных на каждом этапе процесса застройки, увеличивает стоимость проекта. Таким образом, коммерческий потенциал территорий целиком может быть представлен, как процесс создания добавленной стоимости. Изменения в добавленной экономической стоимости по фазам отражены на рис. 3.

Правая колонка показывает изменение добавленной стоимости на протяжении всего проекта. Создание стоимости появляется за счет вклада каждого участника в форме экспертизы, земли, финансовых и других ресурсов, что позволяет снизить риски процесса застройки. Таким образом, то, что получает каждый участник застройки, равно добавленной стоимости, внесенной им в проект.

Коммерческий потенциал территорий всегда начинается с земли, это либо новый свободный участок земли, либо уже застроенный участок. Покупка и застройка земли связана с определенными рисками. Главной задачей в процессе застройки является минимизация и контроль рисков.

Рис. 3. Коммерческий потенциал территорий, как процесс создания стоимости

В общем виде задача оценки потенциала территории заключается в количественном (денежном) выражении дифференцированных размеров влияния объективных территориальных различий на конкурентоспособность конкретной территории на конкретном городском рынке недвижимости. При этом существенное влияние на оценку оказывает действие субъективных и объективных факторов. (рис. 4).

Общая тенденция современных методик (отечественных и зарубежных) направлена на симплификацию (сокращение) числа определяющих показателей. Существующие методики опираются на отчетные данные и слабо учитывают новые тенденции развития, которые практически не попадают в статистические материалы.

Научный подход и капитальное исследование по определению коммерческого потенциала территории является необходимым условием успешной реализации инвестиционно-строительных проектов при планировании стратегии реконструкции и обновления сложившейся застройки.



Рис. 4. Формирование факторного пространства местоположения территории города.

Коммерческий потенциал территории представляет собой совокупность факторов, подлежащих количественной оценке.

В диссертационной работе автором предлагается следующая методика исследования. В центре анализа коммерческого потенциала территории должны быть и виды, и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, финансовая структура инвестиций.

Анализ проводится по всей системе показателей факторов, определяющих уровень коммерческого потенциала реконструируемой территории, сгруппированных в блоки.

Методика количественной оценки комплексного потенциала территории базируется на использовании трех параметров: среднее значение, минимальное значение, максимальное значение. (I уровень факторов - факторы в масштабе города, района или округа, II уровень факторов - влияние факторов, связанных с объектами недвижимости.)

Изменение коммерческой привлекательности территорий зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях жизненного цикла объекта. В результате анализа факторов, влияющих на уровень коммерческого потенциала территории, выделены основные факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, которые могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (рис. 5).

Первый уровень влияния результатов взаимодействия включает четыре основных фактора: социальные, экономические, политические, физические, которые носят общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияющие на процессы, происходящие на рынке городской недвижимости.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города, округа или района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта или реконструируемого квартала жилой застройки, условия продаж, временные факторы, физические характеристики объектов, спрос на землю условия финансирования и прогнозируемой доходности объектов недвижимости. Эти факторы непосредственно связаны с объектами, расположенными на реконструируемой территории, и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень влияния факторов связан непосредственно с характеристиками отдельных объектов, расположенных на территории квартала, микрорайона, и включает архитектурно-строительные и управленческо-эксплуатационные факторы.



Рис. 5. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости и коммерческий потенциал территории.

Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости блоков факторов для определения интегрального показателя каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.

Определение агрегированного показателя значений коммерческого потенциала территории по каждому блоку факторов КПФ определяется по следующей предлагаемой формуле:

, (1)

гдеQij- значение показателя i-гo фактора, входящего в j-ый блок факторов;

Вj- значение k-го показателя весомости i-гo фактора;

i- перечень значений показателей факторов, входящих в j-ый блок факторов, i= 1-n;

j - перечень блоков факторов.

Каждое значение показателя факторов оценивается по 10-балльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.

В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по формуле:

(2)

гдеБ- количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок;

Вj- коэффициент весомости k i-гo показателя.

Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт, подлежащей комплексной реконструкции на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов определяется по формуле:

(3)

гдеКПф- значение агрегированного показателя j-гo блока факторов;

Вj- весомость j-гo блока факторов;

j - перечень блоков факторов, j=7.

С учетом предыдущей формулы, формула определения КПТ можно представить в следующем виде:



(4)

Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории существующей застройки целесообразно конкретизировать с позиции установления конкретных значений факторов, влияющих на коммерческий потенциал территорий, уточнения их перечня, определения коэффициентов весомостей факторов на основе апробации на конкретных объек¬тах и территориях реконструкции жилых районов. Этапы формирования методики включает следующие работы: (рис. 6)

Рис. 6. Методическая схема оценки коммерческого потенциала территории и армирования стартовых условий для проведения торгов

Исходными материалами являются:

- предпроектные разработки (концепция социально-экономического и градостроительного развития территории, ПДП, эскизы застройки);

- данные городского заказа, определяющие направления, объемы и условия размещения объектов строительства и реконструкции районов;

- материалы проведенных ранее обследований и технических изысканий, характеризующих условия застройки конкретных территорий (инженерная геология, гидрогеология, характер влияния на экологическую обстановку техногенных факторов и др.).

В качестве примера автором приводятся некоторые параметры конкретных вариантов реконструкции 33 городских кварталов г. Москвы на ближайшие 10 лет в соответствии с действующей среднесрочной Программой комплексной реконструкции территории сложившейся застройки.

В соответствии с разработанной методикой, проведенные обоснования и расчеты позволяют сделать вывод о том, что такой подход позволяет органам власти сопоставить рассматриваемые варианты реконструкции с конъюнктурой рынка и определить на этой основе желательные (допустимые, необходимые) ситуации, которые должны быть учтены в процессе проведения торгов и предложены на рассмотрение девелоперским компаниям.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В диссертационной работе обобщены результаты исследований, выполненных автором по проблеме оценки коммерческого потенциала территории при реконструкции и обновлении сложившейся застройки крупного города.

Исследование современного состояния жилищного фонда крупных городов России и ситуации в инвестиционно-строительной сфере свидетельствуют о необходимости и неотложности коренных изменений в управлении этой сферой деятельности с целью создания эффективного механизма взаимоотношений участников в процессе воспроизводства жилой недвижимости. Проведенное исследование позволило автору предложить и реализовать теоретические положения и методические принципы в этой сфере с учетом особенностей и разработанной стратегии в области обеспечения жильем населения крупных городов.

На основе проведенного исследования сделаны следующие основные выводы и предложения:

1. В процессе анализа современного состояния городской недвижимости установлена зависимость условий формирования благоприятной среды жизнедеятельности населения от местонахождения объектов реконструкции и обновления сложившейся застройки.

Реальным механизмом, практическая реализация которого приводит к эффективной системе управления территорий является формирование портфелей и лотов недвижимости.

При долгосрочном территориальном прогнозировании и планировании в структуре городского портфеля недвижимости необходимо учитывать пороговые значения доходности территориально-имущественного и единичного земельного комплексов.

2. Уточнено определение коммерческого потенциала территории и установлено, что при реализации программ по комплексной реконструкции и обновлению сложившейся застройки, связанных с предоставлением прав собственности муниципальными органами власти, целесообразно использовать основные принципы и методы организации девелопмента и методологию управления проектами.

3. Сформулировано факторное пространство, влияющее на эффективность местоположения объекта недвижимости, расположенного в жилом районе города с учетом степени его привлекательности, риска и рыночной стоимости земельных участков.

4. Городскими органами управления для выбора девелоперской компании по реализации программы реконструкции и обновления сложившейся застройки разработана система показателей, включающая расчет интегральной оценки финансово-экономического состояния компании и интегральной оценки качественных характеристик организации.

5. Проведен анализ делового риска для девелоперской компании, участвующей в реализации среднесрочной Программы реконструкции и обновления сложившейся застройки на примере г. Москвы. На его основе показано, что деловой риск зависит от инвестиционной привлекательности территорий и внедрения современных технологий в строительстве. На первоначальном периоде он значительный, но при реализации долгосрочных программ (стратегическое планирование) деловой риск уменьшается.

7. Для оптимизации реконструкции и обновления жилья автором предложена модель прогнозных расчетов по необходимому объему жилищного строительства на обновляемой территории.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и состоит из эффекта девелопера (инвестора) и города (заказчика).

8. Методика оценки коммерческого потенциала территории существующей застройки с определением интегрального показателя позволяет определять инвестиционную привлекательность комплексной реконструкции и обновления сложившейся территории с учетом рисков и формировать стартовые условия проведения торгов на право реализации инвестиционного проекта.

9. Коммерческий потенциал территории и ее привлекательность являются прединвестиционным документом для практической деятельности городских органов власти, он позволяет устанавливать очередность и емкость застройки, осуществлять классификацию проектов и территориальных резервов, разрабатывать программу развития территории.



ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ РАБОТАХ

1. Теличенко Т.В. Анализ современного состояния организации реконструкции и обновления сложившейся застройки города // Строительство-формирование среды жизнедеятельности: Сб.тр. - М.: МГСУ, 2006, 0,22 п.л.

2. Теличенко Т.В. Организация и управление инвестиционно-строительными проектами на основе современной концепции девелопмента // Вестник МГСУ: научно-технический журнал - М.: МГСУ, 2007, 0,38 п.л.

3. Теличенко Т.В. Некоторые общие подходы к оценке коммерческого потенциала территорий для определения инвестиционной привлекательности проекта // Актуальные проблемы эффективного развития инвестиционно-отраслевых комплексов: Сб.тр. - Пенза, изд-во ПГУАС, 2007, 0,44 п.л.

4. Теличенко Т.В. Методика оценки коммерческого потенциала территорий города // Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление» № 3-4/2007 - М.: изд-во АСВ, 2007, 0,4 п.л.

5. Теличенко Т.В. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов).// Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник для вузов под общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. А.И. Солунского, М.: Изд-во «АСВ», Изд-во Нижнекамск ИПЦ «Гузель», 2006, 28,7 п.л., в т.ч. лично автором 0,22 п.л.

Размещено на Allbest.ru

...