Проблемы определения накопленного износа
Проблемы, характерные для определения накопленного износа объекта. Внешнее окружение объекта оценки как источник внешнего износа, уменьшавшего полезность. Одновременная оценка объекта с позиции как блага, так и товара. Модель рынка "цена-качество".
| Рубрика | Строительство и архитектура |
| Вид | статья |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 02.11.2018 |
| Размер файла | 124,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Пермский государственный технический университет
Проблемы определения накопленного износа
А.О. Алексеев
Основное содержание исследования
Под накопленным износом подразумевают потерю стоимости объекта оценки [2]. В некоторых работах авторы определяют, что процесс потери обусловлен всевозможными причинами, однако, на практике оценщики износ связывают только со "старением" объекта [1]. Действительно, владелец или потенциальный покупатель осознает, что с увеличением срока фактической эксплуатации сокращается срок оставшегося полезного использования. Еще одной причиной является факт того, что износ легко описать и в терминах физического, и функционального устаревания. Например, функциональный износ II рода определяется развитием более совершенных технологий, уместно называемых современными технологиями, что подчеркивает фактор времени как ключевой фактор ухудшения.
Перечислим ряд проблем характерных задачам определения накопленного износа.
Проблема 1. Затратный подход не применятся для первичного рынка недвижимости, поскольку полагается, что отсутствует износ.
Контр-пример: В микрорайоне с расселяемым ветхим и аварийным жильем строится новый дом. Со временем снос оставшихся бараков и последующие развитие инфраструктуры приведет к росту стоимости объекта. Однако, этот процесс будет следствием роста полезности для потребителя. Внешнее окружение объекта оценки служило источником внешнего износа, уменьшавшего полезность. Таким образом, речь шла о только что введенном в эксплуатацию объекте, с уже имевшимся износом на первый же день эксплуатации.
Проблема 2. Затратный подход в отдельных случаях дает результат больше рыночной стоимость.
Оценивается вновь построенный объект недвижимости и вблизи строится, например, очистной завод. В этом случае затраты на строительство объекта недвижимости могут быть больше стоимости, полученной сравнительным подходом скорректированного с учетом негативного объекта - очистного завода.
В таком случае необходимо очистной завод рассматривать как ухудшающий фактор, то есть источник внешнего износа. Именно этот износ будет определяющим при определении накопленного износа и аналогично сравнительному подходу скорректирует стоимость к уменьшению.
Многие забывают, о том, что затратный подход, в рамках которого и определяется износ, методологически служит для определения затрат, которые необходимо понести, для воссоздания или замены объекта равной полезности. Природа описанных проблем заключается в том, что износ выступает в роли синонима устаревания.
В приведенных примерах не шло речи об уменьшении срока эксплуатации, но износ присутствовал, поэтому нельзя износ отождествлять с устареванием, правильно говорить об ухудшении объекта оценки, то есть процессе потери его полезности.
Проблема 3. Затратный подход не эффективно использовать, поскольку его применение определяет стоимость значительно меньшую, чем стоимость полученную другими подходами.
На практике - факт отсутствия источника негативного воздействия потенциальным покупателем воспринимается не просто как факт отсутствия минуса, то есть нулевой эффект, а положительно, то есть плюс.
В рамках предлагаемого подхода традиционная формула затратного подхода [5] может быть скорректирована следующим образом
С=ВС-•Из+ (1-) •Из, (1)
где С - стоимость объекта оценки, ВС - восстановительная стоимость, Из - накопленный износ, - переменная описывающая наличие износа, если износ есть, то = 1 и выражение (1) принимает привычный всем вид:
С=ВС-Из, (2)
если износа нет, то = 0 и выражение обретает смысл предыдущего высказывания о положительном эффекте:
С=ВС+Из (3)
Безусловно, данный метод требует корректировки, например положительный эффект, скалярно может быть отличным от отрицательного. В этом случае выражение необходимо дополнить степенными и весовыми коэффициентами, определяемыми эмпирическим путем:
С=ВС-••Из+ (1-) ••Из, (4)
коэффициенты и описывают степень влияния износа на отрицательный и положительный эффект соответственно.
Перспективным направлением можно считать одновременную оценку объекта с позиции как блага, так и товара. Известна модель рынка, строящаяся на сочетании цены и качества (рис.1а). Определение полезности объекта с точки зрения блага для покупателя описывается показателем качества - Q, в это же время объекты представители данного класса продаются на рынке по ценам близким к стоимости V, что определяет объект оценки с точки зрения товара. Подмножество, устанавливающее соответствие между множествами Q и V является функцией рынка, определяющей рыночную стоимость (РС). В данном случае износ определят отсутствие полезности, то есть качества, таким образом, кривая рынка может быть зеркально отображена по оси "качество" (рис.1 б). Подобная зависимость рыночной стоимости от износа получена в работе [7].
Рис. 1 Модель рынка "цена-качество"
Третья проблема легко просматривается на рисунке 1б - разница между затратным подходом и кривой рынка весьма значительна. Применение выражения (4) позволит приблизить стоимость, получаемую использованием затратного подхода к справедливой стоимости В данном случае речь идет не о справедливой стоимости, пришедшей в оценочную деятельной из МСО, а стоимости, определяемой полезностью объекта оценки, учитывающая отсутствие полезности и игнорирующая излишнюю полезность, поэтому авторы считают уместным говорить о справедливой стоимости. С=ВС-•• (1 - Q) + (1-) •• (1 - Q), где Q [0,1] - определяет полезность объекта, то есть его качество как благо.
В работе [3] предложен концептуальный подход к определению качественного показателя Q используя механизм комплексного оценивания с расширенными функциональными возможностями, подробно описанный в работе [6]. В качестве аналогичного метода может выступать квалиметрическая экспертиза, описанная например, в работе [4].
Сочетание предложенных методов позволит определять накопленный износ, во-первых, с позиции ухудшения (или его отсутствия); во-вторых, с учетом предпочтений потенциальных покупателей и их представлений о факторах и процессах ухудшения; в-третьих, с учетом рынка, динамики и тенденций, сложившихся на нем.
накопленный износ оценка объект
Список литературы
1. Башков В.С. Оценка функционального (морального) устаревания зданий и сооружений / Журнал "Ценообразование и сметное нормирование в строительстве №1, 2006, / база нормативной документации www.complexdoc.ru [Электронный ресурс]: URL - http://www.complexdoc.ru/ntdpdf/544104/otsenka_funktsionalnogo_ (moralnogo) _ustarevaniya_zdanii_i_sooruzhenii. pdf (дата обращения 4.04.11)
2. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. - М.: Книжный мир, 2003. - 895 с.
3. Любимов А.В. Подходы к моделированию рынка недвижимости. Строительство, Архитектура. Теория и практика. / мат. науч. - практ. конф. студ., аспир. и молод. уч. строительного факультета ПГТУ. - Пермь: изд-во Перм. гос. техн. ун-та. - 2010.
4. Маругин В.М. Квалиметрическая экспертиза строительных объектов. - СПб.: Политехника. - 2008. - 527 с.
5. Новопашина Е.И. Техническая экспертиза строений: учебное пособие. - Пермь: изд-во Перм. гос. техн. ун-та. 2006 - 193 с.
6. Харитонов [и др.] Интеллектуальные технологии обоснования инновационных решений / под ред. Харитонова В.А. - Пермь: изд-во Перм. гос. техн. ун-та. 2010 - 393 с.
7. Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов [Электронный ресурс]: URL - appraiser.ru (дата обращения 4.04.11)
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Оценка физического износа конструктивных элементов здания. Определение стоимости объекта недвижимости затратным и доходным методами и методом сравнительного анализа. Правила составления отчета оценщика. Оформление сделки с объектом недвижимости.
курсовая работа [153,4 K], добавлен 13.06.2016Оценка физического износа кровли и слоя утеплителя. Определение восстановительной, остаточной стоимости и морального износа здания. Расчет несущей способности железобетонной балки прямоугольного профиля с одиночным армированием по нормальному сечению.
практическая работа [36,9 K], добавлен 27.08.2012Понятие физического износа. Положение о капитальном ремонте жилищного фонда. Классификация жилых зданий. Сроки их службы и основные элементов. Определение физического износа здания в целом. Особенности оценки эксплуатационных свойств жилого здания.
контрольная работа [17,6 K], добавлен 10.02.2010Регламентация эксплуатации зданий в масштабе страны. Оценка физического износа колонн, ригелей, фундаментов, стен, перегородок, покрытий, перекрытий, кровли, полов, дверных и оконных блоков, отопительной системы, водоснабжения и канализации здания.
курсовая работа [693,0 K], добавлен 10.02.2014Основные цели, задачи и виды технической инвентаризации объектов недвижимости. Формирование инвентарного дела. Съемка земельного участка и зданий. Составление поэтажных планов. Определение физического износа и стоимости здания, строения, сооружения.
курсовая работа [698,6 K], добавлен 12.10.2015Оценка технического состояния жилого дома. Расчет физического износа основного строения. Фиксирование дефектов и повреждений строительных конструкций. Определение общего технического состояния объекта. Оценка инвестиционной привлекательности здания.
курсовая работа [23,0 K], добавлен 15.11.2010Краткая характеристика объекта и площадки строительства. Методы определения нормативной продолжительности строительства объекта. Технико-экономические показатели строительного генерального плана. Состав и оформление СГП. Спецификация сборных элементов.
курсовая работа [45,9 K], добавлен 28.04.2015Техническое обследование зданий, сооружений и конструкций. Этапы и методы проведения технической экспертизы недвижимости, определение степени технического износа, составление технического отчета. Результаты практики технического обследования гостиницы.
курсовая работа [44,0 K], добавлен 09.01.2012Особенности строительства подземного объекта. Архитектурно-планировочные, конструктивные решения объекта. Геологические и гидрогеологические условия грунтов в районе строительства подземного объекта. Гидроизоляция объекта, вопросы безопасности и экологии.
контрольная работа [28,4 K], добавлен 12.02.2015Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений, основные критерии оценки их состояния. Система планово-предупредительного ремонта. Основные причины физического износа строений, методы его определения. Нормативные сроки службы зданий.
реферат [33,3 K], добавлен 15.05.2009Определение трудоемкости объекта строительства. Расчет сетевых графиков. Составление таблицы перекодировки. Определение отклонения между заданной продолжительностью объекта и продолжительностью этого же объекта из общего графика, причины этих отклонений.
курсовая работа [440,6 K], добавлен 17.04.2013Описание объекта проектирования. Структура и состав работ по возведению объекта. Монтаж сборных железобетонных фундаментов, лестничных маршей и площадок. Расчет карточки-определителя работ сетевого графика. Расчет потребности в материалах и конструкциях.
курсовая работа [62,4 K], добавлен 28.04.2014Методология архитектуры: средства, предпосылки и принципы архитектурной деятельности. Комплексный метод проектирования. Проектирование объекта как системы. Метод структурного анализа. Содержание и форма объекта, взаимодействие внешнего и внутреннего.
реферат [223,6 K], добавлен 10.06.2010Сведения об экспертной организации и ее специалистах. Методика проведения обследования и оценки технического состояния объекта. Характеристика площадки, на которой расположено здание. Изучение объемно-планировочных и конструктивных решений объекта.
курсовая работа [7,0 M], добавлен 18.11.2022Рассмотрение градостроительной ситуации и архитектурно-строительного решения здания. Анализ и расчет объемов монтажных работ и ремонта. Мероприятия по охране окружающей среды в процессе эксплуатации объекта. Изучение рынка жилой недвижимости в городе.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 10.05.2014Характеристики участка строительства. Составление сметной документации на строительство объекта. Составление локальной и объектной сметы. Определение стоимости одного квадратного метра жилья. Технико-экономические показатели строительства объекта.
курсовая работа [57,2 K], добавлен 23.10.2008Причины проведения обследовательских работ зданий. Дефекты, характерные для кирпичной или каменной кладки здания. Заполнение ведомости дефектов и повреждений, выявленных при визуальном осмотре. Определение степени физического износа фасадной стены дома.
контрольная работа [1,0 M], добавлен 08.11.20133 этапа строительного процесса. Технико-экономические исследования целесообразности строительства объекта. Проектирование объекта и инженерно-техническая подготовка к строительству. Стадии кругооборота капитальных вложений, задачи строительной индустрии.
контрольная работа [15,9 K], добавлен 04.06.2009Основные технические характеристики современных тепловизоров. Типичные тепловые дефекты объекта контроля. Требования и правила проведения тепловизионного обследования строительного объекта. Обработка термограмм в прикладной программной среде IRSoft.
дипломная работа [11,5 M], добавлен 15.02.2017Надежность, гарантирующая безаварийность зданий и инженерных сооружений, как одна из задач при их строительстве и эксплуатации. Оценка категорий технического состояния несущих конструкций. Дефектная ведомость, определение степени физического износа.
курсовая работа [45,6 K], добавлен 05.12.2013
