Капитальный ремонт в системе воспроизводства жилищного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

Капитальный ремонт в системе воспроизводства жилищного фонда

Дресвянникова Е.А.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд подразделяется:

1) по формам собственности (частный, государственный, муниципальный);

2) в зависимости от целей использования (специализированный, индивидуальный, фонд социального использования, фонд коммерческого использования);

3) по правовому режиму (собственность, предоставляемый по договорам найма, аренды (субаренды), ренты);

4) по конструктивно-техническим особенностям: материалу стен, капитальности, этажности, уровню благоустройства, планировочным характеристикам помещений и др.;

5) по техническому состоянию (жилищный фонд, не требующий проведения ремонтно-реконструктивных работ; требующий проведения текущего ремонта; требующий капитального ремонта; требующий реконструкции; ветхий).

Жизненный цикл жилого дома можно определить, как совокупность нескольких фаз:

? фазы создания;

? фазы поддержания или существования (эксплуатации);

? фазы ликвидации [1].

Жизненный цикл жилого дома обычно составляет не один десяток лет, причем самую значительную часть этого времени занимает период эксплуатации. Особую актуальность для жилого дома имеет проблема поддержания объекта на стадии эксплуатации [2].

Для обеспечения бесперебойной эксплуатации основных фондов жилищной сферы необходимо их непрерывное возобновление, то есть воспроизводство. Воспроизводство жилищного фонда является одной из важнейших задач жилищной политики, имеющей долгосрочные социальные и экономические последствия.

В общем смысле воспроизводство представляет собой единый системный процесс производства материальных продуктов и услуг, их распределения, обмена и потребления, протекающий в постоянном повторении и возобновлении [3].

Воспроизводство жилищного фонда входит составной частью в общественное воспроизводство. Общепризнанно, что существует простое, расширенное и суженное воспроизводство.

Проведение эффективной жилищной политики предполагает оптимальное сочетание объемов простого и расширенного воспроизводства жилищного фонда, обеспечения их соответствия потребностям и экономическим возможностям общества.

Процесс воспроизводства жилищного фонда может быть реализован посредством нового жилищного строительства, проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов [4].

Новое строительство выполняет две функции. Во-первых, оно направлено на полное возмещение физического и функционального износа фондов путем замены износившихся объектов, а также фондов, устаревших по своим потребительским качествам. Во-вторых, новое строительство служит основным средством расширения жилого фонда путем увеличения объема вновь возведенных объектов по сравнению с выбывшими за расчетный период.

Реконструкция также направлена на возмещение физического и функционального износа, но в отличие от нового строительства, реконструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично.

Модернизация направленна на частичное или полное возмещение функционального износа объектов путем совершенствования их качественных параметров. Модернизация осуществляется в результате улучшения потребительских качеств объектов. В отличие от реконструкции модернизация не связна с расширением фонда, но так как при модернизации достигается качественное улучшение объектов, то она является элементом расширенного воспроизводства.

Рассмотрев вышесказанное получается, что воспроизводство оказывает влияние, во-первых, на возмещение физического и морального износов жилищного фонда, а, во-вторых, увеличивает уровень потребительских качеств и стоимостных параметров зданий [4].

Капитальный ремонт является обязательным условием простого воспроизводства. Без него здания не выслужат своего нормативного срока.

Капитальный ремонт городских объектов направлен на частичное возмещение физического износа и заключается в полной или частичной замене важнейших элементов жилищного фонда по причине утраты ими своих технико-эксплуатационных и потребительских качеств [5]. Объекты жилищного фонда состоят из многочисленных элементов, имеющих различные сроки службы. Они органично разделяются на две большие группы:

? несменяемые элементы, определяющие группу капитальности фонда и имеющие наибольший срок службы, к ним относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы. Ремонт этих элементов может осуществляться, но их замена возможна лишь при полном восстановлении здания, т.е. при сносе и возведении дома заново.

? заменяемые элементы, срок службы которых в первую очередь и определяет периодичность проведения капитального ремонта, к таким элементам относятся деревянные перекрытия, полы, оконные и дверные проемы, инженерные системы, кровля, отделка и другие элементы зданий.

Примерные (средние) сроки службы обеих групп объектов общего имущества многоквартирных домов рекомендованы в приложении 3 ВСН 58-88(р) [6].

Капитальный ремонт зданий - замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий.

Капитальный ремонт подразделяется на:

? комплексный, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции;

? выборочный, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования.

а) Комплексный капитальный ремонт (ККР) - это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией.

Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Условием для назначения здания на комплексный капитальный ремонт является не наличие неисправностей, а сроки службы этих элементов. В противном случае возможен массовый отказ конструкций и инженерного оборудования. При каждом очередном комплексном ремонте состав ремонтируемых конструкций и инженерного оборудования меняется, так как межремонтные сроки у них разные.

б) Выборочный капитальный ремонт (ВКР) - это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства [6].

В настоящее время к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;

5) утепление и ремонт фасадов;

6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундаментов многоквартирных домов [7].

Такие виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов определяет Жилищный кодекс Российской Федерации.

К сожалению, вся комплексность свелась к этому ограниченному списку конструктивных элементов, следовательно, в российском законодательстве не рассматривается вопрос о комплексном капитальном ремонте многоквартирных домов. Для проведения комплексного капитального ремонта необходимо вводить новые целевые программы, изменять или создавать региональное законодательство в сфере проведения жилищной политики региона.

Проведение работ по комплексному капитальному ремонту также осложняется тем, что большая часть жилых и не жилых помещений находятся в частной собственности. Собственники помещений не всегда согласны с государственными предложениями по вопросам проведения капитального ремонта.

Конечно, преимуществами комплексного капитального ремонта являются увеличение межремонтного срока жилых зданий до 30-50 лет, снижение до 70% затрат на эксплуатацию жилищного фонда.

Преимуществом выборочного капитального ремонта является возможность проведения ремонта большего количества домов и их наиболее изношенных элементов (кровля, фасады, инженерные сети).

Недостаток выборочного капитального ремонта состоит в том, что он решает только тактические задачи, и вызывает необходимость вновь возвращаться к тем же объектам.

Комплексный и выборочный капитальный ремонт многоквартирных домов осуществляется на основании адресных программ капитального ремонта жилищного фонда. жилищный собственность реконструкция

Список литературы

1. Новиков, А.И. Воспроизводство жилищного фонда / А.И. Новиков. - М. : Экономика, 2004. - 54 с.

2. Мищенко В.Я. Проблемы содержания и обновления жилищного фонда: монография / В.Я. Мищенко; Воронеж. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Воронеж: ВГАСУ, 2004. - 165 с.

3. Чикишева, Н.М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России и Тюменской области / Н.М. Чикишева; С.-Петерб. гос. ун-т экономмики и финамнсов. - СПб. : СПбГУЭФ, 1999. - 264 с.

4. Коршунов, Д.Ю. Роль капитального ремонта в воспроизводстве жилищного фонда / Д.Ю. Коршунов // Актуальные проблемы экономики, политики и права: сб. науч. тр. / Междунар. ин-т экономики и права. - Мурманск, 2004. - 41-44 c.

5. Касьянов В.Ф. Реконструкция жилой застройки городов. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов 2005. - 224 с.

6. Федеральный закон Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", (в редакции от 23.06.2016 г. № 221-ФЗ) Доступ из справ.-правовой системы КонсультантПлюс.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) [Электронный ресурс] : федер. закон Рос. Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ : [ред. от 28.12.2016]. - Режим доступа: КонсультантПлюс.

Размещено на Allbest.ru