Размещено на http://www.allbest.ru/

Методические и практические подходы к выбору и адаптации проектных решений при заданных параметрах объекта

Изотова Д. Е.

Самарский государственный архитектурно-строительный университет Самара, Россия



Введение

В 2018 году планируется проведение 21-го Чемпионата мира по футболу, который пройдет в России. Чемпионат является масштабным и очень важным событием. Местом его проведения были выбраны 11 городов - организаторов, в списке которых городской округ Самара.

Каждый из этих городов должен подготовиться и обеспечить все необходимые условия для проведения Чемпионата, удовлетворяющие требования FIFA. В том числе предоставление всех необходимых зданий и сооружений. Среди них стадион, различные тренировочные площадки и, конечно же, достаточное количество гостиниц соответствующего уровня не только для самих спортсменов, но и для всех остальных приезжих. В городах организаторах у гостей Чемпионата мира должна быть возможность выбора гостиницы и номера на любой вкус и в любой ценовой категории. При составлении плана размещения гостей соревнований главной целью являлось соблюдение мировых стандартов размещения представителей национальных ассоциаций и обеспечение теплого и радушного приема для всех гостей Чемпионата мира.

В городе Самара имеются отели подходящего уровня, но их количества недостаточно для предоставления возможности выбора среди различных уровней гостиниц и ценового диапазона. В связи с этим возникает необходимость строительства дополнительных объектов. Преимущество строительства новых гостиниц состоит в обеспечении широкого ассортимента номеров на любой вкус.

Наиболее значимыми в данной категории являются гостиницы для спортивных команд, строительство которых предполагается. Согласно требованиям FIFA они должны будут размещаться вблизи стадиона и недалеко от аэропорта.

Чрезвычайно важно обеспечить возможность подготовки команд к тренировкам и матчам в гостиницах для команд, способных обеспечить своим постояльцам безопасность, удобство и спокойную обстановку.

«Гостиница для команды» - означает любую гостиницу, в которой размещается команда в течение срока проведения соревнований, включая базы команд и гостиницы для них в городах-организаторах.

Именно на примере строительства гостиницы для спортивных команд в работе рассматриваются методические подходы выбора и адаптации проектного решения при заданных параметрах объекта.



1. Методические подходы к выбору проектного решения гостиницы для спортивных команд

1.1 Описание исходных данных и условий для проектирования

Мероприятие по строительству гостиницы № 1, категории «четыре звезды», в Самарской обл., в г. о. Самара, в Кировском районе включено в постановление Правительства Российской Федерации от 20 июня 2013 года № 518 «О программе подготовки к проведению в 2018 году в Российской Федерации чемпионата мира по футболу» на федеральном уровне и в государственную программу Самарской области «Подготовка к проведению в 2018 году Чемпионата мира по футболу», утвержденную постановлением Правительства Самарской области от 29.11.2013 № 704 - на региональном.

Данной региональной программой, а также планом-графиком финансового обеспечения объектов и мероприятий Программы подготовки к проведению в 2018 году в РФ чемпионата мира по футболу предусмотрено финансирование мероприятия, связанного со строительством гостиницы в объеме 833,8 млн. рублей.

При этом в качестве источника финансирования по данному мероприятию определен внебюджетный источник, т.е. строительство необходимо реализовать за счет средств инвестора, а начало реализации мероприятия должно было состояться в 2013 году.

Однако, в настоящий момент, учитывая недостаточную инвестиционную привлекательность гостиничного бизнеса на территории Самарской области и несовершенный нормативный правовой инструмент, применяемый в сфере взаимодействия государственных структур и частных инвесторов, реализация строительства гостиницы по состоянию на сегодняшний день так и не началась.

Объект предполагается разместить с районе Радиоцентра №3 в границах Кировского района городского округа Самара. Расстояние от местоположения предполагаемой гостиницы до исторического центра городского округа Самара составляет примерно 16 км, а до аэропорта Курумоч - 35 км.

На рассматриваемой территории уже активно ведется строительство спортивной инфраструктуры в связи с приближением чемпионата. Установлен план развития территории и размещения всех объектов инфраструктуры, разработана схема организации движения транспортных и пешеходных потоков в границах предварительного периметра данной территории.

1.2 Требования FIFA

При выборе оптимального варианта проектного решения, учитывая особенности и назначение гостиницы для размещения спортивных команд, необходимо придерживаться ряда требований, выставленных FIFA.

Требования FIFA к гостиницам категорий обслуживания 4 и 5 звезд для размещения команд во время матчей

? Минимальная площадь стандартного номера составляет 26 м2 (для категории 5*);

? Минимальная площадь стандартного номера составляет 22 м2 (для категории 4*);

? Бесплатный доступ в Интернет в номерах;

? Кондиционер и сейф в стандартном номере;

? Современная, чистая, красивая, удобная мебель и сантехника;

? Круглосуточный ресепшн, ресторан и бар;

? Охраняемая территория;

? Персонал, говорящий на нескольких языках (английский - обязательно);

? Завтрак горячий и холодный, с возможностью обслуживания в номере;

? Фен и другие дополнительные принадлежности в ванной;

? Прием к оплате кредитных карт основных платежных систем;

? ТВ-каналы на нескольких языках (английский, немецкий, французский, испанский) в стандартном номере (обязательно для категории 5* и желательно для категории 4*);

? Услуги химчистки, работающей без выходных, минимум 12 часов в день;

? Услуги по глажке одежды;

? Сервис по ремонту одежды и чистке обуви;

? 75-80 номеров, расположенных компактно (этаж, крыло, отдельное здание);

? Расположение не более чем в 30 минутах езды на автобусе от стадиона и не более чем в 20 минутах езды от тренировочной площадки;

? Соответствие высшим международными стандартами безопасности;

? Достаточное количество мест на охраняемой парковке;

? Отдельный конференц-зал с телевизором, DVD-плеером, магнитномаркерной доской и иным оборудованием, указанным ФИФА;

? Отдельная столовая с дневным светом и с эксклюзивным доступом для команды;

? Отдельный вход/выход для команды, безопасный подъезд к нему транспорта;

? Помещение для хранения снаряжения;

? Массажный кабинет;

? Современные объекты отдыха и фитнеса, а также бассейн, предоставляемые бесплатно в исключительное пользование команды в определенное время;

? Удаленность от фестивалей болельщиков.

Кроме того, необходимо отметить, что по имеющимся ожиданиям, некоторым командам могут потребоваться ГКГО большей площади, предоставляющие более широкий выбор услуг. По этой причине предложения по ГКГО должны включать в себя варианты, удовлетворяющие разным требованиям.

1.3 Объемно-планировочные решения гостиницы согласно подобранному проекту

На строительство рассматриваемой гостиницы в настоящий момент отсутствует проектная документация, предполагается лишь финансирование данного мероприятия в объеме 833,8 млн. рублей. Такое количество материальных средств на один объект можно объяснить тем, что по стандартам FIFA необходима гостиница высочайшего класса.

При подборе подходящего проектного решения применялся методологический подход - проектирование в заданную стоимость (Design to Cost). Также были рассмотрены несколько вариантов эскизных проектов гостиниц, архитектурные и объемно-планировочные решения которых позволяют удовлетворить многие требования, выдвинутые FIFA для данного типа гостиниц.

Для проектирования гостиницы для спортивных команд выбран следующий, наиболее подходящий проект.

Гостиница представляет собой 11-ти этажное здание в форме, так называемой «подковы» (рис. 1) высотой 36,45 метров.



Рисунок 1. Здание гостиницы в форме «подковы»

Рассматриваемое здание состоит из одного главного корпуса. На первом этаже располагается большой ресторан площадью 218,5 м2, который можно использовать в качестве столовой для команды; помещение площадью 149, 8 м2, где можно разместить конференц-зал; помещения для персонала площадью: 60,8; 23,3 и 30,8 м2, 3 кухонных помещения площадью: 36,8; 27 и 33 м2; холл - рецепция - 144,5 м2; гардеробная - 8,2 и помещение для хранения вещей - 8,2 м2.

На всех вышележащих этажах располагаются стандартные номера, минимальная площадь которых составляет 23,3 м2, что соответствует требованиям FIFA в отношении гостиниц категории обслуживания 4*, а в круглых башнях - номера класса «люкс», площадью 143,6 м2.

На каждом этаже предусмотрено 8 стандартных номеров площадью 23,3 м2, 2 номера площадью 30,9 м2 и 2 номера класса «люкс».

Для удовлетворения требований FIFA, помещения, предназначенные для размещения номеров класса «люкс», предлагается переоборудовать в помещения для устройства бассейна, залов для фитнеса, помещений для хранения снаряжения и т. д. Количества оставшихся номеров вполне достаточно для проживания спортсменов.

Планировка указана в поэтажных планах. Все номера имеют прихожую, санитарный узел с ванной и туалетом, одну комнату. Санитарные узлы (ванная комната и туалет) в номерах смежные.

Балконы в базовом варианте гостиницы не запроектированы.

Технико-экономические показатели:

? Площадь застройки: 992 м2

? Этажность: 11 этажей

? Условная высота здания гостиницы: 36,45 метров

? Количество номеров: 120

? Стандартных номеров - 100 ? Номеров класса "люкс" - 20

? Площадь номеров: 6260 м2

? Площадь нежилых помещений: 3233 м2

? Ресторан: 218 м2

? Общая площадь помещений: 9711 м2

? Строительный объем: 12000 м3



2. Проведение комплекса экономических экспертиз при выборе проектного решения

2.1 Применение механизмов государственно-частного партнерства при реализации проекта строительства гостиницы

Учитывая недостаточную инвестиционную привлекательность гостиничного бизнеса на территории Самарской области и несовершенный нормативный правовой инструмент предлагается рассмотреть возможность строительства гостиницы, категории «четыре звезды», с применением механизмов государственно-частного партнерства (далее - ГЧП).

В настоящее время закон, регулирующий статус ГЧП, не принят, поэтому рассмотрим проект Федерального закона № 238827-6 "Об основах государственно-частного партнерства в Российской Федерации".

Согласно мировой практике государственно-частное партнерство является общепризнанным механизмом взаимодействия государства и частного бизнеса, уже доказавшим свою эффективность.

Под государственно-частным партнерством в целях настоящего Федерального закона понимается взаимодействие публичного партнера, с одной стороны, и частного партнера, с другой стороны.

В данном случаем наиболее приемлемой формой ГЧП является концессия. Также предполагается применение государственно - частного партнерства в рамках регионального нормативного правового акта - постановления

Правительства Самарской области от 19.09.2013 года № 493 «О мерах по развитию государственно-частного партнерства на территории Самарской области», где установлен порядок подготовки проектов, основанных на принципах ГЧП, планируемых к реализации на территории Самарской области (далее - порядок).



Размещено на http://www.allbest.ru/

Рисунок 2. Формы государственно-частного партнерства

Согласно порядку, первостепенно, необходимо определить инициатора проекта ГЧП - орган исполнительной власти Самарской области, представивший в соответствии с порядком предложения по реализации проектов ГЧП.

В рассматриваемом случае органом исполнительной власти, являющийся ответственным соисполнителем плана мероприятий по развитию туристско-рекреационного комплекса государственной программы Самарской области «Подготовка к проведению в 2018 году Чемпионата мира по футболу» определено министерство экономического развития, инвестиций и торговли Самарской области. Следовательно, данное структурное подразделение Правительства Самарской области будет являться инициатором проекта ГЧП.

Согласно последним данным департамента туризма Самарской области, в настоящее время прорабатываются проекты строительства гостиниц для команд Самарским областным Фондом жилья и ипотеки (далее - СОФЖИ), т.е. в случае подписания инвестиционного меморандума СОФЖИ становится инвестором и, как следствие, возьмет на себя обязательства реализовать мероприятие, связанное со строительством гостиницы, категории «четыре звезды» для команд - участниц ЧМ 2018 (далее - мероприятие).

С учетом того, что основным видом деятельности в процессе реализации мероприятия, является капитальное строительство площадного объекта и благоустройство близлежащей территории, включающее в себя, в том числе создание инженерной и транспортной инфраструктуры, предлагается, в соответствии с порядком, определить министерство строительства Самарской области, министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области участниками проекта ГЧП.

На площадках вышеперечисленных ведомств предполагается формирование пакета нормативной правовой базы, позволяющего решить основные задачи конкретного проекта ГЧП, а именно:

? предоставление (безвозмездно) земельного участка в собственность инвестора в целях строительства на нем гостиницы, категории «четыре звезды» для команд - участниц ЧМ 2018;

? субсидирование затрат, связанных с развитием транспортной и инженерной инфраструктур;

? частичное субсидирование процентных ставок по кредиту, предоставленному для строительства гостиницы, категории «четыре звезды».

Необходимо прорабатывать вопрос создания объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для строительства гостиниц за счет средств федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы)». Данная итерация позволит привлечь дополнительное финансирование в виде федеральных средств, снизив нагрузку на бюджет Самарской области, тем самым, дав возможность направить высвободившиеся средства на субсидирование иных расходных статей, определяющих смету строительства гостиницы, категории «четыре звезды».

Учитывая значительный объем средств, необходимый для реализации мероприятия, предлагается предоставление государственных гарантий Самарской области перед кредитной организацией, средства которой пойдут на строительство гостиницы, категории «четыре звезды». СОФЖИ в настоящий момент обеспечен значительной базой банков партнеров.

Необходимо также законодательно предусмотреть для конкретного мероприятия, связанного со строительством гостиницы, категории «четыре звезды» налоговые льготы, так называемые налоговые «каникулы» - преимущество, предоставляемое государством либо местным самоуправлением определённой категории налогоплательщиков, ставящее их в более выгодное положение в сравнении с остальными налогоплательщиками. Налоговые льготы являются одним из элементов налоговой политики и преследуют социальные и экономические цели. Действие налоговых «каникул» определить во временном интервале, включающем в себя проектирование, строительство гостиницы, а также период окупаемости данного объекта.

Таким образом, применение инструментов ГЧП при создании объектов инфраструктуры ЧМ-2018 позволит не только сделать чемпионат прибыльным в период проведения, но и создать выгодные условия для сотрудничества государства и частного бизнеса, оптимизировать бюджетные расходы.

2.2 Обзор рынка гостиничных услуг г. о. Самара

В гостиничной сфере городского округа Самара, в настоящее время существуют три отеля под международными брендами: Holiday Inn, Renaissance и Ibis. «Матрешка Плаза» также рассматривается как один из самых популярных отелей в городе, расположенный в его северной части.

Информация по выборке отелей в г. о. Самара представлена в табл. 1.

Особенно отметим, что большая часть гостиничных объектов в городе представлена небольшими, независимыми и в какой-то степени несовременными гостевыми и частными домами.

проектный гостиница строительство партнерство

Таблица 1

Информация по выборке отелей в Самаре

Гостиница	Категория	Дата открытия	Номерной фонд	Комментарии
Holiday Inn	4*	2007	177	Бизнес
Renaissance	4*	2003	196	Бизнес
Ibis	3*	2012	204	Эконом/Бизнес
Матрешка Плаза	3*	2011	167	Бизнес/Велнесс

Отели позиционируются как отели бизнес-класса, и демонстрируют высокое качество гостиничных номеров в городе, и таким образом являются важными примерами для сравнения при планировании потенциального отеля, который должен быть построен в комплексе стадиона.

Международные сетевые отели имеют типовую архитектуру большинства престижных и эконом-бизнес отелей в крупнейших городах мира. Holiday Inn располагается в центре «старого города» и обладает привлекательными видами на реку Волга с южной стороны. Renaissance и соседний Ibis, наоборот, стоят на ул. Новая-Садовая, рядом с шоссе M5 (Московское), за пределами центра города. «Матрешка Плаза» располагается в промышленной северной части города, рядом с заводом Alcoa и Стадионом Металлург. В городе планируется строительство еще нескольких отелей, самые крупные из них будут под брендом Hilton.

Структурированная стоимость номеров отелей Renaissance и Holiday Inn представлена в таблице 2.

Таблица 2

Стоимость номеров отелей Renaissance и Holiday Inn

	Стандартный номер, руб.	Номер повыш. комфортности/ бизнес-люкс, руб.	Номер руб.	люкс,	Президентский люкс, руб.
Renaissance	5500	7000	12000		17000
Holiday Inn	4600	6100	13000		29000

2.3 Формирование сметной стоимости строительства

Для определения сметной стоимости реализации проекта строительства составляется сметная документация.

Наименование стройки: строительство гостиницы для команд, г. о. Самара, Кировский район.

Наименования основных объектов строительства:

? Гостиница для спортивных команд,

? Благоустройство прилегающей территории.

Наименование выполняемых работ - капитальное строительство. Описание основных объектов строительства приведено в таблице 3.

Таблица 3 Описание объектов строительства

Наименование объекта	Наружные стены	Общая площадь	Этажность
Гостиница для команд	Кирпичные, железобетонные, блоки	9711	11

Проектные решения на строительство гостиницы предусматривают:

? Наружные сети и сооружения водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газоотведения;

? Озеленение участка с установлением газонов и посадкой деревьев и кустарников 1200 м2;

? Проезды: асфальтобетонное покрытие внутриплощадочных проездов c щебеночно-песчаным основанием (1200 м2).

Сметная документация составлена на основании исходных данных, приведенных выше.

Расчетная сметная стоимость строительно-монтажных работ разработана с использованием журнала Укрупненные показатели стоимости строительства по состоянию на I квартал 2015 г.

В составе сметной документации по объекту разработаны сводный сметный расчет, объектный и локальный сметные расчеты (сметы) (Приложение 1):

? ОС-360 на строительство гостиницы для команд;

? ЛС-252 на благоустройство территории;

? ССР-90 на строительство гостиницы для команд.

Стоимостные показатели, принятые в журнале Укрупненные показатели стоимости строительства по состоянию на I квартал 2015 г., определены следующим образом.

Сметные цены на материальные ресурсы приняты по ценовым показателям «цена сметная» Сборника текущих средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в Самарской области.

Сметные цены на эксплуатацию строительных машин и механизмов приняты на основании информации, разработанной филиалом Федерального Государственного учреждения «Федеральный Центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» по Самарской области и опубликованной в Информационно-справочных материалах «Ценообразование в строительстве» за I квартал 2015 г.

Размер средств на оплату труда рабочих включен на основании часовой оплаты труда в строительстве, рассчитанной по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области. (Информационно-справочные материалы «Ценообразование в строительстве», I квартал 2015 г.).

Накладные расходы приняты в процентах от фонда оплаты труда рабочих (строителей, монтажников и машинистов) в соответствии с приложением 4 Методических указаний по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-33.2004 с учетом коэффициента 0,94 согласно Письму Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31.01.2005 г. № ЮТ-260/06 "О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве".

Сметная прибыль принята в процентах от фонда оплаты труда рабочих (строителей, монтажников и машинистов) в соответствии с Методическими указаниями по определению величины сметной прибыли в строительстве МДС 81-25.2001 и приложением 1 Письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18.11.2004 г. № АП-5536/06 «О порядке применения нормативов сметной прибыли».

В Сводный сметный расчет включены следующие затраты:

? средства на строительство и разборку титульных временных зданий и сооружений (глава 8) - на основании Сборника сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001 по норме 2,3 процента (прил. 1 п. 4.9);

? дополнительные затраты при производстве строительно-монтажных (ремонтно-строительных) работ в зимнее время (глава 9) - на основании Сборника сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных в зимнее время ГСН 81-05-02-2007 по норме 2,2% х 0,9 = 1,98 процентов (табл. 4 п. 11.4, прил. 1 табл. 4 п. 63 );

? затраты по страхованию (средства на покрытие затрат строительных организаций по добровольному страхованию (3%) (глава 9) на основании письма от 05.07.2000 г. № НЗ-2855/7;

? содержание службы заказчика (глава 10) - на основании Постановления Правительства Самарской области от 19.12.2011 г. № 814 в размере 1,81 процентов;

? стоимость проектных работ (глава 12) - в соответствии со «Справочником базовых цен на проектные работы для строительства. Объекты жилищногражданского строительства»;

? резерв средств на непредвиденные работы и затраты в размере 10 процентов в соответствии с п. 4.96 МДС 81-35.2004;

? затраты, связанные с уплатой налога на добавленную стоимость (НДС), в размере 18 процентов.

Сметная стоимость (объем капитальных вложений) строительства объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район на I квартал 2015 г. составляет 547 430,81 тысяч рублей.

2.4 Сравнительная оценка стоимости строительства гостиницы

При использовании данного метода сравниваются стоимости строительства аналогичных гостиниц соответствующего уровня.

В качестве объектов - аналогов были взяты:

? гостиница, построенная в г. Москва площадью 9889,72 м2; стоимость строительства составляет 216567,78 тыс. руб.; II кв. 2012 года;

? гостиница Ибис, построенная в г. Самара площадью 17416,5 м2;

стоимость строительства составляет 951144,10 тыс. руб.; II кв. 2012 года;

? гостиница, построенная в г. Калининград площадью 3970 м2; стоимость строительства составляет 132000,00 тыс. руб.; IV кв. 2013 года.

Стоимости строительства гостиниц были приведены к настоящему уровню цен в Самарской области базисно-индексным методом.

В табл. 4 представлены уровни стоимости строительства рассматриваемых гостиниц.



Таблица 4 Стоимости строительства объектов - аналогов (гостиниц)

№	Объект		Площадь строительства, кв. м	Сметная стоимость, тыс. руб.	Индекс перехода к ценам I кв. 2015 г.	Индекс перехода ценам Самарской области	к	Удельный показатель стоимости, тыс. руб.
1	Гостиница г. Москва	в	9889,72	216567,78	1,04	-		225230,5
2	Гостиница «Ибис» в г. Самара		17416,5	951144,10	1,04	-		989189,9
3	Гостиница в г. Калининград	3970	132000,00	1,02	0,94		126561,6

Для подсчета стоимости строительства гостиницы для спортивных команд взято среднее значение удельных показателей стоимости строительства 1 м2 рассматриваемых гостиниц и составляет 360925,5 тыс. руб.

Для определения окончательной стоимости строительства назначаются весовые коэффициенты для каждого метода определения стоимости:

0,7 для стоимости, определенной посредством составления сметы (строительство 1 м2 стоит 56,37 тыс. руб.);

0,3 для стоимости, определенной с помощью сравнения объектов - аналогов (строительство 1 м2 стоит 37,17 тыс. руб.).

9711*0,7*56,37 = 383186,349 тыс. руб. 9711*0,3*37,17 = 108287,361 тыс. руб.

383186,349 + 108287,361 = 491473,71 тыс. руб.

Таким образом, стоимость строительства гостиницы для спортивных команд составляет 491 473,71 тысяч рублей



2.5 Определение стоимости оснащения гостиницы

Посредством использования двух методов была определена стоимость строительства гостиницы для спортивных команд в размере 491 473,71 тыс. рублей.

Данная стоимость не учитывает оснащение гостиницы, которое включает в себя:

? обустройство номеров мебелью;

? технологическое кухонное оборудование ;

? холодильное оборудование;

? оборудование для прачечных и химчисток;

? нейтральное оборудование для кухни и подсобных помещений;

? мебель для помещений, исключая номера;

? устройство бассейна;

? устройство фитнесс - зала;

? обустройство конференц-зала и т. д.

Комплектация и оснащение гостиницы оборудованием, текстилем и мебелью должна отвечать высочайшим требованиям.

Также необходимо учитывать стоимость разработки дизайн-проекта для всей гостиницы в целом.

Разработка дизайн-проекта включает в себя такие этапы, как:

? тщательное и полное оформление номерного фонда;

? комплектация зон общественного пользования;

? оснащение необходимой техникой, мебелью и аксессуарами служебных помещений.

В результате рассмотрения и исследования стоимостей составляющих элементов оснащения гостиниц определена его ориентировочная стоимость в размере 210000 тыс. рублей.

Таким образом, предполагаемая стоимость строительства и оснащения гостиницы составляет 701 473,71 тыс. рублей, что на 132,3 млн. рублей меньше чем утвержденная сумма в размере 833,8 млн.

2.6 Распределение финансирования при строительстве гостиницы для спортивных команд

Сумма в размере 701 473,71 тыс. руб. подсчитана без стоимости земельного участка, так как его предоставляет государство, и без стоимости строительства подъездных дорог к территории гостиницы, так как его финансирование предполагается из федерального бюджета при условии применения ГЧП.

Самарской областью инвестору будет предоставлен земельный участок площадью 15000 м2 под строительство гостиницы, кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 96 271,7 тыс. руб. (6418,11 руб/м2). Кроме того предполагается субсидирование затрат, связанных со строительством инженерной инфраструктуры. Её стоимость представлена в табл. 5.

Таблица 5 Стоимость инженерной инфраструктуры гостиницы для команд

	Сметная тыс. руб.	стоимость,	% от общей строительства	стоимости
Отопление, вентиляция, кондиционирование	11798,86		1,7 %
Горячее, холодное водоснабжение, внутренние водостоки, канализация, газоснабжения	15815,14		2,3 %
Электроснабжение, электроосвещение	18606,28		2,7 %
Слаботочные устройства	5020,59		0,7 %
Всего	51240,87		7,3 %

На федеральном уровне предполагается финансирование транспортной инфраструктуры, а именно устройство подъездных путей к гостинице и внутриплощадочных проездов (табл. 6).

Таблица 6

Стоимость внутриплощадочных проездов гостиницы

	Сметная стоимость, руб.	тыс.	% от общей стоимости строительства
Асфальтобетонное покрытие внутриплощадочных проездов c щебеночно-песчаным основанием	1 450, 8		0,2 %

Общее государственное финансирование, без учета стоимости земельного участка и строительства подъездных дорог к территории гостиницы, предполагается в размере 52,7 млн. рублей, что составляет 7,5 % от общей стоимости строительства гостиницы для спортивных команд.

Таким образом, окончательная сумма, требуемая от инвестора составляет 648,8 млн. рублей.



3. Практическая реализация предложенных подходов

3.1 Анализ местоположения и окружения гостиницы

Размещение рассматриваемой гостиницы предполагается на территории, планируемого размещения объектов спортивного, административного, социально-культурного и иных объектов капитального строительства. Расположение здание гостиницы на данной территории обладает целым рядом преимуществ.

Планировочная структура территории размещения, разработана в соответствии с общими принципами генерального плана и правилами землепользования и застройки городского округа Самара. Гостиница же в частности располагается в зоне объектов Федеральной собственности (К 2) согласно Карте правового зонирования городского округа Самара.

При обустройстве территории будут осуществлены:

? рациональная планировочная организация территории с учетом исторической планировочной структуры;

? создание условий для благоприятной экологической среды жизнедеятельности;

? создание законченных ансамблей застройки;

? организация транспортных и пешеходных потоков, транспортного обслуживания общественной застройки;

? развитие и обновление инженерной инфраструктуры.

Новая застройка состоит из объектов спортивного назначения, ряда крупных общественных зданий административного и гостиничного назначения.

Главной планировочной осью планируемой территории является проектируемая транспортно-пешеходная магистральная улица районного значения. Также важным структурообразующим значением в планировочной организации территории обладают пешеходные оси.

Касаемо улично-дорожной сети и транспортного обслуживания с учетом сложившейся градостроительной ситуации и перспективы развития территории проектом предусматривается развитие магистральной улично-дорожной сети.

Предусматривается реконструкция магистральной автомобильной дороги регулируемого движения "Волжское шоссе" и строительство всей необходимой инженерной инфраструктуры. Четыре полосы движения, протяженностью 2,33 километра.

Но, несмотря на большое количество плюсов, размещение спортивной инфраструктуры именно в этом районе имеет и отрицательные черты. Одним из главных минусов является удаленное от делового и исторического центров города расположение, около 13 и 17 км соответственно.

Вместе с тем строительство спортивной инфраструктуры городского округа Самара послужит своеобразным толчком в развитии городской застройки именно в этом направлении.

Кроме того данная территория, застроенная объектами спорта, будет является своеобразной «визитной карточкой» городского округа Самара. А все объекты, входящие в её состав, в том числе и рассматриваемая гостиница, также будут представлять собой часть объектов спортивно-туристического кластера.

3.2 Анализ доходной и расходной составляющих инвестиционного проекта строительства гостиницы

Предлагаемые мероприятия по использованию данного объекта - реализация номерного фонда гостиницы. Стоимость продажи единиц номерного фонда берется на основании анализа стоимостей самарских отелей Renaissance и Holiday Inn.

В рассматриваемой гостинице предполагаются 40 номеров повышенной комфортности стоимостью 6550 руб./сут. и 40 номеров класса люкс - 12500 руб./сут. (табл. 7).

Таблица 7

Стоимость номеров в гостинице

Категория номера	Количество номеров	Стоимость номера в будние дни (руб./сутки)	Стоимость номера в вых. и празд. дни (руб./сутки)
Повышенной комфортности	40	6550	7500
Номер люкс	40	12500	13500

Учитывая то, что основная прибыль гостиницы формируется за счет корпоративного рынка, и только 20% за счет рынка отдыха, а гостиница для команд располагается на окраине города вдали от его делового центра, то в первые 10 лет занятость номеров в среднем составит около 45 %. Доходы от реализации номерного фонда за 1 год при 45 % заполняемости отражены в табл. 8.

Таблица 8 Доходы от реализации номерного фонда за 1 год при 45% заполняемости.

Категория номера	Количество номеров	Доход от реал. номеров в будни дни (тыс. руб)	Доход от реал. номеров в выход и празд. дни (тыс.руб)
Повышенной комфортности	40	29 121	15 930
Номер люкс	40	55 575	28 674
Итого		84 696	44 604
Всего			129 300
Без НДС			106 026

Кроме реализации номерного фонда гостиница, в целях диверсификации, также может предоставлять спектр дополнительных услуг, а именно:

? предоставление за отдельную плату услуг связи, Интернета, оборудования для проведения конференций и деловых встреч;

? предоставление помещений в аренду;

? продажа экскурсионных программ, различных билетов;

? предоставление клиентам транспорта, услуг прачечной/химчистки, ремонта одежды и т. д.

Но на долю подобных услуг приходится не более 5 % от общей величины дохода, поэтому нет необходимости в их детальном планировании. Эти доходы могут быть спрогнозированы общей суммой.

Доходы:

1. Доходы от продаж номерного фонда

Всего за год доход от номерного фонда составит: 129 300 тыс. рублей .

Без НДС 106 026 тыс. рублей.

В год в среднем за номер: 129 300/80= 1 616, 25 тыс. рублей.

Без НДС -1 325, 33 тыс. рублей.

2. Прочие центры прибыли (5% от дохода номерного фонда):

129 300 * 5%/100%= 6 465 тыс. рублей.

3. Доходы от аренды (5% от дохода номерного фонда):

129 300* 5%/100% = 6 465 рублей.

Итого доходы: 142 230 тыс. рублей.

Без НДС: 116 629 тыс. рублей.

Также при эксплуатации гостиницы возникают различные виды расходов.

Расходы:

? З/п персонала (25% от дохода номерного фонда):

129 300 *25%/100%= 32 325 тыс. рублей.

? Административные расходы (7% от дохода номерного фонда):

129 300 * 7%/100%= 9051 тыс. рублей.

? Отдел продаж и маркетинг (3% от дохода номерного фонда):

129 300 *3%/100%= 3879 тыс. рублей.

? Техническое обслуживание и эксплуатация (3% от дохода номерного фонда):

129 300*3%/100%= 3879 тыс. рублей.

? Коммунальные платежи ( 2% от дохода номерного фонда):

129 300* 2%/100%= 2586 тыс. рублей.

? На рекламу и маркетинг (1% от дохода номерного фонда):

129 300 *1%/100%= 1293 тыс. рублей.

? Бронирование (1% от дохода номерного фонда):

129 300 *1%/100%= 1293 тыс. рублей.

Всего расходов: 54 306 тыс. рублей.

Расходы на 1 кв.м. площади гостиницы: 54 306/9711 = 5,6 тыс. руб./м2 без НДС: 44 531 тыс. руб./м2

Удельный показатель эксплуатационных затрат согласно УПЭЗ 2.3-01.02

составляет 685 руб./м2 гостиницы.

Эксплуатационные затраты, за вычетом всех учтенных ранее затрат,

составляют (206,88 руб./м2) 2009 тыс. руб.

Итого расходы: 46540 тыс. рублей.

Прибыль в год составляет: 95690 тыс. рублей.

3.3 Оценка экономической эффективности проекта

Для выполнения инвестиционного анализа проекта строительства гостиницы для спортивных команд, расположенной по адресу: г. о. Самара, Кировский район, была использована программа Альт-Инвест.

Эта программа предназначена для оценки различных инвестиционных проектов. Она позволяет оценить состояние предприятия с учетом инвестиционных проектов по направлениям:

1. Эффективность инвестиций (капитальных вложений).

Для каждого инвестиционного проекта рассчитывается такие показатели как: простой и дисконтированный срок окупаемости, NPV, IRR, NPVR, максимальная ставка кредитования.

2. Финансовая состоятельность.

Отчет о движении денежных средств формируется по каждому проекту, он позволяет определить потребность каждого из них и группы нескольких проектов в источниках финансирования. Определить возможности предприятия по финансированию проектов за счет собственных средств, а также оценить потребность в заемных источниках.

3. Риски при осуществлении проекта.

4. С помощью производимого анализа чувствительности можно определить диапазон изменения исходных параметров, при которых выбранные итоговые показатели сохраняют приемлемый уровень.

Практически наиболее распространены расчеты показателей чистой текущей стоимости проекта (NPV) и внутренней нормы прибыли (IRR).

Чистая текущая стоимость - сумма текущих стоимостей и всех спрогнозированных, учитывая ставки дисконтирования и денежные потоки.

Внутренняя норма доходности - норма прибыли, которая порождена инвестициями. Это такая норма прибыли, при которой чистая текущая стоимость инвестиции равна нулю, или это такая ставка дисконта, при которой дисконтированные доходы от реализации проекта равны инвестиционным затратам. Внутренняя норма доходности определяет максимально допустимую ставку дисконта, которая позволит инвестировать средства, избегая всевозможных потерь для собственника.

Данная программа обладает широкими возможностями выбора метода расчетов, которые возможно выполнять как в постоянных, так и в текущих ценах, смоделировать различные варианты развития процессов при инфляции. По итогам расчетов, произведенных в программе «Альт Инвест», были получены значения:

IRR (внутренняя норма доходности);

NPV (чистая текущая стоимость проекта);

Простой срок окупаемости;

Дисконтированный срок окупаемости.

Если строительство гостиницы будет начато в 2015 году, то после начала реализации положительное значение NPV приобретает только при 70 % загрузке гостиницы

IRR - 23 %;

NPV - 90 841 тыс.руб.;

Простой срок окупаемости - 6,2 лет;

Дисконтированный срок окупаемости - 8,9 лет.

При начале строительства гостиницы в 2017 году, NPV приобретает положительное значение уже при 50 % загрузке

IRR - 17 %;

NPV - 61 606 тыс.руб.;

Простой срок окупаемости - 5,6 лет;

Дисконтированный срок окупаемости - 9,3 лет.

Исходя из результатов, полученных при помощи программного продукта «Альт Инвест», можно сделать вывод о том, что рассматриваемый инвестиционный проект строительства гостиницы для спортивных команд можно признать осуществимым в текущей экономической ситуации и рекомендуемым для инвестора.



Заключение

Основной целью данной работы являлось рассмотрение и демонстрация инвестиционной привлекательности мероприятия по строительству гостиницы для команд.

Для достижения поставленной цели проведен комплекс экспертиз, включающих в себя экспертизу архитектурных, конструктивных и инженерно-технических решений, правовую, финансово - экономическую, управленческую экспертизу и экспертизу безопасности.

При проведении строительно-технической экспертизы подобран эскизный проект, удовлетворяющий выдвинутые требования FIFA для данного типа гостиниц.

Учитывая недостаточную инвестиционную привлекательность гостиничного бизнеса, рассмотрена возможность софинансирования инфраструктуры за счет средств федеральной целевой программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы)» на создание туристско-спортивного кластера в г. о. Самара при применении механизма государственно-частного партнерства, который был рассмотрен при проведении правовой экспертизы. Также определена его форма, рекомендуемая к применению при реализации мероприятия по строительству гостиницы для спортивных команд.

Кроме того рассмотрены наиболее значимые для здания и помещений гостиницы виды безопасности, а именно пожарная и безопасность условий пребывания в здании гостиницы для здоровья человека.

В финансово - экономической экспертизе двумя способами определена расчетная стоимость строительства гостиницы в совокупности с оснащением, которая составляет 701 473,71 тыс. рублей.

Также рассмотрена схема распределения финансирования при применении механизма ГЧП, а именно, проработка вопроса создания объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для строительства гостиниц за счет средств данной федеральной целевой программы, «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации (2011-2018 годы)» на создание туристскоспортивного кластера в г. о. Самара, и предоставление земельного участка на областном уровне. При учете финансирования, предоставляемого государством, выведена сумма, требуемая от частного инвестора в размере 648,8 млн. рублей.

В рамках управленческой экспертизы проведен анализ местоположения гостиницы в планируемой спортивной инфраструктуре и её окружения, принципы содержания оборудования и помещений гостиницы. Также рассчитаны доходные и расходные составляющие при её эксплуатации, а с помощью программного продукта «Альт - Инвест» - простой и дисконтированные сроки окупаемости инвестиций.

По результатам комплексной экспертизы можно сделать вывод о том, что в целом предложенный в работе инвестиционно строительный проект гостиницы можно признать осуществимым в текущей экономической ситуации и рекомендуемым для инвестора.

Размещено на Allbest.ru

...