К вопросу о создании антикризисной системы безопасности эксплуатируемых объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский государственный университет

К вопросу о создании антикризисной системы безопасности эксплуатируемых объектов недвижимости

Пастушкова А.А.

Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества. С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухонепроницаемые качества. Это явление называется физическим (материальным, техническим) износом и определяется в относительных величинах ( %) и в стоимостном выражении.

Обследование зданий проводится как регулярное мероприятие, в некоторых случаях - как следствие аварии или стихийного бедствия, а в определенных условиях - для предпродажной или судебной оценки.

Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить физический износ здания.

Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.

Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с использованием здания. Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа ( устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем в процентах ). Физический износ устанавливают: на основании визуального и инструментального обследования конструктивных элементов и определения процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

экспертным путем с оценкой остаточного срока службы; расчетным путем; инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств.

Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов. Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатационных свойств. Оценка физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессов, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа. Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации, когда конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду - к концу срока службы - интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %).

По физическому износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом.

При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается ( в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых - только уменьшается, так как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер).

В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20--30 лет и после 90--100 лет. износ здание капитальный ремонт

Генпрокуратура РФ инициировала во всех регионах России проверки жилых домов на предмет соблюдения законодательства в части использования газового и лифтового оборудования. Проверки назначены после взрыва газа в жилом доме в Волгограде и обрушения лифта в столичном жилом комплексе "Алые паруса" и будут производиться с привлечением специалистов Ростехнадзора, а также региональных жилищных инспекций. Особое внимание - деятельности управляющих и эксплуатирующих организаций, осуществляющих техническое обслуживание лифтов, полноте и своевременности мер, принимаемых ими в связи с обращениями жителей дома о неисправности лифтового оборудования, законности действий должностных лиц Ростехнадзора и региональных жилищных инспекций при реализации ими контрольно-надзорных функций в данной сфере.

Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность работы элементов сооружения, его систем и оборудования неодинакова. Задачей мероприятий эксплуатации зданий является устранение физического и морального износа конструкций. Для безотказного пользования зданием необходимо периодически заменять (или восстанавливать), возможно, несколько раз некоторые конструктивные элементы и системы инженерного оборудования (например, полы, деревянные перекрытия, системы водоснабжения и др.). Соблюдение правил технической эксплуатации в решающей мере определяет выполнение нормативного срока службы конструктивных элементов и здания в целом. При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов: фундаментов и стен,cрок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является сложной задачей, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ. Своевременное техническое обследование зданий и сооружений позволяет минимизировать эксплуатационные риски, устанавливая фактическое состояние исследуемого объекта.

Техническое обследование зданий и сооружений, проводимое с помощью методов наружного осмотра, неразрушающего контроля, фотофиксации дефектов, лабораторных исследований взятых образцов, как комплекс исследований, расчётов и выводов, как основа для принятия компетентных решений является императивом антикризисной системы безопасности эксплуатируемых объектов недвижимости.

Профессиональное обследование зданий и сооружений сегодня является обязательной составляющей процесса эксплуатации объектов различного назначения. С годами здания и конструкции подвергаются различным нагрузкам, что приводит к ухудшению технических качеств конструкций и здания в целом, и соответственно - к необходимости фиксации степени износа.

Размещено на Allbest.ru