Градостроительные и социальные основы реконструкции застройки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Градостроительные и социальные основы реконструкции застройки

реконструкция градостроительный архитектурный

Возведением городов в России испокон веков занимались градостроители, архитекторы и строители. Исторически сложившееся распределение их ролей-функций, прав и обязанностей в современном представлении в общих чертах может быть определено следующим образом:

- градостроительная деятельность- планирование, проектирование, разработка генеральных планов, контроль осуществления мер по обустройству территории как среды жизнедеятельности человеческих сообществ;

- архитектурная деятельность - создание функционально, технологически и эстетически обусловленного пространственного образа объекта недвижимости как части среды жизнедеятельности человека, разработка проектной документации;

- строительная деятельность - осуществление практических решений, принятых в архитектурной или инженерной проектной документации.

При осуществлении градостроительной деятельности учитываются особенности населенных пунктов, в том числе численность их жителей, производственная специализация населенных пунктов, а также их значение в системе расселения.

В зависимости от численности населения городские и сельские населенные пункты подразделяются следующим образом:

- сверхкрупные города (свыше 3 млн человек);

- крупнейшие города (от 1 до 3 млн чел.);

- крупные города (от 250 тысяч до 1 млн. чел.);

- большие города (от 100 тысяч до 250 тысяч чел.);

- средние города (от 50 тыс. до 100 тысяч чел.);

- малые города и поселки (до 50 тысяч);

- крупные сельские нас. пункты (свыше 5 тысяч чел.);

- большие сельские нас. пункты ( от 1 тысячи до 5 тысяч чел.);

- средние сельские нас. пункты ( от 200 чел. до 1 тысячи чел.);

- малые сельские нас. пункты ( менее 200 чел.);

В городах и поселках городского типа, занимающих один процент территории России, живет 73 % населения. В 115 сложившихся агломерациях сосредоточено более половины населения страны.

Неизбежный дефицит земель в крупных городах вынуждает переходить к сплошному все более высотному жилищному строительству.

В сложившейся ситуации большое значение приобретает роль реконструкции гражданского и промышленного фонда страны.

Жилищный фонд городов и поселков городского типа в нашей стране увеличился и достиг к настоящему времени около 4 млрд. м2 общей площади. Городской жилищный фонд страны характеризуется исключительным разнообразием застройки, типов зданий, квартир, появившихся в различные периоды градостроительной деятельности. В настоящее время имеется 45,6 млн. квартир и индивидуальных домов и примерно 7 млн. мест в специализированном жилище.

Среди различных групп городов распределение жилищного фонда, %. таково:

Крупные и крупнейшие 35

Большие 27

Средние 10

Малые 28

По периодам возведения общественный жилой фонд, %, делится следующим образом:

Дореволюционной постройки 5

Строительства 1917...I960гг. 27

Строительства 1961 г. и по настоящее время 68

При этом в жилищном фонде, возведенном в период с 1961 г., приходится примерно 22 % на дома, построенные по типовым проектам второго поколения, и 15 % -- по проектам третьего поколения.

Более 90 % общественного жилищного фонда приходится на капитальные здания со сроком службы 100...150 лет с фактическим физическим износом в основном 30 %. Наибольший удельный вес среди них приходится на крупнопанельные дома -- 35 %.

Жилищный фонд послереволюционного периода строительства имеет более однородную структуру. Различия имеются в уровне комфорта квартир, обусловленного социальными задачами, экономическими и техническими возможностями государства на разных этапах развития жилищного строительства.

Цель реконструкции жилого фонда заключается в его переустройстве для улучшения планировочного решения, повышения степени благоустройства инженерного оборудования зданий, создания квартир для посемейного заселения, отвечающих современным социологическим и демографическим требованиям.

При реконструкции жилой застройки всесторонне учитываются социальные и градостроительные ее задачи, а также экономическая и техническая эффективность ее осуществления.

Социальные задачи реконструкции заключаются в коренном обновлении застройки и планировочной структуры жилого фонда. Эти задачи предусматривают улучшение и постепенное выравнивание условий жизни населения в старых и новых городских районах, которые должны удовлетворять современным и перспективным требованиям.

Градостроительные задачи реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры города, оздоровлении городской среды, повышении архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, а также в упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.

В настоящее время широко проводится реконструкция жилого фонда городов страны. В первую очередь намечается закончить реконструкцию зданий, построенных до 1917 г., и начать массовую реконструкцию жилых домов, построенных в 30-е и послевоенные годы. Одновременно с реконструкцией указанного жилищного фонда будет осуществляться модернизация тех зданий, повышение жилищного стандарта в которых можно достичь без изменения их объема. Модернизация коснется и жилищного фонда, построенного после 1961 г., возведенных по типовым проектам серий первого поколения.

Характерными и самыми массовыми объектами реконструкции являются жилые здания, прослужившие от 50 до 100 лет и более, которые составляют значительную часть жилого фонда крупных городов страны. Многие из них представляют собой капитальные многоэтажные строения, пригодные по техническому состоянию к дальнейшей продолжительной эксплуатации. Чрезвычайно важны в градостроительном отношении их эстетические и архитектурные качества. Индивидуальный облик старых жилых зданий играет большую, а иногда и главную роль в формировании своеобразия старых городских районов, особенно центральных частей городов. Вместе с тем старые жилые здания в большинстве своем имеют значительный физический и моральный износ. Их реконструкция представляет собой важную архитектурную, градостроительную и сложную техническую задачу.

Практика реконструкции общественных зданий пока менее обширна, а главное, менее единообразна. Последнее обстоятельство обусловлено двумя причинами: во-первых, большой номенклатурой весьма отличных друг от друга общественных зданий различного профиля и разных масштабов, а во-вторых, разнообразием функционального назначения зданий. Среди реконструируемых общественных зданий имеются специально построенные для этой цели, а есть приспособленные.

Основной объем работ по реконструкции общественных зданий приходится на старые районы города. Большинство из находящихся здесь зданий построено уже давно и подверглось физическому и моральному износу.

Несоответствие функций учреждений зданиям, в которых они вынуждены располагаться, постоянно возрастает. Особенно резким оно стало в наши дни, когда высокий уровень технической оснащенности стал необходим для всех форм деятельности. По этой же причине не удовлетворяют современным требованиям даже те старые здания, которые используются по своему первоначальному назначению: больницы, учебные заведения и т.д. Изменились не только требования к их планировке и уровню инженерного благоустройства, совершенно по-иному оцениваются в настоящее время максимальные и минимальные размеры этих учреждений, принципы их размещения и д.р.

Изложенное относится не только к постройкам дореволюционного периода, но и ко многим из тех, которые были возведены в первый послереволюционный период. Таким образом, подавляющее большинство общественных зданий, расположенных в старых районах, должно подвергнуться реконструкции.

Конструкции перестраиваемых здании

После общего обследования кварталов (зданий, сооружений), подлежащих реконструкции, и определения рекомендаций по проведению комплексных мероприятий с целью улучшения их состояния назначаются детальные обследования всех зданий, определенных в качестве опорных элементов. При этом за основу обследования принимают результаты общих обследований и изысканий. Детальное обследование проводится с целью определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций для оценки их прочности и устойчивости. Архитекторы проводят анализ качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания.

Данный вид обследования зданий проводится в два этапа: предварительный и технический. Предварительное обследование проводится с целью уточнения имеющихся общих сведений, характеризующих застройку в целом как градостроительное образование. В результате предварительного обследования уже конкретизируют первоначальное заключение о возможной реконструкции, реставрации или сносе здания. При этом устанавливают различные ограничения, накладываемые на эти виды мероприятий уже с учетом состояния конструкций здания и его планировки. Предварительное обследование -- это как бы повторный анализ имеющейся информации, но с взглядом на техническое состояние здания. Особое внимание уделяют следующим вопросам:

- срок эксплуатации здания с момента возведения;

- принадлежность здания к исторической среде города;

- основной материал остова здания; состояние несущих конструкций; конструктивная схема здания;

- возможные изменения конструктивной схемы в процессе текущих и капитальных ремонтов;

- анализ условий содержания конструктивных элементов;

- фиксация всех отступлений от нормативных правил эксплуатации здания.

В результате предварительных обследований выявляется полная картина имеющихся дефектов конструктивных элементов, исследуются режимы содержания конструкций по тепловлажностным характеристикам, режиму аэрации подвальных и чердачных помещений. При осмотре устанавливают состояние элементов фасада, перекрытий и интерьеров здания. В результате предварительного обследования определяются места вскрытий конструктивных элементов для их освидетельствования, и составляется план проведения технического обследования.

Техническое обследование объекта проводится в составе бригады с соблюдением всех правил техники безопасности. При этом в первую очередь выявляются аварийно-опасные участки, и на них проводятся неотложные мероприятия по временному усилению. В состав технического обследования включаются мероприятия по подробному изучению архитектурно-планировочного и объемно-композиционного решений, состояния конструкций и инженерно-технического оборудования здания. Техническое обследование включает следующие виды контроля технического состояния зданий: проведение плановых или внеочередных осмотров; сплошное техническое обследование; подготовка к разработке проекта капитального ремонта или реконструкции здания; проведение экспертизы зданий в аварийных ситуациях; контроль технического состояния здания после законченных работ по капитальному ремонту или реконструкции.

Техническое обследование заключается в выявлении дефектов и неисправностей здания в целом и его отдельных элементов. При этом выявляются процессы динамики развития дефектов, оценивается физический износ элементов здания и суммарная оценка износа всего здания. При проведении технического обследования применяют методы натурных наблюдений, разрушающих воздействий, инструментальных исследований. Самым прогрессивным методом является неразрушающий контроль технического состояния конструкций. Последовательность контроля идет, начиная с подземных конструкций здания, затем надземных конструкций, далее инженерных систем, и затем составляется техническое заключение по детальному обследованию.

Архитектурно-планировочное обследование выявляет изменения первоначального плана, наличие пристроек, встроек, надстроек, наличие в стенах дымовентиляционных каналов, заложенных и перебитых проемов. Устанавливается наличие в домах прачечных, котельных и других служб или производств, обусловливающих утяжеление режима работы строительных конструкций. В результате этого обследования составляется обмерочный чертеж.

Капитальные ремонты в системе ремонта здании.

Сегодня российские граждане всё активнее интересуются вопросом, какие же именно работы включаются в понятие “капитальный ремонт”. Данная тенденция с возрастанием интереса к капремонту домов (и, соответственно, к составляющему капремонт перечню работ) сегодня вполне предсказуема, ведь по новым, введенным в 2014 году в действие, поправкам законодателя все правообладатели жилья в многоквартирных домах должны на регулярной основе платить финансовые взносы на капремонт. Введение обязательных платежей в фонды капремонта вызвало довольно заметный общественный резонанс, и, конечно, большинство граждан уже обратило внимание на новую строку расходов в коммунальных платежах. Но еще далеко не все жильцы многоквартирных домов разобрались, что это за работы по домовому капремонту, и почему именно они должны их оплачивать. Одним из способов сохранения (и восстановления) жилищного фонда выступает своевременный, качественный капитальный ремонт эксплуатируемых жилых строений, для проведения которого требуется немалый объем финансирования. Сразу отметим, что правообладатели жилья, вносящие взносы за капремонт, не являются единственным финансовым источником для проведения капитальных ремонтных работ в многоквартирных домах.

В законодательстве прописаны целые финансовые механизмы участия и самих правообладателей квартир, и государственных органов различных уровней. Тем не менее, первоочередная обязанность финансировать ремонт собственного дома, разумеется, лежит на правообладателях жилья. В то же время к обязательным взносам правообладателей квартир, аккумулируемым на капремонт, добавляется и финансовая помощь государства либо региональных госструктур, носящая вспомогательный характер. Другая ситуация складывается, когда в многоквартирном доме есть неприватизированное жильё, то есть часть квартир принадлежит государству либо муниципалитету. В названном случае власти муниципалитета (государства) несут расходы на финансирование будущего капремонта пропорционально собственной доле, как если бы они выступали обычными собственниками жилья. Платежи правообладателей жилья, обязанных вносить взносы, должны быть ежемесячными, а их точные размеры регламентируются каждым российским регионом в отдельности. Чтобы узнать актуальные сведения о размерах, условиях оплаты взносов в региональный фонд капремонта, можно зайти на сайт, официально посвященный вопросам капитальных ремонтных работ в соответствующем субъекте РФ. Там же возможно ознакомиться и с актуальными законодательными актами, регламентирующими права, обязательства собственников жилья в многоквартирных домах в рассматриваемой сфере. Перечень работ, включаемых в капремонт За счет ежемесячных финансовых накоплений, аккумулируемых от взносов жильцов многоквартирных домов, можно выполнить достаточно внушительный перечень ремонтно-восстановительных и монтажных работ, считающихся капитальным ремонтом. Как указано в законодательстве, капремонт дома предполагает выполнение регламентируемых законодателем работ по устранению разноплановых неисправностей и изношенных элементов конструкций в доме, отнесенных к общедомовому имуществу, включая разные работы по восстановлению, смене конструкций и систем дома для улучшения эксплуатационных свойств общего имущества правообладателей жилья в многоквартирном доме. Одним из базовых направлений при проведении капитального домового ремонта выступает ремонт стен и фасадов, позволяющий: отремонтировать, утеплить домовые фасады и цоколи; отремонтировать и, при необходимости, остеклить балконы и лоджии; поменять оконные и балконные заполнения на более шумоизоляционные варианты; сменить либо отремонтировать водосток; отремонтировать домовые пожарные лестницы; поменять либо отремонтировать покрытие домовой кровли; обустроить козырьки над лоджиями, балконами, входами в подъезды, подвальные помещения; выполнить ремонт отмостки; отремонтировать наружные стены общедомовых лифтовых шахт. Следующее важно направление в сфере капремонтных работ - восстановление надлежащего состояния подвалов и фундамента многоквартирного дома. Для указанных целей могут проводиться следующие работы, финансированные, в том числе, и из императивных регулярных взносов правообладателей квартир: ремонт домового фундамента; антисептирование конструктивных элементов многоквартирной постройки; ремонт входов в подвальные домовые помещения; герметизация мест, где есть пересечение инженерных систем с элементом фундамента и т. п. Помимо перечисленных работ, из фондов капремонта могут финансироваться ремонтные работы, связанные с восстановлением надлежащего состояния чердаков и кровли, а именно: смена, ремонт чердачных помещений и кровли, их противопожарная обработка; обработка антисептиками деревянных конструкций; ремонт либо замена поддонов; нормализация, восстановление температурного и (или) влажностного режима; герметизация, ремонтные работы для починки воздуховодов, газоходов и иных подобных систем; смена, ремонт парапетных решеток; работы по смене, ремонту элементов внутреннего водостока и т. п. При капитальных ремонтных работах также может выполняться реставрация лестничных конструкций с заменой ступенек, ограждений домовых лестничных площадок и иные работы.

Довольно значительная часть ремонтных работ, выполняемых при домовом капремонте, связана с восстановлением состояния и улучшением входных площадок и дверных наполнений. В рассматриваемую категорию работ, финансируемых из фондов капремонта, включаются следующие мероприятия: смена, ремонт подъездного освещения; замена, ремонт подъездных входных дверей; работы по смене, ремонту дверей в мусорокамерах; укрепление, восстановление, частичная смена лестничных ступеней, ремонт входной площадки и т. п. Капитальный ремонт включает и замену, восстановление, улучшение внутридомовых инженерных систем в многоквартирных домах. За счет финансов капремонта можно: 1. Отремонтировать центральное отопление: сменить и отремонтировать стояки, домовые трубопроводы, подводки к системам общедомового отопления; установить запорную арматуру; монтировать отопительные приборы с пристроенными и встроенными терморегуляторами с автоматическими механизмами; сменить либо отремонтировать тепловые завесы; реконструировать системы панельного управления; наладить функционирование систем отопления; монтировать автоматические балансировочные клапаны на отопительных конструкциях и т. д. 2. Отремонтировать, усовершенствовать вентиляционные системы дома: поменять вентиляционные решетки; прочистить системы вентиляции и т. д.; 3. Обеспечить организацию горячей и холодной водоснабжающих систем: поменять и отремонтировать трубопроводы, если они принадлежат к общедомовым системам; монтировать запорную арматуру; сменить разводку труб; монтировать счетчики и т. д. 4. Произвести ремонтные работы домовых систем канализации и водоотвода. 5. Отремонтировать иные системы в доме (внутридомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарные системы).

В капитальный ремонт могут также включаться работы по восстановлению функций и улучшению мусоропроводов, лифтов, включая обеспечение доступности общедомовых лифтов для инвалидов, а также внутренняя домовая отделка (когда был нарушен внешний вид отделки из-за выполнения ремонтных работ по дому) и благоустройство двора. Таким образом, в капремонт включается довольно обширный перечень ремонтных работ, касающихся благоустройства общедомового жилого пространства. Благодаря накоплениям в фонде финансовых взносов российских граждан на капитальный ремонт со временем предполагается значительно улучшить жилищный фонд в большинстве российских регионов. Соответственно, оплата взносов, воспринимаемая многими россиянами как очередные “поборы” коммунальных хозяйств, имеет и свои положительные стороны. К тому же у граждан в рассматриваемой ситуации нет выбора: оплачивать обязательные взносы на капремонт - обязанность всех правообладателей квартир в многоквартирном доме. Законодателем предусмотрено лишь 2 исключения: Если жильё, в частности, дом признается аварийным и подлежит сносу; Если земля под домом требуется для муниципальных нужд.

Техническая оценка состояния конструкции.

Оценка технического состояния конструкций - это оценка конструкций с точки зрения соответствия их состояния требованиям норм и условий эксплуатации.

Нормы предъявляют к конструкциям требования по известным двум группам предельных состояний.

Требования условий эксплуатации - требования, которым должна отвечать строительная конструкция, чтобы обеспечить беспрепятственное проведение технологического процесса в здании или сооружении.

Оценить техническое состояние строительных конструкций можно по следующим параметрам:

* удовлетворительным - если оно полностью отвечает требованиям норм и условий эксплуатации здания или сооружения без ремонта, усиления или реконструкции;

* требующим усиления, ремонта или реконструкции для приведения его в соответствие с требованиями норм и условий эксплуатации;

* неремонтопригодным -- если восстановление эксплуатационных характеристик конструкций либо невозможно технически, либо экономически нецелесообразно, и требуется замена отдельных элементов, участков или всех конструкций здания или сооружения.

Заключение о техническом состоянии конструкций - это краткий отчёт, в котором должны быть отражены результаты по всем видам работ обследования.

В заключении указываются причины появления и степень опасности дефектов, повреждений и деформаций конструкций и здания или сооружения (ведомости всех дефектов прилагаются).

Итоговым документом обследования является акт, в котором даётся окончательная оценка проектного решения, качества заводского изготовления строительных конструкций и деталей, строительно-монтажных работ, соответствия условий эксплуатации конструкций техническим требованиям. На основании поверочных расчётов в акте даётся заключение о возможности дальнейшей эксплуатации сооружения, необходимости усиления или восстановления конструкций или о невозможности дальнейшей эксплуатации здания или сооружения и необходимости его демонтажа.

Составление детального проекта усиления конструкций не является задачей испытательной группы. Однако рекомендации по техническому решению усиления в акте обследования должны быть приведены.

И ещё несколько замечаний по поводу оценки технического состояния конструкций.

Оценка состояния железобетонных конструкций.

Если в результате поверочных расчётов установлено, что требования по первой группе предельных состояний не удовлетворяются, конструкция должна быть усилена.

Допускается не усиливать конструкции, если их прогибы превышают предельные, но не препятствуют нормальной эксплуатации конструкций.

Если поверочные расчёты показали неудовлетворительную трещиностойкость, в проекте реконструкции следует предусмотреть нанесение защитных покрытий, инъектирование трещин и другие мероприятия, обеспечивающие защиту арматуры от коррозии.

Оценка состояния каменных конструкций.

Состояние и степень повреждения, необходимость усиления каменных конструкций определяют в зависимости от снижения (в процентах) несущей способности при наличии дефектов, трещин и повреждений.

Основные градации состояний, степень повреждений конструкций и рекомендации по их усилению приведены в таблице

Повреждения Снижение несущей Усиление конструкций

способности, %

Слабое До 15 Требуется при наличии трещин

Среднее До 25 Требуется

Сильное До 50 Требуется

Аварийное Свыше 50 Возможно при технико-экономическом обосновании

При снижении несущей способности каменных конструкций на 15 % и более при повреждении сечения трещинами, раздроблением и т.п. усиление конструкций во всех случаях обязательно независимо от величины действующей нагрузки.

Размещено на Allbest.ru