Техническая эксплуатация зданий и сооружений

Abstract: this article discusses the concept of ”Technical operation of buildings and structures”, as well as the requirements for it. The work indicates the course of technical control, theprocedure for checking the technical operation and the requirements for examination. The main types of technical expertise, as well as the average prices for it in Krasnodar are shown.

Keywords: Technical operation, buildings, structures, expertise, control, requirements.

В настоящее время здания и сооружения играют важную роль в жизни современного общества. Можно утверждать, что уровень цивилизации, развитие науки, культуры и производства в значительной мере определяются количеством и качеством построенных зданий и сооружений. Вся жизнь и весь быт человека связан с наличием необходимых зданий и сооружений, их соответствием своему назначению, техническим состоянием. Каждое здание или сооружение представляет собой очень сложный и дорогостоящий объект, который состоит из многих конструктивных элементов, систем инженерного оборудования, которые выполняют определенные функции, обладающие установленными эксплуатационными качествами.

Техническая эксплуатация зданий и сооружений - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирования здания по назначению [1].

Техническая эксплуатация зданий и сооружений должна соответствовать требованиям, которые находятся в градостроительном кодексе Российской Федерации [2]:

1. Соответствие с их разрешенным использованием;

2. Эксплуатация построенного здания или сооружения допускается после того как застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после получения акта, который позволит ввести здание или сооружение в эксплуатацию;

3. Если для строительства или реконструкции объектов капитального строительства не требуется разрешение на строительство, то эксплуатация возможна только после окончания строительства или реконструкции;

4. В случае капитального ремонта эксплуатация зданий и сооружений допускается после его окончания;

5. Для обеспечения безопасности зданий и сооружений, в процессе их эксплуатации должно обеспечиваться их техническое обслуживание, эксплуатационный контроль, текущий ремонт;

6. Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, которое несет ответственность за эксплуатацию зданий и сооружений;

Технический контроль по эксплуатации зданий и сооружений проводится два раза в год осенью и весной. В ходе весеннего осмотра проводится проверка, в результате которой выносится решение о том, какие ремонтные работы должны быть проведены и в каком объеме, а в осенне - зимний период проверяется готовность зданий и помещений к отопительному сезону.

В настоящее время в городе Краснодар проверку технической эксплуатации зданий и сооружений выполняют множество компаний. Данная процедура включает в себя [3]:

• Профилактический, плановый, аварийный ремонт и

техобслуживание.

• Эксплуатационные услуги по обслуживанию, мониторингу состояния систем и оборудования.

• Контроль аварийно-технического состояния, поверка и

техобслуживание приборов учета, средств индивидуальной защиты, оборудования, инструментов.

• Ведение необходимой документации по эксплуатации, разработка инструкций технического регламента, противопожарной безопасности, охраны труда.

• Управление и аттестация инженерно-технического персонала.

Стоимость данных работ зависит от вида объекта недвижимости в среднем составляет сумму, представленную в таблице 1.

Таблица 1

Стоимость проверки технической эксплуатации зданий и сооружений

Также перед тем как сдать здание или сооружение в эксплуатацию проводится экспертиза технического состояния. Она представляет собой комплекс процедур, предназначенных для оценки состояния выбранного объекта. Главной целью является проверка различных элементов конструкции, которая начинается с проверки несущих стен и заканчивается отделочными покрытиями. После того как экспертиза зданий и сооружений завершена, заказчик обследования получает подробное экспертное заключение. В нем описывается категории технического состояния, полный объем технических данных, на основании которых зданию или сооружению присваивалась категория технического состояния, выводы о причинах появления дефектов и повреждений конструкции, рекомендации по восстановлению или усилению технических конструкций. Таким образом, экспертиза безопасности зданий и сооружений позволяет оценить, можно лишь изменить функциональное назначение постройки. Существует несколько видов технической экспертизы [4]:

1. Экспертиза несущих конструкций;

2. Экспертиза отделочных покрытий;

3. Экспертиза ограждающих покрытий.

Стоимость обследования зданий и сооружений определяется индивидуально и зависит от различных параметров, например, площадь и высота объекта, вид обследования, состояние объекта, цель технического обследования, наличие исходных данных для проведения технического обследования [5].

Техническая экспертиза зданий и сооружений проходит в несколько этапов:

• Предварительный анализ предмета оценки для того, чтобы подобрать специалиста с опытом работы именно в данной сфере;

• Составления плана проведения экспертизы и инспектирование объекта;

• Работа с документацией;

• Выезд на место с целью визуального осмотра и фиксации всех сведений об объекте для этого необходимо провести обследование: основания - с целью выявления потенциально опасных участков, строительных конструкций - фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, инженерного оборудования (водопровод и канализация, г орячее водоснабжение, центральное отопление, газоснабжение);

• Составление списка факторов, которые могут повлиять на цену недвижимости (местоположение, площадь, этаж, удаленность от центра населенного пункта, состояние ремонта и т.д.);

• Анализ информации, составление отчета экспертизы, по оценке стоимости недвижимости.

Экспертизу необходимо проводить не позднее чем через два года после ввода объекта в эксплуатации, далее экспертизу зданий и сооружений необходимо проводить не реже одного раза в десять лет, а при неблагоприятных условиях не реже одного раза в пять лет. Техническая экспертиза проводится в два этапа: предварительная экспертиза и детальная экспертиза конструкция зданий и сооружений. Периодичность проведения экспертизы регламентирована требованиями:

• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;

• ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Таким образом, эксплуатация зданий и сооружений невозможна без проведения технической экспертизы, поскольку она позволяет выявить все дефекты зданий и сооружений. Эффективность эксплуатации и ее экономичность зависят от многих факторов, в частности в значительной мере от профессиональной подготовки лиц, ее осуществляющих, от их умения построить эксплуатацию на научной основе.

Лица, которые занимаются эксплуатацией и ремонтом зданий, обязаны знать их устройство, условия работы конструкций, технические нормативы на материалы и конструкции, которые требуются для ремонта. Они должны уметь оценивать техническое состояние знания, сооружения и отдельных его конструкций с помощью приборов, а также по внешнему виду и признакам, уметь выявлять уязвимые места, с которых может начаться его разрушение, выбирать наиболее эффективные способы и средства его предупреждения и устранения, не нарушая по возможности, использование здания по назначению.

здание сооружение эксплуатация технический

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Комков В.А., Рошина С.И., Тимахова Н.С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учебное пособие, 2005. - 288 с.